商业地产运营模式研究以万科为例 工商管理专业

商业地产运营模式研究-以万科为例摘要21世界以来中国房地产一直以来投资热，开放热，建设热的“三热”发展速度使其高于其他产业，使得中国房地产业飞速增长。但近年来随时政府宏观调控，社会政策出台一系列的“限购令”、“限贷令”、“限售令”的不断推出，各家银行均在收缩对商业地产开发的贷款支持力度，使得商业地产企业的主要外部融资渠道受限，商业地产企业营运也面临资金紧张，资金链断裂，绩效不断下滑等诸多阻碍。中国房地产业被迫进入改革变型阶段，商业地产市场增速放缓，供求关系正在潜移默化的改变。但转型既是机遇也是挑战，究竟如何才能正确匹配当前房地产商业地产的需求并保持可持续的增长呢？本文将采用文献分析法、案例分析法、经验总结法来进行研究，来探究商业地产行业在选择转型轻资产运营模式时该如何抉择和转型过程中应该注意哪些方面。以分析万科商业地产由重资产转型成轻资产的转型成功案例，通过对其进行研究，总结中国商业地产究竟该如何选择适用模式，明确核心竞争力，完善融资渠道，发展地产金融。关键词：商业运营模式战略转型轻资产重资产目录第一章绪论 4（一）选题背景及研究意义 4一、选题背景 4二、研究意义 4（二）文献综述 4一、国外文献综述 4二、国内文献综述 5（三）研究内容和方法 5一、研究内容 5二、研究方法 5第二章商业地产转型背景 5一、历史状况 5二、行业状况 5第三章轻资产运营模式研究 5一、轻资产运营模式内涵研究 5二、轻资产运营模式动因研究 6三、轻资产运营模式实施路径研究 6第四章万科商业地产重资产运营模式 7一、万科地产简介 7二、万科商业地产的重资产运营模式 8第五章万科商业地产转型轻资产运营模式的案例介绍 8一、万科商业地产的外部行业环境 8二、万科商业地产轻资产的运营模式的动因 9（一）拓展融资渠道，降低成本 9（二）规避市场波动，分散风险 9（三）加大扩大规模，抢占有利市场 9三、万科商业地产转型轻资产运营模式的可行性 9（一）品牌经营能力 9（二）规划设计能力 9（三）商业管理能力 9（四）营销定位能力 9四、万科商业地产轻资产运营模式实施效果 9第六章启示以及结论 9一、对中国商业地产运营模式转型的启示 9二、结论 9参考文献 10第一章绪论（一）选题背景及研究意义一、选题背景随着社会的不断前进，经济的不断发展，我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段：供给侧结构性改革不断深入推进，金融体制改革在不断加新型城镇化建设不断提升，无效的供给逐渐被破除和消灭，与此同时房地产行业的发展进程也在不断加快。在房地产行业发展的黄金时期，大部分房地产企业选择重资产运营模式，通过土地溢价、大额资本投入、高比重的债务融资等方式，获取大量的利润。进入到21世纪以来，为了促进房地产行业平稳健康的发展，国家对房地产行业进行了多举措的调控，如严格的限购限贷政策等等。2018年3月5日，李克强总理在政府工作报告指出，国家将针对各种住房需求提供差别化的调控政策，深化“让房地产回归住人的商品属性”的理念，去库存政策依旧要保持一定的节奏。随着国家政策和市场环境的不断变化，过去的房地产发展模式逐显颓势，由于房地产重资产运营模式下资金占用量大，现金流压力也会升高，与此同时受制于银行收紧房贷，有的房地产企业甚至出现资金链断裂的情况，因此一些房地产企业开始选择向轻资产运营模式转型。万科集团是国内处于领先地位的房地产开发企业之一，也是率先实施轻资产运营模式战略转型的公司之一。万科集团在２０１３年之前采用重资产运营的战略发展方式，虽在早些年取得了一定的业绩，但随着市场情况的不断变化，税后净利润增长率不断下降，资本总额增长率也在放缓，公司为了维持以往的发展态势，准备进行轻资产运营模式战略转型。在２０１３年年报中首次提及“小股操盘”的概念，在２０１４年正式踏上转型之路。万科集团的轻资产战略转型具有一定的代表性，是综合国外经验和国内实际情况的产物，对国内房地产商具有一定的借鉴意义。二、研究意义（1）理论意义从理论意义来看，通过对万科集团案例分析，对房地产轻资产运营模式的研宄成果进行扩展和补充，为更深入的研宄轻资产运营模式与企业的业绩、财务风险之间的关系提供借鉴。（2）现实意义从现实意义来看，本文分析了万科集团轻资产运营模式的转型以及效果评价，可以发现万科集团潜在的发展问题，同时可以为同行业企业轻资产运营模式转型提供相应的参考和建议。（二）文献综述一、轻资产文献综述Ｗｅｒｎｅｒｆｅｌｔ（１９８４）认为，轻资产就是被企业所拥有的、独特的资源。Ｂａｒｎｅｙ（１９９１）认为，轻资产包括企业不易被替代和模仿的、稀少的、有价值的资源，以及企业整合运用这些资源的能力。Ａｍｉｔ（１９９３）人为，这些资源包括专利产权、客户关系、企业文化、运营能力、人力资源等无形资产。ＳｔｅｗａｒｔＣＭｙｅｒＳ（１９７７）人为轻资产运营模式可以提升企业生产经营的效果。原因在于轻资产运营模式下企业融资成本降低，同时加强核心竞争力的建设，使得企业价值得到提升，发展着眼点在优势资源上，提升资本投资的有效性，以此来获取高额的资本投资回报。白仁春（２０１４）认为，轻资产运营模式是以价值为驱动的一种运营模式，强调企业整合各种资源，突出企业的核心竞争力。徐春游（２０１５）人为，轻资产运营模式就是在资源有限的前提下，充分利用其他企业的资源，用最低的投入实现股东财富最大化的目标的一种运营模式。汤谷良、高原（２０１６）认为，轻资产运营模式是一个系统性的概念，其内容包括企业各种生产、销售流程的优化和资源的有效配置，企业依靠核心的技术和核心的产品进行盈利。李端生、王东升（２０１６）指出，资源配置的方式不同，是区分轻资产运营模式和重资产运营模式的关键因素。汤谷良、高原（２０１６）通过研宄轻资产盈利模式之后认为，轻资产模式下的企业的特征包括：更高的现金持有量、更短的存货周转天数、更高的广告宣传费支出等等，同时有息负债的比例相比而言更低。