成都某项目开盘前营销推广提案

水城印象开盘前营销推广提案汇报提纲第一章：**楼盘最新情况分析第二章：营销推广策略第三章：开盘前营销准备工作金海岸现代生态水城水韵金沙蓝光项目金阳水景2500元/平米2100元/平米2800元/平米2400元/平米禾嘉名邸2100元/平米本案一、主要竞争楼盘分布图（按现阶段在售房源的折实均价）第一章：**楼盘最新情况分析1、典型竞争楼盘调查——金海岸二期开盘时间：2007年9月15日开盘均价：2500元/平米折实均价：2450元/平米面积区间：79-143平米排号周期：半年开盘前排号量：70个排号客户成交率：80％开盘共推出房源：200套推出房源销售量：110套（55％）第一章：**楼盘最新情况分析A户型（79平米）G户型（113平米）K户型（128平米）C户型（143平米）F户型（124平米）B户型（106平米）N+L户型（53+91平米）金海岸二期第一批次推盘情况40/1536/2912/412/112/648/2540/30畅销2390-2620元/平米畅销2400-2690元/平米2300-2650元/平米2300-2690元/平米2350-2720元/平米畅销2550-2790元/平米2350-2690元/平米注：A/B：A推出量

B成交量第一章：**楼盘最新情况分析热销的三个户型(与本项目相类似)：B型：106㎡套三G型：113㎡套三A型：79㎡套二第一章：**楼盘最新情况分析金海岸二期（开盘当日销售情况）户型面积总套数推出套数销售套数销售率价格区间A户型7970403075％2390-2620B户型106.7272482552％2400-2690G户型11372362981％2550-2790F户型1246012650％2300-2650K户型1286012433％2350-2720C户型143481218％2300-2690多层合计

3821609559％2300-2790小高层合计53-91320401537.5％2350-2690合计

70220011055％

第一章：**楼盘最新情况分析销售结果：1、开盘当日，推出200套，销售110套，考虑到开发商的销控，估计实际销售约90多套，开盘销售率近50%；2、多层销售较好，推出160套销售95套；小高层滞销，推出40套仅售15套；3、A、B、G型畅销，说明位置和景观、面积和总价，是客户最看重的因素；C、F、K型相对滞销，加上跃层基本销不动，说明本地市场对面积和总价的抗性越来越大；4、小高层中，除O型69平方米小套二旺销外，L型91平方米小套三和N型53平方米套一均销售较差；5、**城区客户约占40%，青白江客户近30%，**下属乡镇近20%，成都客户约10%。第一章：**楼盘最新情况分析与本项目的竞争关系：1、开盘后金海岸涨价100元/平方米，预计12月份折实均价能达到2600元/平方米以上；2、预计金海岸会利用“十一”房交会打击成都客户，以解决大套型难销的问题；同时吸引一些投资客户，解决小套型难销的问题；3、根据正常的销售进度，预计到本项目面市时，金海岸主要存量房源为120—140平方米的大套三，以及小高层的90平方米以下的小套型，与本项目的产品差异化明显；4、金海岸将与本项目形成明显的“比价效应”；如其售楼部搬迁到商业广场，将为本项目带来更多的客户。第一章：**楼盘最新情况分析2、典型楼盘调查——金阳丽景二期基本情况类型：多层总户数：1100多户主力户型：117-138㎡双卫套三销售均价：2100元/平米价格范围：1700—2280元/平米开盘时间：2007年3月销售进度：二期销售剩余约85％新推房源：120余套，120平方米套三占70%，85平方米套二占30%，正在基础施工，预计11月份正式预售，现可交纳1万元定房（不定价格）。金阳丽景的新推房源，对本项目的销售分流主要体现在85平方米的套二。