房地产行业研究：供需两端政策齐发力托底楼市销售信心

券研究报告房地产组房地产行业研究买入(维持评级)行业点评杜昊旻duhaomin＠王祎馨联系人wangyixin＠方鹏联系人fang_peng＠供需两端政策齐发力，托底楼市销售信心事件业债券融资支持工具支持民营房企发债融资；完善保交楼专项借款新增配套融资的法律保障、监管政策支持等，央行拟在2023年3月前向商业银行提供2000亿元免息再贷款，用于支持保交楼，封闭运行、专款专用。证监会主席易会满在2022金融街论坛年会上表示支持涉房企业开展并购重组及配套融资，支持有一定比确在城西科创大走廊实施差异化购房政策。评论提供4000亿元的新增融资后，央行信贷支持措施再度出台。此次央行提供的2000亿元免息再贷款是全新的、阶段性政策，与此前的保交楼专项借款(多用于未售项目的保交付)有所不同，将化解未交楼个人住房贷款风险，支持已出售、但逾期未交付，并经过金融管理部门认定的项目加快建设交付。我们认为此举主要目的债融两次的中票发行成功率较高，而后期债券的发行成功率更需看抵押物的质量高低。我们认为优质抵押物多、短新城控股等。A股市场融资后，证监会主席再度表示支持有一定比例涉房业务的企业开展股权融资，我们认为房企“第三支箭”股权融资仍可期待。港股房企的股权融资当前暂不受限制，近期碧桂续获取优质土储。信号后，成都和西安相继放开限购；杭州在11月中旬放松认房又认贷标准后也局部放松限购，实施差异化购房政策。部率等均可期，促进房地产业回归良性循环。投资建议企渡过低谷；从需求端看，宽松政策更利好有高质量土储的央国企和改善型房企，其长期逻辑更加坚固。首推等；稳健选择现金流安全且能保持一定拿地强度的头部央国企，如中国海外发展、招商蛇口。风险提示明评-2-明内容目录 图表目录 评图表附录公司/机构展、中门司三部门召民营企业债券在内的民营企业发债融资。总规模约2500亿元，后续还可视情况进一步司填写表格申等，意向民营房地产企业可提出增信需求交易商协会受理龙湖集团200亿元储架式注册发行，公司间接全资附属公司美的臵业集团储架式中期票据已获交易商协会受理，申请注册规模150亿元，中债增股份公司拟向中国银行间市场交易商协会申请注册发行额度公司董秘回复投资者问题：近期中债增表示加大增信服求也进一步提交了申请股交易商协会受理新城控股150亿元储架式注册发行，图表2：2022年11月民营房企配股情况公司配股数量(亿股)配股金额(亿港元)配股价格(港元/股)(港元/股)折价折价率2022.11.1539.21.682022.11.16居乐.95.68图表3：典型房企1H22资产负债率走势90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%88%88%86%85%85%84%88%88%86%85%85%84%83%82%82%81%81%80%79%79%78%76%76%75%74%74%73%73%70%69%69%招商蛇口雅居乐集团华润置地华发股份远洋集团中国金茂旭辉控股集团龙湖集团金地集团越秀地产保利发展龙光集团金科股份万科A绿城中国融信中国新城控股建发国际集团美的置业滨江集团碧桂园正荣地产荣盛发展中梁控股绿地控股中南建设阳光城-3-明2016/7/12017/1/12018/1/12017/7/12018/7/12019/1/12019/7/12020/7/12020/1/12021/1/12022/7/12022/1/122016/7/12017/1/12018/1/12017/7/12018/7/12019/1/12019/7/12020/7/12020/1/12021/1/12022/7/12022/1/12021/7/12022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1评图表4：典型民营房企2022年11-12月及2023年到期公开债券情况(亿元)企业名称22.11-12Q23Q4Q23合计20030540210918641370293145496269004454254金地04565465020603994294549057252292238002284121100348560金科357040309022131802112902102903110020611100460000来源：公司公告，中指研究院，截至2021年10月底，到期公开债券包括国内信用债和海外债(按当期汇率转换为人民币)图表5：A股地产公司PE走势252050AVGSTDVAVGSTDV图表6：港股地产公司PE走势2086420 PE-TTMAVGAVG+STDVAVG-STDV-4-明评图表7：港股物业公司PE走势806040200PE-TTMAVGAVG+STDVSTDVPE-TTMAVGAVG+STDVSTDV2022/7/12022/1/12021/7/12021/1/12020/7/12020/1/12019/7/12019/1/12018/7/12018/1/12017/7/12017/1/12016/7/1图表8：覆盖公司估值情况股票代码公司评级市值(亿元)PE归母净利润(亿元)归母净利润同比增速2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2022E2023E225.2235.5257.1-46%发展273.9301.8345.35%93.0-15%-10%31%40461.065.176.935%34230.340.152.930%32%32%401.6409.1440.09%%%2624.744.756.088.225%58%26931.748.572.142%53%49%56.283.925.222.951.2-60%-33%233%金科服务71%-23%21%4.945%40.351.865.250%28%26%71441.431.825.122.528.430%26%558%33%26%434.447%35%33%平均值75691.197.323%40%中位值45736.050.268.733%26%风险提示市场对宽松政策反应钝化。目前房地产调控宽松基调已定，各地均陆续出台房地产利好政策，若政策利好对市场信心的提振不及预期，市场销售将三四线城市恢复力度弱。目前一二线城市销售已有企稳复苏迹象，而三四线城市成交量依然在低位徘徊，而本轮市场周期中三四线城市缺少棚改等多家房企出现债务违约。若在宽松政策出台期间，多家房企出现债务违约，将对市场信心产生更大的冲击，房企自救意愿低落、消费者观望情绪加剧、金融机构挤兑债务等，房地产业良性循环实现难度加大。-5-明评-6-明公司投资评级的说明：行业投资评级的说明：评-7-明特别声明：本报告版权归“国金证券股份有限公司”(以下简称“国金证券”)所有，未经事先书面授权，任何机构和个人均不得以任何方式对本报告的任何部分制作任何形式的复制、转发、转载、引用、修改、仿制、刊发，或以任何侵本报告的产生基于国金证券及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料，但国金证券及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告反映撰写研究人员的不同设想、见解及分析方法，故本报告所载观点可能与其他类似研究报告的观点及市场实际情况不一致，国金证券不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他任何损失承担任何责任。且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断，在不作事先通知的情况下，可能会随时调整，亦可因使用不同假设和标准、采用不同观点和分析方法而与出的意见不同或者相反。本报告仅为参考之用，在任何地区均不应被视为买卖任何证券、金融工具的要约或要约邀请。本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险，可能不易变卖以及不适合所有投资者。本报告所提及的证券或金融工具并不能代表未来的表现。客户应当考虑到国金证券存在可能影响本报告客观性的利益冲突，而不应视本报告为作出投资决策的唯一因素。证券研究报告是用于服务具备专业知识的投资者和投资顾问的专业产品，使用时必须经专业人士进行解读。国金证券建议获取报告人员应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况，以及(若有必要)咨询独立投资顾问。任何人的个人推荐。在法律允许的情况下，国金证券的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易，并可能为本报告并非意图发送、发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送、发布该研究报告的人