小区地块市场调研及可行性分析报告课件

海口海德路海织小区地块

市场调研及可行性分析报告海南昊谷房地产顾问有限公司海口海德路海织小区地块

市场调研及可行性分析报告海南昊谷房地1报告提纲STRUCTURE1项目本体介绍2项目周边环境分析3海口市房产市场分析4项目周边小区分析5项目可行性建议报告提纲STRUCTURE1项目本体介绍2项目周边环境分析32项目本体条件分析海南昊谷房地产顾问有限公司项目本体条件分析海南昊谷房地产顾问有限公司3本地块位于龙华区海德路6号，属于龙昆南商圈，小区规划用地面积：26223.55平方米，约40亩，容积率3.27，总建筑面积：约85747.88平方米，建筑密度：16.2%。区位条件本案本地块位于龙华区海德路6号，属于龙昆南商圈，小4项目周边环境分析海南昊谷房地产顾问有限公司项目周边环境分析海南昊谷房地产顾问有限公司5道路：龙昆南路、海德路、南沙路；公交：18192333424849路；大学：海南师范大学中小学：海南银行学校昌茂花园学校、海南交通学校、海南中学幼儿园：昌茂花园幼稚园海口市龙华区中心幼稚园、现代幼儿园购物：春源购物广场、昌茂仁友超市、龙昆南路集贸市场、坡博菜市场。银行：光大银行、工商银行、中国银行、邮政储蓄医院：海口市人民医院、社区医疗站、妇幼保健站生活娱乐：茶室、咖啡厅、歌舞厅、足疗会所、健身房等休闲场所

道路：龙昆南路、海德路、南沙路；6盘点地块规模较小，但交通要道龙昆南路、海德路和南沙路形成的“金三角”效应削弱了规模劣势基本无自然景观资源城市核心，周边配套设施资源完善规模自然资源配套设施多路公交线路直达本案，交通十分便利交通条件区域认知区域认知度较高，周边的海南师范大学使得本项目属于海南教育名校区域地块周边的大规模竞争楼盘多且产品档次偏高盘点地块规模较小，但交通要道龙昆南路、海德路和南沙路形成的“7海口市房产市场分析海南昊谷房地产顾问有限公司海口市房产市场分析海南昊谷房地产顾问有限公司8城阳板块2010年全年，海口商品房市场供应量为262.14万平方米，成交量为266.44万平方米，成交均价约为7959.53元/平方米，整体市场供求比约为1：1.02，呈基本平稳态势。

从上图可以看出，受海南国际旅游岛建设获批影响，海口今年第一、二季度房地产市场火热，房屋销售量齐升并创下历史新高。而海口房地产投资延续以往比较平稳的增长势态，市场销售以消化存量为主。进入第三季度后，随着存量的逐渐消化，商品房供应量增大，商品房成交量却急剧下降，市场明显呈供大于求状态，但是其成交均价却稍有上涨。城阳板块2010年全年，海口商品房市场供应量为92011年第四周海口商品房交易分析简报如下（2月21日——2月27日）：市场综述

这周海口楼市签约套数环比上涨58%，签约均价与上周基本持平，2月份的均价走势整体的走势是先扬后抑的走势，这周“海口限购令细则”正式出台，原则上对已拥有1套住房的海口市户籍居民家庭、能提供海口市1年以上(含1年)纳税证明或社保证明的非海口市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的海口市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非海口市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)纳税证明或社保证明的非海口市居民家庭，暂停其在海口市购房。海口限购令细则调控的正式宣布，对海口楼市的影响还是非常大的，和广州出台的温柔限购政策相比，海口的限购令细则，对外地购房者来说，限购几乎等于禁购。从1月底开始的高签约率，可以说是外地购房者对限购令的提前预判，提前入市购买的结果。地产海南的记者也从这段时间的市场成交数据分析中发现，本地的刚性需求购房者也占了一大部分，主要成交价位区间为5千元/㎡-7千元/㎡。2011年第四周海口商品房交易分析简报如下（2月21日——2102011年2月第四周海口商品房整体成交情况据南海网—地产海南数据监控中心的统计数据显示,2月第四周海口全市商品房签约1930套，环比上涨58%；成交面积199985.36平方米，环比上涨68%；签约住宅均价9966.7元/平米，相比上周均价环比上涨3%。2011年2月第四周海口商品房整体成交情况112011年2月第四周，海口商品房签约套数及住宅签约均价走势图2011年2月第四周，海口商品房签约套数及住宅签约均价走势图12海口四大片区2月第四周成交数据

海口四大片区2月第四周成交数据13

2011年3月第1周海口商品房整体成交情况

自2月28日海口正式实施“限购令”后，海口楼房交易量明显大幅减少。海口多家楼盘交易量较“限购令”实施前有下跌，前来咨询的客户量大幅下滑，但海口楼盘的售价并未明显降低。据南海网—地产海南数据监控中心的统计数据显示,3月第1周海口全市商品房签约291套，环比下跌-84.9%；成交面积34141.84平方米，环比下跌-82.9%；签约住宅均价9966.7元/平米，相比上周均价环比上涨0.6%。2011年3月第1周海口市商品房整体成交情况区域签约套数环比成交均价

(元/㎡)环比签约面积

（平方米）环比海口291-84.9%10027.40.6%34141.84-82.9%2011年3月第1周海口商品房整体成交情况2011年3月142011年3月第1周，海口商品房签约套数及住宅签约均价走势图

