房地产项目开发设计管理

房地产项目开发设计管理XX地产规划设计中心

2011年02月10日1/40第一章开发流程简介2房地产开发流程流程示意3房地产开发企业专业化运营体系运营体系4房地产开发企业专业化计划系统计划系统5项目决策67/44项目开发策划报告是统领各个开发环节工作的纲领性文件.项目策划基内容系包括：

■投资策划

■定位策划

■设计策划

■开发策划

■营销策划

■售后策划以上方面构成了全程策划基本体系。各环节相互连贯、缺一不可，而且每一个环节中都是以提高产品价值为主要目的。全程策划的核心就是成本和利润。项目策划7开发节奏策划根据公司的资源条件、经营现状，财务资金状况、管理能力、结合未来市场走势判断，决定项目开发分期，各期何时启动和完成几段，总体何时结束等做出策划。开发节奏牵连以下方面问题：融资与资金的运作分期间衔接采购合同签订与管理其他资源配置相关后续工作计划安排的策划时间计划现金流监控对变化的应对策略开发策划8项目与客户定位流程项目、客户定位9目标成本的确立流程成本确立10设计阶阶段标标准工工作周周期设计周周期11规划设设计的的启动动和过过程中中进度度、设设计中中间及及其最最终成成果的的质量量，受受到多多方面面因素素限制制和影影响。。缺少少相关关部门门全程程配合合，规规划设设计难难以保保证按按照进进度计计划和和质量量要求求完成成。规划设设计工工作启启动条条件（链接文文件）目前规规划设设计工工作运运行现现状部部门门自身身原因因影响响工作作进度度和质质量，，但尚尚且可可控；；但绝绝大多多数影影响因因素，，对规规划设设计部部门而而言，，难以以控制制。问题如如何何提高高规划划设计计管理理工作作效率率？规划设设计工工作启启动条条件12第二章设计管理与与规划设计计13设计流程如何才能做做到拿地即即可开工？如何有效控控制设计质质量？专业工程师师如何工作作？如何管理设设计单位？14详见附件：：规划/设计合同清清单规划设计内内容151三控制进度控制质质量控制成成本控制2两管理合合同同管理信信息息管理3多方协调与营销关系系协调与与招招标关系协协调与与成本本关系协调调与工程关系系协调与与物物业管理协协调与与设计单单位以及设设计单位之之间关系协协调设计单位内内部专业（（工程师））之间协调调与与规划主主管部门协协调与与蓝图图审查中心心协调报报请请老板同意意4管控要点规划带动土土地溢价户户型型及配置带带动产品溢溢价立立面及景景观创造形形象溢价5管控终极目目的合合理控制制造价尽尽可能能创造价值值规划设计管管理16第三章建筑结构设设计与优化化17第一节建筑结结构与结构构设计第二节结结构成本管管理思路与与方法第三节结结构设设计优化化第四节过过程优优化与结结果优化化的特点点结构设计计与优化化18市场析一建筑筑结构建筑中结结构是指指用来承承受荷载载或者其其他作用用的空间间承重体体系结构设计计就是根根据建筑筑的用途途、平立立、面布布局来设设计结构构承重体体系及其其结构构构件。从从基础到到柱、梁梁、板、、墙。结构设计计19二结构构设计基础设计计：1根据工程程地质勘勘察报告告、上部部结构类类型及上上部结构构传来的的荷载效效应和当当地的施施工技术术水平及及材料供供应情况况确定基基础的形形式，材材料强度度等级，，一般有有浅基础础（如：：独立基基础、条形基础础等）和深深基础（（如：桩桩基）2基础底面面积的确确定及地地基承载载力验算算3基础内力力计算及及配筋计计算4考虑必要要的构造造措施5地基设计处理理结构设计计20上部结构构设计：：1根据建筑设计计来确定结构体系系、确定结结构主要要材料；；2结构平面面布置；；3初步选用用材料类类型、强强度等级级等，根根据经验验初步确确定构件件的截截面尺寸寸；4结构荷载计算算及各种荷载载作用下结构构的内力分析析；5荷载效应组合6构件的截面设设计。7此外还包括某某些必要的构构造措施。需需要依据结构构专业相关规规范、图集等等结构设计21结构施工图包包括:设计总说明，，基础平面布布置及基础大大样图，如果是桩基基础就还有桩桩位图，柱网网布置及柱平平法大样图，，每层的梁平平法配筋图，，每层板配筋筋图，层面梁梁板的配筋图图，楼梯大样样图等，其中中根据建筑复复杂程度，有有几个到几十十个结点大样样图一栋建筑的结结构设计是否否合理，主要要取决于结构体系、结结构布置、构构件的截面尺尺寸、材料强强度等级以及及主要机构构构造是否合理理31/44结构设计22结构设计优化化第一节建筑筑结构与结构构设计第二节结构构成本管控思思路与方法第三节结构构设计优化第四节过程程优化与结果果优化的特点点231必须对