二三线城市社区商业与商业街区策划与营销

二三线城市销售型社区商业与商业街区的策划与营销目录Contents一、二三线城市商业地产发展现状和主要问题二、社区商业发展的趋势三、社区商业及商业街区定位策划方面应注重的要点二三线城市商业地产发展现状和主要问题Chapter.11.1、供应量大1.2、定位及产品的同质化现象1.3、商业地产结构性失衡问题1.4、销售与招商运营的矛盾二三线城市商业地产发展现状和主要问题二三线城市商业地产发展现状随着我国国民经济的不断增长，基础设施、居民生活水平虽然都有了显著改善，但人均水平较低，因此投资和消费都蕴藏着巨大的需求潜力；从商业地产发展角度来讲，二三线城市商业地产的发展处在一个初步发展的阶段，城市化进程和商业地产的两者关系还不矛盾，与宏观调控还是有机的互补和提升，近两年来部分区域商业地产投资的泡沫初步呈现。2001年以来，相对于房地产投资的较高回报率，以及国内投资产品的匮乏，商业地产的发展出现了短期内迅速膨胀的现象。2008年开始受宏观调控的影响，我国商业地产供应出现了明显的增幅回落现象。2010年我国商业地产又呈爆发式增长达到历史新高。2011年随着新“国八条”和二三线城市住房限购令的出台及通胀压力越来越大的预期，商业地产的价值将再次提升。2014年部分二三线城市商业地产供应量趋于饱和。一线城市商业地产趋于饱和的背景下，未来商业地产开发将呈现普遍向二三线城市乃至县域市场蔓延的趋势。二三线城市商业地产发展现状和主要问题1、供应量大二三线城市商业地产发展迅猛重庆、沈阳、天津、无锡、苏州等二线城市商业营业用房供应量位居全国前列，甚至超越一线城市北京和上海。从重点城市商业营业用房的供应情况来看，部分城市近几年新开工规模显著，存在较大的供过于求风险。过去三年半，重庆、沈阳、天津、无锡等二线城市商业营业用房累计新开工面积超过1000万平方米，苏州超过900万平方米，均高于北京、上海同期水平。二三线城市商业地产发展现状和主要问题1、供应量大以武汉为例：2012年上半年，零售商铺市场供应量为61.52万方，同比增长31%；2012年上半年成交量为33.4万方，同比增长17%。整体零售商铺成交均价达16258元/平方米。近年武汉商业供应量过大，2012年零售商铺多为中小型综合体项目，偏向于社区型商业。120供应量100成交量8060402002010上半年2010下半年2011上半年2011下半年2012上半年武汉整体零售商铺供求关系二三线城市商业地产发展现状和主要问题1、供应量大西安商业地产处于快速发展期，供应量明显增大。“十一五”期间，西安城市建设及经济发展处于历史最高水平，为房地产市场及商业繁荣带来了更多机遇与支撑。随着高新、曲江、城北行政中心区域房地产市场的快速发展，商业地产也顺势而起；从下图可以看出，2008年受金融危机影响，商业地产开发处于低位，而自2009年以来，与一线城市类似，西安商业地产开发量迅速攀升，至2011年新开工面积增长至97.9万平方米，平均年涨幅为18.5%安市2005年—2012年商业物业新开工及施工面积施工面积新开工面积604020020052006200720082009201020112012二三线城市商业地产发展现状和主要问题1、供应量大虽然西安商业市场供应量越来越大，2009年至2013年商业物业成交量占比仍在逐渐增加。在西安各区域蓬勃发展的背景下，商业地产作为当前重要的投资领域，受到越来越多置业者的青睐。2013年全年，西安楼市商业物业共销售123.54万平方米，与2012年全年相比，增长了39.2个百分点。其中，7月达到了全年商业销量的峰值——16.53万平方米，典型成交项目如地处国际港务区的华南城。二三线城市商业地产发展现状和主要问题2、定位及产品的同质化现象同质化现象严重：如果说5年前是商业地产扎堆二、三线城市的“黄金期”，那么如今部分二、三线城市商业地产供过于求的局面正在加剧。空置率高、租金走低、同质化严重等都成为商业地产开发量与商业运营消化能力不对称的主要表现。以沈阳为例，截至2013年，沈阳市场商业地产建筑面积存量接近780万平方米，新开业商场供应面积累计超过85万平方米，新开业的大型商场数量超过7个。这不仅进一步推高沈阳商业地产存量，而且加剧了同质化的竞争。加之，电商的冲击、客流量走低、营业额下滑、消费体验差等诸多因素，2014年，沈阳知名的购物中心及百货，如尚泰百货、西武百货、美美百货、伊势丹百货等等或选择退出市场，或调整市场战略。尚泰百货西武百货伊势丹百货二三线城市商业地产发展现状和主要问题2、定位及产品的同质化现象西安商业同质化现象西安新玛特已于2013年8月30日闭店，导致闭店的原因很多，但主要因为以下几点：定位不够准确，商场体量小；同质化严重，相比其他百货，没有自己的特色；进入外地市场，没有明确的战略定位和预期目标；与万达隔街而立，竞争激烈。

