沈阳某酒店式公寓项目提案

沈阳酒店式公寓市场情况2005年1月11日1课程目的对沈阳宏观经济发展促进房地发的增长沈阳房地产市场的供需我们如何解释房地产有关的政策法规分析沈阳酒店式公寓的现状2积极与消极接这边哦！有位秀才第三次进京赶考，住在一个经常住的店里。考试前两天他做了三个梦，第一个梦是梦到自己在墙上种白菜，第二个梦是下雨天，他戴了斗笠还打伞，第三个梦是梦到跟心爱的表妹脱光了衣服躺在一起，但是背靠着这三个梦似乎有些深意，秀才第二天就赶紧去找算命的解梦。算命的一听，连拍大腿说：“你还是回家吧。你想想，高墙上种菜不是白费劲吗？戴斗笠打雨伞不是多此一举吗？跟表妹都脱光了躺在一张床上了，却背靠背，不是没戏吗？”秀才一听，心灰意冷，回店收拾包袱准备回家。店老板非常奇怪，问：“不是明天才考试吗，今天你怎么就回乡了？”秀才如此这般说了一番，店老板乐了：“哟，我也会解梦的。我倒觉得，你这次一定要留下来。你想想，墙上种菜不是高种吗？戴斗笠打伞不是说明你这次有备无患吗？跟你表妹脱光了背靠靠躺在床上，不是说明你翻身的时候就要到了吗？”秀才一听，更有道理，于是精神振奋地参加考试，居然中了个探花。进京赶考接这边哦！3１、对沈阳宏观经济发展促进房地发的增长

沈阳GDP经济总量8年来平均增长速度为11.3%，除99年外，其余各年增长速度均在10%以上，02、03年涨幅明显，均超过了13%

4沈阳市99-2003年平均三产构成比例为6.2：45.0：49.8，第三产业比重缓慢增加，但2003年出现回落趋势。１、对沈阳宏观经济发展促进房地发的增长

5宏观经济环境——产业结构——工业经济１、对沈阳宏观经济发展促进房地发的增长

Ａ、随着国家对“振兴东北老工业基地”的策略布局以及“东北振兴，沈阳先行”的政策导向的展开，今年工业成为拉动沈阳经济发展的龙头。工业对经济增长的贡献率达到64.4％，拉动GDP增长8.9个百分点，创下全市近10年来工业发展的最好水平。由于工业的高速增长，使第二产业自1995年以来首次超过第三产业，占GDP的47.7％。工业开始强力拉动沈阳经济发展。Ｂ、工业经济支柱产业重点发展汽车及零部件、装备制造、电子信息、医药化工、食品饮料等，形成了集聚效应，有力地拉动了全市工业经济的快速增长。五大支柱产业全年合计完成产值980亿元，生产总量占全市规模以上工业的78.4％，对全市工业增长的贡献率达到86.6％，拉动全市工业增长27.3个百分点。Ｃ、2004年一季度累计实现工业总产值274.8亿元，比去年同期增长29.1%。6宏观经济环境——产业结构——第三产业1999-2003年沈阳第三产业行业构成GDP指标１、对沈阳宏观经济发展促进房地发的增长

71999-2003.11月年沈阳居民人均可支配收入与消费性支出1787.72308.804年1季度6060.06074.45515.15103.04652.2人均消费性支出7253.07050.296386.095850.55364.3人均可支配收入20032002200120001999１、对沈阳宏观经济发展促进房地发的增长

未来6年沈阳房地产市场发展空间预测沈阳市政府工作报告指出，至2010年人均居住面积达35㎡,以城市居住人口496万人,03年人均居住面积14.9㎡计算，6年平均年需求量约为396万㎡。现沈阳人均居住面积为２０．１２平方米，与大连人均３５平方米至少还有十年的路要走8房地产开发完成投资额１、对沈阳宏观经济发展促进房地发的增长

沈阳市房地产市场从1998年进入新一轮成长周期以来，开发投资一直保持稳定、快速增长态势。1998-2001年四年年均增长率为29%，进入2002、2003年增速明显加快，两年投资额较上年增长率分别为49%和53%，2003年实现房地产开发完成投资177亿元。04年一季度房地产开发完成投资额11.4亿元，比上年同期增长81.9%。其中住宅8.4亿元，比上年同期增长63.4个百分点；商业营业用房2.3亿元。

