住宅开发项目启动会报告模板

中骏置业**公司**项目启动会报告*年*月*日1目录CONTENTS12产品设计3工程分析4成本分析5项目运营项目策划21项目策划31.1土地价值1.2市场竞争1.3客户需求1.4项目定位1.5商铺策划1.6产品建议1项目策划—土地价值1.1要点：回顾“项目交底会”时的项目概况，并就土地价值进行SWOT分析；参照“土地属性判断简表”的典型特征，判断地块的土地属性；将“投资可研评审”报告中的土地分析部分，以附件形式插入本页，以便查阅回顾;如相较投资评审阶段有进一步更新及补充，须以单独页面说明。SWOT优势(Strength)劣势(Weakness)项目良好的交通通达性周边商贸发达稀缺山景资源地块四面临街，利于商业规划金地品牌地块规模偏小，无大盘优势周边农民房影响项目形象非当前虎门最热片区机会(Opportunities)发挥优势，抢占机会(SO)抓住机会，克服劣势(WO)虎门城市升级品牌开发商自主定价权高铁开通用产品创新、品质、细节、服务等争取高定价，最终获得高收益强化金地品牌形象抢占入市时机，配合虎门城市升级的节奏制定项目开发进度充分发挥地段优势，辐射虎门厚街更广区域商业价值最大化能利用规模优势发展“短平快”项目引进品牌商家，营造街区氛围，结合城市升级，再造一个中心

强化片区前景威胁(Threats)发挥优势，转化威胁(ST)减少劣势，避免威胁(WT)宏观调控的不确定性强化在通货膨胀期住宅的增值保值性强强联合（园林、产品、物管、销售执行），提升项目价值通过前期规划准确定位，确立产品特色1项目策划—市场竞争-全市市场分析（1/5）1.2年度量价走势要点：2008年至今每年末全市年度商品住宅供求存量及成交均价，全市年度商品住宅累计新开工面积；给出城市供需走势等方面的预判及结论。1项目策划—市场竞争-全市市场分析（2/5）1.2要点：过去2个完整年度及当年月度供需成交价走势，图中显示数字；给出分析结论。月度量价走势1项目策划—市场竞争-全市市场分析（3/5）1.2要点：图示上一年度和今年各行政区分别的供应量、成交量和成交价格；给出分析结论。区域结构分析核心区近郊区远郊区1项目策划—市场竞争-全市市场分析（4/5）1.2要点：按面积段分析商品住宅（至少3年）的供应成交结构，以及供求比；可根据城市特点进行面积段划分，注意面积段划分的均衡性。产品结构分析面积年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合计20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累计1.141.051.201.221.481.751.19全市行政区面积段供求比分析1项目策划—市场竞争-全市市场分析（5/5）1.2要点：按总价段分析全市行政区商品住宅（至少3年）的供应成交结构，以及供求比；可根据城市特点进行总价段划分，注意总价段划分的均衡性；如果项目位于某城市的县/县级市，则需对全市及项目所在县市的产品结构进行分析。总价结构分析总价年度100万以下100-120万120-150万150-200万200-250万250万以上合计20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79全市行政区总价段供求比分析1项目策划—市场竞争-区域市场分析（1/5）1.2示例：项目位于东莞市虎门镇，虎门片区市场主要由中心板块、白沙新联板块、威远岛板块组成。要点：根据竞争界定“区域市场”范围，界定的根本原则是根据“竞争范围”，通常为：地理位置相近、客户来源大致相同、产品总价接近；概述区域市场的特征，重点是主要板块的划分及其特点、销售均价等；如有必要，可就每一个板块单独拆分，然后进行深入分析；表现形式，图文并茂，注意在图上标示出主要交通道路。白沙新联板块威远岛板块沿虎门大道、连升路、滨海大道、长德路两侧各1～2个街区的用地范围沿S256省道两侧，北至厚街白濠、南至虎门转盘，包括白沙、新联两个村环整个威远岛，北至十围村、南至下围村西至沙尾村、东至九门寨本案中心板块区域市场界定1项目策划—市场竞争-区域市场分析（2/5）1.2年度量价走势（1/2）要点：“项目所在区域市场”2008年至今商品住宅供求量价，并计算每年的供需比；如果区域市场基本与行政区划分一致，可直接用该行政区的市场数据；给出供需走势等方面的预判及结论。1项目策划—市场竞争-区域市场分析（2/5）1.2年度量价走势（2/2）要点：如果区域市场划分包括多个板块(包括项目所在板块和竞争板块)

，须将各个板块的量价走势分别进行单独分析；2008年至今商品住宅供求量价，并计算每年的供需比，给出供需走势等方面的预判及结论。1项目策划—市场竞争-区域市场分析（3/5）1.2月度量价走势（1/2）要点：“项目所在区域市场”过去两年和今年前几个月商品住宅供求量价；给出供需走势等方面的预判及结论。1项目策划—市场竞争-区域市场分析（3/5）1.2月度量价走势（2/2）要点：项目所在板块和竞争板块过去两年和今年前几个月商品住宅供求量价；给出供需走势等方面的预判及结论。1项目策划—市场竞争-区域市场分析（4/5）1.2产品结构分析项目所在区域各面积段产品供需比面积年度70以下70-9090-120120-144144-180180以上合计20111.321.241.181.621.871.421.3920121.511.221.461.171.502.411.352013(1-7月)0.440.691.000.861.101.280.79累计1.141.051.201.221.481.751.19要点：按面积段分析区域市场内的供应成交结构，以及各面积段的供求比；如果区域市场划分包括多个板块(包括项目所在板块和竞争板块)

，还须将各个板块进行单独分析；可根据具体项目的具体情况进行面积段划分，但要注意划分的区间段相对均匀；供应、成交结构分析的时间跨度不少于2个完整年度；供求对比分析的时间跨度不少于12个月。1项目策划—市场竞争-区域市场分析（5/5）1.2“面积-总价”交叉分析总价面积100万以内100-120万120-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500万以上70㎡以下3672000000070-90㎡2778923000000090-120㎡55498000000120-144㎡014561900000144-180㎡0007631020180㎡以上00012834561202区域“面积-总价”交叉分析（单位：成交套数）要点：以成交套数为统计单位，进行面积-总价的交叉对比分析，总结片区内市场接受的主流产品面阶段、总价段规律；统计时间段，最少为过去12个月；面积段、总价段的划分可根据具体情况进行划分，如对于别墅等高端产品，可提高划分起点，加大划分跨度。1项目策划—市场竞争-竞争分析(1/6)1.2项目分布概览保利罗兰香谷潜在供应在售项目要点：在地图中标示出项目所在区域市场在售和将售项目的位置；如有多个板块，可就各板块分别标示；对于在售项目和将售项目，可用不同颜色标示。示例1项目策划—市场竞争-竞争分析(2/6)1.2未来供应盘点要点：对于上页中所有的项目，分板块统计已推未售、已开盘项目待开发、已成交未开发、待出让地块未来逐年推货量；总结说明：根据存货的总量和每年推货量，给出未来区域市场整体竞争状况的分析结论。商品住宅口径，单位(万㎡)总量已供应已售剩余总存量

