私宅住宅用房抵押评估报告

47/50房地产估价报告某私人住宅房地产抵押价值评估委托方：XXX估价方：XXXX房地产评估有限公司估价人员：XXXXXX估价作业日期：估价报告编号：XXX房评字第071403号目录TOC\o"1-2"\h\z致托付方函 2房地产估价师声明 4估价的假设和限制条件 5房地产估价结果报告 6一、托付方 6二、估价方 6三、估价对象概况 6四、估价目的 9五、价值时点 9六、价值定义 9七、估价依据 10八、估价原则 10九、估价方法和技术参数讲明 12十、使用本报告的提示 13十一、估价结果 16十二、估价作业日期 17十三、估价报告应用的有效期 17十四、估价人员 17附件 18致托付方函XXX：受你们托付，我公司于二○一五年七月六日至二○一五年十月九日，对权属为你们共同所有的，位于XXX前座，《房屋所有权证》证号为XXX区字第15099XX号、XXX区字第15099XX号，《国有土地使用证》证号为X国用（2015）第100XX号，建筑面积为262.97平方米，土地使用权面积为64.24平方米的住宅房地产进行评估，为托付方核实房地产抵押价值提供参考依据。依照国家现行有关法律、法规和政策条例，遵循房地产估价原则、标准、程序和方法，估价人员在现场查勘的基础上，依据《房地产估价规范》和我公司掌握的房地产市场资料及长期积存的房地产估价经验，结合托付方提供的资料和本次估价目的，遵循独立、客观、公正、合法、科学和适度的原则，按照估价程序选取适宜的方法，综合分析阻碍房地产价格的各项因素，确定委估房地产于价值时点二○一五年七月六日的市场价值为：房地产评估总价：￥40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。（详细结果见下表）评估结果表XXX号前座建筑面积/土地使用面积（m2）单价(元/m2)总价(万元）房地产价值262.97153240.29其中房屋价值262.9769918.38土地价值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地产估价师知悉的估价时点二○一五年七月六日委估房地产法定优先受偿款后（截至估价时点，据托付方提供的相关资料复印件记载，估价对象于估价时点未设定他项权利，优先受偿款为0。）房地产的抵押价值为￥40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。XXX房地产评估有限公司法定代表人：XXX二○一五年十月十四日房地产估价师声明我们郑重声明：一、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已讲明的假设和限制条件的限制。三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。四、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》及建设部、中国人民银行、中国银行业监督治理委员会联合颁布《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。五、我公司的房地产估价师XXX、XXX及估价助理XXX于二○一五年七月六日已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。六、没有人对本估价报告提供重要的专业关心。七、本估价报告依据了托付方提供相关资料，托付方应对资料的真实性、合法性、完整性、准确性和有效性负责。如因资料失实而导致估价结果失实、失误和错误，估价机构和估价人员不承担相应责任。八、本估价报告需经估价人员签名并加盖估价机构公章，在报告使用的有效期内，作为整体时有效，复印件无效。九、参加本次估价的注册房地产估价师签名：房地产估价师资格证书号签名XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX二○一五年十月十四日估价的假设和限制条件㈠本项估价的假设条件1.本报告在评估过程中，设立委估房地产为住宅用途，其在以后剩余使用年限内不改变房地产用途。2.假设委估房地产现状满足所采纳的都市规划、用途管制和限制条件，另有讲明的除外。3.本次评估是以估价对象在价值时点时的状况为依据进行的。4.本报告以托付方提供的估价资料真实合法为前提。若提供的资料失实或有任何隐匿，导致估价结果失实，本公司及估价人员不承担责任。㈡本项估价的限制条件1.本报告有关资料由托付方提供，未对全部资料的真实性进行核实，如因资料不实而导致估价失实、失误和错误，责任不在估价方和估价人员。2.本报告仅供确定房地产抵押价值提供参考依据，不对其他用途负责。3.估价报告的有效期从出具报告之日起计壹年有效，即从2015年10月14日起至2016年10月13日止，超过有效期使用本报告的，相关责任由使用者承担。4.实地查勘时，对房屋仅进行一般性察看，并未进行结构性测试，不可能确定其内部缺损。5.报告使用者要对抵押物进行定期检查，随时掌握抵押物状况，预测抵押物变现价值，保证抵押物足值，使用状况良好，并在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。6.本报告所指变现能力是假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。7.本报告的房地产所有权人及房屋建筑面积以托付方提供的《房屋所有权证》证号为XX区字第150998XX号、XX区字第150998XX号上登记的为准；本报告的土地使用权人及土地使用权面积以托付方提供的《国有土地使用证》证号为XX用（2015）第100XXX号上登记的为准。8.未经本评估单位同意，评估报告的全部或任何一部分内容不得使用其他与本次项目无关的任何公开文件、通告或报告中，也不得以任何形式公开发表。9.房地产估价报告备查编号：XX（2015）房评字第071XX号。10.本报告一式肆份，叁份提交托付方，壹份留存评估公司。