第一章：**楼盘最新情况分析3、典型型楼盘盘调查查——现代生生态水水城三三期（（上岛岛）基本情情况类型：：多层层＋小小高层层总户数数：3500多户主力户户型：：100-120㎡㎡套三现售均均价：：2800元/平米销售情情况：：预定定情况况良好好项目目采采用用““定定价价定定房房””模模式式。。项项目目预预计计12月份份正正式式开开盘盘，，目目前前可可缴缴纳纳估估定定房房款款的的3成作作为为定定金金，，待待项项目目正正式式开开盘盘时时得得出出实实际际销销售售价价格格，，客客户户接接受受此此价价格格方方可可成成交交，，若若不不同同意意此此价价亦亦可可退退还还定定金金。。第一一章：：**楼楼盘盘最新新情情况况分分析析4、典典型型楼楼盘盘调调查查———水韵韵金金沙沙基本本情情况况类型型：：多多层层总户户数数：：1000多户户主力力户户型型：：112-133㎡㎡套三三销售售均均价价：：2400元/平米米销售售进进度度：：剩剩余余约约300套（（含含未未推推））对本本项项目目参参考考意意义义：：项目目销销售售正正常常，，但但本本地地市市场场口口碑碑不不好好，，现现重重点点针针对对青青白白江江客客户户，，专专门门在在青青白白江江设设有有售售房房部部，，本本项项目目可可以以参参考考。。第一一章：：**楼楼盘盘最新新情情况况分分析析5、2007年9月—12月将将上上市市房房源源一一览览表表楼盘名称开发商地理位置产品形态上市房源金海岸金海岸置业毗河南岸多层小高层700多户金阳水景金阳房产毗河南岸多层300多水韵金沙干道房产六横道多层400多生态水城现代房产滨江路小高层400多锦绣花园昌琦房产六横道多层70多禾嘉名邸禾嘉房产县政府旁多层40多小结结：今年年9-12月**县县城城市场场新新推推出出房房源源多多达达1900户，，原本本有有限限的的**客客户户资源源，，将将使使市市场场竞竞争争更更加加激激烈烈，，客客户户资资源源的的争争夺夺日日趋趋白白热热化化。。因此此，，本本项项目目要要争争夺夺有有限限的的客客户户资资源源，，必必须须提提前前亮亮相相，，及及早早储储备备客客户户。。第一一章：：**楼楼盘盘最新新情情况况分分析析第二二章章：：营营销销推推广广策策略略我们们目目的的：：保障障项项目目在在第第一一次次开开盘盘时时取取得得成成功功！！同时时赢赢得得良良好好的的市市场场口口碑碑！！第二二章章：：营营销销推推广广策策略略第一一期期：：一一组组团团丹丹郡郡4万平平米米，，404套第二二期期：：四四组组团团美美域域4万平平米米，，400套第二二期期：：三三组组团团雅雅筑筑3万平平米米，，300套第三三期期：：五五组组团团兰兰亭亭8万平平米米，，800套第二二章章：：营营销销推推广广策策略略1、项项目目总总平平及及分分期期分分组组团团开开发发示示意意图图第一一期期：：二二组组团团水水榭榭3万平平米米，，300套2、我我们们的的目目标标第二二章章：：营营销销推推广广策策略略开盘盘销销量量目目标标：：项目目开开盘盘时时，，完完成成80套销销售售任任务务。。明年年5月前前销销量量目目标标：：1、开开盘盘后后一一个个月月，，完完成成110套销销售售任任务务。。开开盘盘完完成成80套销销售售任任务务。。2、明明年年2月完完成成40套销销售售任任务务。。3、3月、、4月完完成成100套销销售售任任务务。。平平均均每每月月完完成成50套销销售售任任务。。3、在在明明年年5月1日以以前前，，累累计计完完成成250套的的销销售售任任务务。。第二二章章：：营营销销推推广广策策略略开盘盘价价格格目目标标：：项目目开开盘盘时时，，折折实实均均价价2100元/平米米明年年5月前前价价格格目目标标：：1、项项目目开开盘盘标标均均价价2150元/平米米，，折折实实均均价价2100元/平米米。。2、明明年年1月、、2月标标均均价价2200元/平米米，，折折实实均均价价2150元/平米米。。