房产营销过程中涉及相关法律问题

房产营销过程中涉及相关法律问题商品房销售应具备的条件1、期房销售条件《城市商品房预售管理办法》第五条规定商品房预售需具备以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；商品房销售应具备的条件（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（一）明确规定：“未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得进行预售，不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用，不得参加任何展销活动……”最高人民法院关于《商品房买卖合同纠纷司法解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。最终要件：取得预售许可证！

商品房销售应具备的条件2、现房销售条件根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售，应当符合以下条件；（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；商品房销售应具备的条件（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。体现：取得大产权证。在房地产的相关诉讼中，有一半以上的案件来自销售纠纷，有来自购房者本身的问题，也有来自开发公司在销售过程中操作不规范导致的问题。法务建议：规范操作是王道，事先防范是根本！商品房销售应具备的条件3、符合销售条件的期房与现房都不得违法转让（1）、根据建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。”换言之，即禁止期房的转让。商品房销售应具备的条件（2）、《城市房地产管理法》第三十七条第六项和《城市房地产转让管理规定》第六条第六项之规定，“未依法登记领取得权属证书的，房地产不得转让”；建设部等七部委联合发布的《关于做好稳定住房价格的工作意见》第七条之规定，“在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。”由以上的条款中可以看出，现房再转让要想不违反法律法规的强制性规定，现房必须要依法登记取得房屋权属证书，即开发商办理了房屋初步登记取得大产权，并且预购人（购房者）取得房屋所有权证之后，才能办理过户登记手续。而且，现房直接转让属于逃税行为，损害国家利益，转让无效。二、商品房销售事实合同风险案例1：原告朱某、王某为开发公司某小区的购房者，2008年10月看中小区房子一套，当天支付定金，未签购房协议，开发公司开具发票，上面记载房屋坐落位置、单价及总价。过了一段时间后在开发公司代理公司销售人员的催促下，缴纳了6万左右的购房款，未签任何购房协议书及合同，开发公司开具发票标有房屋具体位置，单价及总价。购房者需要换房，销售人员在自己的名片上签字，该名片上载有可换大房一套。后朱某、王某一直不来签订合同，也不缴纳剩余房款，经销售人员多次催促仍不缴纳，同年年底，公司将房屋转卖给第三人。2010年8月，朱某、王某起诉至法院，要求开发公司履行买卖合同，交付房屋。问：1、该案中，现场操作有哪些违规行为？

2、开发公司是否需承担责任？二、商品房销售事实合同风险违规操作提示：1、未签认购协议书。2、名片上出具承诺。3、转卖房屋前，未发书面解约函。法律风险点提示：1、合同未签是否表示双方无合同义务？（事实合同风险）2、如果合同成立，名片上记载的“可换大套房”是否表明标的物变更？（表见代理风险）3、如果合同成立，开发公司是否需要承担一房二卖的法律责任？4、未签认购协议书导致开发公司无法按照认购协议书的约定行使权利。二、商品房销售事实合同风险法庭辩论原告主张：1、已经缴纳房款，合同成立；2、我方提供的销售员名片已表明合同标的已变更，因此不存在我方逾期违约行为。被告抗辩：1、缴纳的为定金款项，合同签订必须采用书面形式，合同不成立；2、原告提供的名片仅为销售员的签名，且在名片上内容非盖有公司公章，不具有任何效力；3、原告逾期不签订合同，不缴纳房款，构成根本违约，我方已合法解除合同。判决：第一次判决事实合同成立，驳回原告继续履行合同的诉讼请求。现原告变更诉讼请求要求开发公司承担违约责任，该案正在审理中。二、商商品房房销售售事实实合同同风险险法务分分析房屋买买卖合合同标标的额额较大大且系系比较较重要要之合合同，，故法法律规规定应应当采采取书书面形形式订订立。。《城市房房地产产管理理法》第40条规定定：““房地地产转转让，，应当当签订订书面面转让让合同同……””。《城市房房地产产开发发经营营管理理条例例》第28规定：：“商商品房房销售售，当当事人人双方方应当当签订订书面面合同同。……””上述规规定是是认定定房屋屋买卖卖合同同应当当采用用书面面形式式的法法律依依据。。根据据法律律及相相关司司法解解释的的规定定，房房屋买买卖合合同书书面形形式应应包括括如下下类型型：1、正式式房屋屋买卖卖合同同。