房地产权属法律制度讲解

第一讲

房地产权属法律制度一、房地产法概述（一）房地产的概念与特点1、房地产是指土地、土地权益以及地上建筑物、构筑物等房屋的总称。2、房地产与不动产、房屋、土地的关系？

不动产=土地+地上定着物（房屋+林木等）+海域+矿产资源房地产=土地+土地权益（建设用地使用权）+房屋3、特点：固定性；非损耗性；保值增值性；价值的差异性；有限性。

（二）房地产的种类1、根据权利主体分：公有和私有2、根据用途分：经营性和非经营性3、根据位置分：城市房地产和农村房地产4、根据流转是否受限制分：自由流通的房地产和限制流通的房地产5、根据是否经登记分：登记的房地产和非登记房地产（三）房产和地产的关系房地产=房产+地产=土地上的房屋等建筑物及构筑物+土地+土地权益1、关系：①房屋所有权与土地所有权可以分离；②房屋所有权与建设用地使用权、宅基地使用权可以分离；2、处分原则：一体处分原则①建设用地使用权处分时，附着于该土地上的房屋一并处分；②房屋处分时，其占用范围内的建设用地使用权一并处分。案例讨论：教材18页（四）房地产法的概念和调整范围1、房地产法的概念和特点（1）概念：广义：城市和农村；实质意义上：法典、宪法、法律、行政法规、地方性法规、部门规章以及国家政策、司法解释中有关调整房地产关系的法律规范。（2）特点：参与主体的多元性：管理、开发、权利主体、交易主体、中介规范内容的综合性调整范围的广泛性调整手段的国家干预性2、房地产法的调整范围（1）平等主体之间的房地产关系：权属、相邻、转让、租赁、抵押、中介、物业（2）非平等主体之间的房地产关系：建设项目管理、建设项目规划管理、开发建设审批、土地征收、市场主体管理、市场秩序管理、税费、质量与价格管理（五）房地产法的基本原则土地公有原则土地所有权与使用权分离原则市场调节与宏观调控相结合原则合理利用土地与保护耕地原则保障房地产权利人合法权益原则（六）房地产法的渊源1、宪法2、法律3、行政法规4、地方性法规5、行政规章6、国家政策7、司法解释8、习惯二、房地产所有权法律制度（一）房地产权利概述1、房地产权利的概念及特点房地产权利：是指以房地产利益为内容，直接体现一定财产利益的民事权利。特点：财产权众多权利的集合（房地产物权、债权、继承权）客体：物及行为2、房地产权利利的分类（1）土地权利与与房屋权利（2）城市房地产产权利与农村村房地产权利利（3）房地产物权权、房地产债债权和房地产产继承权3、房地产权利利的体系见教材21页（二）土地所所有权1、土地所有权权的概念与特特点概念特点：客体的的特定性；主主体的限定性性；交易的禁禁止性；权能能的分离性。。2、内容：占有有权能；使用用权能；收益益权能；处分分权能3、效力范围（1）法律的限制制（2）内在的限制制：“行使所所有权有利益益”4、种类：国家家土地所有权权；集体土地地所有权。（三）房屋所所有权1、房屋所有权权的概述（1）概念（2）特点：客体体特定性；主主体广泛性；；交易的自由由性（3）种类：城镇镇与农村；公公有和非公有有；生活用房房、生产用房房和办公用房房；单独房屋屋、共有房屋屋和区分房屋屋（4）取得①原始取得：建建造；善意取取得②继受取得：买买卖、互易、、赠与；继承承、接受遗赠赠2、建筑物区分分所有权（1）概念和特点点概念特点：客体的的特殊性；内内容的复合性性；主体的多多重身份性。。（2）专有权空空间所所有权①在建筑物的的维持、管理理关系上：专专有部分包括括壁、柱、地地板、天花板板等境界部分分表层所有粉粉刷之部分②在外部关系系上：对第三三人（买卖、、税金、保险险），专有部部分应达壁、、柱、地板及及天花板厚度度之中心线。。（3）共有权：建建筑区划内的的道路、绿地地、其他公共共场所、公用用设施和物业业服务用房；；占用业主共共有的道路或或其他场所用用于停放汽车车的车位；电电梯、楼梯、、地基、梁、、柱、楼顶。。按分共有，但不能将自自己的份额分分出或者转让让。（4）管理权：设设立业主大会会，选举业主主委员会；共共同决定有关关重大事项；；决定物业管管理事宜；遵遵守法律法规规及管理规约约。（四）房地产产共有1、房地产共有有的概念及特特点（1）房地产共有有是指两个以以上的权利主主体对同一项项房地产共同同享有权利的的法律状态。。包括共同享有有房地产所有有权和其他权利（建建设用地使用用权、土地承承包经营权、、宅基地使用用权、地役权权、抵押权等等)-准共有（2）特点：主体体的多样性；；客体的同一一性；内容的的双重性；原原因的共同性性。2、房地产按份份共有（1）概念：是指指共有人按照照确定的份额额对共有房地地产分享权利利、分担义务务的共有。（2）特点：A.按份共有人的的权利义务体体现在一定份份额之上；份额：依照约约定----根据出资额确确定----视为等额享有有B.按份共有人对对其应有部分分享有相当于房地产产权利的权利；所有权或者他物物权。按份共共有人共同享享有房地产所所有权时，共共有人有权要要求将自己的的份额分出或或予以转让，，除非法律或或协议有所限限制。