房地产营销策划代理合同正式版

房地产营销策划代理合同正式版

房地产营销策划代理合同正式版**项目营销策划合同书委托方：（以下简称甲方）地址：电话：受托方：（以下简称乙方）地址：电话：**项目营销策划合同甲乙双方秉着互惠互利真诚合作的原则，经过友好协商，就产权属于甲方的项目委托给乙方营销策划代理事宜达成本协议，供双方共同遵守。一、委托内容甲方将其的位于的《商品房预售许可证》编号为的项目(以下称本项目)（占地面积平米，预售建筑面积平米，总套数套）委托乙方策划及营销代理。二、委托期限乙方策划及营销代理期由年月日起至年月日止。在本合同到期前一个月,甲乙双方协商是否继续合作事宜。三、双方权责1、甲方权责：甲方向乙方提供所委托项目所有权的法律批文复印件，以及公开销售所需各项文件资料，以确保楼宇营销工作的顺利开展。甲方在乙方制定整体营销策略期间，负责提供所委托项目之开发建设法定文件，提供项目规划设计的图纸、资料，项目运作的整体计划、方案及甲方要求等，以确保策划及营销工作的顺利展开。合同正式签定后，甲方可以在本项目合作期间的住宅及甲乙双方确认的推广宣传品上和营销活动中标识“一鸣代理”字样。甲方同意乙方在自有的宣传物料中宣传该项目。甲方须按时与乙方结算费用并准时支付。如有拖欠按所欠费用总额每日千分之二计付滞纳金。若乙方在服务过程中未达到本合同第二条（乙方职责）的任何一项工作目标时，甲方有权终止本合约并委托其他公司作为策划及销售。甲方确保在项目重要销售阶段（如开盘、展销会）派主要负责人现场指导，并协助乙方筹备各种促销活动的组织安排。乙方的营销权在本项目合同期内不得转让，且在合同期内所有房屋销售权归乙方所有。2、乙方职责：乙方承接甲方营销工作，需成立营销工作小组，并组织销售人员培训及销售业务指导等工作，尽职尽责进行本项目的营销工作。并应对甲方提供的非必须公开资料保密。乙方以提交文字成果报告、参加相关的定期沟通会议、现场参与指导组织各种营销活动及现场销售工作等方式完成本合约之营销工作，并按双方商定的工作时间，及时提交各阶段委托报告。乙方在本项目合作期间定期与甲方共同商讨项目有关问题，并提出相关整改建议。乙方定期与甲方召开项目研讨会，在销售各阶段提交相关报告。项目销售均价应按照市场基价为准由双方协商并由甲方最终确定，不可盲目下压或过高抬价，影响项目销售。四、营销费及结算方式营销费及结算方式：销售期间甲方向乙方支付已收销售款百分之3的提成，销售基价以上部分甲乙双方平均分配。1）结算时间：双方商定每月1日为结算日，双方于每月该日核算代理费款额，并于当月3日前甲方向乙方付清双方已确认的款项。2）甲方支付乙方的月度提成计算基数以当月签定的所有《房地产买卖合同》的销售总额为准。3）甲方需在项目结束后3个月内一次性支付完所有提成。五、合同生效及其他本合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均严格遵照执行。本合同执行过程中，如有因人力不可抗因素影响有关条款之执行的，受影响一方应及时向对方通报，因此而影响履行有关条款的不视为违约。双方协商同意对本合同的修改、补充等，应签定补充协议。在本合同执行期间，如有因甲方向第三方整体转让项目权益或产权等而导致所委托物业的产权变更的，甲方在转让产权时必须向受让方说明本合同的有效性，三方就有关的权利义务及债权债务事宜签定协议。如新产权方要求重新委托代理销售时，甲方有义务达成乙方享有优先代理权。双方对合作过程中的所有相关商业资料均负有保密责任，未经许可，任何一方不得擅自对外发布或提供第三者，否则视为违约，对方有权无条件终止合同，并保留索赔的权利。任何一方按本合同规定提出中止合同时，需提前30天书面通知对方，双方派人于通知日起10日内完成相关结算款项、解除合同手续。本合同未尽事宜，双方协商解决。如对本合同执行中产生的冲突双方协商不成的，交由当地仲裁委员会仲裁解决。本合同正本一式四份，双方各执二份。甲方（盖章）：乙方（盖章）：代表（盖章）：代表（盖章）：签约时间：年月日签约时间：年月日万科进入北大学城市场前言2021年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。概要提示三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。环境分析市场分析杭州房地产市场分析2021年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。房地产发展状况杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2021年全市完成房地产开发投资704.68亿元，比上年增长14.5％。房屋施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7％；竣工面积763.95万平方米，下降25.9％。全年商品房销售面积1441.18万平方米，比上年增长86.0％，其中住宅销售1300.99万平方米，增长92.2％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09万平方米房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体；商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降；商品住宅价格近五年呈上降趋势。土地出让情况如下图所示：图2-1土地出让情况丁桥区域房地产市场分析区域城市规划浙江省杭州市江干区丁桥镇位于杭州市郊东北部，距市中心10公里，是一个新兴的私营经济发展基地、杭城重要的副食品供应基地和重要的风景旅游开发区域。该镇东接天都娱乐城，与余杭区星桥街道为界；西连下城区科技经济园，与石桥镇为界；南至大石一级公路，与市区和绕城公路相连；北部是著名的皋亭山、黄鹤山风景区，总面积15.5平方公里。全镇辖10个行政村，1个居民区，1个市级开发区——杭州私营经济园区；2005年统计总人口2.5万，其中常住人口1.18万。丁桥镇素以粮、麻、茶、水果为主业，是改革开放的春风，吹开了丁桥诚招天下客的大气。经过多年的努力，至2005年，一个私营企业创业发展的基地——杭州私营经济园区已初具规模并全力拓展开发，上百家来自省内外的私营企业在这里兴旺发达，海通木业、阿思家羽绒、祝强医疗设备、西林链条等企业从这里走出国门，走向世界，成为丁桥建经济大镇的支柱；随着大杭州城区发展的构想和都市农业的发展趋势，花卉、珍禽、特种水产养殖正逐步取代传统农业，森禾花卉、三雄种苗、建塘水产、同协食用珍禽等省、市农业示范园从小到大，以其强劲的辐射力迅速推进了丁桥农业产业结构的调整步伐。丁桥集镇综合开发规划的制订和实施，使丁桥现代城镇建设目标由蓝图变为现实；以龙居寺景区开发为龙头，黄鹤山、皋亭山风景旅游资源的开发已列入了杭州市的总体发展规划，杭州“东南佛角”即将重现其间。丁桥大型居住区建成后将是一个居住人口达40万人，功能完备的大型现代化居住区。房地产开发现状区域想要发展，教育配套不容忽视。区域规划设置36班中学两所、36班小学四所，12班幼儿园七所。通过与名校整合办学的教育发展方针，进一步提高师资水平，提升教育质量，教育配套的各个项目正在紧张建设中，杭师院附属丁兰学校，已于2006年下半年交付使用。随着今明两年区域内将有大量经济适用房小区陆续交付，丁桥的居住氛围也越发浓重了。政府各项配套设施的跟进，秋石快速路、留石快速路等快速路的开通，将缩短该板块和市区之间的距离。无可争议，丁桥板块依托政府打造城市中央居住区的战略，将逐渐建设成为设施齐全、交通便捷、环境优美、功能完善的现代化新城区。竞争项目分析本次调查的目的侧重于识别有关楼盘相关的指标，并以此界定不同市场层次的特征，从而为三盛·颐景园制定营销方案和销售代理方案提供更可靠的评估和决策基准。通过2个代表性楼盘了解丁桥区房地产市场的总体特征；通过畅销楼盘所反映出被市场接受的有效的产品及价格；通过该区位的楼盘反映出该区位的需求特征；广宇·上东城(人居展展位：世贸S5-11)作为丁桥新城内规模最大、启动最早、工程进度最快的商品房项目，广宇·上东城的入驻，在丁桥新城的开发进程中有着举足轻重的意义。上东城位于丁桥大型居住区内，紫丁香路蕙兰雅路交会处，西侧为新城广场。总建筑面积约41万平方米，随着杭州城市地铁3号线计划开通，临丁路及勤丰路交会处也规划有站口。K99路上东城站点即将开通。目前在售89平方米及90平方米小户型，均价为6900元/平米。天阳·观筑(人居展展位：和平H2-02)

