南昌帝景湾洋城项目营销调研报告

【取势明道优术】大城创行【上海南昌】1帝景湾洋城营销调研报告谨呈：长晶乐房地产2项目分析：项目本身因数分析，从客观销售抗性角度提出问题市场分析：从市场竞争角度强化产品客群分析：从需求角度强化产品，拉动周边需求案例分析：从成功案例角度强化产品【取势明道优术】大城创行【上海南昌】3第一部分：项目营销分析营销目标分析本案项目分析本案营销分析本案项目分析4区位分析经济技术指标产品价值点片区的认知性规划分析园林景观分析产品分析区位分析项目位于云湾公路，湾里区检察院对面，有一定的升值潜力。项目位于南昌市湾里区云湾公路199号；项目与湾里区检察院住宅区隔路相望；项目周边有洪恒山庄、乾茂宫园等主要竞争个案；随着南昌市的不断发展，湾里区也成为南昌市休闲、度假的后花园；项目距南昌市火车站30分钟车程，昌北飞机场30分钟车程，距梅岭主风景区约10分钟车程。湾里区新建县红角洲红谷滩昌北经济开发区老城区红湾公路昌湾公路云湾公路5经济技术指标总建筑面积：211262.63m2（其中含不计入容积率的地下室面积：10899.58m2）总用地面积：174638m2容积率：1.15覆盖率：31.2%绿化率：42%停车位：336个栋数：181栋住宅类型：多层（6层）、别墅住宅总户数：1414户6产品价值点园区经济、市场经济、城区经济三位一体的复合型城区园区经济、市场经济、城区经济三位一体的复合型城区湾里板块第一盘，配套齐全，轻松转换工作和生活湾里板块第一盘，配套齐全，轻松转换工作和生活梅岭风景区度假性居所，商住两用，居家投资皆以梅岭风景区度假性居所，商住两用，居家投资皆以南昌城市后花园，现代生态园区，运动之城南昌城市后花园，现代生态园区，运动之城规模布局合理，尺度空间合理规模布局合理，尺度空间合理原始生态美景，强大景观园林原始生态美景，强大景观园林7123456片区的认知性片区价格惯性片区价格惯性如何打破片区内中心向西递减的价格惯性？如何打破片区内中心向西递减的价格惯性？区域形象干扰区域形象干扰如何解决湾里即是郊区的思维定式？如何解决湾里即是郊区的思维定式？我们如何加入市区住宅的竞争圈?我们如何加入市区住宅的竞争圈?湾里板块老城中心8规划分析9项目总占地面积260余亩，总建筑面积21万平方米。总共有181单元建筑组成，住宅类型以多层（6层）和别墅为主，住宅总户数为1414户，项目建筑全部采用全框架异型柱结构。设计空间合理，户型卓越，布局完美统一，采光通风极佳，南北通透，私密性与开放性达到至高和谐，不同方位尽可众览园林美景，尊享欧陆风情，体验简约经典。内部配套：600m步行商业街，2400㎡大型超市，2118㎡的小区会所，内设咖啡厅、酒吧、茶座、健身房、女子美容沙龙

和双语幼儿园。园林景观分析由世界鼎名的澳大利亚柏涛园林景观大师规划设计的风情主题园林，荣获了2003年全国人居最佳景观设计大奖，每一处都洋溢着浓郁的异域风情。10产品分析11本案营销分析12已往营销业绩已购客户分析已入住客户分析未购客户分析系列访谈：营销人员访谈、物管访谈、行业访谈营销面临问题已购客户分析本次主要针对已成交的330组客户进行分析:分析方面有客户年龄、客户区域、成交面积、成交均价和成交总价这五个方面。从年龄上看：购买客户年龄在30以上的为76%，其中40岁以上有47%，可见，中老年客户是本案购买的主力军。成交客户年龄层次表≤30;

24%30-40;

29%40-50;

31%≥50;

