某地产顾问拆迁全程顾问业务介绍

拆迁全程顾问业务介绍目录拆迁工作流程及世联可提供的服务模块案例分享拆迁全程顾问业务背景介绍2拆迁全程顾问业务背景介绍3我国房屋拆迁现状拆迁量不断增大旧城改造范围不断扩大，征地拆迁日益成为各方关注的焦点拆迁专业性强征地拆迁工作因政策性、区域性强，利益分配矛盾尖锐，项目周期长等因素，具有风险高，专业性强，人力投入大的特点政府角色转换政府从拆迁事务中淡出，而更多地转向为监管角色拆迁经验不足拆迁事务从国土管理部门向项目建设单位转移，拆迁人特别是征地拆迁经验不足的用地企事业单位对拆迁工作无从下手城市更新4拆迁工作如何入手？5客户及其关注的问题关注点项目的社会效益如何？怎样的操作流程才能合法、合理的解决拆迁问题？关注点项目的利润如何？如何使拆迁成本降至最低并保证项目建设顺利进行？拆迁人（开发商等）政府主管部门如何能依法迅速完成项目的拆迁谈判，使拆迁成本降至最低并保证项目建设顺利进行？拆迁工作如何入手？拆迁的工作流程是怎样的？怎样才能使拆迁工作依法有序的进行？拆迁补偿价值是否合法、合理？如何量化拆迁造成的损失？与被拆迁人进行谈判的依据是什么？完成这块地的折迁需要多少费用成本？被拆迁人真实诉求有哪些？如何让被拆迁人接受补偿结果，顺利签约？6拆迁全程顾问服务的价值体现掌握估价技术、法律规章及项目管理技巧掌握被拆迁人的真正诉求和想法以提供切实的建议进行全程计划、组织、指挥、协调、控制的顾问对评估流程、评估方法、成果格式等进行梳理统一对整个项目的评估工作进行技术指导、监管和成果的复核、审查

7拆迁全程顾问服务的形成历程2002年**大道、尖岗山征（收）地等项目雏形物业价值评估技术统筹（制订工作指引、设计清点表及制定补偿方案等）全程谈判支持服务模块2008年地铁3号线交通疏解、南广铁路等项目逐渐成熟拆迁摸底调查及费用预算拆迁补偿安置方案拆迁评估操作手册拆迁价值评估拆迁评估审核全程谈判支持……8深圳目前拆迁全程顾问业务收费依据及标准龙岗区：目前按照深圳市龙岗区人民政府办公室2007年10月15日发布的110号工作会议纪要执行：按拆迁面积差额分档累进后下浮10%计费。即：建筑面积在10万平方米以下的：12元/平方米；10万平方米至20万平方米：10元/平方米；20万平方米至30万平方米：8元/平方米；30万平方米以上的：5元/平方米**区：现阶段基本沿用原地铁3号线及深惠路改（扩）建项目、广深港客运专线项目模式：课题费+审核费相关课题及标准：拆迁安置补偿方案收费标准：15-30万元/份拆迁评估操作手册收费标准：15-30万元/份拆迁评估指导价格收费标准：15-30万元/份审核费标准：评估收费的15%估价学会上报市物价局核准咨询收费标准（元/小时）：资深估价师：650注册估价师：350估价师助理：1509拆迁工作流程及世联可提供的服务模块10阶段一前期工作阶段二实施阶段阶段三谈判顾问执行行取得拆迁许可证组建拆迁工作小组制订工作方案前期摸底调查报批补偿方案申请拆迁经费拆迁评估操作手册公布评估指导价格工作人员培训产权确认测绘拆迁价值评估评估初步结果公示

谈判执行异议处理草签拆迁补偿协议审计签订正式拆迁补偿协议支付补偿款拆迁工作流程程图阶段四收尾阶段查漏补缺，完成特殊个案的处理

房屋拆除，土地移交工作总结拆迁档案整理、存档11阶段一前期工作阶段二实施阶段阶段三谈判顾问执行行取得拆迁许可证组建拆迁工作小组制订工作方案前期摸底调查申请拆迁经费报批补偿方案拆迁评估操作手册公布评估指导价格工作人员培训产权确认测绘拆迁价值评估评估初步结果公示

谈判执行异议处理草签拆迁补偿协议审计签订正式拆迁补偿协议支付补偿款世联可参与拆拆迁全程顾问问服务模块阶段四收尾阶段查漏补缺，完成特殊个案的处理