西安大明宫万达广场、民乐园万达广场在经营初期都有同质化现象严重等问题出现，致使业主频频闹事维权。二三线城市商业地产发展现状和主要问题2、定位及产品的同质化现象问题所在：购物中心同质化现象严重，一方面是规划设计缺乏创新突破，没有对产品进行定位区分，一方面是品牌合作资源匮乏，业态业种组合传统单一。

还有一方面就是缺少对消费者提供更多的升值服务和交流互动。有些连锁购物中心场子开的非常大，里面却基本看不到工作人员。很多促销工作和增值服务基本靠店铺商家来自行解决，自然效果频频，业绩下滑。还有些购物中心在规划上只顾眼前利益，不愿增加过多商业配套，比如：停车位数量、会员接待中心、中庭广场以及供顾客休闲放松的座椅和景观小品等等。导致最终不能善始善终，影响长久经营。我们之前做过调研，现在的消费者很注重创新和新意，现在创意反而是消费者更需要的。这种创意绝不仅仅在文化和艺术上，它存在于规划、设计、业态、业种、服务等各个层面。无主题无特色品牌资源匮乏无升值服务缺乏互动二三线城市商业地产发展现状和主要问题3、商业地产结构性失衡问题城市需要的不仅是城市级、大型综合体、购物中心，伴随着城市发展多心化，社区商业、商业街区具有更大的市场需求和发展空间。

随着我国城市郊区化的发展，城市面积越来越大，大城市的商业发展势必产生多心化的特征，商业作为城市居民购物、娱乐、休闲的场所，其空间结构随着城市郊区化的出现也呈现新的特征，社区商业、商业街区做为各个城市副中心大型商业的网状结合点，其将具有更大的市场需求和发展空间，将成为引领未来商业地产市场的重心

。多心化的发展模式更多的大型商业体小型商业网点城市的发展完善的商业地产结构满足区域人口的需求满足附近居民的商业需求二三线城市商业地产发展现状和主要问题4、销售与招商运营的矛盾

以卖为主导致运营出现严重问题！！

“分割出售”使业主产权多元化，难以实行统一经营活动和宣传推广。

分散产权、分散出租效率较低，难以实现符合规律的的商业规划从而确保商业吸引力。

为销售而分割的小铺面规模难以引进较大些的主力店、品牌店，自由经营状态下档次参差不齐，最后劣币驱逐良币沦为街头摊档。

小业主购买后，相互观望、期待不切实际的租金导致开业率低，人气低迷，开业即死，或难以度过培育期。

售价过高，承诺返租回报难以兑现，导致小业主提起诉讼。

项目小业主财务目标要求情况复杂，导致经营恶化。二三线城市商业地产发展现状和主要问题重销售不管招商！123541.上海江桥万达广场：

2.

