房屋租赁、承揽合同及其风险防范讲座

租赁、承揽合同及其风险防范租赁合同及其风险防范一、什么是租赁合同？租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价。

二、租赁有哪些种类?根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。租赁合同及其风险防范一、什么是租赁合同？租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价。

二、租赁有哪些种类?根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。租赁合同及其风险防范一、什么是租赁合同？租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价。

二、租赁有哪些种类?根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。租赁合同及其风险防范一、什么是租赁合同？租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价。

二、租赁有哪些种类?根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。租赁合同及其风险防范一、什么是租赁合同？租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价。

二、租赁有哪些种类?根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。租赁合同及其风险防范一、什么是租赁合同？租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产即为租赁物，租金就是承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价。

二、租赁有哪些种类?根据租赁物的不同，租赁可以划分为动产租赁和不动产租赁。不动产租赁包括房屋租赁和土地使用权租赁等。根据法律对租赁是否具有特殊的规定，可以将租赁划分为一般租赁和特殊租赁。根据租赁合同是否确定期限，可以划分为定期租赁和不定期租赁。租赁合同及其风险防范三、租赁合同的特征：1.租赁合同是转移租赁物使用收益权的合同。2.租赁合同是双务、有偿合同。3.租赁合同是诺成合同。

四、租赁合同的主要内容与形式：租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金以及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。租赁合同的形式，又称合同的方式，是合同双方当事人合意的表现形式，是合同内容的载体。合同区分要式合同和不要式合同。

租赁合同及其风险防范五、租赁合同中出租人的义务1.交付出租物。2.在租赁期间保持租赁物符合约定用途。3.物的瑕疵担保。4.权利的瑕疵担保义务。六、租赁合同中承租人的义务1.支付租金。2.按照约定的方法使用租赁物。3.妥善保管租赁物。4.不得擅自改善和增设他物。5.通知义务。6.返还租赁物。租赁合同及其风险防范七、“买卖不破租赁”合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。据此，在租赁合同有效期间，租赁物因买卖、继承等使租赁物的所有权发生变更的，租赁合同对新所有权人仍然有效，新所有权人不履行租赁义务时，承租人得以租赁权对抗新所有权人，这在学理上称之为“买卖不破租赁”。出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合合同及及其风风险防防范八、租赁合同中常见的风险

1.对合同主体资格审查不够。2.代理人超越代理权限，以被代理人名义签订租赁合同。3.租赁合同内容中易出现的风险。

具体包括对标的物约定不明确，尤其是对租赁物的数量和质量约定不明确导致纠纷；对标的物的使用约定不明确，承租人对标的物进行超负荷、掠夺性使用，致使租期届满后租赁物已无法继续使用；租赁物的维修和保养约定不明确，根据合同法的有关规定，一般应由出租人负责维修和保养，但当事人另有约定的除外。

4.租赁合同履行中出现的风险具体包括出租人不按合同规定交付租赁物，实践中主要是迟延履行；出租人不履行合同规定的维修和保养义务；承租人不按合同支付租金，主要是迟延交付；承租人擅自改变租赁物的现状；承租人擅自将租赁物转租他人；承租人逾期不返还租赁物。租赁合合同及及其风风险防防范九、租赁合同中常见风险的防范

1.当事人主体资格方面的风险防范

(1)租赁合同当事人的主体资格及确认。合同一方当事人在签约前一定要认真审查对方当事人的主体资格。如果合同的对方当事人是企业，可以审查其营业执照或到当地工商行政管理机关去寻求帮助。

(2)租赁合同当事人的履约能力、资信状况及确认。(3)代订租赁合同的代理人资格方面的问题及防范。

2.租赁合同内容合法性方面的风险防范

(1)审查合同的标的是否属于法律、法规、政策禁止生产经营的范围。

(2)审查合同中有关标的数量、质量、价款和违约责任等规定是否违反国家法律、法规和政策。

(3)审查合同的内容是否违反国家利益或社会公共利益，有无规避法律的行为。租赁合合同及及其风风险防防范九、租赁合同中常见风险的防范

3.租赁合同形式方面的风险防范

租赁合同应以书面形式签订。合同法规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。在租赁合同中，通常不能即时清结，且涉及双方的权利义务关系比较复杂。因此，只有以书面形式签订合同，才能明确双方当事人的具体权利、义务关系；一旦发生纠纷，也容易判明是非、划分责任。

