深圳知名地产某项目策略

寻找属于城市的欲望，让欲望为我们赢得市场！

这个城市，我们也许生活得很满足，也许生活得很不满足，但我们都还存在着对生活的欲望，有些我们知道，有些我们不知道。城市的上空，左冲右突的欲望。找到了一群人，于是找到了一股欲望。我们要做的是，透视他们的欲望，引导他们的欲望。序：目录：第一部分：项目市场定位——找出市场的空白点第二部分：消费者定位——透视目标消费者的欲望第三部分：营销推广策略——创造并满足城市的欲望第四部分：社区发展畅想——让科技归于生活第五部分：商业态势规划第六部分：销售建议第七部分：大型开盘活动找到一个空间，在那里，消费者的欲望没有被满足，而那个空间，也是期待中的市场定位——第一部分市场定位——找出市场的空白点9.7亿元意味着可以得到什么？先天决定着后天血统影响日后的成长轨迹当然不仅仅意味着等价交换意味着万科必须用心从事实出发，寻找定位的立足点……等价交换：位于深圳龙岗区布吉镇＊＊＊工业区编号为G3404-1的土地，该土地总面积为39.7万平方米，建筑容积率小于或等于1.1，总建筑面积43.7万平方米，属于大型低密度住宅用地，其中包括30000平方米的商业建筑面积，此项目的启动对整个＊＊＊片区居住素质的提升都有深远的影响！=9.7亿元关于数据背后的思考：就在9.7亿拍下这片土地的一刻起，已注定了高人一等的出身可比性项目分析福田区可比性项目优劣势分析优势价格是＊＊＊项目最大的优势。社区面积大，绿化率高，密度低。高纯度的高知识人群。劣势＊＊＊＊的福田中心区位置，拥有市中心的所有利好：周边配套、交通等。这是＊＊＊项目无法比拟。处在一个公认的高尚住宅集中的区域。福田中心区：＊＊＊项目与＊＊＊＊优势价格是＊＊＊项目最大的优势。社区面积大，绿化率高。高纯度的高知识人群。发展商更具开发经验、知名度、美誉度。劣势市中心的湖是绝版资源。公认集休闲、旅游、度假、美食于一体的高档片区。离市中心不远，离自然很近的地段。地铁的开通。香密湖区：＊＊＊项目与＊＊＊＊公馆竞争对手的位置优势价格是＊＊＊项目最大的优势。社区面积大，绿化率高，密度低。高纯度的高知识人群。劣势红树林独特资源无法复制，海景也是＊＊＊天然欠缺的。公认的高尚住宅集中的区域，地铁口，周围成熟的高尚生活配套。红树林区：＊＊＊项目与碧海云天•红树东方优势价格是＊＊＊项目最大的优势。社区面积大，密度低。高纯度的高知识人群。劣势小区内、华侨城圈多层次景观系统，＊＊＊无法企及。锦绣中华、欢乐谷等旅游休闲产业资源发达，旅游地产模式优势。处在一个公认的高尚住宅集中的区域。周边配套、交通等是＊＊＊无法比拟的。华侨城区：＊＊＊项目与锦绣花园•翡翠郡南山区可比性项目优劣势分析竞争对手的位置我们面对的是关内关外，整个深圳市场的竞争，放眼整个深圳，有些资源是本项目不可比拟的，譬如蛇口、福田片区海景资源莲花山、香密湖片区环境资源华侨城片区资源优势等让对比停留在自然资源和地段的层面上，将很难超越，为此，需要在另一个的尺度上，建立标准……建立一个新的标准，从新的层面上超越新标准：除了自然资源与地段之外，以品质和性价比为核心的楼盘综合素质，是评判好楼盘的另一个标准据有关部门消息，关内不再有大规模的住宅用地审批，＊＊＊项目的面积是关内无法相比的。——低密度、高品质的大型住宅区的首选；——身处关外让我们品质高人一等，价格却更平易近人——高科技片区的人文资源和市政利好，为项目发展注入可持续的动力在品质和性价比的层面上，做到最好，同样可以令对手难以超越在这个标准之下，我们一定是最棒的-------在没有产品支持的条件下，我们从项目天生的资源出发，寻找一个恰当的市场定位点：万科的品牌就是一种财富高科技产业园区提纯新一块高尚空间品牌知名度与忠诚度物业管理产品再创的能力一流的营销经验……城市发展提纯交通提纯环境提纯人文提纯教育提纯市政提纯浏览一下项目的财富内部基因外部环境城市发展提纯纯高科技产业园园的规划，华华为、富士康康等十几家高高新科技产业业入驻，城市市高新科技中中心正在形成成。交通提纯高科技产业园园的存在，无无论是依靠市市政还是企业业自发，交通通必然会畅通通无阻。环境提纯无烟化高新科科技产业，推推进区域环境境美化，加之之整个项目傍傍山，生态必必然提升。高科技产业园园的出现提纯纯出一块高尚尚空间，让这一块空间间有着关内、、关外的集合合优势我们有理由相相信，可以用用万科的品牌牌在这里建一一个深圳从来没有有的——大型高尚社区区！大量高素质人人员的需求必必将刺激各种种高质量配套套的衍生。人文提纯高知识含量+高修养+高品味+精英化人群，，对生活、格格调、健康的的共同需求。。市政提纯教育提纯公立九年一贯制学校。。南山、罗湖高高尚住宅地位位深入人心，，但价格高企企。关外楼盘低价价格让人心动动，但楼盘品品质、生活品品质较差。万科：依托高高科技产业园园的人群构成成优势，建关关外从来没有有的高尚住宅宅！寻找自己的专专属契机用关内买中档楼楼盘的价格，，在关外一个个高尚的地地方买高尚尚住宅。深圳唯一高高性价比的的大型高尚尚社区项目市场定定位市场分析总总结仅仅是高性性价比就够够了吗？——高科技园区区背后隐藏藏着什么在产品同质化化严重的楼楼市，无论论是“性””，还是““价”，都都是很容易易被超越的的。而停留在这个个层面的““高性价比比”，是不不具备持续续竞争力的的。