2011年3月第1周，海口商品房签约套数及住宅签约均价走势图15海口四大片区三月第一周成交数据

海口四大片区三月第一周成交数据16项目周边小区分析海南昊谷房地产顾问有限公司项目周边小区分析海南昊谷房地产顾问有限公司17位于海口市海德路上，距城市主干道龙昆南路（正扩建成为海口市最繁华的迎宾大道）约120米；耀江花园总平面呈“长方形”布局，占地面积96.6亩；共有住宅楼11栋，12万余方，车位约900个，配比接近1:1。抗震设防烈度相当于8.5度，是海口目前严格按照国家设防烈度建造的大型社区之一。每栋下设有3.9米架空层，配有大型主题绿化公园，多功能会馆，豪华游泳池，温泉泡池，绿化率45%。自有品牌矿泉水入户；前六幢以41-69平方米中小户型为主，后五幢以118-370平方米中、大户型为主，沿街5000方商铺作为小区配套，让你充分感受购物的便利。耀江花园位于海口市海德路上，距城市主干道龙昆南路（正扩建成为海口市最18现代花园现代花园现在推出现代城，是现代花园三期升级版产品，位于海口市海德路6号。项目有28-30层高层住宅，总占地面积143603.84㎡，总建筑面积402599.93㎡，总户数2556户，车位2304个，绿化率高达42.5%。现代城主体封顶，正做外立面，全款98折，按揭99折，最低价11500元/平方米户型以105.57三房——168.77四房为主现代花园现代花园现在推出现代城，是现代花园三期升级版产品，19铂领公馆位于昌茂润德广场A区，海德路口与龙昆南铺路交汇处，总用地面积7490.713㎡，地上建筑面积23042.48㎡，地下建筑面积2957.31㎡，建筑占地面积2957.31㎡，容积率3.07㎡，建筑密度39.48%，绿地率30%。商业部分约3.8万平方米，住宅部分约2万平方米，配备350个停车位。主力户型为98平方米和141平方米，98平方米为两室两厅两阳台，141平方米为三室两厅两阳台。目前住宅仅剩2套，98平米和141平米各一套，售价约9700元/平方米，商铺一层销售完毕，但2-4层仍未销售完成，主要由于面积过大，曾考虑过做大型超市或商场，但由于租金过低，投资回报率无法满足购买客户的需要而放弃此方案。昌茂铂领公寓铂领公馆位于昌茂润德广场A区，海德路口与龙昆南铺路交汇处，昌20项目可行性建议21海南昊谷房地产顾问有限公司项目可行性建议21海南昊谷房地产顾问有限公司21项目可行性分析项目机遇——因周边竞争项目基本没有，二手房交易税收较大。本项目销售难度较小；新政出台，投资型客户减少，刚性需求客户量逐渐增大；刚性需求客户对沿海要求不高，而地理位置优越，周边配套完善，更可以此吸引一大批刚性需求客户；项目体量不大，销售周期短，客户购房时间点集中，结合我司行销方法，容易造成哄抢效应。项目可行性分析项目机遇——22项目可行性分析项目风险——周边小区品质较高，特别是在产品园林绿化方面，而本案受体量限制，很难打造出强有力的园林景观效果；限购令要求客户能提供海口市1年以上(含1年)纳税证明或社保证明，大大的提高了购房门槛，严重缩小了客户体量；本案需预留部分房源作为海织小区原居民还建房，该小区居民素质参差不齐，影响小区整体品质。项目可行性分析项目风险——23目标客户群分析：根据目前海南省对购房客户的政策控制我们可知本案的目标客户群为：年龄25-35岁的中青年，多为政府公务员、事业单位、房地产、金融等新兴支柱行业的骨干职员或中低层管理干部”。同时以周边企业职工、个体经营者和投资客户作为有效补充。

目标客户群的心态和对房屋的要求为：目标客户正在逐步成长为各支柱行业的中坚力量，在事业上具有较大的上升空间和进取心，他们正处于事业的奋斗阶段，倾向于将资金投入到自己的事业当中。目标客户群在意住宅的私密性、项目周边环境、小区内部景观、户型结构和功能设置的合理性、项目质感、项目品牌等因素。目标客户购买的目的不只是寻求一个过渡居所，而是寻求一个在较长时间内都可以满足他们使用功能的住所，因此在购买决策时会带有一定的前瞻性。目标客户群分析：24项目总体定位一：象牙塔旁的学府文邸以海南师范大学为依托，突出小区文化氛围，避免和周边小区的高绿化率竞争；户型以80-110平方米中小户型为主，以此减少购买压力，提高购买群体；项目总体定位一：象牙塔旁的学府文邸25项目总体定位二：专属你的BLOG社区√以目前急需购房的刚性需求年轻人为目标群体，打造个性化的青年社区；BLOG（博客）目前最流行的网络活动之一，代表了年轻、时尚、潮流，更贴切本案；推出LOFT精装小户型，满足投资者需求。项目总体定位二：专属你的BLOG社区√26项目核心竞争力总价竞争优势（产品性价比）

高端公寓物业的品牌形象区域内中高档次住宅社区核心商业区居家的便利性中青年紧凑居家产品核心竞争力项目核心竞争力总价竞争优势高端公寓物业区域内中核心商业区中青27项目产品细节建议楼体建议：我司建议本项目采用现代简约的建筑风格，通过直线条、大幅玻璃等元素来突出项目的现代感、挺拔感和质感。外立面采用咖啡色外墙砖加黑灰色亚光石材及白色防水涂料，以深浅搭配的反差型色调形成与其他小区楼体外立面显著的不同，吸引客户目光；沿海德路旁设计两层商业临街铺位，建议一二层搭配，面积两层共计约180平方米；底层采用挑空层设计，有效的防潮，并成为自行车、电动车停放点。项目产品细节建议楼体建议：28项目产品细节建议户型建议：通过赠送使用面积提高产品性价比：目前市场上赠送使用面积的通常作法有赠送2.2m以下功能空间和赠送阳台性质的使用空间（仅计算半面积），本项目可以通过赠送内阳台使用空间来提高产品性价比，从右图可以看出，我司建议本项目在主卧赠送该使用空间，且面积相对较小，4-5㎡左右就已足够，如果面积过大或者在客厅及餐厅采用2.2m以下层高设计会对居住空间产生较强的压抑感，从而影响项目品质。另外，上图赠送空间为条形，不利于使用，建议本项目2.2m以下赠送空间采用正方形设计，通过层高的变化使主卧增加一个相对独立的功能空间，可以根据客户喜好进行自由发挥，例如设计成茶室、工作室等。注：上图红色阴影部分为层高低于2.2m的赠送空间项目产品细节建议户型建议：注：上图红色阴影部分为层高低于2.29项目产品细节建议户型建议：赠送半面积的廊院设计空中廊院：如右图所示，空中廊院即半开敞式的功能空间，在销售时仅计算一半的建筑面积。在销售完毕后，客户可以通过其自身的个性化需求将其改装为书房、花园、儿童房或客房，使用功能非常灵活。由于在两房中采用廊院设计将其使用功能提升至三房，产品性价比极高，但需要注意的是多数客户有将此空间改为次卧的可能，因此该种户型采用两卫设计是非常必需的。空中廊院项目产品细节建议户型建议：空中30项目产品细节建议户型空间结构的变化：目前市场上中小户型的户型空间结构通常为平层，通过改变常规户型空间结构的作法可以在本项目产品设计中加以考虑，可考虑在沿街位置设置为50平方米5米以上挑空的LOFT户型。全跃层一房设计:如下图所示，该户型最大的设计创新在于将小面积功能空间立体化，同时由于单层面积较小，如果做传统意义的夹层会有存在较强的压制感，因此为进一步提升居住的舒适度和项目品质感，客厅挑空是必须的，尽管会带来一定的成本增加，但其售价水平和销售速度也会得到相应提升。户型建议：项目产品细节建议户型空间结构的变化：全跃层一房设计:户型建议31项目产品细节建议户型建议：适当提高公共部位的装修及用材标准：本项目在成本可控的情况下可以通过设置入户大堂、提高公共部位装修标准及项目用材（例如电梯、玻璃、门窗）标准等作法来体现项目品质。项目产品细节建议户型建议：32项目产品细节建议户型建议：架空层的主要作用是连接户外空间与户内空间的平台，我司认为除去层高等硬件因素外，更重要的是架空层的利用和氛围的营造。我司建议提高架空层的利用率和整体氛围是本项目在架空层上的重要突破点。

