XX有限责任公司项目营销策划报告

南宁XX有限责任公司项目营销策划报告二〇一五年三月XX项目营销策划方案项目简介项目建设地位于南宁市西乡塘区唐山路56号，地势平坦，区位优势明显，毗邻西乡塘区友爱广场，交通运输便捷，是新一轮城市发展的重点区域，也是人们投资创业的理想宝地，建设条件良好。项目总建筑面积为16727平方米，其中1号楼2402.02平方米，2号楼9881.84平方米，地下室4443.14平方米。拟建设集花卉、鱼鸟、宠物、古玩、玉器、工艺品交易、办公、综合服务和休闲观光为一体的景观花鸟鱼虫文化市场，以满足人民群众的消费文化需求。项目外立面效果图市场分析（一）南宁市西乡塘区发展分析1、基本概况西乡塘区于2005年3月经国务院批准成立，是撤并原永新区、城北区组建而成的城区，地处南宁市中西北部，总面积1298平方公里，现辖3个镇10个街道办事处（其中，心圩、安宁街道办事处由高新区管委会托管），63个村委会，77个社区居委会，共有基层党组织1116个，党员21471人，城区常住人口约115万人，是南宁市人口最多、建成区人口密度最大的城区。概括起来，主要有六大特点：一是具有深厚的历史文化底蕴，水街、粤东会馆、陈东老村等均座落于我辖区。二是南宁市重要的交通枢纽，广西重要铁路枢纽站南宁火车站座落于我辖区；南宁快速环道、高速外环贯穿整个城区，五座大桥飞跨邕江南北。三是南宁市重要的菜篮子基地，也是南宁市重要的蔬菜、花卉、瓜果、禽蛋、鱼类和鲜奶生产供应基地。四是南宁市重要的商贸物流基地。辖区有安吉、秀灵、南棉、人民、“三华路”、大学路等“六大商圈”，有城北虎邱钢材市场、国美、苏宁电器等一大批知名市（商）场。五是南宁市重要的老工业基地，有传统的产业技术和良好的发展空间，南机动力、青岛啤酒厂、橡胶厂等老工业座落我城区，六是广西重要的教育科研基地。广西大学、广西民族大学、广西中医药大学等全区80%的大中专院校、科研院所座落我辖区西乡塘区的城乡贸易、仓储服务，个体私营经济发展迅速，专业市场建设加快，商业网点形成网络，服务设施日臻完善。现已拥有家具、钢材、汽车销售、机电产品、装饰材料、粮油批发、小商品副食品批发、蔬菜水果批发、药业物流等大型市场和南城百货、利客隆、北京华联、国美电器、苏宁电器等一大批大型超市。随着南宁市北部区域经济的快速发展，特别是快速环道和江北大道的建成通车，城区的商贸集聚和吸纳能力大大增强，初步形成了“大市场、大贸易、大流通”的发展格局。2、发展前景随着南宁城市建设及经济发展重心由“南湖时代”走向“邕江时代”，西乡塘区迎来了新的发展机遇。目前，华润集团、新希望集团、兴贤建材和国美电器、苏宁电器等一大批重大项目已落户城区，大学园区道路等大批基础设施正在建设，南宁体育中心、南宁文化艺术中心等重大项目建设即将全面启动。城区16个旧城改造项目吸引了来自新马泰和台湾、香港、福建、海南、广东、浙江等国内外50多家投资商来考察、洽谈开发事宜。新的城区，新的机遇，给西乡塘区带来新的发展。西乡塘区100多万各族人民紧紧围绕全面建设小康社会和实现富民兴桂新跨越的宏伟目标，牢牢把握西部大开发、中国东盟永久落户南宁的历史机遇，全面实施“工业强区、农业稳区、三产富区、依法治区、科教兴区”的发展思路，努力把西乡塘区建设成为经济繁荣、科教进步、人民富裕、社会和谐、生态文明、环境优美的现代化城区。3、房地产状况2014年1-9月，西乡塘区共有41家房地产企业，其中房地产开发项目共29个，完成投资325938万元，同比增加29.41%，商品房销售面积497400平方米，同比增加2.68%，商品房销售额397974万元，同比增加22.62%。2014年1-9月份房地产房屋施工面积3713121平方米，同比增加3.58%，其中住宅2555847平方米，同比减少1.64%，商业营业用房489714平方米，同比增加13.55%，其他房屋527548平方米，同比减少4.99%。2014年1-9月份房地产房屋竣工面积7090平方米，同比减少87.35%，其中住宅7090平方米，同比减少87.35%。房地产房屋竣工面积与住宅竣工面积与上月一样均无变化。总体来说9月份西乡塘区房地产行业运行保持较好的形势。房地产销售面积和销售额方面虽然增速较8月有所放缓，但是仍然延续自8月份以来的正增长的形式，相对于3月到7月的负增长来说，9月份房地产销售面积和销售额已经成功扭转了负增长的局势。4、社会经济状况经济增长：初步核算，2014全年地区生产总值637.9亿元，按可比价格计算，比上年增长12.3%。三次产业中，第一产业增加值26.44亿元，增长1.9%；第二产业增加值350.4亿元，增长18.5%；第三产业增加值261.07亿元，增长5.5%。三次产业的比重为4∶55∶41。与2012年比较，第一产业比重持平，第二产业比重上升2个百分点，第三产业比重回落2个百分点。（二）南宁市花鸟玉石市场概况（1）在南宁这座现代化都市中，商业已成为城市生活中的永恒主题，其存在的意义也已不仅仅局限在满足都市人购物需求的层面，而是上升到精神享受高度。（2）花鸟行业作为相对于其它商业产业来说更具有休闲性、观赏性与人文特性的一种旅游休闲文化产业，在推动城市文化建设与经济发展进程中的作用也愈加凸显出来。（3）广西壮族自治区林业厅《广西花卉产业发展规划》中，也将花卉产业列为广西林业的支柱产业，要求“十二五”期间我区花卉产业的生产规模和产值达到国内中等省份水平，把广西建设成为具有南亚热带区域特色的花卉大省。而南宁作为西南经济枢纽城市，它的花卉产业很大发展空间。（4）在花鸟行业规模上，南宁市市有广西花鸟交易市场、南宁花鸟交易市场、金汇·如意坊等规模较大，业态齐全3个，但由于这3个花鸟市场都比较偏远，区域人流量不大，生意不火爆。（5）南宁要建设区域性国际城市，人口流量大，南宁市本身也确实需要在人流量大的区域建设花鸟市场来满足区域消费人群的需求，自2011年3月份，原先的园湖花鸟市场正式关闭后，南宁市的花鸟玉石市场便呈现出群雄逐鹿的局面，各大花鸟市场纷纷加大宣传力度吸引商户，可是部分市场由于区位偏远，消费人群少导致市场火不起来。