9施工面积房屋和住宅施工面积自1998年进入新一轮成长周期以来，一直保持持续稳步增长。住宅施工面积1998-2001年四年年均增长率为23%，进入2002、2003年增速明显加快，两年的平均增速为41%，2003年住宅施工面积为1401万平方米。04年一季度房屋施工面积489.8万平方米，同比增长51.2个百分点；其中住宅施工面积369.4万平方米，比去年同期增长43.1个百分点。受我市拆迁政策变化的影响，新开工面积54.6万平方米，同比下降12.7%，其中新开工商品住宅44.2万平方米，同比下降16.1%。2、沈阳房地产市场的供需10竣工面积2、沈阳房地产市场的供需房屋和住宅竣工面积自1998年进入新一轮成长周期以来，一直保持持续稳步增长。住宅竣工面积1998-2002年五年年均增长率为11%，2003年增速明显加快，较上年增长57%，竣工量达494万平方米。04年一季度竣工房屋面积6.0万平方米，均为商业营业用房，比去年同期增长了69.9%。11销售面积2、沈阳房地产市场的供需商品房销售面积1998-2000年三年间保持稳步增长，三年年均增长率为29%。2001、2002年销售面积较2000年小幅下降，下降幅度分别为8.5%和2.4%。进入2003年，销售面积大幅回升，较2002年增长58%，销售面积达524万平方米。04年一季度商品房实际销售面积36万平方米，同比增长68.5%。其中住宅销售32.4万平方米，比去年增长了71.3个百分点。12销售额2、沈阳房地产市场的供需商品房销售额与销售面积保持同步变化趋势，1998-2000年三年间保持快速增长，三年年均增长率为48%。2001、2002年销售面积较2000年小幅下降，下降幅度分别为9.1%和0.2%。进入2003年，销售额大幅回升，较2002年增长68%，销售额达94.7亿元。04年一季度商品房实际销售额11.2亿元，比去年同期增长了94.2%。其中住宅销售额9.9亿元，比去年同期增长102%。13销售单价2、沈阳房地产市场的供需从商品房销售单价上看，1998-1999年是进入新一轮成长周期后商品房售价高速增长的年份，较上年的增长比分别为34.5%和16%；而从1999年至2002年四年间房价基本保持稳定，略有波动；进入2003年房价较上年有小幅增长，增长率为6.4%，销售均价价达到2914元/平方米。143、我们如何解释房地产有关的政策法规法规影响银企拍地前合作，要求资本金达30%。2003年6月，央行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》121前期程序复杂化，抬高放贷门槛。面临资金压力。信托成为房地产业的新兴融资热点，保证30%的资本金。成为依赖银行贷款存活企业的救命稻草。土地价格上扬。182003年8月31日，国务院发布《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》肯定成绩，问题是靠提高市场化程度解决。2003年11月《关于进一步采取措施落实严格保护耕地制度的通知》国有土地并非无限度扩张，变为有限。153、我们如何解释房地产有关的政策法规《沈阳市土地储备办法》自2004年4月1日起执行招标/拍卖/挂牌取得土地，规范市场《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》自2004年5月1日起正式执行不得强迁，有偿补偿，保证百姓利益2004年6月15日国务院下发“关于纠纷集中地区一律停止拆迁”的通知危房改造/经济适用房/廉租房除外；补偿金到位进一步制定/完善拆迁政策法规影响资金门槛提高，小开发公司逐渐出局开发成本提高，限制发展浪费时间，错过市场机会完善拆迁法制，开发商受保护71协议出让土地被禁止公平竞争开始在起跑线上1604年以前上市的商住项目项目名称所属商圈上市时间入住时间供应量消化量消化率天阔华城中街商圈2001200222792平22792平100％云顶大厦三好街专业市场2002.92003.1126692平8007平30％艾特国际公寓三好街专业市场2003.62004.88484平5939平70％金园大厦房地产大厦2003.82004.230156平27140平90％荣达国际大厦铁西九路家俱市场2003.102004.916440平9042平55％万众家园北站商圈2003末2004.79450平1890平20％金科大厦三好街专业市场2003末2004.76720平600平9%04年即将上市的新品项目项目名称所属商圈上市时间供应量中雁集团青年大街南段2004.925000平昌鑫地产青年大街南段2004.8－－－－汇宝新天地国际公寓市府广场2004年6月中旬46000平沈阳银河国际大厦北站商务区2004年下半年25000平附表（一）4、分析沈阳酒店式公寓的现状17184、分析沈阳酒店式公寓的现状19价格特点：2003年整体商住市场的销售均价为4960元/平。其中艾特国际公寓的售价最高，为5700元/平，荣达国际大厦的售价最低，为4200元/平。从价格的分布上看，青年大街文化路、五里河周围仍是高价商住楼集中的区域，而且极具升值的空间，吸引了较多投资者的关注。其次，北站、市府广场商圈属于中高档商住产品的聚集地。再次，由于商住产品在铁西区刚刚起步，所以价格低于其他区域。青年大街北站金融商贸区与市府广场