项目产品细节建议户型建议：33项目产品细节建议户型建议：我司建议本项目高层采用局部架空，架空高度分为6米层高和3米层高两个部分，在主要入户空间和门厅相连部分两层架空即6米层高，其余部分采用3米架空。整个架空层包括大厅和室外空间两个部分，大厅主要以休息为主，室外空间主要作用是将小区园林景观的视野引入架空层，因此室外空间必须保持较强的通透性，同时可设置部分休闲设施，例如棋牌桌、小型儿童游乐设施、乒乓球台等设施。项目产品细节建议户型建议：34项目产品细节建议户型建议：项目户型设计特色小结：本项目采用的主要特色为增加功能空间，改变某些户型惯用的设计方式，同时通过赠送来提升项目的性价比和产品竞争力。本项目建议的一室跃层空间、廊院空间及赠送的2.2m以下功能空间相对于市场而言都具有较强的个性化，这完全符合本项目“个性化”的形象定位。在后期营销过程中还可以对上述特色空间加以充分发挥，例如可以为其命名为“BLOG”空间以呼应项目形象定位,可以通过举行“BLOG”空间创意设计大赛来突出项目的个性化特征。项目产品细节建议户型建议：35项目产品细节建议户型配比建议面积套数比例80-110m225730%40-60m268640%50m2(LOFT)34220%120-130m26810%项目产品细节建议户型配比建议面积套数比例80-110m22536项目产品细节建议综合规划布局建议：为了有效降低项目建筑密度，同时增大楼间距以达到视野开阔的效果，我司建议本项目在规划局部上采用全高层围合布局，在增加楼间距的同时可以使项目内部景观相对较为独立，通过形成内部景观氛围在一定程度上规避周边环境带来的不利影响；为了和安置房区分开，建议本案将安置房集中统一放置，利用园林景观设计划分为沿街LOFT、小区内高层住宅和安置房三个独立组团。我司建议LOFT全跃层公寓采用独栋布局，且临海德路放置，以增强项目内部产品的差异化和突出项目的特色化；其余户型根据总价原则进行排布，总价越高户型排布在景观视野越好的朝向上，小面积一房及两房主要布置在景观视野较差的朝向上，而中大面积两房和三房的主要布置在中庭景观视野较好的朝向上，但同时应注意使中大户型避免西晒。项目产品细节建议综合规划布局建议：我司建议LOFT全跃层公37项目产品细节建议建筑规划布局时对建筑物退线的考虑：本项目地块两侧局部环境较为杂乱，为减少周边杂乱环境对住宅的噪音、粉尘污染及视觉污染，建议建筑物退线在满足控规的基础上加大退线距离，使临市政道路及周边环境较差的部分住宅景观和环境有较大的提升，同时对于增强项目均好性和整体品质也具有重要的作用。项目产品细节建议建筑规划布局时对建筑物退线的考虑：38项目产品细节建议小区入口及入口广场设置建议小区入口设置建议：为了充分地体现项目“以人为本”的设计理念，建议将各组团人行入口和车行入口单独设置，这样可以最大限度地减少车流和人流之间的不利影响，同时也使社区安全性得到更加充分地保证。小区入口广场设置建议：由于本项目面对的目标客户主要为以企业白领为代表的中青年人群，他们对于项目品质感的要求较高，同时崇尚时尚和潮流。因此我司认为一个开阔的入口广场是彰显项目品质最为有利的工具之一。我司建议在设置一个入口广场，可以用喷泉、水景、商业街区、轮滑极限运动设施等时尚元素加以搭配，突出项目的品质和品味感。

项目产品细节建议小区入口及入口广场设置建议39项目产品细节建议交通系统设计建议

：车行道：基于项目规模和特性，建议在小区内设置一条车行环道即可，在一定程度上实现局部人车分流。在满足小区内行车要求的情况下尽量减少车行道路的路径长度和路面宽度，避免车行道过硬的形象给整体园林景观和小区生活氛围带来伤害；根据本次调研发现，目前区域内主要项目的小区车行道路全为沥青路面，因此结合项目定位及沥青路面防噪、防尘等众多优势，建议本项目车行道全部采用沥青路面。消防车道：为了增加小区的居住氛围和提升园林景观，建议将各组团内部的消防道全部设置为“隐性消防车道”，即将消防车道全部做成尺度宜人的步行道路或者用草坪等绿化方式加以处理，只需要满足在发生火灾的特殊情况下消防车可以在该步行道路或草坪绿化上行驶即可；