(总量-已售)2013年目前至年底预计2014年预计2015年预计2016年预计2017年预计合计供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交供应成交本板块在售项目华厦津典

富力津门湖

境界梅江

海河大观

已成交未开盘地块城投地块

万科地块

新增出让地块陈塘5、6#

陈塘D、E地块

新梅江起步区

板块合计

竞争板块A在售项目

已成交未开盘地块

新增出让地块

板块合计竞争板块B在售项目已成交未开盘地块新增出让地块板块合计所有板块总计1项目策划—市场竞争-竞争分析(3/6)1.2主要竞品初判板块状态项目物业类型容积率总建面产品定位主力户型首开时间2012年销售情况2013年销售情况年销售总套数月均销售套数销售均价年销售总套数月均销售套数销售均价黄林板块在售万科XX高层2.3813万首置\首改74两房/90-120三房2012.8500100960050010010000富力XX高层+洋房2.5727万高层:首置\首改洋房:再改\多改高层:78-120平2-4房洋房:150-180平4-5房2011.9高层:960洋房:180高层:80洋房:15高层:8800洋房:9800高层:1200洋房:240高层:100洋房:20高层:9000洋房:10000未来新推信和XX高层+洋房2.515万首置\首改74两房/88三房/128三房2014.5——————————预计8500XX地块高层3.127万首改\再改195三房/128三房/148四房2014.12——————————未知南城板块在售城投XX高层2.7322万首置\首改74-114平2-3房2012.1075259300240209300恒大XX高层5.246万首置80两房/90-120三房2013.3——————4955511000未来新推XX项目高层9.122.7万再改1\再改2136-158平4+1房2015.5——————————预计10000河西板块在售金科XX洋房2.859.1万再改2\多改150-184平4-5房2010.10180157500300258000纬创XX高层+洋房4.7413万高层:首改\再改1洋房:再改2\多改高层:90-138平3-4房洋房:150-180平4-5房2012.1030107800144128200未来新推河西4#地洋房1.3627万再改2\多改160-194平4-5房2015.3——————————预计8000二级竞品一级竞品要点：填写下表，介绍各项目简况，其中月销售速度应按实际推盘销售期计算；竞品判断不能局限于目前在售项目，应综合区位、规模、物业类型、入市时间等因素，初步确定项目的主要竞品；将竞品进行初步分级，以不同字体颜色标示出一级竞品、二级竞品……，以便下一步对竞品进行深入分析；如地块所在区域有我司项目，则必须将该项目做与重要竞品相同深度的分析。1项目策划—市场竞争-竞争分析(4/6)1.2重点项目—A(1/5项目概况)楼盘名称枫丹丽城开发商大连金广房地产开发有限公司环境设计贝尔高林建筑设计柏涛物业管理大连金广物业有限公司物业费1.6元/平方米·月拿地时间2006上市时间2012.4.21入住时间2013.5.31地理位置甘井子泉水轻轨车站旁精装标准精装修报价5000元/㎡，预估成本1000元/㎡占地面积建筑面积容积率住宅套数商业比例车位数车位比27万㎡34万㎡1.336264%

29000.8:1物业类型17栋5-7层多层、10栋8-12层小高层、14栋15层-19层高层产品相似度□“天”字系□“景”字系☑“四季”系园林特点客户特点客群以甘井子区周边为主，多数为刚需型客户，并以自住型客户为主，外地打工，年轻企业员工较多项目卖点交通便利，区位，商业配套优势1、性价比高。2、容积率较低，舒适性较强。3、近轻轨，交通便利。劣势虽位于轻轨沿线，但周围居住群体较大，交通压力较大。项目规划建筑风格要点：参照下表，填写重点项目的概况信息1项目策划—市场竞争-竞争分析(4/6)1.2重点项目—A(2/5产品结构)要点：参考下表，分析该项目的产品结构，各类产品的供应和销售情况；已售均价，须注明毛坯价格还是精装价格。物业类型面积户型总套数套数占比上市套数已售套数推盘销售率销售速度(套/月)总价(万元)已售均价(元/㎡)剩余套数(总套数-已售)小高90-1002/2/127320.2%27312345.1%3570-808000(毛坯)150105-1103/2/1705.2%703042.9%1285-9040115-1253/2/2846.2%841113.1%2090-11073洋房902/2/11017.5%1016463.4%4080-909000(毛坯)37105-1153/2/119814.6%19813266.7%2290-10066125-1353/2/258042.8%58035360.9%10110-1202271454/2/2483.5%481327.1%2140-16035合计1354100.0%135472653.6%1418500(毛坯)6281项目策划—市场竞争-竞争分析(4/6)1.2重点项目—A(3/5主力户型)75㎡两房两厅一卫，间隔方正实用，阳台面积较大88㎡三房两厅一卫，间隔方正，浪费面积少，干湿功能分区明确要点：分析该项目的主力产品及产品特点。1项目策划—市场竞争-竞争分析(4/6)1.2重点项目—A(4/5销售情况)要点：分析项目开盘至今的月度销售套数、均价走势，重点关注近期的销售变化情况，分析背后的原因；分户型进行详细分析（如能获取相应的市场数据）1项目策划—市场竞争-竞争分析(4/6)1.2重点项目—A(5/5其他)要点：结合项目特点，以及所能获取的资料，可进一步对重点项目溢价原因以及亮点进行分析。如：成交客户分析、产品配置、精装修、会所、学位等……金海怡景花园成交客户以塘厦本地，26-35岁的私企业主、公务员为主，主要看重项目地段、配套。金海·怡景花园1项目策划—市场竞争-竞争分析(5/6)1.2市场落位竞品项目市场落位表总价面积100万以内100-150万150-200万200-250万250-300万300-400万400-500万500-600万600万以上首置(90㎡以下)项目A

首改(90-120㎡)项目A项目B

再改1(120-144㎡)

项目B

再改2(144-180㎡)

项目C项目D

多改(180㎡以上)