5500左右市府大路九路商圈铁百商圈4200-4500元文化路、三好街、五里河5000元以上胜利大街建设大路4、分析沈阳酒店式公寓的现状20结合沈阳情况，酒店式公寓可定义应该是位于或将来位于大型商圈内,统一的装修风格,配置全套高标准硬件设施和酒店服务系统,聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司,并由其统一经营和管理的产权式公寓（或酒店），区别于纯酒店单间公寓，酒店式公寓的购买者大多出于投资角度考虑。

纯正的酒店式公寓一般具有如下特点：1、位于城市商业、商务中心，区域基础设施特别是商务配套设施完善，档次较高，紧邻城市主要交通线，交通便利而通畅。2、公寓的面积较为经济但大于酒店客房的面积，室内功能完善并提供居家生活所需的厨卫、家具、各类布艺等多种设备与生活物件，装修标准与同类酒店相当。3、项目的配套设施更加完善，档次也较高，如提供国际标准的健身室、SPA室等。4、由专业的酒店管理公司管理或提供顾问服务，以保证服务水准。借鉴高星级酒店规范的服务程序，提供点菜、送洗衣物、打扫房间、电话服务等，同时更加注重满足客户的特殊服务要求，如提供厨师上门服务、导购导游服务等，真正做到在硬件上不低于酒店，在服务上比酒店更胜一筹。5、项目要具有一定的规模。6、租金比普通公寓高20-30%左右，但略低于同档酒店价格。4、分析沈阳酒店式公寓的现状21酒店式公寓在沈阳的发展状态：2002年9月，沈阳的第一个酒店式公寓———“当代程式”超小户型酒店式公寓在沈阳上市，超小户型、酒店式公寓两大特点的结合使“当代程式”一度成为沈阳房地产市场关注的焦点，但由于资金运作上的问题，“第一个”并没有让这个全新的商业地产形式大放异彩。2003年，沈阳狭义层面的酒店式公寓只有五家：五里河大厦、金茂国际公寓、腾龙国际公寓、皇城酒店公寓和博润国际大厦（产权式酒店）。五里河大厦、博润国际大厦属于自建型物业，金茂国际公寓、皇城酒店公寓、腾龙国际公寓均属改建而成。2003年酒店式公寓的热销，为2004年更多高标准的酒店式公寓推出打下了坚实的基础，几年的市场培育，各种住宅业态在沈阳均有显现，随着中央在2003年提出振兴东北老工业基地，沈阳将进一步发展成为东北的经济、政治、文化中心，更多的国内外高级商务人士将来到沈阳投资兴业，这给酒店式公寓提供全新的市场发展空间。市场对于消费者的引导力加强，酒店式公寓作为新的投资方式会让更多的消费者有选择的接受。4、分析沈阳酒店式公寓的现状22分布特点：沈阳酒店式公寓目前主要集中在被称为沈阳第二使馆区的五里河、中街及太原街商圈、沈阳金廊、北站金融区的核心地带。2004年沈阳将会有15-17家酒店式公寓面市和销售，主要分布在金廊沿线（６家）、北站商圈（4-5家）、中街（１家）、太原街（3-4家）、西塔地区（１家）、铁百商圈（１家）。随着五里河、北站及金廊沿线商务氛围不断增强，会逐渐削弱和平大街沿线作为沈阳主要商务区的地位。供销特点：目前在售的商住产品基本为03年末到04年初上市，总量为16.12万平，截止到04年5月底，消化量12.2万平，消化率75％，平均月消化1.77万平，单个项目消化量为1.53万平。