物业管理方案物业日常维修方案

目录一、日常维修、设备管理及高配管理方案 2（一） 日常维修服务方案 21、 提供日常维修服务方案 22、 设施日常维修计划方案 16（二） 设施设备管理方案 181、 管理目标 182、 管理措施 18（三） 应急维修保障服务方案 191、 突然断水电、无煤气的保障措施 192、 雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施 193、 污水管及排水管网应急处理 20（四） 高配值班及巡检方案 21（五） 特种设备管理和安全工器具检测方案 221、 特种设备管理措施 222、 安全工器具的检查与使用 23（六） 节能减排实施方案 261、节能减排措施 26一、日常维修、设备管理及高配管理方案(一)日常维修服务方案1、提供日常维修服务方案1.1空调维修保养服务方案一、 日常保养：1、 空调主机：每小时按造作规程运行检查所列项目对空调主机进行检查；每班检査一次水总管压差装置的工作状况，并记录压力表读数；每周清理一次机组外表及机组环境。2、 空调水泵：每二小时做如下检查：水泵、电机轴承温度、运转是否有异响和振动；压力表读数是否正常；联轴器是否有异响、跳动及漏油；阀门开关位置是否正常；排除不正常漏水现象；每周清理一次泵组外表及机房环境。3、 冷却水塔：运转时是否异响和振动；水流是否正常，塔内水位是否正常；每周检查皮带张紧度，按照正常值进行检修。4、 空气压缩机：经常检查压缩机、电机运转响声、温度和振动情况；经常观察儲气瓶气压及减是否正常，并检查除湿装置的工作状况；每天早班检查油位，排放储气瓶积水；每周清理一次机组外表面。二、 月度保养：1、 空调主机：认真检查各仪表是否正常、可靠，检查冷冻剂是否泄漏或漏油、漏水现象，分析运转情况；2、 空调水泵：轴承加油，检査联油器润滑油是否充足，检査地脚螺丝及主要连接螺丝是否松动；3、 冷却水塔：检查皮带张紧度及皮带轮磨损情况，是否有松动学校，轴承加油，清理减速箱内外表面，检查主要部件的连接螺丝情况，清洗疏水滤网及冷却水塔内外表面；4、 空气压缩机：清洁所有的空气滤网，手动检查安全阀门的性能，检查各接头是否有泄露现象，检查机油质量，检査皮带张紧度和磨损情况，必要时更换部件进行调换；5、 盘管风机：检查空调效果，检查各风机盘管运转是否有异响及振动，必要时拆检加油，修理，检查皮带张紧和磨损情况，清洁盘管机滤网，检查冷凝水管及冷冻是否堵塞。三、 季度保养1、 空调水泵：电机轴承加油，联轴节清洁换油，清洁泵前水过滤网；2、 空气压缩机：检查机油质量，必要时换油，清洁除湿装置空气过滤器；3、 空调主机：检查冷冻剂和机油是否充足，机油是否变质，必要时添加或更换，检查清过滤器；4、 水系统：检查水质，必要时换水，阀门丝杆清理加油，检查集水总管压差装置的工作性能，必要时进行调整。四、 年度保养1、 空调主机：做全面的技术性能检查，在针对性的拆检修理，检查各仪表的准确可靠性,停机保养全面冷冻系统、润滑系统、水系统的密封性能，检查保养安全阀门及所属阀件，清洗机油过滤器，每两年更换一次冷冻机油，换季停机后拆盖清洗冷凝器及蒸发器，检查管是否有腐蚀现象，测试电路的可靠性，模拟试验各安全装置的性能，电机做年度检查；2、 空调水泵：检查所有的部件的磨损情况，更换轴承油，清理叶轮、风机壳，检查腐蚀情况，捉好防锈保护工作，测量记录叶轮密封间隙，检查整个系统密封情况，检查保养的所有附属件，检査保温层，检查风管是否完好，对电机做年度检查，大修后对机器进行全面的紧固检查，运转48小时后载检査一次，清洁消音器；3、 风机盘管：全面检查风机盘管运转时是否异响及电机过热现象，对轴承加油或更换轴承,检查电机的绝缘性及电机设备是否良好，检查所有的附属阀件，检查皮轮的磨损情况，检查管系是否漏水、漏气及检查盘管是否堵塞，清洁风机及散热翅片；4、 厨房、卫生间抽气扇：全面检查各台抽气扇运转是否异响及电机过热现象，必拆检修理；5、 水系统：检查保温层，检查所有的管道、阀门防锈保护层是否完好，必要时做油漆打保养，更换已腐烂或老化的密封件及检査确定不能在继续使用的管子，检查集水总管压差装置气动系统的密封情况及运动部件的磨损情况，并检查压力表的准确可靠性，检查管道所有伸缩节继续使用的可靠性；6、 风管：检修保温层，调整各分支管分风量，检查放火阀熔片的完好状态，更换经检查不能使用的风管。五、维修方案（一）在空调保养方面：空调经过长时间运行，空调制冷剂、空压机、冷却水系统、制冷主机及风机散热盘管不可避免的出现亏制冷剂、锈蚀和粉尘问题，保养如下：1、 节约能源、降低运行成本。对空调系统的冷却化学药物处理，清除水垢、锈蚀、粘泥、杀菌和防腐蚀处理，同时公司所有空调温度控制在26度以上。2、 延长使用寿命，减少设备折旧使用费。减少事故停机，改善制冷效果。清洗可去除污泥，使管路畅通，水质清澈。同时除垢、防垢，提高了冷凝器、蒸发器的热效率，从而避免了压缩机运行超压停机现象，改善了制冷效果，使系统安全髙效运行。3、 降低维修费用为用户节约大量维修费：未经处理的空调，则会出现管道堵塞、结垢、腐蚀，超压停机直至发生事故，如主机因腐蚀泄漏、溶液污染，则需更换铜管，而经过处理后，既可减少维修费用，又可延长设备使用寿命，还能为公司减少相关的损失。4、改善工作环境#20302030r 雨中巡视雨水引泻口、对产生囤积雨水处立即清除大风、暴雨冲落的树叶、塑料袋、垃圾等物质堵塞的落水口，促其通畅。（2） 利用防汛防台的专用工具设备如潜水泵、污水泵、排水管等对水位超髙的雨水集水井进行引排处理。防止水位过高的溢流产生的水侵入室内、机房等水侵事故的发生。（3） 利用疏通机、疏通条对堵塞管道进行疏通、直至完成。恢复后验证雨水畅通不渗漏为竣工。3、污水管及排水管网应急处理（1） 对报修及巡查中发现的污水管及排水管网堵塞情况，立即安排维修人员检查查清