某广场项目设计提案

【名盛广场】策划提案撰写：日期：二零零三年三月六日1前言由于各个商场项目的招商工作其步骤与方式、方法都大同小异，难以在操作上有所突破，对项目本身的针对性也不强。如何令到项目在市场中顺利进行招商工作，敝司认为关键要从项目的定位开始。进一步挖掘及提炼出更符合项目特色的定位，加强市场吸引力，将为项目的整体推广工作带来重要的作用，故敝司从本项目的实际情况出发，结合市场现状，对项目的定位部分作出详细的阐述，以更有利于项目的招商工作进行。2一、市场状况分析1.1广州商业状况1.1.1广州商业现状总述现时广州的商业格局主要呈块状分布，以各行政区域为雏形，形成多个商业圈，其中以北京路、上下九、天河城三个商圈的影响力最大。

3就其商业气氛及市场影响力来看，三大商圈略有不同：北京路的商业底蕴较浓厚，经营类别广泛，潮流时尚商品汇聚，档次以中档为主。但北京路步行街的商业特色不明显，与上下九步行街的区别不大，众多在北京路设立专卖店的品牌在上下九也有开设店铺。同时，北京路作为核心商圈价值下降，变成以区域为核心的商圈。上下九商业步行街体现出老广州的风情，其西关特色明显，从手工艺品到西关美食，都显示着上下九浓郁的岭南传统特色。上下九所面对的客户层面属于普罗大众群体，消费档次以中低档为主。天河城一带作为新城市的中心区域，吸引来自市内各处消费者前来消费，影响力覆盖全市范围乃至周边城市，商业核心地位的作用明显。4北京路会以经营时尚潮流商品为方向，结合历史、文化、旅游等元素，打造广州的城市形象；上下九则以保留并发扬岭南特色、西关风情为主旨，以此推动商业经济发展；天河城广场继续发挥其商业核心的地位，影响广州、广东地区的消费潮流。从市政规划来看，三大商圈未来的商业发展方向也会朝着现时的发展状况继续深化发展，即：5就本项目的影响而言，北京路作为商业核心商圈的商业价值已逐年有所下降，单纯凭借地理位置优势已经难以支撑项目的整体发展。因此，必然要求挖掘项目更多的附加价值支撑。6广州市主要商业圈级别区域商业圈大型商场市级商业圈越秀区北京路——中山五路广百、新大新、广百新冀、中旅商业城荔湾区上下九一带荔湾广场、名汇商厦、恒宝广场、十甫名都天河区天河城——体育西路天河城广场、宏城商业广场区级商业圈越秀区中山三路一带中华广场、流行前线东山区农林下路一带东百、王府井、新裕大厦越秀区环市东——淘金路一带友谊商店、世贸、好世界、宜安广场海珠区江南西——江南大道南丰商场、海珠购物中心、万国广场、蓝色快线1.1.2广州商业格局分布7分析：从上表可以看出，现时市内的各主要商业圈内均已经拥有多间大型商场，且商业功能相似，各商圈之间也没有明显的特色区分，因此，消费者不易形成重叠消费，可以说现时的商业格局基本是满足消费而非刺激消费，难以刺激跨区消费欲望。市内各大商场中，除了天河城广场、广百等个别大商场外，其他各个商场均是主要面向区域内的消费者，难以在大范围内造成影响。81.1.3部分经营中的商场项目对比分析广州部分经营中的商场对比表名称位置规模特色包装经营状况广百北京路——广百与广百新冀组成广百广场，打造北京路超级商业旗舰广州百货零售的“一哥”，其交易额连续多年位列市内百货零售业的首位，龙头地位不容置疑广百新冀西湖路商场建筑面积4.5万㎡开业不足一年，虽然连通广百，但人流量一般，场内的经营状况也不如预期理想新大新北京路————北京路上老牌商场，对北京路的商业发展起着举足轻重的作用天河城天河路————成为一站式商场的经营典范，对市内商场的发展有着重要的作用9广州部分经营中的商场对比表（续上表）名称位置规模特色包装经营状况荔湾广场下九路——传统西关风情商业街是荔湾区最大型的商场，凭借上下九步行街的人流优势，南座人流充足、经营尚算理想；但北座人流稀少，现主要经营玉器、水晶等工艺品为主。