物业管理企业窘境、困境及其对策

物业管理企业窘境、困境及其对策厦门金都物业管理有限公司 卢仁辉一、 厦门物业管理企业面临的普遍窘境和困境1、 管理面积偏小、楼盘分散迄今为止，厦门已有超过200家的大大小小的物业管理公司，目前数量仍在增加之中。虽然从1998年至2000年连续三年厦门每竣工楼盘均达200余万平方米，但真正实施物业管理的小区或楼宇又有多少楼盘面积?占当年竣工面积比例又有多少呢?就是以竣工面积100％实施物业管理，每家每年仅能分得1万余平方米。如此物业管理楼盘的增量和僧多粥少的局面，一定难以造就物业管理行业龙头企业。由于厦门的地产开发往往出现数万平方地块由若干家地产公司分头开发，相邻的楼盘由不同的开发商自建的物业公司进行管理，亦因此导致一级、二级物业管理公司的物业管理面积增长缓慢，大多数物业企业所管理的楼盘较为分散，无法形成楼盘物业管理的区域中心，亦即无法形成区域中心物业管理的人力资源成本共享的优势。厦门乃是沿海城市中物业管理市场化竞争程度较高的特区城市， 但因本行业发展缺少扶持力度， 又因法规规章不全或不具备操作性从而使得物业管理行业的发展速度滞后和发展后劲乏力。厦门金都物业管理股份有限公司乃是一家成立较早、民营股份制、且在全国第二家取得 IS09001、IS014001、SA8000三大国际认证的一级物业管理企业。由于厦门城市面积狭小、人口增长缓慢，加上国有地产开发企业对自己开发楼盘的物业管理的垄断和保护， 使得像金都物业这样管理资质、管理水平和实力的物业企业目前的楼盘物业管理面积仅为60余万平方米，这与其在厦门的物业管理行业中的地位和影响是极不相称。以金都物业对物业企业发展的探索及努力和对企业品牌建设的目标设定和对行业的贡献来说，本企业如在深圳市，其对应的物业管理面积应在200万平方米之上。2、物业管理企业的困境与管理面积之间的比例关系厦门目前对物业管理的收费标准实施的是政府指导价， 由于市场经济发育较早，广大业主作为消费者的权益保护意识很强。眼下开发商在房屋预售时对物业管理收费的炒作往往概念大于内容， 而且经常没有正确理解开发与售后服务之间的紧密关系。 房产开发与物业管理乃是同一产业链上处于不同区位的上下游企业和各自独立的法人主体， 其盈利结构和企业特征差别极大。凭心而论，目前大部份房地产开发商没有意识到或意识到但不重视房屋的物业管理服务好坏对开发商后续房产开发与销售存在多大的正面推动或负面抵毁的作用，说句实话，即不重视地产的品牌建设和塑造，短期行为的居多。任何一个目光长远的企业均必须重视和扶持合作伙伴，打造自己企业的核心竞争力，将不擅长的产品或服务交给擅长的伙伴企业，上下游产业链关联企业一起成长壮大。可目前的事实是开发商与物业管理之间存在不公平与不合理的合作现象，开发商因物业管理市场的恶性竞争而乘机转嫁开发企业自身的包袱和应该由上游企业合法承担的开发成本，进一步恶化物业企业的生存和发展环境。由于物业管理市场存在招投标不规范、没有透明度，亦不遵守相关法规规章。因此，物业管理的按面积收费即常规物业管理收费标准逐年呈下降趋势已成为必然，这种局面对已形成物业管理无规模优势就难以实现企业盈利进而实现企业发展的共识的物业管理行业来说，无疑是雪上加霜。试想，一个中小型特区城市，200多家的物业管理公司，行业发展水平普遍不高的情况下，如无管理面积迅速有效递增，要实现常规物业管理项目下的盈利无异于痴人说梦。物业管理行业的发展受到诸多因素的制约，其中的一个重要制约因素就是除了管理面积无法有效递增外的供电、供水等垄断性企业从物业管理企业的托收户头上强制性划拨水电费这种侵占资金和利润的不平等行为。一家物业管理企业只有那么几万平方米的管理面积，管理收费标准因业主委员会纷纷成立、市场的非理性竞争而逐年下降，那么，必须保持常规物业管理在较高规范水平下同时实施企业发展计划无异于纸上谈兵。由此可见，积极开拓楼盘市场，实现管理面积的有效增长，乃是企业发展的根本性因素。3、物业管理企业人才缺乏尽管厦门物业管理市场化程度较高， 但是厦门物业管理行业中真正具备品牌号召力的企业极少。由于物业管理企业的盈利模式 (规模优势、薄利生存)决定行业的工资收入水平较低，与其它行业相比不具备任何优势，加上传统习惯思维依然认为，物业管理就是看大门扫地板的，行外的人们对物业管理基本上缺乏了解， 因此无法吸引高素质高学历的人才加盟本行业亦属正常。目前物业管理企业在维持现有规模和生态及企业发展的过程中普遍遇到的是人才紧缺问题， 这也是物业管理企业发展的窘境之一。