步行道路：即小区内人行道路，通常采用硬质铺装处理；无障碍通道：为了充分体现项目以人为本的规划设计理念，设计时要注意采用无障碍的设计，注重老、弱、病、残的需要，在设计时考虑设计盲道、斜坡轮椅道等。停车系统：结合项目定位，为提高居住品质，我司建议本项目主要采用地下集中车库，可考虑部分露天车库以满足访客的临时停车需求。结合项目地形，我司建议在地形允许的情况下可考虑部分楼栋采用车库直接入户的作法，进一步体现项目的人文关怀和以人为本的设计理念。结合区域内同类项目的车位设置比例及本项目目标客户的背景特征，我司认为本项目住宅部分车位配比只需要满足地方政府相关规范即可。项目产品细节建议交通系统设计建议：步行道路：即小区内人行道40项目产品细节建议园林景观总体设计建议：本项目占地面积小，且周边均为高层建筑，为避免周围高层建筑在视觉上对中庭产生较强的压迫感，建议本项目园林景观以采用高大乔木为主，同时辅以少量低矮灌木和草地，以增强小区园林景观的层次感。从园林景观的发展趋势来看，通过将某一树种集中的方式产生强大的视觉冲击感的作法已经越来越受到消费者的认可，建议本项目在树种分布时可以将某一树种集中以“树阵”方式布局，例如“银杏树阵”“樱花树阵”“榉树树阵”等，通过有张有弛的手法使园林景观的视觉效果能够得以体现。项目产品细节建议园林景观总体设计建议：41项目产品细节建议水景设计建议：结合项目地形资源和客户需求特征，我司建议可采取三级台地水景设计，同时将水景资源作为本项目园林景观的主题贯穿小区，建议将小区游泳池布置在小区内最高一级台地上面，通过依次下落的台地，使游泳池流出的水系向下分散，同时在各级台地上向横向扩张，形成中轴线上的集中水景与楼与楼之间小水景的对比和呼应。在溪流的处理上要考虑更多的情趣性，可以考虑放养一些鱼类和植物，水体不宜过大，水岸采用规则的石材处理，体现品质感；结合一些都市化的情趣雕塑和水体及树阵相结合，使之可以和谐搭配。园林的营造中要考虑夜间效果，使用一些不同光源的灯光，营造多彩绚丽的园林效果。

项目产品细节建议水景设计建议：42项目产品细节建议智能化配置建议：本项目定位为中青年紧凑居家产品，结合目标客户的需求特征及同类项目的智能化配备标准，我司认为本项目没有必要在智能化上投入太多，只需配备一些常用的实用性强的智能化配置即可。同时由于本项目市场形象定位为“专属你的BLOG社区”，因此建议可以考虑在社区网络智能化配置上进行适当强化，从产品上对项目市场形象进行一定的诠释。

类别功能是否配置物业管理及安全设施小区管理中心需要小区公共安全防范闭路电视监控需要电子巡更系统需要防灾及应急联动不需要小区停车场管理需要三表计量（IC卡或远传）需要机电设备监控给排水、变配电集中监控不需要电梯、监控需要区域照明自动控制需要小区电子广告牌需要信息通讯服务与管理小区信息服务平台不需要小区综合信息管理需要综合通信网络不需要小区局域网需要住宅智能化家庭保安报警需要防火、防煤气泄露报警需要紧急求助报警需要家庭电器自动化控制音频不需要视频不需要数据不需要家庭通信总线接口需要项目产品细节建议智能化配置建议：类别功能是否配置物业管理及43项目产品细节建议物业管理建议：A、基本服务类公共部位清洁服务（注意对垃圾的分类处理）；社区保安及公共秩序的维持；社区设施、设备的维护及保养；B、特色服务内容提供附设居家服务。协助各业主有关各项公共事务之申请手续的办理。提供紧急医疗服务定期提供免费基本健康检查服务C、特约服务类钟点工家庭清洁服务幼儿托管服务送餐服务房屋中介服务提供超市购物代理服务水电气费等代理缴费服务项目产品细节建议物业管理建议：44项目产品细节建议商业服务类配套建议：建议本项目商业发展为社区配套型商业，以服务本项目及周边项目的居民。基于对项目地块商业价值的判断，我司认为本项目配套商业体量控制在5000㎡左右较为适宜，主要业态包括社区便利店、餐饮、娱乐和休闲等，在业态规划上应注意避免大型零售等。我司建议项目商业布置在临海德路旁和入口广场处，可以充分借助人流对项目配套商业的支撑。项目产品细节建议商业服务类配套建议：45项目产品细节建议商业服务类配套建议：为了避免商业对住宅的干扰，建议商业采用集中商业体的建筑形式，层数控制在2层左右较为适宜，避免层数过高所面临的人流问题。商业经营尤其是餐饮对于建筑物层高具有较为严格的要求，建议商业建筑一层层高控制在4.5米左右，二层层高控制在4.2米左右各栋之间部分可采用外廊天桥以及空中观景平台连接，有利于整体人流的引导和聚集，因此建议各栋建筑物均采用外廊连接的交通方式，在部分节点可考虑休闲的空中露台，以增强商业建筑对外部景观资源的运用。商业建筑风格应项目整体建筑风格保持一致，即现代主义建筑风格。同时，为了进一步体现项目的个性化，可以在商业建筑风格上适当有所突破，可以结合商业建筑的特色，加以部分修饰性的色彩或构件与住宅加以区分。项目产品细节建议商业服务类配套建议：46

以上为我司针对海德路项目规划设计的建议意见，如有不妥之处还望批评指正，我司将在下步工作中积极配合开发商予以调整。谢谢观赏!海南昊谷房地产顾问有限公司海南昊谷房地产顾问有限公司47

11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，不如勇敢地攀登，或许这会铸就你人生的高点。

12、有些压力总是得自己扛过去，说出来就成了充满负能量的抱怨。寻求安慰也无济于事，还徒增了别人的烦恼。

13、认识到我们的所见所闻都是假象，认识到此生都是虚幻，我们才能真正认识到佛法的真相。钱多了会压死你，你承受得了吗?带，带不走，放，放不下。时时刻刻发悲心，饶益众生为他人。

14、梦想总是跑在我的前面。努力追寻它们，为了那一瞬间的同步，这就是动人的生命奇迹。

15、懒惰不会让你一下子跌倒，但会在不知不觉中减少你的收获;勤奋也不会让你一夜成功，但会在不知不觉中积累你的成果。人生需要挑战，更需要坚持和勤奋!

16、人生在世：可以缺钱，但不能缺德;可以失言，但不能失信;可以倒下，但不能跪下;可以求名，但不能盗名;可以低落，但不能堕落;可以放松，但不能放纵;可以虚荣，但不能虚伪;可以平凡，但不能平庸;可以浪漫，但不能浪荡;可以生气，但不能生事。