襄阳万

3.

上海宝山万达广场：室江桥万达广场部分商铺

达广场：

外步行街同样大半空置，4.

武汉菱角湖万达

5.

南京镇江万达广广场：菱角湖万达

场：“金街”像一个街铺交房一年多，

被遗弃的“孤儿”，出租率只有三成左

曾经号称“旺铺”，右，已出售的街铺

现在只剩下空置店铺运营不佳，导致业

的门上见到“旺铺招开业6天就停业，此后金街售出

玻璃门窗上贴着都是招租数次改造，几次复业依

去的商铺

的告示，与商场内形成鲜然未能实现持久运营。

基本属于

明对比。部分工作日客流百余套金街街铺中至少

关门状有一半空置。

态。稀少，毗邻的万达金街甚至有近半商铺空置待租。主轮番投诉。租”的字样。社区商业及商业街区定位策划方面应注重的要点Chapter.22.1、社区商业的排布与城市商业网点规划的有机结合2.2、社区商业发展的人性化趋势与合理化2.3、强势业态驱逐弱势业态的趋势会逐步变缓2.4、社区商业投资热度逐渐趋于理性社区商业发展的趋势1.社区商业的排布与城市商业网点规划的有机结合随着社区商业发展的逐渐成熟，社区商业在排布上逐渐合理化。社区商业网点规划布局与城市商业网点系统的结合需要满足网点系统规模、功能、资源布局与发展方式的综合合理安排。

社区商业与城市网点的联系：从属性功能互补空间联系规划深度的差异•社区商业网点规划从属于城市商业总体规划，是城市规划体系中的辅助规划。•城市生活性服务和生产性服务的关联和日益相互渗透决定了商业网点功能的互补性，社区商业与大型商业网点在功能上是互相补充、促进的。忽视商业网点功能的互补性特点，把商业网点功能割裂开来的认识与做法是应当避免的。•城市商业中心、社区商业、大型购物中心与专业市场之间存在着空间上的联系，人们生活消费需求差异性和选择性要求不同类型商业网点之间相互联系，城市商业聚集效应决定了这种联系，道路和交通工具缩短空间的距离。•城市商业网点规划从城市层面上规定了专业规划的目标、原则和指标，社区商业的规划则从区域情况、建设控制性规划的角度支持了城市商业网点规划。ClicktoeditMastertitlestyleClicktoeditMastersubtitlestyle社区商业发展的趋势3、强势业态驱逐弱势业态的趋势会逐渐变缓商业市场投资热度空前高涨，商业售价节节攀升。高售价必然带来高租金，不同业态承受租金的能力有限。以餐饮和便利店为代表的业态承受租金能力较强，我们称之为强势业态；而其它业态如书店、报刊、皮具护理、培训等业态租金承受力较弱，这些则被叫做弱势业态。同一个租金水平内，强势业态相对于弱势业态更容易存活，造成商业结构的不合理。但是伴随着社区商业发展，居民需求多元化的前提下这种趋势会逐渐放缓。各业态承受租金能力走势餐饮、便利店、超市等洗衣店、宠物店、水果店等书店、皮具护理店、五金店等社区商业发展的趋势（下面列举我司操作过的社区商业典型案例来进行详细阐述。）莱安逸境住宅公寓昆

