《城市旧房改造中存在的问题和对策【7600字】》

城市旧房改造中存在的问题和对策TOC\o"1-2"\h\u11676一.城市旧房改造的现状 38586二.城市建设与旧房改造 316383（一）城市建设的定义 33410（二）旧房改造的定义 49458三.旧房改造与城市建设的关系 412858（一）城市建设中对老旧区域建设模式 521785（二）.旧房改造在城市建设的意义 530404四.城市旧房改造中存在的问题和对策 629595（一）城市旧房改造中存在的问题 65506（二）城市旧房改造的建议 827832五.国内外改造案例分析 1024002（一）北京菊儿胡同改造 1024150（二）法国巴黎贝尔地区的改造 11总结一.城市旧房改造的现状随着房地产项目的不断建设，城市中心及周边较近区域可供开发的土地越来越少，房地产项目离开城市的距离也越来越越远，城市面积也越来越大，给城市交通带来了很大的压力，也不符合中央要求的“节能”“节地”“排减”的方针。与此同时，大批的危旧房存在于城市中心，造成了很多城市居民生活上的不便，以及对城市建设中的建筑、环境、旅游、购物和娱乐活动的不满。然而面临大批的危旧房重建的工程投资巨大、进度没有保障，拆除会造成环境污染和资源浪费等问题的影响，造成很多城市的建设规划困难、建设方案无法实施等情况出，从而延缓了城市发展和进步，加大了房与房之间、城区之间和城市间的落差，影响中国城市建设发展的协调和统一。二.城市建设与旧房改造（一）城市建设的定义城市建设是城市管理的重要组成部分。城市建设是以规划为基础的，通过建设项目对人民生活环境得到改造，城市系统的物质设施得到建设。城市建设的内容包括城市系统中各种物质设施的实物形态。为城市管理创造良好条件的一项基础性、阶段性的工作，具有明显过程性和周期性的特殊经济工作。经过规划建设，投入运营并发挥其功能，提供服务，为市民创造良好的居住环境，保障市民的正常生活，为城市的经济和社会发展服务。因此，城市建设以城市规划为基础，最终服务于城市运行。它分为城市精神文明建设和建筑物质建设。完善城市规划结构，合理划分城市功能区和城市土地资源分配，积极有效的改造工作有利于提高城市土地资源利用效率。为改善城市生态环境，老旧区域改造中的生态环境升级，改善人们生活条件和生活环境，充分发挥改造区的经济、社会和环境效益和功能，提高城市区域的综合实力。（二）旧房改造的定义旧房改造，是在城市发展过程中，对城市空间规划组织、建设和社会福利设施进行局部或整体的改造和完善中形成的。旧房改造是对旧城区域和衰败地区的老旧房屋进行重新规划和改造，从根本上改善城市居民的工作、生活、学习和身体环境。其主要目的是解决城市经济衰退中的物质老化、功能衰退和结构性衰退问题，使城市发展能够满足社会、政治、经济和社会发展的需要。因此，对老旧房屋、危房、棚户区等更新和改建是一个有计划、逐步改善全市物质、经济和社会环境的过程，有利于中国局部城市、城中村等落后区域的进步和发展。三.旧房改造与城市建设的关系旧房改造项目属于城市建设中建筑物质建设中的重要组成部分，影响着城市建设的实施，是城市发展的代谢过程，象征这一个城市的综合实力。对旧房、就区域的改造并不是对老旧事物的完全否定，而是在旧房屋建设上，结合周边环境和条件，进行合理规划、改善、扩建和发展。城市再生可以理解为过程、状态和目标。其本质是满足城市居民物质、文化和环境的需要，体现居民、循环和无止境的过程。在城市更新过程中，旧城的各种物质和非物质要素发生了不同程度的变化和迁移。调整城市产业布局，针对旧房旧区的改造，可以促进城市产业结构调整升级，增强城市竞争力，改善居住环境，组织大型公共服务设施建设，将老城区的旧房改造展示出当地城市新风貌。（一）城市建设中对老旧区域建设模式城市建设中对老旧区域建设分为三种模式：重建再开发、改造和维护。虽然有三种模式，但在实践层面上，有些模式需要与当地实际相结合。首先，重建再开发，是最彻底的改造方式，是指根据规划要求对城市一部分区域上所有建筑进行拆除再造。这种深硬的方法可能会对城市的整体空间结构、环境和社会产生不可预测的不利影响，但目前，重建模式是最常用的模式。接下来是改造，是指对建筑物进行全部或部分修复或整改，使其能够继续正常运行。