房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路

房地产项目结构成本的优化控制及最新管理思路**公司成本控制课件2011年1月20日工程项目全过程造价控制应该是下图这样一个过程。产品定位决定产品品质，定出项目基本成本。设计、采购阶段是个成本分解的过程。决定各分项工程造价的搭配。产品定位设计采购、招标施工结算成本策划产品决定造价造价决定产品项目后评价我们今天要共同探讨的就是设计阶段成本控制的一个主要组成部分---结构成本的优化控制。随着房地产行业的持续发展，成本控制开始被越来越多的地产公司所重视，由于结构成本占据了相当大的一部分成本，所以如何优化控制结构成本，成为了时下地产业内普遍关心的话题。我根据在亚翰北京《结构成本控制的管理思路和技术方法》的学习，以及个人工作中的体会及相关论文、书籍，将结构成本控制的管理方法、技术关键点，在这里作一简单介绍。目录一、结构成本控制的重要性二、当前结构成本管理的市场状况六、保证工程质量的技术关键点四、结构成本控制的管理思路和方法三、成本管理的内涵五、结构成本控制的技术关键点七、深圳XX项目结构成本控制案例一、结构成本控制的重要性

大量的统计数据和实践表明，前期策划和设计阶段（项目策划、方案设计、初步设计、施工图设计）影响整个房地产项目投资在80%以上，而结构成本占到建安成本的40%～60%，同时结构成本还常常由于策划及设计管理的好坏出现非常大的波动，常常造成上千万元的造价差别；因此结构成本的管理就成为整个设计阶段成本管理的重中之重。对于一般的房地产项目来讲,地面以上部分的钢筋含量一般在30-90千克/平米之间，地下部分的含钢量在130-300千克/平米之间;地上部分的混凝土用量在0.3-0.5立方/平米之间，地下部分的混凝土用量在0.9-1.4立方/平米之间，按照一般情况下地下室面积占总面积的22%左右的比例再加上基础的造价(一般在25-120元/平米)算下来，结构成本在560元/平米-1330元/平米之间，平均950元/平米，基本上占到整个建安成本的40%到60%，在房产项目的整个成本中所占比重很大，是一个关键成本。

结构成本是房地产客户所最不关注的成本，因为普通的客户都关注房屋的建筑立面、平面户型、门窗、外装材料、小区的位置、景观、学区等等，但是很少有客户会对房屋的结构和基础等结构问题方面有专业的认识并进行深入的探究，所以这40%-60%的建安成本是房地产客户最关注不到的部分。结构成本最不受客户关注是否意味着这一部分最不重要呢?事实恰恰相反，结构成本应该是整个设计阶段成本管理中的重中之重，因为结构成本往往因为规划和设计管理的好坏出现非常大的波动，例如不同规划及方案的基础选型往往造成上千万元的造价差别;不同的设计结果会导致建筑物每平米的含钢量相差几十公斤，一个十几万平米建筑面积的小区仅钢筋造价就可能相差几千万元(当然结构并不仅仅只是指钢筋一项)。综上所述结构成本在整个建安成本中所占比重最大、最被房产客户所忽视、最受规划设计方案等因素的影响，所以如何做好设计管理阶段的结构成本控制工作、如何有效降低结构成本避免浪费、如何通过结构成本的控制来提高项目的整体利润就成为我们所必须关注和认真面对的问题，这也是我们关注结构成本的意义所在。

二、当前结构成本管理的市场状况

1、三种认识：首先认为建筑方案一经确定，结构成本基本就确定了。其实建筑方案确定之后，结构方案仍然有一个优化设计的过程，这个过程，成本会相差30%；其次是认为结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降。这种理解也有偏差，结构成本的降低是指积极化的设计，降低无效成本。三是对于建筑这样的“百年大计”，一定要保证“安全”。这里的“安全”是指满足规范、结构合理，与其增加结构的安全储备，不如使结构成本显性化，如提高抗震等级，显示给业主，更有优势。2、一个现状：仅从经济指标上对结构成本进行控制。应该说事先控制和过程控制更重要。3、一种思路：非常重视和强调结构成本的控制，认为含钢量、含混凝土量越低，结构设计越优秀。这种思路有点走极端，如果设计中稍有一点纰漏，结构容易出问题，再者这么精确的设计需要时间和周期，应该把握一个度。三、成本管理的内涵

