房地产一级土地开发及旧城改造方案报告

旧城改造及一级土地开发

前言随着房地产的快速发展，土地交易市场价格也逐步攀升，拿地成本越来越高，土地争夺日逐白热化，市区内土地已变得日益稀缺。而旧城改造将会为房地产市场提供大量土地资源。2旧城改造1土地基础知识3一级土地开发contents房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。又称土地市场：土地一级市场：土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。土地二级市场：即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。房地产三级市场房地产市场分类房地产二级市场房地产一级市场房地产转卖或转租的市场，房地产三级市场也包括房屋的交换、抵押、典当等流通形式。一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将达到规定可以转让的土地，进入流通领域进行交易的市场。又称土地一级市场：是土地使用权出让的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。一级市场二级市场三级市场房地产市场分类土地分类注：宪法规定城市土地归国家所有、农村土地（主要是指耕地和宅基地归）归农村集体组织所有土地产权的含义包括土地所有权、地役权、地上权、抵押权、典当权和租赁权。

国有土地使用权取得方式注：有偿取得的国有土地使用权可以依法转让、出租、抵押和继承。划拨土地使用权在补办出让手续、补缴或抵交土地使用权出让金之后，才可以转让、出租、抵押。

划拨与出让的区别：1、国有划拨土地是指国家无偿或成本价向用地单位供应的土地、主要是公益事业，学校，医院，军事用地、国家机关办公用地，公路、国家重点建设工程，国有企业等。一般不可抵押、不能转让、出租。2、通过出让取得国有土地使用权的。是交纳土地出让金以货币等形式有偿使用土地的。主要是经营性用地，房地产、住宅、商业、工业等。可以依法出让、出租，享受收益，可以抵押贷款等。国有土地使用权转让《中华人民共和国土地管理法》第五十四条和《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十三条规定，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；法律、行政法规规定的其他用地。土地划拨的特点：１．划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。

２．除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。

３．取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。

４．在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。

土地使用权划拨土地使用权划拨：是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。”土地使用权出让不同点在于：一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争；二是操作简便，便于开展；三是有利于土地有形市场的形成和运作。《城市房地产管理法》等法律法规，规定：“在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，由出价最高者取得土地使用权。”