二、商商品房房销售售事实实合同同风险险2、具备备特定定条件件的预预约合合同最高人人民法法院《关于审审理商商品房房买卖卖合同同纠纷纷案件件适用用法律律若干干问题题的解解释》(下称商商品房房买卖卖司法法解释释)第五条条规定定：““商品品房的的认购购、订订购、、预订订等协协议具具备<商品房房销售售管理理办法法>第16条规定定的商商品房房买卖卖合同同的主主要内内容，，并且且出卖卖人已已经按按照约约定收收受购购房款款的，，该协协议应应当认认定为为商品品房买买卖合合同。。”根根据最最高法法院民民一庭庭的观观点，，商品品房认认购、、订购购、预预订等等协议议是在在开发发商取取得立立项、、规划划、报报建审审批手手续至至取得得商品品房销销售许许可证证之前前签订订的预预约性性质的的合同同(事实上上预约约合同同的签签订并并不限限于这这个期期间)。为保保障交交易安安全，，保护护业主主权益益，促促进签签约，，规定定具备备合同同实际际履行行条件件的预预约合合同，，应当当认定定为本本约合合同。。二、商商品房房销售售事实实合同同风险险3、房屋屋买卖卖合同同的其其他书书面形形式。。《合同法法》第11条规定定：““书面面形式式是指指合同同书、、信件件和数数据电电文(包括电电报、、电传传、传传真、、电子子数据据交换换和电电子邮邮件)等可以以有形形地表表现所所载内内容的的形式式。””根据据《电子签签名法法》第3条第3款的规规定，，“涉涉及土土地、、房屋屋等不不动产产权益益转让让的””的文文书，，不适适用““电子子签名名、数数据电电文””。无无疑排排除了了以““数据据电文文”为为表现现形式式的房房屋买买卖合合同。。记载载双方方房屋屋买卖卖意思思表示示的、、以有有形方方式表表现的的信函函等双双方往往来资资料，，应当当认定定为其其他书书面形形式的的房屋屋买卖卖合同同。有有些情情况下下，没没有书书面合合同，，也无无法认认定口口头合合同存存在，，买受受人以以其持持有的的购房房款收收据或或发票票主张张房屋屋买卖卖合同同成立立。此此时，，买受受人持持有的的购房房款收收据或或发票票，既既是书书面合合同形形式，，也是是合同同实际际履行行证据据，如如果收收据或或发票票载明明的房房屋位位置具具体、、房屋屋价款款明确确，应应当认认定双双方之之间的的房屋屋买卖卖合同同成立立。在在本本案例例中，，由于于发票票记载载的事事项非非常明明确，，可以以认定定买卖卖合同同成立立。二、商商品房房销售售事实实合同同风险险表见代代理：：因本本人的的行为为造成成了足足以使使人相相信某某人具具有代代理权权的表表现特特征，，本人人须对对之负负责任任的代代理。。表见见代理理的判判断是是一个个自由由裁量量的过过程，，在本本案中中，销销售售员为为开发发公司司代理理公司司员工工，虽虽内部部规定定不具具有对对外出出具承承诺的的代理理权，，但从从购房房者来来看为为不知知情当当事者者，有有理由由相信信为有有权代代理，，存在在认定定表见见代理理的风风险。。本案，，其实实只需需开发发公司司签订订认购购协议议书及及发出出书面面解约约函，，就不不会有有法律律责任任与纠纠纷。。常见表表见代代理情情形：：（1）本人人对第第三人人表示示授权权给行行为人人而实实际上上并未未向行行为人人授予予代理理权或或者在在授予予代理理权后后又撤撤回其其授权权。（（2）本人人交付付证明明文件件给行行为人人，行行为为人以以此证证明文文件与与相对对人实实施民民事行行为。。（3）代理理人关关系终终止后后本人人未收收回代代理证证书，，行为为人以以原委委托授授权书书等代代理证证书与与相对对人实实施行行为。。（4）本人人知道道行为为人为为无权权代理理行为为而不不表示示反对对。二、商商品房房销售售事实实合同同风险险知识点点扩充充1、预售售许可可证是是期房房预售售的前前提条条件，，原则则上若若开发发商没没有预预售许许可证证，则则不得得销售售期房房，签签订的的预售售合同同当为为无效效，但但《商品房房买卖卖司法法解释释》为了促促进房房产市市场的的发展展，特特别规规定在在购房房者起起诉前前取得得预售售许可可证的的，预预售合合同可可以认认定有有效。。（《解释》第二条条出出卖人人未取取得商商品房房预售售许可可证明明，与与买受受人订订立的的商品品房预预售合合同，，应当当认定定无效效，但但是在在起诉诉前取取得商商品房房预售售许可可证明明的，，可以以认定定有效效）。。2、购房房合同同特别别规定定(1)国家所所有的的房屋屋，由由各级级房屋屋管理理部门门统一一管理理，或或由使使用单单位代代管。。非经经国家家主管管部门门依法法特别别批准准，任任何单单位都都无权权自行行出售售。(2)任何全全民的的企事事业单单位，，非经经上级级主管管部门门的特特许，，不得得擅自自购买买集体体所有有的和和公民民私人人所有有的房房屋。。二、商商品房房销售售事实实合同同风险险(3)房屋是是建筑筑在土土地上上的，，为土土地的的附着着物，，具有有不可可分离离性，，因此此，房房屋的的所有有权通通过买买卖而而转让让时，，该房房屋占占用范范围内内的土土地使使用权权也必必须同同时转转让或或随房房屋转转移。。如果果出卖卖人将将房产产和土土地使使用权权分别别卖与与不同同的买买受人人，或或者出出卖房房屋时时只转转让房房屋所所有权权而不不同时时转让让土地地使用用权，，买受受人可可以提提出这这种买买卖合合同无无效。。但买买卖集集体土土地上上的房房屋不不得买买卖地地基。。