中天房地产住宅精装修工程管理-80

提纲1.

概述2.

设计3.

施工流程4.

采购管理5.

场地移交6.

进度控制7.

质量管理8.

文明施工与成品保护9.

整改验收移交与保修第一部分：概述假定的管理对象†

广阔的分布：平面型，立体型，混合型†

相似的设计†

快速的施工†

三大部品以工厂化生产为主，其余以传统工艺为主†

具体技术应用与地域有关†

基于工厂化的生产组织方式正在研究之中当前的进展†

2003年起开始关注装修房。†

2007年交付装修房约7000套。†

2008年春节后已交付装修房2462套（广万科蓝山213+广万科城109+广万科天景278+广万科城南281+深万科城512+佛万科金色128+深金地名津532+广金地荔湖城409）†

2008年目前在施装修房4126套（广万科天景360+广万科云山278+广方圆云山诗意118+广方圆荷塘月色176+广万科金色302+广万科城南380+广万科金色荔苑280+佛万科金色三期184+佛万科城二期152+佛万科城三期326+深万科第五园568+深万科城321+南京百胜东郊小镇256+中山万科城市风景425）†

2007年5月～2008年5月，所交付的装修房入伙时投诉率控制在0.3~0.9条/户左右（包含各种针对分包的投诉），一次性收楼率控制在90%～98%之间。说明：统计数字截止到2008年7月28日装修房评价指标入伙日一次收楼率≥X%入伙日户均投诉≤Y条客户忠诚客户满意工程质量......入伙后4个月内户均投诉≤Z条‡客户满意是客户忠诚的基础‡客户满意包括多个角度，多个维度‡工程质量是构成客户满意的重要方面‡可以用三个指标简洁有效地反映工程质量‡用客户满意度作为评价指标，具有简洁、高效、收敛性好等特点主要的管理思路7需要防范的风险8第二部分：设计设计†

目前的取得的成果„

《装修房设计导则》„

《批量精装修的设计问题》„

标准精装修户型研究„

分档次装修标准研究„

重要建筑材料、部品研究†

当前精装修设计遇到的主要问题„

毛坯房户型功能不全，不能满足生活需要„

设计效果不能获得客户的价值认同„

设计师缺乏足够的生活经验„

设计过于复杂，或者过于简单„

设计的节点没有容差„

毛坯房验收与装修房场地移交之间的矛盾„

选用的材料不适合大面积使用有关设计的其它话题†

由谁设计？†

如何减少设计错误？†

精装修不是“先毛坯，后装修”。装修设计从什么时候开始介入？†

如何适当减少现场施工难度？†

如何与采购密切配合，有效降低成本？†

如何体现个性化？†

如何加深设计师的体验，如何通过客户投诉改善设计？†

设计如何实现标准化？如何实现工厂化？采用的材料品牌示例12单层毛巾架双层毛巾架隆迪士隆迪士2829亚克力浴缸(含去水)主卫洗手盆CT-6598.002CP-030134主卫剃须镜(小号)漱口杯隆迪士隆迪士3031主卫马桶CP-2092按样板餐厅、客厅灯具56789厕纸盒莎朗3233343536镜前灯洗碗槽龙头翻盖式脸盆落水组件面盆龙头摩恩生活阳台灯工作阳台灯卧室过道灯主卧、次卧室灯具MX290/黄色/节能灯MX260/黄色/节能灯MQ11-Y9/欧普Y2-9MX350-Y02摩恩摩恩浴缸龙头摩恩浴缸龙头101112阳台洗衣机龙头S型面盆云水角阀华友华友2501373839儿童房灯具卫生间吸顶灯厨房灯具MX350-Y01/黄色/节能灯MX270-Y21/黄色/节能灯MX270-Y21/黄色/节能灯1314151617181920212230CM软管121859带胶圈亚细亚亚细亚亚细亚建球40414243444546474849花洒淋浴屏APPOLLO/B配置CP-2819客厅地砖波打线客厅踢脚线厨房墙面砖公卫地面砖主卫地面砖主卫墙面砖公卫墙面砖公卫淋浴间内墙面漆淋浴房排气扇正野APC15E5TA0201单联单控大跷板开关单联双控大跷板开关双联单控大跷板开关双联双控大跷板开关三联单控大跷板开关空白面板5TA0206建球5TA0211欧神诺欧神诺马赛克幻色家5TA021655TA02315TG0500插座防溅面盖5TG06002324内墙面漆内墙底漆幻色家亚光A965/白色幻色家5051单相三极插座（10A）5UB01005UB0101单相三极带开关插座（10A）252627公卫洗手盆公卫立柱盆公卫马桶CP-0416CP-0540CP-2819525354单相二、三极插座5UB01065UB02005UB0201单相三极插座（16A）单相三极带开关插座更多细节†

