房地产土地开发与土地竞标方案策划精讲

土地竞标方案与土地开发XX土地市场管理办公室2004年11月主要内容

一、有关土地的几个概念二、国有土地有偿使用三、正确认识土地市场上土地成交价格四、正确认识地价与房价的关系主要内容五、对土地市场及房地产市场的认识六、土地竞买注意事项七、如何参加土地竞买八、如何获取土地使用证一、有关土地的几个概念

1、土地市场2、土地市场分类3、土地权属4、土地使用权出让与划拨5、招标、拍卖1、土地市场我国对市场的传统理解为“商品交换的领域或场所”,土地市场就是土地权利交换的领域或场所。土地市场分土地有形市场与土地无形市场。土地有形市场是指在固定交易场所，按照一定规则所进行的土地交易行为。1、土地市场2000年1月国土资源部下发《关于建立土地有形市场促进土地使用权规范交易的通知》，通知指出：建立有形市场，是要通过设立固定场所，健全交易规则，提供相关服务，形成土地使用权公平、公开、公正交易的市场环境。无形市场是相对于有形市场而言的，即游离在固定场所之外发生的交易行为，俗称“隐形市场”。2、土地市场分类土地所有权市场土地一级市场土地二级市场土地所有权市场土地所有权是土地所有制的核心，也是土地各项权利的基础；土地所有权买卖或交易应该讲是土地交易的最直接、最充分的形式。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。交易主体是政府和集体土地所有者。土地一级市场指土地所有者将从土地所有权中分离出来的土地使用权让渡给土地使用者的行为，它体现的是土地所有者与土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系。土地一级市场是政府供地的市场。土地一级市场土地一级市场是政府垄断的市场。政府根据市场的需要有计划地投入土地供应市场。其交易的主体是政府和土地使用者单位或个人。进入市场的国有土地使用权主要有两种：1）政府征用的集体所有土地（增量）；2）依法收回的国有土地（存量）。土地二级市场场：其行为主要有有转让、出租租、抵押。其交易的主体体是土地使用用者单位、个个人）之间。。土地二级市场场：不完全竞竞争市场，土土地使用权流流动是多向的的。3、土地权属土地所有权是是指土地所有有者在法律规规定的范围内内对土地享有有占有、使用用、收益和处处分的权利土地使用权——部分处分的权权利他项权利4、土地使用权权出让与划拨拨土地使用权出出让是指市、、县人民政府府代表国家以以土地所有者者的身份将土土地使用权在在一定年限内内让与土地使使用者，并由由土地使用者者向国家支付付土地出让金金的行为。土地使用权出出让方式分：：协议、招标标、拍卖、挂挂牌等。4、土地使用权权出让与划拨拨土地使用权出出让的法律特特征：出让土地使用用权必须服从从国家主权，，国家保留对对出让土地的的司法管辖权权、行政管理理权和为公共共利益征用出出让土地的权权力等主权范范围内的全部部权力；是一种较为完完整的物权，，仅次于土地地所有权；主体是政府,客体是国有土土地使用权。。4、土地使用权权出让与划拨拨中华人民共和和国土地管理理法》第五十四条规规定：建设单单位使用国有有土地，应当当以出让等有有偿使用方式式取得；但是是，下列建设设用地，经县县级以上人民民政府依法批批准，可以以以划拨方式取得：①①国家机关用用地和军事用用地；②城市市基础设施用用地和公益事事业用地；③③国家重点扶扶持的能源、、交通、水利利等基础设施施用地；④法法律、行政法法规规定的其其他用地。5、招标、拍卖卖招投标是一种种商品交易行行为，在国际际上广泛采用用。是指采购购人事先提出出货物、工程程或服务采购购的条件和要要求，邀请众众多投标人参参加投标并按按照规定程序序从中选择交交易对象的一一种市场交易易行为。5、招标、拍卖卖条件：要有三三个以上的竞竞投者；招标标者必须将标标的物情况如如实公布；投投标者必须将将要约的文件件以法律形式式加以固定。。特征：程序规规范；过程开开放，透明度度高，公平客客观；交易双双方一次成交交。5、招标、拍卖卖拍卖是起源于于西方的一种种公开竞价的的买卖方式，，又称“竞买”，是指公开竞竞价的方式，，将特定的物物品或财产权权利出售给最最高应价者的的一种买卖方方式。条件件：：要要有有两两个个以以上上的的购购买买者者；；买买卖卖中中要要含含有有价价格格竞竞争争因因素素；；价价格格竞竞争争在在买买主主中中开开展展。。土地地拍拍卖卖规规定定要要有有三三个个竞竞买买人人5、招招标标、、拍拍卖卖特征征：：拍拍卖卖是是以以公公开开竞竞价价的的形形式式买买卖卖物物品品或或财财产产权权利利；；是是特特定定物物品品或或财财产产权权利利转转让让给给最最高高应应价价者者的的买买卖卖方方式式。。拍卖卖的的分分类类：：1）强强制制拍拍卖卖与与任任意意拍拍卖卖(依提提起起人人)；2）动动产产拍拍卖卖与与不不动动产产拍拍卖卖(物品品的的实实际际占占有有与与财财产产的的登登记记转转移移)；3）有有低低价价拍拍卖卖与与无无低低价价拍拍卖卖。。