天阳·观筑位于江干区丁桥大型居住区，南与上东城毗邻，北临绕城高速，西临规划中的六号路，东接规划中的小学。另还规划1所市级医院、净菜超市三座、垃圾中转站、公交首末站、公交中心等。地铁3号线、秋石高架路、留石高架路建成后，将迅速连接市中心。天阳·观筑总建筑面积达12万㎡，由五幢板式高层、一幢点式高层以及联排别墅共同组成。预计在6月份，将推出2号楼，户型面积在90平方米左右。目前艺居1号楼还有少量余房，在售均价6900元/平方米。市场走势研判随着以广宇集团为头炮的一批品牌开发商的进驻，把丁桥迅速推到了购房者眼前。可以说，在目前以武林广场为圆心的10公里主城区圈内，隶属江干区的丁桥，则属于明显的房价低洼地。2007年7月25日，丁桥36号住宅用地的出让，正式拉开了丁桥板块商品房买卖的序幕。最终广宇集团以总价49800万元竞得，楼面价约为4241元/平方米。2021年初，新源·元都新景开盘均价为7380元∕平方米，给当时丁桥板块的商品房销售起到标杆作用。随后在2021年末开盘的是广宇·上东城。受市场波动的影响，开盘价格定在7300多元∕平方米。前景看好的丁桥，7000余元/平方米的价格依旧在同等价格的在售板块中显示出较强的竞争力，所以上东城一开盘即受到购房者的热捧。2021年，随着“小阳春”掀起的新一股购房热，彻底炒热了丁桥。今年5月初，竞得39号地块的天阳·观筑首次开盘即以6900元/平方米的均价对外发售，而联合·格里将于下半年正式开盘，丁桥板块的居住区，即将逐渐形成，丁桥的居住价值也正在被越来越多的购房者肯定。机会分析杭州房地产客户分析杭州全市总面积16596平方公里，其中市区面积3068平方公里，辖上城、下城、拱墅、江干、西湖、滨江、萧山、余杭8个区，临安、富阳、建德3个县级市，桐庐、淳安2个县，共有57个街道、110个镇、39个乡(包括1个民族乡)，678个社区、65个居民区、3666个行政村；其中市辖区共有44个街道、49个镇、3个乡，597个社区、4个居民区、807个行政村。市域形成“一心二圈、三轴二连、一环多点”的城镇布局结构。据各类统计，现阶段青年人购房比一直比较高，购房欲望旺盛，特对杭州年龄分组做一个分析。根据南京我爱我家门店成交客户年龄结构统计：2007年以来30岁以下的青年人购房占比一直在40％左右，一月份甚至高达50％以上，是二手房市场上的绝对主力军。从人口年龄结构来看，20-30岁这一年龄段的人口所占比重虽然并不是最高，但是这部分人出生在改革开放后，生活条件更好，所受教育更高，理财观念更强，收入增速也很快。同时，这个分组的人群刚好是结婚年龄，购买婚房也是一种家庭需求一种社会形势。因此，该人群对住宅的需求非常旺盛。图3-1杭州市住房客户特征及分类说明将客户的消费需要分为5个层次。这5个聚类中心(类别)如下：(表中数据的得分值越低，表示消费者对该指标的认同程度越高，O表示中性)。聚类分析的中心图3-2聚类分析第一，从年龄上看，21～30周岁占购房非常需求群体的80％；31～40周岁和占购房舒适需求群体的36．4％；41～50周岁占购房投资需求的35％。第二，从家庭收入来看，高收入群体当然是住宅市场上的主要客户，但是，中低档收入群体两者合起来远超过住宅市场的二分之一，是住宅市场的重要客户。第三，从性别上看，男性更看重住宅的投资效益及非常需要，而女性则更倾向于居住及舒适目的。第四，从置业目的上来看，婚房和改善居住条件是两项最主要的。客户忠诚度是影响住宅市场需求的重要因素，经调查，目前市场上，客户所表现出来的主要是刺激性忠诚度和习惯性忠诚度，然而，这两种忠诚度表现出来是不牢靠的，住宅市场上需要培养出更多的情感性的忠诚度。杭州市住宅需求特征分析第一、需求面积。90-120方的户型面积需求占据最高，占总需求方面的比例为41.1％；结合历次的调研可以看出，住宅面积的主流需求并没有发生大的变化，依然集中在90-120方；但选择50-80方的比例有所上升，80-90方的比例有所下降。图3-3杭州购房者购买意向面积统计情况第二、意向单价。从整体上看，意向购房者极限单价接受能力提升十分明显。图3-4杭州购房极限单价统计从2007年5月份开始，杭州房价受地价快速上涨的影响，加上资助需求的旺盛，房价有了大幅度的上扬，目前主城区已经少见商品房单价在万元以下的楼盘了，故在面对现实的情况下，意向购房者提高了自己对单价的预期值，极限单价道德接受度随之上升。这是一种意向购房者心理预期与市场现状调整地结果。第三、物业类型。在意向购房者选择的物业类型中，普通小高层最受欢迎，其次为普通多层，而高层住宅也有相当的接受量。在杭州主城区多层住宅日渐稀缺的今天，甚至连小高层也不多见的时候，意向购房者对高层物业类型的接受度也日益增加。图3-5杭州购房选择的物业统计类型第四、地理位置。数据显示，购房者对地理位置及区位的选择并没有形成集中偏好。其中，市区非中心地段成为购房者的首选地段占44%；而以市中心地段以及城郊结合部作为购房理想地段的受访者比例基本相当，均在二成左右；选择近郊及远郊的购房者相对较少，其中远郊中选率仅为2%。第五、房屋造型。绝大多数选择了平面设计的房屋造型，其次二成左右的人选择了跃层式／复式的房屋造型。第六、房间类型、户型结构。因一般性功能房间是满足人们起居生活最基本需要的空间。所以，受访者对一般性功能房间的提及率较高，其中对于卧室、客厅、厨房及卫生问的提及率为100%。而在特殊性功能房间中，书房和餐厅人们关注程度较高的房间类型。丁桥区域客户特点分析相较于滨江、下沙、九堡等早已为人熟知的区域而言，丁桥算是后起之秀，目前在建的除核心商业项目——新城广场外，还有华元·邻里人家等多个经济适用房项目，以及天阳·观筑、广宇·上东城等多个商品房项目。据悉，2021年下半年整个丁桥将会迎来交付入住的高峰期，在丁桥大型居住区和天都城等周边居住区成片建成后，总人口将达40万以上。每平方米2280元起的惊爆价，唱主角的是新城广场；但在其背后，倾力打造这个区域商业项目的并不仅仅是它的发展商——华元房产。新城广场的土地性质属于10％村属留用地，是丁桥政府与开发商合作开发、鼓励用于招商引资的大型商业项目。丁桥区域的客户特点在其住房市场的分类中，我们可以看出其目标客户主要为最低收入户、中低收入户以及一些投资客。图3-6住房供应结构和不同收入水平居民家庭的住房消费比重分析（一）市场价商品住房市场其供房对象是高收入户家庭，住房供应主体是住房开发企业，住房价格由市场调节，开发建设规模、住房建设标准由企业自主决定，开发企业不享受政府的优惠政策，政府对利润水平不作限制，也不限制居民购买住房的数量，这是一个由市场调节的住房市场，政府对该市场的干预最少。