房地产经济学-房地产产权与制度

第4章房地产产权与制度一、房地产产权二、土地制度三、住房制度房

地

产

产

权（一）产权内涵及其界定1、产权的内涵2、产权界定方式（二）房地产产权体系（三）我国房地产产权关系的变革产权的内涵产权是体现一种经济关系的范畴，是指社会经济运行中通过一定方式界定并加以维护的各经济行为主体对财产的权利关系。是通过各种经济行为主体围绕财产表现出或建立的权、责、利关系。这种关系一旦建立，就要通过立法、行政、习俗或道德等方面加以界定，以维护社会经济活动的正常运行。注意下列共性：产权是人与物的关系基础上的人与人的关系产权概念在经济分析中的运用领域更为广泛产权不完全是指所有权产权与所有权的联系与区别（1）联系：所有权是产权的基础，产权是由所有权派生出来的。所有权主体是产权主体形成的前提，没有所有权就谈不上产权，离开所有权的产权也是不存在的。产权与所有权两者是密切相联系的。（2）区别：着眼点不同。所有权强调的是财产的归属问题，产权强调的是交易中所必须遵循的规则，是解决所有权如何实现的问题。运用的领域不同，产权客体的范围要较所有权更为广泛所有权是一元的，依法确立的财产只能归属于某一特定的主体，而依法确立的产权则是多元的。产权的界定方式习俗界定暴力界定国家（政府）界定市场界定法律界定物权自物权他物权所有权土地使用权Ⅲ地役权担保权有限处分权土地使用权Ⅱ通行权通风权采光权通气权等抵押留置占有权使用权收益权处分权土地使用权Ⅰ收益（出租）权占有权使用权约束权房地产产权房地产产权体系我国房地产产权关系的变革1、我国传统产权关系特点2、传统产权关系内在矛盾3、产权关系变革的进程调整利益关系转换经营机制推行股份制4、房地产产权关系变革中若干问题5、进一步完善我国房地产产权制度我国传统产权关系特点产权由行政手段界定，交易受到限制，外部型普遍存在权利与责任的界定是非完全的个体产权主体之间存在着“非零和竞赛”传统产权关系内在矛盾约束和激励机制的缺位导致委托-代理关系缺少有效制衡政企合一的管理模式使国家难以对公有财产进行有效的管理计划经济体制及其运行机制排斥市场机制调节作用，阻碍生产力发展房地产产权关系变革中若干问题（1）产权主体人格化（2）他物权体系不完善三类土地使用权内涵差异较大，权能界定不清现有地役权的规定不完善（3）政府二重经济职能：社会经济管理者和所有权主体（4）产权管理制度不健全：观念落后、机构分设、立法滞后、依法管理观念淡薄完善我我国房房地产产产权权制度度的目目标关于动动态财财产，，注重重房地地产的的变化化与流流转保护房房地产产的他他物权权（使使用权权等））建立有有效约约束和和激励励机制制，完完善委委托代代理制制度完善房房地产产产权权管理理制度度土地制制度（一））土地地所有有制（二））土地地使用用制（三））土地地产权权管理理制度度补充阅阅读：：土地产产权制制度的的国内内外比比较土地所所有制制1、我国现现行土土地所所有制制2、土地所所有权权3、我国土土地所所有制制的建建立4、现行行土地地所有有制的的完善善（1）坚持持城市市土地地的国国有化化（2）农农村村土土地地所所有有制制的的进进一一步步完完善善土地地所所有有权权虚虚设设集体体受受益益边边界界模模糊糊三元元地地权权结结构构，，使使得得国国家家、、集集体体、、农农户户对对土土地地的的权权属属不不清清土地地所所有有权权（1）内内涵涵：土地地所所有有制制的的法法律律体体现现，土土地地所所有有者者拥拥有有的的、、受受法法律律保保护护的的、、排排他他性性的的专专有有权权利利。。