房地产工程前期管理流程培训讲解

2011年8月xx公司工程系统课件之工程前期管理编制：审核：XXXXXX

批准：XXXXXX前期工作内容：1、市场调查研究；2、取得土地；3、协调方案设计和会审（领取建设用地规划许可证）；4、协调初步设计和会审；5、办理建设用地审批（领取国有土地使用权证）；6、协调施工图设计、交叉审核和审查（领取建设工程规划许可证）；7、协调施工招投标手续（领取建筑工程施工许可证）；8、进行施工过程中的对外协调；9、领取房屋预（销）售许可证；前期工作内容：前期工作内容：10、组织进行设计建设审批的各项验收工作，并领取相关验收文件；11、为客户办理三证创造条件。很多开发商都设立专业前期部或前期人员，一方面为配合前期市场调研和创造开工条件，防止一切工作准备就绪，却因施工许可证未办理而无法开工；另一方面进行施工过程中对外协调，负责办理预售许可证，加速开盘，尽早完成资金回笼，缓解项目开发建设资金压力；最后在交付时还要协调办理房屋三证，避免因手续不齐无法交房而造成业主索赔。所以，前期工作在一个项目开发过程中显得尤为重要，贯穿项目建设的始终；其工作效率和品质直接决定了项目建设的优劣和成败。前期管理工作框架Part1开工前期Part3销售前期Part2施工前期Part4交付前期前期管理开工前期Part1报建报批Part3招标采购Part2规划设计Part4三通一平开工前期项目前期管理流程梳理－报建报批申领建设用地规划许可证

办理土地划拨决定书申领建设工程规划许可证领取施工许可证1234办理选址意见书项目前期管理流程梳理－报建报批编制项目建议书（立项报告）获得立项批复申领用地预审意见书

国土局

办理被拆迁人员社保（须较早介入，较复杂）,先到社保局提交申请，由社保局明确涉及拆迁人员，并办理社保工作（镇政府盖章，缴纳相关费用）。完成后拿到财政局和地税局盖章，最后将设备缴纳证明成果提交至国土局。可委托当地村镇干部辅助办理，提高办理速度。申领林地使用审核同意书（林业局）委托编制《交通影响报告》、《环境影响评价报告》申领建设用地规划许可证

须公示10个工作日缴纳墙改费、城市基础设施配套费(农改房免交)申领建设工程规划许可证施工、监理单位招标，合同备案领取施工许可证获得《环评批复》、《交评批复》完成地籍图测绘（国土局测绘大队办理）项目总平图缴纳耕地费、占用税