这一类型的购买者在丁桥地区多为我们前面所分析的理智投资型。背景特征为：平均年龄在35岁左右，最主要在30-54岁之间，教育程度一般具有大学以上的文化程度，平均家庭收入较好，平均在5600元／月左右，置业次数在两次及其以上，虽然教育程度相对较高，但同时也是分散程度最高的，表明投资的选择并不是高学历者的专利。与其他类型相比，这一类型中的三资企业员工的比例最大，他们绝大多数已婚，已婚比例是各类消费者中最高的，这似乎表明有稳定的家庭也是成为理智投资的一个条件。男性的比例为55％，高于女性。（二）经济适用住房市场其供房对象是中低收入户家庭，住房供应主体是住房开发企业或住宅合作社等。经济适用住房实行政府指导价，开发企业享受政府的优惠政策，包括实行土地划拔、减收各项行政事业收费等；由政府确定开发建设计。划和住房建设标准，并规定企业利润率在3％以下；政府不但规定经济适用住房的供应对象是中低收入家庭，而且还限制每户家庭购买住房的数量。经济适用住房是政府为了解决中低收入家庭住房问题而推行的含有一定保障因素的住房，但因实行微利价或成本价，因而仍属商品房范畴或可称为准商品房。购买可贺属于自保型，他们更多的是为自己生计考虑。考虑自己能否有稳定的经济来源，保证安稳的居住是他们最关心的问题。这些人的受教育程度处于社会平均水平，中青年人的比例较高，他们绝大多数已婚，平均年龄在44岁左右，家庭收入较低，平均在3600元左右，国营企业员工以及离退休人员的比例较高。女性的比例高于男性。（三）廉租住房市场其供房对象是城镇中低收入户家庭，住房供应主体是政府和职工所在单位。这个市场是个很特殊的住房市场。一般来说，它由政府提供开发建设资金和房源(我国现阶段单位也可提供廉租住房，所以单位也可提供资金并建设廉租房)，并由政府确定开发建设规模和房源数量，规定住房建设标准、承租面积和租金标准等。廉租住房是具有社会保障性质的住房。主要背景：这类消费者在年龄上比较分散，从18岁到54岁之间的各年龄段均有相当比例，平均教育程度一般，家庭平均收入在1900元／月左右，能过上平淡供给的生活，住房大多限于租房或单位房。在职业上没有显著特征，但待岗人员的比例稍高于其他各类型。在性别上，男性稍高于女性。目标客户群定位人们生活水平的提高，房地产市场开始逐步进行细分，不同收入和生活品位的人对住房有不同的要求，开发商也通过独特的产品卖点来吸引目标客户群。三盛颐景园以“园林深处有人家”的居住氛围着实打动了众多来自市区的中等收入家庭以及城市白领一族，虽然价格因此而高出周边地区行情价许多，却赢得了一定的市场，以观景效果佳、位置优的公寓引来注目。目标客群特征：1、新婚夫妇人群特点：新婚夫妇工作时间有限，积蓄不多，对房屋总价较为关注；新1婚婚房对功能性的关注应该更有预见性；对社区内及周边的环境、配套要求相对较高。置业方案：一对即将走进婚姻殿堂的新人对于住宅是比较挑剔的，通常情况下最注意的就是以下3点：住宅的功能性。新婚夫妇虽然购买新居时家庭人口较少，但应该考虑未来家庭结构的变化，一般来说应尽量选择两室的住宅。户型设计应该突出生活特点。住宅面积及价格控制。由于支付能力有限，同时婚后生活支出也呈上升趋势，所以新婚夫妇对于住宅的面积及总价要求较严格。社区及周边配套项目。周边最好配备完善的生活服务设施，包括运动设施、商业设施、医疗、幼教等配套设施。2、投资客人群特点：投资客分为短期投资与长期投资两类，通常前者投资住宅，靠短期住宅价格波动赚取差价；后者多投资商业或写字楼，以出租形式获利。颐景园属于中档商品住宅。置业方案：住宅投资客。投资住宅通常在项目启动期内介入，以获得较低的成交价格，最理想的投资物业是中心景观区内、户型适中、楼层位于建筑物三分之一与二分之一间的部分。对于项目本身应考查的就比较多了，最主要的是位置，一个相对有发展的位置会使物业价值实现大幅提升，通常位置选择在市区边界或风景区内，未来有大规模建设的规划。3、年轻的白领和创业一族人群特点：公司规模不大、资金有限或处于个人创业期，采用办公、居住两用，既节省资金又方便工作。置业方案：这类人群考虑住房的条件是既拥有办公室通透、大方的设计，又拥有住宅的功能全面；既拥有比写字楼实惠的价格，又拥有与住宅一样的使用年限。选购产品的动机：总体来说，对于丁桥区域各收入水平的房产消费者，购房的最主要目的仍是自住，其次是两者兼有目的和纯投资目的。如果将兼有目的和纯投资目的统视作投资性需求，静态来看，住房购买的投资性需求同城市的发达程度、家庭收入水平成正比；动态来看，投资性住房需求在丁桥区域，各种收入水平都有伴随增长的趋势。购买行为特征：主要目标客户属于该区域内的中产阶级人士，他们共同的特点是对前途充满信心，工作紧张繁忙，生活节奏快捷且充实，没有太多资本可以作更高选择，经济实力也使其不得不斤斤计较，但是人人都希望以中等价位享受到高层的待遇。因此销售现场、环境绿化、工地包装及广告宣传等方面的精心设计和营造对激起客户的购买欲的影响至关重要。目标客户的知识层次较高，预计购买过程中将有较多的房地产专业人士介入，因此对销售员的要求将会更高。目标客户对物业的评价将不单纯是依据位置、交通、平面、社区配置等物理因素进行简单评判，而会将精神层次上的感性因素加入到购买评价中，因此销售中品味和格调的营造与酝酿，尤其是对物业管理服务意识的早期展现，将会使其产生更强烈的购买欲望。目标客户所在的区域、年龄、职业特点都相对集中，所以对产品的偏好一致，容易形成“扎堆”现象，假如都以70-80万元的房子作为目标，预计会有80%以上的客户会采用公积金和商业贷款形式，加之早期期房销售的这一特点，所以一定要注意付款方式适应市场的创新，以低首付甚至零首付等措施的运用，来达到全方位对本案销售的推动。产品分析地块现状分析地块环境调研1、项目土地性质调查丁桥踞于杭城东北区块，隶属主城江干区，距离武林广场10公里。北望临平，西接半山、石桥，南下九堡直通钱江新城，东接长睦、田园，与天都城相连通。这些耳熟能详的区位概念，成就了丁桥的地理坐标。自大批开发商涌入之日起，它已经真正成为了所有杭州人的丁桥。眼下，从市中心沿德胜高架——留石高架一线直到笕丁路口，丁桥大型居住区就在眼前豁然开朗，基本用时20余分钟。预计到2021年，丁桥的居住人口将达到30万，半径3公里范围内，居住人口将达50万。商家因人气而汇聚——以丁桥几十万人居住的大规模构建来说，这里无疑将是众多资本、品牌和企业的必争之地。地块周边环境调查1.自然景观杭州丁桥大型居住区位于杭州主城区东北部，距市中心10公里，居杭州主城区与半山居住区、副城临平的发展要道，为杭城东北部发展的重要区块，有着“承主启副”的重要区位特点。丁桥大型居住区建成后将是一个居住人口达40万人，功能完备的大型现代化居住区。