怀化某地产项目投资评估报告

****项目

[投资可行性分析报告]导言

¶导言地块特性的观察解读地块，因地制宜（兼顾地块与市场）

¶导言市场特性的观察珍惜资源，严防热销陷阱

¶导言效益的观察方案，较比利润和风险的平衡市场环境了解项目发展的基础：宏观投资环境主要分为宏观政策环境以及怀化房地产投资环境分析。挖掘项目发展的空间：市场背景分析主要分为怀化房地产市场概况以及当地区域市场分析。项目未来竞争的预测：中方及周边市场分析（包括市场供应结构、产品形态、户型以及价格分析）。目标客户特性分析：针对当地消费者的调研分析，包括目标客群的定位以及消费者生活习性、需求特点分析。

过程：宏观、中观、微观等三方面，四个阶段

¶市场环境推演过程报告推演过程市场研究与分析宏观经济发展概况宏观投资环境竞争市场分析市场背景分析目标客户研究政策对房地产影响房地产市场概况区域市场研究客户演变特征周边市场分析竞争环境预测结论一：区域快速上行的经济发展推动了城市化的进程，居民购房消费持续活跃，加之政府倾斜型的多元化激励，未来怀化房地产消费需求将不断增长。

¶市场环境推演结论结论二：房地产市场整体呈波浪式向上走势，市场规模不断放大，市场价格稳步上扬，市场需求和价格空间依然较大；住宅需求由单一化的传统居住需求阶段走向多元化、精细化的品质生活需求，产品的可提升空间较大。结论三：建立在“两大片区、四大细分市场”的基础上，本项目可挖掘的的市场机会点可概括为两大方向:一是升级型的公寓产品市场，二是经济型的别墅产品市场。