房屋拆除，土地移交工作总结拆迁档案整理、存档拆迁摸底调查查及费用预算拆迁安置补偿偿方案拆迁评估操作作手册拆迁专业培训训产权确认拆迁价值评估估拆迁评估报告告审核谈判顾问拆迁全程顾问问服务模块中中，除产权确确认、拆迁谈谈判是由评估估公司协助完完成外，其余余均可由评估估机构主导执执行。档案管理及后勤保障服务务拆迁证据保全全安置房分房咨询顾问拆迁评估指导导价12一、组建拆迁迁工作小组拆迁人成立该该项目的拆迁迁工作小组，，对拆迁工作作进行统筹安安排。在此阶段评估估公司工作人人员可编入委委托方的拆迁迁工作小组中中，以方便便沟通、统筹筹下阶段工作作。阶段一前期工作拆迁工作领导小组调查组技术组合同组法律组后勤组工作小组组建构成参考考：13二、拆迁摸摸底调查及费费用预算了解被拆迁人人希望采取的的安置方式及及损失补偿要要求掌握被拆迁人人对拆赔的期期望及承受的的底线就法定补偿项项目及可能产产生的费用进进行拆迁费用用预算，为拆拆迁项目执行行单位申请拆拆迁补偿安置置资金或前期期可行性研究究工作参考工作重点：●接触被拆迁人人，了解其意意愿●重点对象访谈谈●收集、整理、、汇总相关资资料●拆迁费用预算算报告世联工作成果果：《拆迁项目费用用预算报告》阶段一前期工作14三、拆迁安安置补偿方案案根据政策法律律法规结合项项目具体情况况编制拆迁安安置补偿方案案。拆迁安置补偿偿方案包括拆拆迁总体要求求；优惠条件件；拆迁补偿偿的原则；拆拆迁补偿方式式和标准；安安置计划等。。解决问题：●明确各部门职职责●统一补偿原则则及补偿标准准●制定拆迁工作作的流程●个案解决途径径世联工作成果果：制订《拆迁安置补偿偿方案》阶段一前期工作15三、拆迁安安置补偿方案案拆迁安置补偿方案确保项目稳步步高效推进理顺拆迁工作作的基本流程程保障执行控制制能力体现补偿的公公平性统一的补偿标标准统一的补偿原原则可操作性强完善拆迁安置置补偿体系约定特殊个案案解决途径阶段一前期工作拆赔符合政策策避免政策风险险依法补偿制定拆迁安置置补偿方案的的必要性：16四、拆迁评评估操作手册册制定拆迁项目目的《拆迁评估操作作手册》，以便明确估估价操作程序序、规范技术术标准，对评评估流程、评评估方法、技技术参数等进进行统一，使使估价结果做做到客观、公公正、合理，，推动拆迁工工作快速顺利利地进行。评估操作手册册的内容总则（制定手手册的目的和和依据、适用用范围等）拆迁估价工作作程序拆迁估价技术术指引职业道德规范范附件（相关项项目的补偿方方案、会议纪纪要等资料））世联工工作成成果：：《拆迁评评估操操作手手册》阶段一一前期工工作17五、工工作人人员培培训组织所所有拆拆迁工工作小小组成成员进进行培培训，，使其其能够够熟悉悉拆迁迁相关关依据据和知知识，，统一一口径径。相关培培训包包括的的内容容：●项目的的拆迁迁安置置补偿偿方案案；●当地拆拆迁相相关法法律法法规；；●各类房房地产产权属属的调调查方方法和和确权权程序序；●如何向向被拆拆迁人人做好好估价价咨询询、解解释工工作；；●其他相相关内内容。。世联工工作成成果：：《拆迁工工作培培训资资料》阶段一一前期工工作18六、拆拆迁指指导价价格通过市市场调调查，，结合合定量量、定定性分分析，，选取取合适适的评评估技技术参参数，，分区区段测测算房房地产产市场场指导导价格格，用用以指指导众众多参参与拆拆迁评评估的的机构构把握握各区区段的的市场场价格格。避免由于于参与拆拆迁评估估的机构构技术良良莠不齐齐及人力力因素带带来的后后患。