2.人文、历史景观丁桥具有悠久的历史和丰富的自然、人文资源：横贯东西的古运河——上塘河；黄鹤山、皋亭山历史人文风景旅游区；勤丰港绿化景观带、大农港绿化景观带、丁桥港绿化景观带、东风港绿化景观带、丁兰公园五大生态公园群；丁桥还是著名的孝乡——东汉二十四孝之一丁兰的故乡。地块交通条件调查1）主要的交通主干道“一绕、二快、三横、四纵”区域路网，B3快速公交，规划地铁3号线，形成多向立体主城生活交通网。配置1座公交首末站，1个公家中心站。2）主要的公共交通及其路线公交路线：K99、812、218夜班、快速公交3号线可直达丁桥B3：丁桥公交中心站—莫衙营（规划中到吴山公交站）K99：火车东站—丁桥公交中心站812：钱江小商品市场—丁桥公交中心站218：武林广场—丁桥公交中心站自驾路线：武林广场—上塘高架（石祥路口下）—留石同协路口—同协路—大农港路—蕙兰雅路；武林广场—上塘高架（大关路口下）—沈半路—留石同协路口—同协路—大农港路—蕙兰雅路；环城北路—建国路—东新路—华丰路——同协路—大农港路—蕙兰雅路；澳门广场（北）—秋石高架—留石快速东路—同协路—大农港路—蕙兰雅路；周边市政配套设施调查1）教育配套—一体化优质教育中小学:丁兰实验小学、丁桥中学、规划两所36班中学（初中），四所36班小学（长睦小学、丁桥小学、大塘小学等）。幼儿园:丁桥中心幼儿园及其它规划六所12班幼儿园。2）商业配套—坐拥高尚生活基地毗邻总建筑面积达10万方新城广场、10万方丁兰广场两大丁桥商业航母。新城广场商业内容包括已于2021年底开业的物美超市和规划的电器卖场、餐饮、娱乐配套设施；丁兰广场拟招商内容包括百货、超市、专业店、品牌店、健身中心、餐饮、电影院线、电玩、KTV、经济型商务酒店等。作为丁桥区块最重要、最齐全的商业配套项目，丁兰广场的开工典礼不仅得到了区级政府领导的高度重视，同样也聚集了丁桥片区众多开发商、商家、居民的目光：一个业态功能完善、经营品牌丰富的大型商业项目，不但能提升周边楼盘的含金量，而且将极大地方便丁桥居民的生活。此外，项目周边还规划3座净菜超市。3）医疗配套—拥抱舒适怡然的健康人生规划中的市中医院丁桥分院将于2021年开工建设，力争2021年竣工启用。建成后，将成为融临床、教学、预防、保健、康复、科研于一体的三级甲等综合性医院，满足周边地区居民的基本医疗服务和高端医疗服务需求。SWOT分析内内部能力外部因素优势（Strength）劣势(Weakness)1.园林式建筑风格；2.配套设施完善；3.自住兼投资价值。1.目前交通不太完善；2.地理位置相对较偏僻。机会（Opportunitis）利用（SO）改进（WO）1.在价格上丁桥存在一定的优势，而且在配套的跟进速度上也并不输给其他板块；2.吸引外来居民入住，扶持大学生在杭创业，创造一定的潜力。1.抓住机会，利用未来发展潜力的特点，快速成长，占领市场；2.丁桥板块依托政府打造城市中央居住区的战略。1.在配套方面虽然在不断引进，但是要想达到城西的发展状态，丁桥还有需要好几年的发展过程；2.做好相关宣传，尤其需配合政府做好公益宣传，快速建立知名度。风险（Threats）监视（ST）消除（WT）1.房价上涨迅速，投资氛围的浓重，直接导致房地产泡沫的扩大；2.面对来自其他板块之间的竞争。1.发挥自己园林绿化优势，挖掘更多的潜在客户；2.国家的一系列放假宏观政策的调控，来相应的满足消费者的购房需求。1.短期内房地产投资具有一定的风险；2.随着年底一些购房优惠政策取消，房地产是否能在今年的火爆行情的基础上维稳还是个未知数。表4-1SWOT分析表产品定位1、本案将导入“苏州园林居住社区”的概念这一概念的核心是“园林”、“建筑”与“人”三者之间的关系，建立起以环境生态、建筑生态、人文生态为内核，以园林式居住环境为外观形式的生态居住模式。“苏州园林居住区”的概念非常丰富，诠释的空间很大，而且比较新颖，市场差异性明显。2、区域发展前景诱人丁桥颐景园目前的区域位置虽与杭州市中心有一定距离，交通尚不发达，但随着已建、在建和规划中的商业、教育和医疗等市政配套的完成，其区域发展前景美好，潜力巨大。3、核心地段价值凸显丁桥颐景园位于丁桥板块核心区域，与新城广场、丁兰广场等大型商业项目相邻，公园（丁兰公园）、医院（三级甲等的市中医院分院）、学校（丁兰实验学校等）、公交站和娱乐活动中心等生活配套设施较为成熟。生活配套：作为未来的核心居住区域，丁桥大型居住区将配套建设各类学校及大型医院，以方便子女就学及居民就医；规划建设净菜超市三座、公交首末站、公交中心站各一座；此外，沿中心道路南北侧将建设活动中心、娱乐、商业等服务设施；绿地、公园等公共设施也将同步建设。商业配套：丁桥大型居住区商业配套设施齐全，规划300亩商业设施、3个社区配套中心，商业投资前景广阔。4、园林地产一枝独秀“颐景园”品牌，经过十余年的倾力打造，被业内誉为“第一园林地产”。在丁桥区域各竞争项目趋于同质化的竞争中，园林地产将是我们推广中的核心竞争力。5、超大楼距领先一步丁桥颐景园楼间距约70米，空间较大，确保了最佳视距,同时也保证了业主享受充足的阳光。6、中央景观步移景异采用围合规划设计，增加了造园空间。亭台楼阁，小桥流水，步移景异，为业主提供了诗意生活空间和邻里交流的平台。7、人车分流安静舒适小区车辆管理采用人车分流的设计，充分体现了“以人为本”的人文关怀，保障了小区内部的交通安全，增加了舒适性，为业主提供了更为和谐的人居环境。战略及行动方案定价原则项目成功与否，开盘定价及后期价格策略是关键因素之一，根据市场调查情况，周边几个项目楼盘价格都是低开高走的价格策略。所以，建议本项目开盘采取低开高走的价格策略，建议开盘均价定在13500元/平米，最终实现均价14500元/平米。这种低开高走的方式好处在于：1、使已购买客户信心保障；2、对观望的客户有一定的促进作用；3、很好地引入投资者；4、同竞争对手项目相比有较大的竞争力，便于抓住市场份额，给后期销售留下空间。定价建议房地产价格是由地价、工程造价、各种税费、银行利息和销售费用等因素构成。基本成本价加上开发商的利润构成基本价。一般市场定价原则须从三个价值取向来考虑：1、市场价值取向：需考虑同片区、同等物业等因素，采用比较的手段来确定。2、成本价值取向：项目整体成本加利润。3、消费者心理价值取向：该片区的物业在消费者心理的“功能价格比”。与周边项目进行比较之后，建议毛坯房价格开盘，开盘均价定在13500元/平米与周边项目毛坯房价格相当，但卖点丰富存在竞争力。最终可实现整体均价14500元/平米以上。选择菜单式装修方案（舒适型，豪华型，500元和800元两种价位）。