房地产交易讲义之楼盘精选

第四章楼盘精选11/20/2022主要内容§1购房的基本程序§2挑选楼盘§3签订购房合同§4楼宇按揭§5入住验收§6选购二手房11/20/2022§1购房的基本程序1.1选房1.5办理产权证1.4办理入住手续1.3办理签约手续1.2办理预订手续11/20/20221.2办理预订手续买卖双方在正式签约之前先行签订《认购书》并不是购房进程中的一个必办手续。但在发展商首次推出楼盘或举办大型商品房展销会期间是一个颇为流行的做法。1.2.1订购时需提供的资料和费用1.2.2《认购书》的主要内容1.2.3认购书的法律性质1.2.4签订《认购书》应注意的事项11/20/20221.2.1订购时需提供的资料和费用办理商品房的订购手续，对于一般购房者来说需要提供以下的资料和费用:(1)居民身份证原件或护照；(2)一定数额的订金；(3)载有购房者详细通讯地址的合法证明文件。认购书的有效期一般为10~14天。购房者在对楼盘进一步了解和多方权衡后，须在规定期限内到卖方指定的地点签署正式的《房地产预售契约》，否则。原先签订的《认购书》随即作废。卖方有权按事先约定，没收订金以作为赔偿。也可以将楼重新出售而无需向原订购方发出通告。11/20/20221.2.2《认购书》的主要内容一般来说，购房者与卖方签订的商品房《认购书》包含以下一些主要内容；(1)买卖双方的名称与联系地址；(2)所订住宅的基本情况(名称、面积、单元号等)；(3)所订住宅的售价；(4)所订住宅的付款方式；(5)购买任宅需交纳的综合税费；(6)买卖双方的违约责任；(7)买卖双方签章。《某楼盘的认购书》《认购书样本》11/20/20221.2.3认购书的法律性质(1)认购书不是商品房买卖合同。(2)认购书不是商品房预售合同。认购书与预售合同，最本质的区别在于当事人意思表示的内容不一样，认购书表示认购者准备购买某一商品房，而预售合同表示购房者已经买下某一商品房。除此之外，两者在签订时间、手续上也有不同：在时间上，预售合同应在具备一定条件且取得预售许可证之后才能签订；手续上，预售合同要到有关行政部门办理登记备案手续，而认购书则无此手续。(3)认购书是由开发商提供的、以优先购买权为主要权利义务内容的、无名的格式合同。11/20/2022①认购书是一种无名合同：我国《合同法》分别规定了十五种合同类型，认购书没有位列其中，但认购书又是平等主体之间设立双方民事权利义务关系的一种协议，当然属于合同法调整的范畴，因此，认购书是一种无名合同。②认购书是一种格式合同：认购书的主要条款是开发商为了重复使用而预先拟定的，并在订立时不与认购者协商的条款，因此，认购书是一种由开发商提供的格式合同。把认购书定位为格式合同，有利于认购者保护自己的合法利益，防止开发商滥用自己的优势地位。③认购书是以优先购买权为主要权利义务内容的合同：认购书的主要权利义务是围绕优先购买权确定的———认购者出让一定时间的“定金”使用权给开发商，获得了某一商品房一定时间内的优先购买权；开发商出让同一商品房一定时间的优先购买权给认购者，得到了商品房销售前景的预测，并获得了一定时间的“定金”使用权。11/20/20221.2.4签订《认购书》应注意的事项(1)在签订认购书之前，一定要认真审阅认购书的条款，最好再看一下即将签订的合同。在此基础上，再决定是否签认购书并付定金。(2)签认购书时不要怕麻烦。为了避免发生纠纷，应将开发商的某些口头承诺，以书面形式明确约定。(3)如认购书中有买房人尚不了解的内容，比如要求买房人接受物业管理服务，买房人则应要求在认购书中明确物业管理公司和收费标准。如不能明确，则应删除这一条。(4)认购者不应承担必须签订商品房买卖合同的义务。11/20/2022认购者在认购书中所享有和承担的是行使优先购买权的权利义务。认购者在约定的时间里，应与开发商就签订商品房买卖合同进行谈判，谈成了，开发商应与认购者签订买卖合同；谈崩了，认购者有权不与开发商签订买卖合同。如果要求认购者承担必须签订商品房买卖合同的义务，不但脱离了认购书的本意，对认购者也是不公平的，严重损害了认购者的权益。(5)认购书不应将定金作为订立商品房买卖合同的担保。