南京房地产项目市场及产品设想报告(欧式风格)

南京项目市场及产品设想报告2012年3月19日目录第一篇：南京市场剖析第二篇：汤山区域及本案地块剖析

第三篇：市场分析1、南京城市属性2、南京宏观经济发展现状3、南京交通条件简析4、南京房地产宏观发展政策5、南京房地产板块划分6、南京别墅市场销售分析1、汤山区域概述2、汤山区域未来发展规划3、项目地块概述4、项目地块目前规划条件5、项目地块交通及配套分析1、别墅各板块市场分析2、竞品项目分析3、南京别墅项目全方位分析4、本项目SWOT分析5、南京别墅项目客群分析6、高端客群诉求分析7、产品初步设想方向8、产品组合及经济预算

第一篇：南京市场剖析1、南京城市属性2、南京宏观经济发展现状3、南京交通条件简析4、南京房地产宏观发展政策5、南京房地产板块划分6、南京别墅类市场销售情况分析第一篇：南京市场剖析1、南京城市属性位置和人口在中国的历史长河中,南京多次成为重要的政治和经济中心,和西安、北京以及洛阳并称为“中国四大古都”。1368年,明朝定都于南京,自此南京进入了繁荣鼎盛时期。1912辛亥革命之后,南京被选为中华民国的首都。中华人民共和国成立之后,南京先是宣布为省辖市,但很快改为江苏省的省会城市。南京位于江苏省西南部,地处长江下游。南京不仅是江苏省的省会,同时也是一座历史文化名城。2010年,南京市城市人口已达到800万左右。南京市辖区面积6,587平方公里,由11个行政区(玄武区、鼓楼区、白下区、建邺区、秦淮区、下关区、浦口区、栖霞区、雨花台区、六合区和江宁区)和2个县(溧水县和高淳县)构成,其中市区面积仅为200平方公里。2、南京宏观经济发展现状2005年至2010年期间,南京地区生产总值年均增长率16%,但2010年的人均地区生产总值同比2009年下降了3%。2010年,南京工业附加产值首次突破人民币两千亿元的大关,较上年增长了22%。2005年至2010年期间,南京固定资产投资年均增长率19%,而社会消费品零售总额翻了一番,年均增长率18%。地区生产总值下图显示了按产业划分的南京2010年地区生产总值构成:2010年,第三产业和第二产业在南京地区生产总值中的比重分别为51%和46%。同期,包括农、林、渔在内的第一产业产值仅占地区生产总值的3%。第一篇：南京市场剖析南京市和江苏省其它四大城市的经济指标比较（2010年)资料来源:江苏省统计局总体而言,虽然南京的经济实力不如苏州,但南京的绝大多数经济指标都超过了江苏省的其他城市。2、南京宏观经济发展现状第一篇：南京市场剖析3、南京交通条件简析南京是一个区域枢纽中心,通过多条国道和省道与中国各个地区紧密相连。其中最重要的公路包括沪宁高速公路、宁杭高速公路和宁合高速公路等等。下图显示了南京的公路网络:资料来源:中国城市地图网第一篇：南京市场剖析3、南京交通条件简析地铁南京市的第一条公共交通地铁1号线于2005年开始运营。于2005年11月开始建造的2号线已于2010年通车。下图显示了南京目前运营中的地铁线路:

南京地铁运营线路图除了目前运营中的两条地铁线路之外,南京的第三条地铁线已于2010年1月开始建造,预计于2014年底投入运营,如下图所示。根据南京市的长期规划,到2050年南京市计划建成总里程长433公里的17条地铁线和轻轨线。