何瑛、胡月（２０１６）提出，轻资产的企业一般来说负债水平较低，融资方式主要依靠内部融资，很少存在现金流的问题，因此企业对营运资本的管理就显得非常重要，如何加快现金流转速度、提高使用效率是发展的关键。张艳（２０１７）认为，轻资产运营模式具有资产形态轻盈、投资规模小、成本投入少等特点，也因此深受广大企业发展的需要。重资产文献研究综述ＪａｙｏｕｎｇＳｏｈｎ，Ｃｈｕｎ－ＨｕｎｇＴａｎｇ和ＳｏｏＣｈｅｏｎｇ（２０１３）认为，衡量一个企业的轻重程度，一般通过固定资产在总资产中的比例来进行判断。袁媛（２０１３）指出，企业的重资产化的决定因素主要有行业特点、商业模式和发展阶段，判断一个企业是否存在过度重资产化的问题，要在同一个范围领域内进行对照，跨行业的比较是没有意义的。李端生、王东升（２０１６）人为，重资产运营模式是通过加大对固定资产，比如生产线、生产车间的投资，提升企业的运营能力，往往投入的是固定资产，资本较密集。某些资本密集型的产业，之所以盈利能力稍显薄弱，是因为其占用了过多的资金，产生了沉重的资本负担。郭永清（２０１７）认为，重资产运营模式的企业通常使用总成本领先策略，聚焦于成本和费用的控制，该种战略方式要求公司必须高效率地使用资产以降低资产折旧摊销所形成的固定成本，同时这种公司往往会有很高的资本需求，因此资产负债率可能相对较高。吴丹（２０１７）认为，重资产表现形式为企业的房屋、机器设备、存货等具有实物形态的资产。（三）研究内容和方法一、研究内容本文主要研宄房地产行业轻资产运营模式的转型效果评价，首先论述轻资产运营模式的相关理论，其次对万科集团轻资产战略转型进行案例研宄，最后得出研宄结论和案例启示。二、研究方法本文采用定文献研究法和具体案例分析相结合的方法进行研究。具体研究方法如下：（1）案例分析法。通过对相关私有化成功案例进行研究，归纳出一定的相同点，借此总结出适用于广大拟私有化回归中概股的一般经验。（2）文献研究法。通过阅读“私有化退市”及“借壳上市”领域的国内外文献，梳理前人的相关观点，并在此基础上确立研究方向、研究主题，搭建写作框架，借鉴前人的研究思路进行相应的实证分析。第二章商业地产转型背景一、历史状况地产业务的发展会反作用于经济环境，大背景下的经济状况决定了地产企业的成长程度以及资金是否充足。在经济良好的状况下，刺激地产行业的经济增长同时使收益呈现上升趋势，此时存货以及资金运转情况都呈良好趋势，房屋的销售额也比较可观，这也促进了企业资金的迅速回笼。当大背景下经济状况不太好时，会导致销售状况不太乐观，如果因为某个环节资金不到位，没有跟上产业链的步伐，可能会使企业的资金出现困难。房地产行业与宏观环境息息相关，环境的好坏影响的不单单是销售额度。当下国内经济依旧处于中下水平，经济增长状况不容乐观，2015年国内GDP为67.67亿元，尽管总额比较可观，不过增长速度显然放慢。在这样的宏观背景下，风险问题比较严重的就是地产行业。当经济增长的步伐明显减缓同时实体经济运营链出现问题时，外部环境因素一旦出现问题，将对地产行业发展造成影响，销售情况将不容乐观，难以在短时期内得到提升。一方面，大环境下经济发展速度减缓使地产业务销售不景气，另一方面地产行业市场被缩减，库存量积压过多，在比较短的时间里面没有办法清空。国内相关部门对于市场的管制干涉比较多，这些宏观条件也是影响房地产业务发展的重要原因，会对房地产行业市场造成较大的影响。国内地产业务飞速发展后，政府一直通过调控来对该行业进行管制，管制对象比较多元化，也不再受限于土地、财政以及税收等。先前地产行业景气的时候，有关部门为了激励房地产业务发展颁布了许多福利政策。当然也采取了多种手段来抑制地产业务过快成长，导致房价猛增现象的出现。最近几年，国内对地产行业进行的宏观调控主要是合理化的引导、规避风险的出现以及对库存的控制等，以针对行业内存在的主要问题。比如，2013年国务院颁布限购令就是为了强烈抑制地产行业中出现的投机行为，控制该行业发展过快的现象。第二年相关部门为了鼓励个人贷款买房，购买首套房子的首付比例下调，房地产业务明显得到提升，其内部库存量逐渐减少，企业资金运转也越来越好。2014年年底，中央和每个地方政府对原本比较严苛的调控手段进行适当的调整，从而缓解行业压力提高国家经济增长，同时不光只靠行政方式来控制地产业务，还应该采取其他方式对其进行干预。眼下国内对地产行业的宏观调控政策比较严格，有关部门认为可以通过调节来控制甚至扭转地产行业不良势头的发展，又希望利用政策来销售库存量以规避资金运转上的风险。大环境下，地产业当下可运转的资金比过去减少了很多，融资也难上加难，这导致地产公司开发资金不够，从而增长速度也逐渐放慢。根据有关数据可知，2014年国内地产业总开发金额为300201亿元，但是实际到位的资金额为58316亿元，还不到总开发金额的五分之一，因此说明地产业目前资金运转状况相当严峻。在投资资金不足的情况下，地产公司还要在融资时面对比较高的利息，从而导致成本费用也比过去要高许多，也就是应付利息增加。根据WIND相关资料显示，2014年71家国内拥有A股的地产公司，其集资的现金流比2010年减少了51.22%，所产生的利息成本在集资中所占比例有所提高，与该行为所产生的现金流相对在同一水平线上。与2010年比较可以发现企业的利息支出同期上涨了71.02%，其费用总支出高于500亿元。因此可以知道，地产行业的发展与宏观调控有很大联系，当前宏观调控下该行业资产状况还是比较紧张的。二、行业状况第三章轻资产运营模式研究轻资产运营模式内涵研究“轻资产”这一概念，最早是由在战略咨询领域享有盛名的麦肯锡公司（Mckinsey）提出的，也是由其率先推动“轻资产”在中国企业界成功落地的。麦肯锡在为光明乳业公司提供咨询服务时，发现在整个产业价值链中，丰厚的利润回报主要体现在奶制品的研发与销售环节，资金并非这些环节的关键资源，而利润微薄的奶牛养殖环节却需要大量、持续的资本投入。在这种背景下，麦肯锡提出了外包养殖环节、专注于奶制品生产工艺研发及销售环节的轻资产运营模式，实施效果非常好，“轻资产”战略也因此在国内名声大噪。