成本管理的总目标：项目全寿命周期的最小投入产出比。成本管理的控制过程：项目论证、项目策划阶段、设计准备、设计、招投标、施工、投入实用阶段。成本管理的控制措施：组织措施、技术措施、经济措施、合同措施。成本管理的工作性质：技术工作、经济工作、管理工作。

四、结构成本控制的管理思路和方法

结构成本控制必须贯穿整个设计和策划的全过程，包括前期论证及策划阶段的地质情况调查、规划阶段的初勘、方案阶段的结构介入、扩初阶段对结构方案的优化、施工图阶段给设计院灌输成本意识及施工图配合阶段变更、签证的管理。（一）

事前控制的几个要点

（二）设计过程中必须控制的关键环节

（三）

施工图审查公司的选择及沟通

（四）外部资源的引入

（五）结构设计管理流程

（一）事事前控控制的几几个要点点1、设计院院的选择择应选择易易于管理理、态度度重视，，并且服服务意识识和市场场口碑好好的设计计院，另另外应视视设计院院当时的的项目情情况，要要能抽出出足够的的人力。。2、专业负负责人的的选择专业负责责人应有有2、3个以上的的业绩、、经验，，市场反反馈图纸纸质量好好，负责责意识、、成本意意识、服服务意识识强，在在图纸修修改配和和、专业业配合、、现场配配合方面面做的好好，且专专业负责责人对项项目有影影响力和和控制力力。3、与设计计院沟通通并灌输输工程成成本控制制的意识识与设计院院的合作作，甲方方最担心心的是风风险，因因此要加加强设计计前期的的思想沟沟通和融融合，特特别要注注意采取取尊重平平等的心心态，进进行质量量标准的的换位考考虑，把把甲方特特别关注注的关键键点灌输输给设计计院。同时为了了调动设设计院的的积极性性，可以以采取双双赢的办办法，对对于超限限额的给给予惩罚罚，对于于低限额额有奖励励措施。。对于合作作比较好好的设计计院，应应该建立立长期的的战略合合作伙伴伴关系，，这样有有利于总总成本的的降低，，总效率率的提升升。4、设计周周期的合合理取值值在北方，，施工图图设计的的周期通通常是多多层30天，高层层45天。对于于一个项项目来说说，设计计周期越越短越好好，因此此要在保保证质量量、不增增加成本本的前提提下，尽尽量缩短短设计周周期，这这就需要要在决策策导向上上予以保保证，并并合理利利用工序序的前置置和搭接接时间，，积极推推广标准准化设计计；另外外，要想想快，创创新点就就要尽量量少。5、设计费费的合理理取值设计费在在项目总总成本中中占的比比例很小小，但是是设计对对工程进进度、质质量的影影响却很很大。根根据以往往经验，，设计费费略高于于当地的的平均值值、略高高于设计计院的心心理预期期，对于于调动设设计院的的积极性性，保证证设计质质量行之之有效。。6、设计合合同中设设计公司司应承担担的风险险在设计合合同中必必须明确确设计公公司应承承担的风风险有：：因设计计错误导导致的损损失、因因设计延延误导致致的损失失、施工工配合不不到位导导致的损损失、设设计结果果超限额额的惩罚罚。