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国际银发族休养中心产业可行性报告2010年1月1号目 录第一章 银发休养产业发展调查报告一、我国发展银发休养产业的必然性和重要性二、我国银发休养产业发展的现状三、中外银发休养产业发展案例比较四、我国银发休养产业面临的机遇第二章 项目说明一、项目名称二、项目地点三、开发占地面积四、项目估算总投资五、投资公司及合伙人六、开发时间七、项目组成第三章 项目背景一、滁州简介二、地理位置三、自然与气候环境第四章 项目分析一、项目市场二、项目定位三、项目优势四、与普通养老院的区别五、挑战和威胁第五章 运营投入和利润估算一、运营投入估算1、资金前期投入2、餐饮成本二、利润估算第六章 国际银发族修养中心人员编制第七章 可行性研究结论第一章 银发休养产业发展调查报告在当今社会发展中,人口老龄化及其影响是不可回避的,几乎每个社会领域都受到它的影响。中国的养老服务随经济和社会的发展逐渐从家庭走向社会,从事业性向产业性转化,养老产业已经被公认为朝阳产业。2009年,中国已进入人口老龄化社会10年,随着我国老龄化趋势和程度的加深,养老产业应运而生。养老产业在国外也称为“银色产业”,在西方发达国家已有很长的发展历史。我国银发休养产业起步较晚,对银发休养产业的研究始于20世纪90年代,有的学者称之为老年产业。这十年老年人口以每年311万的速度增长。养老产业,也称“银色产业”,是以产品消费对象的指向性类群作为界定的依据和标准,从第一、二、三产业派生出来的新兴的综合性的特殊行业,是专门为老年人生产和提供产品和服务,满足老年人衣食住行各方面需求的各行业的集成或集合。一、我国发展银发休养产业的必然性和重要性据调查显示,到2000年为止,我国仅用了三十年的时间就以超快的老龄化速度进入了世界老龄化速度最快国家之列,进入“老龄化社会”。根据2007年全国《中国城乡老年人口状况调查》新闻发布会发布,到2006年的6月1日,我国60周岁及以上老年人口总数为1.4657亿人;据新华网天津10月3日专电,民政部社会福利和慈善事业促进司司长王振耀出席在天津举行的2009中欧社会论坛时透露,目前我国60岁以上老年人口已达1.69亿,且以每年近1000万的速度增加。早前也有权威统计部门报道说,中国目前老人数量已经达到人口的百分之十二,到 2020年我国老年人口将达到2.48亿。而预计2030年65岁以上老年人口将达到3亿多,按联合国传统标准,一个地区60岁以上老人达到总人口的10%,新标准是65岁老人占总人口的7%,即该地区视为进入老龄化社会。我国最新的统计公报显示,2008年末,我国人口总数为132802万人,而60岁及以上12%,其中65岁以上8.3%。根据联合国的统计,到 2050年,中国65岁以上的老年人将占总人口的四分之一。由此推算,养老机构的发展空间非常大。1.家庭因素催生老年人公寓的产生和发展自我国七十年代中期实行计划生育控制以来,“三口之家”现已成为社会的主力家庭结构。许多独生子女成家之后,所面临的是每对中青年夫妇在繁忙的工作压力和残酷的生存发展竞争条件下要照料 4个老人和1个小孩,时间和精力严重不足,再加之老年人多愁善感及实际上的“代沟”,由此引起了没完没了的家庭烦恼及社会问题,老年人公寓呼声高涨,呼之欲出。2.养老观念发生转变受传统观念的影响,以前人们认为养老院是那些没儿没女的孤寡老人的安身之地,国内老年人养老讲究“三代同堂”,老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的转变,核心家庭趋于普及,传统家庭逐渐减少,一方面下一代与老一代分居现象不断增加,另一方面家庭结构演变又表现为老少两代在居住上“分而不离,离而不远”的特点,因此老年人不堪忍受“空巢”的孤单寂寞之苦,从过去不肯到养老院开始向往养老院,养老观念和居住观念正在发生根本性变化。