17、人生没有笔直路，当你感到迷茫、失落时，找几部这种充满正能量的电影，坐下来静静欣赏，去发现生命中真正重要的东西。

18、在人生的舞台上，当有人愿意在台下陪你度过无数个没有未来的夜时，你就更想展现精彩绝伦的自己。但愿每个被努力支撑的灵魂能吸引更多的人同行。

19、积极的人在每一次忧患中都看到一个机会，而消极的人则在每个机会中看到了某种忧患。莫找借口失败，只找理由成功。

20、每一个成就和长进，都蕴含着曾经受过的寂寞、洒过的汗水、流过的眼泪。许多时候不是看到希望才去坚持，而是坚持了才能看到希望。

1、有时候，我们活得累，并非生活过于刻薄，而是我们太容易被外界的氛围所感染，被他人的情绪所左右。

2、身材不好就去锻炼，没钱就努力去赚。别把窘境迁怒于别人，唯一可以抱怨的，只是不够努力的自己。

3、大概是没有了当初那种毫无顾虑的勇气，才变成现在所谓成熟稳重的样子。

4、世界上只有想不通的人，没有走不通的路。将帅的坚强意志，就像城市主要街道汇集点上的方尖碑一样，在军事艺术中占有十分突出的地位。

5、世上最美好的事是：我已经长大，父母还未老;我有能力报答，父母仍然健康。

6、没什么可怕的，大家都一样，在试探中不断前行。

7、时间就像一张网，你撒在哪里，你的收获就在哪里。纽扣第一颗就扣错了，可你扣到最后一颗才发现。有些事一开始就是错的，可只有到最后才不得不承认。

8、世上的事，只要肯用心去学，没有一件是太晚的。要始终保持敬畏之心，对阳光，对美，对痛楚。

9、别再去抱怨身边人善变，多懂一些道理，明白一些事理，毕竟每个人都是越活越现实。

10、山有封顶，还有彼岸，慢慢长途，终有回转，余味苦涩，终有回甘。

11、失败不可怕，可怕的是从来没有努力过，还怡然自得地安慰自己，连一点点的懊悔都被麻木所掩盖下去。不能怕，没什么比自己背叛自己更可怕。

12、跌倒了，一定要爬起来。不爬起来，别人会看不起你，你自己也会失去机会。在人前微笑，在人后落泪，可这是每个人都要学会的成长。

13、要相信，这个世界上永远能够依靠的只有你自己。所以，管别人怎么看，坚持自己的坚持，直到坚持不下去为止。

14、也许你想要的未来在别人眼里不值一提，也许你已经很努力了可还是有人不满意，也许你的理想离你的距离从来没有拉近过......但请你继续向前走，因为别人看不到你的努力，你却始终看得见自己。

15、所有的辉煌和伟大，一定伴随着挫折和跌倒；所有的风光背后，一定都是一串串揉和着泪水和汗水的脚印。

16、成功的反义词不是失败，而是从未行动。有一天你总会明白，遗憾比失败更让你难以面对。

17、没有一件事情可以一下子把你打垮，也不会有一件事情可以让你一步登天，慢慢走，慢慢看，生命是一个慢慢累积的过程。

18、努力也许不等于成功，可是那段追逐梦想的努力，会让你找到一个更好的自己，一个沉默努力充实安静的自己。

19、你相信梦想，梦想才会相信你。有一种落差是，你配不上自己的野心，也辜负了所受的苦难。

20、生活不会按你想要的方式进行，它会给你一段时间，让你孤独、迷茫又沉默忧郁。但如果靠这段时间跟自己独处，多看一本书，去做可以做的事，放下过去的人，等你度过低潮，那些独处的时光必定能照亮你的路，也是这些不堪陪你成熟。所以，现在没那么糟，看似生活对你的亏欠，其实都是祝愿。11、人生的某些障碍，你是逃不掉的。与其费尽周折绕过去，48海口海德路海织小区地块

市场调研及可行性分析报告海南昊谷房地产顾问有限公司海口海德路海织小区地块

市场调研及可行性分析报告海南昊谷房地49报告提纲STRUCTURE1项目本体介绍2项目周边环境分析3海口市房产市场分析4项目周边小区分析5项目可行性建议报告提纲STRUCTURE1项目本体介绍2项目周边环境分析350项目本体条件分析海南昊谷房地产顾问有限公司项目本体条件分析海南昊谷房地产顾问有限公司51本地块位于龙华区海德路6号，属于龙昆南商圈，小区规划用地面积：26223.55平方米，约40亩，容积率3.27，总建筑面积：约85747.88平方米，建筑密度：16.2%。区位条件本案本地块位于龙华区海德路6号，属于龙昆南商圈，小52项目周边环境分析海南昊谷房地产顾问有限公司项目周边环境分析海南昊谷房地产顾问有限公司53道路：龙昆南路、海德路、南沙路；公交：18192333424849路；大学：海南师范大学中小学：海南银行学校昌茂花园学校、海南交通学校、海南中学幼儿园：昌茂花园幼稚园海口市龙华区中心幼稚园、现代幼儿园购物：春源购物广场、昌茂仁友超市、龙昆南路集贸市场、坡博菜市场。银行：光大银行、工商银行、中国银行、邮政储蓄医院：海口市人民医院、社区医疗站、妇幼保健站生活娱乐：茶室、咖啡厅、歌舞厅、足疗会所、健身房等休闲场所

道路：龙昆南路、海德路、南沙路；54盘点地块规模较小，但交通要道龙昆南路、海德路和南沙路形成的“金三角”效应削弱了规模劣势基本无自然景观资源城市核心，周边配套设施资源完善规模自然资源配套设施多路公交线路直达本案，交通十分便利交通条件区域认知区域认知度较高，周边的海南师范大学使得本项目属于海南教育名校区域地块周边的大规模竞争楼盘多且产品档次偏高盘点地块规模较小，但交通要道龙昆南路、海德路和南沙路形成的“55海口市房产市场分析海南昊谷房地产顾问有限公司海口市房产市场分析海南昊谷房地产顾问有限公司56城阳板块2010年全年，海口商品房市场供应量为262.14万平方米，成交量为266.44万平方米，成交均价约为7959.53元/平方米，整体市场供求比约为1：1.02，呈基本平稳态势。

从上图可以看出，受海南国际旅游岛建设获批影响，海口今年第一、二季度房地产市场火热，房屋销售量齐升并创下历史新高。而海口房地产投资延续以往比较平稳的增长势态，市场销售以消化存量为主。进入第三季度后，随着存量的逐渐消化，商品房供应量增大，商品房成交量却急剧下降，市场明显呈供大于求状态，但是其成交均价却稍有上涨。城阳板块2010年全年，海口商品房市场供应量为572011年第四周海口商品房交易分析简报如下（2月21日——2月27日）：市场综述

