【广东】徐闻滨海休闲文化旅游区景观方案

CONTENTS目录一、策划篇

分析研究四、规划篇

分区规划1.

格局——立足区域发展探寻价值导向2.

困局——审视内外问题看清项目难点3.

破局——发现机会优势寻找突破方向0209141.

策划思路74752.

项目框架3.

总平面图764.

鸟瞰图77二、策划篇

发展定位5.

分区一：丝路小镇旅游服务中心6.

分区二：大汉港文化体验区7.

分区三：龙龟湾海洋游憩区8.

分区四：财富港国际度假区9.

特色系统78931.

总体定位2.

形象定位3.

市场定位4.

发展策略45464811612112549三、规划篇

总体布局五、运营篇

运营实施1.

基地分析51666768697071721.

营销策划2.

开发时序3.

游客量预测4.

投资估算5.

新农村建设1311361371381412.

功能结构3.

土地利用规划4.

道路工程规划5.

旅游交通组织规划6.

景观分析7.

景点布局规划8.

旅游服务设施规划广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【前言：项目背景】千年丝路第一港中国大陆最南端【基地区位】基地位于广东省湛江市徐闻县南山镇，距城区10公里，位于粤海铁路北港码头西侧。徐闻位于中国大陆最南端，是大陆通往海南岛的必经之路。徐闻至湛江150多公里，1.5h（高速）－2h（国道）徐闻至海口18海里，2h（轮渡）【重大机遇——琼州海峡跨海大桥】••选址：首选西线方案连接广东省徐闻县灯楼角和海南省澄迈县道伦角。设计：分上下两层，铁路桥设计时速为160公里，公路桥设计时速为100公里，

总投资约1400多亿元。••进展：工程日前已正式向国家发改委申请立项，将争取在2012年左右开工建设，2020年建成通车。意义：建成后，驾车跨越琼州海峡只需20分钟，徐闻将由边沿城市变为沟通广东与海南的枢纽城市。I广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【前言：项目背景】前言：规划范围【面积】约2000亩，另750－1500亩填海指标【位置】徐闻县南山镇【现状】•••大汉三墩景区、头墩、二墩、三墩、玉树临风基地内有仕尾村（将整体搬迁），周边有二桥村和南山下村始发港、湿地、盐田II徐闻，一座被遗忘的重要城市！徐徐而闻，再闻天下广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【策划篇】【规划篇】【运营篇】一、分析研究三、总体规划五、运营实施1.

格局1.

基地分析1.营销策划2.开发时序3.游客量预测4.投资估算5.新农村建设——立足区域发展探寻价值导向2.

困局2.

功能结构3.

土地利用规划4.

道路工程规划5.

旅游交通组织规划6.

景观分析——审视内外问题看清项目困境3.

破局——发现机会优势寻找突破方向7.

景点布局规划8.

旅游服务设施规划二、发展定位四、分区规划1.

总体定位2.

形象定位3.

市场定位4.

发展策略1.

策划思路2.

项目框架3.

总平面图4.

鸟瞰图5.

分区一：丝路小镇旅游服务中心6.

分区二：大汉港文化体验区7.

分区三：龙龟湾海洋游憩区8.

分区四：财富港国际度假区9.

特色系统IV策划篇分析研究1.

格局——立足区域发展探寻价值导向1.1

立足国家战略1.2

立足海南国际旅游岛1.3

立足广东旅游经济发展1.4

立足湛江旅游经济发展1.5

立足徐闻旅游经济发展1.6

小结2.

困局——审视内外问题看清项目难点2.1

基础环境之困2.2

交通条件之困2.3

文化旅游之困2.4

小结3.

破局——发现机会优势寻找突破方向3.1

寻找市场机会3.2

发掘资源价值3.3

探寻开发模式广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

1.

格局——立足区域发展探寻价值导向

】

1.1

立足国家战略海洋世纪，国家战略环抱的徐闻二度“开海”2000多年前，海上丝绸之路始发港21世纪，中国转身向海，徐闻千年机遇•

汉徐闻港在今徐闻县原五里乡的二桥、南湾、仕尾的半岛形岬角一带，是“海上丝绸之路”最早的始发港。•

2008年1月，

《广西北部湾经济区发展规划》，重要国际区域经济合作区。•

2010年1月，《国务院关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，世界一流海岛休闲度假旅游胜地。•

2011年7月，《广东海洋经济综合试验区发展规划》，我国提升海洋经济国际竞争力的核心区。•

新世纪的海洋战略将催生徐闻的全新辉煌。•

“欲拨贫，诣徐闻

”，世界级的海上丝路曾造就徐闻的一度繁华。【海上丝绸之路线路示意图】【中国沿海战略布局示意图】——三子落定，中国海洋经济“蓝图”初现徐闻02广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

1.

格局——立足区域发展探寻价值导向

】

1.2立足海南国际旅游岛末端变枢纽，徐闻跃升粤琼旅游合作桥头堡【跨海大桥带来的机遇】【海南旅游——万千宠爱下的隐忧】••

3倍客源的市场共享：湛江4小时经济圈人口超6000万，珠三角人均GDP超7000美元，为海南拉近一个强大的城市圈客源市场。同时也把2000多万的海南游客和来自全国的置业客群拉入徐闻半小时交通圈。市场发展存在瓶颈，缺乏深厚的旅游腹地和稳定的城市圈市场消费基础人群，旅游产业相对单一。••

徐闻是联系两区最紧密的一站：不论是区位还是粤琼旅游合作的主导方向，徐闻都具有无可替代的优势。【广东旅游——最大客源地的二元】中国首个旅游改革综合试验区，海南的三大国内客源市场之一（17%）。旅游中强东西弱。广东省【粤琼旅游合作——日渐升温】••

琼北湛江区域旅游合作组织：2007年11月成立，包括海南的海口、文昌、琼海、儋州、定安、澄迈、临高7市县与广东湛江、雷州、徐闻3市县。••

《广东海南战略合作框架协议》：•

2010年12月底签署，两地共同制定区域旅游合作规划，优势互补、客源互换、市场互动，推动特色鲜明的海洋主题类旅游项目，构建具有国际竞争力的海洋特色旅游观光带。琼北旅游圈海南省03广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

1.

格局——立足区域发展探寻价值导向

】

1.3立足北部湾国家湾区，湛江为环北部湾旅游圈重要支点•••2009年9月11日，《北部湾旅游发展规划》通过国家旅游局评审。范围：包括中国广西沿海、海南省西部、广东雷州半岛及越南北部沿海地区。总体定位——与地中海、加勒比海等相媲美的世界顶级滨海旅游目的地。••产业定位——北部湾区域国民经济的战略性支柱产业。空间布局——一核两圈四极五轴，其中环北部湾旅游圈是构建北部湾国际旅游目的地的主体。••湛江：母港型旅游城市，建设成富有雷州历史文化底蕴、南国风光、滨海特色的现代化城市，中国南方大港和环北部湾经济圈中心城市。徐闻：重点旅游县。04广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

1.