整个设设计和策划的的全过程进行行管理前期策划：地地质的考虑规划阶段：建建筑物的排放放方案阶段：结结构的可性及及合理性、避避免返工扩初阶段：结结构方案的优优化施工图阶段：：结构的精细细化设计施工配合阶段段：变更、签签证的合理控控制结构成本的控控制思路及方方法242事前控制的几几个要点（l）设计院的的选择（扩扩初及施工图图阶段）合适易管态态度重重视项项目情况服服务务意识市市场口碑碑（2）专业负责人人的选择业绩水平市市场反馈馈—图纸质量、责责任意识、成成本意识、服务意识影影响力力及控制力（3）成本意识的的沟通与输入入前期主动沟通通尊尊重重平等的心态态质质量标准换位位思考同行的交流与竞争双双赢的思路路和手段结构成本的控控制思路及方方法25（4）合理的设计计周期设计周期对总总成本的影响响：资金的时间价价值市市场风险的的变化产产品的实际价价值（5）在保证质量量、不增加成成本的前提下下缩短设计周周期组织的重视及及措施工工序的前置及及搭接标准准化设计的推推广（6）甲方的技术术原则必须提提前输入《设计任务书》《结构设计统一技术措措施》或《结构设计指指引》《结构设计总说说明》《标准构造做法法》（7）天明地产标标准图集（待待建立）结构成本的控控制思路及方方法263设计过程中必必须控制的几几个关键环节节结构体系的确确定及主要平平面布置图基基础的的选型及设计计图电算模型及计计算系数的取取值标标准单元的样样板截面及配配筋图地下室的布置置及样板配筋筋图结结构转换层的的布置及配筋筋图4施工图审查公公司的选择及及沟通选择思路——易于沟通沟沟通通时机——重视前期沟通内容——规范的边界或或有争议处（（超限的判断断、裂缝、宽宽度、短肢墙墙体系的定义义、配筋）沟通方式——双方、三方、、资源借助、、关系维护结构成本的控控制思路及方方法275、外部资源的的引入引入的前提和和原则——性价比的判断断引入的资源类类型——垄断部门（政政府、人防、、审图）、学学术权威威、行业专专家、专业咨咨询公司引入的时机——尽早、及时合作方式及注注意事项——顾问、价值及及时间6、按照合同及及时支付设计计费结构成本的控控制思路及方方法28根据建筑方案案编写扩初设设计任务书扩初施工图完完成设计：扩扩初设计图设设计满足建筑筑要求及与结结构计算一致致扩初施工图设设计：检查设设计单位提供供的扩初过程程图纸，并提提出优化意见见与设计单位位沟通扩初结构计算算结束：结构构计算指标到到规定要求结构构设设计计优优化化29扩初初结结构构计计算算开开始始：：根根据据项项目目特特点点提提出出结结构构计计算算所所需需的的荷荷载载，，参参数数以以及及计计算算指指标标要要求求各部部分分结结构构体体系系确确定定：对部部分分进进行行结结构构经经济济技技术术分分析析，，形形成成分分析析报报告告扩初初结结构构计计算算过过程程中中：：检检查查复复合合设设计计单单位位提提供供的的计计算算过过程程文文件件，，并并提提出出优优化化意意见见与与设设计计单单位位沟沟通通结构构设设计计优优化化30结构构技技术术措措施施基础础、、结结构构选选型型分分析析报报告告地下下室室底底板板技技术术经经济济性性分分析析报报告告地下下室室顶顶板板技技术术经经济济性性分分析析报报告告结构构转转换换层层技技术术经经济济性性分分析析报报告告其他他项项目目需需要要的的结结构构分分析析结构构设设计计优优化化31施工工图图设设计计阶阶段段根据据扩扩初初图图纸纸以以编编写写施施工工图图设设计计任任务务书书，，结结构构施施工工图图计计算算要要求求、、施施工工图图配配筋筋原原则则的的确确定定，，向向设设计计单单位位提提供供结结构构计计算算荷荷载载，，参参数数以以及及计计算算配配筋筋结结构构要要求求，，并并和和设设计计单单位位确确定定梁梁、、板板、、墙墙柱柱的的配配筋筋原原则则施工工图图结结构构计计算算过过程程中中，，检检查查复复核核设设计计单单位位提提供供的的计计算算过过程程文文件件是是否否达达到到要要求求，，并并提提出出优优化化意意见见与与设设计计单单位位沟沟通通。。结结构构计计算算结结束束，，结结构构计计算算配配筋筋结结果果达达到到规规定定要要求求桩基基础础、、梁梁、、板板、、墙墙、、柱柱施施工工图图设设计计，，检检查查复复核核设设计计单单位位提提供供施施工工图图过过程程文文件件是是否否达达到到规规定定要要求求，，提提出出优优化化意意见见并并与与设设计计单单位位沟沟通通施工图设计校校审，施工图图设计图纸出出图结构设计优化化32第一节建筑筑结构与结构构设计第二节结构构成本管理思思路与方法第三节结构构设计优化第四节过程程优化与结果果优化的特点点结构设计优化化33设计结果优化化：在施工图图设计完成后后进行的设计计优化、需要要对原设计图纸进进行设计修改改。