项目C项目D要点：在“市场落位表”内将主要竞品逐一落位，分析潜在的市场机会，并确定项目如进入不同细分市场，将直接面临的竞争对手。1项目策划—市场竞争-竞争分析(6/6)1.2优劣势对比要点：从区位、交通等客观因素对本项目及竞争对手进行评分(5分制)，全面而客观地评估本项目于竞品相比的主要优劣势；主要就“难以人为改变”的外在客观要素进行对比，对于高端项目，可增加“私密性”、“容积率”等要素。竞品优劣势对比图1项目策划—市场竞争-市场机会分析1.2

主要竞品供应量需求量市场机会判断首置(90㎡以下)项目A较大，后期供应以此类产品为主市场需求量巨大不具优势，缺乏定价主动权，供应量大，但市场容量大；首改(90-120㎡)项目A/B

很少，短期内为市场空白点因供应不足，需求长期得不到释放，有巨大潜力目前空白的细分市场，可以进入；再改1(120-144㎡)项目B很少(约150套)因供应不足，需求长期得不到释放，有巨大潜力目前空白的细分市场，可以进入；再改2(144-180㎡)项目C/D供应量中；需求量适中；居住品质优于兰亭国际，淘金山该产品线供应量不多，且沙湾价格上具有较大竞争优势；多改(180㎡以上)项目C/D供应量大；较小，长期供过于求；不具优势，没有定价主动权，且供应量大，市场容量小，谨慎进入；要点：根据前述的市场竞争分析，总结各产品线的供应、需求情况，并分析进入各产品线将面临的竞争优劣势；初步判断市场中存在的主要机会；除供求、竞争维度外，必要时还须综合房产政策、经济环境等因素，尤其是对于多改、高端类产品。1项目策划—客户需求-客户地图1.3本案闸弄口/三里亭，景芳/采荷为代表的江干区刚需客户（江干区）约30%三塘/杨家村，东新路沿线和市中心外溢刚需客户（江干及市中心）约20%得胜/大关、半山/杭钢、石祥路沿线专业市场首置及刚需客群（拱墅区）约30%丁桥地缘产业人口、拆迁户分巢和改善客群约15%临平、星桥地缘性刚需客户约5%示例要点：根据项目所处区位，估算客户的主要来源、特点及大致结构；图文结合，示意客户地图。1项目策划—客户需求—客户调研(1/2)：定量分析(1/2)1.351-55岁4%46-50岁5%41-45岁13%36-40岁24%31-35岁26-30岁22%25岁以下2%3套以上8%3套8%2套1套40%0套17%5%夫妻+老人+孩子13%夫妻+老人4%夫妻+孩子夫妻20%个人12%其它年龄家庭结构置业经验其它小区物业管理差6%楼间距\采光通风不好5%户型差6%治安差\人群杂4%周边环境差\嘈杂21%周边交通拥塞无社区10%居住面积小21%10年以上23%6-10年30%3-6年1-3年11%0-1年0%180㎡以上4%150-180㎡4%120-150㎡10%90-120㎡70-90㎡29%70㎡以下14%对现状不满意之处目前居住面积目前所住房屋的楼龄示例要点：样本选择：可组织目标客户调研，也可以对具有参照性的项目的客户进行定量分析；样本量：原则上不能低于100个。1项目策划—客户需求—客户调研(1/2)：定量分析(2/2)1.3其它20%自由业8%制造加工3%个体经营15%艺术工作2%运输业2%教育机构2%医疗保健3%文化传播7%房地产业5%IT行业金融贸易21%政府机关7%其它10%党政机关干部4%个体老板23%私营企业主6%公司管理层20%部门经理\主管20%职员18%职位家庭年收入行业特征50万以上23%40-50万13%30-40万25%20-30万10-20万11%10万以内2%180㎡以上35%7%144-180㎡12%120-144㎡90-120㎡70-90㎡7%70㎡以下0%500万以上4%250-400万23%150-250万100-150万20%100万以下0%需求面积可承受总价示例要点：重点关注：客户的置业动机、产品类型、户型面积、可承受总价。1项目策划—客户需求—客户调研(2/2)：定性访谈(1/3样本概况)1.3要点：选择有效目标客户就项目进行有针对性的访谈，了解客户对项目区位、周边环境、配套等的看法，以及客户的产品需求；有效样本量15组左右，针对不同产品类型应选择不同客户进行访谈；必要时，也可结合开展专家访谈，样本量5-8组。姓名年龄职业家庭结构客户类型意向产品廖小姐约28岁未工作2夫妻+1小孩（7岁）首置类90平米3房陈先生约28岁小生意老板2老人+2夫妻+1小孩（2岁）首改类90-120平米的3房、4房程小姐约28岁平安人寿2夫妻+1小孩（3岁）首改类120多平米的3房；梁先生约50多岁事业单位2老人+1女儿（23岁）首改类120多平米的3房；陈小姐约32岁电子行业职员2夫妻+小孩（9个月）再改1类110-120的三房曾先生约65岁国企退休职工2老人+2夫妻+1小孩（）再改2类140-160平米的4房；郑灿峰约32岁房地产2夫妻再改2类140多平米3-4房；杨先生约60岁公路局退休职工2老人+2夫妻（和孩子分开住）再改2类150-160的四房黄小姐约32岁家庭主妇，丈夫开公司2夫妻+小孩（5岁）再改2类90左右，投资虞先生约35岁私营老板2夫妻+小孩（5岁）多改类150-200的三房或四房1项目策划—客户需求—客户调研(2/2)：定性访谈(2/3典型客户)1.3要点：择选有代表性的范例予以说明客户需求，典型客户应覆盖项目不同的产品线；重点了解客户对项目所处区位的看法，以及从交通、配套、社区环境、房屋自身等角度了解客户的关注点和具体需求。郑灿峰客户背景：30岁左右，潮汕人，从小在罗湖长大，从事房地产行业；在百仕达有2套房子，还有其他商铺、住宅投资；家庭状况夫妻2人，还没要小孩，父母也是老罗湖，住得很近，但不住在一起；生活习惯父母一辈经常会去茶楼喝茶聊天，自己经常和同学、朋友聚会，主要是打麻将、K歌、泡吧、吃饭等主要观点关于区位沙湾的距离罗湖人可以接受，比笋岗好些；换房动机对老罗湖来说，主要是想住新房子，享受大社区和大花园；产品选择自己的话120多平米就够了，家里人口少，父母自己都有房子，不会同住。但是很多潮州人还是喜欢和父母住一起的，大约150平米的4房应该需求量很大；交通方式自己有车，开车都很方便；配套建议罗湖区本身生活非常方便，所以大型超市是必备的，另外老罗湖人有去茶楼的习惯，是他们社交聚会的主要方式，最好有那种味道好，价格又实惠的大型茶楼，比如海港城、鱼米乡；产品建议社区环境最重要，尤其是注重大花园；面积不用太大，老罗湖一般家里都有几套房子（国企原来分房），家庭结构也没有那么大，4房基本就够了；真正很有钱的人，很难接受那个区域，除非真的能做成罗湖人心目中最好的房子，而且他们可以去福田、南山买房子；关于装修不用带装修，普遍比较喜欢自己弄；典型客户1：首改类1项目策划—客户需求—客户调研(2/2)：定性访谈(2/3典型客户)1.3要点：结合项目具体特点，可有针对性的设置个性化问题，如对“项目旁的公园”、“临近的污水处理厂”等关键要素的看法等；除典型客户外，其它客户的访谈结果，可以附件形式插入ppt内备查。典型客户2：再改类曾先生客户背景：约65岁，已退休。之前在外贸公司（国企）工作，在理想新城、外贸大院都有房子，老罗湖人，儿子儿媳现在自己做服装生意。家庭状况2个老人，儿子儿媳，1个3岁的孙子；生活习惯已退休，平时和老伴在家做饭、带孩子，每天去荔山公园锻炼2次，周边转转；主要观点关于区位沙湾那边有殡仪馆，很偏很乱，比布吉还要差，房子应该更便宜；换房动机人车不分流，老人小孩不安全；阳台不够大；过几年可能会再生一个孙子，需要多一间房；产品选择160平米左右的4房；交通方式儿子有车，自己不会开，平时就在社区周边活动；配套建议要有大型超市，平时的生活问题就基本解决了；平时都去超市买菜，在家做饭，对餐饮配套不太关注；产品建议小区一定要人车分流，社区的绿化要做好，老人和小孩都需要；公园是很重要的，平时都会去锻炼身体；客厅和阳台要大一点；关于装修最好带装修，自己装太麻烦，而且大家不同时装修会互相影响，物业也不好管理；1项目策划—客户需求—客户调研(2/2)：定性访谈(3/3访谈小结)1.3要点：概括总结客户访谈的关键结论。