把“形而下下”的高性性价比上升到“形形而上”的的心理归属属层次高科技产业业园背后隐隐藏的是什什么？想念念一个地方方，是因为为想念一个个地方的人人。高素质人群群的高度集集中，产生生一种核聚聚效应——高素质人群群聚居区。。从而引发发身份优越越的联想：：是高素质质人群，就就住在这里里，住在这这里，就是是高素质的的人。正是＊＊＊＊项目最关键的附附加值所在。这也也是市区很很多豪宅所所不具备的资资源。身份优越感感归属感硅谷为什么么能够成功功？不是地段；；不是配套套不是产品；；不是……是精英就住硅硅谷，住硅硅谷你就是是精英！身份优越感感，归属感感。人群核聚效效应成就了了硅谷传奇奇！昨天是硅谷谷，今天是是＊＊＊！！关于“高性性价比”的的阐述一句话，仅仅仅是“形形而下”的的高性价比比是不够的的，不足以以形成持续续竞争力。。产品高性价价比+毗邻高科技技园+天生的心理理优越感＊＊＊项目目的高性价价比体现在在：第二部分消费者分析析——透视目标消消费者的欲欲望这个城市有有一群人的的愿望没有有得到满足足，因为没有满满足，所以有着强强大的，一一触即发的的消费动能能！寻找自己的的专属契机机用关内买中档档楼盘的价价格，在关外一个个高尚的地地方买高尚尚住宅。深圳唯一高高性价比的的大型高尚尚社区项目市场定定位从项目市场场定位推导导出消费群群的定位最有可能接受此此种产品的的消费群是是——不是金字塔塔的顶尖阶阶层也也不是刚刚起步的小小白领他们是典型型的深圳社社会中坚阶阶层，属于于公司或社社会的中层层，事业小小有成就或或是渐入佳佳境，能看看得见很好好的上升空空间。有信信心，有野野心，相信信未来会更更好可能没有足足够的财富富但但拥有创创造财富的的财富有一定的财财富积累，，但还没有有到可以随随心所欲支支配的境界界，大多是是有车一族族，但受目目前经济能能力所限，，无力承担担市内一流流的豪宅，，却始终追追求高尚，，甚至宁缺缺毋滥更有学识、、见地，相相信自己的的判断，追追求属于自自己的精神神家园对于工作进进阶，人生生追求，有有自己非常常明确的目目标，在居居住地的选选择上，也也坚信自己己的判断，，不随波逐逐流，并且且欣赏自己己的眼光，，在精神境境界上，始始终代表一一种追求向向上的力量量属于这群人人的气质对于事业追追求向上的的动力：他们属于公公司或社会会的中层，，能看得见见很好的上上升空间。。他们有信信心，有野野心，相信信未来会更更好。对于生活追追求向上的的水准：梦想高尚社社区生活，，受目前经经济能力所所限，无法法承担市内内的豪宅，，却不愿意意妥协于中中档的住宅宅或者说中中档的生活活。对于置业观观追求向上上的满足：：也许他们为为了人生规规划而先选选择了小面面积住宅，，他们始终终是高尚住住宅的坚强强追随者，，如果有符符合他们承承担能力的的高尚社区区，一定是是他们的不不二之选追求尚上生生活的一群群他们是：深圳，最年年轻而又最最现代化的的一个城市市，天造一一半、人造造一半，无无论是地理理环境、还还是城市氛氛围，都仿仿佛受到上上天的特别别宠爱。深圳的人均均GDP已达5558美元(上海约4500美元，北京京约3000余美元)。在城镇居居民人均可可支配收入入中，深圳圳已达24940元，约全国国35个大中城市市平均水平平的三倍，，广州仅为为13621.83元，上海为为11718元，由此推推论，在许许多方面，，深圳已经经遥遥领先先。属于这个城城市的气质质飘扬在这个个年轻城市市上空的气气质不用说出来来，用身体体的触觉就就能感受对于北京来来说，可能是政治治，对于成都来来说，可能是风月月，对于广州来来说，可能是包容容，对于深圳来来说，向上，一定定是这个城城市的欲望望。坚守尚上生活观的一一群！消费者定位位在信念与生生活观面前前，所谓的的性别、年年龄、区域域，甚至是是阶层之分分、财富之之差，都失失去了意义义。以信念念为标准对对消费群归归结，可以以更好的切切合消费心心理！基于理性的的自信智慧精英优越感++这群人是否否走向郊区区，有他们们自己的理理由，只是是他们追求求高尚社区区生活，不不能承担市市区高尚住住宅的价格格。追求身份，，渴望认同同，但不随随波逐流，，有基于自自信的理性性判断。在他们这个个阶段，价价格是影响响买楼的重重要因素之之一，但就就心理特点点而言，因因为有学识、有有见地，甚甚至比起财财富上高一一层的老板板，都会有心理理的优越感感，在用品品或居住的的品质上，，他们有时时会选择宁缺毋滥他们可能是是政商人士士，或是专专业精英，，领域域可可以以不不同同，，但但在在各各自自的的领领域域，，都都取取得得了了相相当当的的成成就就。他他们们是是他他们们的的能能量量，，共共同同筑筑就就了了这这个个尚尚上上生生活活。。尚上上目标标消消费费群群心心理理特特征征描描述述一次次置置业业者者，，高高性性价价比比追追求求者者：：经济济能能力力与与置置业业目目标标存存在在差差距距，，但但又又无无法法退退而而求求次次他们们或或者者等等待待，，或或者者去去向向关关外外二次次置置业业者者，，升升级级生生活活追追求求者者：：经济济能能力力与与楼楼盘盘档档次次相相当当，，享享受受万万科科模模式式的的优优质质生生活活，，之之前前为为了了事事业业或或为为了了家家人人，，在在市市区区或或关关外外选选择择了了符符合合经经济济能能力力却却不不符符合合心心理理追追求求的的房房子子，，他他们们极极度度渴渴望望迈迈入入高高尚尚生生活活圈圈层层，，但但关关内内的的高高价价格格始始终终让让他他们们难难以以承承受受。。