概念、方案、初步设计管理办法

概念、方案、初步设计管理办法第一章目的第一条为规范公司新建项目各设计阶段的操作程序，加强监控达到确保质量及进度并降低成本的目的，特制订本办法。第二章适用范围第二条本办法适用于概念、方案、初步设计各阶段的管理工作。第三章管理职责第三条集团公司产品研发中心为工程项目各阶段设计管理部门，产品研发中心设计部为主责部门；集团公司营销管理中心、工程管理中心、财务管理中心、项目部为配合部门。（一）产品研发中心1、制定建筑设计各阶段《设计任务书》。2、参与项目建筑设计供方选择。3、组织《设计任务书》及设计各阶段成果评审。4、提供销售资料、销售合同所需的建筑图纸。5、提交有效的设计技术经济指标、设计方案、产品参数及说明。6、提供政府部门对设计方案、初步设计的消防、环保、民防、规划的审批意见。7、审查工程地质勘察方案。8、提供《项目成本测算》及相应的《方案设计阶段的成本建议》。9、提供《项目成本概算》及相应的《施工图设计阶段的成本建议》。（二）营销管理中心1、负责提供项目市场调研报告。2、负责提供项目、产品定位的建议。3、负责提供住宅设计的户型配比建议。4、负责提供产品类型建议。5、负责参与各阶段设计成果的评审工作。（三）工程管理中心1、负责组织项目概念设计供方选择。2、负责组织项目方案设计供方选择。3、负责组织项目初步设计供方选择。4、参与各阶段《设计任务书》及设计成果的评审。（四）财务管理中心1、根据项目论证中的项目成本估算，协助提出初步造价标准建议。2、协助提供《项目成本测算》及相应的《方案设计阶段的成本建议》。3、协助提供《项目成本概算》及相应的《施工图设计阶段的成本建议》。（五）项目部1、负责参与各阶段设计任务书的编写。2、负责参与各阶段设计成果的评审。3、负责提供现场基础资料。4、负责提交符合条件的销售大厅和样板间的装修施工场地。（六）物业管理中心1、负责参与各阶段设计任务书的编写。2、负责参与各阶段设计成果的评审。（七）重大事项评审小组1、对设计任务书的确认。2、对设计单位入围评审确认。3、对设计合同评审确认（概念、方案、扩初、施工图、景观、卖场及样板间装修方案）。第四章设计管理（概念、方案、初步设计）第四条营销管理中心根据市场调研、项目策划的成果，在三个工作日内向产品研发中心提交《产品建议书》。第五条产品研发中心（成本）与财务管理中心根据项目论证中的项目成本估算，在五个工作日内提出初步造价标准建议。第六条产品研发中心根据《产品建议书》和初步造价标准建议在3个工作日内完成概念设计任务书的编写，提出项目资源分析、设计主题、物业发展建议及设计成果要求（详见《概念设计任务书》）。第七条产品研发中心在概念设计任务书编写完成后，于2个工作日内组织重大事项评审小组对《概念设计任务书》进行审批确认。第八条工程管理中心应在市场调研阶段完成对建筑设计单位的招标，经批复亦可选择已建立战略合作单位，不再进行设计招标流程。第九条产品研发中心在工程管理中心确定建筑设计单位后，于2个工作日内向建筑设计单位发出《概念设计任务书》并交底（原则上建筑概念设计与景观概念设计同步，一般由建筑设计院同步设计）。第十条在建筑概念设计过程中，产品研发中心至少组织一次与建筑设计单位的交流工作，并及时掌握设计进度和设计方向。第十一条产品研发中心根据《概念设计任务书》要求对建筑设计单位送交的概念方案进行初审，原则上不超过3个工作日。第十二条产品研发中心在两个工作日内，组织重大事项评审小组对概念设计方案进行评审。评审的重点：是否符合目标市场的需求，是否满足技术方面要求，是否满足初步造价标准建议（详见《设计评审工作规范》及《概念设计评审表》）。第十三条产品研发中心在1个工作日内汇总评审意见，并将《概念设计评审表》提交建筑设计单位并跟踪改进情况，必要时重新组织进行评审。第十四条概念设计方案最终经重大事项评审小组审批确定。第十五条概念设计确定后，由产品研发中心组织进行方案设计工作。第十六条确定概念设计意向方案后，产品研发中心与财务管理中心完成项目成本测算，再次测算建设造价标准，提出《规划方案设计阶段的成本建议》。第十七条产品研发中心根据提交的《建设用地规划许可证》、《产品建议书》，概念设计结果、《规划方案设计阶段的成本建议》，编制《规划方案设计任务书》。内容包括：项目资源分析、产品定位建议、概念设计成果及方案设计的工作要求和成果要求（详见《规划方案设计任务书样本》），并提交评审。第十八条重大事项评审小组对《规划方案设计任务书》进行审批确认后，产品研发中心在2个工作日内向建筑设计单位发出《规划方案设计任务书》并交底（原则上可选择由原概念设计单位设计，若由不同单位设计，由工程管理中心组织招标）。第十九条产品研发中心组织设计单位按照规划设计任务书的要求完成规划方案。