明

路路

唐延5#楼4#楼莱安逸境总建筑面积206993.58㎡计容建筑面积

149654㎡土门商圈总占地33900㎡容积率4.42强价值点住宅总面积商业总面积绿地率134200.89二环商圈中价值面30000㎡莱安逸境38.21%总户数1754户高新商圈停车位地上：450个，地下：810个社区商业发展的趋势莱安逸境充足的车位满足了商业发展需要项目规划初期人流车流合理布局，保障商业动线合理社区商业发展的趋势莱安逸境一层铺位面积：118-218㎡，预留烟道与独立卫生间。二层铺位面积：185-410㎡，内部预留独立卫生间与烟道。一层铺位面积：130-250㎡，柱距合理剪力墙少。二层铺位面积：250-359㎡。内部结构好，多部电梯解决垂直交通。底下一层，地上三层主力店：两层商业负一层华润万家超市二层小白鲨餐饮三层中体倍力一层铺位面积：32-142㎡面积较小。结构不理想，内部剪力墙过多。二层铺位面积：175-1098㎡，内部结构较好。最大单铺面积1098平米，柱网规整，两部电梯解决垂直交通。地下一层两层商业一二层肯德基其他商家赛百味、怡康医药超市、永恒金店老凤祥、法诗兰、鄂尔多斯、爱家生活形态馆、御燕堂、多齐便利普通商户租金主力商户租金一层租金260元/㎡

/月；二层租金100元/㎡

/月；二层小白鲨购买商业物业。三层中体倍力租金40元/㎡

/月。社区商业发展的趋势莱安逸境项目在定位之初，业态种类丰富。有餐饮、商超、健身，生活馆等，致力于打造综合性商业体。伴随着项目开业运营，餐饮业态等强势业态占比达到70%多，一些弱势业态逐渐被驱逐。高新四路沿线商业二环沿线商业高新路沿线商业世纪金花金鹰国际唐延路商务区社区商业发展的趋势4.

社区商业投资热度逐渐趋于理性1、投资渠道多元化：近年来，理财投资市场火热，互联网金融的崛起使投资者的选择增多，股票、房产、基金、p2p平台等等，投资者有更多的选择面，从风险的角度考虑，也不会把所有的鸡蛋放到一个篮子里。投资渠道多元化2、商铺市场回归理性：政策导向的商业地产市场逐渐回稳，多了一份稳重，少了一份浮躁。理性投资商铺市场回归理性需专业眼光和技巧3、周期长回报慢：社区商业的投资需要长时间的市场培育期，回报周期长，投资者会综合考虑其利弊，理性投资。4、需专业眼光和技巧：社区商业商铺投资没有固定的标准，主要判断还是依靠眼光和经验，提高了投资门槛，阻挡了一部分投资者的进入。周期长回报慢社区商业发展的趋势4.

社区商业投资热度逐渐趋于理性

西安市场商业投资更加理性（1）西安市传统型商铺销量逐渐走低。13年6月-14年6月西安传统商铺成交量和成交均价对于传统商铺，投资客逐渐意识到单凭综合体的品牌或者地段而缺乏统一的商业运营公司来支撑的商铺价值越来越小，因此当前投资客的主要选择是以办公配套商业和社区配套商业作为投资的首选，而办公配套商业一般产品面积段设置较大，对于购买力的要求较高，社区配套商业产品面积段设置较为宽泛，购买力的要求也相对较低。总体来说，传统商铺投资市场趋向谨慎保守。社区商业发展的趋势4.