格局——立足区域发展探寻价值导向

】

1.4立足广东省海洋品牌文化，徐闻助力广东蓝色旅游【海上丝绸之路——广东文化第一品牌】••海上丝绸之路发祥地：广州、徐闻、阳江、潮汕等海上丝绸之路的港口。中国海洋文化的典型代表：开放、多元的海洋文化，广州为2000年来唯一长期不衰的港口，徐闻为海上丝路最早始发港。【海洋经济——广东经济发展新引擎】••广东省十二五规划粤港澳海洋经济合作圈粤闽海海洋经济合作圈把东西两翼发展成为全省新的经济增长极，重点发展特色文化游、滨海度假游。广东海洋经济综合试验区湛江定位：我国提升海洋经济国际竞争力的核心区。空间：一核两极三圈四带粤桂琼海洋经济合作圈：对接北部湾经济区和海南国际旅游岛，重点加强滨海旅游等方面的合作。粤桂琼海洋经济合作圈【徐闻——广东黄金海岸】••海岸线长400公里，占广东省的1/10。人均海岸线长0.55米，是全国人均的20倍，广东省人均的4倍，湛江市人均的2倍。徐闻05广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

1.

格局——立足区域发展探寻价值导向

】

1.5立足湛江市文化＋滨海＋区位，徐闻发动湛江旅游引擎湛江发展•现状•规划•广东的经济欠发达地区，三产比重：21：43：36二三产业为重要方向，南部为旅游产业重点区域经济总体定位：南中国海洋度假休闲旅游中心，以高端滨海旅游为龙头，以文化与旅游结合为特色，以特种旅游为亮点的全域国际旅游目的地。重点开发区域：“一心两极”，即湛江市旅游业中心，吴川旅游业增长极、徐闻旅游业增长极。资源分布：一心两带三片旅游空间布局：“一心两带三板块”。历史文化旅游板块以雷州和徐闻为中心，是通往海南的必经之路，是湛江市旅游开发的亮点区域，也是海南国际旅游岛客源外溢的重要吸引力源。区域•湛江吴川廉江遂溪安普雷州徐闻主要产业发展方向•商贸、信息、金融、旅游、物流、科教、临港工业等加工业、商贸、旅游产业加工业、商贸产业物流、商贸产业加工业、商贸产业雷州历史文化旅游产业临港工业、物流、旅游产业湛江市产业规划一览表湛江市旅游规划空间布局图湛江市城镇体系规划(2003-2020年)产业空间布局图06广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

1.

格局——立足区域发展探寻价值导向

】

1.6立足徐闻县蓄势待发，海洋旅游撬动徐闻新篇章【旅游刚刚起步——过境通道】【坐拥绝佳资源——海洋、生态两张牌】产品初级：中国大陆最南端、大汉三墩旅游区、白沙湾、贵生书院、包宅村中国大陆最南端；中国大陆架浅海域面积最大珊瑚礁群；中国古代“海上丝绸之路”最早始发港；中国最大菠萝生产基地，面积达25万亩；中国南珠最大生产基地，年产量达14吨；中国最大汽车轮渡港口(海安港)；中国最大火车轮渡码头。游客稀少：95％为过境游客，2010年过境700万人次；以徐闻为旅游目的地的游客主要来自湛江，年游客量40万，仅占湛江总游客量的3％。地产发展：本地市场为主，房价3000－4000元/平方米，高层居多，安粮项目为首个海景楼盘。【价值发现跃升——巨头聚集岸线】湛江、徐闻近年游客量（万人次）海航集团——罗斗沙，海上桃源铁牛集团——康体休闲玉带城，100亿元新新集团——阳光海岸，160亿元超人集团——大汉三墩150010005000……2006年2007年2008年2009年2010年湛江游客徐闻游客07广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

1.

格局——立足区域发展探寻价值导向

】

1.7小结12345海洋世纪，国家战略环抱，徐闻二度开海南望海南国际旅游岛，跨海大桥将徐闻推为粤琼旅游合作桥头堡西邻北部湾国家湾区，湛江为母港型旅游城市，徐闻为重点旅游县东处广东海洋经济综合试验区粤西经济增长极，重点发展特色文化游、滨海度假游徐闻为湛江旅游引擎，大汉三墩为徐闻乃至湛江旅游第一品牌徐闻迎来历史性机遇，海上丝绸之路始发港这一世界级品牌资源将大放异彩，书写徐闻历史新辉煌，发动湛江旅游新引擎，构建广东旅游新亮点，打造海上丝绸之路文化旅游朝圣地。08广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

2.

困局——审视内外问题看清项目难点

】

2.1基础环境之困本地市场局限，关注珠三角、关注过境客、关注海南客区域2010年人均GDP4200美元比较2010年广东省各市人均GDP（万元）全国——12108广东省湛江7013美元全国的1.67倍3015美元全国的72%，广东的43％全国的36％，广东的21％，湛江的50％6徐闻1500美元420【城市经济基础较弱】湛江为广东欠发达地区，徐闻为湛江的欠发达地区，徐闻人均GDP仅1500美元，还处于观光旅游阶段。深圳

广州

佛山

珠海

中山

东莞

惠山

江门

清远

阳江

汕头

韶关

湛江【旅游服务配套较差】徐闻酒店情况无高星级酒店，严重缺乏高品质的会议设施，缺乏规范的旅游管理，旅游要素配置严重不完善。星级准四星三星数量1酒店名称杏磊湾1聚雅酒店现有在建准三星14世外桃源大酒店、金马大厦、冠达宾馆、冠达宾馆、冠达宾馆、金涛酒店、你想会所、嘉兴会馆、清水湾酒店、新宝华、城东住宿、聚兴住宿、芯成酒店、安逸住宿地域经济旅游低位起步，徐闻旅游要大发展，本项目要成功，绝对不能仅仅依赖本地市场，必须：1）市场向外，充分注重区域可能的强势客源地；2）做强自己，吸引外部客群。准四星1星河湾酒店09广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

2.

困局——审视内外问题看清项目难点

】

2.2交通条件之困——现状通达性为重要制约，海口和湛江为现实的启动市场【航空——较长时间内远程客导入受限】：距离湛江机场2小时车程，未来机场搬迁，距离更远；距离海口美兰机场2小时航程加40分钟车程。【公路——自驾客和团队客导入受限】：珠三角至徐闻8小时车程，湛徐高速只通达徐闻县城，徐闻县城至基地的道路等级低，路况较差，且近年内无整修计划。【铁路——粤海铁路游客导入功能有限】：现为客货混装，通海口，未来将客运集中到海安港，此处为纯货运。通达性的制约严重影响项目发展，一方面，湛江和海口为较现实的启动市场另一方面，未来必须改善交通条件，拓展市场空间徐闻外部重要交通现状示意图——航空、铁路基地外部重要交通现状示意图——公路10广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

2.