与广宇·上东城、联合格里、天阳关筑等有实力品牌的装修公司合作，强强联手，为项目增加卖点，实现品牌化营销。价格调整方案开发成本核算1、项目成本计算条件说明：项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米。2、项目成本核算项目名称全部项目合计单位建安标准建安造价占地面积38000.00平方米建筑用地面积平方米总建筑面积105000平方米271714000.00地上建筑面积75996平方米156046000.00住宅71942平方米2000.00143884000.00配套公建4054平方米3000.0012162000.00地下建筑面积38556平方米3000.00115668000.00容积率2.63项目名称计费标准及计算方法测算基数单位单价金额（万元）一、土地成本46408400.00土地出让金住宅71942600.000043165200.00配套公建4054800.00003243200.00二、前期工程费183.390018648320.301、临时水、电、路及场地平整费建安概算*0.8％271714000.000.0082173712.002、可行性、方案咨询、规划设计费地上建面×5元/平米759965.0000379980.003、测量、勘察、设计费建安概算*2.5%271714000.000.02506792850.004、执照费建安概算×0.1%271714000.000.0010271714.005、标底编制费建安概算×0.3%271714000.000.0030815142.006、预算审查费建安概算×0.1%271714000.000.0010271714.007、招投标费建安概算×0.07%271714000.000.0007190199.808、质量监督费建安概算×0.25%271714000.000.0025679285.009、工程监理费建安概算×2%271714000.000.05434280.0010、粘土砖费地上建面×14元/平方米7599614.00001063944.0011、竣工图费测量、勘察、设计费×70％×10％6792850.000.0700475499.5012、档案保证金10万元100000.00三、基础设施费321.140035137216.001、红线内建安概算×8％271714000.000.080021737120.00红线外建安概算×8％156046000.000.080012483680.002、环境设计与绿化建筑面积×8元/平方米114552.008.0000916416.00四、房屋建安工程及设备、装修费（一）建安工程费235743000.00地上建筑面积75996平方米120075000.00住宅71942平方米1500.00107913000.00配套公建4054平方米3000.0012162000.00地下建筑面积38556平方米3000.00115668000.00（二）设备及装修费用五、不可预见费一至四项×3％335936936.300.00301007810.81六、上交开发办的管理费一至五项×0.1%336944747.110.0010336944.75七、管理费一至五项×2.5%336944747.110.02508423618.68八、贷款利息总建面×100每平米单价114552.00100.000011455200.00九、两税一费销售收入×5.5%569694000.000.055031333170.00十、销售费用销售收入×3%569694000.000.0317090820十一、开发成本一至十项405584500.53平均成本按总建筑面积405584500.53114552.00003540.61综合成本按可售地上面积405584500.5371942.00005637.66扣除地下造价后综合成本按可售地上面积289916500.5371942.00004029.86十二、销售收入万平方米569694000.00住宅：销售719427000.0000503594000.00地下车位销售661万元/个100000.000066100000.00十三、毛利润164109499.47十四、所得税164109499.470.330054156134.82十五、净利润109953364.64十六、投资收益率（静态）27.11%价格定位1、权重因素对各项目的地段、交通、品质、规划以及配套等各方面因素综合权重评定。2、选择项目选择本区域内3个项目，包括：广宇·上东城；联合格里；天阳关筑3、价格比较修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%三盛·颐景园11111113500本案0.81.10.80.70.80.5修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%广宇·上东城11111114500本案0.80.80.80.810.5修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%天阳·关筑11111114000本案1.21.21.20.80.80.8修正因素地段因素交通因素品质因素规划因素配套因素工程进度报价权重15%15%30%15%15%10%联合·格里1.21111114300本案1.21.210.80.80.5随着以广宇集团为头炮的一批品牌开发商的进驻，把丁桥迅速推到了购房者眼前。可以说，在目前以武林广场为圆心的10公里主城区圈内，隶属江干区的丁桥，则属于明显的房价低洼地。2007年7月25日，丁桥36号住宅用地的出让，正式拉开了丁桥板块商品房买卖的序幕。最终广宇集团以总价49800万元竞得，楼面价约为4241元/平方米。2021年初，新源·元都新景开盘均价为7380元∕平方米，给当时丁桥板块的商品房销售起到标杆作用。随后在2021年末开盘的是广宇·上东城。受市场波动的影响，开盘价格定在7300多元∕平方米。前景看好的丁桥，7000余元/平方米的价格依旧在同等价格的在售板块中显示出较强的竞争力，所以上东城一开盘即受到购房者的热捧。2021年，随着“小阳春”掀起的新一股购房热，彻底炒热了丁桥。今年5月初，竞得39号地块的天阳·观筑首次开盘即以6900元/平方米的均价对外发售，而联合·格里将于下半年正式开盘，丁桥板块的居住区，即将逐渐形成，丁桥的居住价值也正在被越来越多的购房者肯定。广宇·上东城于4月17日正式开放样板房。5月5日推出2号楼河景公寓房源。由于采荷教育集团附属小学进驻丁桥新城，广宇·上东城将纳入该校学区。