3.老年人市场潜力巨大2000年国家有关部门通过调查和分析预测,到本世纪一十年代末,中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的 30%;另据中国老龄人协会估计,中国老年人消费每年约 3000亿人民币,而且随着老年人消费观念的不断转变,其消费数额还将进一步增长。老年人市场潜力非常大。而且,面对我国进入老龄化社会,老年人生活问题已越来越被社会关注。在 2003年召开中共十六大三中全会上有关代表提及老年人养老一事,中央领导对此十分重视据国家民政部门预计,到 2010年,在我国老人家庭中“空巢”比例将高达70%左右;全国老龄委提供的数据显示,预计到 2010年我国老年人市场的年消费需求将达到1万亿元。这两则数据显示出“银发经济”的无限商机,而银发休养产业无疑是其中的一大亮点。养老、托老服务领域隐藏着巨大的市场潜力!其次,随着人们生活水平的不断提高,回归自然、追求绿色已是大多数城里人迫不及待的需求。“绿色”“有机”“无公害”这些热门词汇就足以证明了这一点。面对如此严峻的老龄化形式,发展养老服务产业势在必行。养老服务业是为老年人提供生活照料和护理服务,满足老年人物质生活和精神需要的服务行业,包括养老服务产业在内的养老产业是市场经济的产物,社会化、市场化是养老服务的必然趋势。二、我国银发休养产业发展的现状进入新世纪,我国银发休养产业不断发展,逐步完善。养老服务的市场运作和养老服务产业体制政策都不断完善。方兴未艾的银发休养市场出现繁荣景象,不断发展并完善。在市场发展和国家扶持政策两大方面取得了巨大的进步。第一,在体制机制方面主要有:一是投资主体逐步多元化,因为银发休养的市场化进程很快,在中央的支持和鼓励下,民间资本积极进入银发休养市场,各种性质的养老服务机构和设施得到大力兴建。二是管理体制逐步得到完善。根据《关于加强老龄工作的决定》以及《福利机构管理暂行办法》等文件的规定,从中央到地方都建立了自上而下的老龄工作委员会,形成了有负责、有协调、有监督的系统。第二,在产业政策方面主要有:一是产业政策方向、目标不断明确。 2006年2月国务院转发的《关于加快养老服务业的意见》明确产业组织目标是“要建立公开、平等、规范的养老服务产业注入制度,积极支持以公建民营、民办公助、政府补贴、购买服务等多种方式兴办养老服务产业,鼓励社会资金以独资、合资、合作、联营、参股等方式兴办养老服务产业”。二是产业政策实施方式和手段多样化。国家鼓励实行综合手段人性化管理养老服务产业,并且为保证政策实施运用用地、税收、登记注册、城市规划等多种手段。三是产业政策的实施和监督效果逐渐明显。第三,在市场方面主要有:一是养老服务逐步实现社会化。就机构养老而言,福利型与效益型互为补充,自费养老较为普遍。另外,老年用品的研发、营销、咨询、服务等逐步一体化,实行社会化。二是服务对象公众化、服务方式多样化。原来银发休养对象是传统民政服务对象,现已扩大到全体老年人。可以说,只要老人愿意并有一定的经济条件,就可以选择自己所需要的服务形式。三是管理规范化、服务人员专业化。很多地方养老机构按软硬件环境的不同标准分了不同的级别。这都说明我国老年人的福利事业正走向规范化。从业人员工作遵循专业标准和操作规范,很多地方还实行职业资格与技术等级管理认证制度。三、中外银发休养产业发展案例比较1.国内银发休养产业发展比较名称 成都晚镇生态村 武汉侨亚颐乐园 北京太阳城 苏州新城花园规划理念 构建和谐的人居 以人为本 “老有所养,老有 以人为本环境 所医,老有所为,老有所学,老有所乐”选址 位于成都郫县红 位于武汉蔡甸区 位于北京小汤山 位于苏州新加坡光镇 疗养区 工业园区首产品特点以廉价的生活养医院、健身房、温泉入户,配套应用高科技手段老费用为吸引钓鱼台、游泳池、设施齐全建立信息化管理点,配套设施完盆景园一应俱中心善。全。2.国外银发休养产业发展比较名称定为选址产品内容评价