这周海口楼市签约套数环比上涨58%，签约均价与上周基本持平，2月份的均价走势整体的走势是先扬后抑的走势，这周“海口限购令细则”正式出台，原则上对已拥有1套住房的海口市户籍居民家庭、能提供海口市1年以上(含1年)纳税证明或社保证明的非海口市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的海口市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非海口市户籍居民家庭、无法提供1年以上(含1年)纳税证明或社保证明的非海口市居民家庭，暂停其在海口市购房。海口限购令细则调控的正式宣布，对海口楼市的影响还是非常大的，和广州出台的温柔限购政策相比，海口的限购令细则，对外地购房者来说，限购几乎等于禁购。从1月底开始的高签约率，可以说是外地购房者对限购令的提前预判，提前入市购买的结果。地产海南的记者也从这段时间的市场成交数据分析中发现，本地的刚性需求购房者也占了一大部分，主要成交价位区间为5千元/㎡-7千元/㎡。2011年第四周海口商品房交易分析简报如下（2月21日——2582011年2月第四周海口商品房整体成交情况据南海网—地产海南数据监控中心的统计数据显示,2月第四周海口全市商品房签约1930套，环比上涨58%；成交面积199985.36平方米，环比上涨68%；签约住宅均价9966.7元/平米，相比上周均价环比上涨3%。2011年2月第四周海口商品房整体成交情况592011年2月第四周，海口商品房签约套数及住宅签约均价走势图2011年2月第四周，海口商品房签约套数及住宅签约均价走势图60海口四大片区2月第四周成交数据

海口四大片区2月第四周成交数据61

2011年3月第1周海口商品房整体成交情况

自2月28日海口正式实施“限购令”后，海口楼房交易量明显大幅减少。海口多家楼盘交易量较“限购令”实施前有下跌，前来咨询的客户量大幅下滑，但海口楼盘的售价并未明显降低。据南海网—地产海南数据监控中心的统计数据显示,3月第1周海口全市商品房签约291套，环比下跌-84.9%；成交面积34141.84平方米，环比下跌-82.9%；签约住宅均价9966.7元/平米，相比上周均价环比上涨0.6%。2011年3月第1周海口市商品房整体成交情况区域签约套数环比成交均价

(元/㎡)环比签约面积

（平方米）环比海口291-84.9%10027.40.6%34141.84-82.9%2011年3月第1周海口商品房整体成交情况2011年3月622011年3月第1周，海口商品房签约套数及住宅签约均价走势图

2011年3月第1周，海口商品房签约套数及住宅签约均价走势图63海口四大片区三月第一周成交数据

海口四大片区三月第一周成交数据64项目周边小区分析海南昊谷房地产顾问有限公司项目周边小区分析海南昊谷房地产顾问有限公司65位于海口市海德路上，距城市主干道龙昆南路（正扩建成为海口市最繁华的迎宾大道）约120米；耀江花园总平面呈“长方形”布局，占地面积96.6亩；共有住宅楼11栋，12万余方，车位约900个，配比接近1:1。抗震设防烈度相当于8.5度，是海口目前严格按照国家设防烈度建造的大型社区之一。每栋下设有3.9米架空层，配有大型主题绿化公园，多功能会馆，豪华游泳池，温泉泡池，绿化率45%。自有品牌矿泉水入户；前六幢以41-69平方米中小户型为主，后五幢以118-370平方米中、大户型为主，沿街5000方商铺作为小区配套，让你充分感受购物的便利。耀江花园位于海口市海德路上，距城市主干道龙昆南路（正扩建成为海口市最66现代花园现代花园现在推出现代城，是现代花园三期升级版产品，位于海口市海德路6号。项目有28-30层高层住宅，总占地面积143603.84㎡，总建筑面积402599.93㎡，总户数2556户，车位2304个，绿化率高达42.5%。现代城主体封顶，正做外立面，全款98折，按揭99折，最低价11500元/平方米户型以105.57三房——168.77四房为主现代花园现代花园现在推出现代城，是现代花园三期升级版产品，67铂领公馆位于昌茂润德广场A区，海德路口与龙昆南铺路交汇处，总用地面积7490.713㎡，地上建筑面积23042.48㎡，地下建筑面积2957.31㎡，建筑占地面积2957.31㎡，容积率3.07㎡，建筑密度39.48%，绿地率30%。商业部分约3.8万平方米，住宅部分约2万平方米，配备350个停车位。主力户型为98平方米和141平方米，98平方米为两室两厅两阳台，141平方米为三室两厅两阳台。目前住宅仅剩2套，98平米和141平米各一套，售价约9700元/平方米，商铺一层销售完毕，但2-4层仍未销售完成，主要由于面积过大，曾考虑过做大型超市或商场，但由于租金过低，投资回报率无法满足购买客户的需要而放弃此方案。昌茂铂领公寓铂领公馆位于昌茂润德广场A区，海德路口与龙昆南铺路交汇处，昌68项目可行性建议69海南昊谷房地产顾问有限公司项目可行性建议21海南昊谷房地产顾问有限公司69项目可行性分析项目机遇——因周边竞争项目基本没有，二手房交易税收较大。本项目销售难度较小；新政出台，投资型客户减少，刚性需求客户量逐渐增大；刚性需求客户对沿海要求不高，而地理位置优越，周边配套完善，更可以此吸引一大批刚性需求客户；项目体量不大，销售周期短，客户购房时间点集中，结合我司行销方法，容易造成哄抢效应。项目可行性分析项目机遇——70项目可行性分析项目风险——周边小区品质较高，特别是在产品园林绿化方面，而本案受体量限制，很难打造出强有力的园林景观效果；限购令要求客户能提供海口市1年以上(含1年)纳税证明或社保证明，大大的提高了购房门槛，严重缩小了客户体量；本案需预留部分房源作为海织小区原居民还建房，该小区居民素质参差不齐，影响小区整体品质。项目可行性分析项目风险——71目标客户群分析：根据目前海南省对购房客户的政策控制我们可知本案的目标客户群为：年龄25-35岁的中青年，多为政府公务员、事业单位、房地产、金融等新兴支柱行业的骨干职员或中低层管理干部”。同时以周边企业职工、个体经营者和投资客户作为有效补充。

目标客户群的心态和对房屋的要求为：目标客户正在逐步成长为各支柱行业的中坚力量，在事业上具有较大的上升空间和进取心，他们正处于事业的奋斗阶段，倾向于将资金投入到自己的事业当中。目标客户群在意住宅的私密性、项目周边环境、小区内部景观、户型结构和功能设置的合理性、项目质感、项目品牌等因素。目标客户购买的目的不只是寻求一个过渡居所，而是寻求一个在较长时间内都可以满足他们使用功能的住所，因此在购买决策时会带有一定的前瞻性。目标客户群分析：72项目总体定位一：象牙塔旁的学府文邸以海南师范大学为依托，突出小区文化氛围，避免和周边小区的高绿化率竞争；户型以80-110平方米中小户型为主，以此减少购买压力，提高购买群体；项目总体定位一：象牙塔旁的学府文邸73项目总体定位二：专属你的BLOG社区√以目前急需购房的刚性需求年轻人为目标群体，打造个性化的青年社区；BLOG（博客）目前最流行的网络活动之一，代表了年轻、时尚、潮流，更贴切本案；推出LOFT精装小户型，满足投资者需求。项目总体定位二：专属你的BLOG社区√74项目核心竞争力总价竞争优势（产品性价比）