某工程细部做法图片†

某工程交楼标准材料明细表†

一些改进的节点设计做法第三部分：施工流程设计3.施工流程：四阶段管理法流程设计室内大件物品在门框前运送到位从甲方角度编制的施工流程流程设计需考虑的主要问题†

第一阶段„

通常来说，与土建单位的移交比较难。„

如果有多家单位并行施工，则必须统一标准。„

甲方在此阶段要抓紧时间做好大量的采购工作。†

第二阶段„

分工艺做施工样板。„

乳胶漆的施工介入非常早。„

木门及橱柜的安装被划分为数个工序。†

第三阶段„

入户门上锁是一个标志性事件。„

协调管理及成品保护的压力陡增。„

三大部品可能严重地影响进度（尤其是木门）。„

安全文明施工管理难度很大。†

第四阶段„

必须提早开展地毯式检查，组织强有力的整改。„

业主预体验对降低投诉率很有好处。第一阶段工作1.2.3.4.开始：根据不同的项目，需要做适当的提前进场安排。工棚打建：需要解决生活场地和部分加工场地问题。办公设备进场。按照CI的规定搭建办公场地。车辆与办公室的位置重点考虑。施工队伍进场、队伍培训：当存在多支队伍并行施工时，此工作变得非常重要，直接关系到项目成败。特别提醒，甲方指定分包单位也要参与培训，以统一管理思路。图纸会审：关键是就每一种户型进行现场对比，重点部位是厨房和卫生间。不要遗漏阳台上的管线与室内的关系。5.6.7.施工组织设计报审。详细材料计划报甲方。此工作费时费力，需要认真对待。尤其是瓷砖部分，务必考虑设计损耗以及施工损耗，尤其是瓷砖的损耗，很多人难以相信因为设计排版的原因，损耗率远远超过定额的规定，对此需要有充分的沟通。8.与总包开始移交场地：这件工作可能比较艰难，需要借助甲方、监理的力量。不可能强求土建总包解决所有的大小问题，那样只能是浪费时间。要学会妥协的艺术。具体可参见后文专门的场地移交程序。此时甲方指定单位也应参与移交场地，橱柜单位应开始测量尺寸进行加工，木地板单位应就场地平整提出要求，木门单位应检查洞口尺寸，提出整改要求。由于移交的工作量很大，需要调动班组的力量组织移交。冷水管打压，冷热水对接长时间试验，电气管线逐条测试移交：热水管渗漏不容易检查，解决方法是与冷水管对接，使其长时间处于持压状态。9.10.

总包整改：可能很不及时，需要借助外在的管理力量。11.

接受时的再次检查：需要掌握妥协与协调的艺术。第二阶段工作12.

开工。政府验收的问题：精装修是否参加验收？如何穿插，竣工文档的要求13.

工艺样板施工。14.

轻钢龙骨石膏板（或松本板）吊顶基层，墙面面砖镶贴：这都是优先工序。其中，泥水必须在第50天左右大面完工，这是十分重要的工作，务必重视。15.

乳胶漆刮腻子：实际上和第13工序同时开展，主要是因为工作面宽广，条件上允许交错施工。16.

墙地砖铺贴，乳胶漆底漆施工。17.

门槛石、窗台石、其他石材铺贴，楼梯间踏步砖铺贴。18.