概念：是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。注：城市规划区内的集体土地须经依法征用转为国有土地后,土地使用权才能出让。拍卖公告竞买人报名交纳保证金公开拍卖土地使用权出让——拍卖土地管理部门于公开拍卖前30日发出拍卖公告竞买人报名参加竞买并索取有关文件竞买人向拍卖人报送参加竞买的有关资料，经审核批准成为竞买人，交纳保证金，领取竞买号牌在约定的时间、地点并按程序公开拍卖：主持人介绍拍卖地块位置、面积、用途、规划要求及其他有关事项；公布拍卖起叫价；竞买人按规定的方式竞相应价或加价，其最后应出最高价（或加价）者即为竞得人；签订《拍卖成交确认书》；竞得人在拍卖成交之日起15日内与土地管理部门签订土地出让合同并交付相当于地价总额的10%的定金；竞得人按规定期限付清地价款后，依法办理土地登记，领取土地使用证书。土地使用权拍卖

在指定的时间、公共场合，在主持人的主持下，通过公开竞价而定价的方式买卖土地使用权的行为。招标投标开标、评评标和决决标签约领证土地使用用权出让让——招标由出让人人（市、、县人民民政府土土地行政政主管部部门）在在投标截截止日前前20日向社会会发出招招标公告告或邀请请招标通通知，由由要求使使用土地地者向其其提出申申领招标标文件，，投标人人按招标标文件的的规定报报名并提提供有关关资料；；然后由由评标小小组按照照招标文文件的要要求对投投标人的的投标资资格进行行审查，，经审核核合格的的，确认认其投标标资格，，并由其其缴纳投投标保证证金。投标者在在规定的的投标截截止日期期前，到到出让方方指定的的地点，，将密封封后的投投标书投投入指定定的专用用标箱。。投标书书一经投投入标箱箱，即不不得从标标箱中取取出。投投标者在在招标截截止日期期前如需需修改标标书，可可以另投投修改标标，原标标书无效效。招标方邀邀请建设设、规划划、法律律等方面面的专家家或专业业人员组组成评标标委员会会。开标标、评标标和决标标工作由由评标委委员会主主持。评评标委员员会对投投标书实实行公开开评标，，决定中中标者。。中标者持持中标通通知书在在规定的的日期内内与土地地行政主主管部门门签订《国有土地地使用权权出让合合同书》，实行净净地出让让的，中中标人还还应与土土地储备备机构签签订《土地开发发补偿协协议书》；签订协协议时中中标人应应向土地地行政主主管部门门支付不不低于成成交价总总额20%的定金，，其缴纳纳的保证证金可以以抵作定定金。中标人《国有土地地使用权权出让合合同书》和《土地开发发协议书书》的约定全全部缴付付土地使使用权出出让金和和土地开开发补偿偿费后，，依法办办理土地地登记手手续，领领取《国有土地地使用证证》。发布挂牌牌公告出售挂牌牌文件受理竞买买申请审查挂牌资资格挂牌揭牌土地使用权权出让——挂牌签订出让合合同公布成交结结果出让人至少少在挂牌开开始日前20天发布挂牌牌公告，公公布挂牌出出让宗地的的基本情况况和挂牌时时间、地点点。在挂牌公告告规定时间间内出售挂挂牌文件，，并组织现现场踏勘。。在挂牌公告告规定的时时间内，竞竞买人持竞竞买申请书书、营业执执照副本、、房地产开开发资质证证明（另有有规定除外外）、法定定代表人身身份证复印印件（或授授权委托书书、委托代代理人身份份证复印件件）办理竞竞买申请，，并缴纳竞竞买保证金金。根据挂牌文文件要求，，对竞买人人的开发资资质、诚信信纪录等进进行审查，，对符合条条件的通知知其参加挂挂牌活动。。在挂牌公告告规定的时时间和交易易场所，出出让人将宗宗地的地块块情况、最最新报价情情况等信息息挂牌公告告，并不断断接受新的的报价、更更新显示挂挂牌报价。。在挂牌公告告规定的截截止时间确确定竞买人人，竞得人人与出让人人签订成交交确认书，，同时缴纳纳定金。挂牌活动结结束后10个工作日内内，出让人人将挂牌出出让结果在在土地有形形市场或者者指定的场场所、媒介介公布，并并退还竞买买保证金。。按照成交确确认书约定定的时间，，签订《国有土地使使用权出让让合同》。（一）主体体不同出让主体：：国有土地地所有者，，即国家，，由法律授授权的县以以上人民政政府予以具具体实施；；