结论四：项目现阶段的目标客户可初步定位为以怀化市区人为主体的中产阶层，主动郊区化为主，其次为以中方县为工作或生活载体的购房群体。

多方案比较我们已经找到了市场空间和目标客户，并且知道了他们的需求，这只是项目成功的第一步。接下来，我们还需要

¶多方案比较寻找——客户需求、市场空间、地块条件、开发商收益这四者之间的平衡点。这个平衡点，就是“容积率”。规划相关指标标¶多方案比较方案设定占地面积166668平方米，综合合容积率1.6，限高18米。参照不同物业业类型容积率率根据经验和项项目的具体数数据，确定独独栋、单纯TH、单纯情景洋洋房的容积率率分别为0.3、0.65、1.2建筑形式高品质，低容积率中品质，中容积率低品质，高容积率独立双拼别墅小于0.30.3—0.4大于0.4Townhouse0.5—0.60.6—0.70.7—0.94、5层叠加0.7—0.80.8—0.90.9—1.16层多层1.1—1.31.3—1.51.5—1.711层小高层1.7—2.02.0—2.22.2—2.5以1.3和0.60为规划上下限限。¶多方案比较方案设定多方案规划指指标（暂不考考虑商业等其其他配套物业业，假定纯住住宅规划）方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6总建筑面积（㎡）216668200002183335166668150001133334116668100001方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八别墅建筑面积（㎡）001666733334500006666783334100001建筑比例009％20%33%50%71%100%洋房建筑面积（㎡）21666820000216666813333410000166667333340建筑比例100％100％91%80%67%50%29%0相对取大值。。¶多方案比较编制说明项目贷款的年年利率根据中中国人民银行行最新公布的的三至五年期期商业贷款利利率，并考虑虑到本项目自自身的一些因因素取9.7％为本项目的年年贷款利率。。本次估价选用用无风险贴现现率加风险调调整值法来确确定贴现率，，取一年期政政府债券7％作为无风险险贴现率，考考虑到本项目目对象所在区区域现在和未未来的经济状状况及用途等等因素，本报报告认为类似似物业风险调调值取3%较适宜，相加加后得出其贴贴现率为10％。考虑到开开发本项目企企业面对的经经营风险、财财务风险，基基准收益率确确定为12%。三个层次，多多角度。¶多方案比较编制流程项目投资分析析：取项目开开发成本和开开发费用等最最可能的取值值，计算项目目总投资方案案的经济评价价及资金来源源。项目评估分析析：在项目总总投资的基础础上，通过对对项目的财务务各项指标，，如：投资利利润率、累计计净现金流值值、内部收益益率等一系列列经济指标的的测算来分析析项目的可行行与否。项目风险评估估：本报告根根据对项目未未来的一系列列不确定因素素的分析，对对未来投资、、收入等因素素排列组合成成项目敏感性性项目盈亏平平衡分析。销售定价¶多方案比较评估依据区域价格走势势：从2006至2008年以来，怀化化市商品房价价格呈向上走走势，平均年年度涨幅达到到19.4%，2007年甚至达到了了近年来的最最高峰38%。按照最保守守的增长速度度计算，本项项目未来三、、四年的年度度平均价格增增长速度设定定为8%。年份2006年2007年2008年销售价格（元/平方米）126017391939增长率8.8%38%11.5%参考个案价格格：主城区小小高层洋房的的单价在2600元/㎡，较同一区域域普通公寓产产品高出20％以上。联体体别墅的销售售单价达到3500元/㎡，相对小高层层洋房的溢价价比例在40％左右。中方方地区公寓以以配套及定向向福利房为供供应主流，产产品档次偏低低，售价不具具备参考意义义。别墅产品品的市场可参参考的单价在在2600-3700元/㎡，独立对联列列产品的溢价价空间在40％左右。销售定价。¶多方案比较评估依据地段价差的界界定：城区是是怀化的城市市中心，地段段成熟度和认认知度的差异异对新区构成成了地段价值值的不同，土土地价值的差差异是构成项项目地段价差差的衡量标准准，地价差是是量化指标。。目前紫园所所在的城西地地区与本项目目所在的中方方片区的楼板板价差在400元/㎡上下。花园洋房的定定价：以紫园园2600元/㎡小高层为价格格参考原点，，剔除地段因因素，中方地地区同类产品品可达到的市市场售价在2200元/㎡。但考虑到本本项目多层电电梯洋房的稀稀缺性以及产产品的附加值值优势，产品品的溢价保守守设定为100元/㎡。因此，本项项目花园洋房房目前可达到到的销售价格格初步设定为为2300元/㎡。两类别墅的定定价：以花园园洋房为价格格原点，参照照联列别墅相相对花园洋房房40％的产品溢价，，常规联体别别墅可达到的的销售价格为为3200元/㎡，考虑到本项项目联列别墅墅品质升级因因素，目前可可达到的销售售价格初步设设定在3400元/㎡，独立别墅作作为项目的标标杆性资源最最大化占有产产品，市场溢溢价在35%左右，独立别别墅可达到的的销售价格在在4600元/㎡。