门框底框安装、室内栏杆安装：底框装在门槛石上面。栏杆要适时跟进，避免后期打凿。需要预埋的，一定要在泥水施工前完成。19.

墙砖、地砖在门边、栏杆附近的收口。20.

厨房墙面不锈钢安装、橱柜以及洗脸台的框架安装：主要考虑了成品保护以及加工厂实际的生产过程。21.

正式的门框安装：橱柜已经运输进去，那么碰撞门框的可能性大大降低了。22.

橱柜门扇、台面安装：主要是考虑到加工厂此时已经完成加工。23.

乳胶漆第一遍面漆施工。24.

公共楼梯间墙面乳胶漆施工。第三阶段主要工作25.

入户门安装，上锁：这是一个非常重要的工序，从此进入场地需要办理移交手续。由于需要的看护人数比较多，所发生费用建议由各分包按造价分摊。•在本流程中，看护人员起到了很重要的作用。项目经理每周组织召开协调会，明确每个工种以流水方式进入具体房间的时间表，看护人员根据此表组织场地移交，提供开门、检查、关门、再检查的工作。由于需要的人较多，有必要由各分包单位共同分摊相应发生的费用。26.

煤气表安装：可能具有一定的官僚习气，需要注意检查。27.

卫生洁具安装。28.

镜子安装。29.

卫生间、厨房五金安装：比较滞后，主要是考虑到容易丢失，容易生锈。30.

木地板安装：此前需要提前做好地面找平。木地板施工可能会产生灰尘，需要监督。选择踢脚线时应注意断面形式要利于安装，否则很容易出现上口裂口过大，或者接缝不平等问题。其次，安装前一定要在墙面上打木钉，将踢脚线固定在木钉上。不允许直接用射将设定固定在墙面抹灰上的方法。31.

撕门、窗保护膜：门扇的保护需要采取双层保护；窗户的保护膜一直保留，不要提前拆除，这两个措施对成品保护大有好处。32.

最后一遍乳胶漆：乳胶漆污染投诉比例最高，故预留一遍面漆最后施工。第四阶段主要工作33.

施工单位地毯式检查，包括重新试水打压、蓄水试验：••因为泥水施工、木地板施工、踢脚线施工都可能破坏管道，因此要重新打压检查。蓄水试验实际上进行了三次：一是结构裸露状态下与总包的移交；二是防水保护层施工完毕后；三是验收整改时。34.

业主组织的地毯式检查：考虑到是首次实施精装修交楼，有必要组织此工作。35.

小业主开放日及其随后的整改：这是我们建议的特别环节，对降低投诉大有好处。开放时间：3天。开放次数：1～2次。•小业主开放日的做法已经在数个工程上实施，效果十分明显，建议业主方面采纳此意见，并且很好地组织此工作。统计表明，开放时的卫生工作做得好，可以大大减少客户投诉。为此，建议合同明确此次清洁工作由施工单位完成，入伙时的高级清洁工作由业主组织，专业公司完成。36.

入伙及随后的整改：无论是业主还是施工单位方面都必须高度重视，要以战备状态接受小业主的验收。组织要有序，态度要真诚，整改要迅速得力。•入伙时，业主方面的组织占主导性作用，需要很好的组织。同时，施工单位须提供无缝的配合，尽快解决小业主提出的投诉。此外，要避免过度承诺。小业主可能提出种种个性化改造的方案，应予合理化解。事实证明，如果对于小业主的额外改造要求承诺过多，必定会占用保修人员的精力，客户满意度反而会下降。37.

结算：需要提前进行，不然可能拖延时间非常长，无法实现资金良性循环。重点是：有关瓷砖的实际损耗统计麻烦，要提供足够的证据！38.