5、招招标标、、拍拍卖卖国际际通通行行的的几几种种拍拍卖卖方方式式：：增增价价拍拍卖卖与与减减价价拍拍卖卖减价价拍拍卖卖：：减减价价拍拍卖卖皆皆为为卖卖方方叫叫价价拍拍卖卖即即无无声声拍拍卖卖，，分分人人工工式式与与电电子子式式。。增价价拍拍卖卖：：亦亦称称“苏格格兰兰式式拍拍卖卖”或“低估估价价拍拍卖卖”，是是指指在在拍拍卖卖中中，，拍拍卖卖物物的的竞竞价价由由低低至至高高、、依依次次递递增增，，直直到到以以最最高高价价格格成成交交为为止止。。单一一物物品品多多件件物物品品5、招招标标、、拍拍卖卖限时时式式拍拍卖卖与与非非限限时时式式拍拍卖卖限时时式式拍拍卖卖如如：：“烛光光拍拍卖卖法法”———点燃燃一一英英寸寸长长的的蜡蜡烛烛开开始始进进行行记记时时拍拍卖卖，，烛烛尽尽火火灭灭，，瞬瞬间间的的出出价价者者便便为为买买受受人人。。现代代国国际际通通用用的的增增价价拍拍卖卖方方式式多多为为非非限限时时的的。。增价价拍拍卖卖分分有有声声拍拍卖卖（（买买方方叫叫价价拍拍卖卖））与与无无声声拍拍卖卖（（卖卖方方叫叫价价拍拍卖卖，，举举牌牌或或举举手手方方式式））。。二、、国国有有土土地地有有偿偿使使用用改革革开开放放以以前前，，我我国国的的土土地地使使用用制制度度保保持持为为：：“三无无”，无偿偿、、无无限限期期、、无无流流动动，政政府府无无偿偿划划拨拨给给用用地地单单位位使使用用，，国国家家的的土土地地所所有有权权在在经经济济上上得得不不到到实实现现。。十一一届届三三中中全全会会以以后后，，我我国国开开始始了了土土地地有有偿偿使使用用制制度度的的改改革革。。国有有土土地地有有偿偿使使用用深圳圳市市于于1987年11月25日、、12月1日在在全全国国率率先先两两次次公公开开招招标标、、公公开开拍拍卖卖出出让让国国有有土土地地使使用用权权，，开开创创了了我我国国国国有有土土地地使使用用权权招招标标拍拍卖卖的的先先河河。。国有有土土地地有有偿偿使使用用1988年4月，，第第七七届届全全国国人人大大根根据据我我国国改改革革开开放放的的形形势势及及深深圳圳特特区区的的实实践践，，修修改改了了宪宪法法有有关关条条款款，，规规定定“土地地使使用用权权可可以以依依照照法法律律的的规规定定转转让让”；同同年年12月依依照照宪宪法法修修正正案案修修改改了了《中华华人人民民共共和和国国土土地地管管理理法法》，规规定定“国家家依依法法实实行行国国有有土土地地有有偿偿使使用用制制度度”，“国有有土土地地和和集集体体所所有有的的土土地地的的使使用用权权可可以以依依法法转转让让”。国有有土土地地有有偿偿使使用用1990年5月，，国国务务院院发发布布第第55号令令《中华华人人民民共共和和国国城城镇镇国国有有土土地地使使用用权权出出让让和和转转让让暂暂行行条条例例》明确确规规定定:土地地使使用用权权出出让让可可以以采采用用协协议议、、招招标标、、拍拍卖卖三三种种方方式式，，并并由由土土地地部部门门代代表表政政府府组组织织实实施施，，从从而而确确立立了了招招标标拍拍卖卖出出让让国国有有土土地地使使用用权权的的法法律律地地位位。。国有有土土地地有有偿偿使使用用1995年1月1日起实实施的的《中华人人民共共和国国房地地产管管理法法》规定：：土地使使用权权出让让，可可以采采取拍拍卖、、招标标或者者协议议的方方式。。商业、、旅游游、娱娱乐和和豪华华住宅宅用地地，有有条件件的，，必须须采取取拍卖卖、招招标方方式；；没有有条件件，不不能采采取拍拍卖、、招标标方式式的，，可以以采取取协议议的方方式。国有土土地有有偿使使用1999年1月，国国土资资源部部下发发了《关于进进一步步推进进招标标拍卖卖出让让国有有土地地使用用权的的通知知》，明确确要求求:商业、、旅游游、娱娱乐和和豪华华住宅宅等经经营性性用地地，有有条件件的，，都必必须招招标拍拍卖出出让国国有土土地使使用权权。2000年1月国土土资源源部：：《关于建建立土土地有有形市市场促促进土土地使使用权权规范范交易易的通通知》。国有土土地有有偿使使用2002年国土土资源源部第第11号部长长令：：《招标拍拍卖挂挂牌出出让国国有土土地使使用权权规定定》，自2002年7月1日起施施行。。其核心心内容容：各类经经营性性用地地，必必须以以招标标、拍拍卖或或者挂挂牌方方式出出让。。随后，，我国国开展展了一一系列列的有有关土土地市市场治治理整整顿工工作。。国有土土地有有偿使使用南京市市自1992年5月28日开始启启动国国有土土地有有偿使使用制制度，，土地地多以以协议议方式式出让让。自2000年3月1日起，南南京市市开始始全面面实行行经营营性用用地招招标、、拍卖卖、挂挂牌出出让制制度。。