社区商业投资热度逐渐趋于理性（2）

高回报、高风险产品频频亮相，但市场反响冷淡。主题性商业地产和专业市场频频亮相，承诺高返租回报、售后回购等一系列高收益条目，吸引投资者眼球，但市场反应一般，去化速度依然很慢，投资者对此类产品的选择更为谨慎理性。乐华城，位于陕西省西咸新区泾河新城，乐华城项目包括“乐华欢乐世界”主题公园，乐华欢乐世界商业街，高端会所、酒店集群、写字楼、金融中心、学校等多种业态，实现生活娱乐、商务休闲、金融服务、湿地公园等齐聚的欢乐主题生态项目的新格局。中国原点新城选址在泾阳县境内，总占地面积约2.7万亩。项目建成后预计引进国内外知名家具生产企业120家，生产产值达120亿元，零售和批发年交易额达200亿元，成为西北地区建成规模最大的家居，建材集散地。社区商业及商业街区定位策划方面应注重的要点Chapter.33.1、如何考虑社区商业的定位3.2、社区商业普遍具有的特点是什么3.3、社区商业的特色性关注3.4、社区商业规划设计中的长期性考量3.5、社区商业的销售与招商3.6、社区商业的的商业资源导入与管理3.7、社区商业规划中的常见误区一、如何考虑社区商业的定位？社区商业前期策划工作内容通过前期策划定位，能够有效指导项目从前期开发到招商运营的过程无缝衔接，以此保证项目开发合理性。保证项目合理性：1、根据项目定位提出合理的业态布局建议。2、根据商家要求提出合理的硬件指标建议。3、根据项目自持销售比例提供合理的铺位划分及设计建议。保证项目良性运营：1、适度超前的商业定位有效保证项目合理化的运营。2、后期运营思路的确定是项目运营保障的前提。3、合理的业态规划、业态落位将有效保证项目后期运营。第一阶段第二阶段市场研究及初步研判定位论证、业态规划、业态落位、产品规划及经济测算根据地块条件、市场环境进行商户摸底调研，进行项目定位。并进行铺位划分，商业落位、产品规划建议及经济测算等工作。了解城市特点，评估市场整体状况及地块条件，研究成功开发关键因素，挖掘价值资源。一、如何考虑社区商业的定位？社区商业项目决策依据开发愿景与政府要求技术指标与限制性条件财务需求周边环境商业地产也是资金密集型行业，具有开发周期长、资金占用数额大、回笼资金缓慢的特点，这就决定了商业地产的操作难度大。因此，不同的财务目标对于项目的前期定位操作起到一定程度的影响。深入了解项目技术指标的基础上，分析指标对于规划的难点、挖掘项目的特点进行研判并制定专案，才能提供最合理的项目定开发商对项目均有一个初步预期，政府往往也会（尤其是地标性项目）给予特定的要求，因此在项目策划前项目周边的城市规划、常住人群以及他们的消费能力，消费特点，道路交通情况都是商业定性定量的关键性因素。因此充分的市场调研和前瞻性研判是决策的重要依据。期，需要充分考量市场支撑与开发商及政府需求的统一性及结合性，寻求价值的平衡点。位、铺位划分、业态落位等，才能在指标的最大范围内对物业进行规划。一、如何考虑社区商业的定位？对于一个社区商业项目，如何进行精准的商业定位，给投资者美好的预期，增强其投资信心，从而给项目后期销售提供强有力的支撑，提高去化速度，快速回笼资金，充分实现其商业价值最大化。根据我司多年经验，从以下几个因素来考虑社区商业的定位问题：1、体量定位一般来讲，我们将社区商业分为以下三种类型：内向型0.3—5万1-2层外向型1—4万，开放式建筑含有2—4层物业4—15万区域型4.7—17万规模楼层数含有5-6层集中商业大于15万覆盖人口2000——4万初级百货超市、日用品超市、

大型百货、购物中心、个性业态满足人们日常生活相关商品平价超市、专卖店等化服务商业与住宅面积配比法人均面积推算法•外向型的社区商业面积与住宅面积之比在5％—11％之间；•中间型的商业面积和住宅面积之比在2％—5％之间；•内向型商业面积与住宅面积的2％以下。•社区配套商业规模=

项目人口*

人均商业面积（社区商业人均商业规模控制在0.4-0.6平方米/人）出于利益最大化考虑，社区商业配比远远超出以上指标，对后期销售、招商和运营都造成一定的困难。一、如何考虑社区商业的定位？2、市场定位市场定位的推导思路项目立地条件研究结

项构

目研

经究

济环展

区商业发展规划和政策研究构

辐竞品及典型性案例研究究

消费规

域划

城调

市查

结构研

射究

区域者消的费境确行的调定业分查和的析与零调和城售查生市业与活发结研一、如何考虑社区商业的定位？3、业态定位商业地产项目的业态组合定位不是一成不变的，随着客观市场条件的变化，项目的业态组合会发生一定的变化，从最初的业态组合到稳定的业态组合，必定要经过一个阵痛期。项目业态定位最终确定：初步业态定位主力店招商反馈调整业态组合确定方案一、如何考虑社区商业的定位？4、价格定位成本定价法销售价格=开发成本+发展商目标利润市场比较法区域商铺价格平均水平

+项目硬件条件特征

+

类比项目商铺售价租金反推法1.