保修。此阶段可以通过良好的服务提高小业主的满意度，可以考虑打包式服务，由专业队伍提供星级维修服务，以解决因分包众多、投诉处理缓慢的缺点。第四部分：采购管理采购管理†

分判模式„

由土建总包的模式„

由装饰公司总包的模式„

装饰＋数个独立分包模式„

装饰包清工＋大量甲供材＋数个独立分包模式†

材料设备的集中采购†

与各合作的单位的战略合作†

甲供材„

关于瓷砖、洁具等工厂产品的供应模式„

关于石材等非工厂产品的供应模式„

关于材料损耗的特别提醒†

装饰施工招标的注意事项„

当前的劳动力市场，转包与挂靠。大公司？家装公司？„

编制完善的工程量清单„

对于甲供材税费等的考虑木门的采购†

对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一†

关注的质量要点†

几乎所有项目上都遇到木门安装产能不足的问题。为此，将其工作划分为几个阶段，采购合同最好予以明确：„

第一阶段„

第二阶段„

第三阶段„

第四阶段橱柜的采购†

关注的质量要点†

施工阶段的划分„

第一阶段：„

第二阶段：„

第三阶段：衣柜及成品木作的采购†

几乎每一组成部分都构成不同的质量等级。†

活动部件的可靠性需要认真把握。†

防潮能力常常不足。†

制作安装的时间比较长。†

安装时对现场有一定影响。木地板的采购†

强化地板，实木复合地板，实木地板。†

铺装方法：空铺法，龙骨法，毛地板法，架空法。†

全屋满铺木地板时对房间方正性要求较高。†

对楼地面基层平整度要求。†

成品保护要求很高。†

木地板的维护比较难。瓷砖和石材的采购†

瓷砖„

因排版原因而导致的瓷砖损耗非常大，采购时必须考虑这个问题。„

大批量采购时，要做到同一型号、同一规格、同一批次、同一色号绝非易事，必须采取组织措施防止出现明显的色差。„

无缝砖、经过切割的砖不容易保证平整度和缝隙的顺直度。„

设计时，不宜采用复杂的切割、斜拼方式。„

最好按照每一色号准备1～2％的瓷砖用于物业维修。„

瓷砖的供应对进度的影响是直接的，需要毫不犹豫地保证其供货。†

石材„

只有少量的石材适合大规模使用。„

石材很难由甲方供货。水泥的采购†

强度过低或者过高的水泥都有可能造成普遍的空鼓。†

用水泥粘贴石材时，其粘接强度更应重视，过高的强度可能导致石材开裂，过低的强度又可能导致石材空鼓甚至脱落。†

与石材防水剂之间是否匹配也值得关注。腻子和乳胶漆†

腻子„

成品腻子存在的问题：可施工性差，遮盖力不足，等等。腻子出现质量问题比想象的要多得多。„

土法上马，自己熬制的腻子也存在一些问题。„

土建单位施工的腻子问题更多。†

乳胶漆„

乳胶漆的观感质量很容易小业主诟病，差不多是最难管的工序。„

建议采购时选择中档以上的产品。然而高档乳胶漆的反光问题又使得施工难度大大增加。天花角线†

设置适当形式的天花角线，有利于遮盖可能的结构误差。†

相反，扁平的天花角线非常容易凸显墙面的不平。†

几乎不可以采用木天花角线，也不可以采用密度板代替石膏板做天花角线。各类装饰胶合板省份最大最小平均省份湖北最大最小平均†

有关裂缝问题†

有关含水率问题黑龙江吉林14.912.513.616.812.915.014.511.313.1湖南17.015.016.0辽宁新疆14.513.010.17.512.210.0广东海南17.819.814.616.015.917.6青海四川贵州云南山西河北西藏上海重庆浙江福建13.517.318.415.913.513.013.417.318.217.017.47.29.210.214.316.312.811.411.510.615.615.816.015.7甘肃宁夏陕西云南北京天津山东江苏安徽江西河南13.912.215.918.311.413.014.817.016.517.015.28.29.711.110.612.814.411.112.612.915.314.915.613.214.410.69.910.69.410.812.110.113.513.314.211.310.18.613.613.614.413.7空调†

必须事先进行系统设计。†

目前家用空调安装的技术含量被大大低估。第五部分：场地移交5.场地移交†

与当前毛坯房验收条件有矛盾。†

希望的移交状态：„

冷热水：给排水管道施工完毕，墙面水龙头位置预留堵头。每根下水管做通球试验。每个楼层至少一个接水点。逐户试压，并将冷热水管对接。最好采取连接措施使冷热水管道处于持压状态。„