困局——审视内外问题看清项目难点

】

2.2交通条件之困——规划据重大交通进行动态定位，先广东，后海南重大规划交通•预计进展•申请立项阶段，最快2012年开工，2020年建成通车，届时，海口至徐闻20分钟琼州海峡跨海大桥雷州半岛滨海大道湛徐高速公路延伸时间未定，约在跨海大桥前建成时间未定，尚处于意向阶段茂湛段2009年开工，2012年通车；深茂段2011年底开工，2014年建成通车，届时，湛江至珠三角2小时广东西部沿海高速铁路琼州海峡跨海大桥为项目带来巨大利好，但价值实现期限较长，海南成为大规模的客源分享地在中远期；广东西部交通条件不断改善，珠三角为近中期可预期的现实重点市场。广东西部沿海高速铁路路线示意琼州海峡跨海大桥路线示意11广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

2.

困局——审视内外问题看清项目难点

】

2.3旅游吸引之困有学术影响但缺旅游吸引，关注资源的旅游价值市场化结合资源特点、市场需求和区域发展等，发掘资源的价值；结合区域环境和自身条件，寻找合适的模式和路径，释放资源的价值。【盛名——世界影响】丝绸之路：世界上规模最大的文化线路遗产，社会影响大（十年申遗之争、奥运会开幕式、亚运会奖牌）。广东：海上丝路发祥地，相关港口最多、年代最齐的省。大汉三墩：2001年被确认为海上丝绸之路最早始发港。【载体——感知性弱】1993年和2002年发现大量汉代生活遗址，文物都保存在县博物馆，没有标志性遗存建筑。与海上丝绸之路相关的史籍记载以《汉书·地理志》中一段文字为主。【旅游——初级吸引】大汉三墩景区——年游客量10万人次，简单观光。广东海上丝绸之路旅游——约13个城市有海上丝路遗址，仅广州就有20多处，但旅游知名度都并不高。广东海上丝绸之路相关遗址或景点分布图12广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

2.

困局——审视内外问题看清项目难点

】

2.4小结问题1：区域经济旅游基础低位起步，项目如何发展？解决方向：••市场向外，充分注重区域可能的强势客源地；做强自己，吸引外部客群。【研究市场】问题2：外部交通条件限制可进入性，游客如何导入？——关注湛江、广东珠三角和海南三大市场，发现趋势与机会；解决三大问题，必须要解决方向：【研究资源】——发掘基地资源特点与价值，打造具有市场竞争力的产品体系；视交通情况动态定位••从交通现状看，先海峡和湛江；从交通规划看，先广东后海南。【研究模式】——选择适合基地条件的文化资源开发模式，打造具有可行性的旅游精品。问题3：海上丝绸之路始发港有学术影响缺旅游吸引，优势如何发挥？解决方向：••结合资源特点、市场需求和区域发展等，发掘资源的价值；寻找合适的模式和路径，释放资源的价值。13广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.1寻找市场机会——3.1.1

湛江市场趋势：休闲观光、旅游需求加速释放，美食是重要需求•【居民——旅游需求进入快速释放期】湛江近年游客量（万人次）2010年湛江人均GDP3857美元，进入休闲度假阶段；居民人均消费性支出2887.06元，增长14.5％；16001415140012002010年居民平均每户外出旅游1.17人次，增长15.8％；美食和休闲需求为主。11511000800891【游客——休闲观光是主流】775688569501600400客源以珠三角及大西南为主；山水风光、文物古迹以及海滨资源为游客最偏好的。自驾游客偏好观光与休闲。20002004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年湛江游客旅游产品偏好情况(%)小区域性市场，市场整体处于发展期，需求释放日渐加速，休闲观光为主。山水风光类文物古迹类海岩海滩类饮食烹调类文化艺术类节庆活动类生态农业类科普类医疗保健类01020304050607014广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.1寻找市场机会——3.1.1

湛江市场机会：高位起步，在热点区域做滨海文化度假品牌•旅游处发展阶段：高等级景区主要集中在湛江市区，高等级较少，4A2个，3A6个；生态类型为主，滨海型较少，文化型很少。在近期，在湛江，高品质度假区存在即是成功；滨海度假投资热潮即将兴起，综合型是趋势；高位起步，在焦点中树立品牌。旅游地产刚起步：数量少、规模小、能级偏低，无别墅，无高品质度假区。正进入大项目时代：未来5年将有超过300亿元的旅游项目投资，大部分为综合型项目，其中50％的项目集中在湛江市，85％的投资集中在徐闻，80％为滨海型项目。规划项目•规模•产品类型•预计开业时间•湛江镇江康赛欢乐世界湛江永恒之珠游艇俱乐部湛江霞山渔人码头湛江特呈岛旅游度假村湛江如意岛旅游区吴川吉兆湾15亿元，3000亩主题公园2015年3.5亿元10亿元，21.6公顷4.5亿元五星级酒店、游艇综合型2013年2015年2015年2015年2013年2013年2015年2015年2015年综合型5亿元，3000亩5亿元滨海度假滨海度假雷州鼓文化主题旅游度假区徐闻大汉三墩旅游区徐闻阳光海岸3.2亿元主题酒店30亿元综合型滨海度假综合型滨海度假综合型滨海度假160亿元，5000亩100亿元，5000亩徐闻南海玉带城湛江3A以上景区分布图湛江旅游度假规划项目分布图15广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.1寻找市场机会——3.1.2

广东市场趋势：休闲旅游成刚需，省内家庭自助游潜力巨大•出游次数5次以上消费者情况旅游花费跟团游省内游省外游港澳游出国游多为已婚有小孩的消费者，且个人和家庭的月收入在3600-9400元之间2000元4800元800-1500元7000元4次以下多为年轻、未婚的消费者2009年广州居民出游次数自助游1400元4100元2800-5300元14000元2009年广州居民旅游花费水平旅游消费行为旅游动机短线游首先都是为了休闲放松1－3天，大多为周末省内为主，对特色要求较低自助游为主，跟团中线游旅游统计指标出游次数区域值对比6倍全国广州1.4次时间安排4－7天，年假为主国内游和东南亚目的地选择旅行方式8.7次跟团为主，部分自助三五亲朋好友结伴全国广州535.4元13000元旅游伴侣人越多越好，家庭、团队等消费者旅游人均总花费24倍前三名为：温泉、海滩和漂流。其

前五名为：云南（18%）、四川（16%）、上海和次是宗教景点和主题公园

北京（12%）、海南（11%）景点/目的地偏好2009年全国及广东旅游次数及平均总花费对比2009年广州游客消费行为特征数据来源：国家旅游局《2009年国内旅游抽样调查综合分析报告》、益普索市场咨询公司《2009年广州旅游消费者研究报告》、《2010年珠三角旅游消费者研究报告》。16广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.1寻找市场机会——3.1.2

广东市场空间机会：区域发展不平衡，粤西旅游提升空间巨大【规划目标】【市场供给-空间格局】广东4A以上景区分布图北部山区打造“六区一带”旅游新格局空间格局：2/3集中于珠三角，粤北次之，粤西、东高品级景区较少。粤东珠三角珠三角都市旅游区粤东客家旅游区粤东潮汕旅游区粤西滨海旅游区粤西西江旅游区粤北生态旅游区沿海旅游产业带产品类型：珠三角以都市休闲旅游为主，主题公园类景区与高端休闲度假产品突出，内陆以自然山水为多。滨海旅游较少。粤西空间格局珠三角主要吸引物景区数量