房地产估价结果报告一、托付方托付方名称：XXXX身份证号码：45XXXXXXXXXXXXXX住址：XXXXXXXXXXXXXXXXXX托付方名称：XXXXX身份证号码：452XXXXXXXXXXXXXX住址：XXXXXXXXXXXXXX二、估价方受托估价机构：XXXXX房地产评估有限公司机构地址：XXXXXXXXX法定代表人：XXXXXX资质等级：X级资质注册号：XXXXXXXXX联系人：XXXXXX联系电话：XXXXXXXXX三、估价对象概况㈠物质实体状况1.土地状况⑴土地坐落：XXXXXXXX号前座⑵地籍图号：XXXX⑶宗地号：45XXXXXXXXXXXXXXXX⑷土地面积：64.24㎡⑸土地形状：规则⑹规划限制条件：无⑺土地用途：住宅⑻土地使用权类型：出让⑼土地剩余使用年限：63.51年（估价基准日起至终止日期2078年12月24日）（10）土地四至：东至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住宅用地。2.房屋实体状况=1\*GB2⑴估价对象位于XXXXXXXXXXX号前座，所在建筑物约于1998年建成，维护保养情况一般，朝向为南北，建筑面积为262.97平方米，户型结构为4层大开间一厨一卫。=2\*GB2⑵委估建筑物为独幢的四层砖混结构自住用房，整幢楼房配备一趟步梯，经济耐用年限为50年，工程质量合格。估价人员按照建筑物现状推断综合成新率为7成。=3\*GB2⑶委估房屋建筑物装饰装修具体情况如下：委估对象外墙为清水砖墙，室内墙面、天花刷石灰漆，步梯为水泥梯级，水泥砖砌扶手，天台地面为水泥地面，厨房、卫生间地面铺防潮砖，墙壁贴1.5米高的瓷砖，估价人员按照委估建筑物现状推断为一般装修，装修较陈旧。⑷设备设施室内供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，室外供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，消防设施不齐全。3.委估对象利用现状委估房地产在估价时的法定用途为：住宅，现实际用途为住宅，为托付方自住用房，处于正常使用状态。4.区域状况⑴区域概况：估价对象位于XXXXX号前座，现属XXX市X区，XXXXXXXXXXXXXXXX有电影院、影剧院、舞厅、卡拉OK厅、录像室等文化娱乐场所等。=2\*GB2⑵商业繁华度：估价对象位于XXXX街，周围要紧是居民住宅用房，分布有餐饮店、便利店、美容美发店、金融营业网点等临街小商铺，车流量较少，人流量较少，综合评价估价对象所在区域商服条件一般。=3\*GB2⑶生活设施便利度：委估对象位于XXX街，周边分布有新塘冲市场、新时代电器商场、苍梧东晖百货、聚龙广场、中心小学、图书馆、中小型诊所、士多店、烟酒行、各银行网点等，基础配套设施较齐全，生活配套设施较齐全。=4\*GB2⑷交通状况：区域内要紧道路为XX街等，临近XX河岸，区域内路网发达,道路通达度一般，交通便利度一般。=5\*GB2⑸环境状况：所在区域自然环境及绿化环境一般，周边分布有住宅小区、中小学校等，人文环境一般，综合评价环境状况一般。㈡权益状况委估房地产座落于XX号前座，房屋所有权人为XX、XXX共同共有，《房屋所有权证》证号为XX区字第1509XXX号、XXX区字第15099XX号，设计用途为住宅，建筑面积为262.97平方米。委估对象土地所有权属国家，土地使用权人为XX、X，《国有土地使用证》证号为XXX用（2015）第100XXX号，土地使用权面积为64.24平方米，土地用途为住宅用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2078年12月24日。依照托付方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，估价对象至估价基准日止未发觉他项权利受限的情况。四、估价目的评估委估房地产抵押价值，为托付方为确定房地产抵押价值提供参考依据。五、价值时点二○一五年七月六日，为估价人员现场勘察之日。六、价值定义1.房地产市场价值定义本报告提供的市场价值是指估价对象在估价期日现状利用条件下，满足全部假设和限制条件，梧州市房地产市场自由开放、完全竞争状态下的公开市场价值。所谓公开市场价值是在公开市场最可能形成的价格；采纳公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价值应是公开市场价值。本估价结果包括如下价值：=1\*GB2⑴房屋及其附属设施设备；=2\*GB2⑵房屋对应的土地使用权。=3\*GB2⑶房屋装修价值2.房地产抵押价值定义房地产抵押价值为拟抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。本估价结果包括如下价值：=1\*GB2⑴房屋及其附属设施设备；=2\*GB2⑵房屋对应的土地使用权。=3\*GB2⑶房屋装修价值七、估价依据㈠行为依据《房地产托付估价函》㈡法律法规依据《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》《中华人民共和国土地治理法》；4.《中华人民共和国都市房地产治理法》；5.《中华人民共和国拍卖法》；6.《房地产估价规范》（GB／T50291－1999）。7.《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价治理有关问题的通知》（建住房[2006]8号）及其附件《房地产抵押估价指导意见》㈢取价依据1.《全国统一建筑工程基础定额广西壮族自治区单位估价表》；2.XX市市场上同类结构、位置、规模、装饰标准大致相同建筑物的工程造价水平。㈣产权依据1.《房屋所有权证》证号为XX区字第1509XXX号、XX区字第150XX号；2.《国有土地使用证》证号为XXX用（2015）第10XX号。八、估价原则㈠独立、客观、公正原则：独立客观公正原则是房地产估价的最高行为准则。⑴独立。