(4)出售的的房屋屋涉及及他人人权益益时，，应事事先向向买主主说明明第三三人对对房屋屋的权权利。。在同同等条条件下下，原原租用用人有有优先先购买买权；；如未未经原原租用用人同同意而而出卖卖给其其他人人的，，原租租用人人有权权请求求人民民法院院废除除该房房屋买买卖合合同而而由其其购买买。(5)城市中中国家家投资资建设设的住住宅，，可按按主管管机关关规定定的办办法出出卖给给公民民个人人。法务建建议：：规范现现场操操作，，合同同事先先防范范！三、房房屋销销售广广告风风险《商品房房买卖卖司法法解释释》第三条条商商品房房的销销售广广告和和宣传传资料料为要要约邀邀请，，但是是出卖卖人就就商品品房开开发规规划范范围内内的房房屋及及相关关设施施所作作的说说明和和允诺诺具体体确定定，并并对商商品房房买卖卖合同同的订订立以以及房房屋价价格的的确定定有重重大影影响的的，应应当视视为要要约。。该说说明和和允诺诺即使使未载载入商商品房房买卖卖合同同，亦亦应当当视为为合同同内容容，当当事人人违反反的，，应当当承担担违约约责任任。要约：要约是希希望和他他人订立立合同的的意思表表示，发发出要约约的一方方称要约约人，接接收要约约的一方方称受要要约人。。三、房屋屋销售广广告风险险要约的构构成要件件：1、内容具具体确定定；2、表明经经受要约约人承诺诺，要约约人即受受该意思思表示约约束。要约邀请请：又称“要要约引诱诱”是希希望他人人向自己己发出要要约的意意思表示示。承诺：是受要约约人同意意要约的的意思表表示三、房屋屋销售广广告风险险案例2：乙欲购甲甲房产公公司开发发楼房，，但乙根根据沙盘盘觉得其其所购房房屋前视视线可能能被前方方楼座遮遮挡，于于是乙咨咨询甲房房产公司司售楼人人员，甲甲方售楼楼人员告告诉乙，，乙所购购楼盘不不存在遮遮挡视线线问题，，完全可可以远眺眺中心广广场。乙乙随即打打消顾虑虑，并签签订合同同。楼盘盘建成后后，乙所所购房屋屋前视线线被前方方楼座挡挡住，看看不到中中心广场场，双方方遂起纠纠纷，乙乙方根据据《消费者权权益保护护法》中虚假广广告要求求甲公司司赔偿8万元。问：1、沙盘、、宣传材材料能否否作为合合同的一一部分？？2、乙方的的请求能能否得到到法院支支持？三、房屋屋销售广广告风险险解析：本案的焦焦点在于于甲方沙沙盘及宣宣传彩页页能否认认定为购购房合同同的组成成部分。。宣传彩彩页是否否为购房房合同的的组成部部分要看看沙盘、、宣传彩彩页是要要约邀请请还是要要约。沙沙盘是要要约邀请请还是要要约要具具体分析析，本案案中甲乙乙双方宣宣传彩页页作为一一种广告告工具，，应当认认定为商商业广告告无疑。。进而，，根据我我国《合同法》第十五条条规定““要约邀邀请是希希望他人人向自己己发出要要约的意意思表示示。寄送送的价目目表、拍拍卖公告告、招标标公告、、招股说说明书、、商业广广告等为为要约邀邀请”。。但“商商业广告告的内容容符合要要约规定定的，视视为要约约”。具具体到本本案中的的沙盘及及宣传彩彩页认定定为签订订商品房房买卖合合同既没没有详尽尽的约定定乙方购购买的房房子的具具体位置置及坐标标，也无无法证明明甲方曾曾经明确确承诺过过，故无无法判定定沙盘、、彩页构构成虚假假广告。。三、房屋屋销售广广告风险险案例3：郑州市民民张某与与某开发发商签订订商品房房买卖合合同，约约定张某某购买开开发商开开发的某某小区商商品房一一套，交交付时间间为2006年6月30日以前。。合同签签定后，，张某按按约支付付了房款款，但在在收房时时发现房房屋内厨厨房和卫卫生间的的位置与与宣传画画册上的的户型结结构不一一样，遂遂拒绝收收房。双双方协商商未果，，张某诉诉至法院院要求开开发商承承担违约约责任，，并支付付逾期交交房违约约金。问：张某请求求能否得得到支持持？三、房屋屋销售广广告风险险解析：通常情况况下，商商品房销销售广告告和宣传传资料的的内容往往往不够够具体、、明确，，一般只只作为要要约邀请请，而不不作为合合同的要要约，对对双方当当事人均均不产生生合同约约束力。。三、房屋屋销售广广告风险险案例4：在某楼盘盘沙盘上上，甲看看到小区区某处有有垃圾中中转站这这样的标标识，不不过销售售人员乙乙说，在在规划上上其实是是挪走了了。如果甲收收楼时还还是见到到有这个个垃圾中中转站，，则乙的的口头允允诺是否否构成违违约？三、房屋屋销售广广告风险险解析：本案还是是涉及《关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释》第三条，，这条司司法解释释的适用用限制是是在对““开发规规划(俗称红线线)范围内””的房屋屋及相关关设施所所作的说说明和允允诺，如如果广告告中是对对开发规规划范围围以外的的说明和和允诺是是不能视视为合同同条款的的，也就就是说，，房地产产开发商商对周边边环境的的承诺是是不能视视为合同同条款的的。比如关于于周边环环境、学学校、交交通、购购物等的的介绍不不能视为为合同的的条款。。至于垃圾圾中转站站的问题题，沙盘盘上有，，销售人人员说会会搬走，，将来收收楼的时时候，如如果你没没证据证证明销售售人员说说过此话话、以及及中转站站会对合合同订立立和房屋屋价格的的确定有有重大影影响的话话，也就就无法证证明开发发商违约约。