顾名思义，轻资产是指那些比较“轻”的资产。Barney（2004）、王晶（2008）等学者从对轻资产内容的描述入手，将企业的资产按照所需资金投入规模分为轻、重两类，重资产主要包括土地、地上建筑物、大型生产线等等；轻资产主要指企业的产品生产工艺、品质控制系统、品牌声誉等无形的资产。杜海霞（2015）则轻资产的作用角度出发，将其界定为能发挥杠杆效应的、能帮助企业获得超额利润的一种稀缺性的经济资源。在对关于轻资产的现有文献研究整理、分析后，发现目前国内外学者对轻资产的“知识”内涵已经基本达成一致，均认为获取优质轻资产的关键不在于大量的资金投入，而在于通过长期实践积累的经验和技术、持续合作形成的良好口碑及伙伴关系等。但是，本文认为仅以资金投入规模来界定资产的“轻”、“重”确有偏颇。重资产需要大量的资金投入，但轻资产的形成不一定不需要大量的资金投入，其对资金的需求可能是分散在一段相对较长的期间内，不是一次性的。诸如苹果、微软、腾讯、华为等世界一流公司，每年对研发、生产等方面的资金投入都是巨量的，在此基础上形成的卓越的产品理念、专利技术等也都属于轻资产的范畴。鉴于此，本人认为轻资产是指具有异质性的、能帮助企业获取竞争优势的无形经济资源，较多体现在企业价值链中的价值增值环节。而轻资产运营模式指的就是以轻资产为核心资源进行生产经营的一种运营模式类型，将企业有限的精力、财力集中于价值链中的价值增值环节，利用自己的优势寻求互补的合作者，将自己的非核心环节进行外包，降低资金对企业发展的限制，最大化企业的价值创造能力的一种运营模式。轻资产运营模式动因研究（1）融资渠道单一受限地产行业要想保证资金链的稳定运行，少不了源源不断的资金流入，这就要求金融市场作为其后盾，不断注入新的投资力量。为了保证各类合同中的资金条件以及公司顺利运转的资金需求，应该对特定项目准备完备的资金。为了各项目能够按照预定周期成功开展，需要在合适的时间对资金进行筹措，并将资金按需求进行合理的调度，且根据当地条件对融资的成本进行降低。所以说地产行业具有高投入、高产出的特点，需要资金在数量上和时间上得到保证。地产行业的各类项目研发时间要比别的行业长，资金运转也比较慢，因此只依赖企业内部集资是很难解决前期投入资金回收期长和再投资连续性的问题，所以大多数企业会在内部融资的基础上进行规模较大的外部融资。而外部融资若不采用正确的方式方法，企业成本的大小将会受到影响，甚至有一定的可能性陷入融资风险。所以如何进行合适的融资，使企业实现良性的资金循环，成为这一类企业生存过程中十分重要的一环。据表3-1中数据统计，我国地产开发商初步用于建设的资金可以分为三方面:地产企业自身资金积累为主的自筹资金（大约有40%），客户交付的定金以及提前交付的账款也是资金来源的一部分（大约43%），向银行借的款项（占16%左右）。以上数据是对2011-2015年五年的数据进行统计后的平均数据，显示了融资结构在传统模式下房地产企业实际到位资金构成。尽管集资、定金以及提前交付的账款是企业大部分资金的主要来源，不过，从上表可以看出，企业资金占比比较多的还是国内贷款。为什么这样说呢，首先销售收入是房地产企业自筹资金的一个重要来源，而消费者支付的费用有70%左右是从银行贷的款。定金以及客户提前交付的账款并不一定完全就是客户自己的，也有可能是客户向银行贷款获取的。由此观之，银行为地产行业贷款的比重高达70%左右。相比较而言，股票和债券的比重就很小。对地产行业而言，融资的方式过于简单，其主要集资来源就是银行贷款，这样给企业本身带来的风险就比较大，一旦融资出现问题就会给企业造成损失。现金流运转不畅毫无疑问，地产行业的发展需要土地资源以及固定资产的储备，所以显然必须具有大量资金。只有资金到位才能让企业得以不断发展，迅速完善所需设备，从而在其他竞争对手面前占据优势，这种获取收益的方式正是传统运营的一个典型模式。显然资金能够有效运转是值得重视的，不过传统地产公司往往都是因为过于重视固定资产而将大量资金投入其中，这也就造成了以下的状况：公司对于现金的管理并不合理、账面价值与实际价值不相符，以及现金储备远远不够等等，为了解决这些出现的问题，公司必须对现金量进行严格的控制，尽可能多地保证充足的现金流量，每一笔的去处都要详细记载并进行核对。而现在商业地产企业的发展仍然在传统重资产模式的束缚下，因现金流运转存在问题而发展困难。第一，大量的资金需求。商业地产公司从最初的购买土地，到中间的开发建设，以及后期的招商工作是否能够顺利进行，这与企业背后的经济能力有着密不可分的联系，房地产公司对于资金链的需求十分巨大，为其他众多行业之最。为应对开发地产项目的大额资金量，地产企业仅靠常年的基金盈余积累显然是不足以支撑的，进行融资是必然趋势。融资分为向金融机构以及非金融机构两种方式来操作。众所周知，最典型的融资手段就是向银行贷款，银行借贷资金数额过大会使商业地产企业对银行的依赖进一步加剧。如果放任这种情况继续下去，房地产开发公司发展前景并不是很好，或者说是国家对于房地产行业做出了新的指示的时候，银行就会抓住这一点，不会轻易的将钱贷给房地产企业，这个时候房地产公司没有足够的资金，之后的每一个环节就没办法再进行下去，因此公司会面临很大的困境。第二，周转时期比较长。就一般的房地产开发项目来说，从成立到最终的收尾工作，少说也要有3-5年的时间，中间要经历过一系列的过程，例如选址、方案设计、施工以及最终的招商环节等等，只有每一部分都完成了，这个项目才可以宣布完结。对于一些项目来说，它正在出售或出租的过程中，这个时候是没有办法马上就创造利润的，必须得等到出租或出售这个阶段结束后，才能够回收资金，为公司赢得利益，地产项目资金周转缓慢导致了地产企业具有资金周转期较长的特性。第三，资金占用风险大。只要说是资金被投入在房地产项目里，再想要把资金收回来是几乎不可能的，退一步说，房地产项目整体已经开始改变，或者说是房地产企业的经营管理不善，例如财务方面发生了重大的问题，这个时候，已经投入的资金是无论如何也收不回来了。