房地产投资分析讲义

第4章房地产开发项目的区位条件分析区位与房地产价值房地产开发项目的区位分析区位选择要注意的问题4.1区位与房地产价值4．1．1区位的含义1．区位的重要性

区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。4.1区位与房地产价值2．对位置的两种理解狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。3．对位置的把握应有动态的发展的眼光4.1区位与房地产价值4．1．2区位与城市功能分区现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。1．商业区商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。4.1区位与房地产价值2．工业区根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。3．居住区居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。4.1区位与房地产价值4．1．3区位与房地产投资价值的关系房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时区位时应该重视以下问题：1．注意区位升值潜力的分析。2．选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。

4.2房地产开发项目的区位分析4．2．1影响房地产开发项目区位选择的因素分析1．地域因素的分析与选择地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。4.2房地产开发项目的区位分析2．具体地点的分析与选择它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。

4.2房地产开发项目的区位分析3．开发潜力分析房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。4．土地使用权获取方式分析从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。4.2房地产开发项目的区位分析5．具体的影响因素1）城市规划方面的因素2）自然特性3）市政基础设施条件4）交通通达程度5）停车条件4.2房地地产产开开发发项项目目的的区区位位分分析析6）环环境境条条件件7）公公共共配配套套服服务务设设施施完完备备情情况况8）当当前前土土地地使使用用者者的的态态度度9）土土地地价价格格10）供供求求关关系系4.2房地地产产开开发发项项目目的的区区位位分分析析4．2．2不同同类类型型的的房房地地产产项项目目对对区区位位的的要要求求1．居居住住项项目目居住住用用地地的的区区位位选选择择，，一一般般应应考考虑虑以以下下主主要要因因素素：：1）市市政政公公用用和和公公建建配配套套设设施施完完备备的的程程度度。。2）公公共共交交通通便便捷捷程程度度。。3）环环境境因因素素。。4）居居民民人人口口与与收收入入。。4.2房地地产产开开发发项项目目的的区区位位分分析析2．写写字字楼楼项项目目影响响写写字字楼楼项项目目位位置置选选择择的的特特殊殊因因素素包包括括：：1）与与其其他他商商业业设设施施的的接接近近程程度度。。2）周周围围土土地地利利用用情情况况和和环环境境。。3）易易接接近近性性。。4.2房地地产产开开发发项项目目的的区区位位分分析析3．零零售售商商业业项项目目商业业项项目目的的区区位位选选择择，，应应该该有有利利于于实实现现它它的的最最大大利利润润。。所所以以它它的的选选择择原原则则有有以以下下几几条条：：1）最最短短时时间间原原则则2）区区位位易易达达性性原原则则3）接接近近购购买买力力原原则则4）满满足足消消费费心心理理原原则则5）接接近近CBD原则则4.2房地地产产开开发发项项目目的的区区位位分分析析4．工工业业项项目目工业业项项目目场场地地的的选选择择须须考考虑虑的的特特殊殊因因素素包包括括：：当当地地提提供供主主要要原原材材料料的的可可能能性性，，交交通通运运输输是是否否足足够够方方便便以以有有效效地地连连接接原原材材料料供供应应基基地地和和产产品品销销售售市市场场，，技技术术人人才才和和劳劳动动力力供供给给的的可可能能性性，，水水、、电电等等资资源源供供给给的的充充足足程程度度，，控控制制环环境境污污染染的的政政策策等等。。4.3区位选选择要要注意意的问问题1．过分分强调调区位位或地地段的的作用用会产产生对对开发发投资资者的的误导导2．来自自规划划、法法律方方面的的约束束可能能在增增加3．邻区区影响响可能能会面面临改改变4．对于于项目目的选选择要要和区区位的的性质质相配配套4.3区位选选择要要注意意的问问题图4-1应该是是对上上述分分析的的一个个总