该商场的经营管理较差，先后出现物业管理公司欠电费欠税费等事件，对其经营环境造成一定的负面影响名汇商厦下九路————新大新、麦当劳等品牌的进场，为商场带来了很大的帮助，但客流量、商家数量都明显不如荔湾广场中华广场中山三路商场面积16万㎡，门前广场2000㎡公园游乐式概念商场经过几年的发展，现与流行前线逐步组成中山三路新的商圈，该商场是新一代一站式商场的代表中泰广场林和西路占地1.5万㎡，总建筑面积20万㎡提出口岸物业概念虽然百盛进驻为商场带来一定的人流，但由于位置较远，与市中心的商场比，仍有一定的差距，商场长期以特价场为卖点吸引消费者使商场的档次有所下降10分析商业同质质化强烈烈，争夺夺同类消消费者从上述对对比可以以看出，，目前市市内多个个大型的的综合性性商场其其同质化化程度很很高，无无论是商商场内功功能的划划分还是是目标消消费者层层次，都都有着较较大的相相似，无无法剌激激消费者者的消费费欲望。。大型百货超超市磁石作作用减弱由大型百货货公司进驻驻而带旺整整个商场的的效果越来来越不明显显，如名汇汇商厦、中中泰广场等等，新大新新、百盛的的进场虽然然为商场带带来一定的的人流，但但作用已明明显不如当当年吉之岛岛进驻天河河城所带来来的影响。。11硬件未能配配合主题，，缺乏个性性失去吸引引力商场开业后后大多数都都地无法体体现当初所所打造的个个性特色。。由于硬件件设施不完完全配合，，经营方向向发生偏移移等因素，，使商场缺缺乏个性特特色，难以以主动吸引引消费者，，如荔湾广广场、中华华广场。旧有经营模模式缺少新新鲜感新开业的商商场不能跳跳出旧有传传统的经营营模式，令令其不能从从根本上打打开新的经经营局面。。例如广百百新翼，该该商场凭借借广百在市市场上的影影响力，在在销售阶段段取得不错错的成绩，，但其现时时的经营状状况未如理理想，说明明了消费者者看重的是是商场本身身的经营特特色，只有有真正体现现个性的商商场才能走走向成功。。121.1.4部分在售/将售的商场场项目对比比分析广州部分在在售/将售的商场场对比表名称位置规模备注光明广场西湖路占地8000㎡，总建筑面积6万㎡，其中商场面积15470㎡1—4层共有277个铺位，B1古韵风情，B2-B3停车场，1-6F商场，7F国际标准真冰滑冰场，8-9F休闲、娱乐、饮食，10F空中花园。丽新项目中山五路总建筑面积近6万㎡，10层商场未推出市场正佳广场天河城广场旁占地5万㎡B1层一站式超市，M层前沿精华区，1F国际经典，2F时尚丽人，3F世界之窗，4F动感地带，5F七彩都市，6F环球美食城，7F世纪欢乐城。负一层现正销售中，地上部分全部招租东山锦轩现代城东山口农林下路商场营业面积近2万㎡B3-B2停车场，B1-6F商场，7F空中花园及住宅会所，8F-28F住宅丽的百货文明路和北京路交界1F-6F女士用品和服饰，7F美食城。租金采用纯利润抽成25%-27%的形式。13分析多个大型商商场涌现，，竞争更为为激烈现时市场上上各主要商商圈均有商商业物业推推出市场，，商户的可可选择范围围较多，市市场竞争十十分激烈。。尤其在北北京路上，，过去所出出现的商铺铺“僧多粥粥少”的现现象，随着着多个大型型商场的涌涌现，商铺铺紧缺的局局面已被改改变。商铺物业投投资大回报报高在售或将售售的商铺物物业均以体体现回报率率为卖点，，以吸引投投资者，但但现时在售售的物业中中，买家首首期往往需需要投入大大笔资金，，对部分经经营者而言言，入市的的门槛较高高。141.2消费状况城市商业发发展迅猛随着社会发发展，人们们生活水平平逐步提高高，加上外外来高素质质人口涌入入，消费要要求层次不不断提升，，令广州的的商业在近近十年间发发展蓬勃。。消费模式发发生改变各类商业场场所大量涌涌现，大小小不一的综综合性商场场、专业市市场纷纷进进入市场，，使市场趋趋向饱和，，供需关系系发展改变变，市民由由需求消费费变为选择择消费。15“两端”的的消费需求求基本得到到满足广州的商业业结构经过过多年的发发展及调整整，现时高高端消费群群体与大众众型消费群群体的消费费需求基本本已得到满满足。