（4A以上）代表景区以广州、深圳为核心的城市休闲为主，集聚主题性景区与高端休闲度假产品深圳华侨城（5

A）、广州长隆（5

A）、深圳观澜湖（5A）、珠海圆明新园57（4个5A级）来源：2011广东省旅游工作会议关于“优化旅游发展新布局”的相关内容。北部山区粤东集聚山水观光与休闲产品19韶关丹霞山、云浮六祖故里、以滨海休闲与农业生态度假为主，5（1个5A）5梅州雁南飞茶田（5A）、汕头南澳岛阳江海陵岛大角湾、湛江湖光岩粤西17广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.1寻找市场机会——3.1.2

广东市场产品机会：做滨海，做精品，做高端【广东省高品质景区（4A以上景区）】类型•山水观光与休闲度假文化旅游数量•24类型•温泉度假数量•17以城市旅游为主：城市旅游发达，主题公园突出，内陆以自然山水和温泉度假为多。滨海旅游较少。23滨海旅游10主题公园6农业休闲度假6广东4A以上景区情况【广东省滨海资源】中国海岸线最长的省份，占全国1/3以上，且综合性岸线资源为主。【广东省滨海旅游（13个滨海旅游示范区）】起步早但水平低：缺乏规划，开发粗放，产品特色不足，缺少知名品牌同质化且缺特色：主要以大众海滩为主，缺文化内涵。缺高品质项目，中高端市场流失海南和海外。综合型项目较少：含高端地产的综合型旅游度假项目较少，不过正在出现，

高端滨海度假产品目前尚处于开发建设阶段

。有资源、有需求、有政策、缺产品，现阶段是进军广东高端滨海旅游的最佳时机。广东滨海旅游示范区分布图18广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.1寻找市场机会——3.1.2

广东市场产品机会：商务会议是重要市场，湛江将从盲区向重区转变••珠三角商务会议需求基数大且将持续增长：20多万制造企业，且将逐步从制造经济转向总部经济。•湛江将进入广州2小时交通圈：广东西部沿海高速铁路2014年通车，届时，湛江至广州仅需2小时。湛江将进入广东商务会议目前商务会议需求集中在3小时交通圈内：90％以上的商务旅游项目在此范围，且1/3含温泉。••市场：湛江是承接珠三角产业转移的重要站。资源：湛江滨海和温泉资源丰富。旅游阵营。广东省内最新商务游项目空间分布情况梯队•城市•数量•22个占比•惠州江门第一梯队37.8％15个清远、广州分别9个分别7个分别6个2-4个0个第二梯队佛山、阳江44.9％东莞、肇庆第三梯队第四梯队深圳、河源、中山、珠海、梅州、韶关其它（含湛江）17.3％0数据来源：广东和平国旅国际商务会奖中心广东省商务会议旅游产品空间格局图19广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.1寻找市场机会——3.1.3

海南市场机会1：低价格、好环境和近海口，度假置业是基地对接海南的重要方式空间：主要集中在海口和三亚，东线基本被“圈地”完毕，逐渐向西线和中部拓展。企业：在海南的全国性房企超过100家，以央企和大型民企为主，投资总额超过1000亿元，土地储备在100万平方米以上的企业有20多家。价格：供不应求，今年6月，海口均价9491元/㎡，三亚月签约均价30729元/㎡。产品：海景是重要基础，同等海景条件下，项目规模和产品特色为竞争点。凭借战略价值、宜居环境、1/3的价格和滨海土地资源，海南旅游地产市场外溢有望成为本项目的重要市场。客群：80％来自岛外，东北、环渤海和长三角为主。需求：投资、养老和度假为主，关注旅游资源、生活气息、区域价值和投资价值。海南旅游地产价格格局图海南旅游地产项目格局图20广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.1寻找市场机会——3.1.3

海南市场机会2：联动海口，海峡及文化显优【海南旅游的问题】1）有亮点，不均衡：海口、三亚集中了海南6成的游客量和8成的旅游收入；南热北冷，省会海口几为旅游通道。2）有影响，缺腹地：96％的游客来自岛外。以文化优势补充海南，以区位优势互动海口，加强以海口为中心的琼北旅游圈的发展，将获海3）有自然，缺文化：“印象海南岛”失败，现有产品自然观光为主，旅游缺失灵魂。南与湛江的双赢。【琼北旅游圈的优势】琼北旅游圈：包括海南省内的琼海、文昌、儋州、定安、澄迈、临高和广东湛江等8个市，2007年建立大琼北旅游联合体。1）文化：海南36％的国家文保单位集中在海口，徐闻的海上丝路文化是琼北旅游圈的有力补充。2）海峡：中国的三个海峡中最适合开发海峡游的一个，且有广东与海南岛两大支撑。2010年海南省两市过夜旅游占比情况•0%0%1%2%海南各地景区到访率海南游客到游目的1%7%1%1%2%市区海口三亚合计游客量28.5％34.1％62.6％旅游收入28％5%16%海口市三亚市五指山市文昌市琼海市万宁市定安县51%29%澄迈县詹州县乐东县琼中县陵水县观光67%17%休闲度假探亲、54.2％82.2％访友、商务文化及其他0%0%21广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.1寻找市场机会——3.1.4

小结【湛江】1机会：滨海度假投资热潮即将兴起，本项目可高位起步，在湛江旅游的热点区域做品牌；趋势：市场整体处于发展期，休闲观光、旅游需求快速释放，适合作为项目前期的基础市场。【广东】机会1：粤西海洋文化旅游空间巨大，海上丝绸之路是有力支撑；机会2：进军高端滨海旅游最佳时机，做滨海，做精品；23机会3：商务会议是重要市场，湛江将进入珠三角2小时交通圈，从会议盲区向潜在重区转变；趋势：休闲旅游成刚需，省内家庭自助游市场巨大。【海南】机会：基于琼北旅游圈，联动海口，海峡和文化显优；机会：大空间、低价格、好环境和近海口，徐闻为南海旅游地产下一站。湛江——前期基础市场，以品质滨海休闲打开市场，广东（珠三角）——长期战略重点，先期填补商务会议市场空白，长期注重家庭市场，海南——联动海口，以海峡旅游启动，并共享度假置业市场。22广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.2发掘资源价值——3.2.1

自然资源梳理全国宜居榜眼，稀有海洋生态，琼州海峡之滨【宜居环境】•湛江——“北有青岛、南有湛江”（邓小平）空气质量——全国第2宜居指数——全国第2建成区绿化覆盖率——全国第4中国海鲜美食之都数据来源：《全国城市环境管理与综合整治年度报告（2008年度）》、2009年《中国城市品牌价值报告》•徐闻——永无工业【滨海生态】•基地——罕见而丰富的滨海景观稀有景观：头墩万年泉，二墩神龟石，三墩生态“鸟巢”，还有万年石莲、牡蛎花滩；基地——数百年红树林85亩，湿地568亩，温泉资源等。•【海峡区位】••徐闻——大陆最南端，琼州海峡北岸基地——千年的天然港口23广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.2发掘资源价值——3.2.2

文化资源梳理涛声抚岸徐徐来，丝路开港天下闻“涛声震荡，曰是安得其徐徐而闻乎...