天阳·观筑项目样板房于5月1日正式对外开放，5月10日，天阳·观筑艺居1号楼以6900元/平方米的较低价格开盘，截至5月11日15时，透明售房网数据显示已预定100套，达到开盘销售套数90%。营销策略推广主策略高姿态、高品位的社会公关活动引起公众注意的新闻事件营销准确针对目标客户层面全方位气势磅礴的宣传活动现场展现将来的期望值，给客户以购买信心公共关系策略与广告宣传推广并举主定位：将产品的投资优势通过广告逐步展现，让投资者坚定信心平面广告形式1、报纸广告：新闻性强、时效性明显；2、杂志广告：目标客户针对性强、对项目形象品质树立能较好体现；3、直投广告：地域客户针对性强，时效性明显；4、户外广告牌（指路牌）：对项目形象品质树立能较好体现，指路牌功能性明显。多维广告形式1、电视广告：眼见为实说服力强，费用高频率低；2、广播广告：目标客户针对性强（交通台）、全天套播形式收听频率高强化记忆；3、展览展示：客户群集中针对性强，对项目形象品质树立能较好体现，促销效果好。媒体组合建议媒体投放目标1、广告诉求：扩大认知度，加快销售进度；2、主投目标：以报纸杂志平面媒体为主、广播广告、户外广告牌为辅；3、广告策略：结合软性文章的作用，寻找新闻点供媒体炒作，起到造势效果,提高知名度。媒体投放原则1、最优化的投入与产出，以一个有效的推广形式将信息送达最大量的目标受众群；2、以主流媒体为主其它媒体为辅，按销售进度分阶段进行相应媒体选择和投放力度。媒体选择（1）主推报纸钱江晚报都市快报青年时报（2）辅助报纸杭州日报中国经营报国际金融报21世纪经济报道项目/内容/媒体钱江晚报都市快报青年时报财经时报时尚家居发行量(万份)4066140-1604011目标读者20－40岁的男性，大多接受了大学教育;对国家大事、国际时事感兴趣；大多为公司白领，拥有较强的购买力。企事业单位管理层，文化程度及收入相对较高者杭州和周边地区的市民阶层大众化企业主、投资商、政府管理人员、企业经理人、商务人士、专业人士、研究机构人士等经济、金融界专业人士平均每人阅读时间30分钟18-20分钟30分钟受欢迎栏目综合性栏目国际新闻版、体育版、夜光杯购买形式家庭订阅为主单位订阅为主60%左右为订阅无提示知道率57.28%98%传阅率(人次)2.753.6阅读率(经常)29.9%71.3%千人成本(RMB)12.66.8营销活动策略周围的竞争个案对我们的冲击较大，有相当一部分竞争楼盘的产品比较成熟，目标购房群体又很相近；在这种不利的情况下我们会运用我们独特的整体包装策略，对产品进行整合，做到拉升整体售价。活动设想1．如何冲出重围，一枝独秀今年房地产竞争进入酷烈阶段，其特点是楼盘的“同质化”十分严重，即：同样地段（有的竞争双方仅一路之隔），同样档次（其规模与内部配置相近），同样规划（环境规划无突出差别），同样价格（价格不能形成极具优势的差异）。如何在众多竞争对手中脱颖而出，成为发展商和广告公司共同的课题。其解决方式有二：一在物业本身创造与众不同的特点，可与竞争对手明显区别；二在外包装上为物业塑造鲜明的形象，以增强记忆度，与竞争对手相区别。2．活动宣传效果更佳综合目前丁桥楼市的推盘手法与现状来看，由于今年楼市的异常火爆，开盘项目剧增，使得房产类信息亦大幅增长。各广告公司也是竭尽全力将房地产类广告制作得美伦美奂，但因信息过多，受众的注意力分散，硬性广告的效果往往不如一些可使受众直接参与的活动效果更好，因为活动会使人们更为自然和主动的接受信息。3．确定令人关注的活动主题举办活动不难，各开发商和销售公司也在积极开展这方面的工作。但问题是如何确立活动主题，使得这个活动能达到自我宣传而受人关注，自我炒作而不惹反感的目的。这里，关键在于活动主题应该是人们关注的热点话题，而这个热点话题又能与物业自然结合为一体，使人们在不自觉中接受产品信息。4．更高一筹的活动主题比较而言，主要是物业与热点的巧妙而紧密的结合，同时实施不露痕迹的炒作，并且可通过炒作将发展商的社会责任感、新知本家的文化意识、对打造精品物业的使命感等宣传重点自然而然地传播给受众。另外，活动自始至终有目的地围绕着物业自身进行，决不游离于产品之外浪费精力。活动预期达到的效果希望通过本次宣传活动，收到四点效果：1．将新起点与钱江新城紧密相联在对于此次活动的反复宣传中，强调新起点的位置，同时详细阐述新起点与钱江新城的密切关系及在江干区未来发展中的重要地位，令所有受众能十分明确地了解新起点的发展前景，并意识到其巨大的升值潜力。2．新起点成为东区最受关注的项目以活动本身形成的热点话题，通过多组合式传媒渠道，使新起点本身成为杭城东部乃至整个杭州市的一个焦点，从而使项目的曝光率与关注度大大加强。3．潜在消费者对新起点的品质更加有信心通过活动最终的结果，使潜在消费者认识到发展商在物业本身倾注了巨大精力、物力与财力，从而加强对新起点自身高品质的信心与认同，以达到促进销售的目的。4．提升新起点文化品味新起点一直以来以民住概念作为物业推广的主要支持点，本次活动主题应具有较浓的人文色彩。所以，通过这次活动，新起点将进一步显露出新一代知本家所特有的儒商气质与文化品味。营销成本总体预算假设本案件的总销售金额为人民币10亿元左右，按照1.3%的费用比例计算，总的推广费用约为人民币1300万元左右。项目金额（万元）比例（%）报纸39630杂志665其他媒体52.84售楼处105.68房展会27.72.1外地推广80.55.6户外灯箱52.84户外广告牌30022.7样板房折旧39.63路旗7.90.6楼书7.90.6DM2.60.2SP活动、PR活动81.86.2其他费用105.68总计1300100预算分布行动方案控制项目规模及开发进度项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米。销售策略根据本案的产品定位、市场定位、客户群定位，经慎重推敲，随同销售周期安排，制定了全程策划的节奏安排，以求有效快速地消化本案，将独特的USP安排到各个环节中，由若干个策划个案整合为全程方案。通过前面的论述，我们发现本案的市场已经细分，并已选择了目标市场下一步我们应该针对目标市场进行有效的策略实施，整个过程中遵循差异化策略、周期性策略及组合的策略。1．原则准现房销售原则。面对越来越成熟的客户，仅凭一张图纸和精美的印刷品就把期房卖掉的时代早已过去了，众多入住纠纷，致使客户对期房越来越没有信心。因而为了增加客户对项目的信心，同时也为了缩短销售期，降低销售费用，我们要遵循准现房销售原则。服务营销原则。概念营销逐渐被服务营销所替代，通过售前服务、售中服务、售后服务，充分为客户提供各种方便的新营销模式日益被消费者认可。2．推出时机丁桥市场入住纠纷越演越烈，越来越多的客户对期房产生反感，根据准现房销售原则，我们认为开盘时间应在项目具备一定的工程形象进度（今年6月22日左右）。3．推出方式为取得预期的目标，我们要严格进行销售控制。在项目推出时，首先推出南侧一至部分三居的物业进行销售。其目的一是进行市场试探，以便及时调整销售策略；二是便于控制项目整体均价。4．销售步骤安排A、内部认购期：目的：预热期，主要通过硬性广告配以软性文章在报刊媒体上进行形象宣传，向市场导入本案个性特征，吸引市场注意力并通过内部认购价试探市场，确定产品价格定位的准确程度。亦可获得部分买家先期下定，为开盘引爆市场积累客源。市场情形：近年，住宅市场由于竞争激烈、促销方式繁多，各发展商一方面为了摸清市场情况，一方面为提前将产品导入市场，往往在各销售前准备工作未完全完成前便开始内部认购。且有愈拉愈长之势。通过长阶段的内部认购动作，使其项目开盘前积累了大批意向买家，为其开盘火爆成功垫定了基础。而本案存在其特殊性，拖延时间就等于金钱的浪费，所以销售时机不容错过，内部认购期时间会较短，但有利有弊，利处是不会因为战线拉得过长，而损失一部分意向客户，弊处是个别客户的伧促下定，会导致后期的退房。B、开盘期目的：项目全面向市场展现，主要通过主流媒体以强大的宣传攻势，使其成为当期市场阶段的中心点，以最短的时间内吸引尽可能多的买家成交，通常开盘期的销售状况决定着此项目的成功与否。市场情形：市场中各项目开盘方式不一，主要分为：展会开盘，利用当月一次房展会亮相，现场开盘，利用自身销售中心样板间全面开放，现场举办抽奖、酒会等促销活动。项目开盘时，与之配合的一切销售工具应该完全准备到位，包括样板间，楼书，沙盘等。媒体宣传除主流报纸外：电视、广播、杂志应多方位出击。C、强销期目的：利用主流媒体将产品自身卖点逐一向市场曝光，通过不同卖点的宣传以及灵活的促销方式，吸引不同需求之买家，达到销售之目的。市场情形：广告投放量少于开盘期而趋于稳定，将产品自身卖点逐一放大宣传，同时增加市场好感。应定期于现场开展活动营销。例如：客户嘉年华会，产品说明酒会等营造现场销售气氛。D、持续期目的：持续维持市场竞争力，争取大批前阶段未购客户成交市场情形：此时，发展商已完成总销售金额的60%以上，已无太大销售压力，应将广告投放量继续压缩，将主要精力用于已购客户签约及后期服务上，同时，力争将前阶段已有购买意向但未下决心之客户拉回下定。E、收盘期：目的：完善后期服务结束销售市场情形：此时，销售已接近尾声，好的户型已基本卖光，剩下多为不利户型，此时应采用部分让利政策尽快完成销售。策略安排：客户答谢会+“珍藏”产品抽奖配送活动。配合物业进行园内绿地、花草、鸟类认养或小树认养活动。方案说明：“客户答谢会”