三、房屋屋销售广广告风险险小结：关于宣传传彩页、、沙盘等等广告宣宣传资料料能否作作为购房房合同的的一部分分，大家家需要掌掌握一个个关键点点：即该该广告宣宣传资料料关于该该楼房的的宣传是是否“具具体明确确”，如如果达到到具体明明确的要要求了，，那么法法院在认认定的时时候一般般会考虑虑将广告告内容认认定为构构成要约约。三、房屋屋销售广广告风险险风险防范范：基于以上上案例，，特别是是对售楼楼人员来来说，不不能为了了销售而而随意允允诺，否否则一旦旦允诺与与实际不不符很容容易产生生纠纷。。其次，产产生纠纷纷后，作作为销售售人员就就不要再再去澄清清以前说说过什么么了，尤尤其是打打电话的的或者带带着律师师的客户户。总之，为为了企业业的信誉誉，也为为了避免免以后产产生纠纷纷，讲解解或承诺诺尽量应应实事求求是。三、房屋屋销售广广告风险险案例52001年成都华华德房地地产开发发有限公公司（以以下简称称华德公公司）在在邛崃市市修建兴兴贤商业业步行街街，并向向广大消消费者散散发了邛邛崃市兴兴贤步行行街房屋屋的相关关资料，，其在宣宣传资料料中有““华德兴兴贤商业业步行街街21世纪商业业投资锦锦囊70年旺铺产产权＝一一家三代代的摇钱钱树”等等内容。。同年6月20日，朱劲劲浩与华华德公司司签订了了商品房房购销合合同，以以178000元购买了了兴贤商商业步行行街D栋1号房。在在该合同同中双方方为对房房屋产权权的年限限未对房房屋产权权的年限限作出约约定。而而华德公公司与邛邛崃市国国土资源源局于2001年2月23日订立的的国有土土地使用用权出让让合同，，约定华华德公司司所取得得的邛崃崃市临邛邛镇兴闲闲街两侧侧国有土土地使用用权的出出让年限限为50年，出让让年限届届满，邛邛崃市国国土资源源局有权权无偿收收回出让让土地的的使用权权，该宗宗土地上上建筑物物及其他他附着物物所有权权也由邛邛崃市国国土资源源局无偿偿取得。。2004年，朱劲劲浩前往往相关部部门办理理产权手手续时得得知其所所购房屋屋仅有50年产权，，为此，，朱劲浩浩认为，，根据《最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释》（以下简简称《解释》）第三条条规定，，华德公公司对以以上房屋屋70年产权的的允诺具具体确定定，应当当视为要要约，华华德公司司收取了了其70年产权房房屋房款款，却只只交付了了50年产权的的房屋，，即华德德公司多多收取了了20年房屋使使用权的的房款。。故请求求法院判判决华德德公司退退还房款款的七分分之二即即50857元。三、房屋屋销售广广告风险险【判决要旨旨】邛崃市人人民法院院经审理理后认为为，一方方面，《解释》第三条规规定“商商品房的的销售广广告和宣宣传资料料为要约约邀请，，但是出出卖人就就商品房房开发规规划范围围内的房房屋及相相关设施施所作的的说明和和允诺具具体确定定，并对对商品房房买卖合合同的订订立以及及房屋价价格的确确定有重重大影响响的，应应当视为为要约。。该说明明和允诺诺即使未未载入商商品房买买卖合同同，亦应应当视为为合同内内容，当当事人违违反的，，应当承承担违约约责任。。”目前前对房屋屋价格造造成影响响的是房房屋的区区位、建建筑结构构和质量量等，朱朱劲浩无无证据证证明土地地使用权权的期限限对本案案争议房房屋的价价值确有有影响。。因此，，华德公公司“70年旺铺产产权”的的宣传内内容不符符合上述述条款规规定的构构成要约约的条件件，不应应视为合合同内容容。三、房屋屋销售广广告风险险另一方面面，华德德公司的的上述主主张也不不构欺诈诈。理由由如下：：1、《中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例》已经规定定了综合合用地的的使用年年限最长长为50年，朱劲劲浩应当当知道不不存在70年的产权权；2、消费者者在购房房时，只只要审查查卖方的的各种文文件，就就可以查查清产权权状况，，原告无无证据证证明被告告实施了了故意隐隐瞒相关关文件误误导消费费者的行行为。据据此，邛邛崃市人人民法院院判决驳驳回原告告的诉讼讼请求。。宣判后，，朱劲浩浩不服，，向成都都市中级级人民法法院提起起上诉。。三、房屋屋销售广广告风险险成都市中中级人民民法院经经审理后后认为，，1、购买商商品房是是市民生生活中较较大的事事项，当当事人在在购买房房屋过程程中，应应对相关关的法律律法规有有所了解解。《中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例》是国务院院于1990年5月19日颁布实实施的法法规，距距今已有有较长时时间，且且《中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例》中明确规规定综合合用地的的使用年年限最长长为50年。因此此，有关关综合用用地使用用年限的的规定属属朱劲浩浩应当知知道的范范畴。三、房屋屋销售广广告风险险2、本案中中，虽然然华德公公司就所所售房屋屋作出的的“70年旺铺产产权”宣宣传，对对购房者者有一定定的诱导导作用，，但朱劲劲浩未提提供证据据证明，，其取得得该宣传传资料是是在与华华德公司司签订购购房合同同之时。。且双方方签订的的《邛崃市商商品房购购销合同同》首页《说明》的第4条对购房房者在购购房时应应查看相相关证照照做了提提示，而而双方签签订房屋屋买卖合合同之前前，华德德公司已已经取得得了“兴兴贤商业业步行街街”房产产的国有有土地使使用证。。