转让主主体：取得得国有土地地使用权的的土地使用用者。（二）行为为性质不同同根据物权理理论，出让让，他物权权设定；转转让：他物物权转移。。（三）转移移条件与程程序不同出让条件无无限制，签签订出让合合同，缴出出让金，即即可办证；；转让条件件有限制，，转让须经经申请、审审批或补办办出让手续续，缴纳税税费，方可可登记过户户。（四）交易易市场不同同出让，一级级市场，即即国家作为为国有土地地所有者垄垄断；转让让：二级市市场，即符符合法定条条件的自由由转让。土地使用权权转让土地使用权权出让、转转让的差异异土地使用权权出转让：指土地使使用者将土土地使用权权再转让的的行为，包包括出售、、交换和赠赠与。签订国有土土地使用权权转让合同向县以上国国土部门提交转让申申请国土部门依依法审查批准受让方办理理国有土地使使用权出让让手续、缴纳纳土地出让让金缴纳有关税税费登记发证划拨土地使使用权转让让程序(注：有建筑筑物的，要要约定建筑筑物转让的的内容)(注：审查内内容必须符符合转让条条件、符合合城市规划划要求)(注：出让金金缴纳详见见：)(注：土地增增值税、契契税、营业业税等)印花税：合合同记载金金额的万分分之五的税税率对买卖卖双方征收收；契税：适用用税率3％；营业税：征征收成交价价格的５％％；市场服务受受理交易初审审地籍调查办理交易报报批手续地籍审核审批批交纳交易服服务费、收收益及税金金交更土地登登记出让土地使使用权转让让流程需要提交的的资料：1、土地使用用权转让合合同书；2、国有土地地使用证；；3、房屋产权权证；4、按出让合合同约定，，达到开发发投资总额额25%以上证明；；5、双方法人人资格证明明或居民身身份证；6、分割转让让提供测量量成果图；；7、填写《国有土地转转让申请表表》一式两份。。(注：出让金金缴纳详见见：)准备资料和和仪器变更权属调调查变更地籍号号地籍勘丈有关地籍资资料变更旧城改造中中变更宗地地地籍调查查的程序注：对改造造的区域，，按《城镇地籍调调查规程》初始地籍调调查的要求求进行权属属调查，填填写地籍调调查表等工工作注：旧城改改造后新宗宗地号的编编号按宗地地合并分割割的编号原原则，用原原来的宗地地号加支号号作为新宗宗地号。界界址点号按按本街坊编编号原则编编号。（注：用解解析法进行行地籍勘丈丈。）注：原宗地地档案加盖盖“变更””字样印章章。注明变变更原因，，在新宗地地地籍调查查表的说明明栏中注明明来源。地籍管理:是指国家为为取得有关关地籍资料料和为全面面研究土地地的权属、、自然和经经济状况而而采取的以以地籍调查查（测量））、土地登登记、土地地统计和土土地分等定定级等为主主要内容的的国家措施施。最新土地市市场政策国土资源部部：土地出出让不得对对竞买者设设限根据11月1日起开始实实施的《招标拍卖挂挂牌出让国国有建设用用地使用权权规定》（国土资源源部第39号令），通通过招拍挂挂方式公开开出让的建建设用地，，将不得设设置限制性性条件。““定向出让让”、“量量身定制””等情况或或许将不会会再发生在在公开土地地出让过程程中。“39号令第十一一条规定，，中华人民民共和国境境内外的自自然人、法法人和其他他组织，除除法律、法法规另有规规定外，均均可申请参参加国有建建设用地使使用权招标标拍卖挂牌牌出让活动动”。