一是要求估价机构本身应当是一个不依靠于他人，不受他人约束的独立机构；二是要求估价人员与估价对象及当事人没有利害关系；三是要求估价机构的人员在估价中不应受外部干扰因素的阻碍，不屈从于外部压力，完全凭借自己的专业知识、经验和良心进行估价；⑵客观。是要求估价机构和估价人员不带任何自己的好恶、情绪和偏见，完全从实际动身，按照事物的本来面目去估价；⑶公正。是要求估价机构和估价人员在估价中公平正直，不偏袒任何一方。㈡合法原则：合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。估价对象的权益不是托付人或估价人员能够随意假定的，必须有合法的依据。㈢最高最佳使用原则：最高最佳利用原则是指法律上许可、技术上可行、经济合理，通过充分论证，能够使得估价对象达到最大可能的利用。㈣替代原则：替代原则是指一切房地产估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。㈤价值时点原则：价值时点原则要求房地产估价结果是估价对象在价值时点的客观合理价格或价值。估价通常仅仅是估价对象在某个特定时刻上的价格，那个特定时刻确实是价值时点。价值时点必须依据估价目的来确定。㈥预期收益原则：预期收益是指一切房地产估价应以估价对象在正常利用条件下的以后客观有效的预期收益为依据。㈦慎重原则：又称稳健原则或保守原则。它是针对经济活动中的不确定性因素，要求在评估工作中保持慎重小心的态度，充分可能到可能发生的风险和损失。九、估价方法和技术参数讲明㈠估价方法依照《房地产估价规范》，通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法，基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照房地产评估的技术规程，依照当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采纳科学、合理的方法进行评估测算，上述方法的适用范围如下：1.比较法指将估价对象与在价值时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个不因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种讲服力较强，具有现实性，最常用的估价方法2.收益法指可能估价对象以后各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到价值时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。3.成本法指求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用比较法的房地产估价，关于既无收益又专门少出现买卖的公用建筑也比较适用。4．假设开发法指关于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。5．基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，就待估宗地区域条件和个不条件与其所处区域的平均条件相比较，对基准地价进行修正，进而求取待估房产在价值时点价格的一种方法。本次估价对象为住宅用房，所属区域同用途的房地产交易较为活跃，因此适宜采纳比较法评估；委估对象收益性强，周边与估价对象用途、功能和规模上类似的出租案例较多，客观租金收益及相关费用较容易搜集，故适用收益法评估；成本法特不适合既无收益又专门少发生交易的房地产，委估房地产具有较强收益，市场交易较为活跃，不适宜采纳成本法评估其价值；委估对象为住宅商品房，不具有改造潜力，因此也不适宜用假设开发法进行评估。估价人员在实地勘察的基础上，对托付方提供的各种资料进行了认真分析，依照估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和梧州市房地产市场实际情况，决定采纳比较法和收益法分不测算委估房地产的价值。综合两种方法测算出结果，最终确定估价对象的房地产价值。据现场查勘记录，分析了建筑物的设计年限、实际建筑质量、现行使用状况和物理寿命等因素，充分考虑建筑物的类型、用途、实际使用时刻、环境和条件，以及维修状况、使用效果和完好程度等多种因素。同时考虑功能性损耗和经济性损耗的阻碍，综合确定建筑物的成新率与收益年限。㈡技术参数讲明因梧州市范围内的房地产估价行业组织目前暂未公布酬劳率、资本化率、利润率等估价参数值，本评估报告使用本公司经验参数。十、使用本报告的提示㈠在抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点在于：1.抵押房地产本身的风险⑴适应性风险。并不是所有的房地产都适合作为抵押物，它受到与抵押相关法律法规限制。作为担保物的房地产必须具有合法性，房地产权利人可享有的处分和收益权、可转让性、可抵押登记生效的差不多条件，成为能够抵押的房地产，假如全部或部分不适合设定抵押，则风险是全然性的。⑵预期风险。房地产抵押价值评估是特定估价时点的市场价值扣减法定优先受偿款项，但抵押期限都较长，在这期间房地产市场变动或泡沫破裂造成市场价值下降就会形成预期风险。⑶变现风险。抵押人不能履行债务时，抵押权人是要将其抵押房地产变现，而不是收回抵押物。这时会出现因处置抵押物的短期性、强制性、变现能力差和处置发生的税和费形成价值减损甚至资不抵债的风险。⑷损耗风险。由于房地产抵押的特性使的抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗；不当使用或空置，质量隐患，治理维护不妥，甚至火灾等意外都会造成其价值严峻减损甚至消逝。2.系统风险⑴市场供求风险。市场供求风险是指抵押房地产所在的地区房地产市场供求关系的变化所带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场的供给与需求也在不断变化，而供求关系的变化必定造成房地产抵押物价格的波动，具体表现为租金收入和房地产价值的变化，当市场结构性过剩、购买力降低达到一定程度时，这种风险极大阻碍抵押房地产的变现。