7、限额设设计合同同的引入入和使用用限额设计计可以有有效的控控制结构构成本，，意义重重大。限限额的内内容应选选择可以以控制、、容易离离散的部部分，如如含钢量量、混凝凝土含量量。限额额的数值值应比当当地平均均值略低低。另外外限额应应有一定定的弹性性范围，，对于把把握不了了的特殊殊结构可可以不限限。现在行业业内大部部分的企企业都引引入限额额设计合合同，即即在合同同中把结结构的含含钢量和和混凝土土量等指指标进行行定量的的约定，，并对此此进行设设计成果果的考核核，但是是我们在在具体的的操作中中不能这这么简单单生硬的的引入一一个限额额，还要要和设计计合作单单位做好好相关沟沟通和交交流工作作，一般般我们要要有意识识的在方方案及扩扩初阶段段，要求求并引导导设计院采用更优优化、更更合理的的结构方方案来降降低工程程的结构构成本;在施工图图设计阶阶段，要要求并引引导设计院在保持结构安全意识的同时，，也保持有较较强烈的结构构成本控制意意识，通过更更精细化的设设计来降低结结构成本;结构成本的优优化应以满足足规范要求、、保证结构安全和建筑产品的的品质为前提，在设计管理中应避免“含含钢量指标越越低，结构设设计就越优秀秀”的仅强调调成本单一衡衡量指标的极极端思想。同同时在和设计计单位沟通的的过程中要注注意前期的主主动沟通、采采用尊重平等等的心态去沟沟通、通过把把房产企业的的质量标准和和设计单位内内部的质量标标准进行换位位思考和寻求求共同点的思思路达到双赢赢的结局。8、甲方必须重重视和提前输输入的技术原原则事前控制还要要注意对技术术原则足够的的重视并提前前输入，这些些技术原则有有《结构设计统一一技术措施》《结构设计指引引》《结构设计总说说明》《标准构造做法法》等技术原则文文件;对抗震等级的的选择、对设设计荷载的选选择、对装修修荷载的选择择等荷载选取取原则;以及对基础的的技术方案进进行多方案的的比较等。因因为这些技术术原则和方案案都是纲领性性的内容，整整个施工图的的设计都是按按照这些原则则为依据进行行设计的，从从这些技术原原则上进行一一些成本的控控制会起到提提纲挈领的效效果.（二）设计过过程中必须控控制的关键环环节1、结构体系的确确定及主要平平面布置图2、基础的选型及及设计图3、电算模型及计计算系数的取取值4、标准层的布置置及截面配筋筋5、地下室的布置置及样板配筋筋图6、结构转换层的的布置及配筋筋层在设计管理过程中要把握握好以上这些些关键环节，，抓好各个环环节中的技术术重点，严格格按照设计流流程做好精细细化设计，同同时也要能够够在关键技术术环节上有所所创新和突破破，不要理所所当然的采用用习惯思维，，要多问几个个为什么，多多做几个方案案比较，跳出出原有的思维维模式从更高高的层面去思思考和解决问问题，这样就就能游刃有余余的控制好这这些关键环节节，做好精细细化设计。（三）