4.租赁合同主要条款方面的风险防范

在协商签订租赁合同的主要条款时，当事人应注意合同的条款一定要全面，特别是主要条款，更不得遗漏，否则，便会引起纠纷。租赁合合同及及其风风险防防范十、租赁合同中常见纠纷的处理

1.欠缴租金

催缴通知——解除合同通知——切断水电供给

2.下落不明

解除合同通知——限期搬离通知——邀请租赁管理部门、社区民警见证清空租赁物（录像）

3.到期拒不搬离

限期搬离通知——切断水电供给——邀请租赁管理部门、社区民警见证清空租赁物（录像）

最高院院关于于审理理城镇镇房屋屋租赁赁合同同纠纷纷的司司法解解释第一条条本本解释释所称称城镇镇房屋屋，是是指城城市、、镇规规划区区内的的房屋屋。乡、村村庄规规划区区内的的房屋屋租赁赁合同同纠纷纷案件件，可可以参参照本本解释释处理理。但但法律律另有有规定定的，，适用用其规规定。。当事人人依照照国家家福利利政策策租赁赁公有有住房房、廉廉租住住房、、经济济适用用住房房产生生的纠纠纷案案件，，不适适用本本解释释。第二条条出出租人人就未未取得得建设设工程程规划划许可可证或或者未未按照照建设设工程程规划划许可可证的的规定定建设设的房房屋，，与承承租人人订立立的租租赁合合同无无效。。但在在一审审法庭庭辩论论终结结前取取得建建设工工程规规划许许可证证或者者经主主管部部门批批准建建设的的，人人民法法院应应当认认定有有效。。第三三条条出出租租人人就就未未经经批批准准或或者者未未按按照照批批准准内内容容建建设设的的临临时时建建筑筑，，与与承承租租人人订订立立的的租租赁赁合合同同无无效效。。但但在在一一审审法法庭庭辩辩论论终终结结前前经经主主管管部部门门批批准准建建设设的的，，人人民民法法院院应应当当认认定定有有效效。。租租赁赁期期限限超超过过临临时时建建筑筑的的使使用用期期限限，，超超过过部部分分无无效效。。但但在在一一审审法法庭庭辩辩论论终终结结前前经经主主管管部部门门批批准准延延长长使使用用期期限限的的，，人人民民法法院院应应当当认认定定延延长长使使用用期期限限内内的的租租赁赁期期间间有有效效。。第四条当当事人人以房屋屋租赁合合同未按按照法律律、行政政法规规规定办理理登记备备案手续续为由，，请求确确认合同同无效的的，人民民法院不不予支持持。当当事人约约定以办办理登记记备案手手续为房房屋租赁赁合同生生效条件件的，从从其约定定。但当当事人一一方已经经履行主主要义务务，对方方接受的的除外。。第五条房房屋租租赁合同同无效，，当事人人请求参参照合同同约定的的租金标标准支付付房屋占占有使用用费的，，人民法法院一般般应予支支持。当当事人人请求赔赔偿因合合同无效效受到的的损失，，人民法法院依照照合同法法的有关关规定和和本司法法解释第第九条、、第十三三条、第第十四条条的规定定处理。。第六条出出租人人就同一一房屋订订立数份份租赁合合同，在在合同均均有效的的情况下下，承租租人均主主张履行行合同的的，人民民法院按按照下列列顺序确确定履行行合同的的承租人人：（（一）已已经合法法占有租租赁房屋屋的；（（二））已经办办理登记记备案手手续的；；（（三三）合同同成立在在先的。。不不能能取得租租赁房屋屋的承租租人请求求解除合合同、赔赔偿损失失的，依依照合同同法的有有关规定定处理。。第七条条承承租人人擅自自变动动房屋屋建筑筑主体体和承承重结结构或或者扩扩建，，在出出租人人要求求的合合理期期限内内仍不不予恢恢复原原状，，出租租人请请求解解除合合同并并要求求赔偿偿损失失的，，人民民法院院依照照合同同法第第二百百一十十九条条的规规定处处理。。第八条条因因下列列情形形之一一，导导致租租赁房房屋无无法使使用，，承租租人请请求解解除合合同的的，人人民法法院应应予支支持：第九条条承承租人人经出出租人人同意意装饰饰装修修，租租赁合合同无无效时时，未未形成成附合合的装装饰装装修物物，出出租人人同意意利用用的，，可折折价归归出租租人所所有；；不同同意利利用的的，可可由承承租人人拆除除。因因拆除除造成成房屋屋毁损损的，，承租租人应应当恢恢复原原状。。