区域认知提起沙湾，联想到“殡仪馆”，不太好；认为“沙湾”是比“布吉”差的区域，但比“笋岗”要好；交通认知距离可以接受，丹平快速开通后，应该比较方便；对于有车的人来说最重要的是不堵车；公共交通不太方便，没有地铁；环境认知靠近丹平快速立交，会比较吵，而且靠近立交桥风水也不是很好；有山景资源很好，但是并不是很在意；配套需求最重要的配套是“超市”、“银行”和“餐饮”；产品需求非常看重社区整体环境和园林绿化，对“公园”的认可度高，但并不会非常兴奋；希望社区内有较多的活动设施，如篮球场、羽毛球场，尤其是有供老人、孩子游乐的设施；大部分客户希望带装修，省心。1项目策划—客户需求—客户需求对位1.3要点：根据客户分析结果，将项目客观所能达到的标准，与不同客户的价值需求进行对位；总结项目先天条件较接近何种类型客户的需求，而另外对何种类型客户而言，有难以弥补的“鸿沟”；针对具体项目，可增加个性化因素，如容积率、私密性等。竞品优劣势对比图1项目策划—客户需求—客户定位1.3客户消费价值观客户档次总价承受范围家庭生命周期比例意向产品(房型\面积)1传统务实型Ⅱ类二档单人独居15%2传统尊贵型⊙新婚之家25%3传统浪漫型Ⅲ类二档喜得贵子20%4现代文化型少年子女15%5现代活力型Ⅲ类三档青年子女10%6逍遥型成年子女10%7传统逍遥型……空巢家庭5%8奋斗型100%要点：根据上述分析结果，以下列表格形式，概述项目的主要目标客户的结构特征；重点关注客户结构特点，所产生的产品需求结构特点。客户分类区域特征职业特点置业目的总价承受力意向产品(类型\面积)核心客户占比：%重要客户占比：%游离客户占比：%1项目策划—项目定位—运营角色定位1.4要点：按照如下的“运营角色分析图”，结合公司整体运营需求，以及项目的现金流收支情况等因素，确定项目的运营角色。IIIIIVII未来的溢价能力+竞争环境宽松程度资源等级+类似土地获取难度合理利润，兼顾周转利润优先合理周转，兼顾利润周转优先由于项目跨度10年，根据项目整体定位并结合项目实际，考虑公司中长期发展目标将项目分为三个阶段考虑，以项目累计净现金流回正为分界；项目初期以周转优先，中期为合理周转，兼顾利润，中长期转变为追求合理利润兼顾周转1项目策划—项目定位—项目总体定位1.4市场竞争城市远郊栖居土地：接驳市区的交通不够便利，区域内生活配套齐全，但档次不高；供应结构呈两极化，首改产品是供应盲区；首置产品供求两旺土地条件总体定位：以首置、首改产品为主客户选择以城市外溢刚需首置客户为主，兼具项目周边的首次改善类人群示例要点：综合土地、市场、客户分析结论，结合项目运营角色，确定项目总体定位以何类产品为主。运营角色保持合理利润，偏重速度的快周转型项目；1项目策划—项目定位—产品配比建议1.4物业类型户型类型房型投资评审阶段产品及经营策划阶段面积段(㎡)套数套数占比总面积面积占比面积段(㎡)套数套数占比总面积面积占比洋房再改24房2厅2卫150502.1%75003.0%150502.1%75003.0%再改14房2厅2卫130803.3%104004.2%130803.3%104004.2%首改3房2厅1卫11524010.0%2760011.1%11524010.0%2760011.1%3房2厅1卫10050020.7%5000020.1%10050020.7%5000020.1%首置2房1厅1卫8530012.4%2550010.3%8530012.4%2550010.3%小计117048.5%12100048.7117048.5%12100048.7高层首置2房2厅1卫852008.3%170006.8%852008.3%170006.8%3房2厅1卫9035014.5%3150012.7%9035014.5%3150012.7%首改3房2厅2卫11047019.5%5170020.8%11047019.5%5170020.8%再改13房2厅2卫1252209.1%2750011.1%1252209.1%2750011.1%小计124051.5%12770051.3%124051.5%12770051.3%合计24102410100.0%248700100.0%24102410100.0%248700100.0%要点：给出项目产品配比，大项目须分地块列出，对于不同产品形态(如别墅、高层、洋房)，也应分别列明；与投资阶段产品配比进行对照，如有调整须进行阐述说明。1项目策划—项目定位—配套定位1.4要点：对学校、会所等非住宅类物业，根据其具体情况及特点，进行定位。1项目策划—项目定位—开发主体定位1.4比如：XX系列——自然温馨的亲情社区，在此基础上，结合项目特有的教育资源，进一步提炼为“常青藤”教育主题社区。“常青藤”教育主题社区要点：对于已采用产品系列的C类项目，可根据项目所属系列的主题，结合项目的特点，确定项目主题定位；对于其它项目，或者有特殊资源的项目，则可根据项目自身特点，提炼项目独特的开发主题定位。如:教育主题，山居主题，健康养生主题，运动主题，青年住区主题，中式文化主题等。1项目策划—项目定位—产品系列选择1.4要点：根据《产品建议书》对本项目进行产品系列选择。对于选择非系列的项目，需详细解释清楚原因。如果根据土地属性、客户分析不能唯一的得到产品系列定位选择，则需要根据竞品分析或经济测算比选来选择产品系列。1项目策划—商铺策划1.5本部分适用于销售型/自持型商业分析；1项目策划—商铺策划—商业市场分析（1/4）1.5城市商圈分布现状：从XX商业规划格局来看，项目所处夹缝地带，不在xx城市商业规划版块范围内，且受3公里之外的区域商业中心建二商圈和规划中的城市副中心杨春湖版块夹击。□市级商业中心指商业中度聚集，商业服务行业完善，服务对象中近50%为区域以外消费者的繁华商业中心。规划以武昌中南路和汉阳钟家村地段为核心分别形成我市市级商业中心。包含有徐东，中南，钟家村商圈。江汉路武广中南徐东钟家村中心商业区市级商业中心司门口唐家墩街道口王家湾市级商业副中心□中心商业区指商业高度集中，各类商业业态业种齐全，服务范围对象以区域以外消费者为主的商业繁华区域。规划范围为以中山大道、解放大道中段为主体，分别向沿江（河）大道、建设大道延伸，适时扩充至王家墩区域等。包含有武广，江汉路，汉正街商圈。□市级商业副中心指在居民稠密区、历史形成的商业集中路段、公共交通集散地或新兴大型住宅区周边设置的地区性商业服务中心。包含有唐家墩，王家湾，司门口，街道口及杨春湖版块。汉口区域：江汉路、武广、唐家墩四大商圈。武昌区域：司门口、中南、徐东、街道口四大商圈，及未来杨春湖版块汉阳区域：钟家村、王家湾两大商圈。武汉商业网点规划武汉市商业网点发展规划（2005—2010年）建二南湖光谷□区域商业中心南湖商圈、光谷商圈及建二商圈杨春湖要点：分析项目所处城市/区域商圈格局分布及规划情况；针对项目所处商圈规划情况，进行未来商业发展趋势预判。示例1项目策划—商铺策划—商业市场分析（2/4）1.5项目所在商圈界定要点：描述本项目所处核心商圈辐射范围、次级商圈面积人口、边缘商圈区域，在地图中标示出来；配图：项目所在商圈界定图。示例1项目策划—商铺策划—商业市场分析（3/4）1.5周边商业项目分析——租赁型要点：对所在商圈内的租赁型商业进行分析；分析内容需包括租赁面积、租金价格、物业类型、经营业态、经营状况等情况。地块临近区域内土地除了在出让的19-83-1、19-83-2、19-91地块，后期可出让的住宅用地较为有限，区域住宅用地的稀缺性明显。莫奈花园三山家园后沙峪居住区中央别墅区中粮祥云香密湾文化广场荣祥广场欧陆购物中心澳金园罗马湖休闲区龙腾文化大厦约800平米荣和广场温榆广场空港工业区新国展智地·香蜜湾底商约4000平米中粮祥云商业中心20万平米三山新新家园约1500平米水青庭A-SELECT规划3万平米示例1项目策划—商铺策划—商业市场分析（3/4）1.5周边商业项目分析——租赁型要点：对所在商圈内的租赁型商业进行分析；分析内容包括租赁面积、租金价格、物业类型、经营业态、经营状况等情况。