目标标消消费费群群置置业业心心理理探探讨讨高尚尚社社区区一一次次置置业业者者市场场定定位位+消费费者者心心理理定定位位高性性价价比比的的高高尚尚住住宅宅接下下来来，，我我们们要要把把项项目目定定位位转转化化成成传传播播用用语语，，并并与与名名称称整整合合项目目定定位位尚上上生生活活新新天天地地属于于尚尚上上人人群群的的高高尚尚生生活活特特区区广告告语语项目目名名称称市场场定定位位消费费者者心心理理定定位位项目目定定位位归归结结：：优越越，，成就就生生活活高高度度！！它可可以以在在三三个个层层面面上上展展开开：：品牌牌层层面面的的优优越越：：建筑筑无无限限生生活活+相当当好好的的口口碑碑产品品层层面面的的层层面面：：万科科多多年年地地产产经经验验+优质质产产品品完完美美体体现现消费费者者心心理理优优越越感感：：给消消费费者者一一种种嘉嘉许许：：眼眼光光的的优优越越，，决决定定居居住住的的优优越越广告告语语与策策略略相相符符的名名称称尚上上生生活活在都都市市，，有有一一群群人人，，他他们们一一直直在在不不懈懈追追求求，，努努力力向向上上。。在在一一个个纯纯粹粹高高尚尚的的地地方方，，为为他他们们造造一一座座高高尚尚人人文文的的生生活活城城，，让让他他们们在在这这里里找找到到自自己己的的家家，，找找到到一一个个同同质质而而居居的的地地方方。。楼盘盘建建议议名名称称1＊＊＊＊＊这是是一一股股高高尚尚尊尊贵贵的的气气息息，，流流动动着着北北爱爱尔尔兰兰的的风风情情与与欧欧陆陆建建筑筑的的神神韵韵。。都市市的的一一群群有有地地位位有有眼眼光光的的人人们们，，在在一一个个高高尚尚的的地地方方，，发现现了了一一个个可可以以停停泊泊的的森森林林港港湾湾，，优优雅雅而而高高尚尚的的享享受受着着生生活活的的本本质质。。楼盘盘建建议议名名称称2＊＊＊＊＊＊＊以四四海海的的眼眼光光，，在在一一个个有有着着高高尚尚氛氛围围的的地地方方，，建一一个个属属于于都都市市上上流流的的人人文文生生活活之之城城。。它延延续续了了＊＊＊＊＊＊＊＊中中““城城””的的概概念念，，很很明明显显它它是是一一个个大大型型社社区区，，同时时超超越越了了＊＊＊＊＊＊＊＊。。深圳圳及及关关外外未未来来房房地地产产大大致致走走向向深圳圳及及关关外外未未来来房房地地产产大大致致走走向向主流战战场冲冲出关关外。。批地；；关口口；业业界动动态；；市政政规划划在比较较长的的时间间内，，关外外市场场以工工薪白白领为为主。。价格；；交通通；配配套关外高高档住住宅项项目短短期内内不会会多。。关内货货量慢慢慢消消化中中。但万科科＊＊＊＊项项目可可能是是推动动力。。关外中中低档档项目目竞争争日显显激烈烈，而而高档档盘暂暂时难难成版版块效效应。。深圳楼楼市主主战场场冲出出关外外关口：过关手手续弱弱化，，关口口可以以说是是名存存实亡亡，留留下的的只是是心理理上的的关口口。而而随着着关外外楼盘盘大量量开发发，这这种心心理关关口也也将弱弱化。。最大大的问问题应应该是是交通通状况况不会会在短短期内内改观观。土地：：深圳尚尚未开开发的的可建建设用用地为为535.8平方公公里，，关内内37.6平方公公里，，其中中居住住用地地仅9.4-11.3平方公公里，，而关关外宝宝安289.6平方公公里，，龙岗岗208.6平方公公里。。业界动动态：：近几年年关外外各路路大盘盘涌现现，并并创下下良好好销售售记录录，各各大知知名发发展商商纷纷纷进入入关外外，比比如中中海横横岗项项目，，振业业横岗岗项目目。市政规规划：：深圳八八大卫卫星城城，龙龙岗、、宝安安占其其六，，市政政关于于这些些地区区的规规划，，比如如地铁铁、轻轻轨等等。无无疑是是楼市市的利利好。。深圳及及关外外未来来房地地产大大致走走向关外市市场以以工薪薪白领领为主主交通：：交通的的问题题目前前已经经明显显超过过了二二线关关，而而在短短时间间内不不会有有明显显改观观。关关内上上班而而去关关外买买房，，大多多是以以时间间换空空间的的不富富裕一一族。。价格目前价价格在在3500-3800元/平方米米左右右，＊＊＊＊＊＊最最高，，均价价4500元/平方米米左右右。而而目前前有意意向在在关外外买房房的，，能接接受的的价格格大多多在4000元以下下。配套：：关外大大环境境配套套设施施欠缺缺，尤尤其是是高档档设施施，可可以说说是空空白，，这就就决定定在关关外购购房的的人群群是为为了低低价牺牺牲配配套，，牺牲牲治安安，暂暂时不不考虑虑孩子子教育育的一一群。。深圳及及关外外未来来房地地产大大致走走向关外高高档项项目暂暂时不不会多多万科＊＊＊＊＊项目目可能能是推推动力力。虽然关关外大大环境境差，，但万万科依依托高高科技技产业业园优优越的的小环环境，，发展展高尚尚住宅宅有一一定优优势。。而该该项目目的成成功有有可能能推动动关外外高尚尚住宅宅的发发展。。关内货货量慢慢慢消消化中中关内虽虽然再再没有有住宅宅用地地可批批，但但已经经在建建的项项目尚尚在销销售，，需要要几年年的消消化时时间，，高尚尚住宅宅的需需求暂暂时不不会膨膨胀到到关外外。深圳及及关外外未来来房地地产大大致走走向关外中中低档档项目目竞争争日显显激烈烈，而而高档档盘暂暂时难难成板板块效效应。。