…”发展至今，徐闻最具特色的文化包括雷州文化、汉港文化、名人文化、红色文化、民俗文化等。雷州文化•汉港文化•名人文化•红色文化•民俗文化•雷州半岛本土文化代表，包括雷州音乐、雷剧、雷歌、雷州方言等。汉代海上丝绸之路始发港，汉代生活遗址、万岁瓦当等文物。苏轼、李纲、寇准、汤显祖等名人遗迹和故事。解放海南岛的出发渡口密布与徐闻海岸线上，具有特殊历史意义。丰富的本土民俗风情，包括内陆的乡村风俗和沿海的渔家风俗。24广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.2发掘资源价值——3.2.3

资源价值分析汉代海上丝绸之路始发港为核心资源，养生环境为重要基底资源因素•市场因素•开发因素•价值评价指标•/•资源•综合价值•适宜开发产品•稀缺度•影响力•需求度•竞争力•产品力•盈利性•宜居环境滨海生态三墩景观海峡区位雷文化★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★养老度假、生态度假滨海游憩与休闲特色观光★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★自然资源★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★海峡旅游文化观光与体验文化体验、海洋旅游——汉港文化名人文化红色文化民俗文化人文资源★★★★★★★★★★——★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★文化观光与体验25广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.2发掘资源价值——3.2.4

核心资源价值深入分析释放汉港的外部关联价值，共建徐闻琼州海峡国际旅游度假区价值：海上丝绸之路始发港属性：徐闻乃至湛江海洋旅游整合者；临近海域（乃至东南亚）海洋旅游参与或组织者。海洋——港口、航线等文化——丝绸、风情等本项目角色：徐闻旅游开篇和引擎中国海上丝绸之路旅游亮点旅游市场：滨海旅游为主，海上旅游缺乏周边资源：琼州海峡国际旅游度假区•琼州海峡：中国唯一的热带海峡，东西长约80公里，南北平均宽为29.5公里，我国最适合开展旅游的海峡。••徐闻珊瑚礁国家级自然保护区：中国大陆沿岸唯一发育和保存的现代珊瑚岸礁。最南端、罗斗沙、新寮岛……26广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.2发掘资源价值——3.2.4

核心资源内涵分析元素：古港、航路、风情、财富海上丝绸之路的兴衰形成：秦汉时期汉代海上丝绸之路的主要文化东南亚异域风情文化元素提炼•海上丝路形成（始发港徐闻）•途径越南、泰国、缅甸、印度、马来西亚、斯里兰卡等，吸收外来文化，从而形成与内陆地区相异的文化精神。东南亚风情发展：三国隋朝陆上丝路被战争所阻，海上丝路迅速发展•中国航海文化汉代的海上丝绸之路经南海，通过马六甲海峡在印度洋航行，东方古国航海黄金时代的到来。大航海时代铸就了无数个中国古代航海家。最古老的海上航行汉代海上丝绸之路•冒险精神繁荣：唐宋两代•造船、航海技术的长足发展，海上丝路成为对外交往的主要通道。各国物品交易中国的丝绸、香料、瓷器、茶叶、金、银、五金、书籍等流向西方，琉璃、猫眼石、明珠、象牙、香料、宝石、水晶、玛瑙等货物流入中国。•转变：明清时期•明清闭关锁国，海上丝路走向没落财富交流汉代古港繁荣海港文化：•谚曰：“欲拨贫，诣徐闻.”，

徐闻也成了汉代时期最为繁华的市井。27广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.2发掘资源价值——3.2.3

小结••

宜居环境（宜居指数第2、空气质量第2、海鲜美食之都）为最具价值的自然资源——适合发展养老度假、美食休闲；••

稀有滨海景观（生态鸟巢、万年石莲、牡蛎花滩、神龟石）——适合发展特色观光、滨海生态度假；••

滨海生态（温泉、滨海湿地、滩涂等）——适合发展滨海游憩和休闲娱乐；••

海峡区位——适合发展海峡特色旅游。自然资源人文资源••

汉港文化、民俗文化、雷州文化等，其中海上丝绸之路始发港文化为最具价值的人文资源；••

汉港文化核心元素提炼——古港、航路、风情和财富，此为文化旅游产品需重点展现的内涵。释放海上丝绸之路始发港的价值，发展海上丝路文化旅游和海洋旅游，打造核心产品充分发挥宜居环境、三墩景观优势，发展滨海度假、特色观光，打造重点产品发挥滨海生态和文化优势，发展滨海游憩、民俗观光与体验，丰富产品体系。28广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.1

历史文化旅游产品开发模式文化型旅游产品的开发模式情景体验文化演艺主题游乐主题商业博物展示打造手法•具体特色•代表案例•1.

博物展示2.

情景体验3.

文化演艺4.

主题游乐以仿古建筑或移植古建筑为主要吸引物，静态展示的室内或户外博物馆。通过建筑、人物、语言、美食、街市、表演、庆典等活态的呈现，原汁原味的体验。水幕电影、实景演出、歌舞演艺等，感官刺激与艺术享受

。传统文化元素融入到现代主题游乐之中。故宫、泰国古跡城日本日光江户村、清明上河园、夏威夷波利尼西亚文化中心。杭州宋城常州春秋淹城乐园将现代的商业业态注入到古代建筑之中，如主题乐园、古代情景购物、风情娱乐、主题酒店等多种业态，综合化多样式体验。5.

主题商业澳门渔人码头29广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.2

博物展示型案例泰国古跡城——大规模原貌再现泰国历史上著名的建筑，世界最大的户外博物馆位于距泰国曼谷30公里的北榄府，是一个集中泰国名胜古迹景观的主题公园，许多景物是按照1:1比例建造，号称“世界最大的户外博物馆”。•••建造者：是维里亚帕家族的一位泰籍华人禄·威里益攀（中文名林国华）夫妇，出于对泰国历史和建筑艺术的热爱建造的，属于私人财产。占地面积：1920亩

时间：1963年开始建造，目前还在不断修建新的景观投资：10多亿泰铢（1963年1美元等于20.8铢）••

核心产品——116个泰国著名古代建筑，所包含年代横跨泰国历史上的十五个世纪之久。30广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.2

博物展示型的适用条件分析博物展示型•区位•市场•辐射城市经济水平•展示项目文化底蕴•所在城市文化底蕴•占地面积•投资者•投资额•旅游级别•自然资源•经营情况•各国文化上海世博园城市副中心全国★★★★★★★★5.4平方公里政府主导286亿--苏州河