第二十条产品研发中心组织各专业部门和外部专家对规划方案进行评审，评审的流程为：成果检验、指标复核、设计预审、设计评审会（详见《设计评审工作规范》、《方案设计审图规范》及《方案设计评审表》）。第二十一条产品研发中心组织设计单位完成建筑单体方案。第二十二条产品研发中心组织建筑单体设计方案评审（详见《建筑设计优化规范》），组织方案报审，配合报批报建人员进行方案报建。第二十三条如该项目需要设立独立卖场，在本阶段还要完成的工作要点：1）营销管理中心向产品研发中心提交销售包装《协办单》。2）产品研发中心编制《装饰装修设计任务书》，并提交评审。3）工程管理中心选择设计供方。4）产品研发中心组织设计单位完成独立卖场装修方案。5）产品研发中心组织独立卖场装修方案评审工作。第二十四条对于采用小高层或高层建筑的项目，首先要进行建筑初步设计，包括基础方案、单体建筑平立剖、结构方案和设备方案、设计概算等。产品研发中心负责组织设计单位完成建筑初步设计，包括以下内容：1）编制《初步设计任务书》，并选择设计供方，签订合同。2）组织设计单位进行初步设计。3）组织各技术专业部门和外部专家进行初步设计评审，包括建筑、结构、水、电、暖通等专业进行技术评审，同时对照《方案设计阶段的成本建议》，进行造价成本评审。4）根据评审结果对实施方案进行方案优化，重点有：是否符合规划建筑方案，结构、建筑方案的优化，对成本着重优化（详见《设计评审工作规范》、《初步设计评审规范》及《结构设计优化管理规范》）。5）组织初步设计方案报审（详见《初步设计送审规范》）。第二十五条规模较大的重要公建、组团景观项目需进行景观初步设计，由产品研发中心组织重大事项评审小组对初步设计成果进行评审，设计单位根据评审意见对景观初步设计进行修改完善。第二十六条产品研发中心（成本）依据经审定的实施方案，修正《项目成本测算》，完成《项目成本概算》，并编制《施工图设计阶段的成本建议》。第五章考核与奖励第二十七条市场拓展专员未认真了解项目市场情况，达不到项目概念性方案设计前期条件的，考核市场拓展专员20元/次，考核产品研发中心相关负责人50元/次。第二十八条市场拓展专员与相关政府部门对接，要求其提供概念性方案设计所需基础资料，未认真收集齐全资料的，考核市场拓展专员20元/次，考核产品研发中心相关负责人50元/次。第二十九条产品研发中心相关设计专员，未认真与设计单位接洽，导致设计理念与公司确认的产品定位出现重大偏差，影响概念性方案设计完成时间的，考核相关设计专员20元/次，考核产品研发中心相关负责人50元/次。第三十条项目部未提供项目现场基础设计依据，考核项目负责人50元/次，考核部门负责人50元/次，考核相关责任人20元/次。第三十一条工程管理中心未提供设计单位，考核招投标人员20元/次，考核部门负责人50元/次。第三十二条物业公司未确定物业管理模式，物业管理用房性质、面积及所需片区位置的，考核相关责任人20元/次，物业公司相关负责人50元/次。第八章附则第三十三条本办法自颁布之日起执行。第三十四条本办法由集团产品研发中心负责解释。第九章相关工作模板及表单第三十五条相关工作模板及表单附件一：《概念设计任务书（样本）》附件二：《方案设计任务书（样本）》附件三：《设计评审工作规范》附件四：《方案设计审图规范》附件五：《方案设计评审表》附件六：《概念设计评审表》附件1:概念设计任务书（样本）目录项目概况及用地分析1.1用地自然条件概况及分析1.2宗地社会条件概况及分析设计的基本原则2.1项目定位2.2物业发展计划概念设计要求3.1概念设计研究各方案（个数）3.2设计目标3.3经济技术指标结论3.4规划方面的结论（每个方案单独叙述）3.5单体方面的结论（每个方案单独叙述）3.6技术方面的意见设计成果要求项目概况及用地分析1.1用地自然条件概况及分析1.1.1宗地位置应附文：简述宗地位置应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图1.1.2宗地现状宗地四至范围应附文：简述宗地四至范围应附图：宗地红线图宗地现状地形地貌应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片(标明拍摄点和目标点位置)；宗地地形图绿化植被与水面应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施。应附图：宗地绿化植被与水面分布图。气候气象应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。水文地质应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况应附：宗地地质资料(如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等)特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物。