国有土土地有有偿使使用市政府府成立立“南京市市国有有土地地出让让与储储备工工作领领导小小组”，由计计委、、建委委、规规划、、国土土、财财政、、监察察、审审计组组成。。本市市市区范范围内内的土土地招招标拍拍卖挂挂牌工工作由由南京京市土土地市市场管管理办办公室室具体体实施施；2002年年初初，成成立南南京市市土地地储备备中心心。国有土土地有有偿使使用自2000年6月25日“土地日日”南京市市以8188.0万元成成功招招标出出让了了一幅幅30731.3平方米米土地地使用用权以以来，，截止止2004年11月，已已相继继推出出了57批160幅（包包括二二次推推出））地块块，成成交147幅，成成交率率在90%以上，，未成成交地地块仅仅13幅。国有土土地有有偿使使用经过十十几年年的积积累与与推动动，南南京市市土地地市场场建设设５年年来出出现重重大突突破，，累计计土地地收益益为192.1亿元,以市场场公开开供地地收益益论：：2000年，3.7亿元，，1.9%；2001年，6.9亿元，，3.6％；2002年，32.4亿元，，16.9%；2003年，97.3亿元，，50.7%;2004年11月——51.8亿元，，27.0%。国有土地有有偿使用国有土地使使用权公开开出让要做做的各项主主要工作：：1、地块选址址市国土局会会同市规划划局进行地地块选址，，经领导小小组开会后后最终确定定拟公开出出让的具体体地块。国有土地有有偿使用2、确定规划划控制要求求规划部门根根据城市总总体规划和和分区规划划，对拟公公开出让地地块提出规规划设计要要点和外部部条件。规规划设计要要点和外部部条件是制制订土地招招标拍卖挂挂牌出让底底价及方案案的重要依依据，竞买买人据此应应能定位出出出让地块块的开发规规模、条件件、投资、、收益等。。国有土地有有偿使用3、现场踏勘：：根据地籍籍图及现场场实际状况况，视情提提出地块红红线修改意意见，反馈馈规划局；；4、根据规划划部门出具具的正式红红线，国土土部门经过过实地测绘绘，准确界界定出让地地块实际出出让面积及及范围，出出具勘测定定界图（出出让宗地界界址图）；；国有土地有有偿使用5、拆迁安置置补偿事宜宜，确定土土地使用条条件、土地地交付方式式及交付时时间；6、市场调调研，提提出地块块出让底底价意见见；确定招标标标底，，拍卖和和挂牌的的起叫价价、起始始价、底底价，投投标、竞竞买保证证金，实实行集体体决策。。招标标标底和拍拍卖挂牌牌的底价价，在招招标拍卖卖挂牌出出让活动动结束之之前应当当保密。。国有土地地有偿使使用7、拟定土土地公开开出让方方案及出出让文件件，报市市政府批批准后，，发布土土地出让让公告；；8、接受竞竞买报名名、资格格审查、、接收竞竞买保证证金；9、组织土土地出让让现场会会，实施施土地招招标拍卖卖挂牌出出让，确确定竞得得人；国有土地地有偿使使用10、签发土土地成交交确认书书，签定定土地出出让合同同；11、履行出出让合同同，实施施出让地地块后期期管理，，直止地地块交付付使用。。三、正确确认识土土地市场场上土土地成交交价格（一）国国有土地地使用权权市场价价格的形形成因素素1、土地有有偿使用用制度的的形成与与发展协议出让让前，国国有房地地产公司司及单位位根据社社会对住住宅的需需求由政政府划拨拨土地建建设房屋屋，交付付使用。。正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格协议出让让时期，，由于取取得土地地的渠道道和取得得土地的的类型不不一，房房地产开开发企业业在房地地产开发发的第一一环节就就产生了了不平等等的竞争争。“毛地价”经营性用用地的市市场化运运作是规规范房地地产业有有序运作作的一个个重要措措施，对对深化房房地产业业市场运运行机制制有着十十分深远远的意义义。正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格土地市场场的建立立，公开开出让方方式的选选择，改改变了传传统“一对一”的协议出出让方式式，实现现了“以市场确确定开发发商，以以市场确确定土地地价格”，变“要地找市市长”为“要地找市市场”。“市场价”正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格2、土地的的供地方方式及程程序以前：房房地产开开发企业业先立项项、后选选址，再再到土地地部门办办理协议议出让用用地手续续，取得得土地使使用权后后，还可可以与规规划部门门讨价还还价，通通过改变变规划用用地条件件，提高高覆盖率率及容积积率等方方式获取取土地上上巨额增增值收益益。正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格现在：在在供地方方式上，，引入了了公开、、公平、、公正的的招标拍拍卖挂牌牌出让竞竞争机制制；在程程序上，，由规划划、国土土部门先先制定有有关供地地用地条条件，如如：用地地性质、、容积率率、交付付土地时时间、付付款时间间等要求求，房地地产开发发企业竞竞得土地地后必须须严格执执行且不不能突破破这些已已规定的的用地条条件及指指标。