高端消费层层市场空间间有限，广广州作为国国际大都市市，已吸引引到相当一一批国际名名牌进驻，，另外，高高端的消费费群一方面面较多的前前往国外消消费，另一一方面此类类人群的占占有比例亦亦不大。因因此，现时时的商业结结构基本满满足这部分分人士的需需求。中低端的大大众型消费费为生活的的基本消费费，随着经经济的发展展，人们已已解决基本本的物质需需求，市场场上的中低低消费品也也出现供大大于求的关关系，故该该类市场消消费亦已得得到满足。。16中高端的个个性消费严严重不足部分消费者者对消费的的要求越来来越高，尤尤其是处于于中间阶层层的中高端端型的消费费者，可选选择的消费费空间不大大。当本地地商家无法法满足这批批消费者的的消费欲望望或迎合他他们的消费费形态时，，消费者多多数寻求异异地消费，，例如前往往香港、上上海等地购购物，使本本地市场流流失了庞大大的一批消消费力较强强的顾客。。171.3广州商业发发展的趋势势从上述的分分析可得知知，现时广广州的商业业现状可归归结为：数量庞大的的中端/中高端个性性消费严重重不足社会的商业业发展飞速速进行中，，供求关系系的杠杆必必然要求将将此局面打打破传统的营商商模式越来来越难以满满足消费者者的消费观观的改变旧有的市场场格局已达达到饱和状状态，各路路商家正寻寻求突破口口新的经营模模式呼之欲欲出，关键键是谁先打打开新局面面18大型一站式式综合性商商场仍然是是市场主流流，但以综综合性为基基础的同时时必须走向向个性化经经营，创造造出自身特特色所在。。具体表现为为跳出旧有有的传统商商场定位思思维，引入入崭新的消消费观念，，开创领先先的经营模模式。广州商业发发展的趋势势：19由此，说明明了本项目目若要在市市场中有所所突破，打打开崭新的的局面，则则坚决不能简简单复制类类似“天河河城”一站站式商场到到北京路作作为发展目目标，而应该是开开创新的经经营模式，，推广新的的经营理念念，走在市市场的前列列，成为市市场的先行行者。20结论商业饱和买卖双方地位易转寻求突破口体现市场竞争激烈跳出旧有的定位思维模式符合市场发展趋势现有商业占据各种经营方式专业市场游乐式经营一站式经营21二、项目质质素分析2.1优势（S）地理位置优优越本项目位于于市中心的的北京路商商业步行街街，拥有庞庞大的人流流优势，是是广州的商商业核心所所在。交通便捷公共交通线线路繁多，，地铁一号号线、二号号线交换处处，公园前前站近在咫咫尺，且本本项目及附附近多个商商厦均配有有大型停车车场，交通通极少方便便。22商业氛围浓浓郁北京路的商商业历史悠悠久，是传传统的商业业圈，以北北京路为核核心向外幅幅射周边路路段，其商商业气氛也也十分浓郁郁，一直以以来都具有有相当高的的知名度，，闻名全国国。又是国国内著名的的商业圈，，甚至是国国外人士必必到的旅游游点之一。。“只租不售”的推广广策略有助助于项目整整体的经营营发展发展商推行行“只租不不售”的推推广策略，，把商场的的经营管理理权统一起起来，不但但有利于项项目在日后后的经营中中进行整体体的宣传推推广，而且且发展商对对项目具有有管理的主主动权，能能够更好的的对项目发发展作出适适时调整。。因此，作作为一个可可持续发展展的、长期期经营的项项目，““只租不售售”策略略将对项目目的整体发发展带来极极有利的帮帮助。这同时也是是本项目有有别于周边边同类型项项目的最大大优势之一一。23商务物业的的发展带来来更大的商商机近年来，在在北京路附附近出现了了较多的商商务物业，，带旺了整整个区域的的商务气氛氛，例如，，中旅商业业城、百汇汇广场、广广百新翼大大厦、信德德商务大厦厦、健力宝宝大厦、新新宝利大厦厦、捷泰广广场等，写写字楼林立立亦为本项项目带来了了更多的商商机。因为为，这些出出入写字楼楼的白领阶阶层正是本本项目所针针对的目标标消费群体体之一。