国土及地税局申请办理实地踏勘并确认

国土所申请办理土地勘测定界图

国土局办理土地划拨决定书

国土局

须公示10工作日工程质监备案工程安监备案施工图备案消防设计审核及备案选址意见书所需资料申请表授权委托书申请人身份证明1:500或1:1000地形图及项目拟选用位置示意图（光盘及电子版）公示不需公示流程：资料齐备后提交至规划建设局，由工作人员整理材料完成上会讨论，出选址意见书。规划所领取建设单位营业执照、税务登记证、机构代码证委托人及被委托人身份证复印件、委托书盖章签字县规划建设局测绘大队办理选址意见书办理立项批复所需资料申请报告可研究性报告及项目建议书申请人身份证明环评批复选址意见书用地预审意见书公示资金来源依据流程：资料齐备后提交至发改委，由工作人员整理材料完成上会讨论，再出批复。环保局办理审批中心窗口领取建设单位营业执照、税务登记证、机构代码证由相应资质的中介机构编制(编制前必须确定项目方案，确定经济技术指标概况),文本中须有交通影响评估报告的内容规划建设局一楼办理建设单位资金筹集证明国土资源局三楼规划科办理立项批复用地预审意见书所需资料申请表申请人身份证明环评批复选址意见书立项批复文件公示无地籍图流程：资料齐备后提交至国土所，国土所工作人员整理，提交国土所局务会，上会讨论完成后出会议纪要，然后工作人员根据会议纪要填写出预审意见书。环评批复国土资源局领取建设单位营业执照、税务登记证、机构代码证规划建设局一楼办理发改委办理国土资源局测绘大队办理用地预审意见书用地地规规划划许许可可证证所需需资资料料申请请表表授权权委委托托书书申请请人人身身份份证证明明环评评批批复复选址址意意见见书书使用用林林地地审审核核同同意意书书用地地预预审审意意见见书书立项项批批复复文文件件公示示10个工工作作日日地籍籍图图流程程：：资料料齐齐备备后后提提交交至至规规划划所所，，规规划划所所工工作作人人员员整整理理，，整整理理完完毕毕后后国国土土所所领领导导签签字字，，然然后后到到窗窗口口办办证证。。项目目涉涉及及林林地地则则需需办办理理林业业局局环评评批批复复镇规规划划所所领领取取建设设单单位位营营业业执执照照、、税税务务登登记记证证、、机机构构代代码码证证委托托人人及及被被委委托托人人身身份份证证复复印印件件、、委委托托书书盖盖章章签签字字规划建设局规规划科办理发改委办理国土资源局测测绘大队办理理国土资源局规规划科办理为加快进度，，建议与规划划所沟通，先先提供部分必必要资料提前前公示。用地规划许可可证土地划拨决定定书所需资料申请表授权委托书申请人身份证证明环评批复选址意见书使用林地审核核同意书耕地费缴费凭凭证立项批复公示十个工作日用地规划许可可证流程：资料提交齐全全公示完成后后由国土资源源局人员整理理、装订，征征地事务所所所长签字、县县里吴县长签签字后到窗口口领证。林业局环保局办理国土资源局领领取罗阳镇国土所所办理委托人及被委委托人身份证证复印件、委委托书盖章签签字规划建设局办办理发改委办理国土局测绘大大队实地踏勘表规划所土地勘测定界界图其中征地及补补偿安置费可可退建设单位营业业执照、税务务登记证、机机构代码证耕地占用税缴缴费凭证其中征地补偿偿及安置费可可退建设单位资质质证明文件社保证明涉及拆迁、农农田等需提前前办理，由社社保局出证明明，缴费后在在参保人员名名单上社保局局及地税盖章章，后交到国国土资源局，，完成办理土地划拨决定定书建设工程规划划许可证所需资料申请表授权委托书申请人身份证证明环评批复选址意见书土地使用权证证明初步设计文件件立项批复公示十个工作日用地规划许可可证流程：资料齐备后提提交至规划所所，规划所工工作人员整理理，同时开城城市市政基础础配套设施费费及墙改费划划价单，整理理完毕后国土土所领导签字字，然后到窗窗口办证。