★★★★★★★★★★★★★历史遗迹北京故宫城市中心城市中心城市副中心城市副中心城市副中心城市近郊城市中心城市中心城市近郊城市中心全国★★★★★★★★☆★★★★★★★★★★★0.72平方公立0.4平方公里1000亩政府主导政府主导5A5A5A4A4A5A-无★★★★★★★★☆★★★★★★☆★★★★★历史复原★★★★武汉黄鹤楼湖北省中部地区长三角中部地区全国882万（1981年）长江

★★★☆无历史复原★★★★曲江文化产业集团西安大唐芙蓉园南京阅江楼★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★13亿历史复原★★★长江★★★★★★★0.31平方公里65000平方米0.2平方公里100亩政府主导政府主导政府主导政府主导政府主导政府主导政府主导4000万（1999年）★★★☆文物展示陕西历史博物馆------无无无★★★☆★★★★☆★★★★★★★☆西安秦始皇兵马俑博物馆历史遗迹★★★★★★★★文物展示甘肃省博物馆南京明孝陵敦煌莫高窟苏州拙政园甘肃省长三角全国★★☆★★★★☆历史遗迹紫金山★★★★★★☆★★★★★★★★★1.7平方公里-5A-★★★★☆★★★★☆★★★★★★★★☆★★★★☆历史遗迹山石

★★★☆园林水系

★★★★★★★历史建筑★★★★长三角★★★★★★★☆52000平方米5A结论：主要适用于具有强势的历史文化遗迹的项目博物展示型项目多属于强势的历史遗迹或文物展示，与城市经济发展水平、区位、自然资源关系较少；新建的博物展示型项目多基于历史遗址，且多位于历史文化底蕴较深厚的城市，城市经济发展水平较高；博物展示类型由于涉及文物保护等，由政府主导的项目居多；企业主导较少，一般为复原新建类。31广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.3

情景体验型案例1日光江户村——通过还原生活环境和古代人物演绎的故事环境，塑造江户时代真实的生活场景位于日本枥木县日光市，重现了江户时代（1603-1867）的商家、民宅、武士住宅风貌的主题乐园。已开发的部门有150栋各式江户时代建筑。在街市不仅可以观赏各式特色古建筑，还能看到忍者、商人、大人、小结、侍从等来【名胜观光】日本桥、忍者怪怪亭、监狱、火警瞭望台、平民消防队、铁匠展……往、表演于街市；街市布满了餐厅、商店、工艺礼品店等；在剧场里可以观赏到会隐身法的特工表演、忍者屋的动作剧、有1300年历史的华丽水艺等各种表演。••占地面积：达49.5万平方米，开发面积16.5万平方米时间：创建于1986年，并于当年开村接待游客游客量：高峰年接待游客达120万人

核心产品——建筑观赏、戏剧表演【戏剧观赏】【街市人物】不同文化主题、现场表演，6个剧场分别为大忍者剧场、传统文艺剧场、传统文化剧场、两国戏院、北町奉行所、冲天猫剧场所。在街市中穿行、表演故事，还有忍者在飞檐走壁剧场美食娱乐、体验观光【体验游戏】体验射箭场、投镖游戏、手里剑道场、屋形船、变身体验32广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.3

情景体验型案例2清明上河园——等比例复原《清明上河图》，动态呈现鲜活的历史博物馆•清明上河园位于开封城西北著名的龙亭湖风景区，按照1：1比例复原宋代著名画家张择端的《清明上河图》的大型宋代历史文化主题公园。是我国中原地区集休闲、度假、观光、娱乐为一体的大型主题公园。占地面积：759亩，一期工程510亩，二期工程249亩•••总投资：一期工程总投资1.1亿元，二期工程总投资8600多万元开发周期：

1992年7月开始开工建设，并与1998年10月建成对外开放；二期工程于2003年9月份动工，2005年9月建成并开业迎宾游客量：自2005年，共接待游客近500万人次，旅游总收入超亿元•景区分为民俗文化、市井风情和皇家园林、古代娱乐两大主题区：产品类型：•大型宋文化主题实景演出——《大宋.东京梦华》•历史文化旅游景区——宋代科技馆、宋代名人馆、宋代犹太文化馆、张择端纪念馆••民俗风情旅游景区休闲度假旅游景区趣味娱乐旅游景区——核心产品•生态环境旅游景区33广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.3

情景体验型案例2丰富多彩的情景模拟是其核心特色建筑观光：桥、阁、门、榭、宫、坊、院等多种类型的宏伟建筑表现皇家园林。大型水上实景演出：《大宋.东京梦华》，投资1.35亿，全剧共70分钟，由700多名演员参与演出。民俗文化表演：包括民俗表演、民间小吃、手工工艺3种类型古代情景模拟：包公迎宾、王员外招婿、女子马毬34广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.3

情景体验型的适用条件分析情景体验型•区位•辐射城市经济水平•体验项目文化底蕴•所在城市文化底蕴•文化来源•占地面积•投资者•投资额•旅游级别•自然资源•游客情况•军事文化★★★★挖掘演绎天津滨海航母城市副中心★★★★☆★★★5.38平方公里企业-4A海★★★★★★★（人造开发）宋朝文化挖掘演绎开封清明上河园杭州宋城城市副中心★★★☆★★★★☆★★☆★★★☆★★★☆★★★☆★★★★☆★★☆510亩企业企业政府-1.9亿不详-5A湖、水系

★★钱塘江

★★☆-★★★★★★★★★★★★☆★★★★★★★★☆★★★☆★★★★☆（人造开发）宋朝文化挖掘演绎城市副中心486亩4A★★★★☆（人造开发）民族文化★★★☆西双版纳泼水节西藏城市中心多区域城市中心多区域城市近郊当地--宗教文化高原★★☆当地---★★★★☆★★★★★民俗文化★★★☆草原蒙古风情园柳州侗族多耶节★★☆当地

（人造开发）当地1万亩-企业政府4.5亿-4A标准-★★★☆县城中心多区域民族文化★★★★★☆★★★-结论：适用于民俗、历史文化突出的经济欠发达区域或需要凸显某种文化的经济较发达城市。分为“人造开发型”与“原著体验型”；“人造开发型”：多在经济较发达，有文化底蕴但不够凸显的区域，通过情景体验进行提升和丰富；“原著体验型”：多在少数民族风情浓郁的区域，往往经济不发达。35广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.4

文化演艺型案例宋城千古情

印象海南岛杭州海口1996年1999年杭州游客量2260万人次2009年2009年海口游客量672万人次大型歌舞秀起步阶段文化与科技高度融合实景演出井喷期内涵缺失，创意贫乏世界三大名秀之一上座率低于30％36广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.4

文化演艺型的适用条件分析文化演绎型•区位•辐射城市经济水平•展示项目文化底蕴•所在城市2010年游客量（万人次）•投资者•导演•占地面积•投资额•自然资源•项目游客情况•宋城千古情城市副中心★★★★☆杭州文化

★★★★☆6580（万人次）企业黄巧玲-6000万无★★★★★山张家界天门狐仙印象·刘三姐大宋·东京梦华井冈山城市近郊城市近郊城市副中心城市近郊城市近郊★★☆★★土家民俗