政府大力支支持北京路商业业步行街的的开通，道道路两旁商商铺外墙的的重新粉饰饰等市政工工程是示出出市政府致致力把北京京路打造成成广州旅游游观光标记记之一，全全面提升北北京路的商商业价值。。242.2劣势（W）如前所述，市内大大型的综合合性商场众众多，尤其其是繁华的的北京路上上同类型的的商场项目目更是一个个接一个先先于本项目目推出市场场，必然分分流了客户户资源，对对本项目的的推广造成成一定的影影响。消费者的固固有消费习习惯，使他他们对在北北京路购物物的取向多多为在地铺铺消费，从从而令到部部分的商户户会担心商商场项目能能否吸引足足够的人流流支撑经营营，使商户户对经营前前景未见乐乐观。252.3机会（O）充分发挥地地利优势建筑在同区区域的消费费水平上，，再注入差差异性捕捉市场空空白点，避避免同质化化经营利用并延续续发展商的的品牌效应应，创造更更大的市场场价值262.4威胁（T）本项目所面临临的市场威威胁主要来来自两方面面：传统地铺的的影响固有的消费费习惯决定定了地铺的的高价值所所在，从而而受到了众众多的商家家追捧，因因此对商场场铺所造成成的冲击较较大。来自周边商商场的项目目的威胁本项目附近近存在多个个同类型的的竞争项目目（例如广广百新翼、、光明广场场等），由由于彼此的的先天环境境、质素接接近，导致致项目定位位、目标客客户群极为为相似，因因此客户在在下决定时时必然多翻翻比较，市市场竞争更更加剧烈。。27三、项目发发展方向建建议3.1项目定位市场作主导导，从消费费者角度出出发，以崭崭新的、科科学的、全全面的角度度考虑，跳跳出旧有的的商业定位位思维，从从而为本项项目制定出出准确的市市场定位。。28项目出路辐射区位（大广州、珠三角全省、华南地区）引领经营新模式（创新、主题个性化）倡导消费新观念（潮流、品牌、旗舰店）挖掘潜在的消费需求项目出路29从上关系图可以以看出，项项目的市场场出路在于于挖掘潜在在的消费需需求、倡导导消费新观观念、引领领经营新模模式及辐射射地区这几几方面的要要素决定的的，这些因因素共同影影响着项目目的定位及及未来发展展。因此，寻求求项目的发发展路向时时，敝司建建议以这些些关键要素素为突破，，确立项目目的市场定定位。30如前面项目目的“机会会”中所提提到，只有有捕捉市场场空白，结结合原有的的地段优势势，才能符符合本项目目的发展。。而捕捉市市场空白，，归根究底底就是要找找出最终目目标消费群群，针对其其特征厘定定项目定位位。因此，，敝司在本本项目的定定位中，思思路方向如如下：定位思路31目标消费群定位商家客户定位32目标消费群群定位综观市内各各家大型商商场，均没没有十分明明确的一群群目标消费费者，普遍遍都是面对对普罗大众众，全面照照顾到不同同阶层，不不同年龄结结构的人士士需要，缺缺少针对性性。像状元坊这这类对青少少年有强列列针对性商商场则经营营十分成功功，说明只只有目标消消费群明确确的商场才才能形成稳稳定、忠实实的客源，，取得经营营成功。33敝司为本项项目所拟定定的目标消消费群为：：中高端白领领阶层34年龄介乎于于25——35岁。多于大机构构中从事知知识型、技技术型、管管理型之工工作，有持持续上升的的发展空间间。收入稳定、、丰厚，并并已维持了了相当长的的一段时间间。家庭经济负负担较轻，，个人消费费能力强。。对新生事物物感兴趣，，消费意识识超前。个性鲜明，，讲求生活活享受，追追逐名牌产产品。接收信息快快，渠道主主要来源于于电视、电电台、杂志志、书刊、、网络等潮潮流媒体。。目标消费群群特征35目前市场上上没有专门门针对该类类人士的大大型商场。。本项目的的定位正好好弥补了市市场的空白白。随着中国经经济的飞速速发展，社社会各阶层层层次也从从“金字塔塔形”的递递进结构变变为中段膨膨胀的“橄橄榄形”结结构，因此此，中产阶阶层将迅速速扩大。换换言之，本本项目的目目标客户群群数量呈现现上升势态态，消费能能力强大，，市场空间间广阔。