没有证证据证明明华德公公司故意意隐瞒该该国有土土地使用用证的内内容或向向朱劲浩浩提供了了其他虚虚假资料料。朱劲劲浩在签签订房屋屋买卖合合同时，，有条件件查询包包括国有有土地使使用证等等相关资资料，只只要朱劲劲浩尽到到注意义义务，就就能够知知道其所所购房屋屋相应土土地的使使用年限限为50年，不应应当因华华德公司司的“70年旺铺产产权”宣宣传而作作出错误误意思表表示。故故不能认认定华德德公司在在订立房房屋买卖卖合同时时对朱劲劲浩实施施了欺诈诈行为。。三、房屋屋销售广广告风险险3、《最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释》第三条规规定“商商品房的的销售广广告和宣宣传资料料为要约约邀请，，但是出出卖人就就商品房房开发规规划范围围内的房房屋及相相关设施施所作的的说明和和允诺具具体确定定，并对对商品房房买卖合合同的订订立以及及房屋价价格的确确定有重重大影响响的，应应当视为为要约。。该说明明和允诺诺即使未未载入商商品房买买卖合同同，亦应应当视为为合同内内容，当当事人违违反的，，应当承承担违约约责任。。但该规规定中的的“说明明和允诺诺”视为为合同有有效内容容应当同同时具备备两个基基本条件件。一是是具体确确定，并并对商品品房买卖卖合同的的订立以以及房屋屋价格的的确定有有重大影影响；二二是必须须符合法法律法规规的规定定。从房房屋价格格成因分分析，房房屋的公公允市场场价格主主要与房房屋使用用性质、、所处区区位、建建筑结构构、材料料、外观观、质量量、开发发商品牌牌和商誉誉等综合合因素相相关联，，并最终终由市场场供求关关系所决决定。土土地使用用年限对对房屋价价格有一一定影响响，但未未达到重重大影响响的程度度。另外外，根据据国务院院颁布的的《中华人民民共和国国城镇国国有土地地使用权权出让和和转让暂暂行条例例》第十二条条的规定定“综合合用地的的使用年年限最长长为50年”，而而华德公公司开发发建设的的为“家家带店独独立跃式式商铺””，属综综合用地地的范畴畴，相应应的土地地使用年年限应为为50年。“70年旺铺产产权”也也不符合合该行政政法规的的规定，，因此，，有关““70年旺铺产产权”的的宣传内内容不能能作为本本案商品品房买卖卖合同的的有效条条款。三、房屋屋销售广广告风险险4、因双方方签订的的买卖合合同中，，并未载载明朱劲劲浩购买买的房屋屋有70年产权。。同时，，也无其其他证据据证明朱朱劲浩与与华德公公司签订订房屋买买卖合同同，是按按70年房屋产产权确定定的房款款，结合合前述理理由，应应当推定定朱劲浩浩购买的的是50年产权的的房产。。综上，二二审法院院认为原原审判决决驳回朱朱劲浩诉诉讼请求求正确，，应当予予与维持持。遂判判决驳回回上诉，，维持原原判。三、房屋屋销售广广告风险险案例6：某群诉案案。销售售广告中中出具赠赠送阁楼楼，并用用图文明明确表示示，但但在交房房后，并并无图中中所示阁阁楼，导导致业主主要求开开发公司司承担违违约责任任。法律风险险点广告内容容不符交交房要求求，与合合同约定定不符。。开发公公司面临临虚假广广告的法法律风险险。广告形式式多样化化：媒体体广告、、报纸杂杂志、宣宣传单、、样板房房及各种种宣传资资料等。。三、房屋屋销售广广告风险险分析：根据《商品房买买卖合同同司法解解释》第三条规规定，商商品房的的销售广广告和宣宣传资料料原则上上为要约约邀请，，但就在在开发规规划范围围内及相相关设施施所做的的说明和和允诺具具体明确确，并对对商品房房合同的的订立及及房屋价价格的确确定有重重大影响响的，应应当视为为要约。。即使该该说明和和允诺未未载进合合同，仍仍为合同同内容。。1、何谓具具体明确确？属于于法官自自由心证证的范畴畴。2、虚假广广告的法法律责任任：行政政责任和和民事责责任。3、判决结结果：开开发公司司不承担担责任，，判决驳驳回原告告诉讼请请求。三、房屋屋销售广广告风险险知识点扩扩充：惩惩罚性赔赔偿1、民法基基本原理理：同质质救济。。以弥补补损害为为原则，，不支持持损害以以外的赔赔偿责任任。损损害以外外的赔偿偿具有惩惩罚性，，称为惩惩罚性赔赔偿。2、在商品品房买卖卖中，为为了规范范市场交交易行为为，《商品房买买卖合同同司法解解释》第八条、、第九条条特针对对几种情情形约定定了对开开发商的的惩罚性性赔偿,买受人可可以请求求解除合合同、返返还已付付房款及及利息、、赔偿损损失，并并可以请请求出卖卖人承担担不超过过已付房房款一倍倍的赔偿偿责任。。（1）、一房房二卖。。（2）、欺诈诈。故意意隐瞒抵抵押事实实，隐瞒瞒未取得得预售许许可证的的事实及及提供虚虚假证明明，隐隐瞒所出出售房屋屋已经为为拆迁安安置房屋屋事实。。（3）、擅自自抵押。。惩罚性赔赔偿责任任：返还还购房款款及利息息、赔偿偿损失，，并承承担不超超过已付付购房款款一倍的的赔偿责责任。四、一房房二卖风风险一房二卖卖产生原原因：利益、合合同签订订时间与与房屋产产权的取取得不一一致如何避免免一房二二卖：预告登记记制度、、售控措措施四、一房房二卖风风险案例7：甲于8月1日与乙签签订房屋屋买卖合合同，售售价50万；于8月2日与丙与与签订同同一房屋屋的买卖卖合同，，售价60万元；于于8月3日与丁又又签订同同一房屋屋的买卖卖合同，，售价70万，并于于当日与与丁一起起办理了了产权变变更登记记。