正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格价格成为取得得土地的的唯一可可变因素素，形成成了目前前市场上上竞买土土地的“价高者得得”的局面。。3、开发商商对房地地产的预预期市场房价价的高低低及可能能达到的的水平是是竞买人人在决策策阶段最最为关心心的问题题。正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格取得土地地地价的的高低取取决于开开发企业业对商品品房市场场的预期期。开发发商对政政府推出出的土地地经过市市场调查查和测算算，根据据自身的的经验及及判断，，对房地地产市场场商品房房的最终终成交价价进行预预期，只只要达到到一定回回报率，，都将自自由竞价价买进；；正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格开发商为为了保持持利润，，必然希希望以提提高房价价的方式式消化付付出的地地价，将将地价成成本全部部转移给给最终的的商品房房消费者者。4、城市建建设、经经济发展展、社会对房房地产的的需求等等正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格土地使用用权市场场价格的的形成多多数是开开发企业业理性竞竞价的结结果。房房地产开开发企业业投资竞竞买土地地的目的的就是为为了通过过房地产产开发运运作收回回投资成成本、最最终获得得开发利利润。开开发利润润的高低低与土地地成本、、资金回回笼周期期及商品品房销售售价格等等密切相相关。正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格购买土地地时，竞竞买人所所能支付付的地价价主要取取决于商商品房市市场上所所能接受受的房价价。房价价与地价价的密切切关系使使得房地地产开发发企业在在土地市市场上竞竞买土地地并不是是随意叫叫价的，，房地产产开发企企业以招招标拍卖卖挂牌方方式竞买买的土地地是在保保证企业业所能获获得的预预期开发发利润的的基础上上，根据据市场需需求及同同类商品品房的综综合售价价来最终终确定土土地的竞竞买价；；正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格超过土地地市场上上所能接接受的土土地价格格获取土土地最终终牺牲的的必然是是开发商商的利润润。“人有多大大胆，地地有多大大产”的时代已已经过去去；在市市场经济济条件下下，地价价有多高高房价就就能达到到多高是是不可能能的。正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格南京市自自2000年起实行行公开供供地制度度以来，，每一批批推出的的土地依依据“价高者得得”的原则公公开出让让竞价成成功的消消息都给给房地产产界带来来了震动动，都引引起了大大小媒体体的呼吁吁。以南京为为例。媒体上常常见的评评论:正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格南京某报报2003年7月刊文：：“1992年至1998年南京地地价一直直比较平平稳，基基本维持持在每亩亩14.94万元；1999年每亩地地平均出出让价格格为15.41万元；2000年涨到17.31万元；到到了2001年，地价价开始“三级跳”，飞涨至至每亩200万元至300万元，即即使按最最低平均均价格200万元计算算，比起起1998年地价已已涨了14倍多。去去年和今今年上半半年，南南京地价价仍在高高位运行行”。正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格地价真的的“三级跳”了吗?让我们首首先分析析一下2000年南京市市土地市市场建立立前后土土地价格格的构成成。土地的价价格=土地拆迁迁安置补补偿成本本+政府土地地收益正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格2000年以前，，南京市实实行协议议出让土土地时期期，政府府以“毛地”方式供地地，土地地拆迁安安置补偿偿成本通通常是由由用地者者直接支支付给被被安置拆拆迁补偿偿对象，，这一成成本通常常不为外外人所知知道，用用地者上上缴政府府的土地地出让金金就是政政府土地地收益，，也就是是上文中中所指的的每亩地地不到20万元的价价格。正确认识识土地市市场上土土地成成交价格格2000年以后，，南京市开开始实行行土地市市场公开开供地制制度，政政府要求求以拆成成自然平平整的净净地方式式向社会会供地，，政府负负责土地地的拆迁迁工作，，此时在在土地市市场上取取得土地地的成交交价格已已包含了了土地拆拆迁安置置补偿成成本。这一成本到底底有多高?正确认识土地地市场上土土地成交价格格下关宝善地块块（2003年7月4日）：土地成交价款款为18亿元，土地取取得费用每亩亩高达247.47万元；土地拆迁补偿偿费用折每亩亩为202.79万元；政府土地收益益实际每亩仅仅为44.68万元。正确认识土地地市场上土土地成交价格格二道埂子地块块（2001年3月20日）:土地取得费用用每亩高达240万元；土地拆迁补偿偿费用折每亩亩为180万元；政府土地收益益实际每亩仅仅为60万元。我们决不能简简单的从土地地成交价款数数字上就得出出现在的地价价“比起1998年地价已涨了了14倍多”的结论。四、正确认识识

