2022年中国房地产进入“新政”时期-概念、特征、理论和对策

中国房地产进入“新政”时期——概念、特征、理论和对策十几年前的１９９５年，在房地产业还处在１９９３年以来打压调整阴影之中的

时候，笔者曾在当年中国房地产协会主办的“中国房地产进展论坛”（北京）上沟通

了长篇拙作《中国：经济起飞时期的房地产业》（见《住宅与房地产》＜深圳＞，１

９９５年第５期），提出中国房地产业正面临着一个较长时间的进展高潮期到来的观

点。毫无疑问，今日中国房地产业仍旧处在持续的高速进展之中，但是这个进展是已

经进入了一个与以往有着重大区分的阶段，这就是房地产“新政”时期的到来。

１、概念：以“新政”界定时期的涵义何在

列宁讲，大凡历史分期都是以重大的大事为标志的。２００３年６月５日，中国

人民银行颁布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发２００３Ｄ２１

号）。此件被业内普遍认为是对前一年即２００２年８月２６日建设部等六部委《关

于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康进展的若干看法》（建住房２００２：

２１７号）在宏观上货币政策方面的落实，虽然在“１２１号”文件刚刚颁布两个月

多一点的时间，２００３年８月１２日，作为调整各方博弈平衡的产物，国务院出台

了《关于促进房地产市场持续健康进展的通知》（国发２００３Ｄ８号），缓和了１

２１号文件效应，但是自此以后中央政府并没有从根本上转变对房地产业宏观调控的

决心和步伐。包括后来的新老“国八条”等，间续出台了一系列金融和土地“两根”

紧缩的政策。因此，以“１２１号”文件出台作为房地产“新政”时期开端的标志可能

比较贴切。

实行产业新政，既是房地产业不断进展壮大走到今日的规律必定，也是践诺新的

科学进展观，鉴于对过去十几年来房地产进展实践反思的结果。正如全社会所热切关

注的，近年来房地产住宅业消失了供应结构失调、价格高涨的市场严峻扭曲的“异化”