成本测算依据据。¶多方案比较评估依据土地费用：土土地出让金、、动拆迁费、、契税及相关关手续费。按按实际发生额额21.5万元/亩；建安工程费：：洋房和别墅墅造价按照750元/平方米和800元/平方米；前期费用：包包括规划设计计研究费、可可行性研究费费、大市政配配套费等，按按行业标准上上限计提；基础设施费用用：供电、水水、气、排污污、绿化、环环卫等，按行行业标准上限限计提；公共配套设施施费：为居民民服务配套建建设的各种非非营利性的配配套设施建设设费，本项目目主要配套为为会所；开发间接费用用：开发现场场组织管理所所发生的各项项费用，按前前五项（除土土地成本外））的2%计提；不可预见费用用：开发经营营活动中不可可预见的各项项费用，按前前五项（除土土地成本外））的2%计提；财务费用:开发企业为筹筹集资金而发发生的各项费费用，按实际际发生额计提提；销售费用：房房地产产品销销售过程中发发生的各项费费用，按项目目销售收入的的3%计提。拟定开发计划划。¶多方案比较评估依据工程计划：每年4期，每期3个月方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6开发分期18期18期18期14期14期22期22期30期开发周期4.5年4.5年4.5年3.5年3.5年5.5年5.5年7.5年拟定开发计划划。¶多方案比较评估依据销售计划：方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6销售分期16期16期16期12期12期20期20期28期销售周期4年4年4年3年3年5年5年7年总投资：方案案一至方案八八依次递减¶多方案比较投资分析项目总投资估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1土地费用万元548354835483548354835483548354832前期费用万元472343603997363332702907254321803基础设施费用万元256524822473246524572448244024324建筑安装工程费万元173331600014500130001150010000850070005公共配套设施费万元112711101093107710601043102710106开发间接费万元5154794414043663282902527不可预见费万元5154794414043663282902528资本化财务费用万元7287287287287287287287289费用（销售及管理）万元1789171616591509148214101479153710合计万元3477732837308152870126711246752278020873总收入：建设设规模与销售售收入呈非正正相关性¶多方案比较投资分析项目总销售收入估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1销售数量㎡2166682000021833351666681500011333341166681000012销售收入万元59635572025530450297494074701249298512243平均销售价格元/㎡27522860301730183294352642255122静态盈利能力力：随着容积积率降低，投投资利润率逐逐步增大¶多方案比较评估分析项目静态盈利能力估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1成本万元32988311202915627192252282326421301193372收入万元59635572025530450297494074701249298512243营业税金及附加万元332531893083280427542621274828564净收入万元56310540135222147493466534439146549483685毛利万元23322228932306520301214252112725249290326毛利率%41.4242.3844.1742.7445.9247.5954.2460.027费用万元178917161659150914821410147915378土地增值税万元451745424949429050075442694584729税前利润万元170161663516456145021493614274168251902310所得税万元4254415941143626373435684206475611净利润万元127621247612342108771120210705126191426712项目总投资万元347773283630815287012671124675227802087313投资利润率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