1.2宗地社会条件概况及分析1.2.1区域现状与规划应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图1.2.2规划要求应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的内容，对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表1.2.3交通状况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图1.2.4公共设施（1）公共建筑应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；（2）对设计存在影响的设施与标志物应附文：简述以下有利与不利因素情况。有利因素：广场、公园、城市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图1.2.5市政管线应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高。应附图：市政管线图设计的基本原则2.1项目定位2.1.1项目的市场定位2.1.2项目形象定位2.1.3客户定位2.1.4价格定位2.1.5产品定位2.2物业发展计划2.2.1.差异化策略项目主题规划方案设计建议（规划指标、功能分区、各区物业配置建议）景观方案设计建议产品户型配比组合建议户型创新建议建筑形式、建筑品质及外立面建议小区配套建议提升房屋舒适度方面的建议2.2.10道路交通组织建议2.2.11产品生态环境建议概念设计要求3.1概念设计研究各方案（个数）应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、劣势;如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。3.2设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标3.3经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表综合经济技术指标表

填表人：填写日期：年月曰项目名称有无规划要点项目规划总用地容积率居住区用地建筑密度总建筑面积M2绿地率%住宅总建筑面积M2住宅总户数户公共服务设施总面积M2汽车位总数个住宅内容类型-_建筑面积占住宅总建筑面积比例（%）拟结构形式备注低层住宅（1〜3层）多层住宅（4〜6层）小高层住宅（7〜11.5层）中高层住宅（12〜18层）高层住宅（19层〜100m）超高层住宅（＞100m）公共服务设施J内容类型建筑面积（M2）用地面积（M2）商业会所学校幼儿园市政公用其他汽车停车内容停车方式车位数占总停车面积比例（%）地下、半地下架空层地面车库地面露天交楼标准内容装修标准-占住宅总建筑面积比例（%）毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装修3.4规划方面的结论（每个方案单独叙述）3.4.1用地布局（1）功能分区与产品类型分布应附文：分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区；确定产品类型、档次的分布应附图：功能分区与产品分布图（2）空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片3.4.2道路交通应附图：交通分析图（1）主入口位置（2）人车关系应附文：明确人车分流、局部合流或合流（3）停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量（4）公交场站应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等（5）班车车位应附文：明确位置和数量3.4.3开发分期（1）分期状况应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置应附图：分期开发示意图（2）首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求3.4.4组团管理（1）物业管理模式应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元（2）低层、多层项目基本单元（组团、庭院、邻里单元）应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