★★★★丽江风情

★★★☆宋代文化

★★★★红色文化

★★★☆神话传说

★★1150

（万人次）2246（万人次）3469（万人次）405（万人次）1297（万人次）企业企业企业企业政府梅帅元张艺谋梅帅元梅帅元陈凯歌19880平米100亩1.2亿7000万1.35亿1亿★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★山、水★★★★★湖、水系★★★★★★★★★★☆200亩山10万平米13万平米★★★★☆水库希夷之大理2.5亿★★★★★★★★雪山印象·丽江印象·海南岛印象·普陀城市远郊城市中心城市近郊★★民俗文化

★★★☆热带风情

★★910（万人次）736（万人次）2139（万人次）企业张艺谋张艺谋张艺谋20万平米10万平米105亩2.5亿1.8亿2亿★★★☆★★★★★★☆★★★★★★★企业、政府政府无山宗教文化

★★★☆★★★★☆★★★★山禅宗少林·音乐大典黄山徽韵城市近郊城市中心★★★宗教文化

★★★★徽韵风情

★★★670（09年）（万人次）2545（万人次）企业企业梅帅元段建平600亩1.15亿7000万★★★★★★★★★★☆9000平米无★★★☆结论：适用于成熟的旅游景区或旅游热点城市。成熟的文化演艺型项目重游率较低，留客力大于引客力，对旅游发展基础的要求较高，多为城市旅游的提升型产品；经营情况与项目所在区域或城市的旅游发展有密切联系，与区位、城市经济关系较小；由于主要为大型实景演出，多具有一定的自然山水资源；项目演绎文化与所在区域文化一脉相承，强行植入的外来文化较少。37广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.5

主题游乐型案例春秋淹城——中心遗址保护，外围旅游开发【位置】•江苏省常州市武进区【开发周期】2008年11月开始建设，2010年4月29日正式对外开放•【淹城遗址规划的六大功能区】••••••淹城春秋乐园淹城春秋遗址公园淹城传统商业街坊淹城野生动物世界淹城春秋文化拓展区宝林禅寺【游客量】••2011年春节期间，20.12万人次2011年五一期间，15万人次【核心产品——春秋乐园】••国内首个以春秋文化为主题的梦幻乐园占地1000亩，投资10亿元38广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.5

主题游乐型案例动与静、观光与娱乐、日与夜等多种方式演绎春秋元素主题游乐性项目：占地5.4万平米，春秋元素与现代游乐器械结合，“孙武点将台”、

“伍子胥过昭关”、“歌舞升平”、“烽火连天”等。文化观赏型项目：诸子百家园，占地7万多平米，静态展示为主。互动演艺性项目：烟雨春秋，大型水影秀，每晚一场，每场50分钟。39广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.5

主题游乐型的适用条件分析主题游乐型•北京石景山游乐园上海欢乐谷区位•城市近郊城市近郊城市远郊城市远郊辐射城市经济水平•★★★★★展示项目文化底蕴•格林童话

★★☆无所在城市文化底蕴•★★★★★★★★游乐种类•★★★★★★★★★★★★占地面积•投资者•政府投资额•旅游级别•自然资源•游客情况•★★★★★★★★倒闭35万平米-4A山

★★★☆★★★★★约90公顷1200亩1500亩企业40亿4亿4A-无上海环球乐园常州嬉戏谷★★★☆

（1996年）★★★★异域风情

★★动漫

★★★★★企业无★★★★★★☆企业20亿-太湖、山

★★★★★★★300公顷湖、水系★★★☆常州春秋淹城城市副中心★★★★春秋文化

★★★★★★★★★政府10亿4A★★★（含遗址）深圳锦绣中华常州恐龙园城市副中心城市副中心城市中心★★★★★★★★★民族文化

★★★☆科普冒险

★★欧美风情

★★科幻主题

★☆★☆★☆450亩企业企业企业企业-4A5A4A-海

★★★温泉

★★★山

★★☆★★★★★☆★★★★★★★☆★★★★★★★★★★☆★★☆★★★★★★★☆★★★★600亩0.8亿-苏州乐园★★★★☆★★★☆94公顷芜湖方特欢乐世界城市近郊125万平方米15亿北京欢乐谷城市近郊城市远郊城市远郊城市近郊★★★★★★★★★☆★★★★☆★★★★★无★★★★★★★★★★★★★☆★★☆★★★★100万平方米1000亩企业企业企业企业20亿10亿7亿4A5A4A-湖、水系

★★水

★★★★★★☆★★★★★★★★☆广州长隆欢乐世界杭州乐园无★★★★★★★★☆综合

★☆3000亩湖

★★香港迪士尼乐园迪斯尼动漫

★★☆★★★★★126公顷141亿山

★★★★★★★结论：主题游乐型的发展与城市经济水平有密切关系，项目多位于城市近郊。主题游乐型项目主要分布于城市经济发达区域（长三角、珠三角、京津等），与城市文化底蕴关系较少；经营情况与游乐种类丰富程度呈高度相关，与项目表现文化底蕴、地区自然资源的关系较少；绝大多数的主题游乐园坐落在城市的近郊，主题游乐型的游乐园的开发建设是企业为主力。40广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.6

主题商业型案例澳门渔人码头——世界各国古代建筑为载体，注入购物、美食、娱乐等多种商业业态••澳门渔人码头座落于外港新填海区海岸，是澳门首个主题式设计的大型娱乐综合体旅游新景点。澳门渔人码头特色的设施充份体现美食、购物及娱乐三大概念。融合了中西文化、古典与现代休闲娱乐项目。•••占地面积：占地10万平方米，其中有4万平方米是填海造地而成总投资：

25亿港元开发周期：

2001年9月动工兴建，首期工程2005年9月中部分营业，2005年底全部竣工开业•游客量：每年吸引320万人次游客前来参观消费古罗马表演场以中西文化包装的大型商业娱乐综合体项目分区•项目内容•标志性建筑———40米高的人造火山。

“火山”内部是一个冒险乐园，

旁边中东风格的儿童游乐区，还有一个阿拉伯市集和可以容纳2000多人的古罗马表演场。“中西汇聚”糅合东西方文化仿古“唐城”感受中式古典优雅火山和唐城励骏码头是一座仿唐朝建筑风格的中式城楼，其内里是12多万平方英尺的购物广场。建筑各具特色，有中世纪的建筑群、欧式皇宫、西班牙小屋、意大利房子、荷兰特色楼房、葡式建筑物、南非开普敦渔港、新奥尔良酒吧街、充满拉丁风情的迈阿密角子娱乐中心；还有富于澳大利亚风情的酒店、巴比伦式主题娱乐场以及水世界表演场；有11个游艇舶位。“励骏码头”体验异域风情41广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.6

主题商业型的适用条件分析主题商业型•区位•辐射城市经济水平•项目载体文化底蕴•载体来源•商业业态（主要）•占地面积•投资者•投资额•旅游级别•自然资源•游客情况•北京刘老根会馆城市中心★★★★★晋翼会馆