精确测算售价=（日租金×360天－物业费－相关税收）×12年－维修基金－相关税费注：360天为国际通用的年营业收租时间12年为国际通用投资回报年限2.

简易测算售价=日租金×

365天

×12年二、社区商业普遍具有的特点是什么？1、体量规模当前一些社区项目商业规模偏大，导致社区商业招商难甚至长期空置。

社区商业的体量大小结合自身特点，遵从社区商业的规律，必须合理量化其体量大小。空置

社区商业要以社区实际消费需求来适度规划，超过这个度，就会使社区商业价值降低。体量大二、社区商业普遍具有的特点是什么？2、整体规划目前部分社区商业前期无整体规划，导致后期经营较差，品质较低。社区商业的业态规划主要是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，同时根据社会经济的发展和人们生活水平的提高，增加现代服务业的门类。社区商业建筑形态规划，一般有三种模式：大型集中商业+商业街、多个小集中商业+商业街、商业街。社区商业交通动线规划，人流、车流分明，动线流畅；设置足够的停车位，满足外来人流购物停车需求。二、社区商业普遍具有的特点是什么？3、建筑结构和商业形态社区商业建筑分为框架式、框架剪力墙、砖混、钢机构四种类型。框架式：柱距比较大，易于分割。框架剪力墙式：剪力墙影响商铺的分割。砖混：造价比较低，适用于中低档街区式商业。钢机构：工期短，分割比较灵活。商业形态上来分类有集中式和沿街式商业。集中式：其内部空间一般宽敞通透，不设或少设柱。沿街式：其功能组成受到建筑空间的限制。二、社区商业普遍具有的特点是什么？4、工程配套社区商业建筑在规划时，需考虑到后期的使用及经营的业态等因素，工程配套条件也要随之匹配，避免交房后再次进行工程改造，浪费成本。可做餐饮的商铺需引进天燃气，最好到户，或者把天燃气主管道引到商业楼体外侧，商户根据需要自行申请开通。强弱电要配置到位。保证每间商铺上下水畅通。尽可能保证每间商铺有独立卫生间，若不能满足，可考虑设置公共卫生间。可做餐饮部分增加烟道。三、社区商业的特色性关注从二三线城市社区商业发展的现状来看，还鲜有开发商意识到社区商业的特色包装和主题定位。导致社区商业呈现出千篇一律，没有特色，主题不够鲜明的现象。我们可以从以下几点来加强社区商业的特色性关注：（1）社区商业的特色注重表现它的文化性和主题性。（2）社区商业特色设计要考虑项目所在区域当地商业特色和文化特点。（3）商业特色的营造体现为商业的文化、主题、特色应该与住宅开发理念保持一致。（4）在建筑外观及线条上，除了与住宅风格相统一，还应该注意强调自身色彩及线条的强化运用。（

5）商业建筑风格需要与周边环境相协调一致。（6）社区商业特定性定位需要充分考虑消费者的消费习惯。三、社区商业的特色性关注重庆龙湖星悦荟星悦荟作为龙湖三大商业品牌之一，致力于打造社区型时尚生活中心，向中产家庭及消费者提供购物、美食、娱乐、休闲等多样生活方式，从而让消费者发现和享受“生活之悦”。项目一期滨江商业，共32318方。汇聚餐饮、娱乐、休闲健康三大主题功能，餐饮比重占到50%，娱乐占20%，休闲健康30%。二期共计1.8万方为社区配套类，三期2.5万方着力打造休闲购物。在业态选择上紧紧贴合“社区型时尚生活中心”这一主题，国际国内大品牌商家云集

。三、社区商业的特色性关注深圳振业城项目的商业部分由二层独立商业和住宅底商围合成的商业街以及二层集中式商场组成。商业结合社区风格而设计，坡地景观，观赏性较强；有利于吸引人流，带动北侧的商业。交通流线•

依东高西低的地势，街道设计中间为缓坡、两边为台阶。•

街道中间栽植树木、设置休闲椅，以路灯、小摆设为点缀。1.