作为有经济济能力的一一群，容易易接受新的的消费观念念，对潮流流品牌十分分热衷，表表现出极大大的忠诚度度。因此，中高高端白领阶阶层将是本本项目所针针对的主流流消费群体体。支持理据36由于中高端端白领阶层层的收入水水平、知识识水平都较较高，对外外来文化相相当热衷，，有一定敏敏锐的市场场触觉，因因此，潮流流产品、品品牌产品都都较迎合其其口味及需需要，故针针对该消费费层，敝司司建议招商商对象如下下：①引入新进进品牌名店店——广州第一店店在本项目招招商工作中中，重点的的招商对象象建议是引引入新的品品牌商户，，即尚未在在广州地区区进驻的国国际知名品品牌。引入入这些商户户在本商场场中开设““广州第一一店”，从从而产生市市场热点，，扩大项目目的社会知知名度。例如：星巴巴克、宜家家家私、I.T.、BENETTON等商家客户定位招商对象37“广州第一一店”不单单是指确立立项目在广广州的第一一品牌地位位，同时也也是国内外外知名品牌牌落户广州州的第一间间分店，进进一步奠定定项目市场场地位。造就“广广州第一店店”的意意义：确立“广州州第一店””对其他商商户品牌起起到磁石作作用，即一一般所说的的羊群效应应。磁石作用尽尽善发挥确立市场地地位成为商商业龙头38事实上，随随着中国经经济的飞速速发展，较较多国际潮潮流品牌及及知名品牌牌纷纷瞄准准国内各大大先进城市市，先后开开设分店。。就以上海海、深圳为为例，已有有多家潮流流品牌驻扎扎阵营。如如国际连锁锁咖啡店星巴克、大型潮流流产品I.T及广州极为为知名的宜家家私等。就广州在国国内的经济济实力、消消费指数及及发展潜力力来说，上上述知名品品牌早已有有意落户，，因此，引入大型国国际潮流品品牌及知名名品牌并非非遥不可及及。造就“广广州第一店店”的可可能性：知名品牌落落户国内先先进城市早早有先例广州潜力早早被看好39星巴克咖啡飘香深深圳潮流I.T是都市新贵贵代表超前的消费费触觉引领领时尚40新潮服饰同同样是新贵贵至爱41②对本地已有有品牌建议议开设旗舰舰店通过旗舰店店的开设，，既有助于于加强商户户的品牌效效果，扩大大市场份额额，也能迅迅速提升项项目形象，，建立本项项目的市场场影响力。。由于这些旗旗舰店的品品牌多为人人们已经所所认识，因因此，更容容易将项目目的信息带带到消费者者中去。例如：G2000、NOKIA、NIKE等42旗舰店的发发展前景在香港，旗舰舰店的开设设已经不是是新鲜事，，众多的国国际知名品品牌在港均均有设立旗旗舰店。而而国内，在在北京、上上海、深圳圳等城市也也先后纷纷纷出现各式式品牌的旗旗舰店，市市场反响巨巨大。旗舰店的开开设将会是是今后商业业发展的一一个新趋势势。旗舰一词来来源于海军军，在舰队队中起带头头作用的船船叫旗舰。。旗舰店表示示位置极佳佳、销售极极好，能对对其他店起起表率作用用的样板店店。何谓旗舰店店43众多知名品品牌纷纷落落户中国BENETTON上海开设旗旗舰店I.T上海旗舰店店开幕44引进旗舰店店的优势每个品牌都都有自己的的永恒风格格，每一种种风格都会会吸引一批批忠实的追追随者。因因此，品牌牌消费已经经成了消费费者的消费费追求，而而旗舰店更更是成为品品牌爱好者者所拥护的的对象。数量款式上上都领先与与其他商铺铺，使客人人有更多的的选择，故故旗舰店总总能吸引最最多的客源源。旗舰店展示示出品牌产产品在消费费市场的巨巨大爆炸力力，刺激着着客人的人人均消费。。据资料指指出，在香香港一般一一千平方尺尺的店铺人人均消费一一千至两千千元，而旗旗舰店的人人均消费却却提升到四四千至五千千元。45引进旗舰店店的优势业内人士更更把旗舰店店的功能比比喻为“用用地方换人人流，用款款式换消费费”，目的的是将顾客客在其他地地方的消费费转移至其其品牌下。。因此，必必然有越来来越多的商商家愿意开开设旗舰店店来吸引顾顾客消费。。借助知名品品牌进场开开设旗舰店店，能迅速速吸引大量量商户进驻驻，形成羊羊群效应，，产生磁石石作用。