国土资源局局局环保局办理规划所领取人防部门审图图意见，或同同意易地建设设意见委托人及被委委托人身份证证复印件、委委托书盖章签签字规划建设局办办理发改委办理设计院蓝图规规划局盖章章人防部门意见见规划所规划总平面图图初步设计报批批稿规划划局盖章建设单位营业业执照、税务务登记证、机机构代码证初步设计批复复初步设计完成成报批后获得得建设单位资质质证明文件全套施工图纸纸全套施工图纸纸，如施工图图纸备案完成成则只需提供供备案登记表表原件即可测绘放样费缴缴费发票城市市政基础础设施配套费费和墙改费发发票测绘大队办理理，本项目减减半收取本项目免交，，需提供免交交文件建设工程规划划许可证施工图纸备案案所需资料施工图审查备备案申请表施工图设计审审查合格书及及备案书外市设计企业业备案表勘察报告审查查重要问题处处理单立项文件建筑节能审查查备案表由设计及勘察察单位自行完完成，应提前前完成选址意见书，，环评批复人防工程设计计审批表建设工程防雷雷设计意见书书施工图设计文文件审查重要要问题处理单单领取表时需带带本项目技术术经济指标，，总平图等施工图纸审查查目录总平图、全套套施工图纸及及地址勘察报报告完成施工图纸纸第三方审查查机构审查，，由图纸审查查单位提供。。建设工程勘察察合同，勘察察单位资质等等证明文件建设局意见及及规划局意见见用地预审意见见书需五方图纸审审核同意备案案后获得，完完成必要条件件为图纸第三三方审查完成成，并报送各各机构审核，，针对各机构构意见进行设设计修改，图图审确认后获获得，应提前前介入，需要要时间较长。。施工图设计文文件设计质量量汇总表外市勘察企业业备案表消防部门意见见附属工程滞后后设计承诺书书勘察设计审查查合格书施工图设计文文件质量汇总总表总平批复与施施工图纸文件件指标核对表表建设局技术科科建设工程设计计合同，设计计单位资质等等证明文件施工图纸审查查合同，图审审单位资质等等证明文件五方[建设、规划、、人防、消防防、气象[部门图审意见见确认表，签签字盖章施工图纸备案案质监备案所需资料[大部分资料需需要原件]施工中标通知知书立项文件工程质量保证证体系审查表表在建设局完成成备案，完成成后获得备案案书建设工程规划划许可证施工图审查合合格书及备案案书工程质量监督督登记表建设单位现场场管理人员登登记表总监任命书总平图、全套套施工图纸及及地质勘察报报告施工组织设计计施工总承包合合同施工单位建造造师、施工员员证书原件外地监理单位位进泰备案完完成监理规划委托监理合同同监理单位总、、专监、监理理员证书原件件质量监督检测测站外地施工单位位进泰备案完完成施工、监理单单位资质证书书、营业执照照等复印件加加盖公章建设单位营业业执照等证书书复印件加盖盖公章总、专监签字字，盖公章加盖公章施工单位现场场管理人员登登记表监理单位现场场管理人员登登记表必须同中标通通知书或招投投标文件人员员一致质监备案安监备案所需资料施工中标通知知书施工现场各项项管理制度人生意外伤害害保险单安全措施费已已到位工地安全措施施费支出计划划工程质量监督督委托书工程报建手续续建设单位现场场管理人员登登记表工程建设项目目开工安全条条件申报审查查表“三类人员””安全任职资资格证书安全施工组织织设计，含平平面布置图施工总承包合合同施工单位安全全员证书原件件特种现场作业业人员证件及及复印件监理规划委托监理合同同工程项目安全全生产（文明明施工）责任任书安全监督检测测站项目班子组成成名单及安全全管理机构人人员名单施工、监理单单位资质证书书、营业执照照建设营业执执照等复印件件加盖公章总包与分包、、企业与项目目、项目部与与班组签订安安全生产责任任书或承包协协议加盖公章施工单位现场场管理人员登登记表监理单位现场场管理人员登登记表工程项目安全全事故应急求求援预案安全措施费必必须打进总包包安全措施费费专用账户安监备案建设工程施工工许可证所需资料许可证申请表表授权委托书施工单位项目目经理、施工工员、安全员员押证件后由由质监、安监监部门加盖复复核章施工总承包合合同中标通知书土地使用权证证明施工图审查合合格书及备案案书工程规划许可可证公示不需公示用地规划许可可证流程：以上必要资料料齐备后提交交至建设局二二楼建设科，，建设科工作作人员整理，，整理完成后后科长签字、、局长签证，，然后拿到审审批中心窗口口办理证件。。