某地产90平米小户型研究总结

90平米小户型研究总结ResearchandSummarizationof90sq.m.Unit

提纲Summary

政策及概念解读新政对房地产市场的影响专家的意见客户人群分析常见的问题户型设计中的突破点典型户型分析

ConstructionofPolicyandNotionInfectionofNewPolicytoRealtyOpinionofExpertAnalyzationaboutClientFamiliarProblemsBreakthroughofUnitsDesignAnalyzationoftypicalUnits政策及概念解读ConstructionofPolicyandNotion“自2006年6月1日起，各城市（包括县城，下同）年度（从6月1日起计算，下同）新审批、新开工的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到70%以上。直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。过去已审批但未取得施工许可证的项目凡不符合上述要求的，应根据要求进行套型调整。”“套型建筑面积是指单套住房的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。”“要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房(含经济适用住房)和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。”“国六条”配套细则政策及概念解读ConstructionofPolicyandNotion在“国六条配套细则”中，有两点备受关注，一是新建住房结构比例如何落实，即90平方米以下住房占开发建设总面积的70%以上，是放到一个地区的建设总量中去实施，还是在每个具体项目中落实？二是2006年6月1日以前审批但未取得施工许可证的项目，怎样按上述套型结构比例要求进行调整？而目前市场上90平方米以下的小户型仅占开发项目用地的20%,已取得许可证的项目及未来将开发的项目都会受到很大的冲击。“国六条”配套细则分析90=套型建筑面积套型建筑面积=套型使用面积/标准层使用面积系数(使用率)标准层使用面积系数=标准层使用面积/标准层建筑面积套型使用面积标准层使用面积90标准层建筑面积————=—————越小越小政策及概念解读ConstructionofPolicyandNotion相关术语解释十五种影响新政对房地产市场的影响InfectionofNewPolicytoRealty

一、政府的强行干预市场使房地产投资商信心严重受搓，开发商对住宅开发兴趣大大下降，对房地产市场长期发展不利。二、土地的限价招标提供了权力寻租空间，而且可操作性值得怀疑，“三公”政府形象更可能受损。三、市场短期（３个月左右）可能进入一个“真空期”，市场无新房推出，购房者观望气氛浓厚，交易量大幅下降。四、供应结构严重背离需求结构，大量的小套型进入市场形成激烈竞争，产生大量产品过剩。五、９０平方米以上户型，特别是９０～１４４平米（套三、紧凑型套四）户型价格上涨。六、多层、板式住房逐渐被高层多户式住宅取代，不利通风、采光，住宅质量下降。七、套数的增加随之带来配套成本（车位、公建）的增加，带来房价的上升。

八、较大户型购房需求者的购房欲望长期得不到满足，有可能带来一些变异户型的出现（如两套合一、挑高户型）。九、购房投资者积极性被打压，资金往股票市场转移，股票将走高。十、二手房市场交易步入低谷，发展二手房市场成为空谈，但价格会上涨。十一、房价短期看会稳定，但预计经过３～６个月的盘整期后仍将出现较大上涨。十二、地方政府严格执行该政策的可能性不大，各种保护市场的举措会出现。十三、二级城市、郊区房地产开发将被严重受搓。十四、别墅、花园洋房由于土地的限制加上大户型购房者需求的压制价格会有较大的上涨。十五、该政策会成为一个“三不利”的失败政策，老百姓也受惠不多，政府收益长远看也不会增多，开发商也受到巨大打击。十五种影响新政对房地产市场的影响InfectionofNewPolicytoRealty应对之法／怪法？怪法一：砸了墙就是大户型本来是150平方米的房子，现在设计成60＋90平方米两套房子，打通之后和一套没有什么区别，又或者是设计类似复式的住宅，在两套房子之间架上楼梯，就变成一套。怪法二：用报批拖延时间被囤积的土地到了快收回的时间，开发商向有关部门报批一个“颇具技巧的规划”。当有关部门不予批准后，就可以理所当然地拿回来慢慢修改。如此往复，即可拖延不少时间。怪法三：细则没有堵死所有的路——特赦细则中有条款称：直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。新政对房地产市场的影响InfectionofNewPolicytoRealty专家的意见OpinionofExpert尹中立——中国社会科学院金融研究所金融市场研究室副主任