强电及弱电：开关插座预埋应正确，避免大规模改动。逐条管道检查是否畅通，回路是否正确。最好不要穿线，开关插座不要装。„

顶棚：最好用水泥腻子刮平，不用抹灰。„

墙面：完成抹灰，底盒预埋完成。门洞找方。不应有裂缝。„

地面：不要找平！保持结构混凝土面即可。„

防水：由土建总包完成，需做试水。如果有下沉式卫生间，由土建单位做完填充层及上层防水。„

保温层：先施工完毕。移交时可能出现的问题†

土建单位拒绝整改，对进度影响质量影响很大，甲方及监理应强力介入场地移交。†

与土建进行场地移交的程序。†

场地移交时可能发现的质量问题。†

处理移交拖延的策略。„

必须土建单位处理的质量问题：裂缝、渗漏、严重的大小头和不平整。„

可以由装饰单位有偿处理的质量问题。„

由装饰单位无偿处理的质量问题。●●●●●●●●●●●●●第六部分：进度控制进度控制概述†

与规划验收、竣工初验、竣工验收之间的关系。†

项目发展整体计划†

装修与主体施工之间的衔接计划†

封顶后粗装修与精装修并行的进度计划†

批量精装修的总进度计划†

单套房间的施工进度计划†

以周为单位的进度报表†

以日为单位的工作安排几个里程碑节点计划†

开工前的准备阶段：不宜超过21天，否则意味着和土建之间的移交出现一些问题。†

泥水完工：自开工之日起，不超过50～60天。†

乳胶漆：从开始就进场，第55天左右完成第一遍乳胶漆，此时，泥水已经完工，门槛石已经安装，门套即将进场。第90天完成第二遍，剩余为较为完整的整改时间。不能†

门槛石：在门套之前装比较好。因为门槛石决定了全屋标高关系，因此能太晚。†

木门套安装：第二遍腻子结束，门框就应装完。†

门扇：第一遍乳胶漆结束，最好门扇装完。†

卫生洁具：第一遍乳胶漆完工时开始安装，第80天左右装完。†

五金件：第85天完工。†

内部整改开始：应尽早进行。实际上，为了挽住施工班组，应该源源不断地提供整改要求，否则工人很容易在大面积施工完成之后就撤离。尤其是泥水，完成时间早，要抽空组织普查，逐步地消灭问题。†

小业主开放：第90～100天左右比较合适。†

监理、甲方的检查和整改组织：预留了一个月左右的时间，应当是十分充足的。影响进度的关键因素†

场地移交。†

甲供材及甲分包。假定精装修人工费为100，则甲供材为135，甲分包为165。可见管理重点应该再甲供材及甲分包。†

泥水的进度。†

通水通电时间。†

整改开始的时间与力度。†

资金支付。†

平面分布对管理效率的影响。†

垂直运输的制约„

水泥＋砂„

油漆等„

门„

砖„

柜子„

卫生洁具„

木地板

－－约1趟－－约3趟－－约1趟－－约2趟－－约2趟－－约1趟－－约1趟－－约1趟∑

＝11趟„

假定三部电梯每日12小时负责运输，每次10分钟。则物资运输时间：运输时间＝500×11×10/60/12/3=25.5天劳动力估算†

估算工程量†

泥工人数≈泥水面积/（15～20）/泥水工程给定工期†

乳胶漆工人数≈乳胶漆工钱总数/120/总工期的80％†

安装工、木工人数的估计。†

杂工人数≈装修总人工费×1％/80/工期。电梯工另外计算。†

任务的连续性对劳动力人数的重大影响：每年生产7000套，要多少劳动力？多少管理人员？300套同时施工时的劳动力估计1601405d20d35d50d1201008065d6080d402095d110d0关注劳动力市场†