市场指导导价格包包括内容容：价格调查查方案不同估价价方法（（市场法法、收益益法及成成本法））测算的的指导价价格不同用途途、不同同区段房房屋指导导价格市场指导导价格地地图世联工作作成果：：《拆迁评估估房地产产市场指指导价格格》阶段一前期工作作市场指导导价格：：●一般是由由政府公公布，拆拆迁评估估机构在在该价格格的基础础上进行行修正；；●国内许多多城市都都有定期期公布房房屋市场场价格；；适用情况况：●一般是大大型拆迁迁项目，，涉及拆拆迁户多多、规模模大，，房屋产产权复杂杂；●项目参与与的评估估机构多多；●政府尚尚未公公布市市场指指导价价格；；19对房屋屋现状状情况况予以以公告告业主签签名确确认逐户核对修修改无异议议有异议议步骤二二步骤三三步骤四四现场查查勘出具评评估报报告初初稿有异议议无异议议逐户核对修修改出具测测绘报报告现场测测绘阶段二二实施阶阶段步骤一一步骤五五阶段三三谈判顾顾问阶阶段产权资资料搜搜集及协助助确权权评估公公司听听取意意见修改并并正式式出具具评估估报告告测绘工工作拆迁价价值评评估步骤六六拆迁价价值评评估复复核实施阶段流程程步骤七20七、产权确确认房屋产权明晰晰是拆迁评估估的先决条件件，产权确认认是拆迁工作作的重要环节节协助拆迁人对对拆迁范围内内房产权利进进行核实，确确定补偿对象象及其产权状状况产权确认的实实施主体：项目工作小组组集合公安、、国土、工商商税务等政府府部门工作人人员产权确认的表表格类型：《拆迁房地产基基本情况申报报表》《居住、工业、、商业房地产产（房地产证证）拆迁权利利确认审查表表》《居住、商业、、工业房地产产（无房地产产证）拆迁权权利确认审查查表》《华侨房屋拆迁迁权利确认审审查表》《外迁户房屋拆拆迁确权审查查表》……阶段二前期工作21六、产权确确认阶段二实施阶段产权确认：是通过被拆迁迁人或相关人进行行申报，拆迁人予以核核实，并借助国土、规划、、民政局、税税务、工商、、派出所、侨侨务部门等多多个部门对被拆迁人的身身份、房屋权权属及占有份份额等进行认定，经公示后作为补偿依据的合法程序。。协助确权评估公司的优优势被拆迁房屋多多为私房，产权不清晰；不同身份，不不同类型房地地产，补偿方式亦不相同；产权确认是拆拆迁程序合法、补补偿公平的必要保证为什么要进行产权确确认？●清楚确权的流流程●对相关政策法法规掌握透彻彻●具有专业的知知识，了解不不同产权的处处理办法，以以及其对应补补偿方式●便于协调国土土、规划、税税务等各个政政府部门什么是产权确认？22六、产权确确认阶段二实施阶段23八、拆迁价价值评估现场查勘实地清点、查查勘评估对象象。确定二次次装修工程量量，苗木规格格及数量。在测绘报告的的基础上，补补充拆迁评估估所需的基础础数据。关键点：●二次装修现场场查勘●构着物、附属属物现场查勘勘●苗木清点●二次装修争议议、复核、再再查勘世联工作成果果：《物业查勘表》、《室内（二次））装修装饰查查勘表》、《构筑（附属））物查勘表》、《苗木查勘表》等阶段二实施阶段24八、拆迁价价值评估出具评估报告告根据项目实际际情况，对房房地产的拆迁迁补偿价值进进行评估，为为委托方确定定拆迁谈判提提供参考依据据。关键点：测算拆迁物业业的直接损失失及其他补偿偿费用，包括括：●房地地产产●构筑筑附附着着物物●室内内二二次次装装修修●搬迁迁补补助助费费●临时时安安置置补补助助费费●停产产和和停停业业损损失失费费●擅改改商商业业用用途途房房地地产产的的适适当当补补偿偿费费世联联工工作作成成果果：：《房地地产产拆拆迁迁评评估估报报告告》阶段段二二实施施阶阶段段25九、、拆拆迁迁评评估估报报告告审审核核报告告审审核核，，视视模模式式而而定定，，如如地地铁铁3号线线交交通通疏疏解解项项目目为为二二次次审审核核，，即即初初审审和和终终审审。。对对房房地地产产拆拆迁迁估估价价报报告告进进行行审审核核、、确确认认，，并并出出具具审审定定意意见见。。