16%≤3030-4040-50≥5013已购客户分析从区域上看：购买客户以市中心（含东湖、西湖）为主，比例高达67%，其次是外地客户（包括省内和省外），比例为12%，而同等地位区域内的购买客户只有9%（含湾里区），可见周边需求拉动不够有效。从面积上看：82-99平米的两房是主要需求，比例高达54%，而120-130平米的三房购买只有20%，可见，购买者作为第一居所的较少，主要为第二居所或投资。成交面积段表75-78㎡;17%82-87㎡;31%95-99㎡;23%150-168㎡;9%120-130㎡;20%75-78㎡82-87㎡95-99㎡120-130㎡150-168㎡成交客户区域表西湖;

26%外地;

12%城郊（含湾里）;

9%青云谱;

7%青山湖;

5%东湖东湖;

41%

西湖青山湖青云谱城郊（含湾里）外地14已购客户分析从成交单价上看：成交率最高的单价为1400-1600元/平米，其次是1600-1800元/平米，可见，单价1800元以下的接受度为49%成交总价表≤15万;

41%15-20万;25%≥25万;

9%20-25万;25%≤15万15-20万20-25万≥25万从成交总价上看：成交率最高的总价为15万以下，比例为41%，其次是15-20万元和20-25万元，各占25%；因此，总价控制在20万以下具有较强的吸引力。成交单价表40%1600-1800;19%1800-2000;15%≥2200;8%≤1400;