第三部部分营销推推广策策略：：创造造并满满足城城市的的欲望望我们深深知，，我们们创造造的是是消费费者欲欲望的的依归归，但如何何让消消费者者也从从内心心产生生共鸣鸣与认认同，，其间的的纽带带便是是我们们的营营销与与推广广——当置业业的欲欲望属属于一一个人人，满满足它它只能能导致致一个个人的的购买买，当置业业的欲欲望属属于一一群人人，满满足它它只能能导致致一群群人的的购买买，当欲望望属于于整个个城市市，满满足它它必然然将带带来整整个城城市的的追随随。推广目目的：：让社区区生活活模式式上升升为城城市的的理想想模式式，让整个个城市市成为为我们们的口口碑，，让一群群人在在这里里找到到心灵灵与生生活的的依归归因为我我们要要改变变深圳圳住宅宅市场场的现现状，，让这这个城城市接接受关关外的的高尚尚生活活，让让一群群人购购买关关外的的高尚尚社区区，所所以我我们必必须让让需求求提升升，直直至一一个城城市的的高度度——象飘一代之之于人人群，，第四四城市市之于于成都都，银银湖之之于深深圳豪豪宅，，只有有将推推广的的概念念上升升到城城市的的层面面，才才能激激发整整个城城市或或整个个阶层层的需需要或或认同同，并并引发发固有有观念念与行行为的的改变变——策略核核心：：创造城城市概概念，，引导导城市市的欲欲望，，让我我们的的产品品成为为满足足城市市追求求的所所在，，从而而千呼呼万唤唤，应应蕴而而生——第一阶阶段：：挑逗放放大欲欲望：：尚上上是整整个城城市的的欲望望时间：：1个星期期任务：：引起起全城城话题题，让让“尚尚上””成为为一种种社会会性的的的欲欲望，，让深深圳的的人文文，衣衣食住住行，，环境境，建建筑，，商务务都整整合于于这一一气质质之下下。这个城城市飘飘荡着着“尚尚上””的欲欲望。。＊＊＊＊项目目阶段段推广广节奏奏第二阶阶段：：引导欲欲望：：寻找找深圳圳人的的尚上上生活活新天天地时间：：2个星期期任务：：拥有有尚上上生活活观的的城市市，却却没有有属于于大多多数人人的尚尚上生生活城城。在在引发发不满满的同同时，，万科科由幕幕后转转到前前台，，将这这种社社会性性的““尚上上”的的欲望望，引引导到到关于于居住住的欲欲望上上来。。谁来打打造尚尚上一一族的的理想想人居居，万万科地地产应应声而而出。。第三阶阶段：：扩大大心理理差异异，满满足欲欲望，，时间：：开盘盘前后后一个个月任务：：全面面展示示项目目，让让消费费者赞赞叹于于如此此完美美的尚尚上生生活的的同时时，也也惊喜喜于这这里远远远优优越于于关内内高尚尚社区区的价价格。。深圳唯唯一属属于尚尚上一一族的的大型型高尚尚社区区。第一阶阶段：：塑造造城市市的欲欲望——尚上生生活时间：：1个星期期任务：：运用用舆论论领袖袖的新新闻媒媒介，，为深深圳定定性，，引发发全城城话题题，从从人群群，事事业追追求，，经济济，环环境，，建筑筑，人人文等等各个个环节节挑起起一种种社会会性的的“尚尚上””欲望望。核心：：尚上上是整整个城城市的的欲望望。策略思思考为城市市定性性：从特区区到文文化沙沙漠，，深圳圳，深深圳人人始终终是全全国话话题的的焦点点。然然而谁谁也没没有为为深圳圳人定定性！！给城城市一一种欲欲望，，让我我们的的推广广上升升到一一个别别人无无法企企及的的高度度。给城市市留下下疑问问：给城市市一种种性格格，给给城市市一种种欲望望，却却也给给城市市一点点遗憾憾，这这个城城市对对于生生活的的欲望望，是是否满满足了了？为推广广建立立平台台：作为最最快满满足城城市欲欲望的的人居居，我我们的的应声声而出出让我我们成成为最最当之之无愧愧的城城市人人居象象征与与标准准制定定者。。策略执执行：：尚上上生活活概念念炒作作——由谁来来界定定，更更有权权威性性？——借助媒媒体的的公信信力：：《新周刊刊》《城市画画报》《南方都都市报报》专版有有系统统炒作作概念念的优优势，，不仅仅配合合度高高，而而且有有第四四城市市，飘飘一代代等的的成功功炒作作经验验，具具有口口碑挑挑动力力，也也具有有一定定的公公信力力。提提前三三个月月与之之进行行专题题炒作作准备备，势势必掀掀起热热潮。。——怎样界界定？？——360度全生活活形态包包装：整个城市市都有一一种尚上上的欲望望；将每每一种社社会行为为，社会会构成元元素都归归结出尚尚上性格格。“尚上事事业群””：渴望超越越年龄，，资历，，人事的的界限，，迅速跃跃升至事事业上层层，或拥拥有自己己的事业业王国，，因此从从城市各各个角落落来到深深圳。“尚上生生活观””：无论有何何种经济济能力，，一定要要享受足足够有品品位的人人生，生生活内容容要足够够丰富，，旅游，，购车，，生活是是有计划划，但也也是充分分的享受受。“尚上品牌牌观”：：曾经在买买得起的的情况下下，一定定要是名名牌，现现在在好好牌子的的基础上上，一定定要再加加上风格格，个性性与独一一无二。。“尚上环环境论””：对环境的的要求就就象对自自己的要要求一样样苛刻，，远离尘尘埃，轻轻易接触触繁华，，自得天天地，无无论天成成或私享享的环境境都绝不不能迁就就。“尚上圈圈层观””：不仅同质质而居，，同质相相随，更更努力追追求接近近更高等等级，更更上流生生活。“尚上人人居观””：不苟同于于无法满满足自己己追求的的住宅，，宁肯等等待，或或先靠近近城市中中心买个个小公寓寓，那是是房子，，但决不不是家。。