目前，南宁市主要有以下几个花鸟玉石市场，分别为位于广西花鸟交易市场、粤发花鸟玉器市场、唐人文化街、金汇·如意坊、邕州老街等数个规模大小不一的花鸟玉石市场。目前在南宁市的各花鸟行业市场分析：1、广西花鸟交易市场广西花鸟交易市场南宁市南梧大道308号。占地面积85亩，总建筑面积达6.5万平方米，经营主要包括：工艺品、画廊、国艺书店、古玩、水晶制品、陶瓷制品、玉器、铜器、宠物、宠物医院、荫生植物批发零售、盆景、盆花、根雕、名贵苗木、鸟类、水族、园林机械、茶艺茶具、餐饮、娱乐等；是广西目前规模最大、品种最丰富的花鸟鱼宠、古玩珍宝的大型销售批发市场。经过现场调查，该市场是目前南宁市规模比较大，业态比较齐全的的花鸟交易市场，虽然铺面空置率不高，但由于项目离市区较远，直接影响到市场的人流量，铺面价格约100元/m2/月；而且项目对面是南宁比较大的城中村—小鸡村，民房建筑错乱，居民主要来自周边县份的务工人员；市场整体感觉脏乱，行人及电动车违反交通规则现象随处可见，影响市场交通秩序；降低整个市场档次。市场部分铺面租金价格一览表序号业态面积（㎡）租金备注1宠物181700/月2根雕181800/月转让费3万3盆景植物121200/月4水族252300/月项目现场图片：2、粤发花鸟玉器市场粤发花鸟玉器市场是南宁唯一一家室内花鸟交易市场，市场三层商铺，目前总经营面积为15000平方米，拥有近300家铺面和100多个散柜，近400个车位，并由广州资深市场开发团队进行经营管理。该市场一楼临街的骑楼空地被开僻成阳光植物区，远远望去一条绿色长廊，像一道靓丽的风景。一楼里面的商铺由荫生植物区、花卉盆景区、水族馆、宠物虫鱼区构成，二楼则由古玩、玉器、水晶、奇石、红木摆件、书店等品类的品牌商铺组成，三楼除了玉器、古玩、工艺品外，还增加了钢琴、超市、棋牌室、桌球、餐饮的消费设施。该市场属于朝阳商圈，是南宁市人流量最大的商圈；装修豪华程度及租金都高于南宁其他花鸟市场，市场仅有少部分铺面转让，租金价格为60-120元/m2/月，同时由于毗邻中山路夜市，粤发花鸟玉器市场首开花鸟市场夜间营业之先河，营业时间延长到每天的22：00。市场部分铺面租金价格一览表序号楼层面积（㎡）租金备注1三楼5511000/季度转让费14万2二楼459000/季度转让费6万3一楼164700/季度转让费7.5万项目现场图片：3、唐人文化街南宁唐人文化街，位于南宁市唐山西路32号，以前是个旧工厂现正在全力打造南宁的“798艺术区”；穿梭于由宽巷子、窄巷子和井巷子三条平行排列的老式街道，古典韵味十足的建筑布局，错落有致。尤其是那些红砖高墙、尖顶式特色瓦房的苏联式建筑，不仅有着浓厚的历史建筑遗韵，而且，经过修葺，古朴而不乏典雅、简陋而不失庄重，其业态主要是古玩、玉器、水晶、奇石、红木摆件、花卉盆景区等；属于北湖商圈，商业气氛浓郁，日常人气旺，基本没有空置铺面，租金价格80-110元/m2/月；但由于市场规划及管理不尽完善，导致市场脏乱，地摊随处可见，商品级别低，客户消费能力不高。市场部分铺面租金价格一览表序号业态面积（㎡）租金备注1古玩403000转让费13万2303000转让费5万3907200转让费3万项目现场图片：4、金汇·如意坊“金汇如意坊”位于青秀山风景区大门正对面，整体建筑群呈现风格独特的古代器具“如意”形状，半依青秀山之上，可将绿城景致尽收眼底；总用地面积约63000m2，总建筑面积约32000m2。两座曲直有致的二层仿古建筑满足商业功能，其相对连接于一座高达九层的仿古景观城阁。项目交通方便，拥有一个公交车终点站场，院内共设500个旅游车停泊的生态停车位，是南宁市乃至整个广西唯一一个集购物、休闲、观光于一体的颇具民族特色和历史韵味的大型仿古建筑场所。目前是集花鸟鱼虫、古玩字画、奇石珠宝、盆景根雕、旅游产品、家具饰品、特色餐饮、民族工艺品、博览展览等9个业务内容于一体的综合性购物场所。由于市民的消费习惯人集中在朝阳商圈、西大商圈、航洋国际城、万象城、梦之岛等，同时由于英华立交桥施工封路导致人流量少；因此，金汇·如意坊消费人群比稀少，而且到此观光客户多于消费客户，铺面空置率40%左右；但由于项目毗邻青秀山，项目定位较高，铺面租金价格在80-110元/月/m2。市场部分铺面租金价格一览表序号业态面积（㎡）租金备注1红木20016000/月2茶叶909000/月转让费3万3古玩252000/月项目现场图片：5、邕州老街邕州老街位于江南大道白沙大桥下（荣和新城后）；2007年2月20日（大年初三），已有千年历史的邕州老街重建后正式向市民开放；邕州老街长达1.8公里，街上350家商铺以明清建筑风格落成，古朴雄浑、鳞次栉比。还有四季飘香的生态景观花长廊，标志性建筑“邕州老街”牌坊，更让老街显得幽深而超凡脱俗，处处充满浓郁的文化韵味，是一幅再现古城明风清韵、商贾云集的生动画卷。经过现场市场调查显示，邕州老街以奇石为龙头，面向区内外的奇石集散中心；还有少量字画、古玩、花、鸟、虫、鱼；市场比较冷清，基本没有消费者，铺面空置率高达60%左右；消费群体主要周边荣和新城、金湾花城等周边成熟社区及江南区的少部分老百姓逛花市；目前在经营的店铺基本是以石器加工和红木加工为主，铺面租金价格约在15-30元/m2区间。市场部分铺面租金价格一览表序号业态面积（㎡）租金备注1奇石1002000/月2根雕902100/月转让费3万3红木1502500/月项目现场图片：（三）市场前景随着南宁市的旅游业的快速发展、城市面积扩张、城市人口的增加、人们生活品质的提高，对花卉、鱼宠的需求量不断加大。南宁的花鸟市场虽然成型已久，但是在设施等建设方面严重不足，发展相当缓慢。近年来，艺术品投资已成为与股票、房地产并列的第三大投资类别。瓷器、玉器、铜器、书画等古玩纷纷进入收藏者的视野，这反映的是盛世收藏的景象。南宁要建设区域性国际城市，本身也需要有这样一个文化发展源头。