6%2000-2200;12%1400-1600;≤14001400-16001600-18001800-20002000-2200≥220015【取势明道优术】大城创行【上海南昌】16第二部分：区域研判湾里规划分析、区域定位区域分析湾里政府动作交通规划重大利好因素湾里规划分析、区域定位17概况湾里区位于南昌西郊，距市中心18千米。东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。全区总面积251平方千米。2006年末，总人口84199人，其中非农业人口37274人。地处南昌城西北部的西山山脉中段。属亚热带季风湿润气候，雨量充沛，日照丰富，年平均气温14.5℃－17.6℃。行政区划全区辖2个街道、3个镇、1个乡：站前街道、幸福街道、招贤镇、梅岭镇、罗亭镇、太平乡。共有11个社区（居委会）、37个行政村。区域定位南昌市十一五发展规划区域发展布局中明确指出湾里区建成南昌旅游休闲后花园。区域分析18人口\GDP，在南昌各区县的地位2006年末，总人口84199人，其中非农业人口37274人。区域及周边企事业单位分布及人数江西中医学院师学院现有教职工1034人江西省公安专科学校现有教职工约50人与周边新建、经开、长陵、红谷滩关系南昌市“十五”规划：加快把湾里景区融入到城区建设中来，提高长堎片区基础设施的承载能力，注重以大项目带动桑海—乐化的城镇化步伐，促进经济技术开发区产业与城市建设、城市管理的融合发展，推进大昌北的一体化建设。到重大设施距离：市区距离、机场湾里→火车站，27公里湾里→昌北机场，30多公里湾里政府动作193年打造5A级景区南昌市提出，要把保护好梅岭国家级风景区、梅岭国家级森林公园的原始山体和原生态森林作为湾里区的第一责任，彻底杜绝乱挖山体、滥砍滥伐、乱搭乱建。通过连续3年的严格保护和生态建设，确保区域生态环境、农村环境、城镇环境三大指标全部达到或超过全省十佳绿色生态县区要求。充分发挥梅岭生态资源优势，着力打造“梅岭景区、罗亭园区、三产城区”的发展格局。同时，打造5A级旅游景区。在2011年底前，力争使梅岭国家级风景名胜区达到国家5A级景区的标准。严控商业开发项目南昌市还将把乌井水库和幸福水库作为全市备用生活饮用水源之一，纳入全市生活饮用水源保护范围，按要求设立水源保护区警示标志，禁止设置排污口，禁止在水库从事洗涤、游泳等活动，确保饮用水源水质达标率100%。同时，支持湾里区符合国家产业政策及环保规定的项目申报及建设，严格控制森林公园内商业开发建设项目，确保湾里区生态环境的安全。景区将实行大门票梅岭将作为南昌市旅游业实施政府强势主导型发展战略的试点，在政策支持、功能完善、规划布局、资金扶持、重大旅游项目落户方面予以倾斜。同时，支持湾里区依法收回分散在诸多投资者手中的景区经营权，统一规划、统一促销，实行景区大门票。交通规划湾里区内交通风景区内各景区、景点均有乡村公路可达，1999年有5条全天候的等级公路进入风景区，已形成一个较为完整的公路网络。每平方公里有1.8公里，占地面积为242 .公顷。湾里城区还有一条终端铁路连通京(北京)九（九龙）线。湾里距昌北机场10公里。风景区内主要公路有5条：蛟桥—万家埠、太平—珂里、红岭—太平村、红岭—泮溪、幸福水库—津溪。外部交通：云湾、昌湾、红湾三条道路直通。湾里区新建县红角洲红谷滩昌北经济开发区老城区红湾公路昌湾公路云湾公路20重大利好因素---城运会21继南昌国际体育中心开始进行筹划和准备之后，射击馆也开始进行选址，并最终初定在南昌市的湾里区建造。射击馆须建在远离市区的地方，综合气候、环境等各方面因素考虑后，最后将地址初定在湾里区的梅岭风景区附近（云湾公路以西、铁路以南）。该馆初步规划占地面积达400亩，其中比赛场馆占地300亩。比赛场馆包括综合射击馆，25米射击馆，射击、射箭训练场，竞赛管理中心以及一个弹药库。预计该项目总投资在1.5亿元左右。另外，该馆落成后还将弥补南昌市射击队没有训练场的空缺。重大利好因素---交通22南昌市-湾里交通2000年，云（塘）湾（里）公路开始改造，曾经的县乡级公路被改造成为二级公路；2003年12月，南昌市新规划的城市主干道——红（谷滩）湾（里）公路开始建设；2006年5月，（南）昌湾（里）公路正式动工改造，升级为城市快速路。3条道路的前后建设，为将湾里纳入南昌城区提供了良好的交通条件。3条道路通畅后的湾里，将因道路的畅通而成为南昌市民休闲旅游的好去处。红湾公路全长10.6公里，东起红谷滩新区红谷四路西端，西到湾里区域中心，途经湾里幸福街办、南昌鼓风机厂、新建县工业大道、乌石河，横穿昌九大道。该公路2003年开始动工建设，至2006年，湾里区路段和新建县城区路段全部贯通。红湾公路将于7月1日正式动工建设，打通横跨乌石河和下穿昌九大道的2公里左右的断头路。该公路通车后，从红谷滩到湾里不需再穿越新建县城，开车只需10分钟就可直达。因为湾里将承担“七城会”国际射击中心场地任务，而“七城会”主场馆之一就设在红角洲，云湾公路作为连接红角洲的最便捷道路，也将于明年动工改造。昌湾大道由于是城市快速通道，是进出湾里最便捷的道路，百姓期待着这条道路也应该尽快修建。昌湾大道定位为城市快速通道。这条设计时速为60公里的道路，2006年5月开始改造，湾里区路段以最快的速度进行了改造。可时至今日，同样由于不明原因没能贯通。云湾公路由于属二级公路，路况较差而又离南昌城区较远，市民进出湾里难以选择这条道路。