高端公寓物业的品牌形象区域内中高档次住宅社区核心商业区居家的便利性中青年紧凑居家产品核心竞争力项目核心竞争力总价竞争优势高端公寓物业区域内中核心商业区中青75项目产品细节建议楼体建议：我司建议本项目采用现代简约的建筑风格，通过直线条、大幅玻璃等元素来突出项目的现代感、挺拔感和质感。外立面采用咖啡色外墙砖加黑灰色亚光石材及白色防水涂料，以深浅搭配的反差型色调形成与其他小区楼体外立面显著的不同，吸引客户目光；沿海德路旁设计两层商业临街铺位，建议一二层搭配，面积两层共计约180平方米；底层采用挑空层设计，有效的防潮，并成为自行车、电动车停放点。项目产品细节建议楼体建议：76项目产品细节建议户型建议：通过赠送使用面积提高产品性价比：目前市场上赠送使用面积的通常作法有赠送2.2m以下功能空间和赠送阳台性质的使用空间（仅计算半面积），本项目可以通过赠送内阳台使用空间来提高产品性价比，从右图可以看出，我司建议本项目在主卧赠送该使用空间，且面积相对较小，4-5㎡左右就已足够，如果面积过大或者在客厅及餐厅采用2.2m以下层高设计会对居住空间产生较强的压抑感，从而影响项目品质。另外，上图赠送空间为条形，不利于使用，建议本项目2.2m以下赠送空间采用正方形设计，通过层高的变化使主卧增加一个相对独立的功能空间，可以根据客户喜好进行自由发挥，例如设计成茶室、工作室等。注：上图红色阴影部分为层高低于2.2m的赠送空间项目产品细节建议户型建议：注：上图红色阴影部分为层高低于2.77项目产品细节建议户型建议：赠送半面积的廊院设计空中廊院：如右图所示，空中廊院即半开敞式的功能空间，在销售时仅计算一半的建筑面积。在销售完毕后，客户可以通过其自身的个性化需求将其改装为书房、花园、儿童房或客房，使用功能非常灵活。由于在两房中采用廊院设计将其使用功能提升至三房，产品性价比极高，但需要注意的是多数客户有将此空间改为次卧的可能，因此该种户型采用两卫设计是非常必需的。空中廊院项目产品细节建议户型建议：空中78项目产品细节建议户型空间结构的变化：目前市场上中小户型的户型空间结构通常为平层，通过改变常规户型空间结构的作法可以在本项目产品设计中加以考虑，可考虑在沿街位置设置为50平方米5米以上挑空的LOFT户型。全跃层一房设计:如下图所示，该户型最大的设计创新在于将小面积功能空间立体化，同时由于单层面积较小，如果做传统意义的夹层会有存在较强的压制感，因此为进一步提升居住的舒适度和项目品质感，客厅挑空是必须的，尽管会带来一定的成本增加，但其售价水平和销售速度也会得到相应提升。户型建议：项目产品细节建议户型空间结构的变化：全跃层一房设计:户型建议79项目产品细节建议户型建议：适当提高公共部位的装修及用材标准：本项目在成本可控的情况下可以通过设置入户大堂、提高公共部位装修标准及项目用材（例如电梯、玻璃、门窗）标准等作法来体现项目品质。项目产品细节建议户型建议：80项目产品细节建议户型建议：架空层的主要作用是连接户外空间与户内空间的平台，我司认为除去层高等硬件因素外，更重要的是架空层的利用和氛围的营造。我司建议提高架空层的利用率和整体氛围是本项目在架空层上的重要突破点。

项目产品细节建议户型建议：81项目产品细节建议户型建议：我司建议本项目高层采用局部架空，架空高度分为6米层高和3米层高两个部分，在主要入户空间和门厅相连部分两层架空即6米层高，其余部分采用3米架空。整个架空层包括大厅和室外空间两个部分，大厅主要以休息为主，室外空间主要作用是将小区园林景观的视野引入架空层，因此室外空间必须保持较强的通透性，同时可设置部分休闲设施，例如棋牌桌、小型儿童游乐设施、乒乓球台等设施。项目产品细节建议户型建议：82项目产品细节建议户型建议：项目户型设计特色小结：本项目采用的主要特色为增加功能空间，改变某些户型惯用的设计方式，同时通过赠送来提升项目的性价比和产品竞争力。本项目建议的一室跃层空间、廊院空间及赠送的2.2m以下功能空间相对于市场而言都具有较强的个性化，这完全符合本项目“个性化”的形象定位。在后期营销过程中还可以对上述特色空间加以充分发挥，例如可以为其命名为“BLOG”空间以呼应项目形象定位,可以通过举行“BLOG”空间创意设计大赛来突出项目的个性化特征。项目产品细节建议户型建议：83项目产品细节建议户型配比建议面积套数比例80-110m225730%40-60m268640%50m2(LOFT)34220%120-130m26810%项目产品细节建议户型配比建议面积套数比例80-110m22584项目产品细节建议综合规划布局建议：为了有效降低项目建筑密度，同时增大楼间距以达到视野开阔的效果，我司建议本项目在规划局部上采用全高层围合布局，在增加楼间距的同时可以使项目内部景观相对较为独立，通过形成内部景观氛围在一定程度上规避周边环境带来的不利影响；为了和安置房区分开，建议本案将安置房集中统一放置，利用园林景观设计划分为沿街LOFT、小区内高层住宅和安置房三个独立组团。我司建议LOFT全跃层公寓采用独栋布局，且临海德路放置，以增强项目内部产品的差异化和突出项目的特色化；其余户型根据总价原则进行排布，总价越高户型排布在景观视野越好的朝向上，小面积一房及两房主要布置在景观视野较差的朝向上，而中大面积两房和三房的主要布置在中庭景观视野较好的朝向上，但同时应注意使中大户型避免西晒。项目产品细节建议综合规划布局建议：我司建议LOFT全跃层公85项目产品细节建议建筑规划布局时对建筑物退线的考虑：本项目地块两侧局部环境较为杂乱，为减少周边杂乱环境对住宅的噪音、粉尘污染及视觉污染，建议建筑物退线在满足控规的基础上加大退线距离，使临市政道路及周边环境较差的部分住宅景观和环境有较大的提升，同时对于增强项目均好性和整体品质也具有重要的作用。项目产品细节建议建筑规划布局时对建筑物退线的考虑：86项目产品细节建议小区入口及入口广场设置建议小区入口设置建议：为了充分地体现项目“以人为本”的设计理念，建议将各组团人行入口和车行入口单独设置，这样可以最大限度地减少车流和人流之间的不利影响，同时也使社区安全性得到更加充分地保证。小区入口广场设置建议：由于本项目面对的目标客户主要为以企业白领为代表的中青年人群，他们对于项目品质感的要求较高，同时崇尚时尚和潮流。因此我司认为一个开阔的入口广场是彰显项目品质最为有利的工具之一。我司建议在设置一个入口广场，可以用喷泉、水景、商业街区、轮滑极限运动设施等时尚元素加以搭配，突出项目的品质和品味感。