实际上，，在土地出让让的过程中在在土地出让过过程中，即使使没有上述““特殊”条件件，大部分地地块还是会设设定比如企业业资质（如二二级以上）、、资金实力（（提供银行存存款证明）等等等要求。在在这种情况下下，中小开发发商很难获得得拿地机会。。改变资质环节节的限制有可可能使得中小小开发商获得得比以往多一一些的拿地机机会。2旧城改造1土地基础知识识3一级土地开发发contents旧城改造所谓旧城改造造就是指随着着城市经济的的发展，为适适应城市详细细规划的需求求而实施的对对与规划发展展不相符的旧旧有城市基础础设施的拓展展、改线，工工矿、企业、、商贸、房宅宅的拆迁与重重建，绿地与与公共文教娱娱乐场所的改改扩增建设等等。旧城改造是新新一轮城市发发展详细规划划的重要内容容，又是集约约利用城市土土地，不断提提高土地利用用效益的重要要途径，也是是使城市结构构布局不断合合理，并完善善城市不同功功能所必须采采取的措施。。城市详细规划划土地利用效益益关键词：绕城内划为市市区：成都市年底将将绕城高速内内都划为城区区，且在绕城城高速周边提提供大面积土土地进行开发发，如此便使使市中心范围围更加快速的的向外扩张，，且在三环通通道上形成许许多居住圈；；整个城区的的向外扩张及及外围居住圈圈的形成使项项目所在区域域更加接近市市中心。绕城内高速改改成免费通道道：根据《成都市中心城城与外围组团团多通道路网网规划》，除机场高速速外，所有高高速公路的起起点都将外迁迁到绕城高速速。而这些高高速公路目前前在三环至绕绕城间的路段段将实施改造造，变成免费费的快速路。。成都规划——绕城内将成为为成都市区范范围随着绕城以内内区域被划为为市区范围，，但在市区内内还存在着大大面积的城市市建设老旧区区域。成都人的东穷穷、北匪、、南富、西贵贵情节成都素有“东东穷西贵南富富北乱”的城城市格局，曾曾以约定俗成成的“东穷西西贵南富北乱乱”来划分着着这个城市。。城市东部，，是传统的老老工业区，大大型工矿企业业云集于此。。城北，是成成都乃至四川川及西部省市市的交通要道道，历来商贾贾云集，流动动人口多，给给老百姓留下下脏、乱、差差的印象。城市建设的陈陈旧，配套的的落后，使城城东、城北逐逐渐沦为“穷穷人社区”。。城区内部分旧旧城及城中村村改造势在必必行。万年场双林路建设路府青立交桥片区华西集团中铁二局成都铁路局片区府青路西南交大成都旧城改造造地区东郊以及北部部片区旧城改改造：改造东郊万年年场、府青路路、双林路、、建设路、府府青立交桥片片区以及城北北华西集团、、中铁二局、、西南交大、、成都铁路局局片区。预计计将在2012年完成。1、中铁二局片片区占地730亩，主要涉及及抚琴、人北北、荷花池街街道，改造区区域主要是马马家花园片区区、沙湾片区区、铁路新村村等区域。2、华西集团片片区占地118亩，主要涉及及驷马桥街道道的曹家巷一一街坊、曹家家巷二街坊的的华西集团宿宿舍。3、成都铁路局局片区占地地1200余亩，主要位位于荷花池街街道。4、西南交大片片区占地115.74亩，主要涉及及九里堤街道道、营门口街街道，改造的的两个拆迁安安置小区分别别是银桂桥、、诸葛庙。1、西南交大片片区地块：主题———科技产业；兼兼顾居住功能能。该片区将将以科技产业业带动区域发发展（重点发发展电子信息息业、现代制制造加工业））。2、中铁二局片片区地块：主题———复合功能区（（商务、居注注商业）。加加快发展现代代服务业、培培育服务业新新优势；以沙沙湾国际会展展中心所在区区域为核心，，将沙湾———九里堤片区打打造为商贸商商务中心区；；将中铁二局局沙湾带打造造为CLD（中央生活区区）。3、成都铁路局局片区地块：：主题———商贸居住，兼兼顾商务。优优化以专业市市场为主的商商贸业，加快快发展现代服服务业、培育育服务业新优优势；结合地地块条件，将将该区域分别别定位为“商商贸居住区””、CLD。