重大利好因素---经济适用房货币补贴23可拉动经济适用房货币补贴客户区域中签户数经济开发区146蛟桥镇46白水湖100红谷滩新区63沙井55凤凰洲8桑海开发区31英雄开发区7合计247【取势明道优术】大城创行【上海南昌】24第三部分：市场研判宏观市场分析中观市场分析微观市场分析项目竞争分析宏观市场分析25宏观政策市场现状2009年市场预判宏观政策1、政策面2008年年底至今,随着地方政府和中央政府相继采取措施刺激房地产市场，几年来不断累加的房地产调控政策又被新政取代。无论是下调住房交易税费和利率等中央打出的组合拳，还是减免税收、购房补贴等地方施展的救市智略，或者是二套房的松绑，表明政策面开始利好于整个行业，调控房地产业的紧缩政策已经见底回升了。现在的政策再次进入了鼓励、扶持楼市的周期。国家最新政策，确定进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。26宏观政策经济适用房货币补贴政策：首批3100户。公务员住房货币化政策。272、政府影响供需结构：冲击供应，拉动需求日前公布的规模达4万亿元的经济刺激政策，将把9000亿元的份额投向保障性住房市场；可以预见，在今后相当长一段时期，全国许多城市将迎来保障房的建设高潮。大量保障房的入市，将对普通商品房带来很大冲击，拉抵市场整体价格。江西省确定了全省2009年保障性住房建设的具体目标：一是第一期新建廉租住房40398套，198万平方米；新增廉租住房租赁补贴12.8万户。二是各社区市中心城区建设经济适用房1.5万套，100万平方米。宏观政策3、湾里扶持政策南昌市正在就环境生态保护、旅游业发展、基础设施建设等方面制订对湾里区的政策扶持措施，其中包括支持湾里区收回分散在诸多投资者手中的经营权，支持指导湾里依法妥善解决好景区内停建项目历史遗留问题等。实行景区大门票在旅行业发展方面，该市将把梅岭作为南昌市旅游业实施政府强势主导型发展战略试点，在政策支持、功能完善、规划布局、资金扶持、重大旅游项目落户方面予以倾斜。在2011年底前，力争达到国家5A级景区的标准。支持湾里区收回分散在诸多投资者手中的经营权，统一规划、统一促销，实行景区大门票；支持湾里区吸引有实力的投资商，严格按照规划，开发高端会议度假型星级宾馆、品牌经济型商务酒店和乡村家星级宾馆；支持湾里区开通景区内部环保观光车等。建红谷滩直达湾里区新路采取融资代建的方式，按规划建一条红谷滩直达湾里区的新的城市道路。28市场现状1、供求关系的变化08年供求持续失衡，于年底（12月）开始逆转，供应较少，成交初显放大08年总体供应量为285.11万平米，同比下降21.6%;成交量179万平米，同比下降49.4%。08年供求比失衡加剧，09年初呈现有好转的趋势。29市场现状302、内需市场为主，外需渐增房地产开发短期内明显会过剩：2007年南昌市政府总共卖出土地2177亩，2008年卖出6193亩，目前整个市场累计下来的商品房存量是412万平方米，目前，商品住宅存量256万平方米,再加上2009年150万至180万平方米的新增量。按照07、08年的平均成交面积270万平米，一般的消化周期要2.2到2.5年。整个市场的供应结构、供需结构已经发生了很大的改变。内需市场之前成交量透支，新的刚性需求需要累积：目前南昌房地产市场以内需为主，成交量的增长应较平稳。2007年成交量大幅上升，新的购买力需要时间重新积聚。南昌楼市的外来购买群在增加：在红谷滩中心区、东湖区和新建区域，外地客户占到10%左右；象湖新城等城郊楼盘的外地客户占20%；特别是近期返乡人员购房现象明显，所占比例明显提升。市场现状近期市场现状评估1月份全市成交39万平方米，接近去年全年的1/4，成交均价为3500元/平方米（包括近半数的低价内销房）；2008年12月份、2009年1月份南昌楼市的成交量出现一定的释放，撬动了部分潜在置业者。这是2008年刚性需求积累的结果，是中央接二连三出台救市政策带来的短期效应，是短期的市场表现。2月份前两周成交量也达15万平方米，这与开发商适度降价有关联。经历过2008年年底市场探底的持币观望后，2009年1、2月份市场开始放量，开发商对市场形势由预期的回暖，转为抛售。分片区看，市中心、西湖、东湖房价降幅不大，而青山湖片区从最高峰每平方米近7000元降到了现在的5000元/平方米，象湖新城片区均价从3600元降到了现在的2700元/平方米。3107-08-09市场变化的趋势322009年市场预判33阶段阶段特征成交量表现成交价表现08/1-2冰寒阶段量下滑价平缓下滑08/1-4整体僵持阶段价涨量跌，价低量涨08/5-6黄金阶段量增长价增长08/6底大拐点1量大幅下降价快速下滑08/7-9冷淡阶段量下降价持续下滑08/10-12探底阶段量大涨价格探底09/1-2放水阶段量下降价探底回升09/3-8放水阶段量持续增长价持续下滑09/9-12僵持阶段量不增价提升2009年市场预判对趋势的预判：未来南昌1季度末到2、3季度，开发商为了稳定成交量，仍然将会是一个价格小幅下降的过程；而到4季度，随着房地产销售旺季的来临，价格开始有小幅的上涨，但市场对价格的敏感提高，导致成交量将下降，处于僵持阶段。250%200%150%100%50%0%-50%-100%成交量成交价成交量-32-35233-2113%18%-2%-27-1%37%53%43%-8%-3715%20%-5%成交价5%-5%-3146%8%3%-12-2%-1%-2%-6%0%-9%16%-10-5%15%1月