“尚上建筑筑观”：：追求现代代，追求求时尚，，追求个个性，追追求风格格，但绝绝对拒绝绝流水线线上的空空白水泥泥造型。。——怎样造势势？——尚上生活活专题炒炒作：由《新周刊》《城市画报报之城市市32》《《南方都市市报》进行专刊刊炒作，，全面包包装深圳圳为尚上上生活。。悬念广告告的引进进：多数数人的欲欲望，少少数人的的生活在一周炒炒做的尾尾声，配配合专题题报道投投放悬念念广告：：“尚上生生活，属属于多数数人，还还是少数数人？””“寻找深深圳人的的尚上生生活城！！”第二阶段段：引导城市的欲望发现深圳圳的尚上上生活——向上，向向外时间：2个星期任务：通过舆论论领袖的的新闻媒媒介，引引导深圳圳人认同同，作为为满足尚尚上人群群需求的的生活之之城，向向外是唯唯一的方方向，向向上是唯唯一的境境界，尚尚上生活活新天地地——＊＊＊项项目是唯唯一的选选择。核心：哪哪里才是是深圳人人的尚上上生活城城。策略思考考借助媒体体的公信信力：《深圳商报报》《南方都市市报》、《深圳特区区报》房地产专专版。引发关注注：尚上上生活专专版通过各大大报纸地地产版，，开辟尚尚上生活活专版，，专门推推荐各高高尚住宅宅版块通通过版块块大盘点点，推荐荐各高尚尚社区的的同时，，以高性性价比大大型社区区，为尚尚上一族族度身订订造的生生活之城城的形式式，加以以推荐本本项目，，借势提提升品牌牌形象与与关注度度。引发不满满：在一座追追求尚上上的城市市里，高高尚生活活随之而而来的是是高价格格，生活活的尚上上愿望却却只能有有少数人人满足。。探秘式报报道引导导眼光，，积蓄人人潮：通过新闻闻的探秘秘式报道道，话题题性报道道，让深深圳最大大的高性性价比高高尚社区区，选址址城市新新科技中中心，携携手高科科技园，，万科世世纪工程程等具有有话题性性的信息息逐渐散散布市场场，引发发关注，，蓄积人人潮与看看楼动能能。第三阶段段：抬高心理理价格，，满足欲欲望时间：1个月任务：全面展示示项目，，优越高高尚社区区满足““都市尚尚上一族族”在居居住方面面的欲望望。立足足于高尚尚生活，，适度拖拖后价格格面市，，拉高消消费者的的心理价价格，直直到面市市时，反反而能赢赢得市场场的惊喜喜。核心：尚上生活活，原来来可以轻轻松拥有有策略思考考经过前期期大量的的炒作，，“尚上上”的概概念得到到很多人人的认同同，万科科只要高高举这面面大旗，，展示方方方面面面的卖点点，就可可以把积积蓄已久久的势能能转化为为消费动动能。优越，成成就生活活高度：：这是一个个优越的的社区：：优越的的城市未未来、优优越的交交通、优优越的环环境、优优越的人人文、优优越的教教育，更更有优越越的价格格。最重重要的是是，他是是为优越越的人打打造的高高尚生活活特区，，因为眼眼光，才才能享受受到如此此优越的的人生。。媒体整合合战略：：口碑媒介介组合：：报纸硬性性广告，，电视形形象广告告，电视视杂志，，杂志刊刊中刊，，报纸随随刊杂志志。全面面提升口口碑。途径媒介介组合：：关口户外外等必经经之路的的广告。。体验式公公关活动动与高尚尚沙龙式式公关活活动：在开售时时的公关关活动，，以体验验生活为为核心，，精华体体验四大大高智慧慧生活体体系，加加强购买买的决断断力。定定期以高高尚艺术术性业主主沙龙保保持目标标消费群群对项目目的高关关注度。。团购与展览的的附加：高科技园的人人更具有同质质而居的特点点，针对性的的专刊推广，，度身订造的的酒店式物管管模式，特别别针对性的团团购促销以及及在高科技园园内的定点展展览，都能有有效扩大购买买。第四部分社区发展畅想想：让科技归归于生活城市在渴求我我们的社区人们在渴求我我们的社区但最终，能让让人们安居于于此的理由，，还是这里实实实在在的创造造着一种超越越深圳现有人人居的高尚生生活——关于新加坡发发展模式的一一些思考1、前瞻性构想想带来的丰厚厚回报新加坡与周边边东南亚国家家同时起步，，如今，新加加坡是全东南南亚智能化程程度最高的工工业国，其国国家综合素质质、国民教育育水平，远远远超越邻国，，颇具前瞻性性的“生态城市+高科技”的模模式，起到了举足足轻重的作用用；2、自身优势劣劣势资源的互互补与转换新加坡自然资资源相当匮乏乏，却有效利利用其唯一强强势的天然良良港，依托高科技产业链链接，如把中东石石油运输到新新加坡外岛加加工提炼，衍衍生高科技产产业链，进而而成为一个国国家的核心竞竞争力；3、可持续发展展的源动力在在哪里持国与持家，，相似的地方方可鉴，在各各种资源的互互补中，形成成可持续的源源动力，我们们现在操持一一个项目，同同样也需要看看清资源。从国到家的畅畅想-------新加坡发展模模式的启示录录-------深圳新地产模模式的畅想新加坡模式的的成功，证明明与高科技的的复合是成功功的。