项目名称类别租金报价（元/天/平米）Strength/OpportunityWeakness/Threat1荣祥广场外街-

中央别墅区内商业氛围聚集，人流集中，已形成知名度和客户肯定度。在建筑形态和业态组合上极具国际风情，符合周边客群消费习惯。商业租户利润高、租金承受能力高、提袋率高。由于建筑布局模拟欧式风情街道，以各小型广场为节点，难以达到人车分流，交通动线不够流畅。合同租赁期限短，影响整体业态布局。内街72欧陆购物中心星巴克13-14目前为中央别墅区内唯一购物中心，地理位置优越，新国展展会期间给予餐饮咖啡类商户带来强大的消费力度。规划定位与市场需求不符。从开业初期的商户空置率过半，缺乏主力店面，到目前仍然处于业态调整阶段。鞋帽/服饰等零售类业态档次较低，目前仅地下超市和低楼层的餐饮、咖啡类商户经营稍可，且有部分餐饮商户已考虑外迁。F583荣和广场商街12（可谈）商业主题：国际家庭教育与国际生活区

目前状态：主题化，形成特色餐饮/生活服务、医疗和国际教育为主题商街。3.2万平米的商业体量有些尴尬，作为纯社区配套而言缺乏一些消费客群支撑，近一半的体量为“新世纪荣和”医疗门诊和瑞金英国学校。因而该商业的主题餐饮类业态仍面向周边目的性消费客群，并依靠医疗机构和国际学校所带来的固定消费。4温榆广场商街/会所

-会所与商铺合二为一的商业体，体量小作为别墅区商业配套，满足周边高端客群的生活基本需求。受到相隔车程5分钟左右的容和广场抢夺消费客群的影响，温榆广场咖啡和干洗、美容等生活配套类已形成固定消费客群，而RAY&SHOP瑞和超市货架几乎空置，经营惨淡。1香蜜湾底商底商3.5-4140-150社区配套底商，业态形式简单以生活服务为主小业主租赁，业态和品牌档次难以把控2三山新新家园4区1号楼商业665-200临近4层独栋，展示效果良好三山新新家园为当地村民回迁项目，整体档次较次，与香蜜湾底商中间受到阻隔，不具备商务氛围。写字楼4.621003龙腾文化大厦商业4.8300-500文化广场内生态环境利好不临区域主干道裕民大街，被生态广场阻隔；而临近的双裕街，路面通达效果有待提高，严重影响项目展示效果。写字楼3.5-

4罗马湖休闲区商街-

-

生态环境得天独厚，周边高端消费人群作为支撑。逐步形成以特色主题餐饮，咖啡休闲吧为主极具情调的目的性消费街区。缺乏统一的市场运作模式5中粮祥云商业6（生活服务类）-