批量精装修工程的管理已经相当成熟，主要瓶颈不在于管理技术和管理人员数量，而主要取决于劳动力供应。†

当前广东乃至全国的劳动力供应都比较紧张，这是一个严峻的事实。†

作为建设单位来说，以下措施稳定优秀施工班组大有裨益：„

标段大小要合适。标段太小班组不感兴趣，太大的话管理容易失控。„

保持任务的连续性。„

避免恶性价格竞争。进度管理†

设计一个动态表格，掌握宏观进度†

设计一个表格，控制移交进度†

提高管理班子的执行力†

对影响进度的各种因素要有预案†

整改验收阶段的应急措施第七部分

质量控制检验标准†

GB50210-2001《建筑装饰装修工程质量验收规范》†

GB50209-2002《建筑地面工程施工质量验收规范》†

DB31/30-2003《上海市住宅装饰装修验收标准》†

各地政府发布的分户验收标准†

实际验收比规范更细致，侧重点有显著不同†

实用的检验标准是菜单式问题清单†

过程中搞一些有意义的评比检查，做总结，发奖状和奖金建立统一的、标准化的管理体系统一的工程管理体系客户的工程管理体系沟通评估咨询公司的管理体系沟通评估供应商在本工程上的管理体系关键流程管理程序P－1，2….协同工作的可能性支持性流程管理程序P-1.1,1.2…..A:操作类工程作业指导书B:装饰类工程作业指导书C:安装类工程作业指导书一体化管理的范例第一部分：内部管理篇1.1

职责1.1.1工程建设部及各室职责1.1.2工程管理中心及各室职责1.2

项目管理1.2.1项目管理规范管理办法1.2.2项目经理人操作指南1.3

质量管理1.6.4室内覆盖承建单位奖惩考评管理办法2.2.7基建工程监理工作详细内容及要求2.3室内覆盖工程2.3.1室内覆盖工程监理工作规范2.3.2室内覆盖工程监理工作详细内容及要求2.4传输工程2.4.1传输工程监理细则2.4.2传输工程监理工作内容及要求2.5无线工程1.6.5施工单位考评工作规范1.6.6基站钥匙使用处罚管理规定1.7

综合管理1.7.1工程设备管理工作规范1.7.2工程资料管理工作规范1.7.3公文收发管理办法1.8

信息管理1.3.1选址工作规范1.8.1工程管理中心服务器管理办法1.9

安全管理2.5.1无线工程监理细则2.5.2无线工程监理工作详细内容及要求第三部分

施工管理篇1.3.2前期配套工程施工管理规范1.3.3交换工程管理规范1.3.4动力工程施工管理规范1.3.5基站无线工程施工管理规范1.3.6室内覆盖工程施工管理规范1.3.7传输工程管理规范1.3.8整改工程施工工作规范1.3.9交换局拆除工程工作规范1.3.10网络物业维护工作规范1.3.11A类工程建设工作规范1.4

进度管理1.9.1工程管理中心安全生产事故申报制度1.9.2工程施工现场安全巡检管理制度1.9.3工程敏感操作界限界定表1.9.4交换及新技术工程安全管理规定1.9.5无线工程安全管理规定1.9.6传输工程安全管理规定1.9.7基建工程安全管理规定1.9.8工程期间网络信息安全管理规定1.9.9办理机房出入证补充管理办法第二部分

监理管理篇2.1交换工程3.1交换工程3.1.1搅浑工程施工作业指南3.1.2电源工程直流部分施工作业指南3.1.3电源工程交流部分施工作业指南3.1.4UPS电源工程施工作业指南3.2基建工程3.2.1基站工程前期配套工程作业指南3.2.2机房改造工程施工作业指南3.2.3结构加固工程施工作业指南3.3室内覆盖工程1.4.1监理管理工作规范1.4.2委托施工\监理工作规范1.4.3工程监督控制工作规范1.5

成本管理2.1.1交换工程监理细则2.1.2电源工程监理细则2.1.3交换及动力工程监理工作详细内容及要求

3.4传输工程3.3.1室内覆盖工程施工作业指南3.3.2直放站工程施工作业指南1.5.1工程建设合同管理规范1.5.2工程结算管理规范1.5.3工程预结算审计管理补充规定1.6