如何计算70%的户型是国六条的精神能否得到执行的关键。从建设部出台的165号文件看，计算方法是全市平均(而不是每个项目都要求70%以上的户型为90平方米)。既然是全市平均，这个指标实际上就有可能成为一个没有意义的指标。因为没有人能准确知道所在城市每年的户型结构是多少(除负责城市建设的市长和局长外)，而且上级领导还无法督促和检查。因此，国六条以及之后的旨在调整住房结构的政策是无法得到很好的执行的。聂梅生——工商联住宅产业商会去年国八条提的普通商品房标准还是120平米，并且允许浮动至144平米。现在变成了90平米，相差54平米。54平米有多大？完全够两个大间，相当于一个小套型房屋。这个90平米的标准也可能是为了物业税出台做准备，也许90平米将成为征收物业税的一个重要界线，政府把普通商品房标准确定为90平米是为老百姓着想，为物业税做铺垫。当然，这纯属个人猜测。另外对70%这个标准以及它和90平米以下的相关关系，我心里是打鼓的。你怎么知道，对90平米以下的居住需求正好就占总量的70%？如果对90平米以下的居住需求高于70%的话，那么供应仍然不够，房价还会继续上涨。如果低于70%，就会造成新的过剩和空置。但我认为，70%是多了而不是不够。

易宪容——中国社会科学院学者如果说，目前内地房地产市场出现的变化是由“国六条”细则所导致的，那么，6月1日前后出现的房地产市场销售与交易冰火两重天也属于正常。因为，无论是税收的差别，还是首期付款的不同，总是有利益的不同。在这种严格的时间界限下，没有任何人愿意增加交易成本，多数人一定会赶在成本低的时候达成交易。如果以后的政策没有变化，6月1日前后的交易悬殊只能是一种短期行为，一过了这个特殊时间，以目前“国六条”细则如此之小的变化，肯定对市场影响不会太大。我们归纳五条影响比较大的：调整户型结构--成本上身、开笔前手续非常复杂等。读的时候左边是“国八条”，现在把“国六条”也加上去，第一个感到，从设计的周期加长，原来本来可以马上开工的现在要另批。高志