3、明明年年3月、、4月标标均均价价2250元/平米米，，折折实实均均价价2200元/平米米。。4、到到明明年年5月1日前前，，实实现现整整体体销销售售折折实实均均价价2150元/平米米。。那么么，，为为完完成成80套的的销销售售任任务务，，开开盘盘前前需需累累计计至至少少100个排排号号量量，，累累计计咨咨询询客客户户达达800个。。（按按排排号号客客户户实实际际成成交交率率80％计计算算，，每每8个咨咨询询客客户户有有一一个个排排号号客客户户计计算算））项目目预预计计10月底底进进售售楼楼部部，，11月份份开开始始排排号号，，12月中中下下旬旬开开盘盘，，那那么么排排号号时时间间最最多多45天，，平均均每每天天需需要要排排号号2.2个。。而目目前前**其其他他主要竞争争楼盘平平均每天天排号量量最多1个，因此此，项目目排号将将面临巨巨大压力力！3、开盘销销量目标标任务反反推第二章：：营销推推广策略略开盘目标标：完成成80套销售任任务。第二章：：营销推推广策略略4、目标客客户群体体由于**客户相对较少少，从其其他楼盘盘的成交交情况来看，**本地地客户只占占40％，青白白江客户户约占30％，**下属乡镇约占占20％，成都都及外地地客户约约占10％。而本项目相对对**其其他竞争楼盘盘并无明明显优势势和卖点点，我们的客客户来源源主要以**本地地和下属乡乡镇以及及青白江江客户为为主，成成金快速速通道最最快年底底通车，，我们项项目在开开盘前仍仍无法有有效辐射射成都客客户及省省内其他他城市客客户。因此，在**本地客户原本本有限的的情况下下，保证证开盘取取得成功功，顺利利销售80套的任务务，我们们有两种种方案可可供选择择！1、保证在在开盘前前拥有足足够的排排号量。。增大广告告宣传力力度，保保障在开开盘前拥拥有足够够多的客客户量，，即使实实际成交交率相对对较低也也可保障障项目开开盘取得得成功。。2、提高排排号客户户的实际际成交率率。把握住排排号客户户，提高高开盘时时排号客客户的实实际成交交率，争争取将实实际成交交率提高高到80％或者更更高。从从而保障障项目开开盘取得得成功。。第二章：：营销推推广策略略5、可行方方案选择择那么，究究竟选用用那种方方式呢？？我们看以以下两种种方案的的可行性性与实际际操作难难度：在保证80套房源顺顺销的情情况下，，至少需需要100个排号客客户。而目前**主要要竞争楼盘盘在排号号期间平平均每天天的排号号量仅1个。我们的客客户来源源主要以**本地地和下属乡乡镇以及及青白江江客户为为主，成成金快速速通道最最快年底底通车，，我们项项目在开开盘前仍仍无法有有效辐射射成都客客户及省省内其他他城市客客户。因此，，本项项目要要想在在如此此短的的时间间内排排100个号，，平均均每天天有2.2个排号号量可行性性偏低低、实实际操操作难难度很很大！！第二章章：营营销推推广策策略————保证在在开盘盘前拥拥有足足够的的排号号量。。————提高排排号客客户的的实际际成交交率由于**房房源仍以本本地客客户消消化为为主，，而本本地客客户又又极为为有限限。其其他主主要竞竞争楼楼盘排排号量量迟迟迟上不不去，，给其其项目目销售售带来来巨大大压力力。因因此，，如何何提高高排号号客户户的实实际成成交率率成为为本项项目要要致力力解决决的问问题。。仔细分分析本本项目目后发发现：：本项项目在在开盘盘时，，样板板房早早已开开放，，景观观示范范区也也已经经呈现现，加加之项项目的的软性性服务务和价价格优优势，，要提提高排排号客客户在在开盘盘时的的实际际成交交率可行性性较高高、实实际操操作难难度较较小！！第二章章：营营销推推广策策略1、会员员制即缴纳纳一定定诚意意金入入会，，享受受购房房的价价格优优惠，，或者者在其其他方方面可可以享享有一一定的的权利利。