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9月10 11 12月 月 月1月

2月2 3 4季度季度季度未来趋势研判34中观市场分析：湾里在南昌市场的份额08年1月到09年2月，湾里区成交商品房总面积7.7万平米，共计840套，成交金额为2.1亿元。成交均价2769元/平米。湾里成交套数对比表661988488611229194140488577821201008060402001月

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1月

2月湾里成交套数(套)35中观市场分析：湾里在南昌市场的份额08年1月到09年2月，南昌市成交商品房总面积308万平米，共计29347套，成交金额为132亿元，成交均价为4287元/平米；湾里占南昌市比重成交面积占2%，成交套数占2%，成交金额占1%。08.1-09.2湾里成交套数占南昌市比重8%3%4%3%5%6%1%1%3%2%2%

2%

2%3%10%8%6%4%2%0%1月

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1月

2月36中观市场分析：湾里片区产品分析37主要上市楼盘分布表（产品类型、产品价位）案名总建(万㎡)产品形态在售面积(万㎡)主力面积(㎡)均价(元/㎡)销售率公开时间九洲依云郡12.7多层/小高层多层2三房109-121二房85-89280015%08.1公寓0.9一房41-6230002%08.1翠谷2.8多层1.25二房91220040%08.6洪恒山庄13多层1期2.16二房78-92230040%08.6乾茂宫园8联排/多层多层2二房89270041%07.11联排0.7218-224580034%08.1紫庐6号3联排/多层/小高层小高层1三房110280085%07.12恒茂森林海24.7别墅/公寓公寓2.7公寓39-66580095%07.9罗马假日8公寓公寓8公寓37-42430055%07.138