地价与房房价的关系近几年，人们们普遍感到商商品房的价格格在步步高升升，超过了收收入增长速度度，于是人们们都把房价涨涨得快归咎于于地价因素，，归咎于土地地供应总量的的不足。其实实，房地产开开发企业根据据自己对市场场房价走势的的预测、对商商品房价格的的预期最终决决定了取得土土地的最高竞竞买价格，竞竞买土地时，，市场房价的的高低及可能能达到的水平平正确认识地价价与房价的关关系是竞买人在决决策阶段最为为关心的问题题。房价的高高低是由市场场对商品房的的需求决定的的。地价是房房价的重要组组成，但地价价的高低并不不最终决定房房价水平。开开发商以高价价竞得的土地地当然会降低低其合理的利利润空间，开开发商必然会会努力提高商商品房的附加加价值来提高高商品房价格格；正确认识地价价与房价的关关系土地价格作为为成本转移到到商品房价格格中，商品房房价格只有被被业主接受，，才能最终得得得以实现。。商品房的价价格能否为老老百姓所接受受，权利掌握握在老百姓手手中。因此，正确认认识地价与房房价的关系，，对于我们购购买土地是有有意义的。正确认识地价价与房价的关关系首先、土地交交易价格的上上升，宏观上上促进了商品品房价格的上上涨，地价是是房价的重要要组成，房价价越高，地价价所占比重越越大；其次、在公开开的市场经济济条件下，商商品房价格的的水平反映了了社会经济发发展和市场需需求，决定了了当地地价的的高低，地价价并不是决定定商品房价格格水平的唯一一因素；正确认识地价价与房价的关关系第三、地价随随房价的上涨涨而上涨，商商品房价格与与地价的稳步步上升有利于于房地产业的的可持续发展展和当地经济济的持续稳定定增长；第四、经济的的发展、人民民收入水平的的提高又会带带动房地产业业的发展，从从而促进房价价和地价的上上升。正确认识地价价与房价的关关系分析自2000年起从土地市市场上取得的的目前已有楼楼盘上市的商商品房用地，，我们可以初初步认为：当当时认为是“天价”取得的地块，，现在无一不不是“抢手”的楼盘。以招标拍卖挂挂牌方式出让让的土地，当当时：地价占占市场平均房房价的40%左右；现在：：地价占平均均销售房价的的30%左右。举例2002G15(2002/10月)南京市白下区区石门砍街道道中和桥北村村1号231503.0/151650.1,容积率:1.25居住,出让底价28500,成交价款40300楼面价为2126.7月7日现代快报:运用环境差价价引导消费,中和桥商品房房基价5890元\平方米.举例2004A01(20040608)下关小桃园地块土地53290平方米容积率:0.9二类居住用地地1.65亿——2.22亿楼面价：3440———4630土地单价：206——278万元/亩举例（河西））(2004-9-20)NO.2004G27地块（应天西路以以北）：出让让面积：1.5公顷，15轮，成交价款款：4850———5600万元；楼面地地价：2000—2311元；(2004-11-18)NO.2004G32地块（应天西路以以南）：出让让面积：4.２公顷，18轮，成交价款款：14000———17300万元；楼面地地价：2070—2558元。举例（城北））(2004-9-20)NO.2004G25地块(和燕路)出让面积：4.48公顷；21轮，成交价款款：15000———19600万元；292万元/亩；楼面地价：2916元/平方米。举例（城南））2004-11-18：NO.2004G12地块(路子铺)：1.2公顷，1.85，18轮，成交价款款：5000—6080万元；楼面地地价：2220--2700元。NO.2004G29地块(土城头)：1.1公顷，1.75，35轮，成交价款款：4000—6250万元；楼面地地价：2089--3263元。NO.2004G30地块(永乐路)：0.32公顷，1.2，1轮，成交价款款：1200万元；楼面地地价：3131元。举例（城东））2004年12月2日:NO.2004G35地块（苜卫路）；出让面积9147.4平方米；二类类居住用地；；容积率：<1.6；4750万元.楼面地价：3245元走势如何五、对土地市市场及房地产产市场的认识识1、对商品房价格上上涨的认识商品房价格通通常由土地成成本、建安成成本、专业费费用、相关税税费、利润等等构成。其中，建安成成本、相关税税、费等对同同一个地区而而言相对比较较固定；利润润与商品房最最终形成价格格有关，取决决于开发商对对项目市场分分析和财务分分析的科学性性，取决于房房地产营销市市场的最终结结果。对土地市场及及房地产市场场