充满温馨、休闲、典雅环境的交易场所是花鸟鱼虫古玩经营者、消费者和玩家的共同需要。南宁市有这样一个良好平台，既起到提升整座城市的文化品位，又能满足广大人民群众的实际需要，可以预见我区花鸟鱼虫消费市场潜力巨大，产业前景广阔。项目分析（一）地理条件1、地理位置本项目位于南宁市西乡塘区唐山路56号，紧临周边众多成熟社区、友爱广场、人民公园、区体育馆、南宁市火车站，承连南城百货和南棉商业街的繁华商圈影响力，与各临近区域（西大商圈、北湖商圈、朝阳商圈等）形成商圈优势，凭借城市中心稀缺珍贵的地段价值和升值空间，商业发展前景不可估量。2、交通条件项目位于南宁市友爱广场旁，市内有2路、71路、69路、203路、211路、22路、606路、41路、72路、609路、52路、59路、62路等数十路公交车可直达，距离新建的南宁地铁一号线也仅数百米，交通极为便捷。3、周边环境项目紧邻南宁人气最旺、消费群体最多的西大、朝阳商圈，周边是为南棉生活一区、明都锦绣花园、都市景苑、南铁生活区；商业氛围浓郁；交通发达，城市配套齐全且完善，集中了大量的政治、文化、教育、医疗、商业、商务、餐饮、娱乐、休闲、公园等单位及机构，是理想的投资之地。项目区位分析图示如下：

项目区位图：南宁各大商圈基本情况一览表商圈名称朝阳商圈西大商圈民族宫-七星商圈琅东商圈商圈街区范围作为南宁传统商圈的朝阳商圈就是沿朝阳路一带的商业网点区域，核心商圈呈环绕型，从火车站起向南到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到人民路、新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。作为南宁人气最旺，消费群体最年轻的商圈就是最要涵盖大学东路、北大路、鲁班路、明秀路、秀灵路、友爱路、衡阳路、北湖路等距离朝阳商圈约2公里，呈圆环状分布，东起—古城路，西—新民路，南—七星路，北—民族大道。作为南宁传统商圈的朝阳商圈就是沿朝阳路一带的商业网点区域，核心商圈呈环绕型，从火车站起向南

到万达商业广场止，以朝阳路为轴心呈鱼骨状向两边辐射，东到人民路、新民路、公园路，西至华强路、解放路，南沿民族大道西段，北抵中华路。主力商家以南宁XX大楼、百盛、裕丰商厦、金朝阳商

业广场、步行街和大连万达购物广场、国贸中

心为核心以南宁XX大楼、火炬路、正恒国际广场、天域·香格里拉商业广场、唐人文化街为核心以梦之岛（民族店）、梦之岛（古城店）永嘉名店广场、七星路购物街为核心。以南宁XX大楼五象店、梦之岛百货水晶城店、广州友谊南宁店、航洋国际购物中心，南宁巴黎春天百货、华润万象城为核心

主要经营业态IT器材、鞋、帽、内衣、箱包、家电、文体、儿童用品、床上用品、超市、影院、美食广场、知名连锁快餐店鞋、帽、内衣、箱包、家电、文体、儿童用品、床上用品、超市、永恒影院、知名连锁快餐店IT器材、鞋、帽、内衣、箱包、家电、文体、儿童用品、床上用品、超市、星湖影院、知名连锁快餐店鞋、帽、内衣、箱包、家电、文体、儿童用品、床上用品、超市、百老汇影院、知名连锁快餐店、高端餐饮娱乐、五星级酒店、家居产品商圈特点朝阳路段是南宁人流、物流、车流最为密集的区域，日人流量最高在30万人次以上，是南宁商业业态最丰富的区域，拥有非同凡响的人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。西大商圈是南宁人流最活跃、最年轻化区域，聚集广西大学、广西财经学院、广西建设职业技术学院、广西工商职业技术学院等高校，是南宁商业最活跃的区域，拥有非同凡响的人气、发达的交通和沉淀已久的商业文化。这个区域是以中高端的时尚商品消费为主的品牌专卖商圈。国内外各种著名品牌商品汇聚。LV、CUCCI等国际大品牌的进驻，让这个区域成为越来越多城市中高端阶层消费人群的消费首选地。该区域为南宁高级CBD商务区及高级住宅区的所在，各方面配套设施较新，环境优越，集中了大批高消费力的购物群体。商圈客流分析客流范围：周边县、市普通消费人群，本市工薪族及中小企业工薪族、小部分公务员、周边县市私营业主

等。消费习惯：平常日均消费维持较低，与周末及节假日反差较大；以节假日消费为主，季节性消费明显，淡旺季明显。客流范围：各大高校学生、区域小区居民及万秀、秀厢城中村居民等。消费习惯：平常日均消费维持较高除了寒暑假之外，淡旺季不明显。客流范围：全区较富裕人群，主要代表为公务员、各中大型企业管理、行政阶层、企业金领、白领、政府公务员、私营业主。消费习惯：平常日均消费维持较相对较高水平，无反差较大之特定消费时段；节假日消费十分明显，多为吸引外地消费者进入；除中秋及春节两大节外，均维持随机性消费，淡旺季不明显。客流范围：全区高端消费群体消费习惯：平常日均消费维持较相对较高水平，无反差较大之特定消费时段交通及停车位地处南宁中心地段，交通四通八达，十分便利。含万隆停车场、百货大楼停车场、新华街停车场、万达地面和地下停车场等四个中小型停车场。地处南宁市中心地段，交通便利。含民族宫地面和地下停车场、梦之岛（古城店）停车场、永嘉大厦地面和地下停车场、文化市场停车场等四个中型停车场。该商圈涵盖五象广场片区多个小型停车场及民歌广场、航洋购物中心两个大型停车场商圈综合评价作为南宁最传统的商业中心，朝阳商圈人流密集、各方面配套齐全，有深厚的商业文化底蕴和市场凝聚力。但因地处老城区，各方面配套设施陈旧，购物环境较差且交通拥挤、出行困难等现象成为朝阳商圈进一步扩张的桎梏。作为南宁年轻人消费群体最多的商业中心，西大商圈人流密集、各方面配套齐全，有深厚的商业文化底蕴和市场凝聚力。但因地处老城区，各方面配套设施陈旧，购物环境较差且交通拥挤等。作为南宁最早开始发展的中高端消费区域，该商圈人流密集，是本土中高端时尚消费的首选地。但随着南宁城市建设规划的东迁，大批高端消费者的生活重心随之转移，且该区域消费业态较为单一，已无法满足高端消费群体一站式生活购物的需要。一年一届的东盟博览会，催生琅东商圈这个定位为城市国际化前沿商贸区域的商圈。包括东盟10个国家以及日本、韩国在内的12个国家商务办事处都将在