20万平方米综合商业，已引入香港橙天嘉禾影院(设有D-MAX巨幕)、BHG精品超市、中展德美艺嘉等国际知名主力店进驻。从项目启动至今仅影院、超市等主力店面难以形成足够吸引力的人群聚集效果，继而难以支撑其20万体量的商业主力。示例1项目策划—商铺策划—商业市场分析（3/4）1.5周边商业项目分析——租赁型要点：对租赁型商业项目给出相应的分析结论。社区底商业态以简单的社区生活配套服务为主，租金水平多维持在4-5元/平米/天的水平传统购物中心周边为数不多的集中型商业为欧陆广场，经营状况尚可，但极具特殊性，其位于新国展对面，经营状况与展会紧密相连，展会期间给予餐饮咖啡类商户带来强大的消费力度，但展会结束经营状况直线下降。风情商街类似于荣祥广场、荣和广场的商业项目，租金可达7-12元/平米/天，此类商业的共同特点为体验式、主题化、风情感；在建筑形态上极具国际风情，在业态组合上形成特色餐饮、主题商街。符合周边客群消费习惯，商业租户利润高、租金承受能力高。并可有效形成商业氛围聚集和人流集中，快速提高知名度。周边营业中的商业主要分为三种形式：社区底商、传统购物中心、风情商业街区域中风情商街的体量远远无法满足区域人群高品质消费的需求。为商业需求缺口示例1项目策划—商铺策划—商业市场分析（3/4）1.5周边商业项目分析——销售型要点：对所在商圈内的销售型商业进行分析；分析内容需包括供应量、销售量、户型、均价、销售速度、建筑形式等情况。周边销售型商业抽样项目供应量(万㎡)销售量(万㎡)存量(万㎡)主力户型（㎡）成交均价平均套总价月成交套数月成交面积(㎡）月成交金额(万㎡)建筑形式楼层会展誉景1.410.460.9560-10028388519.261.56285.81811.35独立+底商2中粮祥云4.150.473.68200-250310691036.910.74245.92764.04底商2旭辉空港0.620.240.38350-450306071201.520.38147.21450.57底商1航城广场0.930.180.75100-150160001460.700.13114.12182.59底商1国翼中心0.590.310.28200-40025580726.530.46130.18332.99独立+底商B1-F4绿地启航3.240.203.19300-40029550723.901.00244.98723.90底商1东亚创展0.870.000.87500以上0.000.000.000.000.00底商1东亚首航0.150.030.12300-45024499803.800.1446.87114.83底商1金街1.940.421.52300以上49638802.761.37221.311098.52独立+底商B1-F6顺鑫3.380.612.77500以上2500015153.600.08466.261165.66底商1示例1项目策划—商铺策划—商业市场分析（3/4）1.5竞品项目分析项目总占地面积120,000平方米项目总建筑面积450,000平方米商业总面积63,854平方米商业比例14.4%1期商业面积38,961平方米2期商业面积24,893平方米1期预计入市时间2008年底2期预计入市时间2009年底业态比例经营种类零售百货40%暂定餐饮娱乐40%特色餐饮、酒楼、咖啡店及快餐生活配套20%超市、健身中心、美容美发珊瑚水岸位于重庆市南岸区南滨路，占地12万平方米，总建筑面积45万平方米，是和记黄埔地产集团在重庆打造的首个汇聚滨江豪宅、高端商业、国际园林于一体的大型综合项目，由高层、超高层、TOWNHOUSE及LOFT等不同类型的豪华住宅组成，配有6万多平方米的大型商业城。珊瑚水岸一期商业二期示例要点：锁定竞品项目进行详细分析；可从其商业定位、目标客群、业态分布、售价及租金收入情况等方面着手分析。1项目策划—商铺策划—商业市场分析（3/4）1.5竞品项目分析要点：锁定竞品项目进行详细分析；可从其商业定位、目标客群、业态分布、售价及租金收入情况等方面着手分析。外街2外街3内街2内街1外街2外街1内街1北京方糖项目底商价格45000-63000元/平米，项目商业均价53300元/平米

面积系数售价价格加权值外街10.306000018000外街20.205600011200外街30.205000010000内街10.2480009600内街20.10450004500合计1.00

53300示例1项目策划—商铺策划—小结（4/4）1.5要点：对本项目商业进行SWOT模型分析。优势（Strengths）劣势（Weaknesses）交通优势：毗邻地铁4号线双站点，衔接武昌两大火车站及中北中南商圈；临两大城市主干道，工业大道及团结大道；昭示优势：项目商业沿街面约700米，具有良好的商业昭示性。非商圈地段：区域商业氛围不浓，多为城中村改造区域，商业市场需要一定培育期；居住密度：周边多为城中村改造，短期内难以聚集有效的消费客群；配套设施：目前周边配套设施缺乏，各类生活配套尚处于规划之中机会（Opportunities）威胁（Threats）区域发展：东湖中央居住区，区位价值巨大；市场空白：随着片区发展，消费需求趋势明显，且周边2公里范围内竞争项目较少；旅游效应：2012年武汉站客流量1000万人次，同时本项目作为华侨城欢乐谷轨道交通换乘点，是未来唯一的快捷交通线路，未来可吸引相当部分旅游群体。商圈竞争：建二及徐东商圈距离较近，随着新项目的增加，老商圈业态及档次面临全面升级，将加剧消费吸引力；未来竞争：福星东湖城及未来地铁沿线商业项目在一定程度上有市场竞争关系。示例1项目策划—客户定位-消费客群分析1.5怡景花园东港城丽景花园丽骏豪庭金地博登湖湖柏山庄可居金域半山三正半山豪苑银湖山庄项目3公里内高端小区林立，总户数13569户，大量3-5口之家，总消费群体约13万塘坑湖片区多为高端豪宅项目，小区居民有相当强的购买、消费能力，小区居民与原著民将构成本项目商业主要消费人群，且为本项目高端消费人群。丹缇轩富康豪庭隆福花园3公里塘厦主要住宅小区楼盘名称小区户数小区人口数量金地博登湖23979588银湖山庄326613064湖畔山庄6862744新世纪可居4421768新世纪亦居5642256林村公寓19007600丽骏豪庭3221288怡景花园4271708德州丹缇轩11524608富康豪庭9643856隆福花园15706280金域半山5942376怡景花园8403360水岸豪庭133532东港城19167664御湖半山湖5632252碧桂园时代城9323728万科朗润园14585832中信观澜凯旋城17276908万科棠樾5002000城蕊首府6002400碧桂园天麓山9683872东郡花园17006800御庭苑3941576观澜湖3251300骏景高尔夫花园300012000锦绣城市花园7623048塘盛花园2661064华庭名月居6532612万科金色城市6002400万科四季花城7202880合计32341