的认识商品房最终价价格的形成和和开发商取得得利润的高低低与以下因素素有关：1）人们对房屋屋品质的不断断追求，商品品房附加值的的增加房地产开发企企业在取得土土地后，为提提高产品的知知名度和市场场的吸引力，，必将在房屋屋及套型的设设计、新型建建材的使用、、智能化设备备的拥有、绿绿化与环境的的建设、对土地市场及及房地产市场场

的认识基础设施的投投入、教育配配套的跟进、、公交线路的的开通、品牌牌的追求等环环节上下功夫夫。提高房地地产产品的附附加值，必将将增加投入，导致房房价上浮成为为必然。2）城市基础设设施的建设及及南京都市圈圈的形成与对对外辐射城市环境的改改善、基础设设施的健全、、生对土地市场及及房地产市场场

的认识活设施的便利利和完善等必必将给本地商商品房价格的的上涨提供空空间和条件。。大城市对周周边城镇的辐辐射，对外交交通的建设，，不仅会带动动本市居民购购房，还会形形成城市住房房消费的区域域市场，吸引引周边居民购购买本地房地地产。3）国家相关政政策的变化直直接影响商品品房价格的升升降对土地市场及及房地产市场场

的认识房屋拆迁政策策的出台，减减少了房屋价价格下降的空空间；如:铁管巷地块，，拆迁补偿基基价老法为：：4096元，新法为：：5800元，增加41.6%。房屋分配制度度的改革，实现了房地产产消费主体由由集团向个人人的平稳过渡渡，个人购房已逐逐步取代集团团购房消费；；对土地市场及及房地产市场场

的认识政府将拉动内内需作为经济济工作的重点点，房地产业业的发展可以以带动建材、、冶金、化工工、轻工等数数十个行业发发展，成为带带动国民经济济发展的一个个新的经济增增长点，其他他行业的发展展，工业品价价格的回升，，建材价格的的上涨及新型型建材的使用用，提高了房房地产开发成成本，推动了了房地产价格格上涨；对土地市场及及房地产市场场

的认识金融政策与房房市、房地产产市场的激烈烈竞争与房地地产产品质量量的不断提高高、发展商营营销费用的增增加及其它开开支的过大，，股市低迷、、银行降息、、投资楼市等等又使得房价价居高不下；；对土地市场及及房地产市场场

的认识在激烈的市场场竞争下，在在市场所能接接受的房价水水平线上，房房地产开发企企业对商品房房开发深层次次的思考、策策划及实践，，对区位、环环境、规划、、景观、质量量、套型、设设施、风格、、概念、卖点点等的追求及及付出，更加加减少了房价价下降的空间间。对土地市场及及房地产市场场

的认识2、土地市场的的建立规范了了房地产开发发过程中土地地的取得，能能否以合理的的价位取得合合适的开发用用地是房地产产开发过程的的关键所在房地产产开发发企业业在土土地市市场上上通过过公开开竞价价方式式取得得房地地产开开发土土地已已成为为必然然的选选择。。房地地产开开发离离不开开土地地，对对土地地的获获得及及土地地储备备已关关系到到开发发企业业的可可持续续发展展及可可持续续发展展能力力。对土地地市场场及房房地产产市场场的的认识识3、对南南京市市房地地产市市场的的认识识房地产产投资资、市市场商商品房房需求求、商商品房房空置率率、购购房热热情同类相相比：：南京京现有有商品品房价价与北北京、、深圳圳、上上海、、杭州州等相相比还还有差差距。。对土地地市场场及房房地产产市场场的的认识识市场预预测：：房地地产价价格的的稳定定和逐逐步上上升不不仅增增强了了开发发商的的投资资信心心，也也向消消费者者发出出了入入市信信号。。近几几年来来，南南京市市商品品房价价格上上涨速速度较较快，，目前前房价价还有有进一一步上上升的的空间间，南京市市商品品房价价格在在未来来几年年内还还将持持续走走高。。六、土土地竞竞买注注意事事项1、了解解当地地土地地市场场的行行情如：经经营性性用地地是否否都已已归到到土地地一级级市场场上供供应?全年的的供地地计划划及规规模、、当地地人口口数量量及人人均收收入水水平、、经济济发展展水平平、现现有住住房水水平及及质量量、人人口的的机械械增长长速度度、房房价提提高的的空间间及可可能性性等土地竞竞买注注意事事项2、了解解当地地土地地市场场管理理的基基本政政策除必需需了解解国家家有关关土地地及土土地市市场管管理政政策外外，还还必须须了解解当地地对土土地市市场管管理有有哪些些规定定和政政策等等。如：国国有工工业企企业——协议出出让、、退二二进三三、“三联动动”等。土地竞竞买注注意事事项一般来来讲，，目前前房地地产开开发企企业主主要通通过土土地一一级市市场或或土地地二级级市场场取得得经营营性用用地土土地使使用权权。