已已形形成附附合的的装饰饰装修修物，，出租租人同同意利利用的的，可可折价价归出出租人人所有有；不不同意意利用用的，，由双双方各各自按按照导导致合合同无无效的的过错错分担担现值值损失失。第十条承承租人经出出租人同意意装饰装修修，租赁期期间届满或或者合同解解除时，除除当事人另另有约定外外，未形成成附合的装装饰装修物物，可由承承租人拆除除。因拆除除造成房屋屋毁损的，，承租人应应当恢复原原状。第十一条承承租人经经出租人同同意装饰装装修，合同同解除时，，双方对已已形成附合合的装饰装装修物的处处理没有约约定的，人人民法院按按照下列情情形分别处处理：（（一一）因出租租人违约导导致合同解解除，承租租人请求出出租人赔偿偿剩余租赁赁期内装饰饰装修残值值损失的，，应予支持持；（（二））因承租人人违约导致致合同解除除，承租人人请求出租租人赔偿剩剩余租赁期期内装饰装装修残值损损失的，不不予支持。。但出租人人同意利用用的，应在在利用价值值范围内予予以适当补补偿；（（三三）因双方方违约导致致合同解除除，剩余租租赁期内的的装饰装修修残值损失失，由双方方根据各自自的过错承承担相应的的责任；（（四）因不不可归责于于双方的事事由导致合合同解除的的，剩余租租赁期内的的装饰装修修残值损失失，由双方方按照公平平原则分担担。法律另另有规定的的，适用其其规定。第十二条承承租人经经出租人同同意装饰装装修，租赁赁期间届满满时，承租租人请求出出租人补偿偿附合装饰饰装修费用用的，不予予支持。但但当事人另另有约定的的除外。第十三条承承租人未未经出租人人同意装饰饰装修或者者扩建发生生的费用，，由承租人人负担。出出租人请求求承租人恢恢复原状或或者赔偿损损失的，人人民法院应应予支持。。第十四条承承租人经经出租人同同意扩建，，但双方对对扩建费用用的处理没没有约定的的，人民法法院按照下下列情形分分别处理：：（（一）办办理合法建建设手续的的，扩建造造价费用由由出租人负负担；（（二二）未办理理合法建设设手续的，，扩建造价价费用由双双方按照过过错分担。。第十五条承承租人经经出租人同同意将租赁赁房屋转租租给第三人人时，转租租期限超过过承租人剩剩余租赁期期限的，人人民法院应应当认定超超过部分的的约定无效效。但出租租人与承租租人另有约约定的除外外。第十六条出出租人知知道或者应应当知道承承租人转租租，但在六六个月内未未提出异议议，其以承承租人未经经同意为由由请求解除除合同或者者认定转租租合同无效效的，人民民法院不予予支持。因因租赁合同同产生的纠纠纷案件，，人民法院院可以通知知次承租人人作为第三三人参加诉诉讼。第十七条因因承租人人拖欠租金金，出租人人请求解除除合同时，，次承租人人请求代承承租人支付付欠付的租租金和违约约金以抗辩辩出租人合合同解除权权的，人民民法院应予予支持。但但转租合同同无效的除除外。次次承租人代代为支付的的租金和违违约金超出出其应付的的租金数额额，可以折折抵租金或或者向承租租人追偿。。第十八条房房屋租赁赁合同无效效、履行期期限届满或或者解除，，出租人请请求负有腾腾房义务的的次承租人人支付逾期期腾房占有有使用费的的，人民法法院应予支支持。第十九条承承租人租租赁房屋用用于以个体体工商户或或者个人合合伙方式从从事经营活活动，承租租人在租赁赁期间死亡亡、宣告失失踪或者宣宣告死亡，，其共同经经营人或者者其他合伙伙人请求按按照原租赁赁合同租赁赁该房屋的的，人民法法院应予支支持。第二十条租租赁房屋屋在租赁期期间发生所所有权变动动，承租人人请求房屋屋受让人继继续履行原原租赁合同同的，人民民法院应予予支持。但但租赁房屋屋具有下列列情形或者者当事人另另有约定的的除外：（（一）房屋屋在出租前前已设立抵抵押权，因因抵押权人人实现抵押押权发生所所有权变动动的；（（二二）房屋在在出租前已已被人民法法院依法查查封的。第二十一条条出租人人出卖租赁赁房屋未在在合理期限限内通知承承租人或者者存在其他他侵害承租租人优先购购买权情形形，承租人人请求出租租人承担赔赔偿责任的的，人民法法院应予支支持。但请请求确认出出租人与第第三人签订订的房屋买买卖合同无无效的，人人民法院不不予支持。。