考核奖惩管理2.2基建工程3.4.1SDH设备安装施工作业指南2.2.1无线工程监理细则2.2.2土建工程监理细则2.2.3电力引入工程监理细则2.2.4空调工程监理细则3.4.2传输光缆线路工程施工作业指南3.4.3基站光端机工程施工作业指南3.4.4数字小微波工程施工作业指南3.5无线工程1.6.1监理工作考评处罚管理办法1.6.2室内覆盖工程监理工作考评办法2.2.5消防工程监理细则1.6.3承建单位奖惩考评管理办法

2.2.6防水工程监理细则3.5.1基站无线工程施工作业指南运用统计技术持续改进标准化简单化数字化分析累计出现百分比累计出现次数∑M（A~N）100%80%∑M（A）数字化的实例因素

因素

因素因素编制详尽的作业指导书知识传播数百张相关图片……质量通病—基层裂缝†

混凝土裂缝控制技术已经取得了较大进步。†

砂浆表面强度不足、裂缝还相当普遍†

道变形下沉也常常引起瓷砖开裂质量通病--墙砖空鼓†

影响空鼓的诸多因素：瓷砖湿膨胀系数，背涂材料，瓷砖背部有蜡，瓷砖背部的纹理；水泥的品种，水泥纯浆的影响，其它可能的粘接材料；基层强度；施工工艺的影响，等等。†

空鼓检查的尺度问题：„

位于门边、门头的墙砖不允许空鼓；„

踢脚线不允许空鼓；„

墙面瓷砖位于瓷砖边角的空鼓不允许，位于瓷片中央部位直径小于50mm的空鼓可勉强接受（瓷砖较大时）；„

地砖空鼓应从严控制，走道部位的瓷砖更应从严控制。质量通病—渗漏●●●●●●●●1.2.洞口移交。砌体洞口应做抹成标准形状的窗套有关防水的专题讲稿●临时固定窗框，螺钉固定，深度40－50mm3.4.5.素水泥浆刷面砂浆塞缝，充分密实●木砖部位塞缝，充分密实6.7.8.塞缝部位刷素水泥浆聚合物水泥基复合涂膜外墙抹灰收口（向外墙卷，接槎远离窗框）9.贴外墙砖10.

DC793填缝指定班组，责任到人逐一记录，旁站管理增加防水层质量通病－塑钢窗渗漏质量通病--墙根返潮†

与砌筑使用的材料直接相关，采用彩色涂料时更加明显。†

建议在踢脚线附近的墙面、地面各做防水100mm。质量通病防治－－墙地砖色差†

损耗比定额规定大得多。†

瓷砖的供货要尽量保证同一型号、同一规格、同一批次、同一色号。由于一开始很难完全准确地计算瓷砖用量，在与供货商谈判时，应在合同中写明，至少保有供货总量的10％以上作为备用，而且允许超过的部分退货。此外，如果可能出现色差问题时，要求厂家提前知会，这样可以做到预留部分瓷砖作为整改备用，尽量避免同一房间内出现色差。†

预留2％瓷砖用于维修。质量通病防治－－木作工程裂缝†

有关平衡含水率的知识，许多人可能理解有错误。†

尽量减少木材使用范围，能用石膏板代替的吊顶可尽量替换。†

“回”字形天花的四个角，胶合板不宜在此附近断开，而是在四个角整块夹板做成L形完成角部的过度，可以大幅度地降低此处出现裂缝的可能性。†

木材与木材接缝处做成V字形凹缝，用环氧树脂加锯末填充，打磨，封牛皮纸，然后再进行表面油漆工艺。此法比较可靠，但是很费功夫。不宜用无纺布代替牛皮纸，因为无纺布弹性大，起不到绷紧的作用。†

