房地产策划师基础知识

房地产策划师（基础知识）2010.4.15目录<一>CHAPTER1.职业道德房地产策划知识CHAPTER2.房地产策划知识CHAPTER3.相关法律法规知识第一章:房地产策划师职业道德与职业守则一.房地产策划师职业道德的概念二.房地产策划师职业道德规范三.房地产策划师职业守则1.遵纪守法,尊重知识产权2.忠诚敬业,恪尽职守3.公正诚信,杜绝欺诈房地产策划师职业的基本知识结构1.企业策划知识2.房地产经济知识3.市场营销知识4.项目管理知识5.城市规划及建筑设计知识6.人文基础知识7.房地产政策与法规知识8.房地产策划基础知识和专业能力房地产策划师的职业能力掌握全局的能力充分的实战经验出色的创新能力敏锐的洞察能力较强的合作能力房地产策划师的职业素质1.对民族传统文化和人文精神有普遍的认识2.对当代国际精神\流行文化\生活形态有着较为深入的理解.3.对特定区域\特定城市的历史文脉、城市精神、价值取向和民众的生活习惯有着系统而深刻的认知。4.对民族以及世界的建筑历史\建筑文化\建筑思潮有着较为全面的了解.5.对各种营销理论\微观经济理论有着系统而深刻的认识.6.深谙各种广告\品牌传播理论的精髓,熟练运用宣传造势手法,同时具有较强的驾御语言的能力.7.对艺术和美的想象能力和领悟能力,以及沟通执行的能力8.对设计的技术处理和建筑施工有一定的认识第二章房地产策划基础知识房产/地产/房地产/房地产业国土开发的基本目标:寻求经济\人口\资源\环境之间的最佳组合.城市开发的基本目标:谋求规模效益(“统一规划\统一开发\统一建设\统一管理)房地产综合开发:指城市土地和房屋的规划\设计\开发\建设和经营是综合性的,兼有生产与流通两个领域的经济活动.从纵向来看,要对建设的全过程,从立项论证\规划设计\征地拆迁\招标投标\土地平整\组织施工\完工验收\一直到房屋经营管理,做到各环节紧密衔接\互相配合\协调发展,以达到较高经济效益,较好社会效益,较优环境效益的统一.小知识点七通一平:供水\排水\供电\供热\供气\电信\道路通畅\场地平整获得土地方式（协议），招标，拍卖《土地法》及国土资源部相关的部门规章规定，对于经营性用地必须通过招标、拍卖或挂牌等方式向社会公开出让国有土地。其含义是指经营性用地必须通过上述方式出让土地。统称为招拍挂制度。招、拍、挂制度最初起源于欧美，后来在我国的香港广泛推广使用。我国目前地产业的经营性土地招、拍、挂的形式，正是以香港的土地拍卖规则而参照制定的。经营性土地使用权招标拍卖作为经营城市土地、规范土地市场秩序的重中之重，其理论上可以从源头上防止土地批租领域腐败的重要举措，也是提高经营城市土地水平，改善投资环境的根本性措施，比协议出让有着明显优势，让土地以更公平、合理的价格出让，减少人为干扰因素，杜绝腐败产生。外延型开发和内涵型开发外延性开发：单纯增加土地面积内涵性开发：在原有土地上通过增加土地的附加值（包括容积率，更新基础设施，新建和翻新，扩建房屋等形式来实现）房地产开发的特点综合性长期性时序性地域性风险性房地产开开发策划划的内容容开发区位位和地段段的分析析与选择择开发内容容和规模模的分析析与选择择开发时机机和开发发进度的的分析与与选择（（比如上上海金融融中心））开发合作作方式的的分析与与选择项目融资资方式的的分析与与选择开发完完成后后产品品推广广方式式的分分析与与选择择开发商商资金金来源源自有资资金，，预售售或预预租收收入，，抵押押贷款款，合合作方方出资资，集集资或或发行行债券券，融融资性性租赁赁融资租租赁：：非常常适合合小企企业。。对于于房产产项目目比如如电梯梯、中中央空空调等等设备备。房地产产开发发程序序项目立立项阶阶段项目前前期准准备阶阶段项目建建设阶阶段项目销销售及及售后后服务务阶段段项目立立项阶阶段投资机机会研研究——申领项项目选选址意意见书书及项项目立立项批批文——申请定定点——申请购购置土土地，，办理理土地地产权权手续续——申领规规划红红线图图、规规划设设计条条件通通知书书等文文件——编制规规划设设计总总图——提交总总图，，申领领建设设用地地规划划许可可证项目前前期准准备阶阶段选择勘勘察队队伍和和设计计单位位——申领建建设工工程规规划许许可证证和施施工许许可证证——申领房房屋拆拆迁许许可证证——做好七七通一一平工工作——选择承承包单单位——选择监监理单单位项目建建设阶阶段组织承承包商商进场场——加强开开发项项目工工程管管理与与控制制——申领商商品房房预售售许可可证——项目的的竣工工验收收项目销销售及及售后后服务务阶段段办理竣竣工后后的产产权登登记手手续——申领商商品房房销售售许可可证——与物业业公司司签订订物业业委托托管理理合同同——提交相相关资资料——与用户户签订订商品品房销销售合合同或或租赁赁合同同——做好物物业管管理工工作第二节节：城城市规规划城市规规划的的概念念、任任务“合理理、有有效和和公正正地创创造有有序的的城市市生活活空间间环境境”城市规规划的的原则则1.