4、华西集团片片区地块：主题———商贸居注城市市风情综合体体。加快发展展现代服务业业、培育服务务业新优势，，为该片区注注入前瞻的商商业规划理念念，打造都市市首席风情综综合体。城北四大旧城城改造片区规规划旧城改造，是是改变旧城现现状、实现城城市规划的重重要举措。琉璃场龙潭寺青龙场金花赖家店百仁机投簇桥黄田坝天回洞子口成都城中村改改造地区中心城区城中中村改造：实施青龙场、、龙潭寺、赖赖家店、洞子子口、天回、、、百仁、机机投、金花、、簇桥、琉璃璃场等12个乡镇城中村村改造，力争争2012年完成改造。。目前五城区区内这12个城中村的待待改造范围12.95平方公里，待待改造建筑面面积约546万平方米。可以看出三环环路至绕城之之间将会是城城中村改造的的主要区域。。上海新天地--旧城改造的成成功案例新与旧的完美美融合，传统统文化包装现现代生活，传传统建筑的保保护与更新，，艺术、人人文元素的注注入。改造方法利利用传统建筑筑的保护与更更新进行商业业改造上海新天地新天地距淮海海中路高档消消费商业区600米左右占地面积52万平米，紧邻邻淮海中路商商务圈北至太仓路；；西至马当路路；南至自忠忠路；东至西西藏南路原自然街坊23个；原居住人人口7万人新天地是太平平桥改造规划划的一部分A太平桥人工湖湖绿地，占地地4.4万，水面面积积1.2万，已成为市市中心景观B新天地，占地地3万，建面6万，分南、北北里。C翠湖天地高级级住宅小区，，总建68万D企业天地甲级级写字楼区，，总建面50万E瑞安集团总部部大楼，区域域的标志性建建筑新天地的功能能内容新天地分北里里、南里。北里主要为主题餐餐饮、特色商商业、酒吧和和艺术休闲娱娱乐，3.5万平米。南里以一座总建面面为2.5万平米的购物物、娱乐、休休闲中心为主主。该中心功功能主要包括括国际影城、、剧院餐厅、、家居用品、、健身及水疗疗俱乐部、酒酒店式服务公公寓（53套单元）等。。城市故事的表表述新与旧的完美美融合以“整旧似旧旧”原则，对对2.5万平方米保护护建筑进行全全面整修，保保留含有历史史文化底蕴的的痕迹，将新新旧建筑元素素有机融合城市故事的表表述传统与现代共共享一个空间间北里的石库门建筑烘托老上海市市民社区氛围围，与南里的的现代建筑营建高档次商商务会展中心心和娱乐文化化区，形成视视觉对立，而而又和谐统一一。2旧城城改改造造1土地地基基础础知知识识3一级级土土地地开开发发contents一级级土土地地开开发发所谓谓一一级级土土地地开开发发，，是是指指在在土土地地出出让让前前，，由由一一级级土土地地开开发发商商按按照照城城市市运运营营的的战战略略构构想想指指导导，，组组合合知知名名设设计计、、规规划划公公司司和和营营销销顾顾问问公公司司等等专专业业机机构构对对待待开开发发土土地地片片区区进进行行细细致致的的定定位位、、规规划划、、包包装装、、宣宣传传，，使使片片区区规规划划更更加加合合理理，，片片区区土土地地得得到到最最佳佳利利用用，，从从而而使使土土地地价价值值最最大大的的发发挥挥。。一级级土土地地开开发发商商通通过过整整个个一一级级土土地地开开发发整整理理过过程程，，使使““生生地地””成成为为““熟熟地地””，，达达到到出出让让的的标标准准，，然然后后将将推推向向二二级级土土地地招招拍拍挂挂市市场场上上以以取取得得最最佳佳的的土土地地出出让让收收益益。。一级级土土地地开开发发模模式式1）无无序序开开发发式式开发发商商完完全全根根据据自自己己意意愿愿拿拿地地，，自自行行做做一一级级和和二二级级开开发发。。这种种方方式式的的好好处处是是政政府府无无需需投投入入，，缺缺点点是是政政府府收收益益低低，，城城市市整整体体规规划划也也难难以以实实施施，，缺乏乏指指导导性性，，并并且且开开发发进进度度无无法法掌掌控控、、保保障障。。