旗舰店的开开设更能帮帮助项目本本身提高形形象档次，，建立市场场影响力。。同时，旗旗舰店的品品牌一般都都有明星作作为国际代代言人，可可以利用这这些代言人人剪彩开幕幕极大提高高商场的知知名度。46旗舰店的表表现形象丰丰富佐丹奴位于香港的的旗舰店占占地8000平方尺，店店中天井种种有超过一一层高的棕棕榈树，在在家私和灯灯光的衬托托下营造出出别致舒适适的空间。。AZONA新开的旗舰舰店同样占占地8000平方尺，是是多元化的的概念店，，随了服装装名牌外更更有近一半半的名式产产品，显示示出品牌的的独特魅力力。旗舰店的表表现形态丰丰富，设计计新颖，各各具特色，，例如：因此，这些些时尚、个个性的品牌牌旗舰店必必然成为市市场新的焦焦点所在，，吸引无数数的时下年年轻人消费费，市场前前景广阔。。47AZONA的旗舰店极极具个性48旗舰店的类类型多样化化开设旗舰店店的品牌类类型可以是是各种各样样的，局限限性较小，，适合不同同行业范畴畴。例如：：汽车展示厅厅通讯产品IT产品快餐店中西食肆发型屋美容院音像制品家用电器家私家居用品儿童玩具体育用品化装品珠宝首饰服装品牌4950以旗舰店为为主导的商商场成功例例子：在北京，““东方新天天地”商场场成为购物物场所大战战中的一支支生力军，，原因是其其集中了一一批国内外外知名品牌牌的旗舰店店在此。包包括日本的的SONY电器的首家家中国SONY旗舰店，德德国大众汽汽车的展厅厅，三间风风格各异的的麦当劳、、SPORT100运动用品概概念店等等等，品牌旗旗舰店的进进驻为商场场带来了新新的商机，，从而能够够在芸芸众众商场中突突围而出。。51③引进体现现娱乐功能能的商户加强本项目目的娱乐功功能，也是是招商的重重要方向之之一，有见见及此，在在招商中建建议引入电电影院、大大型电玩游游戏中心等等经营者，，以丰富项项目对消费费者的使用用功能。在电影院方方面，考虑虑到项目附附近已有市市内两家最最有影响力力的电影院院——永汉电影院院、榕泉电电影院。因因此，再开开设电影院院可能造成成很大的市市场竞争，，故建议与与上述之一一影院达成成合作关系系，作为场场地扩展的的一部分。。如果上述方方案未能达达成合作共共识，则也也可考虑与与国际院线线合作，设设立院线，，如环球院院线、华纳纳院线等，，这样既能能提升项目目档次，也也能为影院院的经营找找到好的方方向。52国际院线是是消费新走走向53项目市场定定位综合上述观观点，由目目标消费群群定位及商商家客户定定位的结论论得出本项项目的市场场定位为，，汇聚潮流流品牌旗舰舰店的大型型综合性主主题商场。。以明确拟定定目标消费费群为突破破点，捕捉捉主流消费费层的消费费取向，并并灌输新的的经营观念念及消费意意识，从而而掀起个崭崭新的消费费形态潮流流。543.2主题表现项目主题形形象的建立立直接影响响到项目的的推广招商商工作及日日后的经营营状况，具具有鲜明个个性及主题题特色的项项目不易被被其他商场场项目所仿仿效及同化化，这样才才能拥有稳稳定的长期期的客源，，并成为日日后经营的的保证。国内外经营营成功的商商场均有着着明确、清清晰、突出出的主题，，而其表现现形式也多多种多样，，曾经出现现过的有：：海洋主题荷里活主题题侏罗纪主题题公园游乐式式主题等等等由此，可考考虑结合本本项目实际际条件拟定定一突出、、新颖的个个性主题。。55本项目所处处的地段有有着深厚的的文化底蕴蕴，无论是是来自历史史的印记还还是周边地地区的文化化氛围都同同样显示出出本项目具具有深层次次的内涵表表现元素。。北京路作为为广州本地地旅游资源源发展的重重要一部分分，本项目目地处其中中，自然直直接成为最最大受益者者，利用旅旅游带动商商贸，将成成为本项目目的主要卖卖点之一。。项目自身所所创造的主主题特色——知名品牌旗旗舰后纷纷纷进驻，也也是本项目目的重要表表现主题之之一。