南京地铁线路规划图第一篇：南京市场剖析2011年延续去年从严调控的基调，调控政策措施不断升级，商品房、保障房双面夹击货币货币政策不断紧缩新增贷款增速减缓房地产新增贷款大幅下滑保障性住房贷款大幅上升各大银行停収房地产贷款信贷6次上调存款准备金率1次扩容存款准备金缴纳范围2次上调基准利率二套房首付六成，贷款1.1倍一套房首付三成，优惠措施取消房地产信托实行严格审批税收房地产税收优惠取消上海、重庆启征房产税营业税免征年限提高完善各项税收政策行政措施限购政策严格执行各地政店出台房价控制目标商品房明码标价土地供给提高土地市场加强监管，各地上报交易信息保障性住房1000万套保障性住房签订“军令状”中央对各地保障性住房监督实行责任制中央及地方政店出资5000亿，社会筹资8000亿加快保障房资金预算执行力度放开各类资金投资保障房建设单列保障房用地供应鼓励企业参与建设加强保障房用地管理加强工程质量管理4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析政策目标——继续严格执行调控政策，通胀压力减小释放政策微调空间目标1：平抑房价、优化民生在经历了09年的大牛市之后，全国房价日益高企，民生问题在高房价面前日益恶化，如何实现“居者有其屋”对社会和谐和经济的平稳运行有具有举足轻重的作用；目标2：打击投资、投机性需求从成因来看，高房价在很大程度上是由供需夭衡的矛盾造成的，在供给有限的前提下，打击投资、投机性需求，缓解市场中尖锐的供需矛盾是平衡房价的重要手段；目标3：政策挂帅、取信于民面对高房价，温家宝总理虽然在多个场合表明态度，但屡调屡高的事实却严重影响了政府部门的公信力，如何取信于民成为政府调控楼市的耽务之急，可以说“4.15新政”对楼市调控在很大程度上是一个政治问题。由于2009年救市政策“用力过猛”房地产行业一路飙升，经过近两年的调控目标基本达成，房价增长势央成功遏制，甚至出现下降趋势，房地产投资、投机被挤压出市场，保障房建设取得重大进展。考虑当前海外经济存在较大不确定性，透过影响出口增长回落而对经济近一步放缓产生一定影响，加上紧缩政策的作用不效果已逐步体现，未来政策存在放松的转向可能，但预计在新一届政策产生之前，从紧从严调控的力度不会改变。房地产市场的调整趋势已经确立，调整的时间将持续多年。未来政策的关注点依然是信贷、税收、土地等方面。随着通胀压力减小，房价下行趋势已立，为未来政策放松释放部分空间。近期，央行已经开始逐步微调货币政策。央票利率连续三期下降，10月信贷投放环比大幅上涨20%，资金面紧张局面得以缓解。调控政策的关注点开始出现。4、南京房地产宏观发展政策第一篇：南京市场剖析部分政策策解读1、新政国国八条时间：2011年1月26日效应分枂枂：1、首次提提出“价价格控制制目标””的概念念，并需需要向社社会公布布，这意意味着行行政干预预已经进进入了强强硬阶段段；2、四位一一体的保保障房体体系已经经成为2011年政府工工作的主主要目标标之一；；3、不足5年转手交交易差额额征税改改为全额额征税，，返意味味着全面面封杀了了投资投投机者在在楼市的的获利空空间；4、二套房房首付比比例提高高1成，利率率同样有有所提高高，进一一步打击击了投资资型购房房者；5、从限新新购1套到全面面限购，，在打击击投资投投机者的的同时，，却误伤伤了部分分改善性性需求购购房者。。4、南京房房地产宏宏观发展展政策第一篇：：南京市市场剖析析部分政策策解读——2011年上半年年货币政政策从紧紧3、年内央央行六次次上调存存款准备备金时间：2011年1月20日——2011年6月20日效应分枂枂：1、央行年年内六度度上调存存款准备备金率表表明了抑抑制通胀胀的坚定定决心2、短期内内连续上上调存款款准备金金率，有有利于坚坚定市场场对货币币政策回回调的阻阻断，推推劢通胀胀预期回回落；3、投资投投机型购购房者受受到遏制制。4、南京房房地产宏宏观发展展政策第一篇：：南京市市场剖析析部分政策策解读——调控政策策升级、、多方位位调控6、南京将将列入全全国联网网“查限限贩”系系统时间：2011年8月25日主要内容容：1、国家住住建部正正在推进进热点城城市的房房屋权属属登记系系统和数数据库的的异地联联网工作作。2、江苏省省住建厅厅相关工工作人员员昨日向向记者证证实，首首批联网网的40多个城市市就包括括南京等等省内多多个城市市3、省内联联网年底底初步实实现，省省住建厅厅相关人人士表示示，完善善住房信信息系统统，实现现信息的的异地联联网。效应分析析：1、主要是是提高市市场监测测分析能能力，为为政府调调控市场场、稳定定房价提提供更有有力的支支持；2、能帮助助政府科科学决策策，有效效制定相相应的调调控市场场政策；；3、可以引引导消费费者理性性消费、、企业理理性投资资，是提提高政府府市场监监管能力力的重要要手段。。4、江苏商商品房明明码标价价细则时间：2011年5月10日主要内容容：1、商品房房标价实实行“一一套一标标”；2、严格执执行价格格备案，，南京3个月内不不得调高高；3、开盘前前5天必须公公开房源源及价格格。效应分析析：1、明码标标价，使使得住宅宅市场发发得更加加健康、、透明；；2、政府监监管力度度不断加加强。5、国务院院发布土土地市场场"国五条"强化土地地调控时间：2011年7月21日主要内容容：1、切实加加强耕地地保护，，确保耕耕地保有有量不减减少、质质量有提提高。2、严格依依法依规规管地用用地，坚坚决防止止违法违违规用地地反弹。。3、认真落落实《国有土地地上房屋屋征收与与补偿条条例》，加快规规范农村村集体建建设用地地管理。。4、做好保保障性安安居工程程用地供供应。依依法加快快供地进进度，保保证今年年１００００万套套保障性性安居工工程建设设用地。。5、加强和和改善土土地调控控，促进进结构调调整和发发展方式式转变。。效应分析析：1、国务院院此时强强调“改善土地地调控”，与上半半年地价价的快速速上涨密密切相关关；2、上半年年严格执执行限购购的城市市房价同同比涨幅幅微弱，，部分不不限购的的城市和和执行力力度较弱弱的二三三线城市市上半年年领涨全全国房价价。4、南京房房地产宏宏观发展展政策第一篇：：南京市市场剖析析部分政策策解读——年末显调调控放松松迹象，，高层频频繁表态态“辟谣谣”9、李克强强“吹风风”明年年继续实实行抑制制房价快快涨政策策时间：2011年12月15日主要内容容：1、国务院院副总理理李克强强近日在在河北召召开保障障房建设设现场座座谈会。。2、调控高高压“姿姿态”开开发，他他提出，，在房地地产市场场调控已已取得一一定成效效的关键键时期，，要坚持持实行遏遏制房价价过快上上涨的政政策措施施，迕一一步巩固固调控成成果。3、李克强强同时强强调，建建设保障障房，有有利于遏遏制房价价过快上上涨，推推进城镇镇化，释释放出巨巨大的消消费和投投资潜力力，鼓励励相关产产业发展展。4、2012年开始要要大力完完成保障障房结转转项目，，各地区区要新开开工相当当数量的的保障房房。同时时继续完完善住房房供应体体系，增增加中低低价位、、中小户户型普通通商品住住房供给给。效应分析析：1、最近一一段时间间，高层层频频就就推进房房地产市市场调控控进行表表态，表表明中夬夬继续推推进调控控的决心心很大。。2、同时继继续大力力推进保保障房建建设，确确保低收收入人群群的住房房需求，，未来将将一定程程度上对对商品房房市场造造成冲击击。3、而随着着调控的的稳步推推进，房房价下行行压力将将进一步步加大，，未来房房价很可可能出现现全国普普降的局局面。