2）政政府府主主导导式式成立立土土地地储储备备机机构构或或专专门门成成立立由由政政府府主主导导的的国国有有公公司司承承担担一一级级开开发发，，好好处处是是政政府收收益益相相对对丰丰厚厚，，城城市市规规划划易易于于实实施施，，缺缺点点是是政政府府需需大大量量铺铺垫垫资资金金，，开开发发进进度度慢慢。。政府府公公开开招招标标方方案案优优、、成成本本廉廉的的企企业业承承担担一一级级开开发发，，根根据据土土地地使使用用权权的的转转移移与与否否及分分利利办办法法不不同同，，在在实实际际操操作作中中又又衍衍生生为为多多种种形形式式：：一种种是是一级级开开发发不不发发生生土土地地使使用用权权转转移移的的委委托托式式，实实际际上上相相当当于于工工程程承承包包，，也也可可以发发生生两两次次土土地地使使用用权权转转移移，，即即政府府将将生生地地出出让让给给一一级级开开发发商商，，开开发发成成熟熟后后再再由由一级级开开发发商商转转让让给给二二级级开开发发商商；；在政政府府与与一一级级开开发发商商的的分分利利办办法法上上有有固固定定收收益益、、溢价价分分成成、、固固定定收收益益+溢价价分分成成及及完完全全市市场场操操作作等等几几种种。。另一一种种叫叫“生生地地出出让让-熟地地回回购购””，即即一一级级开开发发成成熟熟后后再再由由政政府府收收储储统统一一上上市市。。4）借借壳壳上上市市式式目前前国国内内土土地地证证券券仍仍为为空空白白，，可可与与境境外外有有信信誉誉、、有有资资质质机机构构合合作作土土地地一一级级开开发发，，借壳壳上上市市融融资资，，其其缺缺点点是是政政府府容容易易陷陷入入被被动动。。如香香港港华华润润曾曾经经操操作作的的10平方方公公里里海海南南石石梅梅湾湾项项目目采采用用的的就就是是这这一一形形式式。。3）政政企企结结合合式式（（最最常常见见式式））一级级土土地地开开发发内内容容（1）区域域整整体体定定位位、、控控制制性性详详细细规规划划制制定定、、塑塑造造城城市市景景观观的的重重要要地地块块的的修修建建性性详详细细规规划划、、设设计计、、土土地地征征用用、、土土地地整整理理、、房房屋屋拆拆迁迁、、补补偿偿安安置置等等。。（2）项项目目范范围围（（区区域域））内内的的道道路路工工程程及及其其附附属属工工程程。。该该附附属属工工程程包包括括:必要要的的桥桥梁梁、、涵涵洞洞等等工工程程；；道道路路雨雨污污排排水水工工程程；；道道路路绿绿化化工工程程、、照照明明及及消消防防栓栓、、安安置置房房建建设设等等。。（3））项项目目范范围围（（区区域域））内内的的公公共共景景观观、、开开放放空空间间(包包括括开开发发水水域域)工工程程;（4）项项目目范范围围（（区区域域））内内供供电电、、供供水水、、供供气气、、通通讯讯等等市市政政公公用用设设施施工工程程；（5））项项目目范范围围内内的的行行政政办办公公、、社社会会事事业业、、公共公公益（学校校、医医院等等）设设施工工程。项目可可行性性研究究成立项项目公公司或或项目目部项目定定位规划方方案制制定征地、、拆迁迁及基基础工工程建建设区域推推广启动盘盘打造造土地出出让城市发发展状状况及及规划划城市概概况投资环环境调调查……………………成立运运作团团队确定合合作伙伙伴（（法律律/顾问））与政府府签订订相关关合同同案例研研究功能定定位形象定定位区域总总体规规划控制性性详细细规划划城市空空间设设计景观设设计……………一级土土地开开发运运作流流程一级土土地开开发要要点根据嘉嘉联公公司多多年房房地产产服务务专业业经验验，总结出出土地一一级开开发应应注意意以下下几点点：1、明确确项目目整体体规模模及可可出让让土地地比例例；2、明确确土地地整理理