2.4产品状况

剔除湾里风景区内的项目（恒茂森林海和罗马假日），从规模角度来讲，帝景湾洋城规模最大，总建21万，翠谷的规模最小，总建2.8万。产品形态方面，由于地处湾里风景区，所以基本以多层为主，兼有少量小高层，部分品质较好的楼盘有联排别墅、独栋。在主力户型面积上，本区个案以89平方米的二房产品为主，110-120平方米的三房也有一定比例，较市区相比，二房普遍较大。2.5价格行情本区域价格较07、08年相比同样有较大降幅，幅度基本在500-800元/平米左右。目前的各楼盘的基本均价在1800-2700元/平米之间折扣方面，一次性97折，按揭98折，最大幅的折扣有9折。2.6去化情况从08年一年的销售情况可以看出，总体成交面积为6万平方米，总体均价为2800元/平米。同比07年，在价格略有波动的情况下，成交面积下降60%多。降价促销情况39进入2009年以来，湾里区市场没有明显的回暖趋势。区内楼盘为快速抢占份额，都出现了不同程度的价格调整。案名08年底价格09年目前价格九洲依云郡住宅2700住宅2800-2900公寓3100公寓3000翠谷23002200洪恒山庄23002200乾茂宫园27002600-2700紫庐6号27002800微观市场分析：南昌主要个案分析40项目名称翠谷乾茂宫园紫庐6号九洲依云郡恒茂森林海罗马假日物业位置湾里区幸福路磨盘山公园湾里区磨盘山南路以北、南昌新华医院以东湾里区自然风景区紫青山路南侧湾里区幸福路西侧区政府旁湾里区梅岭主峰对面湾里区梅岭国家4A级风景区内太平开发商江西淦新房地产江西省乾茂实业有限公司江西惠荣房地产欣荣房地产江西恒茂房地产开发有限公司宁波市强人置业规模占地16666.50平方米72220平方米17808平方米69866平方米563934平方米89910平方米建筑28000平方米80000平方米30065.8平方米127880平方米247000平方米80000平方米建筑形态住宅普通住宅、多层、退台式多层、花园洋房多层、低层住宅（初装修及精装修）高层公寓、别墅、多层5栋小高层，14栋多层度假酒店、会所、度假公寓、连排别墅及单栋别墅酒店公寓容积率1.51.101.691.260.501.50绿化率40%40%42%43%70%60%物业公司江西金太物业上海银湾物业江西惠琴物业九州物业南昌恒兴物业管理有限公司宁波迦南美地物业管理有限公司物管收费0.70元/平方米·月多层0.70元/㎡·月，公寓、别墅、商铺1.20元/㎡·月1.20元/平方米·月0.50元/平方米·月精装公寓2.5元/㎡·月1.20元/平方米·月微观市场分析：主要竞争分析1.

乾茂宫园2.

九洲依云郡永慧曼谷永慧曼谷九洲依云郡乾茂宫园洪恒山庄帝景湾洋城绿苑招贤大道幸福路翠谷区域中心★

区委紫庐6号41★

区政府【取势明道优术】大城创行【上海南昌】421.湾里区个案研究湾里区位于南昌西郊，东南邻新建县，西毗安义县，北接永修县。湾里区距市中心18千米，区人民政府驻招贤镇。全区总面积251平方千米。总人口10万

人，其中非农业人口4万人。

永慧曼谷九洲依云郡乾茂宫园洪恒山庄帝景湾洋城绿苑招贤大道幸福路翠谷区域中心★

区政府紫庐6号43★

区政府案例1：乾茂宫园整体概况乾茂宫园项目是市政府招商引资引进的浙商投资项目，项目总占地面积约170亩，其中商住区面积约110亩，医院及亚健康中心约60亩。本项目地处磨盘山的正南坡，前有磨盘山南路似玉带环绕，背靠磨盘山2000多亩森林公园，东西两侧高、中间低。小区内部配套兴建的约3万平方米的医疗、亚健康、健身、疗养、休闲设施为你提供宛如私家养生御医般的服务。小区依山势而筑，阶梯式布局，采用双层中空玻璃、全框架、全外墙保温材料建成的高品质、生态节能中式住宅。44资源整合分析45发展商:江西省乾茂实业有限公司物业管理公司:上海银湾物业管理有限公司建设单位：宁波建工集团建筑设计设计：浙江省建筑科学设计研究院建筑设计院规划分析技术经济指标总占地面积：8万平方米总建筑面积：8万平方米容积率：1.1绿地率：40%居民总户数：700户46产品分析47户型分析48产品面积：双拼268-292㎡联排224-232㎡公寓45㎡住宅89㎡二房二厅一卫106㎡三房二厅一卫118㎡三房二厅二卫户型分析产品面积：双拼268-292㎡49户型分析产品面积：联排224-232㎡50户型分析产品面积：公寓45㎡51产品面积：住宅89㎡二房二厅一卫106㎡三房二厅一卫118㎡三房二厅二卫户型分析52园林景观分析项目座落于湾里区核心城区内唯一山地，磨盘山的正南坡，前有磨盘山南路似玉带环绕，背靠磨盘山2000多亩森林公园。故小区内部景观节点以山水为主，表现自然清晰。53配套体系分析内部除南昌市新华医院、亚健康中心、度假疗养中心、约2000平方米的超市等配套外，还享有磨盘山森林公园的自然风景。周边配套：湾里四小、湾里二中、井冈山集贸菜市场、天宁寺、长春湖、幸福派出所、湾里区邮政所。医疗大楼亚健康中心 园食元、乐疗园54最新动态产品面积：双拼268-292㎡；联排224-232㎡；公寓45㎡；住宅：89㎡二房二厅一卫，106㎡三房二厅一卫，118㎡三房二厅二卫。本案目前在售住宅多层价格为2600-2700元/平米，销售率为41%；联排5800元/平米，推出0.7万，销售35%左右。乾茂宫园08年1月到09年2月成交套数表44191351226116504030201001月