因此，在面对企业内部的管理状况和财务变化以及市场的整体改变时，公司的高层很难根据这些因素的改变而及时的制定新的条例来面对，这样就会加大资金的投入力度，占用资金的风险性也因此有所增强。行业竞争日益激烈众所周知，在1998年，我国的房地产行业发展的如火如荼，再加上有国家的政策引导支持，导致了房地产行业在当时同期的行业中都处于领先的地位。并且，这种房地产行业的热潮在近年来并没有衰退，这个行业仍然有着大量的投资者，于是就使得很多的房地产开发公司应运而生，房地产行业不断地壮大发展，随之而来的就是各大房地产开发公司之间的竞争加剧。有很多的企业只是一味的追求利益，他们根本没有综合考虑市场这个大环境，企业本身一点竞争力也没有，在市场上所占的份额也很少，即使是这样的情况，还是决定扩大经营范围，致力于发展房地产开发项目，最终造成了资源浪费、企业无力承担的状况。从另一个方面来说，我们国家在2001年加入WTO，导致了国内外的经济交流沟通加深，一些国外已经非常有名的房地产开发公司正在运用他们充足的资本以及完善的管理体系在向中国迈进，正是因为他们自身所具备的这些优点，在中国广大的房地产市场上可以正式放开手脚，完全地利用条件来发展壮大，这就大大影响了我们本土的房地产开发公司，减少了他们的市场占比，自然利润也就直线下降，对于我国的房地产公司来说是一个很大的挑战。轻资产运营模式实施路径研究2.2.1售后回租售后回租形式上是一种销售行为，但其本质是通过协议安排实现融资的目的，实质为一种融资行为。主要业务模式为将自有设备、房产等卖给交易对手方，取得资金流入，然后再向对手方租回该资产继续使用，承担相应租金。与传统债务融资相比，通过售后回租进行融资，在获取资金的同时将流动或非流动资产转移出表，改善资产端的流动性，将资产变“轻”。这种融资方式其实已经为部分商业地产开发商所采用，甚至少数商业地产企业已将其作为商业地产项目的主要销售模式之一。然而，这种融资方式已被大家所熟知，但一直未能在商业地产业中得到推广，究其原因主要是该行为核心是融资服务，资金提供方最关注的依然是融资方的现金流状况和信用风险，且售后回租的交易期间普遍较长，回租期满时的购回对价也相对较高，违约风险较大，所以业务开展较为谨慎，尤其对中小规模的商业地产商来说更是如此。若从融资成本方面进行权衡，商业地产项目开发时，可以将自持物业或土地向银行抵押申请开发贷款，其贷款利率较售后回租的实际利率相对较低。但却无法改善资产负债表的流动性，实现资产“轻量化”的目的，且银行贷款期间较售后回租的回租期相对较短，还本压力较大。因此，若商业地产企业具有较好的品牌信誉和实力，在售后回租业务中利用自身的议价能力取得优惠条件，售后回租不失为轻资产运营模式实施的选择之一。2.2.2房地产信托投资基金REITs是国外商业地产企业在实施轻资产运营模式的常见选择之一。RITSs也就是国内所说的房地产信托投资基金，是信托公司、投资者、地产商等多方合作的一个产物。其商业模式主要为信托公司先发起一个信托投资计划，多为股份有限公司或信托计划的模式，以受益权凭证或股权等多种形式由投资者认购，然后对地产项目进行直接投资或为地产项目提供抵押贷款。REITs的业务实质是将房地产开发项目证券化。一方面中小投资者手中存在闲置资金具有投资需求，但由于资金分布较散难以参与大型地产项目；另一方面地产开发项目具有外部融资需求，但仅凭银行的贷款支持难满足整个开发项目的资金需求。REITs则是可以满足两者需求的沟通渠道和工具，由经验丰富的专业投资机构进行管理，为商业地产开发商提供长期资金的支持，且基金的载体形式在一定程度上满足了流动性的需要；商业地产项目开发完成后，投资人获取租金收益分成。这是一种相对成熟的融资模式，但国内商业地产市场和国外存在较大差异，国内土地价格较高，项目开发投资成本较大，但商业地产项目的租金收入相对较低，难以满足投资人的收益期望，且很多商业地产项目开发完成后主要靠产权销售获取收益，因此围绕REITs的轻资产运营模式在国内的适用性以及具体实施路径尚待探究。2.2.3商业信托商业信托是以新加坡为主的境外资本市场为满足商业地产项目的融资需求而产生的一种融资工具。商业信托工具可以将待开发和未完工的地产项目，但与REITs相比，却没有将不低于90%的租金支付给投资人的限制。尽管房地产商业信托融资也存在一些流动性、销售推广手段等方面的制约和缺陷，但其监管等宏观环境仍比其他融资渠道更为宽松。此外，采用商业信托方式为商业地产项目进行融资时，还可以留下部分发行时的溢价收入，在项目开发前半段向投资者进行分配，平滑对投资者的收益回报，满足投资者的部分流动性需求。商业信托的另一个突出优势是存在实现资产出表的可能性，项目开发商委托信托公司对信托标的进行估值并设立信托计划募集资金，项目公司保留普通收益权，通过“小盘控股”实现“轻资产+重运营”，满足融资需求的同时，也能改善表内资本结构。2.2.4合作开发对于商业地产项目开发，除了从银行等金融机构获取债务资金或通过上述融资渠道获取资金外，合作开发也是能有效降低商业地产项目开发资金需求的一种方式。一方面，如万科、万达等国内大型地产公司，在长期摸索与积累中，已经形成了一套非常成熟、高效的商业地产的操作模式，内部也培养起来大量的专业人才，资金已经不是其项目成败的关键因素，但却会限制其在全国范围的快速扩张。另一方面，一些资金充裕的专业投资机构有涉足商业地产的意向，但是又分身乏术并且缺乏项目运作经验，或者一些地方性地产商有资金但缺乏运作大型商业地产项目的经验，双方一拍即合、实现共赢。2014年的下半年，万科和新加坡的凯雷进行合作，投资实现“地产+基金”的股权合作模式运营9个商业物业；2015年，万达与嘉实基金等形成投资协议，计划耗资240亿元在国内打造二十余座万达广场，由除万达之外的四家投资机构出资，项目资产归属于投资方，万达和该四家投资机构按约定比例分享租金收益。第四章万科商业地产重资产运营模式万科地产简介大连万达商业地产股份有限公司（以下简称为“万达商业地产”）于2002年9月创设，公司注册资本为452,734.76万元，可以说是全球规模最大的房地产公司，也是集团公司（大连万达集团）旗下投资及运营商业地产及物业的独一商业平台。