⑵政策、政治风险。政府有关房地产的税收、住房、价格、金融、环境爱护等政策都会对房地产收益目标的实现产生巨大阻碍，从而给抵押权人带来风险。政治风险（战争、政变、经济制裁、罢工、骚乱等）一旦发生，不仅会直接给建筑物造成损害，而且会引起一系列其他风险，这也是对房地产危害最大的一种风险。⑶信用、道德、经营、治理等风险。抵押人（贷款人）信用、道德阻碍着还贷打算，其企业的经营、治理决定着还贷能力的实现。⑷或然损失风险。或然损失风险是指火灾、风灾或其他偶然发生的自然灾难引起的抵押房地产的损失。一旦发生这些灾难，房屋不能再出租（或自营）使用，即使建筑物进行了投保，然而其经营（或出租）被迫停止，房屋内的动产随不动产损毁而损毁，因资金缺乏而无法对不动产重建，其损失和创伤是无法弥补的。㈡房地产变现能分析变现能力分析的内容要紧包括4个方面：①抵押房地产的通用性、独立使用性或者可分割转让性；②假定在估价时点拍卖或者变卖时最可能实现的价格与评估的市场价值的差异程度；③变现的时刻长短；④变现的费用、税金的种类、数额和清偿顺序。变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。1.阻碍估价对象变现能力的因素分析⑴估价对象的通用性。所谓通用性，通俗地讲确实是是否常见、是否普遍使用。委估对象为住宅铺，市场需求较大，通用性较强，易于变现。=2\*GB2⑵估价对象的独立使用性。委估对象为住宅，独立使用性较强。⑶估价对象可分割转让性。所谓可分割转让性，是指在物理上、经济上是否能够分离开来使用。委估对象为独幢住宅，能够整体转让，不适宜分割转让。=4\*GB2⑷估价对象的价值量。委估对象价值量较小，变现能力较强。⑸估价对象的开发程度。委估对象所在区域开发程度达到五通，为XX老城区，成熟社区配套较好，易于变现。⑹估价对象的区位。估价对象的区位条件较好，变现能力较好。⑺该类房地产的市场状况。委估对象为住宅，面积为262.97平方米，土地面积：64.24㎡，该类房屋在XX市需求较大，市场状况较好，易于变现。2.假定在估价时点拍卖或者变卖估价对象时，因存在短期内强制处分、潜在购买群体受到限制及心理排斥因素阻碍，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低，可能在60%-70%之间，与评估的市场价值的差异程度大约在30%-40%。3.处置房地产时，其变现的时刻长短以及费用、税金的种类、数额和清偿顺序与处置方式和营销策略等因素有关。一般讲来，以拍卖方式处置房地产时，变现时刻较短，但变现价格一般较低，变现成本较高，要支付拍卖佣金、营业税及部分手续费。㈢抵押权人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。㈣处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：1.支付处置抵押房地产的费用；2.扣除抵押房地产应缴纳的税款；3.偿还抵押权人债权本息及支付的违约金；4.赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损害；5.剩余金额返还抵押人。㈤抵押人在该房地产他项权登记后，关于该房屋的租赁权及转让权等应受到抵押权人的监督。十一、估价结果估价人员通过对估价对象的充分调查，依照估价目的和估价原则，按估价程序，采纳适宜的评估方法，在认真分析现有各种资料的基础上，经周密、细致的测算，并结合XXX市房地产市场行情，确定委估房地产于价值时点二0一五年九月二十七日的市场价值如下：房地产评估总价：￥40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。（详细结果见下表）评估结果表XXXXXX号前座建筑面积/土地使用面积（m2）单价(元/m2)总价(万元）房地产价值262.97153240.29其中房屋价值262.9769918.38土地价值64.24341121.91注：取整到百位扣除房地产估价师知悉的估价时点二○一五年七月六日委估房地产法定优先受偿款后（截至估价时点，据托付方提供的相关资料复印件记载，估价对象于估价时点未设定他项权利，优先受偿款为0。）房地产的抵押价值为￥40.29万元，大写：人民币肆拾万贰仟玖佰元整。十二、估价作业日期二0一五年七月六日至二○一五年十月十四日。十三、估价报告应用的有效期本估价报告有效期为壹年，即从2015年10月14日至2016年10月13日。如由于国家政策、经济环境及房地产物理状况发生变化，且这些变动会对估价结果产生重大阻碍，须托付本评估公司重新估价。十三、估价人员 房地产估价师资格证书号签名XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX房地产评估有限公司二○一五年十月十四日附件一、托付估价函二、《房屋所有权证》证号为XXXXXX区字第15099XX号、XXXXX区字第15099XXXXXX号；三、《国有土地使用证》证号为XXX用（2015）第10XXX号；四、托付方身份证；五、估价对象位置示意图；六、委估对象照片资料；七、估价机构营业执照；八、估价机构的资质证书；估价人员资质证书。（以上附件均为复印件）房地产估价技术报告一、估价对象实物状况描述与分析1.土地状况⑴土地坐落：XXXXXX号前座⑵地籍图号：XXXXXX⑶宗地号：45XXXXXXXXX⑷土地面积：64.24㎡⑸土地形状：规则⑹规划限制条件：无⑺土地用途：住宅⑻土地使用权类型：出让⑼土地剩余使用年限：63.51年（估价基准日起至终止日期2078年12月24日）（10）土地四至：东至住宅用地，南至街巷用地，北至住宅用地，西至住宅用地。2.房屋实体状况=1\*GB2⑴估价对象位于XXXXXXXX号前座，所在建筑物约于1998年建成，维护保养情况一般，朝向为南北，建筑面积为262.97平方米，户型结构为4层大开间一厨一卫。=2\*GB2⑵委估建筑物为独幢的四层砖混结构自住用房，整幢楼房配备一趟步梯，经济耐用年限为50年，工程质量合格。