后乙乙丙得知知后诉至至法院，，请求确确认甲、、丁转让让房屋行行为无效效。问：乙丙丙之请求求是否于于法有据据？本案案应如何何处理？？四、一房房二卖风风险涉及问题题：1、甲与乙乙、丙、、丁之间间的合同同是否有有效？2、房屋产产权发生生变动的的时间为为何时？？注意：不不动产产物权的的变动以以登记为为生效要要件。动动产物权权以交付付为生效效要件。。何为不动动产？何何为动产产？不动产范范围：土地；建建筑物与与构筑物物；林木木；与不不动产尚尚未分离离的产物物，如农农作物。。四、一房房二卖风风险解析：上述案件件如何处处理？因丁已与与甲办理理过户手手续，房房屋所有有权已经经发生转转移，丁丁取得房房屋的所所有权。。根据物权权法“一一物一权权”的原原则，甲甲的房屋屋不可能能存在第第二个所所有权，，故甲与与乙、丙丙之间间签订的的房屋买买卖合同同根本无无法履行行，甲属属于构成成根本违违约。而而所有权权属物权权，违约约责任属属于债权权，根据据物权优优先于债债权的基基本原则则，乙、、丙的请请求很难难得到法法院的支支持。故故，乙、、丙诉只只能请求求法院判判决甲赔赔偿违约约金。四、一房房二卖风风险若甲为房房地产公公司，则则乙、丙丙可请求求法院判判决甲赔赔偿购房房款一倍倍的损失失。法律律依据为为《最高人民民法院关关于审理理商品房房买卖合合同纠纷纷案件适适用法律律若干问问题的解解释》第八条具具有下下列情形形之一，，导致商商品房买买卖合同同目的不不能实现现的，无无法取得得房屋的的买受人人可以请请求解除除合同、、返还已已付购房房款及利利息、赔赔偿损失失，并可可以请求求出卖人人承担不不超过已已付购房房款一倍倍的赔偿偿责任：：（一）商品品房买卖合合同订立后后，出卖人人未告知买买受人又将将该房屋抵抵押给第三三人；（二）商品品房买卖合合同订立后后，出卖人人又将该房房屋出卖给给第三人。。四、一房二二卖风险又假如甲公公司将房屋屋过户给了了丙，乙的的请求及法法律依据同同上，而丁丁请求法院院判决甲赔赔偿购房款款一倍的损损失的法律律依据则为为上述《解释》第九条““出卖人订订立商品房房买卖合同同时，具有有下列情形形之一，导导致合同无无效或者被被撤销、解解除的，买买受人可以以请求返还还已付购房房款及利息息、赔偿损损失，并可可以请求出出卖人承担担不超过已已付购房款款一倍的赔赔偿责任：：（一）故意意隐瞒没有有取得商品品房预售许许可证明的的事实或者者提供虚假假商品房预预售许可证证明；（二）故意意隐瞒所售售房屋已经经抵押的事事实；（三）故意意隐瞒所售售房屋已经经出卖给第第三人或者者为拆迁补补偿安置房房屋的事实实。”“物权优先先于债权原原则的例外外”——买卖不破租租赁四、一房二二卖风险一房二卖纠纠纷处理的的一般原则则一房二卖，，指出卖人人先后或同同时以两个个买卖合同同，将同一一特定的房房屋出卖给给两个不同同的买受人人。又称房房屋的二重重买卖。房屋买卖合合同关系成成立后，房房屋出卖人人全面、正正确地履行行合同，是是合同效力力最重要的的表现，也也是出卖人人最主要的的义务。但但在一房二二卖情况下下，由于标标的物的特特定性，一一般而言，，不可能出出现出卖人人同时履行行两个合同同的情况。。也就是说说，出卖人人在履行了了一个合同同后，对另另一合同的的履行必然然产生违约约问题。四、一房二二卖风险对一房二卖卖纠纷，应应分别不同同情况予做做不同的处处理：1、在一房二二卖中，出出卖人先后后与两个不不同的买受受人订立合合同后，对对后买受人人履行了合合同义务，，办理了房房产过户登登记手续的的情形。在该情形下下，两个房房屋买卖合合同均属有有效。但因因成立在后后的合同已已经履行完完毕，该合合同中的买买受人已实实际取得房房屋所有权权。此时，，前后两个个买受人享享有的请求求权性质是是不同的：：后买受人人因其债权权已得到满满足，已经经是该房屋屋的所有权权人，故其其享有的是是基于对该该房屋所有有权上产生生的物权请请求权。前前买受人享享有的是基基于房屋买买卖合同产产生的债权权请求权，，该债权请请求权系一一种对出卖卖人的请求求给付，尤尤其是受领领其给付的的权利，对对买卖标的的物本身无无直接支配配及排他的的效力。即即使其已占占有买卖标标的物，因因该房屋所所有权已经经登记移转转于后买受受人，故其其对该房屋屋的占有即即丧失法律律上的基础础，构成无无权占有，，应负返还还房屋的义义务。四、一房二二卖风险依据《合同同法》的规规定，出卖卖人对买受受人不履行行非金钱债债务或者履履行非金钱钱债务不符符合约定的的，在法律律上或者事事实上不能能履行的情情况下，买买受人不得得要求履行行。出卖人人违反此种种义务，即即应承担相相应的法律律后果。也也就是说，，合同的标标的物已经经归他人所所有，实际际履行已不不能，在该该种情形下下，没有强强制实际履履行问题。。此时，合合同上的债债务转化为为损害赔偿偿的债务。。出卖人依依《合同法法》规定““当事人一一方不履行行合同义务务或者履行行合同义务务不符合约约定的，应应当承担继继续履行、、采取补救救措施或者者赔偿损失失等违约责责任”的规规定，对债债权得不到到满足的买买受人承担担赔偿损失失的责任。。四、一房二二卖风险2、在一房二二卖中，出出卖人将房房屋售与前前买受人并并办理了产产权过户登登记之后，，又与后买买受人成立立就同一房房屋为标的的物的买卖卖合同。