二、 破解困境的对策1、政府重视行业的发展，舆论的造势与扶持，培植区域性名牌龙头企业，带动行业的扩张和发展，制定完善、双赢的游戏规则，在政策上向物业管理企业倾斜。2、物业企业要发展，必须拓展楼盘市场。物业公司的楼盘市场的拓展，必须制定中长期的市场策略、短期的战术组合及区域性楼盘市场的合理布局。随着政府机关、国有事业单位等后勤管理部门的社会化以及物业管理内涵的不断扩充和完善，物业企业的市场开拓要求，必须重视除了上面提到的区域布局平衡外，尚需发展不同型态的物业管理项目，如政府机关的物业管理，事业单位的物业管理，如医院、部队等，以及大型垄断性行业后勤项目物业管理，如航空公司、机场、海关、电力部门、铁路部门等。这种市场开拓的前瞻性意义在于，除了常规物业管理市场拓展方面的收入稳定且良性增长外，还可以因开拓不同型态的物业管理项目(市场)而在企业的收入构成、现金流量及收入渠道上更趋合理性，提高物业管理企业抵御风险的能力，而且还能锻炼一批可以管理不同型态物业和较高物业管理难度的管理骨干。此举乃是企业创新、发展和升级进行人才储备，以及企业朝良性扩张、关联性行业发展、收入来源多元化方向努力的关键。3、市场开拓后的专业化规范化管理服务能力的塑造，与国际市场规范接轨，发展物业管理集成服务楼盘项目签约后，面对不同的物业管理内容难度和要求，企业必须有一系列完整、规范和专业的实施计划及服务能力和标准。尽管物业管理的总体技术含量不是太高，但是本行业乃是典型的服务性行业，其常规物业服务，如保安、绿化、维修、工程、道路、车辆、社区文化、楼盘形象设定等均需不同专业不同企业的人员按规范要求来实施， 达到专业化规范化的服务标准。物业管理企业必须重视和培养物业集成商的概念，即物业管理集成商服务的作用和实施。任何物业的发展，都将面临社会专业化分工越来越细与事物的复杂化程度越来越高的矛盾。事实上，行业发展的规律是，一个企业不可能什么都会，什么都能做，即使能做会做，也有个熟练程序好坏、成本高低和效率 (效益)大小的问题，所以，企业必须集中人力物力精力做自己最擅长也是核心的业务， 而把不擅长的非核心业务(尽管是关联业务)委托他人来做。即使组织化和规模化程度很高的大公司也不可能事必躬亲，“万事不求人。”现代社会的节奏越来越快与人们被迫在最短时间内完成大量综合性工作的矛盾，推动了专业物业管理服务行业的发展。在这个速度决定生存的时代，面对复杂的工作，企业只能是最大限度地利用、集成各种社会资源，在最短的时间内以最快的速度对社会最有效的资源进行有机的整合，然后快速地满足终端客户的需求。也许物业服务的生产者(制造者)只是起到一个组织社会资源的作用，最多也只是做了个所谓的核心业务，而其它业务上尽量外包给纵向更专业化的公司或专业技术人员来做，那么，这里面物业管理企业的作用即包涵了物业管理服务的集成商概念。我国加入WTO指日可待，服务贸易市场将逐步放开，这也迫使物业管理市场必须建立符合国际化规范和要求的相关服务体系并持续改进的机制，必须接受国内市场不规范竞争之外的国际服务贸易供应商的对高端物业管理市场的蚕食和冲击。4、客户需求的挖掘和整合，开创物业管理的收入增长空间大型企业满足需求，一流企业创造需求。随着不同型态楼盘的增加，物业管理面积的良性规模扩张，企业手中的客户数量亦不断增加(如同电子商务企业中常提到的“有效上网人口”)，客户数／业主数量的递增，物业管理企业可以从中获得大量有效的需求资讯。随着对需求资讯的整理和市场调研的深入，针对性的专项服务(产品)即可通过在不同区域市场合理布局的物业楼盘进行推广。这种在自己企业管辖范围进行服务产品的市场推广费用极其低廉，与其它类型的专业服务产品欲进入楼盘潜在客户市场但不知从何下手的情况对比，物业管理企业不仅具备成本优势而且具备客户服务优势，为企业的不同服务产品直接进入终端客户的有效消费市场提供了任何企业无法比拟的方便性和准确性，而且随着经济发展和业主收入的提高，只要物业企业能订制出满足业主需求并创造业主的需求、符合潜在需求的发展方向的相关系列服务产品，那么，其整合性的服务产品消费市场空间亦应该是无限的。5、利用物业管理企业的楼盘布局优势，抢占物流配送市场物业管理企业随着楼盘市场的开拓及管理面积的良性增长， 尤其是楼盘市场的布局合理的形成，为物流配送的“终端 1公里”的解决方案提供了其它单纯物流配送企业无法提供的准确、迅速的服务优势。凡是有形产品