此全部建成，该区域无疑是南宁未来最具国际化色彩的标志性区域。加上总建筑面积90万平方米，总投资逾60亿港币，集购物中心、写字楼、五星级酒店、高尚住宅等诸多功能为一体的南宁华润中心万象城已经建成投入使用，证明这个区域的商业已经快速起飞。随着中国-东盟博览的多次成功举办，埌东商圈正以蓬勃发展的姿态，引领南宁商业进入了一个新的“埌东时代”。项目周边现场图分析：综上所述，项目地处南宁两个消费人群最密集的商圈（朝阳商圈、西大商圈）交汇处，区位优势明显，有20多路公交车直达且离南宁地铁一号线仅100米左右，交通极为便利，周边为成熟社区，城市配套完善。随着市民生活水平的提高，文化建设是城区建设的重要组成部分，在发展中愈来愈受到重视，文化魅力更是一座城市持续发展不竭的源泉与动力，休闲娱乐更是文化产业中的重中之重，而唐人文化街与本项目，将形成西乡塘区文化娱乐观光中心。（二）优势与劣势分析(SWOT)优势与劣势分析表(SWOT)内部环境外部环境优势（Strengths）劣势（Weaknesses）1）项目紧邻市中心，交通便利，周边商业氛围浓郁；2）西乡塘区经济发展迅速，人们消费观念及生活水平普遍较高；3）项目为当地独有，业态竞争力强且具排他性，更能吸引投资者和经营者；4）项目紧邻原园湖花鸟市场，其原有市场附近承接以往的人气，同时将享受诸多的政策优惠抵制风险1）项目建设地为老城区，基础配套设施以及道路等都存在一定的局限性；2）项目区域目前人气尚淡，尚需导入居住及消费人口；3）市区商业供应量偏大，对本案配套服务业态势必带来一定竞争压力；机会（Opportunities）SO指向：发挥优势利用机会WO指向：借助机会克服劣势园湖花鸟市场搬迁空缺；人民经济实力迅速提升；房地产市场的平稳发展；商业地产持续活跃；区域市政配套逐步完善。发掘当地人文优势，集中打造具有明显竞争优势的商业形态（集中性的餐饮娱乐、游览性的休闲观光、唯一性的花鸟鱼玩市场），以扬长避短，在竞争中抢得先手。借助区域经济实力增强，消费水平持续增加，商业地产需求旺盛等有机因素，明确业态定位，突出重点，充分宣传。威胁（Threats）ST指向：发挥优势战胜威胁WT指向：克服劣势避开威胁市中心商业的竞争分流；商业定位及运营炒作；人口导入及配套不足。利用特殊行业吸引力，强化区域概念；抢占市场先机，逐步建立市场关注度。以规划及业态定位赢得客户青睐；以创新的营销手段抓住客户；以商品差异化吸引客户。（三）项目定位1、项目定位思路（1）项目思路随着城市的发展和居民消费水平的不断提升，脏乱、偏远的花鸟玉石市场已经不符合大众购物消费的需求。如果能把项目打造成南宁人民休闲娱乐、观光的好去处，那么，以其特殊业态的超强辐射力，项目想不成功都难。集中的一站式古玩、宠物、复合花鸟鱼虫及特色工艺品市场功能，让人们无论日常休闲消遣或旅游观光都有了好去处。辅助业态与花鸟鱼虫及特色工艺品为主的文化市场具有一定的互动互补性，可以互相带动人气、提供支持。因此，项目应以创建管理制度规范、业态齐全集花鸟鱼宠、古玩字画、工艺品交易和观光休闲娱乐为一体的景观花鸟鱼虫市场。（2）定位思路充分利用资源扬长避短，集中优势力量全面突破，整体发展。整体主题鲜明，特色突出、具备较强辐射力：寻求辐射力较强的业态，以满足当地人日常需求为主导，核心是规避项目地目前商业氛围不浓而带来的项目风险；针对周边区域特性，项目成功的关键在于如何整合项目特质，提炼独有竞争力，做大项目影响，扩大项目辐射范围，提升整体地块价值：核心是打造区域品牌，提升项目区域的商业环境、配套环境，为区域发展打下基础。以具备丰富体验特征，集合古玩、民族特色购物等多样性休闲为核心功能的综合项目：核心是打造区域现代商业形态的代表，形成项目口碑。以吸纳全城消费者为核心目标，向周边延伸辐射其范围。针对其消费特性进行主题定位并设置商业功能板块区分，以达到板块协同互动、优势互补，整体发展的目标。2、定位原则项目整体定位必须遵循以下原则：（1）市场考察调研反应的具有有效需求的市场空间；（2）根据市场商业因子确定建筑风格及功能；（3）符合南宁市城市总体规划；（4）项目SWOT分析基础上的发展策略。3、定位建议（1）西乡塘区唯一的花鸟鱼虫及旅游商品特色市场；（2）西乡塘区的好去处，以古玩、民族特色、花鸟、休闲娱乐为主题的西部城区一站式商业中心。4、项目定位（1）整体定位立足西乡塘、面向全市、辐射全区。（2）市场定位如何建立本项目市场形象是定位的首要考虑问题，在项目的形象定位中，一般会按照圈状或块状来对项目做初步的形象建立，这和城市的规划和项目的范围有关，项目在该区域相对比较成熟，片区认知度较高，这有利于项目在其他花鸟市场消费者中传播，提高项目的竞争力。通过对几个典型花鸟市场的分析比较，得到以下几个初步的结论：①在南宁市的几个花鸟市场中，与本项目距离最近的唐人文化街因业态分布不合理，管理不规范，造成市场脏乱，形象产，产品档次低，整个市场只能算是“摊”或者是“街”；②金汇·如意坊、广西花鸟交易市场算是“规模、齐全”的市场，但由于偏离南宁人气旺的商圈、市场配套设施不完善，违背市民区域性消费习惯，导致市场人流量少，生意不火爆。③邕州老街是比较有文化特色的市场，但业态单一，基本只有奇石和根雕，没有大众消费的花景盆栽、水族等产品。④粤发花鸟玉器市场是南宁目前比较旺的市场，因为其所在位置为南宁消费人群最大的朝阳商圈，同时市场毗邻南宁最具规模和特色的美食街—中山路；停车难是阻碍其发展的最大问题。目前，南宁市的几个花鸟市场的简单梳理和分析，对于本项目如何在花鸟市场中脱颖而出，我们导入一个概念：在最繁华商圈、市政配套最齐全的区域建设“规范且齐全”花鸟市场。作为南宁市花鸟市场经营者来说，没有一个市场站在这样的高度去思考过花鸟行业中，最好的市场是怎样的？在提出了“规模，齐全”这个概念，让南宁市其他的花鸟市场成为了花鸟行业的铺垫，让本项目成为了花鸟行业的标杆。