答谢不是目的，目的是让客户不知不觉中帮我们清盘。“认养活动”

是为了配合入住，解决未来物业的难题，树立开发商形象，为下一期项目作准备。以上方案，公关活动一个接着一个，让公众逐步养成“猜出下一次是什么活动”的想法，与众不同的推广策略必然带来项目的巨大成功。

5.预计销售周期预计15个月的销售周期，2021年年末售完。案前准备期：2021年4月——2021年5月内部认购期：2021-4年6月开盘销售期：（国贸秋展）2021年7月—2021年9月强销攻击期：2021年10月——2021年2月持续攻击期：2021年3月——2021年5月收盘期：2021年6月——2021年7月以上销售周期的预计时间为15个月。6．销售管理流程图销售部市场服务与合约部门财务部①接洽客户` ①准备合同文本 ①据《认购书》收定金及首款②签订《认购书》 ②洽谈合同及协议 ②开据发票③交付定金 ③签认《预售合同》 ③贷后管理④催缴合同首款 ④签约通知单给销售部 ④审核各类变更及退款情况⑤客户入住 ⑤同银行办理客户按揭手续 ⑥催收按揭办理放贷情况7．销售计划按照均价7000元/平米计算。实现总销售额10.9个亿。结束语我们将运用整合营销传播手段，通过各种媒体的综合运用和创造有价值的新闻话题，使产品迅速切入市场，利用各项活动，为项目开盘全力拦截现实及意向客户,力争使三盛·颐景园在丁桥一炮而红，在丁桥形成“人居经典”置业旋风。房地产开发项目营销策划顾问合同书委托方：临沂市嘉益房地产开发（以下简称甲方）地址：临沂兰山区沂蒙路454号嘉锐大厦21F电话：受托方：厦门佰益合安置业顾问（以下简称乙方）地址：厦门市厦禾路156号电话：房地产开发项目营销策划顾问合同甲乙双方秉着互惠互利真诚合作的原则，经友好协商，就产权属于甲方的“奥林匹克花园”项目一期二标段委托给乙方营销策划顾问代理事宜达成本协议，供双方共同遵守。一、委托内容甲方将其开发的位于“奥林匹克花园”项目一期二标段（占地面积14646平米，预售建筑面积14360平米，总套数78套）委托乙方策划及营销顾问代理。二、委托期限乙方策划及营销顾问代理期由项目二标段开盘2021年5月1日起至2012-12-31止。在本合同到期前一个月,甲乙双方协商是否继续合作事宜。三、双方权责1、甲方权责：甲方向乙方提供企业法人营业执照复印件，提供所委托项目所有权的法律批文复印件，以及公开销售所需各项文件资料，以确保楼宇顾问工作的顺利开展。甲方在乙方协助制定整体营销策略，负责提供所委托项目之开发建设法定文件，提供项目规划设计的图纸、资料，项目运作的整体计划、方案及甲方要求等，并在收到乙方任何书面报告后及时给予回复，以确保策划及顾问工作的顺利展开。合同正式签定后，甲方可以同意在本项目合作期间的住宅，甲乙双方确认的部分推广宣传品上和营销活动中标识“营销顾问：厦门佰益合安置业地产”字样。甲方同意乙方在自有的宣传物料中宣传该项目。甲方须按时与乙方结算顾问费并准时支付。如有拖欠按所欠费用总额每日千分之二计付滞纳金。若乙方在服务过程中未达到本合同第二条（乙方职责）的任何一项工作目标时，甲方有权终止本合约并委托其他公司作为策划及销售顾问。2、乙方职责：乙方承接甲方营销顾问工作，需成立营销顾问工作小组，尽职尽责为甲方服务（项目小组成员名单见附件）。并应对甲方提供的所有资料保密。乙方以提交文字成果报告、参加相关的定期沟通会议、现场参与指导组织各种营销活动及现场销售工作等方式完成本合约之营销顾问工作，并按双方商定的工作时间，及时提交各阶段委托报告。乙方在本项目合作期间定期与甲方开沟通会议（月度例会、周例会等），共同商讨项目有关问题，并提出相关建议。参加定期沟通例会中，乙方副总级以上人员在楼盘的重大节点，例如解筹、开盘等时间会派专人出席。乙方专案小组核心成员须参加月度例会。乙方定期与甲方召开项目研讨会，在内部认购阶段提交专题报告；在开盘等各阶段提交相关报告。乙方根据现场销售人员的详细记录、广告效果及销售情况，本着高效和高质的原则分阶段每月向甲方提交销售分析报告，供甲方及时调整销售策略。本合同签定后30个工作日内完成市场前期策划阶段工作内容，并提交书面报告《市场调研报告》壹式贰份。甲方收到《市场调研报告》后除非特殊原因应在一周内确定意见，乙方收到确认意见后15个工作日完成营销策划阶段工作内容，并提交书面报告《前期营销策划报告》壹式贰份。乙方在项目开盘前一～二个月提交书面《销售执行报告》壹式贰份。乙方在营销策划各阶段，每月向甲方提供当月的项目市场分析报告壹式贰份。乙方参与销售顾问服务工作，进行策划组织及监控，并组织销售人员培训及销售业务指导等顾问工作，进行销售体系的建立及具体指导。乙方对甲方营销部的所有销售策划工作及其相关内容提出专业意见并提供文字报告，供甲方参考。乙方确保在项目重要销售阶段（如开盘、展销会）派主要负责人现场指导，并协助甲方筹备各种促销活动的组织安排包括物业展销会、新闻发布会、酒会；并提供以上活动方案。项目销售均价应按照市场基价为准由双方协商并由甲方最终确定，不可盲目下压或过高抬价，影响项目销售。乙方的营销顾问权在本项目顾问期不得转让。四、策划、营销顾问费及结算方式前期策划顾问费：乙方收取前期策划设计顾问费共壹拾伍万元整。支付方式如下：1）在本合同签署三日内，甲方向乙方支付定金人民币伍万元整；2）在乙方提交《前期营销策划报告》并经甲方审定通过后三日内，甲方向乙方支付人民币伍万元整；3）在乙方提交《营销执行报告》并经甲方审定通过后三日内，甲方向乙方支付人民币伍万元整。营销顾问费及结算方式：开盘后甲方向乙方支付营销顾问费伍万元/月+房屋月销售总额千分之（8‰）的提成。1）结算时间：双方商定每月25日为结算日，双方于每月该日核算代理费款额，并于当月30日前甲方向乙方付清双方已确认的款项。2）甲方支付乙方的月度提成计算基数以当月签定的所有《房地产买卖合同》的销售总额为准。五、合同生效及其他本合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均严格遵照执行。本合同执行过程中，如有因人力不可抗因素影响有关条款之执行的，受影响一方应及时向对方通报，因此而影响履行有关条款的不视为违约。双方协商同意对本合同的修改、补充等，应签定补充协议。在本合同执行期间，如有因甲方向第三方整体转让项目权益或产权等而导致所委托物业的产权变更的，甲方在转让产权时必须向受让方说明本合同的有效性，三方就有关的权利义务及债权债务事宜签定协议。如新产权方要求重新委托代理销售时，甲方有义务达成乙方享有优先代理权。双方对合作过程中的所有相关商业资料均负有保密责任，未经许可，任何一方不得擅自对外发布或提供第三者，否则视为违约，对方有权无条件终止合同，并保留索赔的权利。任何一方按本合同规定提出中止合同时，需提前30天书面通知对方，双方派人于通知日起10日内完成相关结算款项、解除合同手续。本合同未尽事宜，双方协商解决。如对本合同执行中产生的冲突双方协商不成的，交由当地仲裁委员会仲裁解决。本合同正本一式四份，双方各执二份。甲方（盖章）：乙方（盖章）：代表（盖章）：代表（盖章）：签约时间：年月日签约时间：年月日合同附件：Ⅰ乙方服务范围及事项乙方在签订本合同后，负责下列项目的实施工作：一、项目的前期营销策划1、市场目标定位分析；2、产品品质、价格定位分析；3、项目的冠名建议；4、项目VI形象设计；5、房型标准建议；6、房型配比建议；7、绿化设计建议；8、物业管理建议；二、本项目销售期1、营销方案的制定；2、营销环境设计；3、协助完成售楼中心、样板房的设计；4、标识形象的创意设计；5、全面负责系列营销广告及媒体发布策略的制定、广告文字版面的创意与设计，跟进落实相关制作事宜；6、确定各期发售的基价及楼盘的层次、朝向，室号、数量及以后各阶段销售的设定；7、售楼人员的招聘培训及销售过程中传授指导营销方法与技巧；8、协助完成销售表单、售楼文本的制定等一系列与销售有关的准备工作；9、落实营销广告的发布、效果图、楼盘模型及样板房装修主题建议、效果监控等事宜；10、协助参与重大的销售活动及营销有关的一切事宜；11、业主的访问、座谈和信息反馈；12、营销过程中，随着房地产业有关的政策法规的出台，根据市场实际情况，对有关营销项目作必要的调整。乙方拟定的价格、付款方式等资料，须以书面形式报甲方签字认可。未经甲方认可，由乙方自行承担负责。Ⅱ营销顾问咨询服务