求应附图：组团基本单元分析图（3）高层项目的标准层拼接意向应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求3.4.5环境景观（1）景观现状应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素（2）景观视线竖向分析应附图：景观视线分析图（3）景观设计方向与总体设计要求单体方面的结论（每个方案单独叙述）3.5.1公建配套应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求应附图：配套分析图3.5.2住宅设计应附文：明确内部功能空间设置要求（例如是否设工人房、私家车位，入户方式等）；明确外部自然资源利用要求（例如明确观景要求、朝向、私家花园等）应附图：住宅单体意向平面图技术方面的意见3.6.1土方平衡方案应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图3.6.2日照分析方案应附图：日照分析图3.6.3技术配套的设置要求应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理

用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求设计成果要求（1）规划设计及住宅单体设计主要各项技术经济指标及设计数据。（2）规划总平面图及方案说明。（3）规划透视图。（4）户型分布图。（5）交通分析图。（6）景观分析图。（7）能明确表达设计构思的效果图及1:400或1:500左右的简单方案模型。效果图至少应包括以下内容：主要立面平视效果图，背立面平视效果图，整体俯瞰效果图。注:设计说明、设计数据及所有图纸需装订制作成A3规格的图册（包括效果图或模型照片），并一式五份。规划总平面及效果图应制作成规格不小于A2的彩色展板。附件2：方案设计任务书（样本）目录项目概况及用地分析1.1用地自然条件概况及分析1.2宗地社会条件概况及分析规划设计的基本原则2.1定位2.2物业发展计划概念设计研究结论3.1概念设计研究各方案简评3.2设计目标3.3经济技术指标结论3.4规划方面的结论3.5单体方面的结论3.6技术方面的意见方案设计需要解决的主要问题4.1规划方面的问题4.2单体方面的问题4.3技术方面的问题4.4成本建议设计成果要求5.1设计成果5.2综合经济技术指标项目概况及用地分析a）用地自然条件概况及分析应附文：简述宗地位置应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图宗地现状宗地四至范围应附文：简述宗地四至范围应附图：宗地红线图宗地现状地形地貌应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片(标明拍摄点和目标点位置)；宗地地形图绿化植被与水面应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施应附图：宗地绿化植被与水面分布图气候气象应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。水文地质应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况应附：宗地地质资料(如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等)特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物宗地社会条件概况及分析区域现状与规划应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图规划要求应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的内容，对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表交通状况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图公共设施公共建筑应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间；对设计存在影响的设施与标志物应附文：简述以下有利与不利因素情况有利因素：广场、公园、城市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图市政管线应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高应附图：市政管线图2、规划设计的基本原则项目的市场定位