同时，结合上述目前南宁市花鸟市场的经营理念和现状，对于本项目要首先建立“规范且齐全”的地位，做老百姓的花鸟市场。集花鸟鱼宠特色卖场、玉石古玩鉴赏交易、休闲娱乐、观光游玩、文化教育身为一体的综合文化项目。（3）业态定位主题概念：文化产业、民族特色、休闲娱乐中心。XX花鸟文化市场项目是集古玩、花鸟、旅游观光、展示交流、等为一体的文化项目。由于区域商业成熟、城市配套完善，周边有新东方教育、泡泡少儿教育、优图教育、学大教育多家国内外知名教育机构聚集，使区域文化气氛更加浓郁；因此项目四-六层预计引进多家培训机构使得整个市场更有文化气息。情境商业核心是情与境，情即卖场情景，境即消费者心境。通过对建筑形态、环境等硬件情景的打造，以及丰富的文化内涵和市场的业态有机组合，营造一种特定的氛围或风情，使消费者在购物的过程中能增加停留时间，并在获得高品质服务的同时能体验到一种不同的乐趣和心境。从体验消费的角度分析，商业物业的发展趋势是主题化、娱乐化、体验化、专业化。因此，新一代商业物业将不再是单纯消费，而是在消费中娱乐、娱乐中体验、体验中互动、互动中满足的循环消费方式。通过规范建设，打造南宁市及周边环境优美、服务到位、经营品种齐全的花鸟文化市场，并以花鸟鱼宠为主要业态，延伸到玉石玉器、古玩字画、木雕工艺等，在品种的档次注重高端化，同时带动渔具、鸟具、饲料、花架等相关产业的发展。（4）功能定位三大功能定位：花鸟鱼虫主题城、古玩玉器新去处、文化教育新领地。①花鸟鱼虫主题城内设花卉区、水族区、宠物雀鸟区、奇石根雕区、盆景假山区、饲肥器具区等经营专区，形成南宁唯一性的花鸟鱼玩主题城。②古玩玉器新去处内设古玩区、玉器瓷器区、古旧家具区、钱币字画区、仿古瓷工艺品区等经营专区，打造南宁古玩玉器的新去处。③文化教育新领地内设新东方教育、泡泡少儿教育、优图教育、学大教育等多家教育培训机构，形成片区的文化教育新领地。（5）租金价格定位通过对金汇·如意坊、广西花鸟交易市场、粤发花鸟玉器市场、邕州老街、唐人文化街5个在南宁市比较有代表性的市场进行了区位、业态、消费人群、经营状况、租金价格等全面分析对比并总结出各个项目优劣势，同时结合项目区位、消费人群、商圈成熟程度；初步确定项目租金价格为：1号仓库一层平均75元/月/m2，二层平均60元/月/m2，三层平均45元/月/m2，四-六层25元/月/m2。2号仓库一层平均60元/月/m2，二层平均50元/月/m2，三层平均40元/月/m2，四-六层20元/月/m2。市场租金价格采取“低开高走”模式，以低于市场租金价格面世来，价格随着市场成熟再逐年递增吸引客户进驻。第二个五年比第一个五年涨10%；第三个五年比第二个五年涨15%；第四个五年比第三个五年涨15%。项目定位意向如下图所示：项目定位意向图：客户分析（一）目前意向客群状况部分客户已有意向协议，其他客户正在积极洽谈中，客群情况进展顺利。（二）目标客群定位根据本项目的品质、业态规划及竞争项目的综合情况，本项目的目标客户群主要有以下几类：（1）南宁市花卉市场（广西花鸟交易市场、唐人文化街、邕州老街等）的经营户由于广西花鸟交易市场、邕州老街因区位问题生意不好，部分商家想找商圈成熟、人流量大的经营场所，而唐人文化街现在已经拥挤，而且脏乱，很多商家想找规范且业态齐全的专业市场来扩展自己的经营；（2）南宁市周边近郊的花卉种植园园主这些园主在南宁市周边从事花卉养殖经营，由于是种植量大，急于销售，南宁目前并无人流量大、交通便利的花卉专业市场，本项目的建成，极大满足了他们的需求；（3）南宁市景区附近的工艺品经营户这些经营户在景区附近经营，而景区又受到节假日、天气等原因限制，导致他们的经营效益时好时坏；（4）各花鸟行业协会等民间组织南宁市目前约有花鸟鱼虫等民间协会五十多家，办公场所分布在南宁市各大城区内，为了利于各协会间的交流及信息传递，他们也会选择进驻到本项目，而本项目又能为他们提供了活动场地。结论：针对本项目特点，上述分析基本已囊括了四成目标招商客户群，虽然以上目标客户群的经营形态各不相同，但通过对他们的分析，发现他们都希望具备如下经营条件：（1）经营场所交通便利，周边配套齐全；（2）业态丰富，品种齐全；（3）商圈成熟，人流量大。（三）主力客户组成本案将建设成集观赏购物、娱乐、休闲、餐饮等诸多功能为一体的城市园林购物休闲空间，将生活与休闲完美结合，凸显现代都市人的生活方式，是人们节假日休闲娱乐、观赏购物的理想天地。通过上述分析，预计本案主力客户群体组成如下：1）花鸟鱼玩专业商户约占60%；2）旅游商品经营户约占10%；3）教育培训经营户约占15%；4）配套服务业经营户约占15%。招商营销战略（一）招商原则与思路1、招商原则在招商工作中，应该遵循以下几个原则：（1）维护项目的统一主题形象、统一品牌形象及统一业态定位：多业态组合的商业组织模式并不意味着杂乱无序，必须拥有明确的经营主题和品牌形象。招商要始终注意维护和管理好已确定的经营主题、品牌形象和业态定位。要按照商业布局规律去做。（2）招商顺序原则核心主力店先行，辅助店随后；主营业态项目优先，辅助配套项目在后的原则。核心主力店的招商对整个项目的运营成败、辅助和配套店的引进都有重大的影响。一个好的主力店的入驻，常常能带动整个业态或整个项目的顺利招商与管理。另外核心主力店对于人流也起着关键的作用，其布局直接影响到项目的形态。核心主力店适合放在经营轴线（或线性步行街）的端点聚集，这样才能达到组织人流的效果。（3）放水养鱼的原则因为购物中心经营具有长期性特点，采用合理租金与优质服务做法，将整个购物中心作热，而后根据运营状态，适当稳步地调整租金。这样，发展商与商户才能一同成长。放水养鱼的原则可以理解为"先做人气，再做生意"的原则。（4）统一招商的“管理”要充分体现和强调对商户的统一服务统一服务包含统一的营销服务、统一的信息系统支持服务、统一的卖场布置指导服务、统一的物业管理服务等等。这个“统一服务”不但要体现在思想上和招商合约中，更要体现到后期的管理行动中。这个“统一服务”就是要求“服务”出市场的品牌与特色来。