尽量避免木材与混凝土墙面等直接接触，很容易出现裂缝。†

妥善地安排施工工序，尽量减少木材受潮可能性。†

某些木材更容易受潮，最好避免。质量通病－－吊顶不平变形开裂†

吊点及挂件节点出现虚假受力情况。†

龙骨与板缝位置不正确，或者龙骨刚度、数量不足。†

石膏板钉钉位置、间距不正确。†

缝隙位置胶带、填充腻子施工工艺方法不正确。†

可耐福吊顶体系†

有关工艺措施质量通病防治－－乳胶漆观感不佳†

乳胶漆是细活，工价不同，投入的工时不同，效果差异明显。尽量延长乳胶漆的作业时间，保证慢功出细活。†

尽量减少其它工序对乳胶漆的影响。这是非常重要的一点。†

工艺方法的选择：施工方法可以是刷、喷、滚涂。†

阴阳角不顺直。强烈建议在刮该部位腻子的时候，先用白水泥打底，用铝合金刮尺结合刮板将其刮平，阳角质量可立刻得到大幅度改观。†

透底。†

流坠。†

起粉。†

慢干。†

回粘。†

发霉†

返锈。†

变色和褪色。†

起泡。†

白天、晚上两种工作状态检查乳胶漆质量。质量通病防治－－木作油漆质量不佳†

衣柜等尽量采用工厂化施工。†

必须在现场施工的，最好能集中施工油漆，避免色差。†

最好与室内其它木作油漆在色彩上保持一致。†

工厂化制作的可能性质量通病防治－－其它问题†

铝扣板天花露缝：采用咬合式断面。选用较厚的产品。灯具一次安装就位。†

大面积的石材窗台板非常容易空鼓。补救的办法是贴好后连续养护。†

木地板空鼓：地面砂浆找平层强烈建议由装修单位集中施工！†

五金件安装时破坏墙面瓷砖：用优质的玻璃钻头可以减少破坏的可能性。†

快交工时发现管道渗漏：„

移交时一定要打压！最好先通水！一进场就将冷热水管对接起来，这样就可以同时试验冷热水管是否渗漏。如果没有通水，那就没有办法，只能寄希望于打压的质量了。„

施工过程中的损坏也不在少数。„

有几种情况容易损坏管道：一是贴卫生间墙面靠下的第二块墙砖时，固定用钉子容易钉破水管；二是洗脸台的角钢架安装时容易打破水管，建议采用扁的支架，不要做成三角斜撑；三是楼面暗藏管道一定要标记范围；四是木踢脚线施工时，因为各种标记已经被遮掩，很容易钉破水管，要特别注意。†

跳闸或者相序错误„

不要太相信土建单位的细心，相序很可能是错误的，一定要逐根检查。„

除了正式测试外，开关插座还必须较长时间通电试验，排除质量故障。质量问题分类统计†

按照阶段分类：„

施工阶段发现的质量问题；„

入伙移交时发现的质量问题；„

入伙6个月内发现的质量问题；„

入伙6个月后发现的质量问题。†

按照问题原因分类„

设计缺陷；„

材料缺陷；„

施工缺陷；„

使用不当；„

服务不好。†

按照建筑部品分类„

建筑结构部品；„

门窗部品；„

装饰装修部品；„

建筑电气部品；„

给排水及通风空调部品；„

栏杆部品。†

按照责任单位分类入伙3个月以后统计7006005004003002001000系列1航天安装

厨博华建

火王七处

灶具中林木业塑钢

鸿讯窗蓝盾其它37处士系列1

208

150

64

652

67211

6157施工质量问题引发的投诉26%甲供材引起的质量投诉施工单位材料引发的投诉施工单位材料引发的投诉63%无效投诉4%施工质量问题引发的投诉无效投诉甲供材引起的质量投诉7%安装、施工质量不好马桶质量差安装处柱盆质量问题6%其它6%安装、施工质量不好18%无效2%排气扇问题水龙头、花洒损坏灯具损坏管道漏水、渗水8%马桶质量差地漏或马桶堵塞管道漏水、渗水无效地漏或马桶堵塞22%9%排气扇问题4%灯具损坏14%水龙头、花洒损坏11%柱盆质量问题其它厨博士安装质量问题厨房水龙头出锈水厨房水龙头出安装质量问题19%水小9%台面质量问题12%厨房洗菜盆漏水柜板安装不好或开裂厨房水龙头出其它12%锈水18%其它台面质量问题柜板安装不好或开裂5%厨房洗菜盆漏水25%厨房水龙