房地产市场研究培训讲义

如何做好房地产市场研究

2007年7月

主要内容房地产市场研究基本思路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6一、房地产市场研究基本思路1、总体认识——体、面、线、点

市场是一个多面体，多面体是由不同的面构成的，而面是由线构成，线是由点构成，每一个点可以理解成为一个交易行为，在房地产市场可以理解为一个项目的开发和销售。按照这种设想，宏观环境是“体”，而房地产市场与其它的市场一样是构成国民经济宏观环境的“面”；房地产市场这个面又是由各类型物业市场的一条条“线”构成，各类型物业市场这条线是由一个个项目开发的“点”构成的。房地产市场分析方法就是要从体到面，从面到线，从线到点的层层深入，直到认清项目市场的方方面面。一、房地产市场研究基本思路2、房地产市场分析的十大常见问题对未来市场预测不足定量分析方法运用不当分析层次不清市场研究的方向不明确对需求分析不足不进行供求对比对市场份额估计过高市场研究没有给出多种可能方法过高的估价了土地市场价值过于偏重二手资料的运用，缺少对消费者的跟踪调查一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路

比较法模式运用估价方法，与可比案例进行比较、修正假设条件法模式假设房地产市场某种发展趋势，进行预估未来价格等现状类推法模式通过对现状的分析，可以发现什么类型物业成交量最大等，然后假设项目所在市场与宏观市场同构进行分析

方法：一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路

三个层次地区市场、专业物业市场、项目物业市场两个方面供给、需求三个时段过去、现在、未来五个影响因素经济方面、人口方面、区位环境方面、地点的经济地理方面、人文心理方面五个项目分析指标区域、价格、体量、客户、产品

思路：32355一、房地产市场研究基本思路3、房地产市场分析的方法与思路

房地产市场分析所需基本信息表

一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容

估价成本－效益分析可行性研究营销分析专业市场供求分析土地最佳用途和最佳利用分析地区经济分析及预测一、房地产市场研究基本思路4、房地产市场分析的基本内容

不同委托人的不同要求，可选的市场研究种类

4、CBD的开发主要内容房地产市场研究基本思路1房地产宏观经济分析2房地产整体市场分析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6二、房地产宏宏观经济分析析1、房地产市场场行情与经济济周期的关系系不同的国家或或地区，房地地产波动的周周期长度不同同。从1870年到20世纪末，美国国的房地产周周期基本为18-20年，日本的大大约为10年，香港的大大约在7-8年，台湾大约约为5-6年。二、房地产宏宏观经济分析析1、房地产市场场行情与经济济周期的关系系美国房地产经济周周期与宏观经经济周期的关关系二、房地产宏宏观经济分析析2、房地产宏观观分析内容宏观经济与地区经济分析