本项目的主主题表现元元素56一个项目的的宣传推广广过程中，，随着不同同阶段的推推广展开必必然具有多多个不同的的主题表现现形式，因因此，更具具体详细的的方案有待待在日后工工作中与广广告公司进进一步沟通通论述。573.3功能分区及及规划布局局建议本项目在前前期已经按按楼层划分分出主要的的功能区域域，功能分分区大致与与一般的商商场相似。。敝司在此此提出功能能分区建议议主要是针针对在对大大型品牌名名后进行招招商时，大大商家对位位置、面积积的要求所所提出的。。由于大商家家要求的经经营面积较较大，且多多数选择中中心位置，，因此在招招商工作中中如何兼顾顾这些大商商家所提出出的要求，，将成为招招商工作能能否顺利进进行的关键键。合理、、完善的功功能分区可可避免了大大商家之间间，大商家家与中小商商户之间在在选择位置置、面积时时的争议。。功能分区建议议58楼层功能布局局上，首层、、二层等商业业价值高的楼楼层建议面向向主流目标商商户，例如，，引进“广州州第一店”、、开设品牌旗旗舰店、吸引引潮流产品商商户等，以充充分体现项目目的商业价值值。在区域布局上上，建议靠近近北京路的商商场部分以经经营时尚、潮潮流的商品为为主，大量吸吸引来自北京京路的庞大人人流进场；靠靠近文明路的的商场部分则则主要体现娱娱乐、文化、、饮食等功能能，与周边地地段的商业环环境相呼应。。（如下图示示）规划布局建议议5960娱乐、饮食是是广州人的首首要消费，其其吸引力同样样影响着商业业发展。61要体现项目的的经营档次，，商场内的布布局划分是其其中重要的一一个指标。上上档次的商场场项目，均十十分注重场内内公共区域的的面积大小，，商场整体的的空间感，使使用功能及室室内外设计的的色彩搭配等等因素，力求求为顾客创造造最优的购物物环境。故本项目在进进行规划布局局时，需着重重考虑这些方方面的设计。。62前面所提到的的北京东方新新天地商场，，在功能划分分上就很巧妙妙地进行平面面布局，按商商品风格把拥拥有200多家商铺的商商场划分为五五大主题区域域，该五大主主题区域装修修各异，让来来此购物与消消费者感受到到明确的购物物目的。在整体布局上上，一改过去去购物场所层层层累积的汉汉堡包模式，，以宽敞平坦坦的大道型设设计，使所有有商家都一目目了然的呈现现在消费者面面前，令购的的更具有针对对性。成功例子63四、宣传策略略一般的商业项项目所采用的的宣传方式都都是利用常规规的本地媒体体进行，形成成形成主要有有平面广告、、影视广告、、户外广告、、软性新闻炒炒作等等，但但针对本项目目的市场定位位特点，敝司司提出更有利利于项目宣传传推广的策略略——逆向宣传为主主导，本地宣宣传的辅助。。逆向宣传——就是利用作外外地媒体进行行宣传炒作，，宣传效果逆逆流回本地。。具体建议：利利用香港的媒媒体进行宣传传（特别电视视及时尚杂志志），产生逆逆流效果影响响广州，从而而达到预期的的宣传目的。。64采用逆向宣传传为主导的原原因吸引目标商户户的注意由于本项目在在招商工作中中所希望吸引引的主要商户户均为境内外外的知名品牌牌，因此运用用境外媒体进进行炒作宣传传，能引起这这类目标客户户的注意，达达到招商的目目的。针对消费者的的信息渠道如前所提出的的本项目所针针对的目标消消费者为都市市新贵，而该该类人群接收收时尚资讯的的主要渠道正正是来自于境境内外媒体的的报道，包括括电视、电台台、杂志、网网络等，当中中尤以时尚杂杂志的报道最最能造成影响响，故建议利利用港台及本本地有影响力力的时尚杂志志作软文炒作作宣传，以吸吸引消费者及及商家的眼球球。65扩大宣传范围围利用境外媒体体逆流宣传，，能扩大本项项目的社会知知名度。由于于在本地及珠珠三角地区都都以收看香港港的电视节目目、接收香港港的媒体信息息较多，因此此，逆向宣传传不但能使港港台地区接收收到本项目的的信息，更能能辐射影响到到其他地区，，从而扩大本本项目的宣传传区域，使宣宣传范围更广广阔，影响更更大。66与逆向宣传相相配合的就是是运用明星效效应，制造城城内焦