第二十十二条出出租人与抵抵押权人协协议折价、、变卖租赁赁房屋偿还还债务，应应当在合理理期限内通通知承租人人。承租人人请求以同同等条件优优先购买房房屋的，人人民法院应应予支持。。第二十三条条出租人人委托拍卖卖人拍卖租租赁房屋，，应当在拍拍卖5日前通知承承租人。承承租人未参参加拍卖的的，人民法法院应当认认定承租人人放弃优先先购买权。。

第二十十四条具具有下列情情形之一，，承租人主主张优先购购买房屋的的，人民法法院不予支支持：（（一一）房屋共共有人行使使优先购买买权的；（（二）出租租人将房屋屋出卖给近近亲属，包包括配偶、、父母、子子女、兄弟弟姐妹、祖祖父母、外外祖父母、、孙子女、、外孙子女女的；（（三三）出租人人履行通知知义务后，，承租人在在十五日内内未明确表表示购买的的；（（四））第三人人善意购买买租赁房屋屋并已经办办理登记手手续的。第二十五条条本解释释施行前已已经终审，，本解释施施行后当事事人申请再再审或者按按照审判监监督程序决决定再审的的案件，不不适用本解解释。<合同法>中租赁合同同条款第二百一十十二条租赁赁合同是出出租人将租租赁物交付付承租人使使用、收益益，承租人人支付租金金的合同。。第二百一十十三条租赁赁合同的内内容包括租租赁物的名名称、数量量、用途、、租赁期限限、租金及及其支付期期限和方式式、租赁物物维修等条条款。第二百一十十四条租赁赁期限不得得超过二十十年。超过过二十年的的，超过部部分无效。。租赁期间间届满，当当事人可以以续订租赁赁合同，但但约定的租租赁期限自自续订之日日起不得超超过二十年年。第二百一十五五条租赁期限限六个月以上上的，应当采采用书面形式式。当事人未未采用书面形形式的，视为为不定期租赁赁。第二百一十六六条出租人应应当按照约定定将租赁物交交付承租人，，并在租赁期期间保持租赁赁物符合约定定的用途第二百一十七七条承租人应应当按照约定定的方法使用用租赁物。对对租赁物的使使用方法没有有约定或者约约定不明确，，依照本法第第六十一条的的规定仍不能能确定的，应应当按照租赁赁物的性质使使用。第二百一十八八条承租人按按照约定的方方法或者租赁赁物的性质使使用租赁物，，致使租赁物物受到损耗的的，不承担损损害赔偿责任任。第二百一十九九条承租人未未按照约定的的方法或者租租赁物的性质质使用租赁物物，致使租赁赁物受到损失失的，出租人人可以解除合合同并要求赔赔偿损失。第二百二十条条出租人应当当履行租赁物物的维修义务务，但当事人人另有约定的的除外。第二百二十一一条承租人在在租赁物需要要维修时可以以要求出租人人在合理期限第二百二十二条承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