估价人员按照建筑物现状推断综合成新率为7成。=3\*GB2⑶委估房屋建筑物装饰装修具体情况如下：委估对象外墙为清水砖墙，室内墙面、天花刷石灰漆，步梯为水泥梯级，水泥砖砌扶手，天台地面为水泥地面，厨房、卫生间地面铺防潮砖，墙壁贴1.5米高的瓷砖，估价人员按照委估建筑物现状推断为一般装修，装修较陈旧。⑷设备设施室内供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，室外供水线路、供电线路、排水线路、闭路线路等均为明线铺设，消防设施不齐全。3.委估对象利用现状委估房地产在估价时的法定用途为：住宅，现实际用途为住宅，为托付方自住用房，处于正常使用状态。二、估价对象区位状况描述与分析⑴区域概况：估价对象位于XXXXX号前座，XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX有电影院、影剧院、舞厅、卡拉OK厅、录像室等文化娱乐场所等。=2\*GB2⑵商业繁华度：估价对象位于XXXX街，周围要紧是居民住宅用房，分布有餐饮店、便利店、美容美发店、金融营业网点等临街小商铺，车流量较少，人流量较少，综合评价估价对象所在区域商服条件一般。=3\*GB2⑶生活设施便利度：委估对象位于龙圩镇高冲街，周边分布有新塘冲市场、新时代电器商场、XX百货、聚龙广场、中心小学、图书馆、中小型诊所、士多店、烟酒行、各银行网点等，基础配套设施较齐全，生活配套设施较齐全。=4\*GB2⑷交通状况：区域内要紧道路为高冲街等，临近河岸，区域内路网发达,道路通达度一般，交通便利度一般。=5\*GB2⑸环境状况：所在区域自然环境及绿化环境一般，周边分布有住宅小区、、中小学校等，人文环境一般，综合评价环境状况一般。三、估价对象权益状况描述与分析委估房地产座落于XX街170号前座，房屋所有权人为XXX、XX共同共有，《房屋所有权证》证号为XXX区字第150XXXX号、XXX证龙圩区字第15099XX号，设计用途为住宅，建筑面积为262.97平方米。委估对象土地所有权属国家，土地使用权人为XXX、XX，《国有土地使用证》证号为XX用（2015）第100XX号，土地使用权面积为64.24平方米，土地用途为住宅用地，土地使用权类型为出让，终止日期为2078年12月24日。依照托付方提供的《房屋所有权证》、《国有土地使用证》，估价对象至估价基准日止未发觉他项权利受限的情况。四、市场背景状况描述与分析⒈都市资源状况理位置XX市位于XXX东部，地理座标介于东经XXX，北纬XXX之间,地理位置独特，土地总面积12588平方公里，总人口293.69万人，其中市区面积1097.2平方公里，市区人口约45万人。地形特点为四周高，中间低而多河流，城区平均海拔24米，丘陵地占总面积的80％以上，集广西784条河流水量，河流水面积占总面积的9.28％，水资源丰富，兼有航运、灌溉、发电之利，河网密布，西江可通航千吨级船舶。

⑵XX市是广西区内第一个实行土地使用制度改革的都市。自1990年以来，该市依法对市辖区范围内的土地资源和土地资产实行的“五统一”治理制度（统一规划、统一征用、统一开发、统一出让、统一治理），实行有偿使用，为规范当地房地产市场，促成市场平稳有序地进展提供了有力的保障，同时也为全区的土地使用制度改革积存了较为丰富的经验。随着经济不断进展，基础设施条件的不断完善，市中心的西移，带动市内房地产开发上规模，土地出让、转让呈上升趋势。近年来，加强对土地的集中统一治理，实施土地用途管制制度，并建立了土地收购贮备制度。对经营性用地，实行招标拍卖挂牌方式出让。市人口与行政区划XXX市现辖XX区、XX区、区、XX县和XXX县，代管XXX市，面积12588平方千米，人口306.8万，其中市区面积1097平方公里，人口48万。2.房地产制度与房地产市场状况2015年1-2月，XX市实现房地产投资7亿元，同比增长43.2%。全市房地产进展呈现以下特点：一、90平方米以下刚需小户型受热捧。在住宅类中，针对刚需小户需求设计的90平方米以下住房市场销售形势良好，1-2月90平方米以下住房销售面积2.2万平方米，同比增长113.3%，占全市商品房住宅销售面积的25%。二、到位资金比较充足。1-2月实际到位资金19.2亿元，比上年同期增长5%。到位资金尽管仍以自筹资金和其他资金来源为主，但国内贷款增长最快，增长高达56.9%。自筹资金下降11.8%，其他资金来源增长5.6%。从到位资金结构来看，国内贷款比重上升，较去年同期上升8.2个百分点，而自筹资金有所下降和其他资金来源比重差不多持平。三、商品房销售面积下降幅度大。1-2月，全市商品房销售面积为8.8万平方米，比去年同期下降了55.4%。四、商品房待售面积增加，消化库存压力增大。1-2月，全市商品房待售面积104.8万平方米，同比增长5.7%。其中：待售1-3年（含1年）的为36.3万平方米，增长21.9%，待售3年以上（含3年）为0.9万平方米，下降61%，开发企业仍面临较大的消化库存压力。3.都市规划与进展目标围绕建设XXX城镇群核心都市，优化城镇布局，增强中心都市辐射带动能力，加快构建产城融合、城乡协同的新型城镇体系。加快中心都市建设。按照“一江两岸三组团”的都市进展思路，统筹推进都市新区开发建设和旧城改造工作，提高都市综合承载能力和辐射带动功能。加大红岭新区及其拓展区开发建设力度，突出抓好路网工程、西江三桥、中央商务区、体育场等项目建设；大力推进苍海新区核心区建设，重点抓好半岛核心区、环城水系、环湖道路、园博园、南广高铁站前广场等项目建设；加快南岸片区开发，抓好西江四桥及道路、供水、排水、供电等基础设施建设，启动沿江景观大道规划研究。接着加大旧城改造力度，加快平民冲、冰泉冲和石鼓冲的开发建设；把棚户区改造纳入保障性安居工程，全力推进实施。启动长洲岛整体开发规划研究工作。统筹抓好县城和小城镇建设。把进展中小都市、小城镇作为优化城镇结构的主攻方向，实施大县城战略，有重点地进展小城镇，加快构建中心都市、县城和小城镇合理分工、功能互补、协同进展的城镇体系。