从优势来看，实施速度较快，资金消耗少，不需要呈现区域性的大片拆除，也不需要面对拆迁安置的压力导致的商家和住户之间矛盾，而是依据房屋情况和质量、周边环境进行适当的改造。最后是维护模式，维护就是保留建筑原有的历史、外观、结构等特征，改善建筑物内部功能，对建筑物现有用途进行维护或改进。（二）.旧房改造在城市建设的意义旧房改造也是城市建设中精神文明建设的体现。和十年前相比，目前的城市建设已不再是对老旧房屋进行区域性的大片拆除，而是更彰显人性化的特征，对旧房进行合理规划，根据周围历史、经济、环境、人文等综合性条件来实行改造措施，其目的就是对人们的居住环境、居住功能、住房条件的改善或者修复，提高旧房现有利用效率，适应人们对居住环境日益增长的需求。从现阶段社会、经济和社会发展对旧房价值需求来看，我国城市旧房改造主要有下面六个目标:1.周期短，资金投入少要节约基础设施建设投资，缩短建设周期。建筑结构的成本约占总成本的1/3。与新建筑相比，改建可以节省大部分资金。同时，旧建筑的改造和再利用可以减少开发商的初始投资，如拆迁、土建工程费用等，可继续使用原有的基础设施。由于建设周期短，业主可尽快投入使用，在经济上以获得更多的利润。2.实现历史文化的传承和发展关注城市建筑历史性特征和风貌的保留，适当改动，只改善旧房的功能，延长其使用寿命。城市旧建筑改造的原因大多是由于建设单位经济改善后对原有建筑的使用功能提出了更高的要求，或者是由于使用面积不足而为了减少投资而对原有建筑进行扩建或加层。3.减少环境污染，改善生态环境。超过34%的环境污染是由建筑行业在建造和使用过程中造成的，全球超过一半的能源消耗都出现在建筑建造和使用过程中。5.改善人民的生产和生活条件。6.实现城市土地资源的可持续利用。四.城市旧房改造中存在的问题和对策（一）城市旧房改造中存在的问题虽然部分地区旧房改造取得了很大成绩，但建设国际化大都市的前景已经到来。与老百姓住老房子的要求相比，还存在不少问题和困难。1.缺乏清晰科学的整体思路由于种种原因，目前对旧房改造存在两种错误或片面的认识：一是对旧房概况及其成因缺乏认识，不能与时俱进。经过这么多年的重建和改造，现有的危旧房数量不多，没有必要加大力度在重建工作上；第二，对危房改造工作的执行情况了解不够渗透，认为制定优惠政策，加大对老房子的扶持力度，是对一、二级房地产市场的冲击。2.相关政策不配套、不落实一方面，政府还没有一部全面系统地指导旧房改造的地方性法律。另一方面，由于形势的变化和旧房改造的特殊性，一些与旧房改造密切相关的现行法律政策在实践中遇到了许多操作上的困难。旧房改造一般以区为单位，但各区普遍反映审批手续过于复杂，改造后产权难以办理。在重建过程中，环保、消防、绿化、人防等部门喜欢按章办事，不能实事求是地解决问题，导致一些项目进展缓慢，甚至停滞。我国《城市房屋拆迁管理条例》中关于拆迁期限、补偿安置等方面的规定，不能适应某些城市旧房改造工作的实际需要，特别是《物权法》即将实施，这将产生深远的影响，并可能增加工作的难度和成本。3.旧房改造中群众动员工作薄弱近年来，由于人们意识的提高和各方面工作的规范化，旧房改造和重建变得越来越困难。首先，大部分剩余房屋是“硬骨头”，其次，居民主要是城市弱势群体和困难用户居多，尤其是在搬迁、拆除和重新安置方面，居民很难承担这笔资金。据了解，仍住在老房子里等待改造的居民在得知周围其他房屋的改造后，一般都希望通过一次性拆除或重建来改善他们的生活条件和生活质量。然而，现实与愿望之间往往存在差距，他们的住房产权也存在一些问题，这使得工作更加困难。此外，旧房改造、重建或拆除过程中的一些商家的简单、粗暴、反复无常的做法也给居民带来了困扰，影响了旧房改造的顺利进行。4.城市景观保护存在问题老房子是城市整体风格不可或缺的一部分，也是城市历史发展不可或缺的背景。我们无权摧毁先辈留下的历史足迹，一些被划分为一级和二级的老房子大多是砖木结构，虽然它们很旧，但并不危险。只需要用少量的投资进行翻新，延长它们的使用寿命，改善其周边环境，然后在适当的时候进行重建和重新安置。对于一个旧区旧房改造项目来说，抓住旧房改造的时机比鲁莽的拆卸来的更有价值，关注民生，尊重民意，以人为本的思想理念要贯彻到旧房改造中来。