国土资源局局局需建设科备案案审批中心领取取工伤保险、意意外伤害保险险缴纳证明委托人及被委委托人身份证证复印件、委委托书盖章签签字施工总承包单单位中标通知知书规划所同质监站表格格，贴照片，，复印件附后后，加盖公司司公章完成质监相关关手续规划所办理建设单位现场场管理人员名名单必须完成施工工图备案才能能获得无区域项目有有县委签署的的报告，提供供报告完成设计、勘勘察单位进泰泰备案（需单单独针对本项项目）地质勘察单位位项目备案书书建设单位资质质证明文件散装水泥专项项资金复印件件散装水泥专项项资金除上级规费外外的部分可以以退还，需办办理退还手续续施工单位现场场管理人员名名单监理单位现场场管理人员名名单必须先完成质质监、安监手手续后获得获得质监委托托书完成安监相关关手续获得安监委托托书设计单位项目目备案书劳务分包合同同施工总承包单单位办理提供施施工合合同给给总包包单位位，由由总包包单位位办理理亮相相保险险，提提供缴缴费发发票至至建设设局发改委委一楼楼缴纳纳，提提供发发票复复印件件施工许许可证证消防设设计审审核所需资资料[大部分分资料料需要要原件件]发改委委立项项批文文在建设设局完完成备备案，，完成成后获获得备备案书书建设工工程项项目1:500实测总总平图图，城城建规规划部部门勘勘测建建筑红红线图图一份份建设工工程消消防栓栓合计计审核核申报报表经办人人持法法人授授权委委托书书（委委托书书格式式按消消防大大队要要求））消防设设计自自审表表（设设计单单位出出具））窗口受受理后后正常常应14个工作作日出出具审审查结结果，，但当当地或或温州州消防防支队队均无无法正正常出出具，，需多多处催催促设计单单位相相应资资质证证明文文件（（资质质证书书及营营业执执照复复印件件，加加盖单单位复复印确确认章章）新建、、扩建建工程程的建建设工工程规规划许许可证证文件件泰顺县县消防防大队队图纸审审查记记录单单（包包含所所有单单体建建筑及及地下下室审审查记记录）），由由图审审单位位出具具图纸审审查合合格书书建设单单位营营业执执照等等证书书复印印件加加盖公公章消防设设计文文件（（蓝图图加盖盖图纸纸审查查章：：建筑筑、给给排水水、强强弱电电、通通风、、燃气气图纸纸及图图纸光光盘）），图图纸必必须按按照A4大小折折好，，建筑筑消防防设施施设计计必须须由法法人资资格的的单位位承担担，图图纸必必须由由设计计证号号，工工程号号、设设计单单位名名称及及设计计人员员、审审核人人员的的签名名，盖盖设计计专用用章。。消防设设计审审核住宅项项目一一类高高层和和商住住楼报报温州州消防防支队队审核核备案案消防设设计审审核前前必须须先和和设计计院沟沟通好好项目目性质质，如如本项项目裙裙房一一、二二层应应涉及及商业业，但但土地地性质质中未未批复复，导导致后后期消消防设设计审审核介介于温温州消消防支支队和和泰顺顺消防防大队队之间间，辗辗转十十多次次报送送不成成功，，审核核多处处无法法通过过，后后报温温州审审核，，至今今未取取得消消防设设计审审查意意见书书。办理选选址意意见书书项目前前期管管理流流程梳梳理－－规划划设计计编制项项目建建议书书（立立项报报告））获得立立项批批复申领规规划设设计条条件和和规划划红线线图委托设设计院院组织方方案会会审、、公示示（规规划建建设局局）获得方方案批批复及及总平平批复复进行初初步设设计报报批，，批进行施施工图图设计计方案设设计项目总总平图图日照分分析报报告景观分分析报报告项目总总平图图报批批（公示示10天）由设计计院完完成初初步设设计进行勘勘察单单位招招标及及办理理进泰泰手续续进行现现场地地质勘勘探，，获得得初勘勘报告告进行现现场地地质勘勘探，，获得得详勘勘报告告由规划划局组组织初初步设设计会会审，，取得得初步步设计计批复复进行图图审公公司招招标进行施施工图图审查查及修修改报消防防、人人防、、气象象、规规划、、交通通、建建设等等部门门进行行图纸纸审查查并修修改确确认（（获得得交叉叉审核核确认认书））施工工图图备备案案备案案后后的的施施工工图图纸纸项目目前前期期管管理理流流程程梳梳理理－－招招标标采采购购●公开开招招标标送当当地地审审计计局局进进行行工工程程量量清清单单审