人工环环境与与自然然环境境相和和谐的的原则则2.历史环环境与与未来来环境境相和和谐的的原则则3.城市环环境中中各社社会集集团之之间社社会生生活相相和谐谐的原原则城市规规划的的层面面及主主要内内容城市发发展战战略层层面的的规划划：确确定城城市发发展目目标、、原则则、战战略部部署等等重大大问题题。建建立在在市民民参与与和法法律法法规的的基础础上。。我国国城市市总体体规划划及土土地利利用总总体规规划属属于这这个范范畴建设控控制引引导层层面的的规划划：对对具体体每一一地块块未来来开发发利用用做出出法律律规定定，它它必须须尊重重并服服从城城市发发展战战略对对其所所在空空间的的安排排。控制性性详细细规划划和修修建性性详规规P43城市总总体规规划的的调整整、修修改和和审批批城市总总体规规划的的调整整由城城市人人民政政府作作出，，并报报同级级人民民代表表大会会常务务委员员会和和原批批准机机关审审批修改总总体规规划由由城市市人民民政府府组织织，并并需经经同级级人民民代表表大会会或常常务委委员会会审查查同意意后报报原批批准机机关审审批。。第三节节：房房地产产策划划房地产产策划划的概概念：：本章节节见自自编编教材材第四节节：房房地产产项目目规划划与设设计规划设设计的的基本本内容容：1）土地地使用用、用用地边边界与与面积积2）环境境容量量：建建筑容容积率率，建建筑密密度，，人口口密度度，绿绿地率率3）建筑筑控制制：建建筑高高度，，建筑筑后退退，建建筑间间距4）城市市设计计5）建筑筑空间间，功功能及及其经经济性性6）基地地停车车车位位，总总体布布置，，出入入口房地产产项目目规划划内容容及审审批程程序“一书两两证””制度度：实实行选选址意意见书书，建建设用用地规规划许许可证证，建建设工工程规规划许许可证证制度度1、选址址意见见书制制度：：项目目基本本情况况/选址依依据2、建设设用地地规划划许可可证制制度：：现场场勘察察/征求意意见/提供设设计条条件/审查总总平图图和用用地面面积/核发建建设用用地规规划许许可证证3、建设设工程程规划划许可可证制制度：：建设设工程程规划划许可可证申申请/初步审审查/规划设设计要要点意意见书书/方案审审查/核发建建设工工程规规划许许可证证工程勘勘察与与工程程设计计勘察过过程：：资料料分析析（1：5000）/初步勘勘察（（1：2000）/详细勘勘察（（1：1000）/施工勘勘察（（不一一定做做）勘察工工作内内容：：地形形测量量/工程勘勘察/地下水水地表表水的的勘探探/气象调调查设计过过程：：初步步设计计/技术设设计/施工图图设计计设计工工作具具体内内容：：总体体设计计/单体设设计/建筑构构造设设计/抗震设设防城市土土地分分类城市土土地分分为六六大类类：居居住用用地、、公共共活动动中心心用地地、工工业用用地、、仓储储用地地、市市政公公用设设施用用地及及绿地地环境容容量指指标：：居住区区人口口净密密度=住宅区区总人人口/住宅区区建筑筑总用用地人均住住宅区区用地地=住宅区区总用用地/住宅区区总人人口住宅区区建筑筑密度度=住宅区区总建建筑基基底面面积/住宅区区总用用地面面积住宅区区容积积率=住宅区区总建建筑面面积/住宅区区总用用地面面积参见各各容积积率对对应的的建筑筑形态态容积率率是不不是越越高越越好？？设施与与布局局公共服服务设设施道路与与停车车设施施教育设设施绿地与与户外外活动动场地地设施施管理设设施市政设设施从人本本角度度考虑虑：这这些些设施施规划划时应应该注注意什什么？？道路交交通组组织路网布布局体体系人车分行和和人车混行行居住区级道道路/居住组团级级道路/宅间小路出入口停车位建筑控制建筑高度：：还要考虑虑到航线、、气象观测测、通信消消防、城市市景观建筑后退：：道路宽度度和建筑高高度的对比比，叫做路路幅比一般路段沿沿路建筑高高度不得超超过规划道道路红线宽宽度，并为为建建筑后退距距离的1。