其其权权能能构构成成包包括括：：土地地占占有有权权土地地使使用用权权土地地收收益益权权土地地处处分分权权（2）土地地所所有有权权的的特特征征通过过国国家家制制定定法法律律、、法法令令和和其其他他规规范范性性文文件件作作出出的的规规定定行行使使土地地所所有有权权的的主主体体特特定定土地地所所有有权权具具有有排排他他性性土地地所所有有权权具具有有追追及及力力国家家和和集集体体土土地地所所有有者者的的利利益益间间接接实实现现土地地所所有有权权的的限限制制性性我国土地地所有制制的建立立（1）城市土土地所有有制的建建立对帝国主主义、官官僚资本本主义、、国民党党政府、、反动分分子占有有的土地地：无偿偿接管或或没收对资本主主义工商商业、私私营房地地产公司司、房地地产业主主拥有的的土地：：赎买（（公私合合营、国国家经租租）此外的城城市非国国有土地地：建设设征用1982年宪法宣宣布全部部城市土土地收归归国有（2）农村集集体土地地所有制制的建立立封建土地地私有制制：无偿偿没收和和征收转转为农民民私有农农业合合作化逐逐步将农农民私有有转化为为劳动群群众集体体所有（3）农村土土地国有有制的建建立：没收官官僚资本本、城郊郊地主和和富农土土地改革革（4）其他土土地所有有制：除部分分森林、、山岭、、草原、、荒地、、滩涂由由法律规规定属于于集体所所有以外外，矿藏藏、水流流、森林林、山岭岭、草原原、荒地地、滩涂涂等自然然资源均均属于国国家所有有。土地使用用制1、土地使使用制度度的含义义：人们们在使用用土地时时所形成成的经济济关系，，由对土土地使用用的程序序、条件件和形式式的规定定等组成成。土地使用用权我国现行行土地使使用制度度2、我国土土地使用用制的建建立（1）城市土地地使用制制度的建建立（2）农村土土地使用用制度的的建立从个人所所有土地地、自己己经营，，到集体体所有土土地、集集体经营营，又到到集体所所有土地地、家庭庭联产承承包责任任制经营营3、我国土土地使用用制度的的弊端（1）城市土地地使用制制度存在在的问题题（2）农村土地地使用制制度存在在的问题题4、我国土地地使用制制的改革革土地使用用权（1）内涵：：土地使使用制的的法律表表现。是是指使用用人根据据法律、、法规及及有关合合同的规规定，在在法律允允许的范范围内，，对国家家和集体体所有的的土地，，享有占占有、使使用、收收益及部部分处分分的权利利。所有人的的使用权权：不是独独立权利利非所有人人的使用用权：独立民民事权利利（2）土地使使用权权能（3）土地使使用权的的法律特征征土地使用用权权能能占有权能能：使用人人对土地地的占有有和利用用的权利利，它是是产生使使用权的的前提和和基础。。使用权能能：使用人人对土地地的利用用和运用用的权利利。收益权能能：使用人人享有土土地地上上利益的的权利处分权能能：使用人人依照法法律和合合同规定定转让使使用的权权利，部部分处分分权注意：土地使用用权权能能与土地地所有权权权能的的区别土地使用用权的法法律特征征土地使用用权的权权利主体体是特定定的。四四类权利利主体184页。土地使用用权具有有稳定性性土地使用权限限于地面土地使用权是是一种特定使使用权具有一定的限限制性城市土地使用用制度的建立立从解放初期到到50年代中期：基本上维持持以市场机制制进行土地调调配的使用状状况50年代中期以后后：实行土地无无偿使用。