房地产建设工程精细化管理解读精讲

工程精细化管理2012年4月26日工程管理在房地产开发企业中的角色企业发展不同阶段对工程管理的要求当前金科对工程管理一些问题的思考—精细化管理提纲一二三解读工程的精细化管理四一、工程管理在房地产开发企业中的角色哑铃模式

工程管理一条玉律行政服务于工程，工程服务于营销，营销服务于市场。产品研发规划设计经营销售物业管理“哑铃模式”的延伸创新金科由人力资源牵头，全集团每个部门都参与进行创新课题申报和研究的活动。工程系统也有不少挑战性的课题。产品金科由工程管理牵头的，组织产品创新研发、设计、营销管理、物管公司以及各地产公司工程系统，共同编制出一整套实施方案并执行。服务金科服务于营销服务于内部服务于物管服务于外部五个金科资本金科工程系统通过严格的招投标管理和工程进度控制、进度款支付等形式，保证资金的合理、有效利用。

人才金科人才是第一资源。尊重知识、尊重人才，人人都有可能成为人才；公司的岗位无贵贱之分；重学历而不唯学历。经验化管理创业期快速成长期规模发展期成熟稳定期战略变革期手工作坊粗放式规范化精细化精益化经验成长型特点战略：战略不清晰，机会导向组织：管控边界权责不够明晰流程：基于经验而不是流程运作绩效：没有绩效体系或是形式化人员：专业能力强，专业配置不全管理发展型企业特点战略：战略型机会并存组织：管控边界组织权责基本明晰流程：从基于经验到基于流程管理绩效：绩效体系基本完善，具有激励作用人员：关键专业能力岗位配置符合公司发展要求管理精细型企业特点战略：战略清晰组织：管控边界组织权责明晰流程：管理系统化，专业精细化绩效：绩效体系完善，有效激励人员：专业能力岗位配置满足要求二、企业发展不同阶段对工程管理的要求从无序到有序流程化管理专业化管理系统化管理粗放化规范化精细化精益化从有序到有效有序、有效、高效1、企业发展不同阶段的特点2、企业发展不同阶段工程管理的特点及要求发展阶段公司管理特点工程管理特点及要求粗放化无序项目少；以生产产品为目标；靠个人能力及经验；一岗多职；对外延单位依靠重；估算利润规范化从无序到有序组织体系、架构；建立制度流程；深入产品研究；成控体系建立；过程关注；管理逐步规范化。精细化从有序到有效组织体系、架构、制度完善；产品核心竞争力已逐步形成，企业管理特点和文化显现；标准、流程贯穿各个环节。精益化有序、有效、高效用指标量化到工程管理的各个环节。如何有效处理三者之间的关系成本质量进度三、当前金科对工程管理一些问题的思考—精细化管理