施工工图审查公司司的选择及沟沟通施工图审查公公司的选择必必须在易于沟沟通的前提下下，对于规范范的边界或争争议、超限的的判断、裂缝缝宽度、短肢肢墙体系的定定义等，要尽尽早与施工图图审查公司沟沟通达成共识识，避免大的的设计修改和和返工。（四）外部资资源的引入当需要对于项项目的性价比比进行判断时时，要尽早引引入外部资源源，比如政府府、人防、审审图公司、学学术权威、行行业专家、专专业咨询公司司等，合作可可以是顾问的的方式。（五）结构设设计管理流程程1、灌输意识：：向设计院灌灌输成本意识识，沟通并提提出成本要求求。2、事前控制：：完成统一技技术措施，并并与设计院沟沟通、相互补补充、达成一一致。3、过程控制（（优化方案））：设计院进进行结构布置置、计算，基基础进行双方方案比较，双双方沟通、达达成一致，结结构布置基本本确定；4、样板配筋图：：设计院完成成样板配筋图图，双方沟通通、达成一致致；5、绘制施工图图：设计院按按双方确认的的样板配筋图图设计；同时时报给审图公公司进行审查查；6、正式施工图：：设计院根据据反馈意见，，沟通、修改改，最终出正正式施工图纸纸。（（（（（结构扩初及施施工图设计管管理流程）））））五、结构成本本控制的技术术关键点（一）层高对对成本的影响响及控制（二）结构超超限对成本的的影响及控制制（三）建筑高高宽比超限对对成本的影响响（四）公共大大地下室面积积的利用率（五）梁的布布置及配筋方方式对成本的的影响及控制制（六）剪力墙墙的布置及厚厚度对成本的的影响及控制制（七）楼板厚厚度对成本的的影响（八）设计荷荷载的取值（九）风荷载载取值对成本本的影响（十）结构程程序计算时一一些系数的取取值（十一）关于于地质勘察报报告内容的关关注（十二）钢筋筋材料的选择择对成本的影影响及建议（十三）混凝凝土标号对成成本的影响及及建议（一）层高对对成本的影响响及控制1.控制层高的意意义：可以减减少结构成本本、其他土建建成本、设备备及运营成本本；经验值：层高高每提高10cm，成本提高32-38元/㎡。2.影响净高的因因素：结构梁梁高及设备管管道空间3.如何降降低层层高a)控制结结构梁梁高：：设计计院通通常梁梁高的的取法法是1/8~1/12的跨度度，建建议作作1/12~1/15的跨度度；综综合减减少的的成本本因素素后，，由于于梁截截面减减小后后增大大的含含钢量量是值值得的的；b)优化设设备的的管道道空间间：设计院院通常常不会会综合合考虑虑结构构梁、、空调调、电电、水水管的的走向向，由由此造造成空空间利利用率率较低低；建议要要求设设计院院做每每一层层的综综合管管线图图，优优化设设计后后可以以减小小净高高约200mm，由于于其已已经超超过了了设计计院的的设计计深度度，所所以要要在设设计院院做施施工图图设计计前与与其协协商好好。（二））结构构超限限对成成本的的影响响及控控制由于结结构超超限，，设计计时势势必会会对结结构主主体采采取加加强措措施，，由此此造成成结构构成本本的增增加及及设计计周期期的加加长；；此时时应该该通过过超限限后的的投入入产出出比来来权衡衡和控控制结结构超超限；；一旦旦确定定方案案，结结构超超限不不可避避免后后，要要做好好与设设计院院及审审图公公司等等职能能部门门的工工作，，以便便后续续工作作的顺顺利进进行。。（三））建筑筑高宽宽比超超限对对成本本的影影响高宽比比现规规范已已不作作为超超限审审查。。高宽宽比过过大，，建筑筑物在在风荷荷载和和地震震荷载载的作作用下下会发发生倾倾覆力力矩，，建筑筑高宽宽比愈愈大，，建筑筑物抗抗倾覆覆力矩矩的能能力就就愈差差。高高宽比比超限限一定定会增增加成成本，，包括括结构构成本本和建建筑成成本。。高宽宽比超超限增增加的的结构构成本本，受受那几几个因因素影影响？？高宽宽比超超限的的程度度，建建筑物物的风风荷载载，建建筑的的地震震力。。建筑筑成本本也会会增加加，表表面积积与体体积的的比值值对成成本的的影响响大。。