扩大县城建成区面积，壮大经济实力，完善都市功能，积极吸纳人口，着力将梧州、藤县培育为中等都市，加快新苍梧县城规划建设工作。加快培育经济强镇、特色小镇，推进历史文化名镇、名村建设，突出抓好六堡、太平、归义等镇的规划建设。完善农村水、电、通信网络等配套设施，深入推进城乡风貌改造工程，推动市政设施向农村延伸、公共服务向农村覆盖、都市文明向农村辐射。坚持自愿、分类、有序原则，加快推进农业转移人口市民化。加强都市规划治理。遵循“规划应适当超前，建设可分步实施”的理念，加快修订完善都市总体规划，提高规划水平，强化规划的刚性约束。实施中心城区交通畅通工程，推进主次干道建设和重要节点改造，提升城区路网通达能力和通畅水平。加快公共停车设施建设，创新停车设施治理体制，切实解决都市停车难、停车乱的问题。深入开展占道经营、泥头车不规范装运等专项整治行动，加大“打非治违”工作力度，坚决遏制乱搭乱建和违规抢建等行为。创新都市治理机制，进一步理顺市区两级市政设施治理体制，提升都市治理工作水平和市民中意度。。4.都市基础设施建设梧州市洛湛铁路建成通车，南广高铁路建成通车，岑溪至罗定铁路、梧州港赤水圩作业区进港铁路开工建设，结束了我市"地无寸铁"的历史。梧州至南宁、贵港、梧州至广州、梧州至桂林、岑溪至筋竹高速公路建成通车，梧州至、岑溪至水汶、梧州环城高速公路开工建设，形成梧州到要紧出行目的地的"三小时经济圈"。西江亿吨黄金水道建设加快推进，梧州至贵港Ⅱ级航道整治工程完工，长洲水利枢纽建成投产、三线四线船闸开工建设，李家庄码头一二期扩建工程、梧州港赤水圩作业区一期工程相继竣工，2010年全市港口物资吞吐量达到1600万吨，集装箱吞吐量达20万标准箱。梧州机场恢复通航。区域性综合交通运输枢纽地位差不多确立。梧州市加大旧城改造力度，先后投入5.73亿元实施平民冲、冰泉冲地质灾难综合整治和都市棚户区改造，关心4420多户居民搬离地质灾难高危地区。加快中心城区建设，差不多建成红岭新区路网，启动南岸片区开发，都市空间进一步拓展。积极实施城乡风貌改造、城乡清洁和"穿衣戴帽"工程，加强市政基础设施和公共服务设施建设，都市承载力和治理水平进一步增强，都市风貌特色鲜亮，都市环境生态宜居，西江黄金水道中心都市建设快速推进。县域中心城镇和重点镇建设加快，城镇化率由2005年的32.1%提高到46%，高于全区平均水平。同时，加快红岭新区建设，路网工程22条开工、13条贯穿，玫瑰湖整治一期工程竣工；加快南岸开发，西江三桥、苍海等项目顺利推进，西江四桥、南广铁路梧州站站前广场开工建设，新增城区面积6平方公里。深入开展城乡环境综合整治，岑溪市“一河两岸”建设加快，藤县藤州大道拓宽工程完工，蒙山县桂北民居建筑风格初步形成。步加强与肇庆的对接，推动双方务实合作取得新进展。另外粤桂合作特不试验区“两区一城”今年重点项目打算共安排项目75项，总投资782.33亿元，年度打算投资39.31亿元。5.社会经济进展概况通过建国50多年尤其是改革开放20多年来的进展，梧州工业农业获得较好进展，要紧经济指标规模以上工业总产值和工业增加值总量分不在自治区排名第四；增幅排名分不在自治区的第四位和第三位。梧州培育并初步形成以轻工业、林业、食品、医药、机械船舶、六堡茶、工业园区等为主的一批优势产业，具备与国内外企业开展产业合作的良好基础。2014年，梧州市实现地区生产总值991.7亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%。分产业看，第一产业实现增加值115.3亿元，增长4.8%；第二产业实现增加值654.8亿元，增长16.8%；第三产业实现增加值221.6亿元，增长7.9%。三次产业的比重为11.6：66：22.4。五、最高最佳利用分析最高最佳使用原则要求房地产估价结果是在估价对象最高最佳使用下的价值。最高最佳使用是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，通过充分合理的论证，能够使估价对象的价值达到最大化的一种最可能的使用。最佳使用具体包括最佳用途（或最佳用途组合）、最佳规模和最佳集约度。查找估价对象最高最佳使用的方法，是先尽可能地设想出各种潜在的使用方式，然后从下列4个方面依序筛选：（1）法律上的许可性。关于每一种潜在的使用方式，首先检查它是否为法律所同意。假如是法律不同意的，应被淘汰。（2）技术上的可能性。关于法律所同意的每一种使用方式，要检查它在技术上是否能够实现，包括建筑材料性能、施工技术手段等能否满足要求。假如是技术上达不到的，应被淘汰。（3）经济上的可行性。关于法律上同意、技术上可能的每一种使用方式，还要进行经济可行性检验。经济可行性检验的一般做法是：针对每一种使用方式，首先预测它以后的收入和支出流量，然后将以后的收入和支出流量用现值表示，再将这两者进行比较。只有收入现值大于支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。具体的经济可行性评价指标有财务净现值、财务内部收益率、投资回收期等。（4）价值是否达到最大化。在所有具有经济可行性的使用方式中，能够使估价对象的价值达到最大化的使用方式，才是最高最佳的使用方式。委估房地产坐落于龙圩镇高冲街170号前座，，周围以住宅为主，配套设施齐全，委估对象法定用途为住宅，这和目前的使用状况一致。依照最高最佳使用原则和合法原则的分析，该房地产保持住宅用途为最高最佳使用。六、估价方法适用性分析依照《房地产估价规范》，通行的估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法，基准地价系数修正法等。估价方法的选择应按照房地产评估的技术规程，依照当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等，在遵循估价原则的前提下，采纳科学、合理的方法进行评估测算，上述方法的适用范围如下：1.比较法指将估价对象与在价值时点近期交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格进行交易日期、交易情况、区域因素、个不因素等的修正，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。