.35动态盈利能力力：方案四和和方案五的IRR最大，回收期期最短¶多方案比较评估分析项目动态盈利能力估算表序号项目单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1财务内部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.392静态投资回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34投资评估比较较：多方案各各有优劣¶多方案比较结论方案八属于最最具激进的组组合方案，静静态收益最优优，动态指标标却最差方案五动态指指标最优，项项目投资能在在最短的时间间回收，但静静态指标并没没有突出的优优势。方案一投资最最大，需要占占用大量的资资本金，对资资金筹措的要要求最高方案四以及方方案六净利润润和投资利润润率处于最低低水平。方案二、三以以及方案七的的各项指标相相对中庸，盈盈利指标的说说服力不强。。序号指标名称单位方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八1项目总投资万元34777328363081528701267112467522780208732净利润万元12762124761234210877112021070512619142673投资利润率（ROI）%36.738.0040.0537.941.9443.4955.3968.354财务内部收益率%43.7347.4353.2267.1573.7231.9927.9828.395静态投资回收期年3.052.932.712.112.043.623.965.34我们已经设定定了容积率的的上下限方案案，并且知道道了上述方案案的优劣，这只是容积率率选取的第一一步。接下来，我们们还需要¶多方案比较结论寻找——在已确立的上上下限之间的的最优点。这个最优点，，就是项目的的“最佳容积积率”。¶多方案比较结论项目总投资与与容积率指标标基本呈线性性直线关系，，随着容积率率的增大，总总投资额亦不不断增大。总投资额的增增加对开发资资金筹措提出出了更高的要要求。以方案案八为投资基基数，其余七七个方案的投投资增加值以以及因贷款增增加产生的财财务费用增加加值依次递增增。回归模型：各方案总投资资走势图方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6增加值（万元）1390411963994278285838380219070财务费用增加值（万元）3304284223621395104011295660¶多方案比较结论在不考虑各方方案的财务增增加值情况下下，项目净利利润与容积率率指标呈非线线性关系，当当容积率指标标低于0.8，即别墅物业业的配比达到到50％以上，别墅墅的高利润空空间得到较为为明显的体现现。而当容积积率指标大于于1.0之后，随着建建筑面积的增增大，实现的的收益亦随之之增加。在考虑各方案案的财务增加加值情况下，，项目净利润润与容积率指指标呈非线性性关系，整体体而言，项目目的容积率指指标越低，净净利润越大，，在容积率0.8-1.3间容积率0.9的净利润实现现最高。各方案净利润润走势图各方案净利润润走势图（剔剔除财务增加加值）回归模型：回归模型：¶多方案比较结论投资利润率与与容积率指标标呈非线性直直线关系，但但随着容积率率的增大，投投资利润率逐逐步降低。项目内部收益益率与容积率率指标呈非线线性关系，在在容积率0.6-0.9之间，随着容容积率的增大大，项目内部部收益率逐步步增大。但0.9-1.3间，随着容积积率的增大,内部收益率逐逐步减小。各方案投资利利润率走势图图各方案内部收收益率走势图图回归模型：¶多方案比较结论方案0.9-1.3之间，在0.9处形成三个峰峰值和一个谷谷池，三个峰峰值包括净利利润最高值、、投资利润率率最高值以及及财务内部收收益率最大值值,一个谷池指项项目总投资最最小值，显而而易见此规划划指标在0.9-1.3区间内处于最最优状态。多曲线拟合模模型回归模型：¶多方案比较结论方案0.6-0.9之间，方案0.6-0.8间静态收益和和动态收益形形成了较大的的反差，将两两者指标结合合来看。多曲线线拟合合模型型回归模模型：：¶多方案案比较较结论论对比以以上方方案的的单位位回收收期内内投资资收益益，方方案五五（容容积率率0.9）取得得最大大值，，即该该方案案的综综合盈盈力能能力最最强，，有着着最优优的投投资资资金恢恢复能能力。。方案一方案二方案三方案四方案五方案六方案七方案八容积率1.31.21.11.00.90.80.70.6项目净利润（万元）1276212476123421087711202107051261914267投资回收期3.052.932.712.112.043.623.965.34单位回收期收益（万元）41844258455451555491295731872672√¶多方案案比较较结论论容积率0.9的方案具备了最佳的盈利能力、最优的投资资金恢复能力。