是否否可以畅想高高科技与地产产的复合，还还必须看请资资源：从地产界成功功经验衍生的的畅想-------从长远社区发发展畅想的角角度来看，复合总好过单单一丰富总总强过单纯双双翼总快快过单轮因为，从地产产与其它产业业的复合中，，复合的过程程，也就是社社会资源的整合过过程，各种资资源可以相辅辅相成，可以以齐头并进。。就地产界的现现实来看，有有例为证：1、奥园集团的的复合地产；；2、深圳华侨城城地产基于可鉴经验验，及地产界界的现实，依依托高科技技园的＊＊＊＊项目，与高高科技产业的的复合，可以以作为畅想的的原发点。经验的借鉴资源的支撑依托：高科技园区需求项目可辐射范围的精英人人群万科新地产模式拓拓展经典与起点把＊＊＊＊人人性关怀赋予予高智慧的色色彩。升级为为高智慧人本社区区依托除万科品牌之之外，本项目目最大的资源源——高科技产业园园：高科技的的氛围，高素素质的人文，，对高素质人人群的向心力力。人群需求福田、罗湖、、高科技产业业园人群，是是深圳最高素素质，对科技技生活需求最最高的人群。。+新的起点美好生活的温温馨传统式人性关关怀想要去到的位位置以高科技为依托的人本关关怀高智慧生态体体系：引进国际生态态社区标准，，全方位营造造深圳第一生生态城高智慧人本社区区畅想高智慧健康体体系：运用高科技人人体工学理念念，为业主提提供从健康检检测，机能强化，亚亚健康改善，，生活科学菜菜单，全年跟跟踪检测以及人体体健康顾问的的360度全方位健康康工程！高智慧教育体体系：着眼所有业主主层面。为小小业主提供情情商，智商，，基础知识的的一体化教育育链。为高科技人士士提供高科技技技术与管理理培训服务。。全面提升业业主人生平台台。高智慧商务体体系：巧妙引入国际际先进商务管管理组织，全全方位商务服服务，让业主主的特权超越越社区范围。。高智慧人本社社区高智慧健康体体系：高智慧健康工工程运动娱乐化体适能检测中中心高智慧健康工工程合作机构：北北京青鸟健身身俱乐部体能；体质；；身体；体脂脂科学运动动中心心运动处方；健健康食谱；日日常健康作息息计划；新运运动模式开发发。健康PASSPORT业主个人健康康资料库；定期逐项检测测；健康状况况解决方案。。人体生态科学学顾问提供专项顾问问服务。体适能评估中中心：体能：健康状况检测测（健康？亚亚健康？）体质：检测个人体质质相对应之运运动量、运动动类型。身体：根据个人身体体状况，提出出医疗、保健健、养生方面面的建议，以以及轻微病症症的及时治疗疗。体脂：脂肪比例、体体型比例检测测，根据个人人提供标准体体型系数，以以及脂肪增减减建议。个人运动链：：根据个人状况况，设定每日日运动量、最最佳运动方式式及最佳运动组合合模式，以及及定时执行状状况反馈。健康食谱：根据个人体质质设计营养食食谱，调节脂脂肪构成及健健康状况等。健康生物钟作作息计划：度身设定个人人每日从起床床，工作，休休息的科学作息规律律表。新运动模式：：推介新型运动动类型，考察察身体适应状状况，并不断断深化制定执行方方略。科学运动中心心健康PASSPORT：业主个人健康康资料库：为业主发放健健康护照册，，将所有身体体健康指标登登记在册，作作为针对性参参考指标。定期逐项检测测：规定时间，对对各项身体指指标进行复查查，合格的盖盖印通过。健康状况解决决方案：对于不合格的的项目，提出出解决问题的的方案，以期期在出现问题题的最早期得得到解决。健康服务热线线：解答业主身体体机能健康咨咨询。动感单车：以特别设计的的健身单车，，选择性地调调校阻力及频频率，模拟出出上坡落斜效效果，让会员员在音乐的衬衬托下有趣、、刺激的进行行健身训练。。水操保健：利用游泳池的的特殊环境，，做出平时不不易做到的动动作，在趣味味中锻炼。莱美——艺术拳击训练练：特设专业的拳拳击训练台，，透过中国散散打和欧美流流行的拳击操操训练，刚柔柔并济锻炼肌肌肉及身体。。运动娱乐化化针对我们的的业主高度度紧张，高高度繁忙的的工作特点点，在这里里的运动都都不是枯燥燥的，而是是充满娱乐乐性与时尚尚性。高智慧健康康体系：终生教育工工程EMBA高智慧教育育基地终生教育工工程合作机构：：北京师范范大学EMBA高智慧教育育基地合作机构：：中山大学学EMBA教育机构。。让孩子一生的的精彩从幼幼儿园开始始。科学的的教育不再再是停留在在知识层面面，而应该该是潜能挖挖掘、知识识培养、情情商开发的的三位一体体。给他们一片交交流的基地地，万科扮扮演的只是是一个中介介的角色，，却可以营营造一片良良好的人文文氛围。情商，智商商，潜能一一体化教育育体系——社区国际幼幼儿园“浸入式””双语教育育：聘请外教，，从幼儿开开始外语教教育，提供供全英文的的环境，让让幼儿侵入入英文语境境。潜力开发教教育：针对性激发发教育，唯唯一的标准准是孩子的的想象力，，启迪幼儿儿的天分。。个性培养教教育：尊重孩子的的兴趣，教教育的方式式是激发、、引导幼儿儿的兴趣，，而不是灌灌输。情商教育：：在儿童与成成人之间传传递一种相相互关心、、相互信任任的信息。。组织“生生日会”、、“亲子开开放日”、、“异龄自自由交往””“体验社社会”等多多种活动从从而让他们们学会关爱爱他人、自自立自强、、勇于承受受挫折。终生教育工工程人生奠基教教育工程一体化精英英教育链：：项目旁边公公立九年一一贯制义务务教育用地地，尽可能能争取引进进名校，比比如引进北北京师范大大学建立附附属小学、、附属中学学，采用先先进教育体体系，实现现一条龙精精英教育模模式。教育家指导导：邀请各方专专家定期到到学校指导导，比如邀邀请李准到到学校指导导学生写作作。国外联谊学学校：与国外优秀秀中小学建建立联谊交交流，定期期发起双方方交流活动动，在此过过程中，了了解外国文文化，学习习外国语言言。九年义务教教育——公立学校EMBA高智慧教育育基地全国最体系系化的实战战型EMBA培训中心：：与广州中山山大学合办办深圳EMBA培训中心，，首创全国国最体系化化的实战型型EMBA培训中心，，EMBA教授为高科科技产业园园的职员讲讲授EMBA理论课程，，强化高科科技园中坚坚力量的专专业程度。。