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3月55案例二、九洲依云郡整体概况九洲依云郡位于湾里区幸福路西侧区政府旁，该项目总占地面积百余亩，共19栋，其中5栋小高层，14栋多层，整个小区依山傍水。上海同济设计院与江西恒茂都会资深设计师联合打造欧式花园洋房，坡地式建筑。别墅的环境享受，超前的户型设计（三房两厅三阳台，两房两厅，270度弧形阳台，通透式转角阳台）小区内部配套有高级会所，包含咖啡厅，大型超市，棋牌室小区周边配套（5分钟步行）：中、小学，商场，邮局，银行，医院56资源整合分析发展商:欣荣房地产开发有限公司物业管理公司:九洲物业有限公司销售代理：南昌市经纬行房地产销售代理公司规划分析技术经济指标总占地面积：7万平方米总建筑面积：12.8万平方米容积率：1.26绿地率：43%居民总户数：1000余户57产品分析58户型分析59产品面积：公寓36-57㎡住宅85-88㎡二房二厅一卫95-103㎡三房二厅一卫113-138㎡三房二厅二卫最新动态本案目前在售住宅、公寓，住宅价格为2800-2900元/平米，公寓价格3000元/平米。已推2万平米住宅的销售率为15%，而公寓为5%左右。本案所处区域为湾里区老城中心，周边有区交通局、区社保局、区公安局等政府单位，有中国农业银行，江西省农村信用社等商业配套。小区外临街完成了全面招商，太平洋服饰、中国农业银行等全部入驻，商业经营氛围为本区最佳。九洲依云郡08年1月到09年2月成交套数表63681012314475387051020151月2月3月4月5月6月7月8月9月10月

11月12月1月2月3月60案例三、翠谷翠谷，总占地约25亩，总建筑面积28000余平方米，座落于南昌后花园湾里区幸福路磨盘山公园景区内，项目打造“都市隐者”的纯粹自然生活社区。由香港RAW景观公司全力打造湾里纯景观宜居生活，融合磨盘山自然景观与内部景观构造。由于地处幸福路中段，离周边的商业配套设施都有一段的距离。本案目前在售住宅价格为2200元/平米，销售率为40%。本案所处区域为磨盘山西北部，周边配套欠佳，距离较远。但整个小区依山而建，全为多层产品，单价方面有一定的优势，故整体去化相对较好。翠谷08年1月到09年2月成交套数表11757109453504030201001月 2月 3月 4月