——清华大学房地产EMBA客座教授

总面积没变，按照国家规定多少户要配多少车、消防、学校等，所以这也增加了了，不是简单的小户型的问题。现在在外地大概有100万平方米，整个从学校到幼儿园都要调，开发商一定要注意不是简单的户型改变，涉及一系列的问题。还有车位的销售率降低。卖大户型和小户型人的收入阶层是不一样的，这些人不会说，买大户型的钱省下来买车位这是不可能的。还有前期变更费用大、手续繁复。这是不说了。关键是对设计公司有什么影响？我自己觉得，这是一个好事，昨天我和一个老总在聊说，这是好事。在某种意义上，是一个洗牌的机会。因为，项目难做，技术含量高，反而对设计师要求更高，对真正有实力的公司是一个机会。专家的意见OpinionofExpert客户人群分分析AnalyzationaboutClient90平米以下住住宅产品所所对应的细细分人群，，更多的是是针对总价价承受能力力较低的二二、三十岁岁的青年白白领，老年年夫妇以及及少量投资资买家。这这三类人的的共同特点点都是对于于室内空间间的可变性性的要求较较高，要求求住宅平面面中有一系系列面积相相当，没有有预先确定定的功能的的房间，各各房间可相相互置换。。老龄住宅，，主妇型的的，家庭办办公型的存存在，如果果用一个标标准让所有有家庭接受受，显然有有点牵强。。因此首先先应该做到到在比较成成熟的功能能上可变，，可变之后后它的适应应性更强，，其次，我我们要研究究各个细分分市场，根根据这个细细分市场人人的需求去去定制这样样的产品。。环境的不同同，南北方方生活的差差异，以及及经济因素素的影响等等等，都应应当在研究究阶段给以以充分的考考虑，做到到有的放矢矢。常见的问题题FamiliarProblems鉴于对户型型面积的严严格控制，，我们应极极力避免空空间的浪费费。常见的问题题有：1、空间类型型的重要性性不明确2、缺乏对空空间视觉感感受的考虑虑3、过道面积积过大或不不合理4、分割不合合理造成浪浪费5、房间面积积比例不当当6、交通流线线不顺畅7、传统思维维方式的影影响户型设计中中的突破点点BreakthroughofUnitsDesign增加功能可以将走道道并入客厅厅或餐厅，，将其扩展展为功能空空间；厨房房可以分为为围合的小小面积有烟烟区和开放放的较大面面积无烟区区，可以兼兼做餐厅，，而餐厅又又可以和客客厅进行组组合，形成成流动空间间，从而扩扩大厅的面面积；为提提高卫生间间的利用率率，可以将将厕、洗、、浴分室设设置，为单单卫生间的的中小户型型提供使用用上的方便便。减少公摊为增加套内内有效使用用面积，必必须尽量减减少公摊面面积，要研研究不同类类型（如多多层、中高高层和高层层）住宅的的最佳梯户户比，将公公摊面积减减至最小。。注重细节此外，还要要注重细节节，门窗的的位置及开开启的方式式与方向、、管线设备备的布置、、家电机位位的安排、、贮藏空间间的设置等等，都要精精心设计、、精确计算算，尺寸恰恰到好处，，这样不但但经济实用用，而且也也为全装修修创造了条条件。可适适当增加阳阳台面积，，提高舒适适度。增加舒适度度如利用层高高，使平层层变为小跃跃层；还可可利用凸窗窗，尤其是是跟房间墙墙壁等宽的的落地凸窗窗，可以极极大地扩展展室内空间间，并且改改善室内自自然通风、、自然采光光问题；入入户花园现现在越来越越多地被应应用，而错错层阳台(也称空中花花园)，也是相当当不错的设设计；在设设计中引入入复式空间间和中空露露台。户型设计中中的突破点点BreakthroughofUnitsDesign设计标准化化与多样性性的统一我们在建筑筑设计中有有模数的概概念，建筑筑师在设计计过程中也也同样在应应用，但时时至今日，，我们见到到的产品却却往往有着着天上地下下的差别，，显然，我我们的模数数只是对施施工的一种种体恤。新政策的出出台提出了了开发商对对土地持有有时间的限限制，要求求我们在设设计周期上上尽量的缩缩短，如何何达到？设设计标准化化由此而来来。90平米的提出出，最根本本的是解决决中低消费费人群的住住房要求，，同时也是是对土地资资源的一种种珍视和充充分利用。。我们可以以采取这样样一种对策策或方式来来满足上面面的要求，，即把厨房房、卫生间间、餐厅、、客厅以及及这几个空空间的组合合形式量化化、标准化化，有什么么样的标准准层平面便便能够采取取什么样的的方式组合合。这么做的好好处不仅仅仅是节省了了时间，更更能够提高高住宅的品品质，提高高生活水平平，前提，，我们对户户型空间做做了充分的的研究，对对市场中存存在的需求求有了足够够的认识，，衍生出了了新型的、、可变性强强的模式或或者是建筑筑构件，如如利用旋转转门来解决决各空间的的交通问题题，以及可可变隔断的的应用，都都为标准化化奠定了基基础，也能能够为客户户提供更大大的自主空空间。同时，新技技术的运用用同样重要要，否则，，我们无法法保证建筑筑本身的生生命力和适适应性。户型设计中中的突破点点BreakthroughofUnitsDesign具体措施一、两厅合合一目前，很多多大户型住住宅都设计计了两个厅厅，即客厅厅(起居室)和餐厅。餐餐厅和起居居室分开比比较普遍，，这样的布布置占据了了很大的面面积。