招商不是一个开业前就完结的工作，本案招商实际上是一个无限循环的工作，这需要信息系统的分析支持。2、招商思路由于本案不存在入驻问题，关键是后续商铺招商，但须知招商不等于招租，应明确大户为主、突出服务的招商思路。以大户为主。把主要精力放在有市场号召力的行业大户的招商上，散户跟着大户走，令招商工作一气呵成。突出服务。在强调专业管理的同时，更要突现人性化的服务，能切实解决客户急需解决的问题，如协助办理相关手续、证件、信息服务、融资、法律咨询、技术培训指导等。（二）招商策略立足本地、品牌优先本地商户是本案未来的主体商户，是本市场招商的最大客户群体，也是本市场未来经营盈利的主体来源。因此，针对本地商户开展招商，是本案招商的基础性工作。但本地商户普遍存在规模小、档次低的弊端，长远看来不具备较强的盈利能力，也不具备较强的市场竞争力。对本市场来讲，这些低端商户不仅不利于提升本市场的档次，以争取中高端客户的认可，同时也不具备为本市场支付持续的、较高的租金的能力。因此，引进品牌店是本市场侧重考虑的方向，它不仅可以吸引区域外中高端客户，更可以有效拉动周边商户的层级提升，从而引导本市场向着更规范更具品质的方向发展。为此，本市场应为品牌店提供较为优惠的条件和完善的服务是完全有必要的。（1）放水养鱼、让利于商新兴市场能否经营成功关键在人气，首先是商家的人气，吸引尽可能多的商户入驻市场，是所有市场兴起的第一步，也是最为关键的一步，这也是许多市场一开始以尽可能低的租金、甚至0租金吸引商户的原因。本案在招商之初，也应本着让利于商的原则，放弃挤占商户利润的想法，以实实在在的优惠，打消商户的顾虑，把他们有效的吸引进来。以“放水养鱼”策略把租赁的价格定位在一个适应市场需求的位置上，让更多的商家得到真正的实惠，以“互利互惠，合作共赢”的指导思想，作为我们招商的准则。（2）同业差异、异业互补简单的讲，就是同业之间要拉开梯度，不同行业之间互为补充。同业差异可以避免恶性竞争，又能照顾到不同档次的需求；异业互补则能在最大程度上充实本市场“一站式”购物的特质，增强本市场竞争力。（3）服务意识、取信于商服务，是市场经营的核心业务，服务的好坏，直接影响市场竞争力，间接则影响市场经营的成败，服务意识应该是从招商这一环节开始就树立起来，帮助新老客户更加省钱、省时、省力的入驻新市场，为其提供相关市场制度、规定、条文的咨询服务，利用市场的影响力帮助商户完成一些办证等行政事务，都是非常必要而且重要的，这样不仅从一开始就树立了市场的服务形象，而且建立起了与商户之间的信任，这种信任是日后顺利开展合作的基础。（4）专业管理对员工进行专业培训，提高员工整体综合素质，通过规范的管理，对商户进行统一定位、统一招商、统一管理、统一推广等策略。（5）加强宣传，针对可能出现的竞争对手开展有针对的阻击利用当地媒体及其他外围媒体，积极吸纳新业主、外地商户进场，增强本市场品牌力度，树立行业标杆。目前，南宁市的花鸟市场比较多，对本案的招商工作将带来一定负面影响，由于其他项目的建成时间较早及其优惠条件的优势，会有商户担心本项目的市场占有度而有所犹豫。但本案地处原园湖花鸟市场附近承接以往的人气，同时将享受诸多的政策优惠抵制风险。尽管传言项目作为花鸟市场开发成功的可能性不大，但我们也不能对这种传言掉以轻心，任其发展蔓延。当务之急是需认真研究对手，寻找出其不可能成功开发的种种理由，将这些信息有效传递出去，合理引导舆论。另外，本市场也应与对手做比较分析，找出本案具备的优势，树立击败对手的信心，并将这些比较优势及信心传达给客户，让他们对本案的信心更为坚定。（6）寻求优势互补的可能XX花鸟文化市场是西乡塘区最大最具特色的观赏花鸟鱼虫及工艺品展示的交易市场，是南宁市具有相当规模的专业文化市场，可作为西乡塘区旅游观光配套新景点，成为市民及游客休闲娱乐的好去处。本案建设目标是使市场成为地区商品齐全、商家集中、价格最合理、消费最便利、配套最完善的专业文化市场，并将其打造成配套旅游观光新景点。（三）招商计划本案招商计划见下表：（外地招商另行安排）项目招商计划表招商阶段任务时间准备阶段原市场经营户业态统计2015年3月-5月意向客户统计2015年5月-7月市场装修设计方案确定2015年6月前完成招商政策制定2015年7月前完成实施阶段跟踪意向客户、汇总并反馈信息2015年6月-7月市区散户调研及信息汇总2015年6月-7月市场装修2015年6月-10月进场准备阶段跟踪服务原市场经营户2015年4月-10月跟踪服务意向客户、引导散户进场2015年4月-10月试业阶段推出更多优惠政策2015年11月-2016年1月正式开业根据实际情况选择宣传媒体2016年2月招商方案及效益分析（一）市场功能分区负一楼设地下停车场。一楼设花卉区、水族区、宠物雀鸟区、奇石根雕区、盆景假山区、饲肥器具区等经营专区。二楼至三楼设古玩区、玉器瓷器区、古旧家具区、钱币字画区、仿古瓷工艺品区等经营专区。四楼至六楼设新东方教育、泡泡少儿教育、优图教育、学大教育等教育培训机构。（二）招商方案（1）在目前本案尚未成熟的情况下，对经营户采取进入减免租赁及相关费用优惠，以吸引客户。（2）制定具体的招商政策→招商区域和目标客户确定→市场招商全面展开→已登记商户的审查→与商户签定合同。招商方案基本情况表序号阶段思路具体方案1招商阶段决策市场采用“低开高走”模式，以低于市场租金价格面世来，价格随着市场成熟再逐年递增；同时免租期长达一年，免租期内免物管费等优惠条件吸引客户进驻。推广主要通过招商专员针对性的派发宣传单页，同时借助南国早报、私家车930电台、市场附近广告牌等媒体平台进行宣传，提高市场知名度。2试业及营业阶段决策通过周末搞试业或开业大酬宾活动聚齐人气，如进场即可抽奖获赠礼品（一等奖价值2000玉石、二等奖价值1000古玩，三等奖价值200盆栽等），同时试业期间及开业前6个月免停车费。（三）市场总成本及商铺租金收入预测1、总成本市场总成本包括装修成本及投产期运营成本。装修成本：基础装修、设备安装等。