公司在2009年12月时整体变更为股份有限公司，并于五年后在香港联合交易所有限公司成功挂牌（公司证券代码：3699.HK），上市约两年后，万达商业地产于2016年9月从香港联合交易所有限公司退市。万达商业地产作为大型商业地产投资及运营商，在中国商业地产行业内首屈一指，可以说是行业领头羊，率先实现全国布局使其在行业内站稳脚跟，其经营模式区别于我国大部分的房地产公司，其核心品牌产品是名为“万达广场”的多功能城市综合体，业务分为3个模块，一是集开发、租赁以及物业管理为一体，并将产品作为长期投资而持有的业务模块，主要是商业购物中心；二是仅进行开发和销售物业的业务模块，包括写字楼、商铺、住宅以及公寓等等；三是酒店业务模块，主要进行豪华型酒店的开发和经营。万达商业地产并不仅仅开发住宅楼和商用写字楼，而是将其设计为城市综合体，在住宅和写字楼之外引入优秀的商业管理，开发建设了包含餐饮、娱乐、购物等项目的大型购物中心，这种结合方式大大地增强了用户体验，从商业的角度有效提高了地产整体的价值。万达商业地产独创的经营模式使得其在众多商业地产企业中脱颖而出，占据行业首位，引发了强大的品牌效应。转型前的万达商业地产的主营业务收入主要是源于物业销售业务模块，而酒店经营、投资物业租赁与物业管理两个业务模块的收入占比并不高。但是，万达商业地产目前主要将发展重心放在投资物业租赁与物业管理的业务模块上，并且市场占有率正在加速扩大。截至2017年年底，万达商业地产的不动产持有量仍然占据了全球第一的宝座，累计持有物业面积达到3151.1万平方米。经过数十年的发展，万达商业地产深耕地产行业，创立自己独有的经营模式，并且在不断发展的过程中，优秀的商业管理也增强了万达的品牌效应，使得其逐步形成独有的品牌优势及企业文化。万达商业地产的商业地产项目不断演变，进化为城市综合体项目，是目前大家公认较为先进的模式，在商地地产市场上取得了极大的成功。“万达广场”也逐步成为了业内的标杆，这种地产项目将其商业地产当中的住宅楼层、商铺、物业进行整合，形成较为综合的地产集合体，将住宅、餐饮、娱乐、零售、休闲、酒店及物业等众多功能集为一体，不仅使得商业设施水准升级，也一站式丰富了消费者的选择和体验。二、万科商业地产的重资产运营模式万达商业地产的关键品牌产品由单体变为组合体，再到后来的城市综合体，并且依靠城市综合体的独特模式取得了巨大的发展。无论是单体、组合体，还是城市综合体，商业地产的投资建设以及管理全都是由企业自己完成。建设一个城市综合体，销售组合体内的写字楼和住宅等，通过销售产生现金流以实现资金回流，再将回流的资金用来投资于万达广场。建成的万达广场的商铺只租不售，完全自己持有，全部租金收益归万达商业地产所有。万达商业地产的这种运营模式是典型的重资产运营模式。万达商业地产重资产经营模式之所以可以一直存续，关键的一点是依靠低廉的地价，实现高额销售利润。通过大比例的住宅销售，实现高周转率。万达商业地产拥有的高效团队，拿地之后快速开发、快速营业、高速周转是其运营的核心因素，强大的招商能力使得万达广场均能满铺开张，这都是其重资产模式得以成功的保障。万达商业地产“以售养租”的方式，需要极其小心的保持现金流的平衡，这就造成了其融资方式主要依赖于凭借资产抵押获取金融机构的融资，以及对物业销售资金回流的高度依赖，这是万达城市综合体开发与运营很明显的重资产运营模式的特征。在过去数十年房地产行业黄金时期，房地产行业金融工具相对单一的大环境下，万达商业地产的重资产运营模式对中国商业地产行业的影响及其深远，“租售结合”、“以售养租”成为众多商业地产企业切入地产行业的首选方案。第五章万科商业地产转型轻资产运营模式的案例介绍一、万科商业地产的外部行业环境商业地产行业的发展受外部环境的影响，商业地产的外部环境的变化受政治因素、经济因素、社会文化因素、科技因素等多方面的影响。国家层面的政策调整、法律法规的新设对商业地产行业的发展可以起到重要的引导作用。2010年之前的10年，是房地产行业的高速增长期，房地产企业数量和当年新开工房地产面积以相同的幅度保持高速增长（如图3-1）。这种井喷式的高速增长势必使得国内房价出现非理性的上涨，为了整顿房地产行业的各种乱象，“新国四条”于2010年应运而生。更为严苛的贷款政策很大程度的控制了房产交易市场的热度，商品房价格一度出现下跌。与此同时，全国的商业地产企业的数量增长明显放缓，一直到2015年底才开始回暖。然而由于2016年全国主要一二线城市房价的过度上涨，再次招致国家的整体调控，各地纷纷出台和落实调控楼市的相关政策，设立更严格的购房条件、严厉的惩罚措施以便于控制操纵商品房价格行为。在目前市场经济大环境下，多重经济因素复杂交叠，对影响着商业地产行业的发展。2017年初，央行上调中期借贷便利（SFL）利率，这在其操作史上是第一次提升利率，为了应对2016年市场价格连续爬升的势头，有利于引导房地产市场去杠杆化同时抑制房地产行业泡沫。另一方面，商业地产企业必须及时进行调整，以避免此次加息的负面影响。我国中央银行存款准备金率继续上升，这一举措很大程度上限制了商业地产行业的资金渠道，在严苛的信用市场环境下，商业地产企业迫切需要寻找新的出路，以应对缺乏自有资金、过度依赖银行贷款的紧张局面。目前来看，国内的地产企业多以重资产运营模式存在，重资产运营模式是将开发建设与销售管理均自己包揽完成。近年来，股市行情震荡，众多证券投资者选择从较高风险的股票交易市场中抽离出来，转向相对风险较低且前景更为明朗的房地产投资。这样一来，房价虚高形成泡沫，国家立即实行宏观调控，实行相对紧缩的货币政策，改观股市状况、抑制房地产投资者的投机行为。商业地产企业在如此短的时期内遭受了房价的大起大落，使得不少房地产企业大受打击。作为一个与基本的社会需求密切相关的行业，根深蒂固的传统思想和人民社会价值观念的改变也能影响到行业的各个方面。中国的传统观念认为“有家为安”，儿女结婚都要置办婚房。