设立实战课课程，邀请高科技技产业园的的专家为EMBA学员介绍实实操经验。。将此培训基基地上升为为面对整个个深圳乃至至华南地区区最有特色色的EMBA培训中心，，并以此提提升在高智智慧人群中中的知名度度。对于团购的的企业给予予一定的精精英再造名名额。高智慧商务务体系：国际金钥匙匙服务系统统商务活动频频繁，高科科技支持需需求大，工工作范围半半径加大的的特点，让让我们的业业主要求服服务超越社社区的范畴畴，能在不不同的地方方提供全面面的专业服服务。而适适时联动国国际服务体体系，能更更加彰显新新时代的人人本特色。。关联性：“金钥匙无无所不能，，运用全球球网络，客客人的任何何要求都能能满足。””金钥匙的的定位正好好符合了万万科关于人人性关怀的的传统与本本项目高尚尚社区的定定位。可操作性：：与国内已经经加入国际际金钥匙组组织的大酒酒店合作，，把金钥匙匙服务引入入到万科＊＊＊＊项目目，巧妙的的借力，又又不用耗费费大量金钱钱。国际金钥匙匙服务系统统合作机构：：深圳香格格里拉酒店店行李及通讯讯服务：运送行李、、电报、传传真及跑腿腿。问讯服务：：指路、带路路等。快递服务：：国际托运、、国际邮政政托运、空空运、紧急急包裹、国国内包裹托托运等。接送服务：：汽车服务、、租车服务务、接机服服务。旅游：个性化旅游游服务线路路介绍。订房服务：：房价、房类类、折扣、、取消预订订。订餐服务：：推荐餐厅。。订车服务：：汽车及轿车车等租赁代代理。订票服务：：飞机票、火火车票、电电影票。订花服务：：鲜花预订、、异地送花花。其它：美容、按摩摩、看孩子子、邮票。。金钥匙服务务系统：凡是在有金金钥匙酒店店的城市，，都能在金金钥匙酒店店享受以下下服务——高智慧生态态体系：引入生态住住宅技术评评估系统整合生态链链生态材料使使用1、小区环境境规划设计计（100分）小区区位选选址；小区区交通；规规划有利于于施工；小小区绿化；；小区空气气质量；降降低噪音污污染；日照照与采光；；改善小区区微环境。。2、能源与环环境（100分）建筑主体节节能；常规规能源系统统的优化利利用；可再再生资源；；能耗对环环境的影响响。3、室内环境境质量（100分）室内空气质质量；室内内热环境；；室内光环环境；室内内声环境。。4、小区水环环境（100分）用水规划；；污水处理理与回收利利用；雨水水；绿化、、景观用水水；节水器器具与设施施。5、材料与资资源（100分）使用绿色建建材；就地地取材；资资源在利用用；住宅室室内装修；；垃圾处理理。全面引入国国家生态住住宅技术评评估系统建造深圳最最全面的体体系化生态态城。整合资源，，建立生态态保护区：：毗邻高科技技产业园，，厂区无烟烟化就是高高智慧带来来的周边环环境保障。。形成市政政生态资源源+自身生态资资源+高科技产业业园生态资资源的三重重生态保护护区。整合措施，，构建城市市绿色生态态走廊：有效利用本本项目所在在地景观资资源，比如如两边的小小山，北侧侧的水渠；；建筑规划划不仅仅考考虑社区独独立生态系系统，还要要将市政的的、高科技技产业园的的资源整体体规划，形形成互补生生态绿化链链。整合生态链链合作机构：：华为等高高科技产业业园企业尽量使用太太阳能等清清洁能源。。屋面外保温温结构，降降低屋面热热辐射。双层玻璃，，隔音墙、、通风隔音音窗设计。。酸、碱性离离子直饮水水系统保健健杀菌。生态材料的的使用第五部分商业模式构构想如果基于高高科技人本本关怀的社社区发展畅畅想是可行行的，如前所叙，，因高素质质人的聚集集而产生的心理理聚拢效应应，将成为为我们的核核心附加值值落到商业这这块，这个个核心将将深远地影影响着商业业业态的选选择商业业态——如何承上，，如何启下下在商业业态态选择之前前的思考：：商业街业态态的需求，，以人的需需求为出发发点，最终终的目的是是留住人，，留住我们们想留住的的人！但是，我们想要留留住的人，，这群高素素质、又处处在事业上上升阶段的的人，偏偏偏却是最难难留的人，，因为他们们的时间太太宝贵，他他们的见识识太广博，，对他们的诱诱惑太强烈烈！如何以商业业物业为切入点，来来留住这一一帮人……为财智的精精英搭建信息沟沟通的平台台如《阳光自由论论坛》物业业态选选择上，留留下具有产产权的优质质物业，兼兼备酒吧和和“私人沙沙龙”性质质的《阳光自由论论坛》要做到以下下条件：足够好的硬硬件：让精英们觉觉得有身份份，体面认认同，乐意意经常参与与；足够好的软软件：但硬件不是是最重要的的，关键要要有足够高高素质、高高质量的人人群，有组组织的参与与此类交流流、，甚至至针对人群群需要提供供书籍预定定等特约服服务良好的组织织体系：项目管理部部门与周边边高科技园园区企业相相关部门的的互动；达达到良好沟沟通的效果果在商业业态态选择之前前的思考：：总之，在商商业业态的的选择上，，不能任由自自然的发展展，必须有有效地引导导，以留住住我们想要要留住的人人为目的……譬如……认清商业开开发环境周边商业配配套，尤其其是高档商商业配套，，基本上是是一片空白白。项目预期的的业主与高高科技产业业园的人群群，拥有一一个比较可可观的消费费容量。关外外购购房房的的障障碍碍：：A、生活活配配套套不不齐齐全全。。B、品味味生生活活缺缺乏乏。。