即即以指令性计计划调节土地地的使用，限限制地产交易易；无偿或近近乎无偿(低租金)使用土地1973年：以土地行政政划拨、无偿偿无限期使用用、禁止土地地使用者转让让为特征的土土地使用制度度20世纪80年代初期至今今：经历了确立立土地有偿使使用以及建立立土地市场流流转机制等一一系列重大的的变化，形成成了以土地出出让、转让、、出租、抵押押为主要内容容的新的城市市土地使用制制度的基本格格局城市土地使用用制度存在的的问题土地出让中存存在的问题：：出让金征收收不到位土地隐形市场场活跃：划拨拨土地以各种种方式进入隐隐形市场，国国有土地资产产大量流失税费征收混乱乱：以税代代费、以费代代税以及随意意调整税、费费标准农村土地使用用制度存在的的问题农户缺乏稳定定感，对土地地经营长期预预期不足存在“重利轻轻责”的现象象农户经营规模模小，经营分分散缺乏规范化的的土地流转制制度经营权变异土地使用制度度改革（1）城市土地使用用制度的改革革明晰土地产权权主体“双轨”并““单轨”，转转“地下”为为“地上”实行“租赁””和“批租””相结合的两两种形式“税费分流，，分别征收””（2）农村土地使用用制度的改革革改革现行的承承包模式，延延长土地承包包期限，稳定定农户的土地地承包权完善土地的流流转机制，搞搞活土地使用用权完善经营约束束土地产权管理理制度（1）土地产权管理理制度的定义义（2）土地产权管管理手段行政手段道义劝告手段段经济手段：：价格手段、、供求手段段、税收手手段、金融融手段法律手段（3）土地产权管理理的模式补充材料：土地产权管理理制度土地产权管理理制度的定义义狭义的土地产产权管理制度度是指政府针针对土地产权权实施管理的的一系列成熟熟的管理法规规、管理体制制和管理手段段。广义的土地产产权管理制度度是指国家通通过各级政府府对特定区域域或特定类型型土地的产权权的保护、产产权交易的规规范、调节和和引导所形成成的政策和法法规，所采用用的手段以及及实施具体管管理的组织机机构的综合。。包括狭义的的土地管理制制度及未经系系统化规范的的土地管理政政策和措施。。土地产权管理理的模式规划：土地供应总总量控制规划划，包括中长长期规划；土土地用途规划划，即各类用用地规划；各各类用地使用用年限的具体体规定等政策：土地使用权权实现(出让)形式的具体政政策规定确认：根据用地性性质和用地者者的具体情况况落实上述有有关规划和政政策规定，明明确用地产权权关系调整：根据土地地资源供应应状况，房房地产市场场的发展变变化和用地地者情况的的变动依法法对用地规规划、用地地政策和产产权关系作作相应的调调整变更：土地使用用权转让过过程中产权权关系的变变更及相应应产权的管管理住房制制度度1、我国传统统住房制度度的基本特特征（1）住房投资资渠道和供供给渠道的的单一性（2）住房分配配的实物性性和分配手手段的行政政性（3）住房产权权的扭曲性性2、构建新型住房制制度3、我国住房制制度的历程程补充阅读：：住房制度的的国际比较较新住房制度度体系框架架（1）建立以私有有产权为主主，其他产产权形式并并存的多元元化产权制制度。住房产权的的私有化的的内容包含含：居民个个人拥有住住房的所有有权，享有有住房的占占有、使用用、收益、、处分的权权利，并且且这些权利利受到法律律保障；机机关、社会会团体、企企业事业单单位等具有有法人资格格的组织同同样可以拥拥有对住房房的所有权权，既可以以用其进行行投资，又又可以解决决内部成员员的住房问问题，任何何外部组织织机构均不不得对其进进行干涉。。（2）实行住房分分配货币化化居民将根据据其向社会会提供的物物质产品或或社会服务务的数量和和质量，以以货币的形形式从社会会总财富中中取得自己己应得的一一份，然后后持所得货货币到市场场上购买或或租赁自己己所需的住住房。（3）加快住房房市场发育育，促进住房产权交交易市场规规范化（4）针对不同同收入家庭庭的承受能能力，建立新的住住房供应体体系（5）明晰住房房产权主体体，实现住房管管理的社会会化我国住房制制度改革的的历程（1）售房试验阶阶段(1979～1985)新建住房成成本价出售售补贴出售：：三三制制（2）提租补贴试试点阶段(1986～1988)：二次分配配理论（3）优惠售房阶阶段