ii.项目形象定位ii.项目形象定位客户定位价格定位产品定位物业发展计划差异化策略项目主题规划方案设计建议(规划指标、功能分区、各区物业配置建议)景观方案设计建议产品户型配比组合建议户型创新建议建筑形式、建筑品质及外立面建议小区配套建议提升房屋舒适度方面的建议道路交通组织建议产品生态环境建议3、概念设计研究结论概念设计研究各方案简评应附图：各方案总平面，模型照片或表现图应附文：简要分析各方案的优势、劣势；如有意向方案，应陈述选择意向方案的理由及深化调整方向。设计目标应附文：描述项目楼盘设计形象目标经济技术指标结论应附表：综合经济技术指标表综合经济技术指标表填表人：填写日期：年月日

项目名称有无规划要点项目规划总用地容积率居住区用地建筑密度总建筑面积M2绿地率%住宅总建筑面积M2住宅总户数户公共服务设施总面积M2汽车位总数个住宅--内容类型-建筑面积占住宅总建筑面积比例(%)拟结构形式备注低层住宅(1〜3层)多层住宅(4〜6层)小高层住宅(7〜11.5层)中高层住宅(12〜18层)高层住宅(19层〜100m)超高层住宅(>100m)公共服务设施~一内容类型建筑面积(M2)用地面积(M2)商业会所学校幼儿园市政公用其他汽车停车内容停车方式车位数占总停车面积比例(%)地下、半地下架空层地面车库地面露天交楼标准内容装修标准占住宅总建筑面积比例(%)毛坯房仅提供厨卫装修提供全套精装修规划方面的结论用地布局功能分区与产品类型分布应附文:分析用地内外对项目开发的有利与不利因素，明确住宅和公建分区;确定产品类型、档次的分布应附图：功能分区与产品分布图空间序列和层次应附文：简述主要公共空间的功能和特点应附图：相应的参考图片道路交通应附图：交通分析图主入口位置人车关系应附文：明确人车分流、局部合流或合流停车方式和数量应附文：明确可采用的停车方式和各方式停车数量公交场站应附文：明确是否设置公交场站，如设置，明确面积或停车数量、位置等班车车位应附文：明确位置和数量开发分期分期状况应附文：简述分期期数、各期面积、各期位置应附图：分期开发示意图首期销售卖场应附文：简述首期销售卖场形态、功能、面积与大体位置要求组团管理物业管理模式应附文：明确小区开放程度和物业管理的基本单元低层、多层项目基本单元(组团、庭院、邻里单元)应附文：简述户型配置、朝向、间距、转角、入口、流线关系的要求应附图：组团基本单元分析图

高层项目的标准层拼接意向应附文：简述户型配置、朝向、核心体数量的要求环境景观景观现状应附文：明确保留、利用、改造及消除的因素景观视线竖向分析应附图：景观视线分析图景观设计方向和总体要求单体方面的结论公建配套应附文：明确公建规模、占地和内容；明确商业业态、经营模式；明确重要或有特殊要求的公建分布要求应附图：配套分析图住宅设计应附文：明确内部功能空间设置要求(例如是否设工人房、私家车位，入户方式等)；明确外部自然资源利用要求(例如明确观景要求、朝向、私家花园等)应附图：住宅单体意向平面图技术方面的意见土方平衡方案应附图：坡度、坡向分析图；地形改造土方平衡图日照分析方案应附图：日照分析图技术配套的设置要求应附文：明确煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等设置要求4、方案设计需要解决的主要问题4、方案设计需要解决的主要问题a)规划方面的问题用地布局依据功能分区与产品类型分布结论，进行布局设计依据主要公共空间的功能和特点的描述进行空间设计道路交通满足5类人回家流线的设计：公交人流、出租车人流、私车人流、自行车人流、步行人流；满足人车关系要求与停车要求满足公交车与班车停放要求满足消防要求进行用地路网设计、道路分级模式设计、道路断面设计销售分期首期销售产品的合理搭配(标杆产品与现金流产品)首期销售卖场销售氛围的营造分期设计应综合考虑以下因素：满足分期的期数、面积、位置要求考虑每期设计上的吸引客户的卖点分期开发时物业管理模式的可行性分期开发时施工组织的可行性分期开发时道路系统的可行性组团与管理依据组团基本单元要求确定组团规模，按照规模进行组团设计根据物业管理模式进行组团管理设计：组团围墙范围、入口设置、门卫数量、人车管理等高层项目依据标准层拼接意向深化设计环境景观(1)景观设计具备明确的主题(2)景观结构设计：景观轴线与景观重点的考虑，集中绿地与组团绿地的关系，步行景观路线的组织景观的功能明确，景观提供停留的功能、景观提供观赏的功能；同时注重景观对人的行为的影响与景观的参与性处理景观与气候的关系，例如避免主要景观处于建筑阴影区、落叶树的选用等现状景观的利用方式当地形出现高差时，应进行景观视线的竖向分析单体方面的问题会所单体方案设计商业单体方案设计商业与会所设计时应注意首期销售时两者的多功能性与功能使用的时间顺序，两者先做为销售卖场后做为会所商业使用学校、幼儿园总图布置首期住宅单体方案设计建筑形态、风格与户型技术方面的问题日照间距设计土方平衡设计方案(针对复杂地形时)技术配套设施形态与位置设计煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、采暖用房、物业管理用房、空调机房、通风机房、污水处理设备等保温、遮阳和降噪要求方案设计阶段考虑并解决，需要采取以上技术措施的原因、区域或部位、具体技术措施、成效比较和实施成本V.