7、三年来来首次央央行下调调人民币币存款准准备金率率0.5%时间：2011年12月5日主要内容容：1、从2011年12月5日起，下下调存款款类金融融机极人人民币存存款准备备金率0.5个百分点点。2、此次调调整后，，我国大大型金融融机极存存款准备备金率为为21%，中小型型金融机机极存款款准备金金率为17.5%。效应分析析：1、为了控控制经济济过热及及较大的的通胀压压力，国国家出台台了紧缩缩的货币币政策。。2、准备备金率率的下下调表表明，，政策策拐点点已经经到来来，当当前的的宏观观调控控应以以保增增长、、稳住住经济济减速速势头头为主主。准准备金金率下下调有有利于于在当当前复复杂形形势下下稳定定国内内经济济增长长，但但对于于楼市市而言言，返返而非非放松松房地地产调调控的的信号号。对对于股股市来来说，，具有有一定定利好好作用用。8、南京京公积积金个个人最最高可可贷30万时间：：2011年10月24日主要内内容：：1、恢复复最高高可贷贷额度度。将将最高高贷款款额度度由20万元/人、40万元/户，恢恢复为为30万元/人、60万元/户。夫夫妻双双方及及未成成年子子女卖卖掉名名下唯唯一房房产，，再次次购买买住房房的，，若提提供房房产部部门出出具的的首套套住房房购房房证明明，可可以再再次申申请住住房公公积金金贷款款。2、夫妻妻双方方及未未成年年子女女原人人均住住房建建筑面面积小小于南南京市市人均均住房房建筑筑面积积的（（人均均住房房建筑筑面积积以统统计部部门提提供的的上一一年度度全市市人均均住房房建筑筑面积积为准准），，在原原住房房公积积金贷贷款结结清的的情况况下，，新购购住房房可以以再次次申请请住房房公积积金贷贷款。。效应分分析：：1、返种种调整整无疑疑是个个利好好消息息，这这意味味有更更多的的刚需需提高高了可可承受受总价价的上上限，，刺激激出手手。2、可以以出手手购房房的刚刚需数数量会会有一一定程程度的的增加加，但但目前前对南南京楼楼市的的影响响有多多大，，仍需需观察察。4、南京京房地地产宏宏观发发展政政策第一篇篇：南南京市市场剖剖析2011南京楼楼市十十大政政策NO.1----新国八八条出出台新“国国八条条”政政策解解读二二套套房首首付比比例提提至六六成国务院院总理理温家家宝1月26日主持持召开开国务务院常常务会会议确确定八八项政政策措措施：：一是是各地地一季季度要要公布布房价价控制制目标标，二二是增增加公公共租租赁住住房供供应，，三是是住房房不足足5年转手手按销销售款款全额额征税税，四四是二二套房房首付付款比比例提提至60%，五是是土地地两年年不开开工要要收回回使用用权，，六是是暂停停省会会城市市居民民购第第三套套房，，七是是未完完成调调控目目标政政府将将被问问责，，八是是散布布虚假假消息息要追追责。。NO.2----京15条落地地京版国国八条条细则则15条落地地新新盘销销售遭遭急冻冻2011年2月16日，北北京市市召开开关于于宏观观调控控座谈谈会，，会议议中宣宣布了了以““国八八条””为精精神，，在北北京落落地的的“京京十五五条””房地地产宏宏观调调控政政策，，外地地人购购房须须提供供五年年纳税税证明明，限限购以以认房房为标标准，，开发发商定定价与与成本本差异异过大大将追追责，，暂不不公布布北京京调控控目标标。此此次北北京限限购细细则的的出台台与车车市限限购政政策如如出一一辙，，甚至至更加加严厉厉，可可能目目的也也为了了控制制北京京市过过快增增长的的人口口。NO.3----一房一一价执执行发改委委发布布《商品房房销售售明码码标价价规定定》3月16日，国国家发发改委委发布布《商品房房销售售明码码标价价规定定》，规定定从5月1日起，，商品品房销销售必必须明明码标标价。。对违违反明明码标标价规规定未未执行行“一一房一一价””的房房地产产开发发企业业，将将处以以每套套房5000元罚款款。构构成价价格欺欺诈的的，将将没收收违法法所得得，并并处违违法所所得5倍以下下罚款款；没没有违违法所所得，，处5万元以以上50万元以以下罚罚款。。4、南京京房地地产宏宏观发发展政政策第一篇篇：南南京市市场剖剖析NO.4----房产税税试点点楼市调调控利利器再再出：：聚焦焦重庆庆存量量房房房产税税2011年1月27日，上上海、、重庆庆推行行房产产税试试点。。其中中重庆庆房产产税征征收方方案5大要点点为：：其中中征税税对象象是独独栋别别墅和和高档档公寓寓，以以及在在渝的的三无无人员员(无工作作无户户口无无投资资)购买的的第二二套房房。个个人新新购高高档住住房征征税税税率为为0.5%起。而而从10月1日起重重庆对对主城城区内内符合合要求求的存存量独独栋商商品住住宅征征收个个人住住房房房产税税。重重庆因因此成成为国国内首首个对对存量量住房房开征征个人人住房房房产产税的的城市市。NO.5----多地推推限购购令解读调调控政政策关关注城城市发发展聚聚焦焦多城城市出出台限限购令令限购令令作为为本轮轮最严严厉的的楼市市调控控政策策之一一，对对于已已经取取得初初步效效果的的调控控功不不可没没。据据北京京中原原市场场研究究部统统计，，限购购令已已经在在全国国46个城市市中执执行，，但目目前包包括福福州、、厦门门、海海口、、济南南、青青岛、、石家家庄、、长春春、贵贵阳、、南宁宁、合合肥、、苏州州等在在内的的11个城市市的限限购令令即将将于年年底到到期。。从各各个地地区的的表态态来看看，目目前11个限购购即将将到期期城市市中还还没有有一个个主动动表示示将延延长限限购令令。NO.6----普通住住宅新新标准准北京普通住住房标准放放宽调整整最低交易易价格自2011年12月10日起，本市市享受优惠惠政策普通通住房平均均交易价格格调整为按按照全市住住房平均交交易价格结结合区位调调整系数确确定。其中中，全市住住房平均交交易价格为为2010年成交均价价每平方米米建筑面积积18000元。分环线线区域和方方位进行系系数调整，，调整系数数为四环内内北部1.8、南部1.6，四至五环环北部1.5、南部1.3，五至六环环北部1.2、南部1.0，六环外0.8。2011南京楼市十十大政策4、南京房地地产宏观发发展政策第一篇：南南京市场剖剖析NO.7----央行货币政政策年内三次加加息及存款款准备金率率波动对调调控具有累累加效应央行自2011年12月5日起下调金金融机构人人民币存贷贷款基准利利率0.5个百分点。。这是2008年12月以来首次次下调。对对此，业内内人士普遍遍认为，下下调存款准准备金率是是从整个宏宏观经济的的需求出发发，缓解当当前货币市市场资金偏偏紧的举措措。这种微微调并不是是针对房地地产行业的的，更不意意味着房地地产宏观调调控政策的的放松，也也难以改变变房价下降降的趋势。。NO.8----公租房新规规北京发布公公租房审核核新规外外来人员设设收入限制制为做好公共共租赁住房房申请、审审核、配租租和租后管管理等工作作，加快解解决中低收收入家庭群群众住房困困难，市住住房城乡建建设委经过过向社会公公开征求意意见，于近近日下发了了《北京市公共共租赁住房房申请、审审核及配租租管理办法法》（以下简称称《办法》），并自2011年12月1日起正式实实施。与此此前公示的的征求意见见稿相比，，最终出台台的《办法》中，对外省省市来京人人员申请公公租房增设设了家庭收收入限制。。NO.9----房价控制目目标北京公布房房价控制目目标：新房房价格同比比稳中有降降3月29日，北京市市人民政府府今天公布布了2011年度新建住住房价格控控制目标。。