商业街中间断开设置公共广场，是商业街主入口，也作为社区入口的景观铺垫。2.

商业街东西两端临路，行人可由此•

商业分段采用不同颜色搭配。进入商业街。•

商业建筑以连廊、阳台等构件，使立面呈现凹凸感。三、社区商业的特色性关注苏州工业园邻里中心苏州工业园区总体规划遵循“有序、规范、配套”开发邻里中心的原则，在70平方公里的工业园区内按住宅的分布建设17个邻里中心。1公里左右半径辐射范围内设置一个邻里中心。以建筑群的组合形式布置在临近干道的独立地块内，每个邻里中心服务6000至8000户，2-3万人。现已成功建成新城、贵都、玲珑、湖东、师惠、沁苑、翰林七个邻里中心。邻里中心十二项基本功能新城邻里中心123456超市银行78药店书店师惠邻里中心邮政9维修店餐饮店洗衣房美容美发店101112社区活动中心净菜场卫生所四、社区商业规划设计中的长期性考量社区商业规划设计主要考虑以下几个因素：（1）建筑结构设计需满足功能变更性随着社区商业长期发展业态变更的可能性比较大，需要在建筑结构设计时从长远角度考虑，最好满足多元化业态的需求：分割灵活、有上下水、天然气、排油烟管道等。避免在后期更换业态时候需要大范围进行的工程改造。（2）增加客户黏性是关键社区商业主要提供社区居民需要的日常生活服务，具有经常性、便利性的特点，因此具备持续性消费的先天优势，市场基础稳定，容易形成消费黏性。为了实现差异化竞争、提升客户满意度，开发商开始由单纯关注商铺销售转向重视商业经营。御锦城壹街看到社区商业的发展潜力后，社区商业自营品牌涵盖了社区医院、社区服务站、社区菜市场、社区医院、儿童游乐场等与居民生活密切相关的配套。四、社区商业规划设计中的长期性考量（3）合理规划商业比例社区商业主要功能是购物、休闲、餐饮以及综合服务，它的作用主要是提供当地和周边人群日常生活需要的商品和服务，按潜在业主对不同配套设施的需求强度差异，强度需求商业设施，需求的比重超过50%；主要包括综合超市、菜市场等；中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间，包括药房、诊所、餐馆、幼儿园等；弱需求商业设施，比重在10%以下主要包括茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场等。（4）差异化满足个性需求社区商业最突出的特征就是以差异化来满足消费者的个性化的需求，而在消费者个性化需求中，非商品性需求，诸如快递、各种缴费项目、买火车票甚至代看小孩等等；情感诉求的需求；当社区商业充分地满足了消费者的这些需求，社区居民的生活质量便迅速提升，以人为本，消费者需要的东西恰好能提供，便足够了，这也是每一天等便利店在省会各社区日益兴旺的核心要素。五、社区商业的销售与招商1、租售模式：形式纯销售纯租赁售后返租可以按照定位及业态规划要求定向招商，保证商业的品质；培育期的管理和扶持能帮助物业升值，提升投资价值快速回笼资金，操作相对简便短期套现，快速回笼资金优点需要专业的经营管理团队；招商执行能力要求较高；前期需要有一定的招商推广费用投入不利于策划推广招商和后期运营经营管理者，是否有持续经营的能力缺点适用于大型商业物业的分割出售，开发商长期包租，再由大商家整体承租。此策略操作难度大，后期操作往往给开发商的名誉带来不良影响，多为资金紧张的紧急策略适用于成熟商圈的高价位商铺的物业价值再提升；或配套有严格要求，且目前不具备经营环境的商铺。适用于商业成熟区域适用范围五、社区商业的销售与招商2、租售顺序•采取这种租售顺序，商业物业带租约销售，比较难销售。往往实际租金较低，达不到预期的收益。容易改变功能或者调整经营。先租后售先售后租边租边售•先售后租等于开发商将商铺所有权转让给了业主，由业主来自行经营，这样没有办法保证商业的业态多样化，对后期商业的运营造成很大的压力。•一般在先招主力店的同时，其它商铺也同时销售。五、社区商业的销售与招商3、租售平衡：为了保证商业后期的运营和商业价值的提升，一般情况下不建议将物业全部出售或者是出租。因此要考虑保持商业物业租售平衡性，出租和出售比例恰当，才能实现商业物业价值最大化。一般社区商业自持比例不低于30%（纯街铺例外）。出租商业价值最大化销售六、社区商业的商业资源导入与管理主力店：