房地产产开发发企业业要想想拿到到一手手地，，就必必须在在土地地一级级市场场上，，在土土地有有形市市场内内通过过公开开的土土地使使用权权招标标、拍拍卖、、挂牌牌方式式取得得土地地往往往手续续简单单、周周期短短、见见效快快，但但由于于土地地一级级市场场多采采土地地竞竞买买注注意意事事项项但由由于于土土地地一一级级市市场场多多采采取取“价高高者者得得”的原原则则，，因因此此价价位位往往往往比比较较高高。。房地地产产开开发发企企业业也也可可在在土土地地二二级级市市场场上上，，遵遵循循土土地地交交易易规规则则，，以以转转让让等等土土地地交交易易方方式式取取得得经经营营性性用用地地土土地地使使用用权权，，但但由由于于受受土土地地一一级级市市场场价价格格的的影影响响，，这这种种方方式式取取得得土土地地的的成成本本往往往往也也不不低低，，除除去去支支付付原原土土地地使使用用者者的的费费用用外外，，还还要要按按规规定定土地地竞竞买买注注意意事事项项还要要按按规规定定交交纳纳有有关关土土地地转转让让的的税税、、费费及及必必要要的的手手续续费费等等。。收取取标标准准如如下下:1、土土地地契契税税4%2、营营业业税税5%（城城市市建建设设维维护护税税、、教教育育费费附附加加11%）3、土土地地增增值值税税1%4、交交易易服服务务费费（（手手续续费费））等等。。土地地竞竞买买注注意意事事项项3、了了解解相相关关税税费费的的收收取取标标准准、、适适用用条条件件基础础设设施施配配套套、、水水、、电电、、气气增增容容费费、、人人防防、、教教育育、、车车位位等等；；4、了了解解土土地地公公开开出出让让文文件件中中对对土土地地的的规规划划条条件件及及土土地地的的使使用用条条件件的的规规定定条件件的的内内涵涵、、突突破破的的可可能能性性、、交交付付土土地地的的时时间间、、付付款款的的进进度度、、从从购购买买土土地地到到开开工工之之间间可可用用于于准准备备工工作作的的时时间间等等土地地竞竞买买注注意意事事项项5、了了解解各各部部门门的的办办事事周周期期及及效效率率涉及及那那些些部部门门、、要要做做那那些些事事情情、、办办事事的的先先后后顺顺序序有有否否规规定定、、完完成成一一件件事事情情需需要要多多少少时时间间等等6、了了解解市市场场需需求求及及市市场场行行情情当地地商商品品房房供供需需状状况况、、市市民民对对商商品品房房的的需需求求标标准准和和要要求求、、不不同同收收入入阶阶层层对对商商品品房房价价格格所所能能承承受受的的心心理理价价位位、、二二手手房房市市场场状况况等等。。土地地竞竞买买注注意意事事项项7、了了解解竞竞价价的的基基本本规规定定政府府发发布布公公告告的的时时间间、、接接收收竞竞买买报报名名时时间间、、报报价价时时间间、、土土地地出出让让的的方方式式、、对对报报名名报报价价的的规规定定、、报报价价的的方方式式等等公告告主主要要发发布布媒媒体体:南京京日日报报\扬子子晚晚报报\市国国土土资资源源局局网网站站\中国国招招投投标标网网\土地地市市场场大大厅厅等等.土地地竞竞买买注注意意事事项项8、选择择合合适适的的土土地地估估价价方方法法房地地产产开开发发企企业业在在决决定定购购买买一一幅幅土土地地之之前前，，首首先先要要对对该该幅幅土土地地的的市市场场价价格格进进行行预预测测，，根根据据一一定定的的方方法法评评估估土土地地价价格格。。土地价格格的评估估方法一一般采用用剩余法法、成本本逼近法法、市场场比较法法、收益益还原法法等。土地竞买买注意事事项作为待开开发土地地，底价价评估以以剩余法法为主要要方法；；旧城改造造、新增增建设用用地及个个别特殊殊用地，，使用成成本逼近近法，成成本逼近近法确定定的出让让底价能能确保出出让价格格满足土土地拆迁迁开发成成本及政政府土地地收益的的获取；；土地竞买买注意事事项随着可比比较案例例的增多多，市场场比较法法也是可可行的方方法，此此方法最最接近市市场情况况；商业、办办公类用用途土地地多采用用收益还还原法。。以下重点点介绍剩余法的使用:土地竞买买注意事事项剩余法的的使用公式：地地价=不动产总总价—建筑开发发费—专业费—不可预见见费—利息—销售费用用—税金—开发商合合理利润润；1）根据土土地估价价的最有有效使用用原则和和合法原原则，根根据给定定的规划划控制指指标（规规划用途途、出让让面积、、容积率率等）正正确确定定土地最最佳利用用方式；；土地竞买买注意事事项2）掌握房房地产市市场行情情及供求求关系，，正确判判断预期期房屋的的租售价价格，特特别是在在容积率率较高的的情况下下，预期期租售价价格的高高低对确确定的竞竞买价影影响很大大；3）正确估估算开发发费用和和合理利利润；4）房价预预期应基基于市场场正常的的供求关关系及通通常的开开发水平平，如果果开发商商取得土土地后实实际房价价大大高高于当时时预期的的售价，，土地竞买买注意事事项从而取得得较大的的利润空空间，我我们也不不必怀疑疑政府当当时制订订的地块块出让底底价，这这正说明明了通过过市场方方式使得得土地资资源得到到了最有有效的利利用，同同时高售售价意味味着高风风险，根根据风险险与报酬酬对等的的原则，，这部分分利润理理应由开开发商占占有。