项目产品细节建议小区入口及入口广场设置建议87项目产品细节建议交通系统设计建议

：车行道：基于项目规模和特性，建议在小区内设置一条车行环道即可，在一定程度上实现局部人车分流。在满足小区内行车要求的情况下尽量减少车行道路的路径长度和路面宽度，避免车行道过硬的形象给整体园林景观和小区生活氛围带来伤害；根据本次调研发现，目前区域内主要项目的小区车行道路全为沥青路面，因此结合项目定位及沥青路面防噪、防尘等众多优势，建议本项目车行道全部采用沥青路面。消防车道：为了增加小区的居住氛围和提升园林景观，建议将各组团内部的消防道全部设置为“隐性消防车道”，即将消防车道全部做成尺度宜人的步行道路或者用草坪等绿化方式加以处理，只需要满足在发生火灾的特殊情况下消防车可以在该步行道路或草坪绿化上行驶即可；

步行道路：即小区内人行道路，通常采用硬质铺装处理；无障碍通道：为了充分体现项目以人为本的规划设计理念，设计时要注意采用无障碍的设计，注重老、弱、病、残的需要，在设计时考虑设计盲道、斜坡轮椅道等。停车系统：结合项目定位，为提高居住品质，我司建议本项目主要采用地下集中车库，可考虑部分露天车库以满足访客的临时停车需求。结合项目地形，我司建议在地形允许的情况下可考虑部分楼栋采用车库直接入户的作法，进一步体现项目的人文关怀和以人为本的设计理念。结合区域内同类项目的车位设置比例及本项目目标客户的背景特征，我司认为本项目住宅部分车位配比只需要满足地方政府相关规范即可。项目产品细节建议交通系统设计建议：步行道路：即小区内人行道88项目产品细节建议园林景观总体设计建议：本项目占地面积小，且周边均为高层建筑，为避免周围高层建筑在视觉上对中庭产生较强的压迫感，建议本项目园林景观以采用高大乔木为主，同时辅以少量低矮灌木和草地，以增强小区园林景观的层次感。从园林景观的发展趋势来看，通过将某一树种集中的方式产生强大的视觉冲击感的作法已经越来越受到消费者的认可，建议本项目在树种分布时可以将某一树种集中以“树阵”方式布局，例如“银杏树阵”“樱花树阵”“榉树树阵”等，通过有张有弛的手法使园林景观的视觉效果能够得以体现。项目产品细节建议园林景观总体设计建议：89项目产品细节建议水景设计建议：结合项目地形资源和客户需求特征，我司建议可采取三级台地水景设计，同时将水景资源作为本项目园林景观的主题贯穿小区，建议将小区游泳池布置在小区内最高一级台地上面，通过依次下落的台地，使游泳池流出的水系向下分散，同时在各级台地上向横向扩张，形成中轴线上的集中水景与楼与楼之间小水景的对比和呼应。在溪流的处理上要考虑更多的情趣性，可以考虑放养一些鱼类和植物，水体不宜过大，水岸采用规则的石材处理，体现品质感；结合一些都市化的情趣雕塑和水体及树阵相结合，使之可以和谐搭配。园林的营造中要考虑夜间效果，使用一些不同光源的灯光，营造多彩绚丽的园林效果。

项目产品细节建议水景设计建议：90项目产品细节建议智能化配置建议：本项目定位为中青年紧凑居家产品，结合目标客户的需求特征及同类项目的智能化配备标准，我司认为本项目没有必要在智能化上投入太多，只需配备一些常用的实用性强的智能化配置即可。同时由于本项目市场形象定位为“专属你的BLOG社区”，因此建议可以考虑在社区网络智能化配置上进行适当强化，从产品上对项目市场形象进行一定的诠释。

类别功能是否配置物业管理及安全设施小区管理中心需要小区公共安全防范闭路电视监控需要电子巡更系统需要防灾及应急联动不需要小区停车场管理需要三表计量（IC卡或远传）需要机电设备监控给排水、变配电集中监控不需要电梯、监控需要区域照明自动控制需要小区电子广告牌需要信息通讯服务与管理小区信息服务平台不需要小区综合信息管理需要综合通信网络不需要小区局域网需要住宅智能化家庭保安报警需要防火、防煤气泄露报警需要紧急求助报警需要家庭电器自动化控制音频不需要视频不需要数据不需要家庭通信总线接口需要项目产品细节建议智能化配置建议：类别功能是否配置物业管理及91项目产品细节建议物业管理建议：A、基本服务类公共部位清洁服务（注意对垃圾的分类处理）；社区保安及公共秩序的维持；社区设施、设备的维护及保养；B、特色服务内容提供附设居家服务。协助各业主有关各项公共事务之申请手续的办理。提供紧急医疗服务定期提供免费基本健康检查服务C、特约服务类钟点工家庭清洁服务幼儿托管服务送餐服务房屋中介服务提供超市购物代理服务水电气费等代理缴费服务项目产品细节建议物业管理建议：92项目产品细节建议商业服务类配套建议：建议本项目商业发展为社区配套型商业，以服务本项目及周边项目的居民。基于对项目地块商业价值的判断，我司认为本项目配套商业体量控制在5000㎡左右较为适宜，主要业态包括社区便利店、餐饮、娱乐和休闲等，在业态规划上应注意避免大型零售等。我司建议项目商业布置在临海德路旁和入口广场处，可以充分借助人流对项目配套商业的支撑。项目产品细节建议商业服务类配套建议：93项