运营成本：市场运营团队15人，平均3.6万元/年/人，每年5%递增；水电费经估算及参考该区域的水电价格，估计50万/年；市场营销费用按总销售额5%计，市场管理费用按总销售额10%计。详见装修工程总成本估算总表、投产期总成本估算总表。2、营业收入及利润预测1号仓库一层平均75元/月/m2，二层平均60元/月/m2，三层平均45元/月/m2，四-六层25元/月/m2。2号仓库一层平均60元/月/m2，二层平均50元/月/m2，三层平均40元/月/m2，四-六层20元/月/m2。地下停车场收费标准根据《关于优化调整我市机动车停放服务收费标准的通知》（南价费〔2014〕64号）结合市场所在区域停车位实际收费价格；第一个五年4小时内停车收费8元，超过每小时收加2元（其中第一年免费停车）；预计停车位费每一个五年递增25%；（最终以国家或地方收费标准为准）。市场租金价格采取“低开高走”模式，以低于市场租金价格面世来，价格随着市场成熟再逐年递增吸引客户进驻。第二个五年比第一个五年涨10%；第三个五年比第二个五年涨15%；第四个五年比第三个五年涨15%。项目投产期第一年为装修及招商阶段，第二年为免租期，第三年开始盈利，从利润表可知，项目投资回收期约6年。详见营业收入和税金及附加估算总表、利润表。装修工程总成本估算总表序号工程或费用名称费用明细技术经济指标备注设备购置安装工程其他费用合计单位数量单位造价(元)占总投资比例%一工程费用483.55347.6241.56872.73㎡12283.86710.471装饰装修工程245.68245.68491.35㎡12283.86400.002水电工程137.5858.96196.54㎡12283.86160.003空调通风工程68.7929.4898.27㎡12283.8680.004电梯工程31.5013.5045.00台3.00150000.005小计831.176预备费41.5641.56小计×5%

投产期总成本估算总表序号年份项目合计投产期第一个五年第二个五年第三个五年第四个五年1234567891011121314151617181920经营负荷100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%1工资及福利费1,785.5654.0056.7059.5462.5165.6468.9272.3775.9879.7883.7787.9692.3696.98101.83106.92112.26117.88123.77129.96136.464水电费1,983.9660.0063.0066.1569.4672.9376.5880.4184.4388.6593.0897.73102.62107.75113.14118.80124.74130.97137.52144.40151.625通信及运行维护费200.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.0010.006市场营销费685.2930.0030.0019.2922.0523.4330.4830.4830.4830.4830.4835.1235.1235.1235.1235.1242.1543.9346.0748.6451.727管理费1,327.7338.5838.5838.5844.1046.8560.9660.9660.9660.9660.9670.2470.2470.2470.2470.2484.2987.8692.1497.28103.4411总成本费用5,982.54192.58198.28193.56208.11218.85246.94254.21261.85269.87278.29301.06310.34320.09330.33341.08373.44390.64409.50430.27453.2311.1其中：1.固定成本11.22.变动成本5,982.54192.58198.28193.56208.11218.85246.94254.21261.85269.87278.29301.06310.34320.09330.33341.08373.44390.64409.50430.27453.2312付现经营成本5,982.54192.58198.28193.56208.11218.85246.94254.21261.85269.87278.29301.06310.34320.09330.33341.08373.44390.64409.50430.27453.23

营业收入和税金及附加估算总表单位：面积（㎡）租金（元/月/㎡）序号项目投产期第一个五年第二个五年第三个五年第四个五年1234567891011121314151617181920生产负荷税率20%40%70%80%85%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%100%11号仓库82.9694.81100.74130.37130.37130.37130.37130.37149.93149.93149.93149.93149.93179.91179.91179.91179.91179.911.11层--21.7424.8426.3934.1634.1634.1634.1634.1639.2839.2839.2839.2839.2847.1347.1347.1347.1347.131.1.1面积345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.00345.001.1.2租金75.0075.0075.0082.5082.5082.5082.5082.5094.8894.8894.8894.8894.88113.85113.85113.85113.85113.851.22层20.5623.5024.9732.3132.3132.3132