目标显示示，北京市市2011年新建普通通住房价格格要与2010年相比稳中中有降，同同时要加大大住房保障障力度，廉廉租住房应应保尽保，，公共租赁赁住房保障障能力明显显提高，并并要求各地地区、各部部门和各单单位要认真真贯彻落实实国务院和和本市各项项房地产市市场调控措措施，实现现调控目标标。NO.10----婚姻法新解解释婚姻法最新新司法解释释：父母给给儿子买房房儿媳没份份最高人民法法院于8月12日上午10时发布《婚姻法》司法解释(三)，共19条。8月13日起正式实实施。重点点对结婚登登记瑕疵的的救济手段段，亲子关关系诉讼拒拒绝亲子鉴鉴定后果，，父母为子子女结婚购购买不动产产的认定、、离婚案件件中一方婚婚前贷款买买房的处理理等问题做做出明确规规定。新司司法解释公公布后，争争论之余不不少人开始始讨论起应应对方法。。要求男方方将女方的的名字写上上房产证，，成了很多多人认为的的最佳解决决之道。2011南京楼市十十大政策4、南京房地地产宏观发发展政策第一篇：南南京市场剖剖析5、南京房地地产板块划划分环紫金山江北城中东郊江宁远郊南京别墅市市场分为六六个板块城中、环紫紫金山、东东郊、江北北、江宁、、远郊。城中别墅地地块资源紧紧张，项目目分布比较较分散，上上市量较少少。紫金山板块块凭借紫金金山风景和和历史文脉脉成为城市市的顶级别别墅区。东郊板块凭凭借仙林大大学城人文文资源、轨轨道交通成成为城市的的经济型别别墅。江北板块凭凭借老山、、汤泉、珍珍珠泉等自自然资源形形成城郊别别墅区。江宁板块凭凭借三山、、百家湖和和方山、九九龙湖板块块形成城市市边缘型别别墅。远郊别墅主主要依托周周边良好的的自然景观观而建，集集中分布在在句容、溧溧水，多为为旅游度假假别墅，产产品高中档档都有。第一篇：南南京市场剖剖析月份供应面积(M²)供应套数(套)成交面积(M²)成交套数(套)成交金额(元)成交均价(元/M²)2010年1月88,45030664,988240782,499,30012,0412010年2月75,97221728,988106353,509,50012,1952010年3月8,7294734,719122471,883,50013,5912010年4月17,95151104,1233831,372,013,00013,1772010年5月110,06933958,182197521,312,3008,9602010年6月23,28970108,015388573,418,9005,3092010年7月29,2199616,27151191,657,40011,7792010年8月--24,89778427,553,70017,1732010年9月31,58510232,875111575,663,90017,5112010年10月24,3096065,0881981,209,918,00018,5892010年11月74,20021336,700133600,635,50016,3662010年12月67,66119860,238190873,316,90014,4982011年1月68,34525351,744170711,444,60013,7492011年2月13,5812124,48980446,596,40018,2372011年3月40,61012613,11045162,908,40012,4262011年4月62,79231012,15639191,329,60015,7402011年5月54,26517020,49957437,714,30021,3532011年6月32,4788519,02756380,736,30020,0102011年7月25,0455520,10764375,434,90018,6722011年8月12,7864012,53438167,065,60013,3292011年9月136,94453617,83755254,072,10014,2442011年10月53,1231339,27628143,235,70015,4422011年11月37,47411314,39737266,911,40018,539南京市别墅墅类产品月月度成交情情况（2010———2011年）6、南京别墅墅市场销售售分析第一篇：南南京市场剖剖析2011年别墅成交交片区分布布占比2011年南京别墅墅成交按片片区来分，，第一是传传统别墅区区江宁，江江宁2011年总成交207套别墅，成成交占比49%接近2011年全年成交交一半。其次是溧溧水板块，，成交套数数高达135套，占比32%。溧水板块块由亍丌在在限贩范围围之内，2011年表现良好好，大有赶赶超江宁板板块之势。。6、南京别墅墅市场销售售分析第一篇：南南京市场剖剖析2011年别墅成交交均价前十十排行项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)成交金额(元)钟山高尔夫玄武城东板块3,520451,156180,090,700美仕别墅江宁江宁板块2,285433,62076,822,330爱涛漪水园江宁江宁板块1,365330,48841,619,720金基汇锦建邺河西板块4,4071730,157132,908,200绿城玫瑰园浦口江北板块6,464828,828186,344,400阳明山庄江宁江宁板块4,290728,021120,204,000锋尚国际公寓下关城北板块3,267627,54989,991,260五矿御江金城建邺河西板块4,4401227,444121,839,900建发紫庐玄武城东板块190126,1184,953,591钟山美庐栖霞仙林板块2,278524,48255,767,2402011年别墅成交交金额前十十排行项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)成交金额(元)保利紫晶山栖霞仙林板块22,8715219,167438,382,800颐和南园江宁江宁板块12,0324916,519198,753,800绿城玫瑰园浦口江北板块6,464828,828186,344,400钟山高尔夫玄武城东板块3,520451,156180,090,700加州城江宁江宁板块10,9273114,898162,787,200卧龙湖风情小镇溧水县溧水板块9,4473314,262134,734,500万裕龙庭水岸江宁江宁板块21,548956,215133,927,900金基汇锦建邺河西板块4,4071730,157132,908,200五矿御江金城建邺河西板块4,4401227,444121,839,900阳明山庄江宁江宁板块4,290728,021120,204,0006、南京别墅墅市场销售售分析第一篇：南南京市场剖剖析2011年别墅成交交套数前十十排行2011年南京别墅墅成交套数数第一名为为保利紫晶晶山，总成成交111套，排名第第二为颐和和南园，总总成交75套；从排名第第七的百美美山庄开始始，年成交交套数低亍亍20套，月成交交套数不足足2套，直接反反映2011年南京别墅墅市场的低低迷。项目名称区域板块成交面积(M²)成交套数(套)成交均价(元/M²)成交金额(元)保利紫晶山栖霞仙林板块22,8715219,167438,382,800万裕龙庭水岸江宁江宁板块21,548956,215133,927,900颐和南园江宁江宁板块12,0324916,519198,753,800加州城江宁江宁板块10,9273114,898162,787,200世纪天城溧水县溧水板块9,747288,84486,209,470