高层层规规范范规规定定：：在在6度及及7度抗抗震震设设防防区区，，剪剪力力墙墙结结构构及及框框架架核核心心筒筒结结构构的的高高宽宽比比不不宜宜大大于于6，框框剪剪结结构构的的高高宽宽比比不不宜宜大大于于5；首首先先需需要要明明确确的的是是，，建建筑筑高高宽宽比比超超限限不不属属于于抗抗震震超超限限的的审审查查范范围围，，即即高高宽宽比比超超限限是是可可以以的的，，但但是是必必须须采采取取适适当当结结构构措措施施，，因因为为高高宽宽比比越越大大，，主主体体结结构构抗抗倾倾覆覆力力矩矩也也越越大大，，由由此此便便会会增增加加结结构构的的成成本本，，而而建建筑筑成成本本也也会会增增加加，，因因为为同同等等面面积积情情况况下下，，高高宽宽比比越越大大的的外外墙墙长长度度越越长长。。对于不同同地区，，高宽比比超限增增加的成成本也不不同，主主要的影影响因素素有：超超限程度度、风荷荷载、地地震力。。案例一一：深圳圳某高层层住宅，，7度抗震，，基本风风压0.75，地面粗粗糙度B类，高度度99.8米，进深深12.2米，高宽宽比8.2，该项目目增加结结构成本本约67元/m2；案例二二：无锡锡某高层层住宅，，6度抗震，，基本风风压0.45，地面粗粗糙度C类，高度度99.9米，进深深12.5米，高宽宽比8.0，该项目目增加结结构成本本约17元/m2。（四）公公共大地地下室面面积的利利用率设计院在在地下室室设计（（方案阶阶段）的的习惯做做法是尽尽可能多多的把面面积划进进来，从从理论上上没什么么问题，，但往往往这样做做出来的的地下室室有很多多无效的的面积，，既不能能做车位位又不能能做设备备用房，，反而增增加了成成本，这这就要求求我们在在做方案案的时候候就要对对地下室室布置作作合理的的优化。。（五）梁梁的布置置及配筋筋方式对对成本的的影响及及控制1.大柱网下下如何布布置梁（（平行、、十字、、井字））最经济济？对于于标准层层等承受受荷载较较小的柱柱网优先先考虑平平行、十十字梁；；对于地地下室顶顶板等承承受荷载载较大的的柱网应应选用井井字梁；；正常楼楼层，8.5米X8.5米柱网下下,十字梁较较井字梁梁便宜约约16-22%。一定跨跨度范围围内,梁的布置置越少越越好。2.一些短墙墙上的小小梁（如如厨房、、卫生间间等）基基本不需需要布置置：对于于普通的的小跨度度楼板其其本身足足以支撑撑短墙，，不需要要加大板板配筋，，同时梁梁少，成成本低，，空间也也好；3.梁的配筋筋方式a)住宅标准准层梁宽宽常为200mm或250mm，此时梁梁顶钢筋筋宜采用用小直径径钢筋；；b)对于承受受荷载不不是特别别大的主主次梁，，其相交交处不需需布置吊吊筋；（五）梁梁的布置置及配筋筋方式对对成本的的影响及及控制（六）剪剪力墙的的布置及及厚度对对成本的的影响及及控制1.如何优化化剪力墙墙的布置置为防止结结构抗震震扭转，，应在建建筑物两两端和周周边重点点布置；；建筑物物的内部部和中间间位置减减少布置置；另外外还要比比较：结结构的计计算位移移是否与与规范的的最低要要求相差差不远—清除不必必要的结结构成本本。2.如何优化化剪力墙墙的数量量以位移指指标来控控制：纯纯剪结构构的层间间位移比比为1/1000，设计院院设计时时要尽可可能的接接近这一一数值；；如果计计算结果果相差太太多（如如1/2000），说明明剪力墙墙数量太太多，应应适当减减少；（（刚度太太大）3.如何优化化剪力墙墙的长度度以长宽比比来控制制：一般般的剪力力墙长宽宽比宜取取8，即200mm厚剪力墙墙，墙肢肢长度为为1650~1700mm；剪力墙最最优化长长度为宽宽度的8倍+100，翼墙设设计一般般取墙厚厚的3倍。对一一字形剪剪力墙8倍墙厚，，T、L形等一个个方向大大于墙肢肢的3倍另一个个方向大大于墙肢肢的5倍即为一一般剪力力墙。但但当翼墙墙长小于于600cm时应关注注其计算算结果。。剪力墙墙、柱混混凝土标标号按轴轴压比控控制，使使其尽量量接近轴轴压比规规定的上上限，同同时又使使绝大部部分竖向向构件为为构造配配筋。4.