如果果能把餐厅厅的功能融融入到客厅厅中，应是是很好的选选择。因为为把餐桌搬搬进客厅，，既能给全全家人围坐坐在一起进进餐创造更更好的环境境和条件，，也能让家家庭活动更更为方便，，有客人来来访时还可可以形成更更充分的交交流空间。。对于那些些人口不多多的家庭来来说，在客客厅的一侧侧放一张餐餐桌，能让让喜欢边看看电视边吃吃饭的人不不必离开餐餐桌。在功功能上使两两个空间合合二为一，，节省了面面积。二、减少卫卫生间现在不少住住宅都设有有一个以上上的卫生间间，在90平方米以下下的住宅设设计中，一一个卫生间间将逐渐取取代两个或或多个卫生生间。试想想，在不到到90平方米的面面积中设计计两个卫生生间，其他他空间的面面积相对减减少，必然然影响其使使用功能。。大多数户户型中若将将一个卫生生间的功能能设计全面面，就完全全能满足全全家人的使使用要求。。而对于有有些家庭结结构复杂、、可能经常常会有客人人留宿的家家庭，则可可以设计一一个最多2平方米的““半卫”，，安放一个个坐便器和和一个小洗洗手盆即可可。户型设计中中的突破点点BreakthroughofUnitsDesign具体措施三、餐厅厨厨房组合在小户型的的住宅中，，厨房的功功能也可以以通过细分分而灵活布布置。现在在，很多业业主已经因因为难耐油油烟之苦，，将爆炒的的操作间独独立设置，，把厨房安安排成清洁洁空间。将将橱柜、冰冰箱、微波波炉之类的的厨房设备备，作为西西餐、备餐餐家具采用用开放的形形式合置在在餐厅里。。当解决了了油污问题题后，就可可以把餐厅厅和厨房组组合在一起起，使厨房房操作空间间更加紧凑凑，而餐厅厅空间在视视觉上也得得以扩大，，厨房家电电也可以放放心地摆放放在餐厨空空间内为室室内增彩。。四、灵活空空间分隔在建筑结构构和居室安安排下，建建筑师要为为使用者留留下更大的的伸缩余地地。比如，，可以利用用90平方米的空空间，提出出一个“小小三居”的的概念，也也就是在保保证两间正正常大小居居室的同时时，增添一一个面积不不大、最多多不超过10平方米的““半间房””。既可以以作为书房房、棋牌室室，又可以以当成一间间小卧室，，换句话说说，这个空空间就是现现在市场上上已经见得得到的“多多功能房””。除此之之外，还可可以设计成成“能分能能合”的空空间，在设设计户型时时设置一些些可拆改的的隔断墙，，使住户可可以根据居居住需要分分割和改造造空间，隔隔出一间小小卧室或一一个读书角角落，或将将某个空间间扩大等。。户型设计中中的突破点点BreakthroughofUnitsDesign具体措施五、一梯两两户变多户户90平方米以下下住房比重重达到新建建项目的70%，小户型将将成为市场场主流，消消费者会要要求更小的的公摊面积积。一梯两两户住宅比比较费地，，如果为节节地而缩小小面积、加加大进深，，则房间也也不好使用用，并易在在户型中部部产生“垃垃圾面积””。所以在在90平方米及以以下面积的的住宅中，，应采用一一梯多户、、大小套型型结合的设设计方案，，这在有效效减少每户户公摊面积积、提高得得房率的同同时，还有有助于户型型的多种组组合。典型户型分分析AnalyzationoftypicalUnits现阶段最典典型的两居居设计典型户型分分析AnalyzationoftypicalUnits节省公摊的的交通核设设计典型户型分分析AnalyzationoftypicalUnits利用用中中庭庭增增加加采采光光典型型户户型型分分析析AnalyzationoftypicalUnits错层层设设计计，，增增加加采采光光典型型户户型型分分析析AnalyzationoftypicalUnits错层层设设计计，，增增加加采采光光弦外外之之音音某地地产产大大腕腕说说了了这这样样一一个个故故事事：：一一次次建建设设部部某某小小头头目目打打电电话话给给上上海海相相关关政政府府部部门门，，用用以以大大压压小小的的官官腔腔口口吻吻责责问问道道：：““深深圳圳已已经经出出台台了了细细则则，，你你们们上上海海为为什什么么不不出出？？””上上海海人人有有点点机机灵灵，，感感觉觉玩玩硬硬的的不不凑凑效效，，就就改改玩玩软软的的：：““我我们们不不是是不不执执行行，，也也不不是是不不出出台台，，而而是是上上海海市市场场比比深深圳圳市市场场复复杂杂得得多多。。上上海海要要召召集集开开发发商商开开会会，，还还要要做做市市场场调调研研，，要要征征求求各各方方意意见见，，测测试试新新政政对对上上海海有有多多大大的的影影响响？？””建建设设部部小小头头目目急急坏坏了了：：““你你们们说说吧吧，，要要等等多多久久才才能能出出台台新新政政细细则则？？””上上海海人人真真是是精精明明，，不不是是不不执执行行，，而而是是把把时时间间往往后后无无限限期期的的拖拖着着：：““最最少少三三个个月月。。””上上海海碰碰壁壁后后，，建建设设部部小小头头目目心心中中很很是是不不服服，，即即刻刻拨拨通通了了北北京京某某部部门门的的电电话话，，准准备备用用比比上上海海更更严严厉厉语语气气给给北北京京一一个个下下马马威威：：““北北京京动动作作怎怎