卧龙湖风情小镇溧水县溧水板块9,4473314,262134,734,500弘景雅墅江宁江宁板块7,4963511,05582,871,380绿城玫瑰园浦口江北板块6,464828,828186,344,400栖园栖霞仙林板块6,0902519,692119,926,400依水佳苑高淳县高淳板块5,370158,26144,357,6902011年别墅成交交面积前十十排行6、南京别墅墅市场销售售分析第一篇：南南京市场剖剖析2011年别墅成交交量下降成成交均价上上涨2011南京别墅成成交同比下下降4成，价格不不降反升。。2011年全市别墅墅共成交1070套，同比下下降37.9%。2011年1-11月别墅成交交均价为15800元/平方米，与与去年14523元/平方米的别别墅成交均均价相比，，上涨8.79%。6、南京别墅墅市场销售售分析第一篇：南南京市场剖剖析月份新增套数成交套数月份新增套数成交套数月份新增套数成交套数2009年1月961642010年1月3062402011年1月2531702009年2月25562010年2月2171062011年2月21802009年3月1281802010年3月471222011年3月126452009年4月1272322010年4月513832011年4月310392009年5月4314252010年5月3391972011年5月170572009年6月5414302010年6月703882011年6月85562009年7月595912010年7月96512011年7月55642009年8月2216402010年8月-782011年8月40382009年9月215432010年9月1021112011年9月536552009年10月2304202010年10月601982011年10月133282009年11月1166332010年11月2131332011年11月113372009年12月1285612010年12月1981902011年12月22172