但是，地产“黄金十年”已经过去，人口红利逐渐消失（如图3-2），房屋需求减少。科技的发展为房地产行业的投融资提供了转机，也为市场交易和物业管理找到了新的发展思路。行业内大部分企业落后的技术也是必须面对和解决的重大挑战之一。黄金时代已经过去，今天的市场供求关系已趋于稳定，买家的选择也越来越多，行业的利润率也在下降。商业地产企业也各自出招，以求在新的市场环境下，抓住机遇迎接挑战。二、万科商业地产轻资产的运营模式的动因（一）拓展融资渠道，降低成本2015年之前，在万达商业地产的负债结构中，银行信贷①占比长期稳定在40%左右，是万达最重要的外部融资途径，并且信贷规模也保持着大幅增长态势（见图3-3）。虽然万达商业地产和诸多银行长久保持着密切、深度的合作伙伴关系，并且在其与中国建设银行、中国农业银行及中国银行所签署的许多“总对总授信”的协议中，还有相当一部分授信采用的是信用担保方式，在银行信贷方面的信誉度很高。即便如此，国家接连出台的关于商品房的限贷政策，也使得万达商业地产在融资方面遇到了瓶颈。在信贷融资之外，销售回款融资方式也是商业地产企业进行融资传统途径中的一种，并且通常采取配套住宅地产的形式运营。所以，企业可以凭借“以售养租”，使得更多现金回流，保证企业稳定运营和持续发展。万达商业地产多年来亦是如此，但这种方式融资规模趋于稳定，无法满足万达商业地产日益扩大的融资需求（图3-4）。由此可见，受地产行业政策调控的影响，商业地产市场热度不高，万达商业地产的预收款融资比例也不断缩减，而需承担本息压力的银行信贷融资比例也在不断扩大（如图3-4）。尽管万达商业地产盈利能力较强，但是在当前的资本结构下，公司仍然拥有大量的刚性债务，融资成本及还款压力持续增加。万达商业地产的重资产模式下，现金流就是通过经营活动赚取而进行输入，以及通过筹资过程取得的资金来为城市综合体项目提供资金支持，而每一个地产项目的回收周期都较慢，加上重资产经营过程当中对资金的占用非常高，且每一笔资金的投入与回收周期都存在较大的时差，资金的占用非常高，从而导致的资金成本也会处于较高水平。从万达商业地产的经营情况来看，以往几个季度以来，其经营活动现金流量净额已经出现了萎缩，除了市场因素影响以外，重资产经营方式下的资产成本较高是主要原因。就这种情况来说，万达商业地产的现金流量压力极其大，对于地产企业而言，现金流量意味着企业经营的稳定性和风险性，因而，万达商业地产极其渴望可以用降低资本成本的途径来达到降低其运营成本的效果。规避市场波动，分散风险中国商业地产行业快速发展的数十年中，商业地产企业都是将各个环节自己完成进行全盘操控，万达商业地产也不例外，同样是以这样的重资产模式在运营。虽然在这种方式下，可以凭借物业销售收入的现金流以支持投资物业的运营，但仍然占用了大量的资金，当市场环境出现不利因素，就极易发生资金链断裂的情况。这种运营模式在外部市场环境较好的时候可以良好的运营，使得企业持续发展，但是，当外部市场环境处于不利状态的时候，就有可能出现物业销售不佳，资金不足的问题，企业需具备深厚的资金实力，才能保证稳定运营。由图3-5可以清晰的看出，尽管房地产行业的整体主营收入整体呈上涨趋势，但行业的利润率在2010年就达到了顶峰，之后快速下降，降幅近40%，与营业收入的趋势相背离。这在一定程度上反映了虽然房地产市场规模虽然仍在不断扩大，但企业的盈利空间持续缩窄，行业整体风险增大。万达亦是如此。当前万达商业地产的项目在资金回收、存货销售等等环节都面临着较高的风险，因而非常有必要将这些风险通过最有利于企业的方式进行分摊。万达商业地产要维持地产项目的投资开发，即便是在“以售养租”的运营方式下，都必须要有较大的资金规模，仅仅依靠物业销售是无法稳定且持续地为企业提供现金流，万达商业地产依旧存在着较强的存货周转风险以及债务风险。与此同时，一旦出现相应的市场环境风险，企业现金流量发生断流，那时若企业将会陷入到财务风险当中。因而，在维持稳定的现金流量、降低经营成本以外，分散经营风险，把风险控制在最易于掌控的适当区域内，这是万达商业地产当前转型轻资产运营模式的一个关键因素。加大扩大规模，抢占有利市场我国有着近14亿多人口且幅员辽阔，就算是规模排在行业前列的万达商业地产的规模也无法全面覆盖到各个领域。如果要在地产行业中保持住行业龙头的宝座，扩大自身的优势，只有将业务做到更广、店铺开到更多、服务做到更好。我国很多地区的地产才初露头角，这时抢占先机变得尤为重要，抢占一片崭新的区域意味着知名度的提高和更高的收益。目前，一线城市和二线城市的市场已然非常饱和了，万达商业地产把眼光投向了三线城市和四线城市，这些城市的土地价格更为低廉，相对会有更高的投资回报率，然而，由于三线城市和四线城市的数量庞大，想要抢先占领市场必须要有巨大的资金量。但是，地产行业在重资产运营模式下资金回笼需要很长的时间，使得抢占新市场的速度大大被限制了，对比之下，轻资产运营模式更加适用于商业地产企业，降低资金的需求量，加速抢占未开发的市场的步伐。万达商业地产将眼光投向海外市场，投资位于马德里市中心西班牙广场的地标项目，位于比例佛山的洛杉矶项目，以及芝加哥和黄金海岸的地标项目，拟投资建设为五星级的高档酒店。并且王健林还于2014年度大会上表示会有新的一批海外项目将陆续公布。但是，海外业务的发展并不符合其原有的预期，且国家的政策要求也不利于其继续开展海外业务，所以万达商业地产的主要业务又转向国内市场。企业想要持续地获得收益，扩大市场占有率，就要有能合理匹配企业内外部经营状况的运营模式。而轻资产模式可以在分散风险的同时降低运营成本，因而利于企业的外部扩张。三、万科商业地产转型轻资产运营模式的可行性（一）品牌经营能力万达商业地产在我国地产行业内是极具口碑的，也便形成其强大的品牌价值。从企业创立到现在，万达商业地产积攒了众多推崇者，可谓“万达所至，中心所在”。目前，万达商业地产己出租的店铺多达一万五千家，与其进行合作的品牌有两千多个，其中包括极具市场影响力的几十个深度合作店铺，并且和众多世界知名品牌均有合作关系，使得万达广场满铺开业，在行业内也是首屈一指。