5倍建筑间距：：按照冬冬至日、大大寒日两级级日照标准准设置多层层和高层住住宅间距城市设计总体“形、色、质质”单体建筑“点、线、体体”内外环境的的转换关系系建筑空间、、景观和形形象开放式讨论论：空间的的创新突破破景观和形象象：软质景景观和硬质质景观（参考资料料：绿城景景观成本））住宅建筑设设计功能定位建筑风格和和造型定位位房型设计具体空间设设计（卧室室、厨房、、卫生间、、起居室、、书房、储储藏室、车车库）公共建筑配配套千人指标：：居住区三三级公建配配置的重要要依据千人指标规规定之外原则：“谁谁投资，谁谁经营，谁谁受益”各地政策差差别比较大大：各地在开发发过程中，，除了缴纳纳土地出让让金之外，，还需缴纳纳大配套费费用、小配配套费用若若干。据悉悉，所谓大大配套费用用，大配套套一般是指指房地产项项目中政府府提供到地地块接口（（路由）的的市政项目目，包括自自来水、燃燃气、排水水及道路及及其他，一一般不含两两电一热（（电力、电电信、供热热），小配配套一般是是指小区非非营业性公公建费用，，包括中小小学、幼儿儿园、老年年公寓、居居委会、派派出所、垃垃圾站、交交通站等7项，一般小小配套的费费用包括在在房地产开开发前期中中。房地产投融融资房地产开发发项目融资资的特点：：融资规模模大，偿还还期长，房房地产资金金缺乏流动动性投资种类：：住宅地产产/商业房地产产/工业房地产产/旅游房地产产/综合房地产产商业房地产产类细分：：办公/总部经济办办公/孵化器/生态园区办办公商业街SHOPPINGMALL房地产开发发项目融资资的基本要要求1、确定合理理的融资规规模2、正确选择择渠道和方方式、降低低融资成本本3、统筹考虑虑房地产开开发的融资资与投资，，提高房地地产开发资资金的使用用效益。4、按规定建建立资本金金制度5、优化房地地产开发的的资金结构构案例某公司拥有有100万股本，现现投资一项项目，投资资收益率为为12%。如果以10%的利率借借入100万元，与与原始股股本一并并投资，，收益水水平仍然然是12%。那么由由于财务务杠杆的的作用，，100万原始股股的净收收益是多多少？如果借贷贷利率为为10%，而收益益水平由由于市场场风险跌跌到8%，那么，，同样由由于财务务杠杆的的作用，，100万原始股股的净收收益只有有6万元，收收益率为为多少？？房地产开开发项目目融资的的决策1、欲筹集集资金的的币种、、数额2、融资流流量3、资金来来源构成成4、融资风风险分析析及风险险管理措措施5、融资成成本预算算6、融资方方法7、明确融融资的权权力责任任关系融资三大大衡量指指标安全性经济性可行性房地产项项目开发发的融资资来源自有资金金：不只只包括现现金，还还包括各各种速动动资产。。速动资产产：包括括用于透透支贷款款，保函函，或信信用证的的补偿余余额的冻冻结资金金。如能能争取早早日解除除冻结，，也属于于现金一一类。速速动资产产包括各各种应收收的银行行票据、、股票和和债券（（可以抵抵押、贴贴现而获获得现金金的证券券），以以及其它它可立即即售出的的建成楼楼宇的回回款和近近期可立立即售出出的各种种物业的的应收款款。银行贷款款参见文章章《银行利率率与房地地产价格格之间的的关系》参见文章章《我国房地地产开发发资金来来源情况况报告》我国利率率政策对对房地产产价格的的影响.doc中国房地地产资金金来源状状况分析析报告.doc证券化资资金房地产股股票房地产债债券信托资金金产业基金金争取外单单位投资资、外资资、垫资资、预售售款、合合作开发发外资如何何挑选国国内的房房地产项项目？我们更倾倾向于拥拥有成熟熟现金流流的商业业地产或或者是具具有升值值空间的的项目第六节房房地产产市场营营销市场营销销的概念念指企业通通过向顾顾客提供供能满足足顾客需需要的产产品和服服务，促促使顾客客消费企企业提供供的产品品和服务务，进而而实现企企业目标标的经营营理念和和战略管管理活动动。营销与推推销的关关系市场营销销学的发发展：初创时期期：19世纪末至至20世纪20年代、周周期性经经济危机机应用时期期：20年代至二二战结束束形成和发发展时期期：战略略意义上上的4PPRODUCTPRICEPLACEPROMOTIONPOWERPUBLICRELATION市场营销销在企业业中的地地位与生产职职能、财财务职能能、人事事职能处处于同样样重要的的地位当市场需需求不足足时候，，竞争激激烈，销销售下降降，成本本提高时时，营销销职能会会更加重重要市场营销销在我国国的发展展1978年以后重重新发展展，一门门综合性性特点的的科学，，一门