比较法的理论依据是替代原理，适用于类似房地产交易实例较多的场合，在房地产比较发达的情况下，它是一种讲服力较强，具有现实性，最常用的估价方法2.收益法指可能估价对象以后各期的正常净收益，选用适当的资本化率将其折算到价值时点上的现值后累加，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法适用于评估有收益或潜在收益的房地产。3.成本法指求取估价对象在价值时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法适用于房地产市场不发达，难以运用比较法的房地产估价，关于既无收益又专门少出现买卖的公用建筑也比较适用。4．假设开发法指关于一个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等)，通过测算正常开发完毕后的市场价值，然后扣除剩余开发任务的正常投入，即得出待估房地产价值的方法。5．基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，就待估宗地区域条件和个不条件与其所处区域的平均条件相比较，对基准地价进行修正，进而求取待估房产在价值时点价格的一种方法。（1）适用的估价方法：本次估价对象为住宅用房，所属区域同用途的房地产交易较为活跃，因此适宜采纳比较法评估；委估对象收益性强，周边与估价对象用途、功能和规模上类似的出租案例较多，客观租金收益及相关费用较容易搜集，故适用收益法评估；（2）不适用的估价方法：成本法特不适合既无收益又专门少发生交易的房地产，委估房地产具有较强收益，市场交易较为活跃，不适宜采纳成本法评估其价值；委估对象为住宅商品房，不具有改造潜力，因此也不适宜用假设开发法进行评估。（3）估价技术路线：估价人员在实地勘察的基础上，对托付方提供的各种资料进行了认真分析，依照估价期日委估房地产用途、估价目的、资料状况和梧州市房地产市场实际情况，决定采纳比较法和收益法分不测算委估房地产的价值。综合两种方法测算出结果，最终确定估价对象的房地产价值。比较法进行测算的差不多公式：案例修正后单价=可比案例成交（放盘）单价×交易情况修正×区位因素修正×个不因素修正估价对象评估单价=（案例1修正后单价+案例2修正后单价+案例3修正后单价）÷3收益法进行测算的差不多公式：V=a/(r-g)×{1-(1+g)/(1+r)^n}其中：V-市场价值a-年纯收益r-资本化率g-纯收益每年递增比率n-猎取纯收益的持续年限七、估价测算过程㈠比较法1.我们选取与委估对象条件相似，差不多处于同一供求圈内、可比性强的三宗交易案例作为委估房地产的比较实例。表1比较实例情况表序号项目委估房地产案例1案例2案例31位置及项目名称XX前座XX路XXXXXX2交易价格（元/m2)待估1501159016963建筑面积(m2)262.973652902604交易时点2015.072015.032014.102014.095交易情况正常正常正常正常6结构砖混砖混砖混砖混7商服繁华度位于XX旧城区，距商业中心约500米位于XX旧城区，距商业中心约500米位于XX旧城区，距商业中心约100米位于XX旧城区，距商业中心约300米8交通条件临近河岸，道路通达性一般，综合评价交通一般路网较发达，道路通达性好，综合评价交通较便捷路网较发达，道路通达性好，综合评价交通较便捷路网较发达，道路通达性好，综合评价交通较便捷9临道路类型临区域次干道临区域次干道临区域次干道临区域次干道10生活服务设施周边学校、医院、银行、农贸市场、超市配套齐全周边学校、医院、银行、农贸市场、超市配套齐全周边学校、医院、银行、农贸市场、超市配套齐全周边学校、医院、银行、农贸市场、超市配套齐全11文体设施条件较完备较完备较完备较完备12商业配套设施较完备较完备较完备较完备13周围人文环境较完备较完备较完备较完备14总楼层4层5层5层6层15成新率7成新7.5成新7.5成新7成新16户型、平面布局较规则，合理较规则，合理较规则，合理较规则，合理17装修状况简单装修简单装修中等装修中等装修18物业情况一般一般一般一般19临路状况一面临路一面临路一面临路一面临路20朝向通风较好较好较好较好21可比性可比可比可比可比22停车位配比较充裕较充裕较充裕较充裕2.计算过程⑴确定比较因素表2比较因素表比较案例估价对象案例A案例B案例C交易价格(元/m2)待估150115901696交易时刻2015.052015.032014.102014.09交易情况正常正常正常正常区位因素商服繁华程度一般一般高较高生活服务设施较好较好较好较好文体设施条件较好较好较好较好环境条件较好较好较好较好交通便捷度一般较便捷较便捷较便捷临道路类型临区域次干道临区域次干道临区域次干道临区域次干道个不因素结构框架框架框架框架建筑面积（m2）262.97365290260成新率70%75%75%70%容积率4556装修状况简单装修简单装修中等装修中等装修物业情况一般一般一般一般总楼层4层5层5层6层临路状况一面临路一面临路一面临路一面临路户型整幢整幢整幢整幢通风朝向较好较好较好较好土地使用权性质出让出让出让出让⑵比较实例系数修正指数依照估价对象与可比实例各种因素具体情况，编制比较因素条件指数表。比较因素指数确定如下：（1）交易日期修正：三个可比实例的成交日期与价值时点较近，且成交日至价值时点该区域房地产市场价格没有变化，因此交易日期不需要修正。（2）交易情况修正：三个可比实例的交易情况均为正常市场价格，在此不作修正。