.3132.3137.1637.1637.1637.1637.1644.5944.5944.5944.5944.591.2.1面积408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.001.2.2租金60.0060.0060.0066.0066.0066.0066.0066.0075.9075.9075.9075.9075.9091.0891.0891.0891.0891.081.33层15.4217.6318.7324.2424.2424.2424.2424.2427.8727.8727.8727.8727.8733.4433.4433.4433.4433.441.3.1面积（㎡）408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.00408.001.3.2租金45.0045.0045.0049.5049.5049.5049.5049.5056.9356.9356.9356.9356.9368.3168.3168.3168.3168.311.44-6层25.2428.8530.6539.6739.6739.6739.6739.6745.6245.6245.6245.6245.6254.7454.7454.7454.7454.741.4.1面积1,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001,202.001.4.2租金25.0025.0025.0027.5027.5027.5027.5027.5031.6331.6331.6331.6331.6337.9537.9537.9537.9537.9522号仓库287.56328.64349.18451.88451.88451.88451.88451.88519.66519.66519.66519.66519.66623.59659.26702.07753.44815.092.11层--81.0992.6898.47127.43127.43127.43127.43127.43146.55146.55146.55146.55146.55175.86175.86175.86175.86175.862.1.1面积1,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.001,609.002.1.2租金60.0060.0060.0066.0066.0066.0066.0066.0075.9075.9075.9075.9075.9091.0891.0891.0891.0891.082.22层69.0178.8683.79108.44108.44108.44108.44108.44124.70124.70124.70124.70124.70149.64149.64149.64149.64149.642.2.1面积1,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.002.2.2租金50.0050.0050.0055.0055.0055.0055.0055.0063.2563.2563.2563.2563.2575.9075.9075.9075.9075.902.33层55.2063.0967.0386.7586.7586.7586.7586.7599.7699.7699.7699.7699.76119.72119.72119.72119.72119.722.3.1面积1,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.001,643.002.3.2租金40.0040.0040.0044.0044.0044.0044.0044.0050.6050.6050.6050.6050.6060.7260.7260.7260.7260.722.44-6层82.2594.0099.88129.25129.25129.25129.25129.25148.64148.64148.64148.64148.64178.37214.05256.85308.23369.872.4.1面积4,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.004,896.002.4.2租金20.0020.0020.0022.0022.0022.0022.0022.0025.3025.3025.3025.3025.3030.3636.4343.7252.4662.953车位--15.3317.5218.6227.3827.3827.3827.3827.3832.8532.8532.8532.8532.8539.4239.4239.4239.4239.424合计--385.85440.97468.53609.62609.62609.62609.62609.62702.43702.43702.43702.43702.43842.92878.59921.40972.771,034.42二税金及附加1营业税5%--19.2922.0523.4330.4830.4830.4830.4830.4835.1235.1235.1235.1235.1242.1543.9346.0748.6451.722城市维护建设费7%--1.351.541.642.132.132.132.132.132.462.462.462.462.462.953.083.223.403.623城市教育附加费3%--0.580.660.700.910.910.910.910.911.051.051.051.051.051.261.321.381.461.554地方教育费附加2%--0.390.440.470.610.610.610.610.610.700.700.700.700.700.8