它是城市建设中不可或缺的一部分，也是一项细致而普遍的工作，是城市建设中一项长期而艰巨的任务。（二）城市旧房改造的建议1.建立以土地储备为主要模式的老城区改造新机制，利用时间来换取空间。具体办法是：（1）根据规划确定出改造和储备土地空间，合理划分土地资源的利用效率。（2）政府将出面听取该地区租赁人和产权人的意见，确定拆迁要求和意愿。（3）明确统一的安置政策，以住房安置为主，货币安置为辅。（4）4根据出租人和业主的意见对该区域进行封锁。如果大部分居民有拆迁要求的要与少数不同意拆迁的居民做工作，经所有居民同意后才可实施拆迁。（5）拆迁实施前，租赁人和产权人应当签署搬迁申请书，包括同意按照安置计划搬迁，并内附拆迁户安置计划。（6）拆迁地可建设绿地和停车场等公共空间，供闲置使用。这些方法可减少商户矛盾的出现，缺点是运行周期可能较长，适合棚户区域的大片改造，相信是对于想改善居住条件的居民身上看到成效。2.全面落实人民群众的日常生活需求，拒绝只做表面功夫，全面实施“平改坡”工程，具体来说，可以分阶段实施：（1）对还可以实行如“平改坡”工程的老旧房区确定目标，分段实施。（2）对于已实行“平改坡”，但未能全面实施的老房区，要集中精力完成，而不是仅限于沿街几栋楼。（3）改造部门应大力宣传旧房区改造计划，张贴公告要具体说明改造内容、开工和竣工日期。（4）其他社会团体对改造的内容和完成情况进行评价，促进今后的改造工作的提高。“平改坡”工程不仅是改善人居环境的工作，更体现了政府赢得人民信任，有利于提高政府公信力。3.保护城市住宅遗产与文化脉络，在旧房老区改造中，要注意“建设与保护”的关系，着眼长远，尽量不要拆掉一些可以不拆的老旧建筑。我们要正视90年代保护不足的问题，充分认识到开发建设是发展，保护改造也是发展的思想。从城市遗产保护与城市发展的战略结合的角度，思考城市遗产保护与城市发展的关系。在实施改造过程中，不能片面追求速度，而要以科学的态度、审慎的操作，积极稳妥地推进旧房改造。因此，既要解决老百姓生活上的不便，也要考虑城市风格和特点，保护建筑内部结构不受大的破坏，最主要的是珍惜地和保护区的开发和规划，改造方案需经有关专家和政府文化保护部门审核备案。在改造材料的选择上，要力求环保、节能、重量轻、强度高的防漏防渗功能。在建设过程中，要借鉴国内外同类改造项目的成功经验，创造更多建筑风格与文化元素相互融合的建设方案，做到内饰可以是“新”的，外观却是“旧的”，呈现“旧房新区”作为城市建设新价值来推广。4.尽量拆除原有建筑，在原来的地方形成市区梯度住房格局。旧房改造应考虑城市的和谐发展，尤其是各阶层人员都能和睦相处，安居乐业，减少形成城市区域性的落差。必须防止所谓的“高端地区和贫民窟”。几年前，大量普通市民搬到了郊区居住。结合国务院经济适用房和廉租房精神的落实，政府应在旧房改造中拨出一定资金，在市区收购一定数量的旧房，并推动廉租房政策逐步扩大实物分配比例。5.根据预算进行规划并逐步实施。从已完成的改造和重建项目来看，大部分都是由政府根据年度预算进行规划并逐步实施的。每年组织施工客观上造成了一些财力和人力的重复消耗和浪费，给居民的生活和出行带来了诸多不便。建议在总体规划确定后，集中主要力量和资金，按街坊、逐户划分区域，包括水、电、煤和社区配套服务设施一次性综合改造，竣工后实行“一体化”管理。6.从整顿城市综合环境的目标出发，在一定程度上，对旧区长期改造中的“还债”有了认识。然而，随着生活质量的提高和城市功能有了明确定位，如果我们不从恢复城市整体功能和整顿城市综合环境的目标出发，如果我们不清楚改造后的土地及其建筑物和设施应该具有什么功能，那么这些问题就不符合当前和谐社会的城市建设要求。中国城市建设旧房改造已经进入了一个新的历史发展阶段，有必要对旧房和旧区进行更高标准的改造。要防止改造后的房屋在几年后又一次变成改造房，面临城市功能升级的形势下，我们要高度认识改造旧房的重要性，明确具体区域的功能，进行合理划分，在此基础上进行区域规划和改造。与此同时，房屋内部的改造标准也要提高。这样，在实现土地价值的同时，也有助于提高城市的综合竞争力。因此，与城市活动相关的道路、停车场、绿化、广场、学校、商场和交通等公共设施要统一整体做规划，这样，旧房改造才真正被赋予了城市建设的精神和目标，提升城市综合竞争力的新内涵。