★★★☆历史遗迹休闲娱乐1100平米个人---无不详南京夫子庙南京1912乌镇城市中心城市中心城市近郊城市远郊城市中心★★★★★★★★★★★★★★科举考场

★★★★民国建筑

★★★★江南古镇

★★★★历史古城

★★★★☆石库门

★★★☆历史遗迹历史遗迹历史遗迹历史遗迹历史遗迹零售-政府企业-5A-秦淮河

★★★无★★★★★★★★★☆★★★★☆★★★★★★★★★☆餐饮（酒吧）零售30000平米4.3平方公里3.8平方公里3万平方米6亿1.2亿-5A5A-水乡

★★☆山水

★★★☆无丽江古城上海新天地零售、住宿酒吧-★★★★★企业14亿海、山厦门鼓浪屿城市近郊城市近郊城市近郊城市远郊★★★☆★★★万国建筑

★★★★☆土家文化

★★★★文化艺术

★★★历史遗迹再造建筑再造建筑再造建筑零售、住宿餐饮、住宿住宿1.78平方公里80亩--5A4A-★★★★★★★★★☆★★★☆★★★★★7500万张家界土家风情园北京长城脚下的公社四川甲蕃古城个人企业企业山

★★☆（1999年）山、长城★★★★★★★★★★★★8平方公里438亩--九寨天堂藏羌建筑

★★★☆餐饮、住宿-★★★☆★★★★☆成都宽窄巷子桂林龙胜古寨城市中心城市远郊★★★☆★★☆清朝古街

★★★★特色村落

★★★☆历史遗迹历史遗迹餐饮、休闲客栈住宿479亩-企业村民7亿---无★★★★★★☆山水

★★结论：主题商业型载体多为具有一定文化特色的建筑，无文物保护限制的再造建筑较为普遍。主题商业型多基于具有一定文化背景的特色建筑，但特色建筑的文化能级与影响力相对较弱；由于无文物保护限制，再造建筑在主题商业型中较为普遍，多为企业主导，再造建筑对自然资源的依赖性相对较强；城市中心型主题商业的业态多为零售、餐饮等，近郊或远郊型多为餐饮、住宿。42广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【一、分析研究

◎

3.

破局——发现机会优势寻找突破方向

】

3.3探寻开发模式——3.3.6

主题商业型的适用条件分析关联因子（关联程度：高★★★、中★★、低★、无-）•基础条件•旅游开发模式•典型案例•产品打造游乐种类•

商业业态•辐射城市经济水平•区位交通•项目载体文化底蕴•所在城市文化底蕴•所在区域旅游发展•自然资源•博物展示北京故宫

、敦煌莫高窟--★★★★★★★★★★★★★-----情景体验清明上河园★★----印象刘三姐-★★★★★★★★★★★---文化演艺宋城千古情、大宋东京梦华迪士尼、春秋淹城、深圳欢乐谷上海新天地

、丽江古城、甲蕃古城★★★★-★--主题游乐★★★--★★★--主题商业★★★★★★★★结合基地情况，我们对项目进行评价，经过判断认为本项目关键因子评价【适合类】3210•••主题商业和情景体验比较适合项目现在和未来发展；文化演绎较为适合未来项目旅游发展极为成熟后；主题游乐较为适合未来通桥后辐射城市（徐闻、海南、雷州等）经济发达程度较高的阶段，但仅为适量。【不适合类】现在未来••博物展示型不适合作为基地目前与未来的主导方式；主题游乐与文化演绎不适合基地目前发展。辐射城市经济区位交通项目载体文化城市文化区域旅游发展

自然资源注：很好3分，

一般2分，

较弱1分，

很差0分43策划篇发展定位1.

总体定位2.

形象定位3.

市场定位4.

发展策略广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【二、发展定位

◎

1.

总体定位

】大汉丝路源·国际度假旅游区以多样的滨海生态为基底，以汉代海上丝绸之路为文化核心，以徐闻文化为补充，以情景体验、主题商业和滨海养生为主要方式，结合生态游憩、亲水游乐和文化博览，打造以丝路汉港文化体验和海洋旅游为两大特色的大汉丝路源·国际度假旅游区，构建徐闻琼州海峡国际旅游度假区的引擎项目。中国海上丝绸之路旅游新标杆••\••广东海洋文化旅游示范区••\••徐闻滨海旅游品牌和引擎45广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【二、发展定位

◎

2.

形象定位

】盛世汉港，丝路之源•

徐闻曾在汉朝盛世一度辉煌，以汉港而闻名，本项目将以汉港为依托，在海洋世纪的“盛世”以新的方式创造新的辉煌；•

丝路为世界级文化资源和品牌，最早始发港为本项目核心资源，凸显“源”，既溯源，又续源。46广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【二、发展定位

◎

2.

形象定位

】

logo设计与应用示意logo设计旅游形象设计•◎•logo应用【设计说明】徐闻曾在汉朝盛世一度辉煌，以汉港而闻名，本项目将以汉港为依托，在海洋世纪的“盛世”以新的方式创造新的辉煌；丝路为世界级文化资源和品牌，最早始发港为本项目核心资源，凸显“源”，既溯源，又续源。47广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【二、发展定位

◎

3.

市场定位

】近期•（2012年－2015年）•中期•（2016年－2019年）•远期•（2019以后）•基础市场拓展市场机会市场湛江居民和游客3小时交通圈的以珠三角为代表的广东、广西的居民和游客3小时交通圈的以珠三角为代表的广东省的居民和游客旅游市场置业市场以海口为目的地或过境海口的游客珠三角居民和游客从跨海大桥进入海南的游客和海南共享的游客从其他渠道进入海南的游客广东省、海南及北部湾的国外游客海南外溢市场：长三角、环渤海、东北湛江、珠三角、北部湾湛江、珠三角、北部湾；

海南外溢市场：长三角、环渤海、东北48广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【二、发展定位

◎

4.

发展策略

】显生态，营造养生环境：保护敏感的滨海生态，创造性的利用湿地、温泉、红树林、生态农渔产品等生态资源，打造独特的生态景观和良好的养生环境。强文化，构建核心吸引：以海上丝绸之路始发港为核心依托，强化汉港作为汉朝对外开放窗口的特点，集中展现经典的本土文化和丝路异域文化，并注重景观、体验、商业、度假等多种方式的综合运用，构建具有市场吸引力的文化旅游产品。重联动，塑造特色品牌：对接国家海洋战略，释放始发港价值，联动广东、海南及东南亚国家发展海上旅游，推出琼州海峡黄金游线、海上丝绸之路国际游线，塑造大汉三墩国际级旅游品牌。49规划篇总体布局1.

基地分析2.

功能结构3.

土地利用规划4.

道路工程规划5.

旅游交通组织规划6.

景观分析7.

景点布局规划8.

旅游服务设施规划广东徐闻大汉三墩旅游区综合开发项目战略策划及旅游总体规划【三、总体布局

◎

1.

基地分析

】

1.1基地及外围现状【基地现状】陆地面积约2100亩，可利用海域约2800亩，填海指标1500亩。有仕尾村一个村庄，约570亩湿