（代表表楼盘盘：金金海岸岸）2、定房房不定定价缴纳一一定诚诚意金金定房房，待待开盘盘价格格确定定后，，客户户若同同意此此房价价，便便可转转签正正式合合同，，若不不同意意，可可退还还购房房定金金。（代表表楼盘盘：金金阳水水景））3、定房房定价价即公示示房源源和相相应价价格。。客户户缴纳纳房款款的30％定购购此房房源，，开盘盘时便便可转转签正正式合合同，，或者者申请请退还还购房房定金金。（代表表楼盘盘：现现代生生态水水城））第二章章：营营销推推广策策略6、目前前**市场场的主要要排号号方式式参看**目目前的主要要排号号方式式有以以下三三种：：通过实地调调查了了**市场场在售楼楼盘的的开盘盘方式式，并并结合合项目目自身身的情情况，，我们发发现本本项目目具有有如下下特点点：1、本项目在在**非标志性性楼盘盘，没没有无无可比比拟的的先天天优势势。2、无相相对突突出的的房源源，能能足以以引起起市场场的轰轰动。。3、在户户型上上，虽虽有市市场空空白点点，但但是数数量不不多。。4、户型型无绝绝对的的位置置差异异（不不像临临河的的楼盘盘存在在明显显的位位置差差异））第二章章：营营销推推广策策略7、建议议本项项目采采用排排号方方式结合本本项目目实际际情况况，可可以采采取如如下形形式：：第二章章：营营销推推广策策略主推排排号方方式：：会员员制＋＋定价价定房房缴纳1万元诚意金金会员1、购买买任意意一期期物业业均可可享受受总房款款1％的价价格优优惠2、享有有新桂桂花超市和和**银都购物95折优惠惠3、每年年可在在售房房部免费领领取**银都电电影院院门票票10张注：每每张会会员卡卡仅享享有一一套物物业的的价格格优惠惠权。。我们项项目应应该采采用怎怎样的的排号号方式式呢？？水城印印象幸幸福会会会员卡卡权利第二章章：营营销推推广策策略由于**本本地客户极极为有有限，，本项项目要要保证证足够够的排排号客客户，，有相相当的的难度度。因因此，，在客客源很很有限限的情情况下下，我我们必必须保保障排排号客客户的的实际际成交交率，，来保保障项项目的的开盘盘成功功。而“定定房定定价””模式式是消消除客客户疑疑虑的的最好好方法法，因因此我我们必必须通通过““定房房定价价”来来确保保项目目的开开盘成成功！！拿到预预售证证的半半个月月前推出相相应房房源房房价定房定定价会员补补缴1万元直接缴缴纳2万元（（入会会）同时配配合““定房房定价价”策策略小结通过诸诸多的的营销销策略略，我我们重重点立立足于于解决决客户户资源源严重重不足足的问问题，，以及及如何何将有有限的的客户户资源源成功功地转转化成成为销销售结结果。。保证项项目第第一批批次开开盘成成功，，从而而为项项目后后期销销售奠奠定坚坚实的的基础础。第二章章：营营销推推广策策略第三章章：开开盘前前营销销准备备工作作第三章章：开开盘前前营销销准备备工作作重大时时间节节点1、报建建及绿绿化方方案确确定时时间：：8月25日前2、售楼楼部装装修完完工时时间：：9月8日3、售楼楼部装装饰及及包装装完工工时间间：9月15日4、销售售团队队进场场时间间：9月23日（周周日）），同同期工工程施工启启动5、呈现现主景景观，，样板板房示示范区区时间间：10月份6、一期期1、2、3栋建筑筑主体体封顶顶：11月份（（预售售证））7、一期期开盘盘时间间：11月底或或12月初第三章章：开开盘前前营销销准备备工作作1、8月份，，前期期工作作准备备阶段段：甲方在在8月份完完成报报建工工作。。重点完完成广广告及及设计计初稿稿、现现场包包装方方案、、户外外导引引案、原原创拍拍摄发发包，，沙盘盘和模模型发发包、、三维维动画画发包包，销销售团团队搭搭建和和培训训。第三章章：开开盘前前营销销准备备工作作2、9月份，，上中中旬是是准备备阶段段，下下旬是是亮相相咨询询期：：上中旬旬重点点完成成物料料准备备，包包括宣宣传资资料设设计印印刷、、沙盘盘和模模型制制作完完成、、三维维动画画制作作完