5月 6月

7月 8月

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3月61【取势明道优术】大城创行【上海南昌】622.新建县区域调研目前区域在售个案有：城开国际学园、沿海丽水佳园、莱卡小镇、朗晴园、美丽新世界和长富星宫。63案名总建(万㎡)产品形态在售面积(万㎡)主力面积(㎡)均价(元/㎡)销售率公开时间城开国际学园80多层/小高层花园洋房4三房126四房146三房3200四房280020%08.10沿海丽水佳园5期28多层/小高层小高层1.2二房88-89240060%09.3莱卡小镇35别墅/小高层/多层二期2批6小三房106二房85290030%08.5朗晴园15联排/多层高层0.8二房89239035%08.6联排2.7270370020%07.10美丽新世界3高层1栋高层1三房110300055%08.6三房122莱卡小镇64本项目占地位于南昌市城区西北的新建县长堎镇，地处新建县新城区东南角，为新建县新城区第一期的规划用地。项目总占地为

1128

亩，项目总建筑面积80

多万平方米。地块呈不规则的三角形，

由东西两片区组成，划分地块东西两区的长堎大道位于整个新城区的南北空间发展轴上，也是新建县新城区与红角洲、大学城联系的主要通道。项目在售为西区花园洋房，面积均在120平米以上，总体量4万平米，三房单价为3200元/平米，四房单价为2800

元/

平米，总价都在40

万/

套以上。目前销售率约计20%左右。客源主为市区的私营业主，南昌大学的教授。莱卡小镇1期全面交房入住，2期有多层，小高层，别墅。莱卡小镇2期雅仕澜郡多层2008年5月18日开盘，开盘当天大定1万元享受60

元/

平方米优惠。其中东1

期于2008年11月30日交房。目前，在售为东2期，预计2009年12月31日交房。东2期的为25栋多层住宅，约计6万平米，两房85平米，小三房106

平米，紧凑三房116-124平米，宽敞三房127-140平米。销售价格为三房2700元/平米，两房折后2800元/平米。预计09年5月开盘，并会有相应的活动和折扣，折后均价依然会在2700-2800元/平米之间。城开国际学园沿海丽水佳园5期沿海丽水佳园于2009推出5期住宅，第一批为1栋6单元的11层电梯住宅，1梯4户，均为88-89平米的两房。2009年3月14日开盘销售其中西面3个单元，其中1个梯位11套房源以特价房的形式发售，一口价2180元/平米，先排好先得，排好缴纳1万元定金。西面3个单元，66套房源销售率为80%左右面前再推东面3个单元，约计2009年3月28日开盘，排好诚意金1万元，全部实现一口价，价格未出，预计在21-22万/套，折合单价为2400元/平米左右。客源主要为新建县本地的个体户、工薪阶层，基本为第一居所，年龄在40岁左右的三口之家。65房型面积户数户数比例销售率二房二厅一卫88-89132100%60%合计132户100%60%朗晴园66朗晴园于2007年10月开盘，当日销售联排别墅20套，别墅销售均价3700元/平米，主力面积270平米，总价100万左右。小高层于2008年6月推出，目前在售小高层2栋，主推9号楼。9号楼为16层的小高层，两单元，均为2梯3户，共计96户。对外均价2390元/平米，一次性9.5折、按揭9.7折，实际成交折后均价2530元/平米，销售率在35%左右。目前活动为，成交客户可以享受100%中奖资格，其中5人一组，每组1名价值3万元的BYD汽车，其余四名均为电动车。房型面积户数户数比例销售率三房二厅二卫1183233.3%50%二房二厅一卫853233.3%60%一房一厅一卫503233.3%10%合计96户100%35%美丽新世界67美丽新世界2期共计住宅3栋，1栋14层，2栋18层。于2008年6月开盘，定购豪华三房、温馨两房即获大礼包购车基金；定购其余部分2房，可享受2万定金冲抵3万房款；5批及以上团购者，可享受总房款9.2折优惠；所有房源一次性9.8折，按揭9.9折。活动截止日为2008年8月31日。目前在售1栋18层住宅，已封顶。1-3F是商铺，4-18F是住宅，两个单元，分别为2梯2户和2梯3户，70年产权。销售均价为3000元/平米，无折扣