第二百百二十十四条条承租租人经经出租租人同同意，，可以以将租租赁物物转租租给第第三人人。承承租人人转租租的，，承租租人与与出租租人之之间的的租赁赁合同同继续续有效效，第第三人人对租租赁物物造成成损失失的，，承租租人应应当赔赔偿损损失。。承租租人未未经出出租人人同意意转租租的，，出租租人可可以解解除合合同。。第二百百二十十五条条在租租赁期期间因因占有有、使使用租租赁物物获得得的收收益，，归承承租人人所有有，但但当事事人另另有约约定的的除外外。第二百百二十十六条条承租租人应应当按按照约约定的的期限限支付付租金金。对对支付付期限限没有有约定定或者者约定定不明明确，，依照照本第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十八条因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。

第二百百三十十条出出租人人出卖卖租赁赁房屋屋的，，应当当在出出卖之之前的的合理理期限限内通通知承承租人人，承承租人人享有有以同同等条条件优优先购购买的的权利利。第二百百三十十一条条因不不可归归责于于承租租人的的事由由，致致使租租赁物物部分分或者者全部部毁损损、灭灭失的的，承承租人人可以以要求求减少少租金金或者者不支支付租租金；；因租租赁物物部分分或者者全部部毁损损、灭灭失，，致使使不能能实现现合同同目的的的，，承租租人可可以解解除合合同。。第二百三十十二条当事事人对租赁赁期限没有有约定或者者约定不明明确，依照照本法第六六十一条的的规定仍不不能确定的的，视为不不定期租赁赁。当事人人可以随时时解除合同同，但出租租人解除合合同应当在在合理期限限之前通知知承租人。。第二百三十十三条租赁赁物危及承承租人的安安全或者健健康的，即即使承租人人订立合同同时明知该该租赁物质质量不合格格，承租人人仍然可以以随时解除除合同。第二百三三十四条条承租人人在房屋屋租赁期期间死亡亡的，与与其生前前共同居居住的人人可以按按照原租租赁合同同租赁该该房屋。。第二百三三十五条条租赁期期间届满满，承租租人应当当返还租租赁物。。返还的的租赁物物应当符符合按照照约定或或者租赁赁物的性性质使用用后的状状态。第二百三三十六条条租赁期期间届满满，承租租人继续续使用租租赁物，，出租人人没有提提出异议议的，原原租赁合合同继续续有效，，但租赁赁期限为为不定期期。承揽合同同及其风风险防范范一、承揽合同的概念和特点承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。其中，完成工作并交付工作成果的一方当事人为承揽人，接受工作成果并给付报酬的一方当事人为定作人。《合同法》第251条承揽合同具有以下特点:（一）承揽合同以完成一定工作为目的（二）承揽人完成工作的独立性（三）定作物的特定性（四）承揽合同为诺成、有偿合同承揽合同同及其风风险防范范二、承揽合同的种类

（一）加工合同加工合同是承揽合同中很常见的一种，是指定作人向承揽人提供原材料，承揽人以自己的技能、设备和工作，为定作人进行加工，将其加工成符合定作人要求的成品并交付给定作人，定作人接受该成品并向承揽人支付报酬的合同。（二）定作合同定作合同是指依合同约定，由承揽人自己准备原料，并以自己的技术、设备和工作对该原料进行加工，按定作人的要求制成特定产品，将该产品交付给定作人，定作人接受该产品并向承揽人支付报酬的合同。（三）修理合同

修理合同是指定作人将损坏的物品交给承揽人，由承揽人负责将损坏物品以自己的技术、工作修理好后归还给定作人，定作人接受该工作成果并向承揽人支付报酬的合同。

（四）复制合同

复制合同是指承揽人依定作人的要求，将定作人提供的样品重新依样制作成若干份，定作人接受该复制品并向承揽人支付报酬的合同。承揽合同同及其风风险防范范二、承揽合同的种类

（五）测试合同

测试合同是指承揽人依定作人的要求，以自己的技术、仪器设备以及自己的工作，对定作人指定的项目进行测试，并将测试结果交付给定作人，定作人接受其成果并向承揽人支付报酬的合同。