美国福罗里达太日本大阪松下养法国尼斯老人天阳城老院堂太阳之城高科技养老院老人天堂美国福罗里达西日本大阪法国尼斯海岸六大老年社区及以包括机器宠物、老年公寓、服务设高尔夫、游泳池、机器护理员在内施、尼斯狂欢节银行等配套设施的高科技服务及产品美国乃至世界最日本最先进的新全欧洲最具魅力成熟的老年社区技术老年综合园的度假胜地——黄金海岸四、我国银发休养产业面临的机遇与发达国家相比,我国的银发休养产业发展起步比较晚,发展的经济基础也还很薄弱,我国有老年人口多、市场潜力大、政府重视度高等机遇。老龄化形式的加剧,庞大的老年人群体,使得养老服务产业市场具有巨大的潜力,随着经济的不断发展,银发休养产业面临着大好的机遇。首先,人口老龄化形式严峻,老龄人口数量剧增。根据数据显示,我国老年人口年平均增长速度为高于总人口的增长速度。在21世纪的前50年,60岁年龄系数将由“10.10%提高到29.98%,增加19.88个百分点”。随着高龄老人、单身老人、空巢老人、居家的病残老人的增加,需求就会多,产业的市场就会更大,有利于大力发展银发休养产业。其次,银发休养需求多样化,市场潜力巨大。人民的收入水平和生活水平的大大提高,老年人对养老服务的需求多样化,高层次化。老人对医疗护理和文化娱乐等这些方面的需求也不断增多。另外,空巢老人和病残老人的增加也使得特殊照料需求增加,经济条件好的老年人也会有更多的需求,老年市场还蕴含着巨大的潜力。最后,经济的迅猛发展和政府对养老服务的日益重视都为银发休养产业的发展提供有力条件。目前我国的经济发展迅速增长快,这为合理配置和创新银发休养产业的发展提供了坚实的经济基础,改变了过去有路无门的状况。快速老龄化给我国经济社会发展带来巨大冲击,同时也蕴藏着广阔的商机。据权威专家测算,全国1.69亿老年人口可撬动1万亿元规模养老产业,但由于目前产品种类少、服务层次低等“软肋”。据全国老龄办城市养老服务调查, 目前我国老年人总的服务需求满足率仅为 15.9%,还有84.1%的老年人服务需求没有被满足,目前我国银发产业尚处于 “沉睡”阶段。在当前国际金融危机背景下,加快发展养老产业对我国扩大内需、促进就业具有重要意义。第二章 项目说明一、项目名称:国际银发族休养中心二、项目地点:三、开发占地面积:四、项目估算总投资:五、投资公司:合伙人:六、开发时间:七、项目组成:客房、行政中心、多功能厅、小木屋、文化中心、运动中心、中餐厅、西餐厅、温泉、游泳池、佛堂、教堂、便利超市、职工宿舍、职工餐厅、停车场等。建设风格中西合璧,高雅别致,温泉、山,水,亭,榭,花草树木,景色优美,可以使您尽情感受大自然之美。我们银发族休养中心可同时容纳 500人,分成5个区域:A.在中央地区设有行政中心、中央厨房、运动中心、医疗中心,可同时提供给500人使用。B.在5个分区设有餐厅、棋牌、文化中心、多功能厅,就当做 500人的观光休养度假村来进行建设服务。第三章 项目背景一、 滁州简介滁州滨临长江,是六朝古都南京的江北门户,素有 “江淮翡翠、金陵锁钥 ”之称。滁州形成了以机械、电子、建材、绿色食品、化工、汽车为主体的工业体系。滁州是南京都市圈的核心城市之一,皖江城市群的伙伴城市,并且获得2007年浙商(中国)最佳投资城市、浙商(安徽)最佳服务城市、 2008年深港企业投资最具潜力城市、全国双拥模范城等称号。二、地理位置滁州市地处安徽省东部,习惯称之为“皖东” 。行政区域总面积 1.33万平方千米。自东北向东分别与江苏省淮阴市、扬州市为邻,东南与南京市接壤,自南至北依次与本省巢湖地区、合肥市、淮南市、蚌埠市相依。市委和市人民政府驻地滁城距首都北京铁路里程为
1104
千米,距省会合肥公路里程为
115千米,距江苏省会南京铁路、公路里程均为