商铺在中长期运营中需要进行精准定位，导入主力店，确定目标商家。主力店以品牌直营为主，部分为加盟商家。此类商户开店比较谨慎和有计划性，对于物业选址、交通通达性、商业建筑条件和商务条件都有比较高的要求。是商业资源中租期最长的一种，一般都在10年或者更长。引入主力店可以促进商业销售，带动商业氛围，同时还对住宅有溢价作用。次主力店：在主力店格局形成的前提下，次主力店布局平均，分散在主力店周围。保证商户布局的均衡性，多样性，对主力店业态做有力的补充。次主力店商家主要以加盟商户为主，少量是自有品牌。此类商家和主力店关系较为密切，以自己目标的主力店选址为准，常采取跟随策略。租期一般都是8-10年。商业资源零散性商家：这类商户主要招有开店经验的商家，这部分商户是自有品牌客户，开店门槛比较低而且比较容易，更注重当下收益。一般租期都比较短。六、社区商业的商业资源导入与管理常见业态选铺条件：业态指标经营面积（㎡）经营楼层位置综合超市6,000－15,0001,000-

5,000100-

5001-

3层1层/2层1层主干道/主出入口主出入口/主干道主出入口社区标超便利超市快餐类：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒楼：1,000-

3,000餐饮1层/2层偏好社区商业街两端位置，临主干道美发：5

0-

100美容/美发1层/2层1层/2层主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求美容：200-

1,000主力承租面积通常位于2层，具体位置上无特殊要求，但要有一个休闲类500-

1,000较好的展示面便利店饼屋（蛋糕店）生活家居50-20030－60100-

2001层1层靠近主出入口，离居住区域较近一般处于社区商业街中间位置，单体购买频率较高属于新兴社区的过渡业态，位置上要求不高，楼层位于1、2层皆可1层/2层新兴社区门店数量较多，有一定过渡业态性质，租金承受能力较高，通常位置较优越地产中介30－1001层干洗店冲印店其他10－2010－2010－401层1层1层靠近主出入口，离居住区域较近不要求靠近社区主出入口，虽配套性质明显，但单体购买频率不高位置要求不高，可移动弹性较强七、社区商业规划中的常见误区社区商业作为城市商业的重要组成部分，发挥着满足居民日常消费，提高城市生活水平的重要功能；有些开发商在开发社区商业过程中，对周边市场粗略研究，便做出规划，有的则是先把商业裙楼做出来，再进行规划，边走边看，这些都是社区商业规划的误区；不同的区位，周边的竞争和消费支持点不同，不同的业态对周边环境的要求也各有千秋。经过我司多年的社区商业操作经验，对社区商业规划中常见的误区做以下总结：1、商业体量设置不合理规模过小，导致配套严重不足，基本生活不便捷；规模过大，导致招