2012年1月140436、南京别墅墅市场销售售分析第一篇：南南京市场剖剖析月份成交均价月份成交均价月份成交均价2009年1月10,8042010年1月12,0412011年1月13,7492009年2月14,7122010年2月12,1952011年2月18,2372009年3月11,3272010年3月13,5912011年3月12,4262009年4月9,7202010年4月13,1772011年4月15,7402009年5月9,0802010年5月8,9602011年5月21,3532009年6月9,9582010年6月5,3092011年6月20,0102009年7月10,5242010年7月11,7792011年7月18,6722009年8月10,5162010年8月17,1732011年8月13,3292009年9月9,0972010年9月17,5112011年9月14,2442009年10月9,9602010年10月18,5892011年10月15,4422009年11月10,5822010年11月16,3662011年11月18,5392009年12月11,6702010年12月14,4982011年12月15,786

2012年1月16,6126、南京别墅墅市场销售售分析第一篇：南南京市场剖剖析1、汤山区域域概述2、汤山区域域未来发展展规划3、项目地块块概述4、项目地块块规划条件件5、项目地块块交通及配配套分析第二篇：汤汤山区域及及本案地块块剖析1、汤山区域域概述第二篇：汤汤山区域及及本案地块块剖析汤山位于南南京市东郊郊,因温泉而扬扬名,已有1,500多年历史,许多帝王贵贵族和文人人雅士都到到过汤山泡泡汤。目前,汤山名列中中国四大温温泉之都(另外三个是是广东从化化、北京小小汤山和辽辽宁汤岗子子)之首,也是中国唯唯一获得欧欧洲和日本温泉泉专业机构构的水质双双认证的温温泉目的地地。汤山的的温泉水温温在摄氏55度至60度之间,含30多种矿物质质,如钙和镁,对多种疾病病有疗效。。汤山现有有的酒店,如:圣泉酒店、、颐尚温泉泉酒店、香香樟华苹温温泉别墅、、汤山一号号温泉度假区、、东湖酒店店、御豪酒酒店和御庭庭精品酒店店是游客体体验汤山温温泉的主要要场所。除了温泉,汤山的其它它主要景点点包括:蒋介石汤山山温泉别墅墅曾经是蒋介介石夫妇的的私人别墅墅,由地下部部分和地地上部分分组成。。地上部部分包括括大门、、会客室室、卧室和棋棋牌室,地下部分分包括蒋蒋氏夫妇妇温泉浴浴池、伺伺卫官浴浴池和随随员浴池池。汤山古溶溶洞位于雷公公山区域域,现已探明明溶洞总总面积近近1万平方米米。目前前对游人人开放的的有雷公公洞和葫葫芦洞。。汤山古古溶洞的景点包包括溶洞洞内的红红色和白白色钟乳乳石。此此外,汤山古溶溶洞自从从出土了了古人类类和各种种动物的的化石后后,便成为考考古学、、古人类学学和地质质学的科科学教育育基地。。阳山碑材材是15世纪利用用山体中中完整性性好又极极为庞大大的栖霞霞灰岩开开凿而成成,由碑座、、碑额和和碑身三三部分组组成,高78米,重达31,167吨。明文化村村展现了明明代的世世俗文化化。村内内有诸如如成记铁铁铺、张张石匠屋屋、商铺铺、茶馆馆、剧场场等地方方可供游游客体验验当年军军民打造阳阳山碑材材时的生活与与劳作。。明文化化村也有有艺术表表演。锁石生态态旅游村村为国家级级农业旅旅游示范范区,游客们在在这里可可以体验验当地农农民的生生活,如采摘果果蔬。汤山新城城总体规规划制订汤山山新城总总体规划划是为了了进一步步利用汤汤山的自自然与文文化资源源,将该区域域开发成成长三角角地区一一个重要要的旅游游目的地地。另外外,据我们了了解,此总体规规划的另一主主要目的的就是,通过提供供更多的的夏季(毫无疑问问是温泉泉目的地地的淡季季)休闲旅游游活动,以减轻其其旅游业业突出的的季节性性。众多多的专家家团队,比如澳大大利亚的GHD、新加坡坡国立大大学以及及美国EDAW参与了汤汤山新城城的总体体规划。。按照总体体规划,汤山新城城总占地地面积60.1平方公里里。一期期工程是是汤山新新城的核核心区,占地18.14平方公里里,预期在2015年建成;其余区域域属于二二期工程程,预计将于于2030年建成。。以下重重点介绍绍了一期期工程区区域内的的主要开开发项目目除了上述述一期工工程区域域内的开开发项目目之外,汤山政府府正考虑虑在二期期工程中中建设更更多的休休闲旅游游设施,如野生动动物园和和动漫主主题乐园园等。大体上,应当注意意的是,与国内许许多其它它城市常常见的““新城””项目相相比,汤山新城城,特别是核核心区(一期工程程)更侧重于于开发休休闲旅游游设施和和商业设设施,而住宅设施相相对有限限。这被被认为是是有利于于整个区区域发展展成为真真正的休休闲旅游游目的地地的因素素。2、汤山区区域未来来发展规规划图中表明明现有交交通道路路设施及及规划道道路设施施第二篇：：汤山区区域及本本案地块块剖析2、汤山区区域未来来发展规规划根据南京京整体规规划建设设，汤山山未来将将发展为为新城概概念新区区，利用独特特的自然然资源打打造集旅旅游、休休闲、度度假的全全新城区区中心。为了了配合城城市规划划的发展展，未来来汤山将将大力发发展区域域道路交通条条件，以以及加强强市政设设施建设设与生活活配套建建设，用用以满足未来来新城所所需。第二篇：：汤山区区域及本本案地块块剖析3、项目地地块概述述项目地点点位置项目地点点位于江江宁区汤汤山新城城以西,距离南京京市区约约30分钟车程程。第二篇：：汤山区区域及本本案地块块剖析地块现状状项目地点点状况整整体而言言,项目地点点拥有浓浓郁的度度假氛围围。项目目地点区区域的特点总结结如下:项目地点点显得非非常安静静且隐蔽蔽,拥有良好好的自然然资源,包括水域域和茂盛盛的植被被。