56千米。滁州地理位置较为优越,京沪、淮南铁路和合宁高速公路穿境而过,内河航道直通长江、淮河。出市区往南驱车一小时便可达南京禄口机场。现代化的交通使滁州市与祖国大江南北连接得格外紧密,发展前景十分广阔。三、自然与气候环境滁州市地处江淮之间丘陵地带, 为北亚热带湿润季风气候, 四季分明,温暖湿润,气候特征可概括为:冬季寒冷少雨,春季冷暖多变,夏季炎热多雨,秋季晴朗气爽。全市年平均气温
15.4℃,年平均最高气温
20.1℃,年平均最低气温
11.4℃,年平均降水量
1035.5
毫米。梅雨期长
23天。年日照总时数 2073.4小时。初霜为 11月4日,终霜为3月30日,年无霜期 210天。滁州市域跨长江、淮河两大流域,全市地貌大致可分为丘陵区、岗地区和平原区三大类型,地势西高东低,全市最高峰为南谯区境内的北将军岭,海拔399.2米,围绕丘陵分布的平台和波状起伏地带,构成岗地区,滁河、淮河沿岸和女山湖、高邮湖的滨湖地带是主要的平原区。第四章 项目分析一、项目市场老年海外人士60%;内有较强经济能力老年人士 30%;其他10%。二、项目定位以滁州“温泉游”为依托,以滁州便利的交通地理位置为契机,以高起点、规模化、专业化来创建国际银发族休养中心,该项目是一座以500座小木屋为主体建筑,以环保、生态、养生、保健、文化、休闲、度假等为一体的综合性国际银发族休养中心。本地区经济发展位于全省中等水平,经济实力也不是很充足,缺乏资金保障,但是这里有高品位的自然景观资源,且发展高水平的银老产业起步较晚,老年人的生活产品开发滞后,国际银发族休养中心的建立,正好弥补了这一产业的空缺。三、项目优势1、生态环境优良。国际银发族休养中心的绿化覆盖率为 65%,高出城市绿化。国际银发族休养中心的绿化林木具有调节空气中的二氧化碳含量、吸毒、滤尘、清除空气污染之功能,1公顷林木绿化在生长时间内,吸收二氧化碳含量相当于200人同一时间排放二氧化碳含的总量。一般人均 10平方米面积的林木绿化,就可以满足人们呼吸所需的氧气。大片的林木绿化造就了优雅的环境,这里的空气清晰,负氧离子极高,尤如一个天然氧吧,造就了良好的人居住环境。、工业化程度低,污染源少。综观滁州市市区四周县、区、乡、镇相关部门监测,这里均无烟尘、工业粉尘、二氧化碳等排放重点污染源,空气质量、水质均良好。、滁州物华天宝,资源丰富。盛产水稻、蔬菜、水果、茶叶、小麦、油菜籽、玉米、花生、山芋、芝麻、黄豆、绿豆、银鱼、螃蟹、甲鱼等均为发展银发休养提供了良好的基本条件。、气候适应。为北亚热带湿润季风气候,四季分明,温暖湿润,气候特征可概括为:冬季寒冷少雨,春季冷暖多变,夏季炎热多雨,秋季晴朗气爽。四、与普通养老院的区别:1、国际银发族休养中心适合不同年龄阶段的人群,而普通养老院只适合老年人。2、入住国际银发族休养中心的目的是休闲、度假和养生、养老,而入住普通养老院则只是为了获得护理服务。3、国际银发族休养中心是商业性消费场所,而普通养老院属于公益性社会福利机构。五、挑战和威胁1、打破了传统观念的束缚。入住“银发族休养中心”与入住“养老院”是两个截然不同的概念。受中国传统社会观念的影响,做子女的如果把父母送进养老院,往往会引来非议,使得亲戚朋友不理解,甚至留下“不孝”的骂名;而将父母送进“银发休养中心”则正好相反,子女不但不会招来非议,而且面上有光,绝对会得到亲朋好友的认可!2、来自周边区域的银发族休养产业的竞争激烈。银发产业的经济拉动作用已被各地政府所重视,银发族休养产业已成为我国的“朝阳产业” ,并迅速地在各地发展壮大起来,如南京、上海、杭州、苏州等地一些银发族养老产业的规模越来越大。一方面,互相竞争十分激烈,如何在竞争中取得先机,将是摆在经营管理者面前的一大难题。另一方面,各地为争创亮点模仿、引用、增加银发休养中心类型、内容的类同也随之增加,要创新显得困难重重。