C.按份共有人的的权利义务及及于共有房地地产的全部按份共有人就就自己的份额额比例对整个个房地产享有有权利、承担担义务；权利利的量的分割割，而非房地地产的量的分分割。（3）内部关系（（对内效力））A共有房地产的的使用收益和和处分（物权权法97）共同协商决定定B应有部分的处处分（物权法法101）C共有房地产的的管理（物权权法97）D共有房地产的的费用负担（（物权法98）（4）外部关系（（对外效力））连带关系（（法律另有规规定或第三人人知道共有人人不具有连带带关系的除外外）（5）共有房地产产的分割A约定不得分割割的按约定，，但有重大理理由的，可以以请求分割；；没有约定或或约定不明的的，可以随时时请求分割；；因分割对其其他共有人造造成损害的应应给予赔偿。。B协商分割方式式；实物分割割或价款分割割C分割的房地产产有瑕疵的，，其他共有人人应当分担损损失。3、房地产共同同共有（1）概念和特点点概念：是指基基于共同关系系，对共有房房地产不分份额地享有权利，，承担义务的的共有。特点：不分份份额（共同共共有关系存续续期间）；发发生原因为共共同关系的存存在（夫妻、、家庭）；平平等地享有权权利和承担义义务。（2）内部关系（（对内效力））A权利：对共有有房地产享有有平等的占有有、使用、收收益和处分的的权利。各共共有人的权利利及于房地产产的全部，不不得对特定部部分主张权利利；处分或作作重大修缮的的，应经全体体共有人同意意。B义务：对共有有房地产承担担平等的义务务。个共有人人的义务及于于共有房地产产的全部，费费用有约定的的，按约定；；没有约定或或约定不明的的，共同负担担。共同共有有存续期间，，不得请求分分割。但有例例外（3）外部部关系系（对对外效效力））：连连带关关系（五））房地地产相相邻关关系1、房地地产相相邻关关系的的概念念和特特点（1）概念念：是是指相相互毗毗邻的的房地地产所所有权权人或或使用用权人人之间间在行行使权权利时时，因因相互互间给给予便便利或或接受受限制制所发发生的的权利利义务务关系系。（2）特点点;A主体的的多数数性B标的物物的相相邻性性C产生的的法定定性D内容的的复杂杂性2、相邻邻关系系的处处理原原则（1）有利利生产产、方方便生生活（2）团结结互助助、公公平合合理（3）尊重重历史史和习习惯3、房地地产相相邻关关系的的种类类（1）用水水、排排水（2）通行行（3）利用用（4）通风风、采采光、、日照照（5）环境境保护护（6）损害害防免免4、房地地产相相邻关关系和和地役役权关关系（1）地役役权的的概念念和特特点概念：：是指指为自自己不不动产产的便便利而而使用用他人人不动动产的的权利利。特点：：A为需役役地的的便利利而设设立的的物权权；B主体的的广泛泛性；；C内容的的不确确定性性；D从属性性（不不得与与需役役地分分离））E不可分分性（2）地役役权的的设立立：书书面；；地役役权自自地役役权合合同生生效时时设立立；登登记对对抗主主义。。（3）地役役权的的效力力地役权权人的的权利利与义义务供役地地人的的权利利与义义务（4）地役役权的的消灭灭双方协协议解解除；；供役役地人人单方方解除除；约约定事事由出出现；；存续续期间间届满满；标标的物物灭失失；供供役地地被征征收；；目的的是事事不能能。（5）房地地产相相邻关关系与与地役役权关关系区别：：A原因；；B前提；；C性质；；D有偿偿性性；；E期限限性性；；F登记记要要求求；；联系系A地役役权权可可弥弥补补相相邻邻关关系系的的不不足足；；B地役役权权可可排排除除相相邻邻关关系系的的使使用用第二二讲讲房房地地产产权权属属登登记记法法律律制制度度一、、房房地地产产权权属属登登记记概概述述★房房地地产产权权属属：：是是指指房房地地产产权权利利的的归归属属，，即即房房地地产产权权利利属属于于民民事事主主体体享享有有的的状状态态。。房地地产产权权利利→→房房地地产产权权属属★房房地地产产权权属属登登记记：：是是指指房房地地产产登登记记机机关关对对申申请请人人提提出出的的有有关关房房地地产产权权利利的的事事项项记记载载于于房房地地产产登登记记簿簿，，依依法法确确认认房房地地产产归归属属关关系系的的行行为为。。★特特点点：：由由专专门门的的登登记记机机关关负负责责；；实实质质审审查查；；登登记记发发证证；；实实行行房房产产与与地地产产权权利利主主体体一一致致的的原原则则（（地地随随房房走走，，房房随随地地走走））注注意意：：一一般般情情况况下下，，房房地地产产登登记记簿簿的的效效力力高高于于房房地地产产权权属属证证书书的的效效力力。。★房房地地产产权权属属登登记记的的性性质质：：民事事行行为为+行政政行行为为★房房地地产产权权属属登登记记的的功功能能：：☆权权利利确确认认☆权权利利公公示示☆权权属属管管理理★房房地地产产权权属属登登记记的的分分类类：：☆所所有有权权与与他他项项权权利利登登记记☆终终局局登登记记与与预预告告登登记记☆初初始始登登记记、、变变更更登登记