其流程如如下：设计单位提供供完成的建筑筑、结构施工工图以及结构构计算书以及及相应的电子子文件组织结构优化化工程师、专专家和造价工工程师对以上上图纸资料进进行审查，并并提出结构优优化初步意见见和评估报告告建设单位对优优化意见和评评估报告审批批，并决定是是否进行设计计优化根据设计优化化落实意见，，检查和监督督设计单位是是否按设计优优化落实意见见进行设计优优化调整设计优化调整整图纸出图图结构设计优化化34第一节建筑筑结构与结构构设计第二节结构构设计过程优优化第三节结构构设计优化第四节各技技术专业全面面成本控制结构设计优化化35设计过程优化化的特点由于在设计阶阶段对设计过过程中的计算算和图纸进行行优化，因此此这种优化方方式具有以下下特点：1对结构成本的的控制最为有有效、也最为为彻底，可以以做到从建筑筑方案案开始始就对对项目目成本本进行行有效效控制制2与设计计单位位沟通通更容容易，，设计计单位位对设设计优优化意意见更更易接受受3可对结结构体体系、、基础础类型型以及及其它它结构构问题题进行行细致致深入的的技术、、经济济等方方面的的专题题分析析，并并且可可对设设计上的每每一个个技术术细节节进行行成本本控制制结构设设计优优化36设计结结果优优化的的特点点4不耽误误项目目的总总体进进度，，可做做到与与设计计同步步进行行5项目工工程量量可在在施工工招投投标阶阶段计计算清清楚，，并在在施工合同同中确确定准准确由于在在施工工图完完成后后对计计算和和施工工图纸纸进行行优化化，因因此这这种优优化方方式具具有以以下特特点：：结构设设计优优化37对结构构成本本的控控制不不能做做到最最彻底底，只只能对对施工工图中对成成本影影响较较大的的部分分进行行设计计优化化，不不能做做到每每一个个设计计细节节都进进行优优化2设计单单位很很难接接受这这种方方式，，设计计单位位需要要做较较多的的设计计修改改，使使设计计单位位在面面子和和成本本方面面都要要承受受很大大的压压力3对项项目目的的总总体体进进度度影影响响较较大大，，对对一一个个10万平平米米的的项项目目大大约约有有一一个个月月的的延延误误4设计计优优化化后后施施工工合合同同工工程程量量有有较较大大的的调调整整，，并并且且需需要要重重新新设设计计计计算算工工程程量量，，对对合合同同成成本本控控制制不不利利结构构设设计计优优化化38各技技术术专专业业全面面成成本本控控制制如果果成成本本超超限限该该怎怎么么办办？？1设计计不不同同阶阶段段个个各各技技术术专专业业全全面面成成本本控控制制2不同同产产品品不不同同售售价价时时，，成成本本控控制制重重点点不不同同3建造造成成本本影影响响因因素素有有多多方方面面（（附附件件）），，对对于于结结构构专专业业的的成成本本控控制制应应适适可可而而止止，，对对于于砌砌体体结结构构，，应应考考虑虑质质量量通通病病防防治治4好的的成成本本控控制制不不是是越越低低越越好好，，建建造造成成本本要要合合理理分分配配，，注注重重价价值值工工程程的的利利用用设计计费费占占项项目目全全过过程程费费用用中中比比例例不不大大，，一一般般只只占占建建安安成成本本的的1.5%-2%，但但对对工工程程造造价价影影响响权权重重在在85%左右右。。合合理理科科学学的的设设计计,可降降低低工工程程造造价价10%以上上39规划划设设计计流流程程按设设计计在在论论证证、、定定位位策策划划、、设设计计实实施施和和施施工工阶阶段段不不同同的的设设计计内内容容、、对对象象和和参参与与部部门门与与深深度度要要求求划划分分为为概概念念设设计计、、方方案案设设计计、、施施工工图图设设计计、、景景观观设设计计、、装装修修设设计计和和设设计计变变更更来来进进行行管管理理。。为加加快快项项目目设设计计进进度度，，缩缩短短项项目目开开发发周周期期，，将将部部品品研研究究、、材材料料选选型型、、景景观观设设计计和和装装修修设设计计工工作作进进行行前前置置，，使使设设计计周周期期缩缩短短30%以上上。。40◆提前前做做好好启启动动前前准准备备工工作作基基础础条条件件完完整整准准确确有有效效（（输输入入））◆知道道自自己己要要什什么么，，内内部部各各部部门门达达成成一一致致慎慎重重对对待待设设计计重重大大修修改改理理性性评评价价设设计计成成果果（（评评审审标标准准））◆预知可能能发生问问题，制制定选项项排序过过程程中检查查纠偏直直至强制制干预保保持与与政府各各部门、、设计方方及时沟沟通（