宏观经济运行的总体状况和景气状况中央和地方政府的政策法规动向及影响重大事件的影响宏观报告房地产市场总体分析

房地产市场总体趋势分析

房地产政策法规的动向和影响分析二、房地产宏宏观经济分析析2、房地产宏观观分析内容房地产市场总总体分析内容容：房地产市场总总体趋势预测测一般用房地产产业的主要经经济指标的的变动来表现现。主要经济指标分为总总量指标和结结构指标（物物业分类和地地区分类）。。房地产政策法法规动向与影影响分析土地、商品房房、二手房、、经济适用房房等方面。二、房地产宏宏观经济分析析2、房地地产宏宏观分分析内内容可借鉴鉴的专专业成成果：：中国经经济宏宏观景景气专专家调查问问卷系系统中经宏宏观景景气动动向各城市市的景景气报报告系系统二、房房地产产宏观观经济济分析析3、宏观观基本本数据据的获获得全国社社会经经济统统计指指标总量指指标：：GDP、人口口、进进出口口等结构指指标：：GDP、第一一产业业、第第二产产业、、第三三产业业等水平指指标：：人均均可支支配收收入、、人均均居住住面积积（人人均建建筑面面积））、人人均使使用面面积等等动态指指标：：零售售价格格指数数、固固定资资产投投资、、价格格指数数、贷贷款利利率、、通货货膨胀胀率等等数据来来源：统计计年鉴鉴、经经济统统计年年鉴二、房房地产产宏观观经济济分析析3、宏观观基本本数据据的获获得地方经经济统统计指指标宏观年年度经经济指指标GDP、GNP、GDP指数、、人均均GDP、固定定资产产投资资需求求、社社会消消费品品零售售总额额、进进出口口总额额、商商品零零售价价格总总额宏观月月度经经济指指标第一、、二、、三产产业的的GDP、工工业（（工业业综合合效益益指数数）、、商商业(社会消消费品品零售售额、、社会会商品品购售售存总总值等等)、投投资（（固定定资产产投资资、开开复工工面积积、竣竣工面面积、、商品品房销销售建建筑面面积、、销售售额））、、收入入（职职工数数、职职工平平均工工资））、人人口口（人人口总总数、、家庭庭规模模、出出生率率、死死亡率率）、、外经经贸、、财政政、金金融、、物价价等数据来来源：地方方统计计年鉴鉴、地地方经经济法法发展展月报报二、、房房地地产产宏宏观观经经济济分分析析3、宏宏观观基基本本数数据据的的获获得得房地地产产业业统统计计全国国房房地地产产统统计计指指标标投资资：：全全国国总总计计、、商商品品房房建建设设投投资资、、土土地地开开发发投投资资、、计计划划总总投投资资资金金：：本本年年资资金金来来源源、、国国家家预预算算内内资资金金、、国国内内贷贷款款、、利利用用外外资资、、自自筹筹资资金金等等开发发：：本本年年购购置置土土地地面面积积、、完完成成开开发发土土地地面面积积、、施施工工面面积积、、竣竣工工面面积积销售售：：商商品品房房销销售售面面积积、、销销售售额额、、销销售售价价格格地方方房房地地产产统统计计指指标标土地地开开发发：：土土地地开开发发投投资资、、土土地地使使用用权权出出让让金金、、土土地地开开发发面面积积开发发投投资资、、开开发发量量、、销销售售、、资资金金同同上上数据据来来源源：中房房指指数数、、国国房房指指数数、、房房地地产产开开发发投投资资月月度度统统计计快快报报、、中中经经网网、、地地方方经经济济信信息息网网及及地地区区政政府府（（统统计计局局、、房房产产局局））网网二、、房房地地产产宏宏观观经经济济分分析析4、宏宏观观基基本本数数据据的的管管理理一般般情情况况下下以以两两种种方方式式进进行行管管理理：：图图和和表表例1：政政策策法法规规数数据据格格式式政策影响二、、房房地地产产宏宏观观经经济济分分析析4、宏宏观观基基本本数数据据的的管管理理例2：宏宏观观经经济济基基本本指指标标数数据据格格式式4、CBD的开开发发主要要内内容容房地地产产市市场场研研究究基基本本思思路路1房地产宏观经济分析2房地地产产整整体体市市场场分分析析3房地产政策影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6三、、房房地地产产整整体体市市场场分分析析1、市场行行情波动动分析方方法指数分析法：：反映市场行行情周期性变变化的一种预预测方法景气分析方法法：反映地区区经济活动水水平投入产出方法法：反映基础础产业投入变变化对房地产产业的影响价格及销售量量分析方法：：动态的综合合的反映市场场行情变动方方向和程度三、房地产整整体市场分析析2、地区房地产产市场总体趋趋势分析报告告全国房地产业景气指数稳步回升