万达广场的超高人气，带动周围的楼价上涨，万达的商铺备受商家喜爱，写字楼及公寓住宅等也被力捧，“万达广场”都很快转变成该城市的标志性商圈，万达商业地产的品牌影响力可见一斑。总体来讲，万达商业地产经历了几十年的发展和沉淀，从开发、建设、管理到招商都极具竞争力，也正是这些使得万达商业地产被各界认可，从而极具品牌优势，这为其转型轻资产运营模式创造了非常有利的条件。首先，能够吸引投资基金的注入方便筹措资金，在轻资产运营模式下，最关键的一步是找到出资方，由于万达商业地产具备品牌优势，一旦发布项目消息，众多优秀的投资者纷纷谋求合作；其次，万达广场的品牌在三线城市和四线城市受众很广，三线城市和四线城市的基础建设相对普通，然而万达商业地产往往以城市综合体的形式出现，前卫的外观、大气的内部装修，并且以气派的建筑群集体亮相，极易成为所在城市的地标性建筑物，同时也带动当地的经济发展，增加工作机会。也正是因为有这样的效果，许多地方政府也非常希望万达商业地产来投资，并给出优惠政策，使得万达商业地产可以以低价获得关键地段的位置；再次，目前许多商业地产企业没有进军三线城市和四线城市，原因是没有稳定的合作伙伴，使得店铺出租率低。万达商业地产依靠品牌在招商上存在巨大优势，长期合作的品牌商可以确保商铺的高入驻率，不仅节省了招商成本，也形成了良性循环。规划设计能力我国第一家商业地产规划研究院就隶属于万达商业地产，也是国内仅有的专门致力于规划和设计综合商业中心项目、高级酒店项目以及旅游度假项目的组织机构。该规划研究院汇集了专业设计领域的专家，成为了万达商业地产的有力法宝。规划合理。万达商业地产的城市综合体规划依照四大原则设计，并且采用标准化的设计模式，同时结合项目做适应性调整，采用“街坊式”的布局，购物中心紧扣“主题化”和“休闲化”，人流线尽量避免盲点，形成闭合的内部回路，融合多种业态，通过商业的聚合效应，有效吸引大量人流。定位准确。万达商业地产对于一二线城市和三四线城市有不同的规划设计方案，规模因地制宜，商业业态设计符合当地消费特点，档次标准准确确定。万达广场定位特点可总结为“两个70%”，即保证有70%商家能受该城市70%人口的欢迎。开发进程严控。万达商业地产对其开发过程实施严格控制，18个月的开发周期保证其高速运转各个项目各阶段时间紧扣衔接，达到收地即开工，开工即建设，竣工即开业，开业即满铺的效果，以便满足万达追求快运转、快拿地、快开盘的发展目标。商业管理能力商业地产项目在建设完成后，仅凭良好的规划并不能带来源源不断地现金流，商业管理能力就变的尤为重要。商业管理通俗来讲是对已经开业的商业整体进行管理，万达商业地产卓越的商业管理能力源于成立了商业管理公司，提供了广阔的平台，汇集了优秀的人才，这些行业精英负责全国范围内3387万平米的自持和销售物业系统。万达商业管理公司不仅集聚了商管精英，还握有大量商业资源，所以万达商业地产全国区域内的众多项目的招商、策划和营销推广都由该公司接手。万达商业地产卓越的商业管理能力体现在很多方面。首先，辅导开业，满铺开张。万达广场商业管理团队对万达广场的基础要求就是满铺开业，入驻商户的开业时间需和商场一致，店铺的装修和人员配备必须在开业前完成。为了保证统一开业，商场商管人员负责组织商户一起完成工商、税务方面的手续，这样就大大节省了商户的时间。商管人员还不断关注各个店铺的装修方案和进度，对装修方案进行辅导，不仅提升装修的品质还可以使得商场内部氛围风格更加协调。其次，专业策划，集体营销。万达广场开业前会进行专业的策划，并且携商户一起进行营销活动，在未开业前就提升热度。专业的团队进行统一策划营销，不仅有更好的效果，也避免了各个商户单打独斗的情况，集体的营销大大增加了人气，由整体带动个体，起到了很好的汇聚人气的作用。再次，心系商家，优质服务。万达广场不仅汇聚了知名品牌还有不少小商户，万达商管人员心系商家，无论大小都会细心服务，积极协助解决商户解决问题。万达商管团队为了方便商户，与工商税务以及消防等有关部门建立良好的关系，配合商户和管理部门一起加强检查和监督，营造一个更好的经营环境。万达商管团队努力为每一个商户提供便利，使得进驻商户可以全身心投入到店铺经营。营销定位能力体验式消费很可能是将来商业升级的方向，在了解客户的消费偏好和消费习惯，精准匹配符合客户的服务，逐渐增加客户粘度。目前，淘宝的推送己经开始实施这样的方式，根据用户日常的搜索记录，分析用户的潜在需求，向用户不定期推送可能需要的商品，增加营业利润。万达集团携手百度和腾讯共同出资创办了非凡电子商务有限公司，总共注资约50亿人民币，欲携手将非凡打造为世界规模最大的O2O电子商务企业。万达商业地产在这一点上，虽然还处于起步阶段，但是基于万达商业地产的O2O发展方向，以及收购快钱公司，万达商业地产己经逐渐向互联网试水。基于线上O2O建设，万达商业地产可以掌握客户真实的消费情况，知晓客户的喜好，配合广场的会员资料和消费动态，更好的做好商品服务，有针对性的引进品牌。未来的万达商业地产，依托大数据资料，可以实现定位更加准确的营销，增加顾客的体验感，提升广场客流量。同时，虽然现在淘宝、京东等电商做的如火如荼，受到冲击的实体经济发展缓慢，但由于万达商业地产具有丰富的品牌库，质量较其有足够的保证，在“轻资产化”过程中，如果用户体验做得好，借助互联网，深化O2O，反过来使线上能够向线下渗透，从而带动线下相关的实体店的消费。万科商业地产轻资产运营模式实施效果（1）现金流充足，债务结构改变万达商业地产转型后，不仅降低了资金的需求量，还通过分享租金获得稳定现金流。轻资产类项目在资金方面可以说是“开源节流”，“开源”是说轻资产类项目一旦开业，就会有稳定的租金收益，同时万达商业地产从中享有份额，可以获得稳定的现金流入。“节流”是说开发轻资产类项目不需要自己进行出资，完全由对方进行投资，节约了大量的自有资金。