怎样看待价值工程通过不花钱、少花钱，降低成本Ⅰ1、成本管理的一些思考和对策价值工程（ValueEngineering）基本思想是以最少的

费用换取所需要的功能。V=F/C，式中，V为“价值”，F为功能，C为成本。提高产品价值的途径有：①在不改变产品功能的情况下降低寿命周期费用；②在保持产品原有寿命周期费用的情况下提高产品功能；③既提高产品功能，又降低产品寿命周期费用；④产品寿命周期费用有所提高，但产品功能有更大幅度的提高；⑤产品功能虽有降低，但产品寿命周期费用有更大的降低。什么是价值工程？怎样看待合同执行合同未能有效执行和落地Ⅲ怎样看待成本管理成本管理--财务管理--资本运作Ⅳ怎样看待价值工程通过不花钱、少花钱，降低成本Ⅰ怎样看待专业配合成本、工程、设计、销售协调统一Ⅱ1、成本管理的一些思考和对策怎样看待质量精细化管理工程质量管理关注的十二个层面Ⅲ怎样看待产品品质“四性”，设计以外现场质量管理Ⅰ怎样看待工程质量支撑工程质量如何有效保障产品品质Ⅱ2、质质量量管管理理的的一一些些思思考考和和对对策策安全性使用性舒适性功能性对产产品品““四四性性””的的精精细细化化诠诠释释。。1）对对产产品品““四四性性””的的精精细细化化诠诠释释安全全性性使用用性性使用用性性舒适适性性舒适适性性功能能性性2）工工程程质质量量管管理理的的12个关关注注层层面面设计计支支撑撑是是关关键键，，常常追追图图纸纸要要及及时时，，会审审读读图图重重功功能能，，专专业业衔衔接接靠靠合合图图，，构造造作作法法不不可可缺缺。。建设设大大纲纲是是指指导导，，编编制制重重在在总总部部署署。。分期期、、顺顺序序要要明明确确，，重重点点措措施施必必完完善善。。参建建单单位位质质保保体体系系必必须须健健全全，，合同同执执行行及及标标准准不不得得随随意意变变更更。。制度度保保障障是是关关键键，，标标准准模模板板是是支支撑撑，，沟通通培培训训是是手手段段，，总总结结共共享享不不可可少少。。4321程序管理理很重要要，三检检制度必必做到；；过程旁站站不可少少，影像像资料要要可靠。。材料进场场靠验收收，质保保资料不不可少，，工程监察察两条线线，处罚罚造假下下狠手。。方案、细细则拒复复制，措措施具有有针对性性。质量意识识是根本本，高标标准要贯贯始终，，交底样板板走在前前，构造造做法重重落地。。87652）工程质质量管理理的12个关注层层面项目结束束应总结结，经验验教训都都重要，，图文并茂茂后评估估，集团团共享同同提高。。验收环节节很关键键，问题题不要轻轻易放，，功能试验验全检测测，物管管介入不不可少。。协调再忙忙也要勤勤现场，，质量龙龙头还是在甲甲方，以以点带面面手段要要多样。。监理力量量不可少少，实测测实量必必做到，，督促考核核重斗硬硬，使之之发挥最最大效。。12111092）工程质质量管理理的12个关注层层面怎样看待影响进度的因素影响进度的因素多种多样Ⅰ3、进度管管理的一一些思考考和对策策销售收入入总资产总资产净资产净利润ROE=净资产净利润ROE=销售收入入×××ROE=净利润率率周转率权益乘数数×开发能力力运营能力力融资能力力杜邦公式式：ROE,即净资产产收益率率（RateofReturnonCommonStockholders’Equity）受限价限限购及市市场影响响大。通过自身身运营能能力提升升可以得得到较大大改善。。受金融市市场和国国家调控控影响大大。提高运营营能力提提高资资金周转转率资金周转率已经成为现代商业竞争的秘密武器。提高资金周转率是提高企业经济效益的有效途径之一。从标杆企业2011年销售情况分析，以高周转模式为主的企业在严峻的调控形势下均取得了较好的业绩。怎样对待抢工关键线路理论的不同应用Ⅲ怎样看待影响进度的因素影响进度的因素多种多样Ⅰ怎样看待抢工成本、质量、进度三者的取舍Ⅱ3、进度管管理的一一些思考考和对策策关键路线线法(CriticalPathMethod，CPM)，一种计计划管理理方法。。它是通通过分析析项目过过程中哪哪个活动动序列进进度安排排的总时时差最少少来预测测项目工工期的网网络分析析。它用用网络图图表示各各项工作作之间的的相互关关系，找找出控制制工期的的关键路路线，在在一定定工期、、成本、、资源条条件下获获得最佳佳的计划划安排，，以达到到缩短工工期、提提高工效效、降低低成本的的目的。。流水施工工就是由由固定组组织的工工人在若若干个工工作性质质相同的的施工环环境中依依次连续续地工作作的一种种施工组组织方法法。