129364本项目商业1.5/3KM辐射消费人群达XX万要点：①重点针对项目周边1.5/3KM半径范围内辐射消费人群进行分析。示例1项目策划—客户定位-目标消费客群界定1.5要点：①界定项目商业部分的目标消费群。IIIIIIIII次要消费者：基于项目运营特色前往消费的大空港区消费人群。Ⅰ核心消费者：项目1公里范围内居住人群本案周边包含莫奈花园、万科城市花园等居住人群此客群的商业需求以生活配套类为主Ⅱ重要消费者：项目3公里范围内中央别墅区居住人群和本案别墅区人群本案周边中央别墅区人群，此类客群的商业需求可以参考区域现行运营良好的荣祥广场等。示例1项目策划—客户定位-购买客群定位1.5要点：分析本项目商业投资客来源及购买人群。地缘性的商铺经营者和商铺投资者将是本案商业的主要购买者经营者投资者置业目的自行经营出租投资，收取租金回报所占比例较少居多优势分析有益于初期商业氛围的培育，降低未来商业经营风险后续问题少，便于管理投资意识强，有利于本项目快速回笼资金销售单价承受力强劣势分析销售价格的承受力低于投资者各自为政，注重眼前利益，不利于商业市场培育、未来的管理和经营发展本案商铺建议优先满足经营者的需求，以最终业态规划指引投资客户，实现商铺销售的价值的最大化。中小型投资购买，认同区域的地缘性客户。底商客户定位：东北部·地缘型投资客主要区域来源：顺义区、望京等朝阳辐射区域职业：各行各业中层以上管理人员、本地拆迁村民、小型企业主、个体户等年收入：100万以上关注点：区域发展前景、投资回报率、周边消费力示例1项目策划—主题定位1.5要点：确定项目商业部分的主题形象定位。商业定位——整体形象定位顺义中央居住区，体验式风情商业街区集餐饮、购物、休闲、娱乐多维度于一体服务于空港、会展和中央别墅区的商务休闲生活配套示例1项目策划—产品建议—产品价值树（1/2）1.6外部对标及格线标准线标杆线荣盛爱家俪都本案绿城全运城图例标示万科明天广场保利达江湾城华发首府产品价值立面景观与外部空间室内公共空间户型精装修设备与智能化技术材料档次商业及配套会所与活动场所服务工艺与质量示例要点：调研主要竞品项目的产品价值树，结合客户价值关注点，确定本项目的产品价值树。1项目策划—产品建议—产品价值树（2/2）1.6内部对标及格线标准线标杆线产品价值立面景观与外部空间室内公共空间户型精装修设备与智能化技术材料档次商业及配套会所与活动场所服务工艺与质量示例要点：根据项目实际情况，在集团标准基础上对产品价值树进行调整，辅以文字说明调整的理由；虚线为价值树调整项。1项目策划—产品建议—产品设计建议（1/9）1.6周边环境要点：根据项目的周边条件，判断是否建议对地块周边的环境进行改造，提升地块价值和整体形象；改造手段如：修建绿地公园、铺设形象路、种植绿化遮挡不良景观、粉刷改造周边建筑、修建标志性“精神堡垒”、建造隔音屏减弱噪音等。示例：修建滨江公园项目北侧有稀缺江景及演讲绿化带，建议建造一块“滨江公园示范区”，设置运动休闲设施，作为项目的休闲配套和“范示范区”展示。1项目策划—产品建议—产品设计建议（2/9）1.6要点：根据地块内价值分析，对于不同等级的地块，给出不同的定位原则和产品配比；对于开发周期长、规模体量大的项目，尤其要分地块区别定位。一级二级三级三级四级等级地块条件产品分布一级景观好，安静，朝向好；再改2，部分多改；二级朝向好，景观好，不靠主干道路；再改2为主、部分首改；三级朝向或安静度方面，存在缺陷；首改、首置；四级紧靠丹平快速，噪音影响较大；保障性住房，商务公寓；示例：规划布局建议采取点式围合布局，视野较为通透，并可突出公园优势，营造大尺度的园林景观。产品分布建议一级、二级地块以再改1、再改2产品为主；三级地块以首改、再改1为主；四级地块因噪音影响较大，以首置产品为主。示例示例规划1项目策划—产品建议—产品设计建议（4/9）1.6立面1项目策划—产品建议—产品设计建议（5/9）1.6景观及外部空间1项目策划—产品建议—产品设计建议（6/9）1.6室内公共空间1项目策划—产品建议—产品设计建议（7/9）1.6户型1项目策划—产品建议—产品设计建议（8/9）1.6商业及配套(1/2商业）长沙三千府示例：商业规划建议整体商业布置在沿雷锋大道和项目社区主路上，通过商业在社区内部的设置。更加便利的服务社区居民外，加快社区成熟度。要点：给出社区商业、学校等配套的规划和产品建议。示例1项目策划—产品建议—产品设计建议（8/9）1.6商业及配套(2/2学校）长沙三千府示例：幼儿园规划建议幼儿园位置建议调整到如图所示位置，项目因东西向较为狭长，考虑未来业主便利，故设立两个幼儿园，一个临近银星路出入口，一个临近别墅区。幼儿园修建时间与高层区同步动工，近期启动与长沙市知名幼儿园合作洽谈事宜。要点：给出社区商业、学校等配套的规划和产品建议。幼儿园3200㎡幼儿园2200㎡示例1项目策划—产品建议—产品设计建议（9/9）1.6其他及产品价值点汇总要点：除价值树所列要素外，就项目形象入口、地库、层高、梯户比等，也可提出具体建议；对产品价值点建议进行汇总。产品价值表产品价值树立面景观与外部空间公共空间精装修户型设备与智能化材料档次商业及配套会所与活动场所服务工艺与质量德式现代粗粮细作石材为辅4000平主题绿地架空层邻里交流经典品质感材料价值参与景观泳池全年龄健康体验运动休闲风情商业街区“家庭”系列雕塑小品人文80%，局部户型“零“走道设计高得房率巧妙赠送主卧功能扩展次卧空间扩展功能扩展边套独立客餐厅南北通透设计高通透性1.5公里,5大城市级商业城市级8000平米邻里空间3600平米幼儿园便利性12000平米休闲街区休闲街区社区书吧长青社云服务中心四点半学堂儿童mini影院健身房…家庭主题金地三甲物业物业服务云服务特色服务1项目策划—产品建议—商铺产品建议1.6要点：给出商铺在建筑规划、街道设计、空间尺度、技术要求、立面、标识等方面的产品建议。建筑规划可售部分全部设置为商街，地下一层为开敞式下沉广场，地下一层和一层双首层临街面；利用东侧公园景观，设置较为集中的体验式商街户型面积：60-80平米为主，少量80-120平米，一拖二，双首层；商铺进深15米以内，单铺面宽4.5米左右，商业设计要充分考虑特色经营以及商铺间的灵活连通；商业立面设计建议与项目区域需求呼应，与公寓和别墅产品保持一致；商业尽量采用大面积落地玻璃，增加店铺的通透性；商业景观及外部空间建议商业景观考虑与商业的经营活动相结合，增加商业的室外营业面积；商业景观偏重于城市性格，减少大乔木，避免对商业店面形成遮挡