此时，由于于房屋产权权已经过户户，出卖人人已非房屋屋所有权人人，出卖人人系出卖他他人之物。。《合同法》规定：“出出卖的标的的物，应当当属于出卖卖人所有或或者出卖人人有权处分分。”不属属于出卖人人所有且出出卖人无处处分权的物物，不构成成买卖合同同的标的物物。换言之之，《合同法》不承认出卖卖他人之物物的合同的的效力。违违反《合同法》规定，即属属于无权处处分行为。。关于无权处处分制度，，《合同法》规定：“无无处分权的的人处分他他人财产，，经权利人人追认或者者无处分权权的人订立立合同后取取得处分权权的，该合合同有效。。”对该条条作反对解解释，即权权利人不追追认且处分分人事后也也未取得处处分权的，，合同即无无效。因无无权处分并并最终导致致合同无效效的，由出出卖人向后后买受人承承担信赖利利益的赔偿偿。四、一房二二卖风险3、在一房二二卖中，二二次买卖均均未完成过过户登记的的处理。在二次买卖卖均未办理理过户登记记的情形下下，房屋所所有权仍为为出卖人享享有，而二二次买卖的的买受人均均未取得房房屋的所有有权。原则则上讲，买买受人只能能通过债权权保护方法法保护自己己的权益。。然而，基基于先后买买卖合同而而生的此二二重债权，，系处于平平等地位，，并无位序序关系，不不因先后而而异其效力力，故前买买受人及后后买受人均均得随时向向出卖人请请求履行债债务。也就就是说，一一合同的债债权人并不不能排斥另另一合同的的债权请求求。在这种种情形下，，出卖人是是否得以所所有人的地地位对将要要履行的合合同有选择择权呢?四、一房二二卖风险实践中，应应当区别不不同情况，，予以合理理的处理：：（1）、均未办办理房屋所所有权转移移登记，已已经实际合合法占有房房屋的；（2）、均未办办理房屋所所有权转移移登记，又又未合法占占有房屋，，出卖人已已将产权证证书移转占占有与买受受人或有关关单位的;可认为出卖卖人已经选选择了其欲欲履行的合合同，该合合同的履行行就此优先先于另一合合同。四、一房二二卖风险（3）、均未办办理房屋所所有权转移移登记，又又未合法占占有房屋，，且出卖人人未将产权权证书移交交给买受人人或有关单单位，则按按买受人行行使请求权权时间上的的先后确定定。房屋买卖合合同买受人人的权利之之一，也是是履行的重重要内容，，就是行使使房屋所有有权过户登登记请求权权。因为就就买受人而而言，其目目的是欲取取得房屋所所有权，而而取得合同同标得物所所有权的惟惟一途径为为移转登记记的完成。。在两个债债权的实现现构成竞争争关系的前前提下，谁谁先取得登登记申请权权，谁就有有优先的效效果。（4）、上述情情形都不存存在时，应应综合考虑虑各买受人人实际付款款数额的多多少、是否否办理了网网签、合同同成立的先先后等因素素，公平合合理的予以以确定。四、一房二二卖风险4、在一房二二卖中，后后买受人明明知出卖人人已与前买买受人就特特定房屋订订立买卖合合同，仍与与出卖人就就该房屋订订立买卖合合同的处理理。值得讨论的的是，后买买受人明知知出卖人已已与前买受受人就特定定房屋订立立买卖合同同，但仍与与出卖人就就该房屋订订立买卖合合同的情况况，是否属属《民法通则》第五十八条条第(四)项规定的““恶意串通通，损害国国家、集体体或者第三三人利益的的民事行为为无效”的的情形?因为一旦认认定该种行行为属于恶恶意串通，，则依据《合同法》第五十二条条第二项的的规定，合合同无效。。四、一房二二卖风险商品房买卖卖中的一房房二卖纠纷纷的处理最高人民法法院《商品品房买卖合合同纠纷解解释》基于于对开发商商缺乏诚信信行为的规规制角度，，创制了新新的物权变变动规则。。因此，关关于商品房房买卖中的的一房二卖卖纠纷的处处理，在法法律适用上上，应首先先适用最高高人民法院院《商品房房买卖合同同纠纷解释释》，该解解释未尽之之处，方可可依一般原原则进行处处理。1、商品房买买卖合同订订立后，出出卖人又将将该房屋出出卖给第三三人，导致致商品房买买卖合同目目的不能实实现的，无无法取得房房屋的买受受人可以请请求解除合合同、返还还已付购房房款及利息息、赔偿损损失，并可可以请求出出卖人承担担不超过已已付购房款款一倍的赔赔偿责任。。四、一房二二卖风险2、买受人以以出卖人与与第三人恶恶意串通，，另行订立立商品房买买卖合同并并将房屋交交付使用，，导致其无无法取得房房屋为由，，请求确认认出卖人与与第三人订订立的商品品房买卖合合同无效的的，应予支支持。3、在一房二二卖中，预预售合同登登记的，是是否具有对对抗其他买买受人的效效力预售合同登登记是否具具有对抗其其他买受人人的效力问问题，涉及及该登记是是否具有预预告登记的的效力问题题。所谓预告登登记，是指指为保全债债权的实现现、保全物物权的顺位位请求权等等而进行的的提前登记记。预告登登记与一般般不动产登登记的区别别表现在：：一般的不不动产登记记都是指不不动产物权权在已经完完成的状态态下所进行行的登记。。即登记申申请人为了了取得或移移转某项已已经完成的的不动产物物权而进行行的登记。。而预告登登记则是为为了保全将将来发生的的不动产物物权而进行行的一种登登记。预告告登记完成成后，并不不导致不动动产物权的的设立或变变动，而只只是使登记记申请人取取得一种请请求将来将将要发生物物权变动的的权利。