北京房地产发展回顾（总体、分阶段、分物业类型）北京住宅市场的供给与需求北京居住物业的区域特点北京房地产价格北京房地产总体市场概况分析三、房地产整整体市场分析析2、地区房地产产市场总体趋趋势分析报告告北京住宅指数数与Hedonic指数图房地产开发投投资额与商品品房销售额图图三、房地产整整体市场分析析2、地区房地产产市场总体趋趋势分析报告告商品房竣工面面积与销售面面积图商品住宅价格格走势图4、CBD的开发主要内容房地产市场研研究基本思路路1房地产宏观经济分析2房地产整体市市场分析3房地产政策影影响分析4房地产市场供求分析5房地产项目市场分析6四、房地产政政策影响分析析1、房地产政策策对市场的影影响金融、税收政政策等以及““四证”的控控制影响施工工进度，从而而影响市场供供应“90/70”政策、限高、、限容积率政政策政策倾斜的区区域将成为开开发热点区域域影响市场供求求，从而影响响价格走势对供应节奏的的影响对产品形式的的影响对开发空间的的影响对价格的影响响四、房地产政政策影响分析析2、房地产政策策影响分析的的方法跟踪市场政策策动向信息，，了解最新政政策动态及背背景领会政策内容容和含义，比比较分析相关关政策，发现现其中变化与与联系的脉络，，由此判断政政策目标和意意图判断政策影响响的确切部分分，以及对各各主体的影响响程度尽可能用定量量方法分析政政策影响分析政策后果果，尤其是对对供求的影响响，并进行必必要的预测政策评论，如如缺失之处，，从而预测政政策的未来趋趋势四、房地产政政策影响分析析3、房地产政策策影响分析的的案例政策出台背景景——《近期政策谨防防地产泡沫》前后政策对比比——《两税合并对外外资开发商的的影响》作用部位分析析——《“90/70””政策解析》效应量化分析析——《土地增值税清清算管理政策策评析》政策走势预期期——《2007年中国房地产产市场策略研研究》政策缺失评价价——《对商品房预售售款专户管理理的一点置疑疑》主要内容房地产市场研研究基本思路路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市市场分析3房地产政策影影响分析4房地产市场供供求分析5房地产项目市市场分析6五、供求分析析1、供求分析的的基本内容板块的界定市场的细分供求缺口的分分析五、供求分析析2、供应量及供供应结构分析析潜在供应量分分析可售面积M1未建面积M2潜在土地供应应量=M1+M2现有市场存量量分析已竣工量销售量平均销售周期期五、供求分析析2、供应量及供供应结构分析析供应结构分析析方法对区域、环线线、板块、户户型、面积、、单价、总价价进行分类分分析五、供求分析析3、需求量分析析方法人口结构人口增长与住宅需求潜力分析家庭结构家庭规模、家庭结构与套型规模的分析收入结构收入与住宅需求潜力分析产业结构产业规划的调整与住宅需求潜力的分析主要内容房地产市场研研究基本思路路14、CBD的开发房地产宏观经济分析2房地产整体市市场分析3房地产政策影影响分析4房地产市场供供求分析5房地产项目市市场分析6六、房地产项项目市场分析析1、房地产项目目一般特性分分析法律特性分析析：土地出让让方式、规划划条件、开发发限制条件等等经济特性分分析：价格格、租金、、促销手段段、付款方方式、定价价策略等地理特性分分析六、房地产产项目市场场分析1、房地产项项目一般特特性分析地理特性分分析地块物理条条件：地块块的面积、、形状、高高度、深度度、角度地表的自然然状况：地地貌、地表表景观、地地基状况、、水文地质质、植被状状况配套设施的的物理特性性：建筑筑物的布局局、设计、、通行模式式便利配套：：停车场特特色、安全全性设施六、房地产产项目市场场分析2、对不同用用途物业特特性的分析析住宅物业特特性的基本本要素财务特性：：租金、价价格、停车车费、付款款方式及折折扣、物业业管理费、、其他相关关税费建筑特性：：使用年限限、面积、、房间数量量、特殊设设计（错层层、飘窗、、天井）地块特性：：社区配配套（小配配套）、景景观等（大）配套套特性：商商业中心、、文教娱医医、交通干干道、公交交站点、运运动休闲六、房地产产项目市场场分析2、对不同用用途物业特特性的分析析商业、写字字楼物业特特性的基本本要素财务特性：：租金、价价格、租金金折扣、出出租面积、、可用期限限、物业管管理费等建筑特性：：标准层面面积、功能能区面积及及比例、可可分割性、、智能化水水平、装修修水平、交交通设计、、空调等设设备情况地块特性：：停车场场设施、配配套设施、、对外交通通、景观环境特性：：与主干道道、交通枢枢纽的接近近程度、与与行人密集集区的接近近程度、商商业区或附附近商铺的的类型和数数量、周边边商业的租租赁条件附录一、房房地产市场场分析常用用工具工具方面：简单的饼状状图、折线线图、柱状状图、表格格；量价配比关关系（可用用于分析市市场形势））去化周期（（可用于分分析市场形形势和寻找找市场机会会点）价值价格吻吻合度（可可用于分析析市场形势势）供需比差（（可用于寻寻找市场机机会点）表格：适于于涉及数字字较为复杂杂的情况原有可售量新增可售量当前可售量