现场场抽抽查查，，对对一一定定比比率率的的房房地地产产拆拆迁迁估估价价报报告告进进行行现现场场核核实实。。工作作成成果果《审核核管管理理类类表表》《现场场抽抽查查记记录录表表》《审核核意意见见表表》阶段段二二实施施阶阶段段意见反馈及修改（街道办与业主进行谈判确定补偿金额）提交正式评估报告出具终审意见整理资料归档提交评估报告初稿评估报告初审现场抽查出具审核意见26十、、谈谈判判执执行行调查查摸摸底底谈判计计划试探讨价还还价掌握被被拆迁迁人的的背景景、工作情情况、、补偿偿标准准等明确与与被拆拆迁人人分岐岐的地地方，，分析双双方可可能达达成意意见的的交叉点，，把握握让步步的节节奏。。谈判的的时间间安排排,具体内内容安安排,目标安安排了解被被拆迁迁人的的期望望值和和底线线达成协协议行政裁裁决阶段三三谈判顾顾问执执行谈判流流程：：工作内内容：：根据拆拆迁补补偿方方案及及拆迁迁评估估报告告等相相关成成果，，与被被拆迁迁人进进行项项目谈谈判，，迅速速促成成补偿偿协议议的签签定，，使得得拆迁迁成本本降至至最低低。评估公公司协协助谈谈判的的优势势：专业的的谈判判技巧巧和策策略对被拆拆迁人人的全全面了了解能把握握谈判判节奏奏维护双双方利利益有效促促进补补偿协协议的的签订订27十一、、拆拆迁证证据保保全对于有有产权权争议议、找找不到到权利利人、、强制制拆迁迁等情情况须须对拆拆迁物物业进进行拆拆迁证证据保保全，，在公公证人人员或或无利利害关关系第第三方方现场场见证证下进进行现现场查查勘、、清点点，全全程摄摄影、、拍照照。工作成成果包包括：：《苗木清清点报报告》《物业查查勘报报告》全程摄摄影VCD查勘记记录表表照片。。阶段四四收尾阶阶段28十二、、档案案管理理及后后勤保保障服服务协助拆拆迁档档案资资料整整理、、保存存的使使用管管理和和存档档管理理保证政政府投投资项项目顺顺利通通过审审计部部门审审计。。工作成成果：：提交《拆迁项项目拆拆迁安安置工工作总总结报报告》阶段四四收尾阶阶段拆迁档档案应应包括括：●评估\督导委委托合合同●测绘报报告●确权资资料●房地产产估价价报告告●评估公公司资资格报报审表表●评估进进度计计划●会议纪纪要●管理月月报●审计记记录等等相关关资料料●证据保存资资料29十三、安置置房分房咨咨询顾问体育新城分分房项目咨咨询顾问工作成果：：制订《安置房分配配方案》现场技术咨咨询服务楼层补差计计算及计算算方式等相相关咨询阶段四收尾阶段地铁3号线分房项项目咨询顾顾问工作成果：：分房软件的的设计全程咨询顾顾问服务现场的咨询询服务差价结算安置房分房房工作关系系到整个拆拆迁项目能能否顺利完完成许多拆迁人人在分房方方面工作没没有经验，，需要借助助第三方的的技术力量量解决分房房过程中的的相应问题题，如设计计分房方案案、分房顾顾问等30案例分分享31世联的案例例项目名称：：深圳市**区**路路拆迁顾问问服务项目目委托方：深圳市**区**街街道办项目规模：：规划红线用用地面积64,284.60平方米。项目类型：：拆迁全程咨咨询顾问解决的问题题：制定拆迁计计划及工作作方案资金预算专业培训拆迁价值评评估谈判支持取得的成效效：为委托方了了解拆迁项项目实施程程序，规避避风险提供供专业建议议，为合法法、规范、、和谐拆迁迁提供技术术保障。32世联的案例例项目名称：：南广铁路重重点拆迁项项目委托方：广西南宁铁铁路局项目规模：：线路全长414.042公里，其中中重点拆迁迁单位35家，涉及土土地面积590.38亩，建筑面面积131294.1平方米。项目类型：：拆迁资金预预算拆迁价值评评估主要解决问问题：因委托方没没有规范操操作拆迁项项目的经验验，为委托托方提供全全程顾问服服务。南广铁路重重点拆迁项项目33世联的案例例项目名称：：深圳地铁3号线交通疏疏解工程