04年下半年又将是一个上市的高峰，将会有近30万平左右的新酒店式公寓陆续上市。2004年市场的供应量与需求量将同步增大，供应量增大导致楼盘竞争激烈，各酒店式公寓的地理位置和产品的性价比将成为决定项目销售成功的最重要条件，争夺投资型客户成为今年营销推广的重点。4、分析沈阳酒店式公寓的现状23青年大街市府大路大西路十一纬路中华路和平大街北京街北站路青年大街南段青年大街与大西路交汇处北站金融商务区与市府广场太原街商圈中街商圈4、分析沈阳酒店式公寓的现状24分区域的供需特点：1、泛五里河区域：沈阳五里河大厦目前占有这一区域最大供应份额。其酒店式公寓建筑面积在６万平方米左右，已上市3万，销售前景普遍看好。2004年下半年文化路以南将涌现17.1万平的酒店式公寓项目（昌鑫地产、中雁集团、中国女人街、银基地王国际花园）但与华新国际相比在名气和影响力上都略现逊色。2、中街商圈：此区域仅金茂国际商务公寓一家，总供应面积约２万平方米，共380套，是沈阳市最纯正的酒店式公寓产品，销售态势良好。2004年8月鹏利广场也将推出20000平的酒店式公寓产品。3、太原街商圈：目前供应量7.5万平，已为现房的仅腾龙国际商务公寓，建筑面积1.6万平方米，258套。另外南站二洞桥附近的另一家酒店式公寓项目博润国际大厦距太原街商圈咫尺之遥，价格优势也吸引了一部分客群。此区域项目较集中，是公寓市场发展最早、较成熟的区域，但2004年下半年新品项目很少，未来供应在1.74万平左右。4、沈阳金廊：随着金廊形象的确立和影响的扩大，对于本地区公寓将产生巨大的需求。预计2004年金廊沿线将云集8.1万平左右的酒店式公寓新品项目，主要集中在大西路、市府广场。5、北站商圈：此区域供应量较集中，2004年下半年会出现6万平左右的酒店式公寓新品，分布上也比较集中，竞争非常激烈。4、分析沈阳酒店式公寓的现状254、分析沈阳酒店式公寓的现状26户型与建筑形式特点从建筑形态上看，主要以高层塔楼为主。从户型设计上看，功能配置趋于完善、合理，40-60平方米的小户型成为投资热点。目标消费群体从购买的目的来看，主要有投资和自用两种类型。由于酒店式公寓的低总、价高租金的特点，通常的租金会比公寓高出20%~30%，投资者在购买群体中占的比重较大，大约占70%以上，这类目标客户关心的是出租率和升值潜力。购买后用来自己居住的大约占购买群体的10%左右，这类客户多是二次、三次置业者，他们购买的动机是为了生活的便利，这部分群体的工作较忙，对生活质量要求较高，经常会有“应酬”，在市内工作、娱乐之余需要另外有一套提供星级酒店式服务的私人空间供其享受生活。此外，自住群体中“金领”也占一定比例，但比重较少。4、分析沈阳酒店式公寓的现状27购买者终端消费者功能可变性专业投资人士在沈阳的海外公司高层管理人员；在沈阳海外社团和驻华使馆的工作人员等；外地来沈投资者及外地企业在沈办事处；中小型公司和私营业主。白领、事业机关、金融、证券从业人员、ＳＯＨＯ一族等收入可观、但无充足时间进行个人理财的人群。投资居住投资、自住皆可4、分析沈阳酒店式公寓的现状28投资的认知:投资回报投资未来投资生活投资事业投资家庭