如何控制制剪力墙墙的厚度度《高层建筑筑混凝土土结构技技术规程程》7.2.2条：底部部加强层层剪力墙墙厚度不不小于层层高的1/16（一、二二级抗震震等级））或1/20（三、四四级抗震震等级））；但底底部商业业、底层层假复式式住宅或或架空层层层高较较高，按按此规定定，墙厚厚必须增增加较多多，同时时变成短短肢剪力力墙，配配筋进一一步大幅幅增加；；设计院院大多如如此设计计，但是是高规附附录D中说明：：对于超超限的墙墙体经过过验算通通过的可可以减小小墙厚，，由此一一来，墙墙厚变小小，成本本大大降降低；经过《高规》附录专门门的公式式验算，，大部分分墙厚不不需比标标准层加加厚或加加厚一点点即可满满足稳定定要求，，节省本本层造价价约15%（七）楼楼板厚度度对成本本的影响响1.20mm厚楼板自自重占标标准层总总荷载约约3.3%，厚度增增加，荷荷载加大大，梁、、墙、基基础均会会加大，，增加成成本；2.对于标准准层楼板板来讲，，由于配配筋均按按最小配配筋率来来控制，，所以楼楼板厚度度增加反反而配筋筋增大了了；3.楼板厚度度增大对对抗震也也有不利利影响；；4.实际工程程中楼板板厚度的的建议：：a)普通3米以内跨跨度的楼楼板可取取80~100mm；b)普通3~4米跨度的的楼板可可取100mm；c)客厅处的的异型大大板可取取120~150mm；d)普通屋面面板可取取120mm；e)管线密集集处可取取120mm；f)嵌固端地地下室顶顶板可取取180mm；非嵌固固端地下下室顶板板可取150mm；（八）设设计荷载载的取值值1.对于有覆覆土的地地下室顶顶板活荷荷载：消消防通道道取20kN/m2，其余取取4kN/m2，可以不不考虑施施工堆载载；2.地下室外外墙荷载载取值应应打折（（土的固固结作用用）；3.内墙荷载载：对于于可能采采用的轻轻质材料料要提前前确定，，以防止止设计院院预留量量过大；；4.对于有内内隔墙的的楼板：：隔墙每每延米重重量的1/3加到楼面面活荷载载内即可可；（（（（（（各结构楼楼层单位位面积重重量））））））（九）风风荷载取取值对成成本的影影响1.大多数高高层建筑筑的计算算周期和和位移都都是由风风荷载起起控制作作用；而而地面粗粗糙度类类别对风风荷载有有很大影影响，按按影响程程度从大大到小共共分四类类：A类为海边边，B类为城郊郊，C类为城内内，D类为城中中心高层层密集区区；相同同高层项项目的主主体成本本，A、B类相差约约24%，B、C类相差约约54%，C、D类相差约约45%；在计算算时要用用发展的的眼光关关注取值值的合理理性，尽尽可能的的取C或D类；2.规范规定定：高度度大于60M的高层建建筑，风风荷载的的取值按按100年一遇考考虑，比比50年一遇的的风荷载载取值大大很多，，而高层层住宅的的结构合合理使用用年限为为50年，所所以在在设计计计算算中，，控制制位移移时风风荷载载按50年一遇遇考虑虑，内内力部部分配配筋时时风荷荷载按按100年一遇遇考虑虑；（十））结构构程序序计算算时一一些系系数的的取值值1.梁的弯弯矩放放大系系数取取1.0；2.梁的扭扭矩折折减系系数取取0.4；3.梁柱重重叠部部分是是否简简化为为刚域域；4.混凝土土容重重取26~28；5.连梁刚刚度折折减系系数取取0.6或0.7；6.墙、柱柱、基基础计计算是是否考考虑活活荷载载的折折减；；7.地下室室外墙墙是否否按压压弯构构件计计算；；8.荷载的的取值值是否否有人人为的的放大大；（十一一）关关于地地质勘勘察报报告内内容的的关注注1.关注基基础选选型及及地基基处理理的建建议，，要有有灵活活度；；2.关注承承载力力的取取值建建议，，尽量量高；；3.关注抗抗浮设设计水水位的的标高高，尽尽量低低；有有条件件要提提出最最低设设计水水位；；（十二二）钢钢筋材材料的的选择择对成成本的的影响响及建建议市场价价格：：I级钢约约4300元/吨；Ⅱ级螺纹纹钢Φ14以下约约4650，Φ14以上约约4500；新Ⅲ级螺纹纹钢约约4700；冷轧轧带肋肋钢筋筋约5000；强度：：Ⅲ级〉Ⅱ级〉I级；最小配配筋率率：I级〉Ⅱ级〉Ⅲ级；（（最小配配筋率率表）综合价价格因因素，，性价价比：：Ⅲ级〉Ⅱ级〉I级；所以梁梁、柱柱、墙墙配筋筋均应应优先先考虑虑使用用新Ⅲ级螺纹纹钢；；对于于板的的钢筋筋，由由于均均为小小直径径钢筋筋，综综合考考虑应应优先先使用用冷轧轧带肋肋钢筋筋，只只有当当使用用冷轧轧带肋肋钢筋筋不满满足承承载力力要求求时采采用Ⅲ级钢；；（（（（（结构含含钢量量限值值）））））））润和山山居二期主主材单单方用用量统统计表表（十三三）混混凝土土标号号对成成本的的影响响及建建议1.混凝土土标号号每增增加一一级，，单价价提高高约5~