（六）检验合同

检验合同是指承揽人按照定作人的要求，对定作人提出需要检验的内容，以自己的设备、仪器、技术等进行检验，并向定作人提出关于该检验内容相关问题的结论，定作人接受这一结论并向承揽人支付报酬的合同。承揽合同同及其风风险防范范三、承揽合同与类似合同的区别承揽合同与买卖合同二者的区别在于:1.承揽合同属于以特定的工具和技能完成一定工作任务的合同，移转标的物的所有权一般并不是承揽人的主要合同义务;而买卖合同则是属于移转财产所有权的合同，移转标的物的所有权于买受人是出卖人的主要合同义务。2.承揽合同中的标的物只能是承揽人严格按照定作人的要求所完成的工作成果，具有特定性，若其为物，只能是特定物;而买卖合同的标的物是当事人约定出卖人应当交付的物，可以是特定物，也可以是种类物。承揽合同同及其风风险防范范四、承揽合同与类似合同的区别承揽合同与买卖合同二者的区别在于:1.承揽合同属于以特定的工具和技能完成一定工作任务的合同，移转标的物的所有权一般并不是承揽人的主要合同义务;而买卖合同则是属于移转财产所有权的合同，移转标的物的所有权于买受人是出卖人的主要合同义务。2.承揽合同中的标的物只能是承揽人严格按照定作人的要求所完成的工作成果，具有特定性，若其为物，只能是特定物;而买卖合同的标的物是当事人约定出卖人应当交付的物，可以是特定物，也可以是种类物。承揽合同同及其风风险防范范五、承揽人的义务根据《合同法》的规定，承揽人负有如下主要义务:（一）完成承揽工作的义务1.承揽人须在约定的期限内完成工作在承揽合同中，承揽人要首先履行工作义务，以自己的工作取得工作成果并交付给定作人之后，才能向定做人请求报酬。因此承揽人不得以定做人未支付报酬为由而主张同时履行抗辩权。2.承揽人应以自己的工作依定做人要求完成主要工作第二百五十三条承揽人应当以自己的设备、技术和劳力，完成主要工作，但当事人另有约定的除外。在经过定做人许可的情况下，承揽人可以将其承揽的主要工作交由第三人完成，在未经定做人许可的情况下，也可以将辅助工作交给第三人完成。承揽人应就次承揽人的工作向定作人负责。承揽人未经定作人同意将其承揽的主要工作交由第三人完成的，定作人也可以解除合同。承揽合同同及其风风险防范范五、承揽人的义务（二）接受定作人提供的材料或依约提供材料的义务在承揽合同中，可以由定做人提供材料（如加工合同），也可以由承揽人自己准备材料（如定做合同）。第二百六十五条承揽人应当妥善保管定作人提供的材料以及完成的工作成果，因保管不善造成毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。（三）交付工作成果的义务承揽人不仅应按照合同约定完成工作，还要将完成的工作成果交付给定做人，经定做人验收合格才算完成合同的主要义务。（四）承揽人的瑕疵担保义务承揽人完成的工作成果如果不符合合同中约定的质量标准和要求，或使工作成果的价值减少或不符合通常效用的，承揽人应承担违反瑕疵担保义务的违约责任。定做人可以要求承揽人承担下列类型的违约责任：1.修理；2.重做；3.减少报酬；4.赔偿损失

承揽合同同及其风风险防范范五、承揽人的义务（五）容忍义务承揽人完成工作期间，定做人可以对承揽人的工作进行检验和监督，承揽人不得拒绝其检验和监督。（六）保密义务和通知义务依据诚实信用原则，承揽人应对定做人负担相应的保密义务，不得以任何方式泄露秘密，否则应承担违约责任。承揽人对定做人提供的材料，应当及时检验，发现不符合约定时，应当及时通知定做人更换、补齐或者采取其他补救措施。

承揽合同同及其风风险防范范六、定作人的义务

根据《合同法》的规定，定作人负有如下主要义务:（一）支付价款的义务（二）协助义务（三）受领工作成果（四）根据《合同法》第258条规定，定作人得中途变更承揽工作的要求，由于此项变更给承揽人造成损失的，定作人应当赔偿损失。

承揽合同同及其风风险防范范七、承揽合同中的常见风险及其防范

1、法律风险点：主要工作由第三人完成法律风险：承揽人将主要工作交由第三人完成的，如果定做人不解除承揽合同，可能发生由于第三人完成的工作成果不符合承揽合同的约定，承揽人将承担由此引发的违约责任；若