五.国内外改造案例分析（一）北京菊儿胡同改造1.菊儿胡同改造自20世纪70年代以来，北京一直在寻找一个合适的模式来保护和翻新旧的庭院。在这一过程中，吴良墉对北京菊儿胡同的改造并不是一个典型的例子。菊儿胡同位于北京老城区。当时，菊儿胡同的重建采用了“纹理插入”的方法。它的主要目的是保持旧城区的总体格局，即通过新老途径，合理化菊儿庭院结构。吴良墉最初希望这不会破坏原有的四合院格局，也能适当改善居民的生活条件。但事实上，这种转型并没有达到预期的效果，因为四合院的转型仍然难以适应现代生活的需要。这个案例的启示是保护性转变。我们不仅要注意外部环境风格的延续，还要注意旧建筑与现代新生活的结合。在那个时代，菊儿胡同的改造在旧城改造中起到了示范作用。吴良墉认为，建筑的发展方向应根据其位置、建筑年代和内涵来确定。2.改造的经验在第一个五年发展规划中，北京提出了结合老城区保护建设世界级时尚街区的规划。当时，北京旧城改造还没有成功的先例。世界上最受欢迎的是历史街区的更新，因此吐鲁番街在那时被改造成一条新的街道。一座纯粹的商业现代街区，只有少数标志性的历史遗迹作为这座街区的象征。例如，明清时期，平安街已被改造成传统的古街。在随后的使用过程中，交通拥堵、停车位不足和无人过街天桥相继出现。这些问题也给历史街区重建的有效性带来了许多疑问和争议。今年，北京老城已逐渐走上正轨。如西城区已建成中关村科技园、金融街、什刹海等街区，西城区已创建多张金字名片。（二）法国巴黎贝尔地区的改造1.巴黎贝尔地区的改造贝尔西属于巴黎市，毗邻塞纳河，在河的右岸。占地约50公顷。它非常靠近繁华的历史中心，如巴士底广场和巴黎圣母院，但它被贝尔西火车站和沿塞纳河岸的蓬皮杜公路垂直封闭。一直处于封锁状态，区域发展相对停滞。300多年来，这个地区一直被用作酿酒厂。环境相对原始，尚未大规模改造。这里的自然和建筑遗产保存完好，具有鲜明的乡村景观和建筑特色。随着城市的发展和扩大，贝尔西已成为巴黎的一部分。这种老城区经过产业布局调整，保留了良好的建筑和自然文化，是最受欢迎的城市扩张空间。在1977年的规划中，在延续塞纳河两岸城市公共空间的基础上，规划将沿海地区和贝尔西建成休闲主题公园。然而，通过专家学者的研究和规划，巴黎市政府对这一改造计划持谨慎态度，即贝尔西公园及其周边居民区的改造。巴黎总体规划指出，在保护自然和建筑文化遗产的基础上，贝尔西街的周边地区已转变为以公园为中心的公共活动和居住区，政府计划开始建设大型农场。贝尔西地区的改造包括开辟新的主干线，增加市中心与贝尔西地区之间的交通联系。1998年地铁14号线开通后，穿过塞纳河两岸和里昂火车站，延伸至法国国家图书馆。这条地铁是巴黎地铁网一百多年来最现代化的线路之一。此外，修建人行天桥、新建公交线路、法国大道、停车场等便捷的交通设施连接皮带和左岸，为皮带的重建和修复提供了良好的基础环境。随后，在贝尔西地区北部的入口处，贝尔西体育场建于财政部大楼的南部，由于其引人注目的太阳能屋顶和天然草坪墙，该大楼立即成为巴黎的标志性建筑。1994年，这些重要的公共建筑在贝尔西的美国中心落户，为贝尔西的城市重建注入了繁荣和活力。2.改造的经验首先，土地开发具有很高的潜在经济效益，特别是在城市中心的老城区。在发展战略中，要进行大规模的商业发展，不仅要追求较高的经济效益，还要把社会效益、经济效益和环境效益结合起来，使老城区成为周边地区的有机组成部分。社区、旧城区及周边地区的整体整治和振兴。在寻求协调有机发展的前提下，紧密结合发展，确保老城区的活力。老城区与全市交通联系紧密。其次，交通问题影响范围广泛，涉及空间布局、环境和谐、城市功能设置等。它们是转型过程中最重要的问题。改造的有效途径是在不干扰老城区的情况下，采用立体交通方式，方便快捷地解决问题。一般来说，三维手段是地下的和高架的。为了提高旧城区的通达性，需要将旧城区与交通联系起来，解决交通问题。最后，科学的组织管理在旧城改造与恢复规划中的地位是十分关键的。目前，我国城市建设中存在着许多重复性问题。一方面，规划管理部门的官方标准相当严格，可控制的设计条款没有回旋余地，缺乏灵活性和创造性。另一方面，由于管理上的疏忽，大多数项目在改造过程中经常超过定额标