成本本构成成，测测算项项目总总投资资：（1）项目目前期期的规规划设设计、、评审审费用用等；；（2）征地地、拆拆迁、、补偿偿、安安置费费用；；（3）土地地加工工整理理费用用；（4）市政政基础础设施施建设设费用用（包包括与与市政政基础础设施施建设设工程程有关关的勘勘察、、设计计、施施工、、监理理费用用等））；（5）行政政办公公、社社会事事业、、公共共公益益设施施建设设费用用；（6）管理理费用用；（7）相关关税费费及财财务费费用；；（8）投资资方每每完成成开发发一亩亩地的的基本本收益益；3、合理分分配建设设资金，，分期滚滚动开发发，减轻轻开发资资金压力力；4、多种融融资途径径解决开开发建设设资金；；5、投资公公司应充充分整合合知名设设计、规规划公司司和营销销顾问公公司等专专业机构构对项目目的专业业意见和和建议，，减小开开发风险险，取得得最大的的收益。。6、确定合合理的收收益分成成。投资公司司收益=土地收益益款－－政府府收益－－政府府上缴费费用－征征地、拆拆迁、安安置、补补偿以及及相应管管理费用用和市政政基础设设施、行行政办公公、社会会事业、、公共公公益设施施工程建建设费用用。7、成本和和收入的的核算应应具备一一定的市市场前瞻瞻性，以以尽量降降低市场场风险；；8、启动区区选址与与打造至至关重要要，建议议自行打打造，也也可引进进品牌实实力开发发商进行行打造，，；郫县中信信蜀都项项目成华区北北湖招商商地产项项目成华区猛猛追湾世世茂集团团商务区区项目成都部分一级土地地开发项项目项目开发发理念：：该项目提提出“区区域性开开发的理理念”，，核心内内容就是是在一个个成熟的的城市里里面，圈圈定一个个暂时不不成熟的的地区做做综合性性开发将将之打造造成成熟熟片区；；在不成成熟的城城市，成成熟的区区域做综综合性开开发，再再造一座座新城。。项目开发发内容：：在五年内内滚动投投入约30亿元人民民币对项项目土地地的整理理、拆迁迁、安置置、区域域的整体体概念规规划设计计、道路路交通网网络的建建设，以以及新城城区的城城市配套套设施建建设，包包括三个个开放式式的公园园、医院院、学校校、文化化中心、、体育中中心、公公交首末末站等城城市公共共配套设设施建设设。项目收益益模式：：片区土地地整理后后，形成成的可供供经营性性用地公公开处置置，土地地处置收收入扣除除整理成成本、政政策性收收费以及及其它相相关费用用后的土土地收益益，按照照约定比比例分成成。中信深圳圳集团郫县7343亩综合城城市运营营项目深圳招商商地产成华区北北湖5000亩土地一一级开发发运营项项目项目开发发内容：：对成都市市成华区区北湖片片区约5000亩土地，，包括成成华区北北湖片区区新规划划城市建建设用地地约3000亩，属市市级政府府储备土土地；以以及成华华区北湖湖片区北北湖公园园及周边边土地约约2000亩，属成成华区““198””范围的土土地的一一级开发发项目，，由招商商地产负负责按照照土地整整理实施施进度筹筹措和拨拨付整理理所需资资金，并并配合成成都市土土地储备备中心对对整理后后经营性性用地进进行宣传传、推广广和处置置。项目收益益模式：：片区土地地整理后后，形成成的可供供经营性性用地公公开处置置，土地地处置收收入扣除除整理成成本、政政策性收收费以及及其它相相关费用用后的土土地收益益，由成都市土土地储备备中心、、成都市市成华区区人民政政府和招招商地产产三方按照照约定比比例分成成。项目开发发内容：：计划五年年内，概概算总投投资上百百亿元。。其中一一期启动动650亩土地拆拆迁改造造所需投投资多达达40亿元人民民币。对对以猛追追湾滨河河地区为为中心、、总面积积约1.1平方公里里（折合合1650亩）土地地，打造造为继CBD骡马市商商务区、、春熙路路—盐市口商商贸区之之后成为为“成都