新技术新材料要求设计单位在新技术新材料应用方面提供建议、技术和成本的参考数据等

Vi.其它技术意见在规划方案得到体现Vi.其它技术意见在规划方案得到体现d）成本建议建安成本要求管线成本要求小区配套成本要求景观成本要求5、设计成果要求a）设计成果图纸请一律按A3规格印制、装订成册每个方案请提供设计文本12套。图纸内容要求（所有图纸方向应与正南北向一致）:序号内容规格备注1规划设计总说明及经济技术指标A3文字稿（中文）2总平面图（含环境）A3彩图A0展板3总体鸟瞰图A3彩图A0展板4透视图一：各种住宅业态以正常视点看到的透视效果图。A3彩图A1展板5透视图二：用正常视点以商业建筑为主体的透视图。A3彩图A1展板6内院环境透视图A3彩图A1展板7日照分析图A38景观分析图A39人流、车流分析图A310小区消防分析图A311各住宅单体标准层平面图、立面图、剖面图A312会所各层平面图、立面图、剖面图A313商业建筑各层平面图、立面图、剖面图A314地下室平面图A3

15总体规划模型1：30016设计服务承诺书A3文字稿(中文)另外：设计单位可根据需要提供其余表达构思和创意的相关图纸。提供完整的设计资料电子文件一套。请提供以作展示用的总体规划平面图、总体鸟瞰图、透视图等，表现方式不限。在装订成册的套装图中也要有相应的小表现图或表现图照片。V.总体规划模型要求比例为1：300(带罩)，底盘尺寸统一为1700mmX1400mm,vi.设计服务承诺书需报出方案设计、扩初设计、施工图设计的设计周期和进度安排、设计的取费方法及费用，施工配合安排、设计人员组成名单等内容，以密封的形式在投标当日与投标资料一起送交招标单位，由发展商最后选定设计单位，承担相应的设计任务。b)综合经济技术指标(1)规划指标表规划指标表指标名称总体期数值(ha)所占比重(%)数值(ha)所占比重(%)项目规划总用地1.居住用地100100①住宅用地②公建用地③道路用地④公共绿地2.其他用地①市政道路用地②代征绿化用地*③市政道路绿化用地

④居住区规划用地范围内非为居住区配建的公建用地⑤与居住区功能无直接关系的建筑和设施用地⑥其他政府保留用地或不可建设用地总建筑面积一2m一2m21.①住宅建筑面积一2m一2m2②非住宅建筑面积m2m2③住宅建筑面积比重%%2.①计入容积率建筑面积一2m2一2m2②不计入容积率建筑面积m2m2③不计入容积率建筑面积比重%%3.①不可售建筑面积一2m2一2m2②可售建筑面积m2m2③可售面积占总建筑面积比重%%住宅面积毛密度m2/ham2/ha住宅面积净密度m2/ham2/ha公共服务设施面积毛密度m2/ham2/ha住宅建筑套密度（毛）套/ha套/ha住宅建筑套密度（净）套/ha套/ha人口毛密度人/ha人/ha人口净密度人/ha人/ha绿地率%%建筑密度（建筑覆盖率）%%容积率（建筑面积毛密度）万m2/ha万m2/ha总户（套）数户户总人口（按3.5人/户计）人人车位总数个个车位/户数1:1:说明：应根据方案情况编制表格；方案设计任务书内的规划指标表可根据实际需要进行简化。项目规划总用地根据项目实际规模可分别确定为“居住区规划用地”、“居住小区规划用地”、“居住组团规划用地”三种情况。居住区用地住宅用地、公建用地、道路用地、和公共绿地四项用地的总称。根据项目规模实际规模可分别确定为“居住区用地”、“居住小区用地”、“居住组团用地”三种情况。住宅用地住宅建筑基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路）的总称。公建用地也称公共服务设施用地，是与居住人口规模相对应配建的、为居民服务和使用的各类设施的用地，应包括建筑基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场。道路用地居住区道路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放场地。公共绿地满足规定的日照要求、适于安排游憩活动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包括居住区公园、小游园和组团绿地及其他带状块状绿地等。