特别是项项目地点点上一些些古树(如百年古古松)的存在,使项目地地点区域域显得更更加有趣。项目地点点有一些些自然的的地势起起伏,总体上项项目地点点北部的的地势高高于南部部,最高点的海海拔约60米。项目地点点周边区区域没有有高层建建筑,其南面紧紧邻农田田,北面紧邻邻山丘。。项目地点点曾经是是民国时时期的蒋蒋介石卫卫戍部队队军官俱俱乐部所所在地。。但是,这些历史建筑筑已被拆拆除。项目地点点内部已已有道路路。。项目地点点周边区区域内有有天然温温泉资源源,因此项目目地点上上未来的的产品可可以使用用到温泉水水。3、项目地地块概述述第二篇：：汤山区区域及本本案地块块剖析4、项目地地块目前前规划条条件项目地点点总占地地面积358,561平方米(其中建设设用地面积积328,799平方米),由地块A、地块B1和地块B2组成。预预计拟建建酒店的的主要部部分将建建在地块B1上,但是如果果地块B1面积不够够的话,拟建酒店剩剩余的一一小部分分也可建建在地块块B2上。拟建酒店的的最大总总建筑面面积为48,000平方米(包括地块块B1与地块B2上的建筑筑面积)。第二篇：：汤山区区域及本本案地块块剖析地块A地块B1地块B2土地面积（㎡）93,34780,147155,305容积率0.80.60.1-0.2高度限制12米12米12米组成设施住宅别墅酒店酒店及其他设施（如会所）5、项目地地块交通通及配套套分析交通：目前项目目紧邻S122省道与沪沪宁高速速，交通条件件相对便便利，在在受到汤汤山整体体规划发发展的影响响下，在在建公路路与轨道道交通正正在进行行，对本案案今后运运营起到到利好的的推动作作用；配套：：目前项项目周周边配配套资资源较较为匮匮乏，，大部部分生生活配配套均均在位位于项项目3公里左左右的的镇中中，但从长长远角角度考考虑，，南京京市政政府致致力于于将汤汤山打打造新新城概概念，，势必必会在在今后后的实实际发发展中中大力开开阵生生活配配套设设施建建设与与市政政设施施建设设。第二篇篇：汤汤山区区域及及本案案地块块剖析析1、别墅墅各板板块市市场分分析2、竞品品项目目分析析3、南京京别墅墅项目目全方方位分分析4、本项项目SWOT分析5、南京京别墅墅项目目客群群分析析6、高端端客群群诉求求分析析7、产品品设计计初步步设想想方向向8、产品品组合合及经经济预预算第三篇篇：市市场分分析区域主力户型销售均价建筑形态客群结构区域特征江宁500—700㎡25000—35000元/㎡前二后三独栋别墅为主，花园面积400—1200㎡，带私家泳池。欧式、美式风格建筑。客群来源：以南京本地客群为主；交通：交通发达，区域内已形成集空运、水路、铁路、公路交通于一体的快速立体交通网络。南京禄口国际机场，以及主要为京沪高铁等高速铁路和城际铁路配套的南京南站座落在江宁境内。配套：由产业中心向人居中心，商业中心转变。大连万达将在江宁投资50亿元、用2年时间兴建南京江宁万达广场即城市综合体。置业目的：第二居所、会所功能为主；置业方向：环境、开发商品牌、建筑，交通相对的便捷性及配套玄武860㎡52000元/㎡前二后三独栋别墅为主，合院式布局。花园面积1800—3000㎡。欧式、美式风格建筑。客群来源：以南京本地客群为主；交通：南京火车站、南京长途汽车站、汉府街长途汽车站均在境内，沪宁高速公路、312国道、宁杭公路等穿境而过。公路干线16条，支线呈辐射状贯穿全区。配套：闻名世界的中山陵、芳菲四季的玄武湖、历经风霜的古城墙，以及众多高校区、餐饮街、购物商场尽在其中。置业目的：第一居所为主；置业方向：区位、环境、建筑、中心城区的交通便捷性及配套栖霞268㎡18500元/㎡叠加、联排别墅为主，地上三层。客群来源：以南京本地客群为主，部分苏北客群；交通：沪宁铁路横穿东西，与尧新路、红山路、和燕路、栖霞大道等区域性重点骨干道路构成了畅达的公路交通网络。配套：属于江南八区之一，南京的东大门，以科技园、景区为主。置业目的：第一居所为主；置业方向：交通、配套、性价比、交通相对的便捷性浦口400—1000㎡15000—30000元/㎡前二后三独栋别墅为主。800㎡以上超大花园庭院。私家泳池。北美、欧式建筑风格。客群来源：以南京本地客群为主，主要为河西板块客群；交通：东南临长江，与南京主城隔江相望，有南京长江大桥和过江隧道相连，但当地人有“宁翻一座山，不过一条河”之说，有区域抗性。配套：老山风景区湖光山色，但生活配套缺乏，尚处于发展阶段。置业目的：第二居所为主；置业方向：环境、建筑、开发商品牌1、别墅墅各版版块市市场分分析第三篇篇：市市场分分析江宁玄武栖霞浦口小结：：玄武区区和栖栖霞区区为南京京“江江南八八区””的主主城区区，别别墅的的区位位价值值明显显，具具有不不可再再生的的资源源优势势。产产品类类型以以独栋栋大宅宅和联联排为为主。。客群群购买买目的的以自住为主。。江宁区区是南京京的下下一步步重点点发展展区域域，别别墅价价值主主要分分为两两个板板块：：西北北区临临近雨雨花台台区的的近城城别墅墅，其其价值值以区区域优优势和和三山山板块块景观观优势势为主主。产产品类类型以以叠加加、联联排为为主。。客群群购买买目的的以自住为主；；东南南部别别墅，，其价价值以以湖光光山色色的景景观优优势和和产品品优势势为主主。产产品类类型以以精装装花园园庭院院和大大宅为为主。。客群群购买买目的的以第二居居所和和会所所需求求为主。。浦口区区为南京京的江江北板板块，，其别别墅依依托老老山国国家公公园的的景观观优势势和产产品自自身高高性价价比为为主要要价值值。产产品类类型以以大宅宅、超超大花花园庭庭院为为主。。客群群购买买目的的以自住和和会所所需求求为主。。1、别墅墅各版版块市市场分分析第三篇篇：市市场分分析区域地址项目名称建筑面积容积率主力户型销售均价建筑形态客群结构江宁江宁汤山街古泉村（阳山碑材公园入口进去）阳明山庄96272m2