1、男男人人：：没有有放放飞飞心心情情的的所所在在，，这这里里的的房房子子虽虽然然好好，，我我也也只只能能选选择择关关内内。。2、女女人人（特特别别针针对对高高科科技技产产业业园园职职员员的的另另一一半半））：：没没有有打打发发时时光光的的地地方方，，我我不不愿愿意意呆呆在在关关外外。。（（深深层层意意义义：：男男人人不不想想两两地地分分居居，，只只能能到到关关内内购购房房））不仅仅仅仅为为了了卖卖商商铺铺我们们的的目目标标是是：：让商商业业规规划划成成为为住住宅宅营营销销的的一一种种武武器器，，满满足足他他们们的的需需求求。。+品质质未未必必解解决决问问题题，，品品味味可可以以商业业模模式式畅畅想想满足足享享受受型型生活活欲欲望望高智智慧慧人人群群享受受型型生生活活欲欲望望丰盈盈生生活活的的渴渴望望丰盈盈的的生生活活不不再再是是上上帝帝的的恩恩赐赐，，而而是是随随时时随随地地拥拥有有，，短短油油缺缺盐盐的的生生活活绝绝对对不不能能忍忍受受。。高品品味味享享受受血血缘缘几乎乎是是与与生生俱俱来来的的智智慧慧和和头头脑脑，，高高素素质质带带来来的的高高品品味味生生活活态态度度。。对同同质质人人群群聚聚居居，，高高品品味味的的休休闲闲与与娱娱乐乐，，有有着着乐乐此此不不疲疲的的执执着着。。蛇口口商商业业模模式式满足足基基本本生生活活需需求求引入入沃沃尔尔玛玛大大型型超超市市，，彻彻底底解解决决了了该该区区域域基基本本生生活活需需求求的的问问题题，，丰丰盈盈生生活活有有保保障障。。个性性化化品品味味消消费费极具具风风格格的的酒酒吧吧一一条条街街，，““啤啤酒酒街街””，，满满足足品品味味化化享享受受、、休休闲闲生生活活需需求求，，已已经经辐辐射射到到整整个个深深圳圳市市，，使使蛇蛇口口成成为为一一个个集集中中个个性性消消费费场场所所。。商业业模模式式齐全全的的基基本本生生活活配配套套+个性性化化的的品品味味消消费费当然然，，在在有有效效地地引引导导的的前前提提下下，，满足足基基本本需需求求的的业业态态也也必必不不可可缺缺………高智智能能人人本本社社区区的的展展示示，，譬譬如如………个性性化化的的品品味味消消费费———满足足品品味味需需求求商商业业业业态态建建议议书籍籍前前线线形式式：：书店店+书吧吧分分区区：：购购买买区区+阅读读区区；；购购买买区区贵贵宾宾卡卡优优惠惠，，阅阅读读区区会会员员卡卡结结算算。。核心心卖卖点点：：国内内很很难难找找到到的的书书籍籍、、国国际际专专业业书书籍籍、、网网上上买买不不到到的的书书籍籍。。可可以以用用任任何何姿姿势势在在里里面面阅阅读读，，可可提提供供咖咖啡啡、、饮饮料料、、订订餐餐等等服服务务。。针对对人人群群：：业主主、、高高科科技技产产业业园园员员工工以以及及慕慕名名而而来来者者。。音像像吧吧形式式：：音像像店店+音像像厅厅分分区区：：购购买买区区+视听听区区。。核心心卖卖点点：：品种种求求全全，，普普通通音音像像店店很很难难找找到到的的片片，，第第五五、、六六代代导导演演片片、、经经典典老老片片、、艺艺术术片片、、国国外外经经典典音音乐乐等等。。针对对人人群群：：业主主、、高高科科技技产产业业园园员员工工以以及及慕慕名名而而来来者者。。美容容院院：：形式式：：引进进品品牌牌连连锁锁美美容容院院。。服服务务：：给给业业主主终终身身VIP会员员卡卡。。内容容：：提供供全全身身美美容容指指标标检检测测，，根根据据个个人人确确定定标标准准系系数数，，为为每每个个会会员员度度身身订订做做美美容容进进度度表表、、美美容容套套餐餐。。其他他：：酒吧吧、、名名片片吧吧、、咖咖啡啡厅厅、、激激光光狩狩猎猎、、迷迷你你影影院院等等。。Spa、Luguna鲜花花香香氛氛浴浴、、插插花花工工艺艺吧吧等等。。第六六部部分分销售售建建议议针对对不不同同人人群群，，落落实实不不同同销销售售手手段段，，各各个个击击破破C、关内内客客户户，，主主力力为为福福田田区区、、罗罗湖湖区区A、＊＊＊＊＊＊＊＊业主主资资源源高科科技技园园区区人人，，追追求求一一种种同同质质而而居居与与人人文文氛氛围围与与身身份份认认同同。。外外地地商商客客会会追追求求在在安安全全性性，，注注重重物物管管理理。。高高尚尚社社区区。。期期待待一一种种社社区区化化的的高高尚尚生生活活品品质质。。把可预预计的的潜在在购买买者分分为三三组觉得住住在闹闹市虽虽然方方便，，但缺缺少纯纯粹居居家的的感觉觉。希希望白白天的的工作作结束束，归归家后后能够够享受受到纯纯粹的的休闲闲，大大规模模的居居住氛氛围浓浓重的的社区区，就就算在在关外外，也也会比比较吸吸引B、关外客客户，，高科科技园园人群群和当当地卖卖家＊＊＊＊＊是是万科科的典典范之之作卓卓越的的市场场业绩绩之后后，更更赢得得了市市场的的美誉誉，看看中万万科的的品牌牌、文文化、、服务务与居居住体体验A、＊＊＊＊＊＊业主主资源源的利利用＊＊＊＊＊业业主买买新换换旧问题点点：关于交交易链链的连连接。。业主主有意意向购购买万万科新新项目目的住住宅，，但存存在一一个前前提：：如何何将自自己已已有的的物业业脱手手。解决之之道：：万科可可充当当二手手中介介的角角色，，免费费为业业主提提供旧旧物业业出售售服务务。或或者直直接把把旧物物业估估价，，然后后转移移到新新物业业上来来。＊＊＊＊＊““温馨馨大使使”计计划阳光大大使计计划