审计计针对对审审计计提提出出的的问问题题进进行行解解释释并并修修改改获得得定定案案书书送公公共共资资源源交交易易中中心心进进行行招招标标登登记记等等手手续续办办理理（（招招投投标标中中心心还还会会审审查查招招标标文文件件））进行行招招标标文文件件讨讨论论、、会会审审、、走走项项目目部部流流程程及及公公司司流流程程进行行招招标标文文件件讨讨论论、、会会审审、、走走项项目目部部流流程程及及公公司司流流程程进行行招招标标造造价价咨咨询询及及招招标标代代理理单单位位招招标标编制制工工程程量量清清单单编制制招招标标文文件件发招招标标公公告告（（自自招招标标中中心心审审查查招招标标文文件件合合格格后后5个工工作作日日））投标标单单位位报报名名，，并并上上缴缴投投标标保保证证金金现场场踏踏勘勘、、答答疑疑，，递递交交投投标标文文件件开标标、、评评标标、、确确定定中中标标单单位位（（自自发发送送招招标标公公告告约约20天时时间间））公示示，，无无误误后后发发送送中中标标通通知知书书决标标报报告告草草拟拟及及走走集集团团流流程程决标标报报告告草草拟拟及及走走集集团团流流程程签订订合合同同安排排承承包包单单位位进进场场三通通一一平平到到位位，，施施工工合合同同工工商商局局、、建建设设局局备备案案备案案后后的的施施工工图图纸纸项目目前前期期管管理理流流程程梳梳理理－－招招标标采采购购●邀请请招招标标送当当地地审审计计局局进进行行工工程程量量清清单单审审计计针对审计计提出的的问题进进行解释释并修改改获得定案案书送公共资资源交易易中心进进行招标标登记等等手续办办理（招招投标中中心还会会审查招招标文件件）进行招标标文件讨讨论、会会审、走走项目部部流程及及公司流流程进行招标标文件讨讨论、会会审、走走项目部部流程及及公司流流程进行招标标造价咨咨询及招招标代理理单位招招标编制工程程量清单单编制招标标文件向意向单单位发送送邀请招招标文件件（自招招标中心心审查招招标文件件合格后后5个工作日日）投标单位位报名，，并上缴缴投标保保证金现场踏勘勘、答疑疑，递交交投标文文件开标、评评标、确确定中标标单位（（自发送送招标公公告约20天时间））公示，无无误后发发送中标标通知书书决标报告告草拟及及走集团团流程决标报告告草拟及及走集团团流程签订合同同安排承包包单位进进场三通一平平到位，，施工合合同工商商局、建建设局备备案对承意向向承包单单位提前前介入考考察，进进行资格格预审，，确定邀邀请招标标单位，，至少三三家以上上（确保保投标单单位不少少于三家家）。以铝合金金施工单单位考察察为例项目前期期管理流流程梳理理●合格供方方选择与与考察对于关键键工作尽尽量选用用绿城合合格供方方施工单单位或材材料厂厂家，并并对其在在建或已已完工项项目进行行考察，，确保工工程品质质及节约约造价，，减少盲盲目性。。1、对施工工方厂区区进行考考察:a、考察其其公司资资质、厂厂区规模模、建厂厂日期、、投资额额、占地地面积、、厂区形形象、管管理标准准、产品品种类、、年产值值、生产产能力、、供货周周期、设设备（如如切割设设备、组组角设备备、铣床床设备、、铝管弯弯管设备备、玻璃璃切割设设备车间间、打胶胶设备及及工艺等等）。b、对生产产能力进进行深度度考察，，包括玻玻璃深加加工工艺艺，如铝铝管制作作工艺是是否采用用先进的的里塞克克电脑一一次性成成型，玻玻璃切割割精度是是否满足足施工要要求，打打胶工艺艺是否采采用立体体式全自自动而非非人工拌拌合打胶胶等，对对于型材材组角部部位的组组角胶是是否涂抹抹到位，，运输设设备是否否能有效效保证产产品成品品不受损损坏等。。2、对施工工方相关关项目进进行考察察：a、考察建建设单位位对施工工方的评评价；以铝合金金施工单单位考察察为例项目前期期管理流流程梳理理●合格供方方选择与与考察a、考察建建设单位位对施工工方的评评价；b、如有条条件考察察施工方方在投标标报价及及现场施施工时是是否采取取不正当当手段中中标并采采用签证证等方式式增加造造价；c、考察施施工方与与建设单单位结算算方式；；d、对在建建项目进进行考察察