如图4-3所示，万达商业地产转型前的三年，即2012年至2014年，经营活动现金流量总体呈现一种下降趋势，2013年最低为68.07亿元，仅有2012年114.81亿元的一半左右，虽然2014年略有回升，但仍低于2012年，且处于较低的水平。2015年实行转型之后，当年的经营活动现金净流入直接飙升至319.10亿元，比上一年增长了261.30%，而且在2016年仍然在增长，达到了379.76亿元的水平，大约是转型前的四倍还多。从这些数据中明显可以看出，实施转型前后，经营活动现金流差别很大，实施轻资产运营模式对现金流存在明显的正向影响。原有的现金流量虽然可以使得企业继续经营下去，但是满足万达商业地产快速扩张的要求，无法匹配大规模扩张的发展速度。所以，转型轻资产运营模式不但减少了企业自身的资金压力，还获得了充足的现金流。如图4-4所示，万达商业地产的负债结构自15年实施转型策略后有了明显的改观。银行借款的比例大幅下降，2016较2014年银行借款的比例下降了约一半。相对而言，其他负债所占比例大幅上升，在2016年时突破了50%，这得益于新的融资方式以及合作开发的轻资产万达广场项目。由此可见，万达商业地产在大规模扩张的同时不受资金约束，同时还降低了银行借款的依赖性。合作开发项目，投资风险降低万达商业地产自2015年刚转型轻资产运营模式，推出合作开发方案，就有众多的投资机构主动寻求合作，由投资人出土地出钱，项目用万达商业地产的品牌并且负责后续所有环节，开业运营后的取得的租金按照三七开的比例分配，万达商业地产享有三成。2015年初步实施就在北京等地成功签约三个合作模式的项目。到2016年五十个开业的万达广场中，轻资产项目就已经接近半数。万达商业地产的首个合作开发项目于2016年开业，位于北京市丰台区，由于所处地段不错，开业第一天的客流量就有二十五万人。2017年开业的万达广场中就有二十四个是轻资产类。2016年下半年，就签约轻资产类万达广场九十座，共计未来出资金额约1050亿。约定在2017年到2019年三年间，平均每年交付三十座万达广场，并且按约定实行净租金分成。2017前两季度共计签约的轻资产类万达广场项目26个，可以预见未来良好的发展态势。万达商业地产的轻资产类项目不用自己出资，减少自身资金投入，省去资本化环节，从源头上就减少了债务危机，并且后期的设计建造以及招商运营几乎没有风险，项目开业后万达商业地产享有租金收益，可谓是旱涝保收。可以说万达商业地产的轻资产模式将开发风险进行转嫁，大大减少了行业波动对收益的影响。有的合作伙伴不仅出资还出地，并且地段都很好，例如2016年一个合作类的项目地位于北京二环内，由于原来的居民一直不同意开发，搁置了十多年，但是和万达商业地产合作之后，由万达商业地产去沟通开发，凭借品牌优势和专业的团队，成功获得了百分之九十以上的居民同意。如果不是合作模式，万达商业地产很可能无法获得这块土地，而其他开发商又很难获得居民的认可，所以这种合作模式不但实现双赢，使得万达商业地产省去了资本化和获得土地的环节，还能分得租金降低风险。4.3.3收入结构优化，收入质量提高自2015年轻资产战略正式实施，万达商业地产的收入结构开始优化，对于传统物业销售的依赖降低，服务类收入占比上涨。万达商业地产2016年营业收入同比降低1.67%。其中，物业销售收入同比降低6.4%（见表4.1），而商业服务收入同比增长20.78%。虽然收入下降，但2016年万达商业地产营业利润却实现同比增长12.13%，不得不说这得益于商业服务收入的高增长和高利润率。万达业绩的提升正是转型带来的结果。一是商业租赁收入大幅增长。2015年、2016年物业租赁及管理收入同比增长33.29%、20.78%，业务发展迅猛。二是物业租赁及管理服务的营业毛利率高达80%左右（见表4.2），远超物业销售业务。轻资产类项目取得租金收益除了缴纳25%的所得税，没有其他税负，完全是净利润，所以今后随着轻资产转型的进一步深入，万达商业地产的收入质量更高。万达商业地产自转型之后的几年，租金收入每年都保持高增速，在全球的商业地产行业来说都是首屈一指。由此来看其盈利能力也将进一步提高，收入结构逐步优化，实现地产公司向服务公司的华丽变身，实现去地产化。第六章启示以及结论一、对中国商业地产运营模式转型的启示（1）整合优势资源，选择适用模式重资产运营模式之下的商业地产企业经营压力变大，大量问题随之而来，如净资产收益率下降、融资难度加大以及现金流压力增加等问题，因而众多企业纷纷开始考虑转型。但是盲目转型轻资产运营模式并不可取，极有可能将企业基业毁于一旦。在轻资产运营模式下，核心竞争力和生产经营效率被放大，并且原有的传统优势可能会弱化，所以商业地产企业想要转型成功必须在转型前慎重考虑，明确优势竞争力，整合优势资源。商业地产企业的优势可以表现在品牌影响力、规划设计能力方面，也可以是资源整合配置以及运营管理等方面。所以，明确企业优势并加以整合，充分利用核心竞争力，选用匹配的运营模式，这样才能迅速打开局面赢得市场。万达商业地产在产业链上的众多有利位置均存在优势，整合企业优势，匹配适用的轻资产运营模式放大优势，赢得众多第三方投资者。万达的轻资产之路，在于其经营商业地产多年积累下来的相对成熟的开发和运营经验。企业需要对自身的核心竞争力进行评估，考虑转型是否存在可行性，不可全部照搬万达商业地产的转型实施策略实行转型。只有基于自身优势的轻资产之路，才能走远走踏实。（2）明确核心竞争力，发掘潜在轻资产万达商业地产的核心竞争力表现在突出的品牌影响力、优秀的规划设计能力以及出色的运营管理能力。相较于同行业的其他企业，无论是项目的规划设计还是运营管理都更有优势，因此万达商业地产不仅在重资产运营模式下有生命力，转型后仍然能够稳定持续的发展，并且加快了扩张的步伐。若想成功转型轻资产运营模式，首先要清楚的了解自己的核心竞争优势，加以培养成为潜在的轻资产，利用优势实现轻资产运营模式的转型。企业在发展过程中树立明确目标，打造核心竞争力，发掘潜在的轻资产。如定位为“品牌引领型”的企业，关键在打造企业品牌，重点关注企业形象和服务，大力投资品牌建设，提高品牌知名度和声誉，利用品牌效应赢得市场。而“运