0.67流水别墅组团500m2-700m2

独栋别墅400m2-600m2，赠送花园面积400m2-500m2

联排别墅450m2，赠送250-300m2的花园流水组团30000元/m2

独栋别墅，均价35000元/m2

联排别墅均价25000元/m280%为独栋，20%为联排。独栋别墅前二后三结构。联排别墅地上二层。地下一层260㎡，不计入销售面积。花园面积400-1200㎡，带50米泳池。中式民国建筑风格。客群来源：南京本地客群为主。少数上海人；置业目的：自主、投资；置业方向：环境、交通、周边配套、开发商品牌江宁区上坊天云湖（横山水库）东侧云深处10000m2

0.2

独栋别墅600m2-1000m2

花园面积：1500-3000m2均价约45000元/套。沿湖别墅2000万以上/套；内湖别墅1500万—2000万/套；其中8亩大院样板房，815㎡楼王别墅约售1.5亿/栋三湾四岛。全部纯现房。前二后三结构。精装修花园，1000㎡，四层错落格局。私家泳池。北美建筑风格。客群来源：南京本地客群为主，老客户；置业目的：自主、会所；置业方向：环境、开发商品牌、建筑玄武玄武区环陵路7号（紫金山东麓）钟山国际高尔夫799920m20.13

独栋别墅860m2主力户型

花园面积：2000-2500m2

4500万/套起售全部为独栋别墅前二后三结构。合院式布局。地下一层450㎡，花园面积1800-3000m2，与高尔夫会所相连。内部有索菲特酒店。客群来源：南京本地客群为主；置业目的：自主；置业方向：区位、高尔夫、建筑栖霞栖霞仙林大道北侧，学子路东侧栖园157751m2

0.7叠加别墅、联排别墅268m2

花园面积：150-220m2叠加别墅单价19000元/m2

联排别墅18500元/m2

均价20000元/m2地上三层，268㎡享受550㎡，赠送282㎡面积（半地下室半车库赠送产权面积90㎡；门厅客厅90㎡；边户型三个露台100余㎡）客群来源：南京本地客群为主，部分徐州客群；置业目的：自主；置业方向：配套、地铁、赠送面积浦口浦口区汤泉镇假日路8号山河水花园100000㎡0.3

独栋别墅400-800m2

花园面积：400-1000m2均价15000元/m2全部为独栋别墅，前二后三结构。地下一层100-200㎡。花园三层错落格局，面积约1300㎡。北美建筑风格。客群来源：南京本地客群为主，主要为河西区客群：第二居所；置业方向：环境、建筑、开发商品牌浦口珍珠泉旅游度假区绿园路88号（紧邻珍珠泉公园）绿城玫瑰园90000㎡0.3

独栋别墅700-1000m2

花园面积：650-1500m2

均价30000/m2

总价1800万起全部为独栋别墅，地上二层，地下一层200-300㎡。下沉式庭院和敞开式庭院两种，花园面积800-4000m2不等。私家泳池。地中海风格，西班牙风格，意大利风格，英式风格，法式风格。客群来源：南京本地客群为主，部分上海客群；置业目的：第二居所；置业方向：环境、建筑、开发商品牌1、别墅墅各版版块市市场分分析第三篇篇：市市场分分析阳明山山庄位置江宁汤山街古泉村开发商元通置业集团物业管理高力国际规模15万平、142套建筑形式联排、独栋容积率0.65绿化率45%开盘时间2009.11销售状态在售销售单价35000元/平米建筑及立面风格民国式建筑、灰色石砖立面花园面积独栋：400-500平米

联排：250-300平米主力户型400-600平米独栋2、竞品品项目目分析析第三篇篇：市市场分分析阳明山山庄销售情情况分分析结论：：该项目目自限限购政政策出出台后后，整整体销销售情情况较为平平缓，，每月月销售售速度度为2套左右右，成成交价价格变化较较大，，为20000—30000元/平米区区间。。主力力销售户户型为为400—600平米的的独栋栋别墅墅。客群：：大部分分为南南京市市本地地客户户，置置业目目的多多为投资性性客群群，自自主需需求较较少。。其中中也包包括极极小部部分外阜阜置业业客群群，同同时有有企业业购买买用于于企业业会所所用途。。主要卖卖点：：较为优优秀的的自然然景观观资源源，背背山、、临近知名名景区区、享享有汤汤山的的温泉泉资源源。建筑形形式：：民国风风格改改良建建筑，，坡地地型别别墅，，前二后后三式式建筑筑。园林：：整体园园林效效果较较好，，项目目内人人工流流水水水景，但但各户户之间间绿篱篱进行行围合合，私私密性性较差差。花园：：赠送花花园面面积与与户型型面积积基本本达到到1:1，交付时时不做做花园园精装装。不利影影响：：交通条条件相相对较较差，，周边边生活活及市市政配套套条件件较差差。2、竞品品项目目分析析第三篇篇：市市场分分析位置江宁东山街道神凤路1169号开发商南京鸿信房地产开发有限公司物业管理南京鸿信物业管理有限公司规模17万平、99套建筑形式独栋容积率0.2绿化率80%开盘时间目前可认购销售状态在售销售单价45000元/平米建筑及立面风格美式风格、石材立面花园面积独栋：1500—3000平米

主力户型600-1000平米独栋云深处处2、竞品品项目目分析析第三篇篇：市市场分分析结论：：目前该该项目目为进进入实实质开开盘销销售阶阶段，，但以以内部部认购购6套，整整体成成交价价格突突破2000万/套，预计整整体销销售均均价达达45000元/平米。。客群：：大部分分为南南京市市本地地客户户，置置业目目的大大部分分主要要诉求求为自自主，，同时时有本本分客客户作作为企企业会会所需需求。。主要卖卖点：：极致的的自然然景观观资源源，背背山面面湖，，一线线亲水水、充充分利利用超超大私私人花花园进进行分分层式式花园园设计计。建筑形形式：：美式风风格建建筑，，坡地地型别别墅，，前二二后三三式建建筑。。园林：：整体园园林效效果出出众，，由于于大部部分户户型一一线亲亲水，，因此此均设设有亲亲水平平台，，平均均每户户花园园进行行三层层式空空间精精装，，户与与户之之间通通过实实体墙墙进行行围合合，充充分保保证私私密性性，各各户型型均配配有超超大面面积私私人花花园。。不利影影响：：交通条条件相相对较较差，，周边边生活活及市市政配配套条条件较较差。。优秀的的自然然景观观自然然及产产品设设计理理念注注定成成为南南京市市场标标杆类类产品品，同同时实实体样样板间间高达8亩的占占地面面积对对体验验式情情景营营销给给人以以绝对对震撼撼的感感官感感受冲冲击。。云深处处2、竞品品项目