本项目目的优优选容容积率率方案案为：：0.9优选方方案评评估¶优选方方案评评估方案案概况况以上规规划方方案仅仅限于于投资资评估估模拟拟，未未计入入商业业等公公建配配套面面积，，与实实际规规划方方案存存有一一定偏偏差。。规划相关经济指标模拟面积配比模拟占地面积166668M2套均面积130M2200M2300M2综合容积率0.9户数769户213户25户总建筑面积150001M2比例76％21％3％建筑密度％面积100001425007500绿地率40％比例5％28％67％总户数1007户¶优选方方案评评估投资资分析析项目总总投资资为26711万元，主要要由土土地成成本、、以及及建安安成本本构成成，分分别占占了总总投资资的21%、43%，其中中建安安成本本所占占比重重最大大。其中财财务费费用主主要是是指银银行贷贷款成成本，，项目目以土土地费费用作作为企企业自自有资资金投投资；；以前前期费费用、、基础础设施施费用用、建建筑安安装工工程费费用以以及其其它投投入为为贷款款来源源，贷贷款金金额暂暂定为为2500万元，以利利率9.7％计算算，贷贷款三三年滚滚动开开发，，产生生财务务费用用728万元。。总投资资项目总投资估算表序号项目单位数量1土地费用万元54832前期费用万元32703基础设施费用万元24574建筑安装工程费万元115005公共配套设施费万元10606开发间接费万元3667不可预见费万元3668资本化财务费用万元7289费用（销售及管理）万元148210合计万元26711总收入入¶优选方方案评评估投资资分析析本项目目总的的销售售收入入为49407万元，，可销销售数数量为为150001平方米米，项项目的的整体体均价价为3294元/平方米米。销售收入(万元)销售数量（M2）平均销售价格（元/M2）494071500013294静态盈盈利能能力¶优选方方案评评估评估估分析析本项目目总的的销售售收入入为49407万元，总投投资为为26711万元，，税前利利润为为14936万元，，净利利润11202万元，投资资利润润率（（ROI）41.94%。序号指标名称单位数量1成本万元252282收入万元494073营业税金及附加万元27544净收入万元466535毛利万元214256毛利率%45.927费用万元14828土地增值税万元50079税前利润万元1493610所得税万元373411净利润万元1120212项目总投资%2671113投资利润率（ROI）%41.94动态盈盈利能能力¶优选方方案评评估评估估分析析全部自自有资资金内内部收收益率率：IRR=73.72%累计净净现金金流量量：9607万元财务净净现值值：NPV=9115万元静态投投资回回收期期：2.04年动态盈盈利能能力¶优选方方案评评估评估估分析析融资状状态内内部收收益率率：IRR=93.81%累计净净现金金流量量：6379万元财务净净现值值：NPV=7338万元静态投投资回回收期期：1.0年盈亏平平衡分分析¶优选方方案评评估风险险评估估本项目目的盈盈亏平平衡点点适中中，项项目盈盈利机机会多多，所所承担担风险险的能能力较较强。。本项目目销售售的价价格位位于平平衡点点上的的变化化幅度度相对对较小小，特特别是是售价价允许许降低低的最最大幅幅度为为-42.93％，考考虑到到其受受到市市场变变化较较大。。在实实际操操作中中，是是要控控制好好价格格这个个因素素。变化因素基本方案收入或费用（万元）盈亏平衡点（利润=0）临界点（内部收益率=12%）变化率（%）收入或费用（万元）变化率（%）收入或费用（万元）销售价格49407-42.9328198-42.0728620土地费用5483351.1224735241.8418743建安成本11500162.6130200159.1329800其它费用8245234.6127589213.1725821敏感性性分析析¶优选方方案评评估风险险评估估土地成成本敏敏感性性分析析土地成成本变变化对对动态态指标标的影影响较较大，，财务务指标标差别别范围围在正正负24个百分分点内内主要经济指标土地成本（↓15％）土地成本（↓10％）土地成本（↓5％）土地成本（基本方案）土地成本（↑5％）土地成本（↑10％）土地成本（↑15％）毛利率(%)47.747.146.545.945.344.744.2投资利润率(%)44.643.742.841.941.140.339.5不融资IRR(%)86.381.777.673.770.266.963.9融资IRR(%)117.8108.9101.093.887.381.576.2敏感性性分析析¶优选方方案评评估风险险评估估销售收收入敏敏感性性分析析销售收收入变变化对对财务务指标标的影影响明明显，，当销销售收收入变变化正正负15个百分分点，，财务务指标标差别别范围围在正正负10-40个百分分点内内主要经济指标销售价格（↓15％）销售价格（↓10％）销售价格（↓5％）销售价格（基本方案）销售价格（↑5％）销售价格（↑10％）销售价格（↑15％）毛利率(%)36.439.943.145.948.550.853.0投资利润率(%)29.933.937.941.945.949.853.4不融资IRR(%)51.558.666.073.781.789.898.1融资IRR(%)57.569.581.693.8106.2118.7131.3敏感性性分析析¶优选方方案评评估风险险评估估银行借借贷敏敏感性性分析析银行借借贷变变化对对财务务指标标的影影响不不大。。银行行借贷贷变化化正负负15个百分分点，，财务务指标标差别别范围围正负负1个百分分点内内主要经济指标银行贷款（↓15％）银行贷款（↓10％）银行贷款（↓5％）银行贷款（基本方案）银行贷款（↑5％）银行贷款（↑10％）银行贷款（↑15％）毛利率(%)46.1646.0846.045.945.8545.7745.69投资利润率(%)42.4242.2642.1041.941.7841.6241.46不融资IRR(%)73.4273.5273.6273.773.8173.9174.01融资IRR(%)93.3993.5393.6793.893.9594.0994.23敏感性性分析析¶优选方方案评评估风险险评估估价格变变化曲曲线的的斜率率较大大，导导致未未来本本项目目的内内部收收益率率的变变动幅幅度较较大，，说明明本项项目对对于项项目的的未来来售价价的敏敏感性性相对对较强强，需需要加加强项项目后后期销销售中中价格格的控控制力力度。。通过对对优选选方案案的投投资评评估和和风险险评估估我们发发现，，¶优选方方案评评估结论论财务评评估结结论——优选方方案（（容积积率0.9）具备备较强强的可可行性性该方方案具具备了了最佳佳的盈盈利能能力和和投资资资金金恢复复能力力,在多方方案的的比较较中，，项目目的净净利润润最高高,内部收收益率率最大大。按照照保守守测算算(成本费费用均均按照照行业业及可可比项项目的的上限限为标标准,售价按按照目目前市市场平平均水水平),该方案案的投投资收收益率率高于于社会会平均均收益益率。。对方方案风风险评评估得得出，，项目目的盈盈利机机会多多，抗抗风险险能力力较强强，但但项目目对未未来售售价的的敏感感性较较强。。设计计初期期需要要强调调户型型面积积的控控制，，以利利于在在一定定总价价范围围内提提升单单价按按照。。可行性性总结结总体体市市场场定定位位¶可行行性性总总结结市市场场研研究究总总论论从从区区域域市市场场发发展展空空间间来来看看，，目目前前市市场场主主流流产产品品为为普普通通小小高高层层、、多多层层公公寓寓，，部部分分别别墅墅产产品品。。升升级级型型公公寓寓以以及及品品质质型型别别墅墅是是目目前前市市场场产产品品空空白白点点。。创创新新产产品品类类型型比比较较少少，，各各类类物物业业的的价价值值区区分分不不明明显显。。单单纯纯的的普普通通公公寓寓开开发发，，项项目目将将被被周周边边庞庞大大的的竞竞争争市市场场所所包包围围，，售售价价实实现现亦亦难难以以突突破破区区域域现现有有的的价价格格体体系系，，不不具具备备市市场场可可行行性性。。单单纯纯的的高高端端别别