四、一房二二卖风险4、在一房二二卖中所卖卖的房屋若若是被拆迁迁房屋，被被拆迁人对对补偿安置置房屋的优优先权最高人民法法院《商品房买卖卖合同纠纷纷解释》规定：“拆拆迁人与被被拆迁人按按照所有权权调换形式式订立拆迁迁补偿安置置协议，明明确约定拆拆迁人以位位置、用途途特定的房房屋对被拆拆迁人予以以补偿安置置，如果拆拆迁人将该该补偿安置置房屋另行行出卖给第第三人，被被拆迁人请请求优先取取得补偿安安置房屋的的，应予支支持。被拆拆迁人请求求解除拆迁迁补偿安置置协议的，，按照本解解释第八条条的规定处处理。”拆迁人与被被拆迁人按按照所有权权调换形式式订立的拆拆迁补偿安安置协议，，实际上包包括两方面面的内容：：一是拆迁迁人与被拆拆迁人就房房屋的拆迁迁事项达成成协议；二二是就补偿偿的房屋问问题达成协协议。如果果用于产权权调换的房房屋属于商商品房的，，实际上在在拆迁人与与被拆迁人人之间形成成了商品房房买卖关系系，应当适适用房屋买买卖的一般般规则。而而且因为买买卖合同的的标的物———拆迁迁安安置置用用房房的的特特殊殊性性，，该该债债权权的的性性质质为为特特种种债债权权，，具具有有物物权权的的优优先先效效力力，，该该效效力力可可以以对对抗抗第第三三人人。。于于是是，，被被拆拆迁迁人人享享有有请请求求优优先先取取得得补补偿偿安安置置房房屋屋的的权权利利。。四、、一一房房二二卖卖风风险险案例例8：甲有有一一栋栋房房屋屋，，于于2000年8月1日出出租租给给乙乙，，租租期期5年。。2002年3月1日，，甲甲将将房房屋屋卖卖于于丙丙并并登登记记。。后后丙丙持持房房产产证证要要求求乙乙搬搬出出，，乙乙不不允允，，遂遂起起纠纠纷纷。。问：：1、丙丙能能否否要要求求乙乙搬搬出出房房屋屋？？2、承承租租人人可可否否以以优优先先购购买买权权为为由由要要求求法法院院确确认认甲甲与与丙丙之之间间的的行行为为无无效效？？四、、一一房房二二卖卖风风险险法律律依依据据：：关于于承承租租人人的的优优先先购购买买权权1、《合同同法法》230条出出租租人人出出卖卖租租赁赁房房屋屋的的，，应应当当在在出出卖卖之之前前的的合合理理期期限限内内通通知知承承租租人人，，承承租租人人享享有有以以同同等等条条件件优优先先购购买买的的权权利利。。2、《关于于贯贯彻彻执执行行〈中华华人人民民共共和和国国民民法法通通则则〉若干干问问题题的的意意见见（（试试行行））》118条出出租租人人出出卖卖出出租租房房屋屋，，应应提提前前三三个个月月通通知知承承租租人人，，承承租租人人在在同同等等条条件件下下，，享享有有优优先先购购买买权权；；出出租租人人未未按按此此规规定定出出卖卖房房屋屋的的，，承承租租人人可可以以请请求求人人民民法法院院宣宣告告该该房房屋屋买买卖卖无无效效。。3、最最高高人人民民法法院院《关于于审审理理城城镇镇房房屋屋租租赁赁合合同同纠纠纷纷案案件件的的司司法法解解释释》第21条出出租租人人出出卖卖租租赁赁房房屋屋未未在在合合理理期期限限内内通通知知承承租租人人或或者者存存在在其其他他侵侵害害承承租租人人优优先先购购买买权权情情形形，，承承租租人人请请求求出出租租人人承承担担赔赔偿偿责责任任的的，，人人民民法法院院应应予予支支持持。。但但请请求求确确认认出出租租人人与与第第三三人人签签订订的的房房屋屋买买卖卖合合同同无无效效的的，，人人民民法法院院不不予予支支持持；；四、、一一房房二二卖卖风风险险第24条具具有有下下列列情情形形之之一一，，承承租租人人主主张张优优先先购购买买房房屋屋的的，，人人民民法法院院不不予予支支持持：：（1）房房屋屋共共有有人人行行使使优优先先购购买买权权的的（（《民法法通通则则》第78条按按份份共共有有财财产产的的每每个个共共有有人人有有权权要要求求将将自自己己的的份份额额分分出出或或者者转转让让。。但但在在出出售售时时，，其其他他共共有有人人在在同同等等条条件件下下，，有有优优先先购购买买的的权权利利））；；（2）出出租租人人将将房房屋屋出出卖卖给给近近亲亲属属，，包包括括配配偶偶、、父父母母、、子子女女、、兄兄弟弟姐姐妹妹、、祖祖父父母母、、外外祖祖父父母母、、孙孙子子女女、、外外孙孙子子女女的的；；（3）出出租租人人履履行行通通知知义义务务后后，，承承租租人人在在十十五五日日内内未未明明确确表表示示购购买买的的；；（4）第第三三人人善善意意购购买买租租赁赁房房屋屋并并已已经经办办理理登登记记手手续续的的。。注意意问问题题：：出出租租人人出出卖卖出出租租房房屋屋应应提提前前15天通通知知承承租租人人。。五、、房房屋屋销销售售定定金金风风险险案例例9：甲有有一一套套中中心心城城区区的的产产权权房房准准备备出出售售，，他他在在当当地地报报刊刊上上登登了了““售售房房公公告告””，，公公告告中中明明确确写写明明了了该该房房座座落落、、结结构构、、面面积积、、售售价价及及联联系系电电话话。。乙乙见见报报后后迅迅速速与与甲甲联联系系，，表表示示愿愿意意以以甲甲的的售售价价购购买买该该房房，，并并付付了了2万元元定定金金给给甲甲。。两两天天后后，，丙丙找找到到甲甲表表示示愿愿以以更更高高的的价价格格买买下下该该房房，，甲甲因因贪贪图图钱钱财财，，便便与与丙丙签签订订了了售售房房合合同同。。乙乙得得知知后后认认为为甲甲违违约约，，要要求求其其赔赔偿偿损损失失，，并并双双倍倍返返还还定定金金。。但