流水水施工组组织的具具体步骤骤是：将将拟建工工程项目目的全部部建造过过程，在在工艺上上分解为为若干个个施工过过程，在在平面上上划分为为若干个个施工段段，在竖竖向上划划分为若若干个施施工层，，然后按按照施工工过程组组建专业业工作队队(或组)，并使其其按照规规定的顺顺序依次次连续地地投入到到各施工工段，完完成各个个施工过过程。其其经济效效果都是是在不需需要增加加任何费费用的前前提下取取得的。平行施工工，指工工程对象象的所有有施工过过程同时时投入作作业的一一种施工工组织方方式，其其特点：：工期短短，资源源高度集集中，存存在交叉叉作业，，有逻辑辑关系的的施工过过程之间间不能组组织平行行施工。。1）理论分分析：一点两线三面以工作面的提供为核心要素控制线建设方管理控制线2）实际运运用理论论：如何利用用分配、、调用好好有效资资源，在在保证如如何提供供作业面面的情况况下进行行平行施施工。3）工程示范区抢抢工管理理15要素尽早完成管理班子的搭建，项目负责人及老员工比例不得低于50%。1充分熟悉项目方案，了解产品特点；尽早确定示范和推盘区划分，明确园林、装饰展示风格的确定并及早发起设计需求任务书。2按集团标准工期确定公司的示范区关键节点计划，以此编制示范区抢工计划及保障措施。3初勘、详勘必须先期进行，并尽早追踪平基图和基础图到位。4临水、临电尽早落实，不行就用发电机。施工道路要通畅，结合小区道路早日硬化。5主动追踪配合设计，早日启动二次设计并落实外立面装饰、屋面、门窗、栏杆、保温节能、防水、电梯等材料设备的样式确定及供应保障。6施工图完成后，高度重视并及时组织工程部专业工程师和施工单位集中封闭读图，找出图纸中的错、漏、碰、缺及功能欠缺和设计不合理的并及时完善设计交底会审纪要，为现场提供技术保障支撑。7配合成控部落实施工单位总包、分包、装饰、园林及材料设备等供应商的确定，保证能按抢工计划的进场时间准时进场。83）工程示示范区抢抢工管理理15要素重视对施工单位、监理单位管理交底，将我们的标准要求就明确告之参建各方，从一开始就严厉要求，避免过程中产生偏差。9施工过程中人、材、机、资金保障是关键，工程部应站在甲方从事施工管理的角度掌控到班组。其中特别对施工单位劳动力状况的及时保障要时时追踪，同时对甲供材和进度款支付必须及时保障。要有服务意识，做到及时收方、签证，及时落实施工单位提出的技术问题、及时办理工程变更和审批项目工程款等。10计划纠偏非常关键，主要针对上述的劳动力、材料保障下能否照计划按时完成工作量。项目部应每天追踪，前期每周至少召开2-3次现场进度会，后期必须每天召开日清日结进度会，对未完成事项必须确定完成时间和补救措施。11过程中对各单位的总体部署和协调工作很重要，要保证做好各单位的场地交接，工序衔接、工作面的展开。123）工程示范区抢抢工管理理15要素工程部负责人及专业工程师高度重视涉及质监、安监的提前介入、市政、环卫、公安等政府职能部门的沟通协调，保证现场能够顺利生产。14随时和营销配合，及时完善现场围墙、看房通道、装饰软装工作、建筑外立面及周边的园林二次包装等销售卖场的打造。15抢工再忙也必须保证质量管理的执行，同时工程部必须考虑如：加砼早强剂、晚拆架、多配模、防水湿作业、基坑支护、为早日腾出园林工作面从二楼进行外架挑护支撑、前后花园围墙脱开建筑结构单独做基础、挡墙采用砼形式等涉及结构安全的技术措施。并做好如冬、雨季，高温及安全等各种应急方案准备。133）工程示范区抢抢工管理理15要素概念：精细化管管理是一一种理念念，一种种文化。。它是源源于发达达国家（（日本20世纪50年代）的一种种企业管理理理念，是建立立在常规管理理的基础上，，并将常规管管理引向深入入的基本思想想和管理模式式，是一种以以最大限度地地减少管理所所占用的资源源和降低管理理成本为主要要目标的管理理方式。同时，精细化化管理是一种种管理技术，，是通过规则则的系统化和和细化，运用用程序化、标标准化、数据据化和信息化化的手段，使使组织管理各各单元精确、、高效、协同同和持续运行行。四、解读工程程的精细化管管理1、精细化管理理的概念天下大事，必必做于细。即便是扭干的的毛巾，只要要发挥智慧依依然能扭出水水。－丰田英二复杂的事情简单化简单的事情流程化流程化事情定量化定量的事情标准化标准的事情信息化1）“精”就是切中要要点，抓住住运营管理理中的关键键环节；2）“细”就是是管管理理标标准准的的具具体体量量化化、、考考核核、、督督促促和和执执行行；3）精细细化化管管理理的的核核心心在在于于，，实实行行刚刚性性的的制制度度，，规规范范人人的的行行为为，，强强化化责责任任的的落落实