9、准备充充分，沉沉着应战战！七、如何何参加土土地竞买买获得开发发用地，，对任何何一家开开发企业业而言都都是一件件大事。。组织班子子配备人员员制定计划划市场调研研周密的测测算等等等。如何参加加土地竞竞买(一)土地竞买买的主要要程序1、获知土土地出让让公告；；出让人应应当至少少在投标标、拍卖卖或者挂挂牌开始始日前20日发布招招标、拍拍卖或者者挂牌公公告，公公布招标标拍卖挂挂牌出让让宗地的的基本情情况和招招标拍卖卖挂牌的的时间、、地点。。如何参参加土土地竞竞买挂牌时时间不不得少少于10个工作作日。。挂牌期期间可可根据据竞买买人竞竞价情情况调调整增增价幅幅度。。招标拍拍卖挂挂牌公公告应应当包包括下下列内内容：：（（一一）出出让人人的名名称和和地址址；（（二））出让让宗地地的位位置、、现状状、面面积、、使用用年期期、用用途、、规划划设计计要求求；如何参参加土土地竞竞买（三））投标标人、、竞买买人的的资格格要求求及申申请取取得投投标、、竞买买资格格的办办法；；（（四四）索索取招招标拍拍卖挂挂牌出出让文文件的的时间间、地地点及及方式式；（（五））招标标拍卖卖挂牌牌时间间、地地点、、投标标挂牌牌期限限、投投标和和竞价价方式式等；；（（六六）确确定中中标人人、竞竞得人人的标标准和和方法法；如何参参加土土地竞竞买（七））投标标、竞竞买保保证金金；（八））其他他需要要公告告的事事项。。2、索取取土地地出让让文件件；招标拍拍卖挂挂牌出出让文文件主主要包包括招招标拍拍卖挂挂牌出出让公公告、、投标标或者者竞买买须知知、宗宗地图图、土土地使使用条条件、、标书书或者者竞买买申请请书、、报价价单、、成交交确认认书、、国有有土地地使用用权出出让合合同文文本。。如何参参加土土地竞竞买3、市场场调研研，获获取土土地及及房地地产市市场相相关信信息；；4、报名名及缴缴纳竞竞买保保证金金；报名所所需资资料：：报名名表、、法人人代码码证书书、企企业法法人营营业执执照、、法定定代表表人证证明书书及身身份证证、资资质证证书等等。5、竞价价；根根据土土地出出让的的方式式、竞竞买人人数等等确定定竞价价的策策略。。如何参参加土土地竞竞买6、办理理成交交确认认手续续，签签定土土地成交确确认书书。土地成成交确确认书书应当当包括括出让让人和和中标标人、、竞得得人的的名称称、地地址，，出让让标的的，成成交时时间、、地点点、价价款，，以及及签订订《国有土土地使使用权权出让让合同同》的时间间、地地点等等内容容。成成交确确认书书对出出让人人和中中标人人、竞竞得人人具有有合同同效力力。如何参加土土地竞买签订成交确确认书后，，出让人改改变竞得结结果，或者者中标人、、竞得人放放弃中标宗宗地、竞得得宗地的，，应当依法法承担责任任。7、中标人、、竞得人应应当按照成成交确认书书约定的时时间，与出出让人签订订《国有土地使使用权出让让合同》；如何参加土土地竞买8、受让人依依照《国有土地使使用权出让让合同》的约定付清清全部国有有土地使用用权出让金金后，应当当依法申请请办理土地地登记，领领取国有土土地使用权权证书。（二）招标标出让国有有土地使使用权是指市、县县人民政府府土地行政政主管部门门发布招标标公告，邀邀请特定或或者不特定定的公民、、法人和其其他组织参参加国有土土地使用权权投标，根根据投标结结果确定土土地使用者者的行为。。按以下程程序进行：：1、投标人在投投标截止时时间前将标标书投入标标箱。标书书投入标箱箱后，不可可撤回。投投标人应对对标书和有有关书面承承诺承担责责任。招标出让国国有土地使使用权2、出让人按按照招标公公告规定的的时间、地地点开标，，邀请所有有投标人参参加。由投投标人或者者其推选的的代表检查查标箱的密密封情况，，当众开启启标箱，宣宣布投标人人名称、投投标价格和和投标文件件的主要内内容。投标标人少于三三人的，出出让人应当当依照本规规定重新招招标。招标出让国国有土地使使用权3、评标小组组进行评标标。评标小小组由出让让人代表、、有关专家家组成，成成员人数为为五人以上上的单数。。评标小组组可以要求求投标人对对投标文件件作出必要要的澄清或或者说明，，但是澄清清或者说明明不得超出出投标文件件的范围或或者改变投投标文件的的实质性内内容。评标标小组应当当按照招标标文件确定定的评标标标准和方法法，对投标标文件进行行评审。招标出让国国有土地使使用权4、招标人根根据评标结结果，确定定中标人。。对能够最最大限度地地满足招标标文件中规规定的各项项综合评价价标准，或或者能够满满足招标文文件的实质质性要求且且价格最高高的投标人人，应当确确定为中标标人。5、出让人与与中标人签签订土地成成交确认书书，按土地地成交确认认书规定的的时间与出出让人