一．负责发展商所有关于营销问题的咨询

二．参与营销方面各项重大事项的讨论

三．负责营销策划书中各项执行工作的实施

四．监督营销策划书中各项执行工作的质量符合要求

房地产开发项目广告整合推广合同甲方：乙方：本着友好合作的精神，公平交易的原则，经甲乙双方友好协商，就“”整合推广事宜达成如下协议：项目名称:“”工作内容：甲方委托乙方为“”唯一指定广告推广公司，并全程负责“”房地产项目广告的全程整体推广策略、创作、实施建议、制作执行及产品监管等服务。（具体事项见合同附件）工作时间：自合同签定日起至年。服务费用根据甲乙双方协商，确定工作期间乙方的广告整合推广服务费为用为万元/月，共十二个月，合计费用为：人民币元整。五、付款方式：甲方每月日前支付当月服务费用，即万元/月。权利与义务：甲方须向乙方提供与设计相关的各种必需资料，以确保乙方准确地掌握有关设计要素；合同签署后，乙方迅速组建项目小组和拟定该项目的工作进程表，并在规定时间内完成各项工作内容；代理期间，甲乙双方应委派专人负责对接工作并定期工作例会及举行项目分析会,由发展商组织安排每月最少一次工作沟通会，参会人员：项目小组成员（以具体会议内容，指定相关人员出席）；双方须积极配合进行不定期交流，甲方有权对乙方提交的策划思路、广告方案、设计稿和乙方所有提交的书面工作文件及时以书面形式（包括）提出修改意见和建议，乙方据此进行修改、调整，直至甲方签字认可方可定稿（乙方指定AE对项目合同内容的时间、具体每阶段服务内容、质量进行把控，策略、创意、平面、文案由乙方指定人员各司其职，具体项目服务内容甲方可根据需要进行一对一的专业交流，乙方为甲方提供良好的沟通平台，便于项目顺利实施；项目进行过程中未涉及内容并需要由乙方完成的，双方另签单项工作合同予以确认；6、代理期间双方各项行动须遵守《中华人民共和国广告法》及地方法规的规定；7、甲方应按本合同的付款方式执行付款，以便乙方顺利开展项目工作；甲方结清应付工作费用后，甲方即时拥有所有创作的版权，在不影响甲方形象及利益的前提并征得甲方同意以后，乙方拥有所提供方案在非项目推广渠道的使用权（即公司简介、广告评比参选及乙方宣传自身的宣传物料）；8、乙方承诺工作期间严守甲方经营机密，恪守应有的职业道德。七、违约责任：乙方必须按双方约定的时间、内容，完成合同规定的设计、发包工作，如需变更内容时，必须经过甲方同意。由于时间延缓，阻碍项目相关工作进行，甲方有权终止合同并向乙方提出相应的赔偿。双方便于合同内容沟通及调整预留相应长的时间为前提，乙方按甲、乙双方确定的内容时间表，提前三天交给甲方；如遇特殊情况，双方视具体情况而定。在乙方如期履行协议的前提下，甲方按照协议中的付款办法如期向乙方支付费用。如甲方无故拖延付款，乙方有权终止合同并向甲方提出相应的赔偿。如有其它因素甲乙双方需终止合同，需由甲乙双方达成一致方可终止。八、其它事宜：合同未尽事宜，可经甲、乙双方协商另行签定补充合同；本合同在实施过程中如发生争执，经双方友好协商解决；如协商无效，双方有权诉诸法律解决；本合同一式肆份，甲乙双方各执贰份，自双方签字盖章之日起生效。甲方：乙方：签署：签署：日期：日期：合同附件：服务承诺：1、为更好服务本项目,蓝格机构将建立专人对接专人服务的工作模式。2、形成定期例会制度，由发展商及代理商组织安排，项目大节点（开盘、房展会等）期间乙方高层须参与，其它项目分析会、工作沟通会等视具体推广阶段工作由甲、乙双方协商而定。3、项目全程《广告推广整体策略计划》以合同签定日后30天内提交给甲方，《广告基础创作表现》以甲方确定LOGO及核心创意日后20天完成并提交给甲方。4、项目大节点（开盘、房展会等）阶段，乙方指定不少于一人的专业人员以每人每次不多于5个工作日的时间常驻甲方指定地点与甲方一道或协助甲方执行乙方制定的推广方案并配合甲方开展工作。（由甲方提供办公居住条件）整合推广服务工作内容一、广告市场调查报告1、广告营销环境分析2、广告竞争对手分析3、广告目标客户群分析二、广告推广策略提案1、项目定位市场定位项目品牌定位项目形象定位目标客户群体定位销售区域定位2、广告推广主题广告语方案系列推广主题诉求内容3、广告风格拟定诉求方式平面风格广告文案风格4、分阶段广告策略方案形象导入期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度开盘强销期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度续销期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度消化期广告主题、诉求内容、媒体、工作进度5、分阶段推广策略执行方案1）销售包装整合（销售中心包装、样板房包装、销售现场包装、工地包装、外卖场及展场包装）2）销售通路整合（报纸、电视、电台、杂志、户外、DM直邮、海报）3）销售活动平面配合（公关、促销）整合推广计划执行时间表制定6、促销及公关活动策略促销策略促销活动方案公关活动策略公关活动方案7、媒体策略媒体组合策略媒体选择媒体发布频度媒体版面拟定8、推广费用预算及分配三、品牌识别系统设计1、项目中英文命名方案2、基础系统设计项目标志设计标准色、辅助色中英文标准字体标准组合印刷字体辅助图形项目标准色样本项目标准字体样本项目标准组合样本3、应用系统设计名片信封信纸纸杯文件夹形象墙7）请柬8）工作证（卡）9）手提袋10）销售人员工作牌4、卖场营造路线导示售楼处导示牌售楼处欢迎牌区位标示牌路灯旗楼体条幅招示布8）广告汽球9）停车导示5、售楼处形象展示欢迎牌背景板展板规范（项目简介、房型图、销控表、付款方式、装修标准、物业管理、设备配套等）台面标牌（领取资料、洽谈处、收款处、签约处等）门楣标牌（财务室、资料室、洗手间标牌）示范单位标牌（户型、面积、功能）示范单位功能指示牌（房间面积、随楼附送等）示范单位警示牌（禁止吸烟、禁止拍摄、请勿触摸等）立柱挂旗6、户外流动展示展位及气氛布置活动展板看楼车体形象车体广告候车亭广告户外广告道旗7、工程形象展示工地围板工地广告牌四、售楼资料准备1、楼书2、折页3、海报4、户型手册5、购房须知6、DM单张制作费用另计：制作费介定：模特费、影视制作费、电台录制费、专业摄影费、租片费、运输费、印刷费，项目内外部制作包装等需向第三方付费的费用开支。合肥明月港湾房地产项目策划全案目录

第一部分：合肥东市房地产市场分析

一、板块之争显示出东区房地产市场亟待发掘

二、谁在东区购房

三、购房者希望在东区购什么样的房

第二部分：市场调研

一、区域市场分析

二、竞争项目分析

三、本案优劣势分析

第三部分：项目主题定位

一、项目定位

二、策划理念

三、策划思路

四、目标人群定位

第四部分：产品策略

一、规划设计建议

二、产品形式建议

三、套型设计建议

四、差异是产品取胜的杀手锏

五、教育——未来的希望

第五部分：项目价格策略

一、价格是把锋利的双刃剑

二、市场不需要雷锋，更会抛弃玩火者

三、低开高走，步步为营

第六部分：广告策略

一、推广策略

二、推广媒体

三、推广诉求

四、推广思路

五、促销活动

第七部分：因为专业所以营销第一部分拨云见日看东区

（合肥东区房地产市场分析）第一节板块之争显示出东区房地产市场亟待发掘

房地产业作为一个风险与机会并存的行业，专业的开发商需从众多的市场现象中分析找出消费者的真正需求，并予以满足，从而抓住机会，获得成功。因此，市场是根本，是我们正确决策的依据。

合肥市东区作为前些年合肥市经济发展的中心地之一.如今优势已很难发挥。该地区房地产市场的发展受到了很大的制约,无论在发展的规模还是房地产的价格上都要落后于其他的地区,但经济发展的共同富裕是我们的总体目标,这也告诉我们这一地区的暂时落后只是发展的时间问题,在经济飞速发展的今天,这一地区的房地产也将很快进入发展的快车道。

明月港湾小区地处临泉路与郎溪路交汇处，二十埠河东侧，临泉路将小区一分为二，周边相邻肥东二院方庙中心、新安公学、郎溪小学、玻璃总厂、国风塑业、恒通批发市场、漕冲批发市场、长江批发市场。

根据本案的物理特性及当代人文特点，建议提出亲水生态家园的概念主题，在此概念基础上，结合小区自然、地理条件及开发草图，划分出五大组团和八大景观，作为小区的整体规划基本形式。经过详实的调研分析，进行准确的市场定位，对产品、价格、推广方案作出理性的设计，相信这一切都将是我们成功攻破市场的利器。

合肥市四大区域概况：

◆包河区：处于城市上风口，是发展房地产的最佳选择，未来合肥大步向南趋向巢湖发展，包河区必将处于前沿阵地、核心区域，作为大城市向南推进的核心区域和市区区域面积最大的新城区，包河区能够对各类生产要素产生强大的吸引力，必将快速迎来一个工业化、城市化跨越式发展的“黄金时期”。

◆瑶海区：随着合肥新站综合开发试验区的不