商业首层建议首层沿街面积最大化，尽量保持首层商业价值；多利用弧形、锯齿形等规划形态，尽量增大沿街面；尽量避免内街形式的商业面积商业二层建议充分利用室外景观与屋顶花园，增加二层商业情趣空间与实际可运营面积商业地下空间建议地下商业空间的设置尽量结合下沉广场的布置，尽可能营造类似首层的空间体验。示例1项目策划—产品建议—商铺产品建议（1/6）1.6建筑规划建议要点指引：临街铺最大化A.增长商铺临街面B.沿街铺面积最大化C.沿街覆盖率用足②首层铺最大化1项目策划—产品建议—商铺产品建议（2/6）1.6街道设计建议要点指引：①主街唯一性②设置节点广场③出入口明显④通而不畅1项目策划—产品建议—商铺产品建议（3/6）1.6空间尺寸建议要点：①普通商铺/主力店进深、面宽等建议。1项目策划—产品建议—商铺产品建议（4/6）1.6技术设计建议要点：①对空调系统、强弱电系统、给排水系统、餐饮排烟排污等技术设计的建议。1项目策划—产品建议—商铺产品建议（5/6）1.6商铺立面建议要点：①对商铺立面的建议。1项目策划—产品建议—展示区建议（1/2）1.6一期示范区：地块西南角色块位置，包括主入口及沿街商业面；选址理由：1、位于城市交叉路口，增大展示面，有很好昭示性；2、距离城市繁华区较近，消除地段抗性；3、沿河具备景观，便于展示项目的河景的独特卖点；4、结合入口的门楼空间，具有较强归家仪式感，树立客户尊贵感；5、场地较开阔，可以做出较好的景观展示面、设置样板房等；6、可独立先建设作为售楼处，提高效率；示例1项目策划—产品建议—展示区建议（2/2）1.6动线设置：示范区设计控制指标：功能区面积总占地1250平米售楼处900平米样板房实体样板，共三套，分别为78平米、88平米、105平米景观区约3880平米1项目策划—产品建议—案名及样板间建议1.62、样板间建议：114㎡/120㎡小高层样板间（现代风格）89㎡高层样板间（现代风格）109㎡高层样板间（现代风格）1、首选案名建议：中骏•雍景湾

备选案名建议：中骏•蓝湾香郡2产品设计772.1规划方案2.2商业及配套2.3单体户型2.4立面设计2.5景观2.6精装修2.7技术与结构2.8附录1产品设计—规划方案—规划控制指标2.1规划指标总表单位规划要点及政府规定投资决策方案1方案2(如有必要)备注总体指标总用地面积平方米

146008.1

146008.1146008.1

总建筑面积平方米

463175463175

计容面积平方米

365020

365020365020

容积率

1.0≤R≤2.52.5

2.5

可售比

总户数户

3274

3406

总停车位个

3954

4055

地上停车位个

593600

地下停车位个

33613455

可售停车位

22922517

车位销售比

57.96%62%

车位比（车位/户数）个/户

1.21.19

可售物业类型可售比%78.27%78.26%高层住宅平方米

294115288042

联排别墅平方米

5664062660

商业平方米

11766

11766

其他（可补充）平方米

总计平方米

362521

362468

示例1产品设计—规划方案—规划控制指标2.1规划指标总表单位规划要点及政府规定投资决策方案1方案2(如有必要)备注公建配套地下人防地下室平方米总人数*22150621798

非人防地下室平方米

7664976357

地库总面积平方米

9815598155

其他（可增加）平方米

总计平方米

地上会所平方米

社区用房平方米

物业管理用房平方米

1900

1852

物业经营用房平方米

垃圾站平方米

消控室平方米

100

其他（可增加）平方米

600

600

总计平方米

建筑层高高层住宅米

2.92.9

联排别墅米

2.92.9

商业米

其他（可补充）米

不计容建筑面积其中架空层平方米

平方米

平方米

总计平方米

示例1产品设计—规划方案—多方案过程2.1示例要点：重点叙述基于拿地可研方案的规划形态优化，在哪些方面有价值提升？（比选方案必须是有效方案）1产品设计—规划方案—投资阶段差异2.1要点：说明总体规划原则，并与投资阶段的方案进行对比，说明调整原因。底层商铺高层100x2+120高层100X2+80X2商业街投资决策阶段现在两梯三单元高层100X3与投资阶段方案对比：点式高层由5个增加到7个；洋房面积由56640增加到62660，增加6020平米；样板房与售楼处结合，设于东北角，利于销售动线展示；高层100X3高层100+120+140洋房100+120+140高层100+120+140100X3商业街销售中心两梯四单元两梯二单元两梯二单元两梯三单元两梯三单元示例1产品设计—规划方案—投资阶段差异2.1要点：不论是基于被动调整，还是主动优化，整体差异缘由进行说明。现阶段规划方案与投资阶段存在差异的可能因素（根据项目情况选择，针对性说明）：1、对土地信息或地方规范深入解读后，规划作相应调整；2、地方政府报批报建限制，规划被动调整；3、产品定位调整后，业态改变，规划形态相应调整；4、基于产品价值提升，规划形态深入推敲后的优化调整。1产品设计—规划方案—总平面布置2.1规划设计价值点：本项目覆盖率较低，为20%，在满足覆盖率的基础上以洋房面积最大化为原则；洋房布置与东侧，靠近仙林湖，景观溢价高；主要为7+1户型，面积从100平米到140平米高层位于小区北侧及西侧，单独设计端套户型，充分利用仙林湖景观资源，同时点板结合布置；商业布置沿街面尽可能大为原则，且大部分为一层商业，仅在东北角售楼处位置有3层商业，临42班小学东南角设置2层商业；示例1产品设计—规划方案—规划草稿2.1要点：1、举例说明草模推敲