住宅面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的住宅建筑面积。住宅面积净密度也称住宅容积率，每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积，或以住宅总建筑面积与住宅用地的比值表示。公共服务设施面积毛密度每公顷居住区用地上拥有的公共服务设施面积。绿地率居住区用地范围内各类绿地总和占居住区用地的比率（%）。绿地应包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地和道路绿地（即道路红线内的绿地），不应包括屋顶、晒台的人工绿地。建筑密度居住区用地内，各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率（%）。容积率也称建筑面积毛密度，是指每公顷居住区用地上拥有的各类建筑的建筑面积，或以总建筑面积与居住区用地的比值表示。

附件附件3：设计评审工作规范1、设计评审的依据项目各专业和设计阶段设计评审的依据，见《设计评审依据对照表》。设计评审依据对照表专业和设计阶段评审依据建筑景观装饰其它概念方案招标方案总体规划报建方案单体平面单体立面初步设计施工条件图基础施工图施工图材料部品方案实施方案施工图材料部品方案施工图材料部品环境评估报告水土保持方案土地合同OOOO项目开发指导书O建设用地规划许可证OOOO上阶段报建的政府批文OO项目设计指导书OOOOOOOOOOO项目设计基础资料OOOOOOOOOOOOOOOOO设计任务书OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO上阶段的设计成果OOOOOOOOOOOOOO上阶段的设计评审结论OOOOOOOOOOO设计合同OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO项目产品建议书（初稿）O项目产品建议书OOOO项目成本管理指导书OOOOOOOOOO地质初勘报告OOOOOOO地质勘查报告OOOOO协办单O环境评估报告OO水土保持方案OO物业管理设计要点OOOO2、设计评审的机构重大事项评审小组各专业和设计阶段的设计评审会，由重大事项评审小组负责。2.2重大事项评审小组成员1）重大事项评审小组组长重大事项评审小组组长由公司总经理担任。2.2重大事项评审小组成员2）重大事项评审小组其他成员重大事项评审小组其他成员的来源，见《设计评审职责对照表》中对应的各职能部门，具体成员包括被评审项目的各专业负责人以及重大事项评审小组组长从公司专业评审专家库成员名单中指定的人员，人员名单记录在《重大事项评审小组成员名单》中。设计评审职责对照表审职责专业和设计谛段产品研发中心营销管理中心工程管理中心工程专业物业公司公司总经理建筑概念方案OOOOOO招标方案OOOOOO总体规划OOOOOO报建方案O单体平面OOOO单体立面OOOO初步设计OOOO施工条件图O基础施工图OOO施工图OOO材料部品OOO景观方案OOOOO实施方案OOOO施工图OO材料部品OOO装饰方案OO施工图OO材料部品OO其它环境评估报告OO水土保持方案OO3）重大事项评审小组成员的变更重大事项评审小组成员的变更，由各职能部门提出人员变更的书面申请，重大事项评审小组组长负责审批。审批通过后由产品研发中心负责更改《重大事项评审小组成员名单》，并经重大事项评审小组组长签字确认。

3、设计评审的程序和记录项目各专业和设计阶段设计评审的程序和记录，参照《设计评审程序及记录对照表》进行。设计评审程序及记录对照表程序和记录专业和设计袖7设计评审程序结论记录建筑概念方案成果检验指标复核设计预审设计评审会会议决议招标方案成果检验指标复核设计预审设计评审会会议决议总体规划成果检验指标复核设计预审设计评审会会议决议报建方案成果检验指标复核设计评审会设计评审表单体平面成果检验指标复核设计预审设计评审会会议决议单体立面成果检验设计预审设计评审会会议决议初步设计成果检验指标复核设计预审设计评审会设计评审表施工条件图成果检验指标复核设计评审会设计评审表基础施工图成果检验设计预审设计评审会设计评审表施工图成果检验指标复核设计预审设计评审会设计评审表材料部品成果检验设计预审设计评审会设计评审表景观方案成果检验指标复核设计预审设计评审会会议决议实施方案成果检验指标复核设计预审设计评审会设计评审表施工图成果检验设计预审设计评审会设计评审表材料部品成果检验设计预审设计评审会设计评审表装饰方案成果检验设计评审会会议决议施工图成果检验设计预审设计评审会设计评审表材料部品成果检验设计预审设计评审会设计评审表其它环境评估报告成果检验设计评审会会议决议水土保持方案成果复核设计评审会会议决议2设计评审程序说明1、成果检验项目设计负责人在收到设计单位提交的设计成果后，负责组织进行设计成果的检验，依据为《设计任务书》中对设计成果的要求。