第五章 运营投入和利润估算一、运营投入(以人均成本为单位计算,每月按30天计算,按入住率70%计算)1、资金前期投入前期投资金额7000万元,总投入资金约 1亿元人民币土地及绿化国际银发族休养中心需 500亩土地来建设(每亩含公共设施 1亩地)万元/亩*500亩=1000万元国际银发族休养中心绿化面积万元/亩*500亩=500万元公共设施公共设施投入840万元,其中包括道路、水电和排水系统100万元;行政中心300平方米/幢 60万元*1幢=60万元;佛堂200平方米/幢50万元*1幢=50万元;教堂200平方米/幢50万元*1幢=50万元;(视听+餐厅+文化中心)400平方米/幢 6幢=360万元;医疗中心300平方米/幢60万元*1幢=60万元;运动中心(包括游泳池、温泉和SPA)800平方米/幢 160万元*1幢=160万元;小木屋(包括微波炉、电视、浴室、卫生间、冰箱空调等)50平方米/幢 9万元*500幢=4500万元2、餐饮成本餐厅的食品均为绿色食品,可能要比一般的食品成本高50%,因此预计的餐费成本为:早餐15元/人;午餐25元/人;晚餐25元/人,共计人均65元/天每年成本65元/天*30天*350人*12月=8190000元客房成本每年成本40元/天*30天*350人*12月=5040000元公共设施成本每年成本25元/天*30天*350人*12月=3150000元管理人员成本每年成本40元/人*30天*350人*12月=5040000元以上投入合计2142万元。二、利润估算(按入住率70%计算)国际银发族休养中心可同时容纳500人休养,考虑到以上预算成本的投入,预计每人每月需1500元美金。1500美元*500人*70%*12个月=630万美元按汇率6:8兑换人民币计算,50%利润计算。630万美元*50%*6.8%=2142万人民币第六章 国际银发族修养中心人员编制总经理名副总经理名
总经办秘书1名行政人财务部保安部工程部餐饮部客房部销售部医疗文化事办公中心中心室13名18名17名94名60名7名11名19名18名行政人事办公室主任名人事培训质检劳资后勤部招聘主管主管主管主管主管1名1名1名1名1名人事培训服务质员工宿员工招聘主管量分析舍管理餐厅车队文员师员1名1名1名1名3名更衣室 厨师1名 2名清洁洗碗工2名财务部经理名财务部副经理名采购 仓库 出纳 会计 审计物品采食品采物品保食品保出纳员成本会资产会主办会审计员购员购员管员管员计计计1名1名1名1名1名1名1名1名1名收银员2名保安部经理名保安队长 保安队长1名 1名消控中心内保外保(兼车辆门卫5名24小时34名24小时3引导)4名242名(来访人班轮班制班轮班制小时3班轮班员登记)制工程部经理名值班工程师2名高配 木工 水电工 油漆工 网管 锅炉房2名 2名 5名 2名 1名 2名餐饮部经理名中央餐厅管事部厨房经理主管1名1名中央餐一区餐二区餐三区餐四区餐五区餐管事部厅领班厅领班厅领班厅领班厅领班厅领班领班1名1名1名1名1名1名1名服务员5名
服务员3名
服务员3名
服务员3名
服务员3名
服务员3名
洗碗工5名送餐服务员3名
勤杂工5名吧员2名
餐具保管员1名中心厨房厨师长1名中厨西厨各区厨师厨师域厨长长房厨1名1名师各2名,共10名冷菜炒菜点心蒸菜加工领料海鲜冷菜热菜西点厨师厨师领班领班厨师员师傅厨师厨师厨师领班领班领班领班领班领班1名1名1名1名1名1名1名1名1名1名厨师厨师厨师厨师宰杀冷菜热菜西点厨师厨师厨师厨师2名4名2名2名1名2名3名2名加工加工厨师厨师5名2名客房部经理名房务部前厅部洗衣房公共卫主管主管领班生领班1名1名1名1名客房领总服务商务中商场服洗衣房制服房公共卫园艺师班台心服务务员员工员工生员工1名员2名3名5名3
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