4、分析沈阳酒店式公寓的现状演义酒店式公寓291、位于商业圈的核心区域，周边拥有集中的中高档休闲娱乐场所。2、公共部分和室内部分交屋标准高。3、公寓的配套设施尽量齐全。无论是其户型格局还是商务配置情况都全面适应居住者的要求，酒店式公寓的餐厅、健身、娱乐场所是必备的，智能化配置一定要到位，实现宽频上网。此外，保洁、保安、电子巡更、烟感监控等软件设施一个也不能少。停车位更是不能缺少的。4、周全的星级商务服务。公寓内应设立大型商务中心，包括订票、订餐、速递等多种服务手段必须一应俱全，还应配备大型会务室、多媒体、演示中心等，以供楼内各界商务人士使用。5、提供完善的租务服务。酒店式公寓的购买者中的主要群体是投资者，他们购买的目的是将房子租出去，这需要开发商为其考虑租务问题，租客能否租用，很大程度上决定于物业管理水平。目前活跃在沈阳的酒店式公寓物业服务市场的公司有香港荣富、戴德梁行等多家品牌物业管理公司。畅销条件4、分析沈阳酒店式公寓的现状30地理位置：中街，是沈阳最重要的两大商业街之一占地面积：1万平米总建筑面积：3.2万平米总供应量：1.9323万平米总消化量：1.5458万平米、消化率80%层数：25层（1-5层商网、配套）每层面积：1120平米户型面积：40-50平225套，50-60平149套，90-100平3套销售均价：7700元/平方米投资收益率：公寓部分为12.2%沈阳金茂国际公寓（2003---）31配套设施：室内台球、乒乓球、健身中心、桑拿浴/娱乐休闲类：棋牌室、大堂吧、水吧、休闲区、多功能会议厅产品定位：四星级酒店式商务公寓；由本地投资客购买，出租给沈河、大东区中外合资企业的外资驻中国代表、高级职员较长期居住(0.5-2年）酒店式公寓出租管理方案：

A、由物业代租，每笔交易1000元成交手续费，月租金3500元/月（100平豪华套房7000元/月）

B、由物业代为经营，以酒店房间形式按天数出租，350元/天，季度结款，利润55分或46分4、分析沈阳酒店式公寓的现状32物业服务——四星级物业定位标准服务房屋建筑主体共用部位（屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间）的维修、养护和管理；大厦内公共设施、设备及场所（地）（消防系统、机电设备、公用照明、保安监控、电梯、走廊、停车场等）的维修、养护和管理；大厦公共环境、房屋建筑物共用部位的清洁卫生，生活垃圾清运的管理；大厦公共秩序，进出人员、车辆的管理；进出大厦车辆停放秩序的管理；配合和协助当地公安机关处理大厦内发生的治安案件（但不含人身、财产保险保管责任）；文娱活动场所的管理；大厦物业档案、资料管理；法规和政策规定由物业管理公司管理的其他事项。专项服务定期举办业主沙龙、联谊等活动（包括足球沙龙、圣诞狂欢等）；按照业主需求提供专业健身指导；协助建立业主健康档案；33管家服务

代订酒店叫醒服务留言服务擦鞋服务代叫出租车行李协助运送代订报纸代寄一般信件代收E-MAIL代收代缴水、电、煤气、电话、有线电视费代订鲜花代订餐代订生日蛋糕24小时服务热线4、分析沈阳酒店式公寓的现状34有偿特约服务家庭日常维修：

强电类维修服务/家用电器类维修/给排水类维修/土木装修类维修家居全套服务：

整理卧室床具/全屋家私抹尘、地面清洗/清洗厨房及餐具用品/清洗卫生间/清倒生活垃圾/洗涤床上用品、衣物等/地毯清洗/木地板打蜡、理石打蜡、抛光/沙发清洗、木沙发护理打蜡/清洁天花板、灯具/空调风口、尘网清洗商务服务类：

代购车、船、飞机票/代发传真、复印、打字/代发E-MAIL/私人会议室/秘书服务/个人保险箱服务/代办旅游服务家政服务类：

车辆清洗/接送客人/代购、代送礼品、鲜花/搬运家私/代请保姆、家教服务/代请钟点工/房屋中介服务/饮用水订、送服务/居家电脑网络维护/居家绿化租摆/代订牛奶/提供居室临时性特约安全护卫尊贵会所VIP：

运动类：室内台球、乒乓球、健身中心、桑拿浴/娱乐休闲类：棋牌室、大堂吧、水吧、休闲区、多功能会议厅35交屋标准公共部分装修标准走廊天棚：石膏