如不符合要求，应督促设计单位补充设计成果，以达到《设计任务书》的要求。2、指标复核项目设计负责人在收到设计单位提交的设计成果后，负责组织进行设计指标的复核，依据为《设计任务书》中对设计指标的要求。如不符合要求，应督促设计单位调整设计内容和指标，以达到《设计任务书》的要求。3、设计预审设计成果介绍和移交项目设计负责人知会设计评审的责任部门（见本作业指引4.2.2之2条的《设计评审职责对照表》）完成设计成果的交接，并对设计成果进行必要的介绍。设计预审由各责任部门安排人员在计划约定时间内，按照本部门在《设计任务书》或其它设计依据中的要求对设计成果进行预审，提出修改意见或建议，填写在《设计评审表》中，以备设计评审会时讨论。设计预审中合约采购部的工作为成本测算，记录形式为《成本测算》。对在设计预审过程中的图纸理解方面的问题，项目设计负责人应安排人员给与及时解答或沟通。4、设计评审设计评审会在设计预审完成后，产品研发中心负责组织重大事项评审小组召开设计评审会，针对《设计评审表》和《成本测算》，讨论预审意见或建议，形成统一结论。评审结论设计评审会的结论，以《会议决议》或《设计评审表》的形式记录，由参与设计评审会的成员签字确认。5、设计评审结论的验证产品研发中心按照下述两种情况之一负责完成设计评审结论的验证。存在后续设计阶段的产品研发中心将《会议决议》或《设计评审表》的内容，体现在后续设计阶段的《设计任务书》中，在后续阶段的设计评审时验证。无后续设计阶段的产品研发中心向设计单位发出《设计联系单》及附件《设计评审表》，要求设计单位对《设计评审表》中的问题提出解决办法和完成时间，并与设计单位协商确定问题的解决办法和完成时间。在设计单位完成修改后，产品研发中心负责对照《设计评审表》进行设计验证，验证记录填写在新的《设计评审表》中。

附件4：方案设计审图规范审图项目审图方法备注一、建筑设计1、平面布直。房间平面尺寸及布直，单元及户型组合，人流及物流组织组合，人流及物流组织等。满足公司产品标准和项目产品标准要求2、空间布置。主要房间空间尺寸，室内外标高、建筑层数及层高。满足公司产品标准和项目产品标准要求3、室内装饰。各类房间的装饰方案、装饰材料的选择等。满足公司产品标准和项目产品标准要求4、确定所有设计条件，包括设计依据条件、工程资料是否准确（地形图、红线图、规划要求）、规划条件、市政条件以及其他有关要求。是否已经赴现场考察。5、产品定位报告是否已经公司高管层批准。6、对方案设计的审核首先要审核设计指标是否满足规划条件，如绿地率、退红线要求、容积率、建筑密度、限高、日照间距、日照时间、车位数等等。二、结构设计1、主体结构体系的选择。2、对地基基础的设计要求。3、确定所有设计条件，包括设计依据条件、工程资料是否准确（地形图、红线图、规划要求）、规划条件、市政条件以及其他有关要求。是否已经赴现场考察。4、产品定位报告是否已经公司高管层

批准。三、电气设计供配电：1、供电方案。满足公司产品标准和项目产品标准要求2、变配电所数量、位置、容量。3、订量方式、管理方式。满足公司产品标准和项目产品标准要求4、确定供电电源情况回路数、容量、供电范围、负荷等级。5、确定供电方案原则、供电负荷容量、供电系统方案用电负荷指标估算、确定变配电设备的构成。6、确定供变配电配置规模所数量、位置、容量。7、确定计量方式、管理方式。8、确定应急电源供电方式。弱电：1、设计方案的范围、功能、容量。满足公司产品标准和项目产品标准要求2、机房位置和面积。3、确定设计方案的范围、功能、容量是否体现业主的要求和意志。4、确定机房位置和面积。5、设计方案是否具有一定前瞻性，符合市场要求。四、暖通专业设计1、空调形式、热源供给方式。满足公司产品标准和项目产品标准要求2、机房位置和面积。3、一般通风系统及防排烟系统。4、估算空调耗冷量和耗热量和耗电量。5、空调形式。6、确认空调设计冷水参数及热媒参数。

7、确认热源供给方式及参数。8、确认冷冻站、热交换站区域位置及机房面积。9、确认热力入口位置及入口数量。10、空调系统组成。11、空调水系统管道环路的确定。12、一般通风系统及防排烟系统的确定。五、给排水设计1、用水量。满足公司产品标准和项目产品标准要求2、节水、消防、废水是否符合北京市有关规定。3、计算用水量。4、节水措施是否符合有关规定。5、消防灭火。6、环境保护：废水处理要符合所在地区的污水排放标准，水泵、冷却塔等要采取隔振、减噪措施。7、安全措施：烧热水的燃气锅炉的设置以及防爆、防火措施必须符合规范。六、成本目标对比成本测算中的建设成本通用条件:图纸深度满足建设部《建筑