倾向。一味地强调由完全的市场来配置资源，排斥必要的政府干预，是行不通的。在

现今中国房地产市场的状况下，需要政府较深度的介入。

在历史上，二战后美国经济实行了“罗斯福新政”，欧美发达国家纷纷仿效，带

来了战后西方经济增长的黄金（富强）时期。以后，在美利坚历经杜鲁门、艾森豪威

尔、肯尼迪、尼克松、卡特、里根总统时期等，始终奉行着国家干预主义。在现时的

中国，虽然我们要以市场经济替代过去的方案经济体制，但这并不意味着对国家经济

职能的否定。从房地产业来说，随着国家宏观经济调控政策和措施的逐步深化，几年

来关于房地产业运行体制和产业政策取向的争辩归宿，可以说已经尘埃落定，房地产

新的时期已经到来。

２、特征：与过去十几年来进展的不同之处

已经开头的房地产“新政”进展时期，与过去十几年来房地产进展期相比较，其

不同之处，归纳起来主要有以下几点：

一是，从结构／价格的自发形成到调整干预的引入。除了１９９３年前后对房地

产投资的严峻打压到本轮调控政策出台为止，可以说，十几年来中国房地产市场基本

上奉行的是市场自主调整，商品房的供应结构和交易价格自发形成。市政当局除了在

城市进展规划和土地出让上对项目开发进行相关指标掌握外，项目的市场定位和价位

均由开发商来自主确定。

二是，从一味扩大需求／投资到掌握住房消费导向。１９９６年暑期前后，朱镕

基总理在同国务院房改办负责人的谈话中，明确了国家要把住宅建设和消费做为国民

经济新的增长点和新的消费热点的政策导向。１９９８年以后，几年间国家始终把住

宅作为扩大内需的重点，从税费、信贷和土地等方面供应优待政策，支持房地产业投

资和需求的快速增长。

三是，从大力引进房产外资到掌握热钱进入炒房。自上世纪８０年月初改革开放

始，特殊是新世纪以来随着中国加入ＷＴＯ建筑行业相关条款之承诺的兑现，再加上

地方政府招商引资力度的不断加大，外资进入中国房地产业的资本环境经受了一个由

相对封闭到逐步宽松的政策变化过程。尤其近几年来，外资大批量买断式“炒房”愈

演愈烈。

四是，从推动住房商品化向强调社会保障的转变。在全国城镇，全面地普遍开头

于１９９２年的城市住房制度改革以住房商品化为导向。在今日看起来，这是必需的，

也是正确的选择。除此作为，就不能从传统的方案经济体制下的实物性、福利化的职

工住房制度中走出来，也不会取得今日已经实现的居民人均住房面积明显提高的改革

成果。

五是，从粗放型的扩张进展向集约协调模式过渡。１９８０年月下半期，至今人

们记忆犹新的消失于海南等地房地产热时的疯狂圈地，非法集资，炒卖楼花，虽然在

１９９３年的宏观调整中被压制，但是自此多年以来的中国房地产进展道路并没有真

正的从粗放型的扩张进展模式里摆脱出来，这个进展模式由于地方政府对ＧＤＰ政绩

的追求而刚性化。

以上房地产“新政”的五大转变，解决了为谁生产的问题，也就是多年以来被混

淆的在房地产住宅业领域“给谁盖房？”社会主义生产目的的根本问题，即传统政治

经济学所说的基本经济规律。

３、理论：支撑房地产新时期的主要之理念

房地产“新政”的实行，既是一种理论的实践，更是对一种思想的认可。这个理

论思想的精髓集中到一点，就是对市场与政府相互关系如何来熟悉。

市场、政府，抑或二者混合的主见，是经济学思想史上的“千年之争”。从古典

经济学、新古典经济学到新自由主义的货币学派、供应学派和理性预期学派，从凯恩

斯主义、新剑桥学派到后凯恩斯主义主流经济学的新古典综合、新凯恩斯主义，二者

之间的论辩从来就没有真正停止过。争辩归争辩，从实践上看，现今世界上没有任何

一个国家不对自己的经济进行干预的，有的只是干预程度不同的区分。保罗．Ａ．萨

缪尔森承认；“政府在现代混合经济中有日益扩大的作用”，这可以从政府直接调整

经济生活方面反映出来。（《经济学》，１９７６）

主导经济进展实践的各个思想流派的争辩，反映在现实中国房地产尤其是住宅产

业上，集中表现在是自由放任的市场？还是需要政府干预的介入？

前者（即反对政府干预者）把经济学上新老自由主义的主见引进来，否认政府对

房地产住宅市场的干预，主要表现在对近年来中央政府一系列调控措施的否定，包括

“万言书”上奏和借助媒体的发难。他们信奉的是萨伊定律“需求制造其自身的供应”

所反映的古典经济学思潮，把特例当成了惯例。实际上，主见这个思想的古典经济学

家包括继承其衣钵的新自由主义者，不过是“非欧几里德世界里的欧几里德几何学家。”

（凯恩斯，１９３６）

后者（即赞成政府干预者）借助于凯恩斯主义经济学的理论思想，主见有调整的

市场经济，如凯恩斯所提出的，只要有必要，政府就应当放弃自由放任政策并干预市

场。（《就业、利息和货币通论》，１９３６）在今日中国房地产业，赞成者认为中

央政府对房地产住宅市场的适度干预是应当的，也是必不行少的。同时，政府调控的

理论依据不仅源于宏观经济学的主要观点，而且也由于住宅产品具有的二重属性，即

由于该产品的特别性需要政府的介入。

总之，正如凯恩斯讲过的，古典经济学“主要是（但不完全是）关于个别商业企

业和个别工业的经济学”，（荻拉德）它不能很好地解决像房地产特殊是住宅业这样

如此关系国计民生的宏观层面的问题，而房地产住宅产业所需要的“经济学的艺术，

不仅考察一种活动或政策的直接影响，而且还要考察其较长时期的影响；不仅探寻该

政策对某一团体的影响，而且探寻它对全部团体的影响。”（亨利．赫茨利特，１９

４６）这正是“新政”所凭依的理论基础。

４、对策：新时期的房地产业政策初步建议

进入房地产新时期需要我们一系列的调整，其中最主要的是在熟悉、政策、理论

和制度诸方面的变化和创新，以及与其相适应的配套措施。

第一，对新的进展期的糊涂熟悉。辩证唯物主义哲学观告知我们，事物的进展经

历着从量变到质变的过程。现阶段的中国房地产业，亦经受着从以往的状态向新时期

的转变过程之中。变化了的产业状况需要我们新的对策和工作，否则就是宋襄公式的

态度。

其次，一个正确的房地产业政策。从房地产住宅产业的经济层面讲，中国房地产

作为现时期国民经济的一个支柱产业，需要一个清楚明确又便于操作的产业政策，这

是近年来随机出台的调控政策措施所不能替代的。在这方面，日本和法国的以往经受

可供我们借鉴。

第三，城市住房制度的深化创新。这是从房地产住宅产业政策的政治层面讲问题，

众所周知，占房地产业绝大部分的住宅业不是一