（3）区域因素修正A、商服繁华度，分为高、较高、一般、较低、低五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正2；B、交通便捷度，分为便捷、较便捷、一般、较不便捷、不便捷五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正2，C、临道路类型，分为临主干道、临区域主干道、临区域次干道、临支路四个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正1；D、公共配套设施，分为不完备、较完备、完备三个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正2；E、周围人文环境状况，分为“无噪音，街区整洁，公共卫生好”、“无明显噪音，街区较整洁，公共卫生较好”、“有轻微噪音，公共卫生一般”、“有明显噪音，街区较杂乱，公共卫生较差”、“有重噪音，街区杂乱，公共卫生差”五个等级，以估价对象的等级为100,每相差一个等级，相应修正1；F、文体设施条件，分为不完备、较完备、完备三个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正2；G、生活服务设施，分为不完备、较完备、完备三个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正2；（4）个不因素修正A.容积率，以估价对象的等级为100，每相差0.5修正1；B.通风朝向，分为好、较好、一般、较差、差五个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正为1。C.新旧程度，按综合成新率，以估价对象的等级为100，每相差5%，相应修正2；D.临街状况，分为两面或两面以上临街、一面临街、不临街三个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正2；E.建筑楼层，以估价对象的等级为100，每相差一层，相应修正2；F.建筑结构，分为框架、混合、砖混、砖木四个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正1；比较案例应该为同一建筑物结构的房屋建筑；G.装修状况，分为高档装修、中档装修、简单装修、毛坯房四个等级，以估价对象的等级为100，每相差一个等级，相应修正1；H.建筑时刻；以估价对象的等级为100，每相差一年相应修正1；I.建筑面积；以估价对象的等级为100，与估价对象每相差50平方米为一个等级，相应修正1；表3比较因素条件指数表比较案例估价对象案例A案例B案例C交易价格(元/m2)待估150115901696交易时刻100100100100交易情况100100100100区位因素商服繁华程度100100104102生活服务设施100100100100文体设施条件100100100100环境条件100100100100交通便捷度100105102102临道路类型100100100100个不因素结构100100100100建筑面积（m2）100102100100成新率100101101100容积率100989998装修状况100100101101物业情况100100100100总楼层100101101102临路状况100100100100户型100100100100通风朝向100100100100土地使用权性质100100100100=3\*GB2⑶修正结果表4比较实例修正结果表比较案例案例A案例B案例C交易价格(元/m2)150115901696交易时刻100/100100/100100/100交易情况100/100100/100100/100区位因素商服繁华程度100/100100/104100/102生活服务设施100/100100/100100/100文体设施条件100/100100/100100/100环境条件100/100100/100100/100交通便捷度100/105100/102100/102临道路类型100/100100/100100/100个不因素结构100/100100/100100/100建筑面积（m2）100/102100/100100/100成新率100/101100/101100/100容积率100/98100/99100/98装修状况100/100100/101100/101物业情况100/100100/100100/100总楼层100/101100/101100/102临路状况100/100100/100100/100户型100/100100/100100/100通风朝向100/100100/100100/100土地使用权性质100/100100/100100/100修正系数0.93400.92420.9520比准价格(元/㎡)140214691615=4\*GB2⑷取比准价格的算术平均值作为评估单价。表5：比较法结果表单位:元/平方米案例各案例修正后评估价格评估值讲明案例114021495三个案例修正后的价格比较接近,因此采纳算术平均法确定其权数案例21469案例31615㈡收益法1.收益还原法是在预测估价对象的以后收益，然后将其转换为价值，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。2.收益还原法测算过程详见表6。表6收益还原法测算过程一览表序号计算项目计算基数计算

系数计算结果（元）取价依据（或讲明）基数讲明基数数量一年租金收益建筑面积262.97824,193见注⑴二年总费用㈠+㈡+㈢+㈣+㈤6,584㈠治理费年租金收益24193.244%968按年总收益的4%计取㈡年修缮费房屋重置价格2624442.0%5,249按房屋重置价格2%计取㈢保险费五×保险费费率1837110.20%367按房屋现值0.2%计取㈣税金及附加税1+2+3+4+50.00%-三房地产年纯收益一-二17,609四房屋重置价格建筑面积×重置单价262.97998262,444见注⑵五房屋现值四×成新率26244470%183,711六房地产还原利率7.00%见注⑶七年纯收益增长率5.00%依照同类物业近几年租金增长及销售价格增长情况确定八房地产收益年限33.51见注⑷九房地产收益价格[三/(六-七)]*[1-1/（1+七）八/（1+六）八]412,599结果取整十房地产单价八/建筑面积412,599262.971,569结果取整注：⑴年租金收益确定调查