根据《解释》第四条“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因为当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”之规定，如认购书中将定金作为订立商品房买卖合同的担保，造成的直接后果是，在商品房买卖合同谈不成的情况下，定金归与开发商。因此，认购者应当避免将定金作为订立商品房买卖合同担保的条款，明确规定定金只作为本认购书的履行担保。11/20/2022(6)认购书要要规定明明确的定定金条款款。大部部分认购购书定金金条款不不完整或或不公平平，如仅仅规定了了认购者者违约时时开发商商有权不不退还定定金，而而没有规规定开发发商违约约时，开开发商应应双倍返返还定金金。建议议认购者者要求开开发商在在认购书书中明确确定金条条款，特特别是适适用定金金的条件件，以免免产生纠纠纷。(7)要明确规规定认购购书的转转让条款款。为避避免存在在异议，，对准备备转让认认购书的的认购者者，可以以要求在在认购书书中规定定转让条条款，明明确规定定认购者者有转让让认购书书的权利利。(8)““订金”与与“定金金”的区区别11/15/2022所谓“定定金”，，既是一一种重要要的担保保方式，，又是一一种违约约责任的的形式。。是指债债权债务务关系中中，为了了担保债债的履行行，一方方当事人人在债务务未履行行之前先先行交付付给另一一方当事事人一定定数额的的货币。。如果一一方当事事人不能能履行规规定的义义务，可可以定金金形式承承担违约约责任。。《民法通则则》、《合同法》和《担保法》等均有专专门规定定。从法法律规定定的定金金罚则来来看，定定金为解解约定金金，即交交付定金金的一方方当事人人不履行行约定债债务的，，无权要要求返还还定金；；收受定定金的一一方不履履行约定定的债务务的，应应当双倍倍返还定定金。同同时，定定金也具具有证约约定金的的性质，，即具有有证明合合同成立立和存在在的作用用。此外外，因为为定金于于债务履履行后可可以抵作作价款，，所以定定金也就就具有预预先给付付的性质质，这是是定金与与订金的的相同之之处。“订金””与“定定金”的的债务性性质完全全不同，，“订金金”属于于预付款款性质，，它不起起担保作作用。卖卖方违约约，买方方无权要要求其双双倍返还还，只能能得到原原额。如如买方决决定不购购买，卖卖方应将将认购金金退还；；但如果果买方超超过规定定期限以以后才决决定不购购买，认认购金就就作为对对卖方保保留房号号期间损损失的赔赔偿，不不退给买买方，因因此，““订金””有时也也被称为为认购金金、诚意意金。11/15/2022《商品房销销售管理理办法》第二十二二条：符符合商品品房销售售条件的的，房地地产开发发企业在在订立商商品房买买卖合同同之前向向买受人人收取预预订款性性质费用用的，订订立商品品房买卖卖合同时时，所收收费应当当抵作房房价款；；当事人人未能订订立商品品房买卖卖合同的的，房地地产开发发企业应应当向买买受人返返还所收收费用；；当事人人之间另另有约定定的，从从其约定定。《最高人民民法院关关于适用用〈中华人民民共和国国担保法法〉若干问题题的解释释》第一百一一十五条条规定：：“当事事人约定定以交付付定金作作为订立立主合同同担保的的，给付付定金的的一方‘‘拒绝订订立’主主合同的的，无权权要求返返还定金金；收受受定金的的一方‘‘拒绝订订立’合合同的，，应当双双倍返还还定金。。”11/15/20221.5办理产权权证1.5.1基本程序序1.5.2要缴纳的的税费11/15/20221.5.1基本程序序(1)契约登记记发展商应应在《房地产预预售契约约》签订后30天内办理理有关的的合约登登记手续续。内销销楼，按按规定在在签约后后30天内，将将有关资资料送该该楼盘所所在地的的房地产产交易所所登记备备案，合合约生效效；不按按上述规规定办理理的《房地产预预售契约约》。不受法法律保护护。有关关部门将将不予办办理产权权证。(2)确认产权权发展商应应在商品品房竣工工验收后后30天内，凭凭住宅报报批及验验收文件件，到楼楼盘所在在地的房房地产登登记所申申请确定定整幢物物业的产产权，核核发该楼楼的《房地产权权属证明明书》11/15/2022(3)交易监证证发展商持持《房地产权权属证明明书》及该住宅宅各单元元的《房地产预预售契约约》到楼盘所所在地的的房地产产交易所所办理交交易监证证手续。。经交易易监证后后按每单单元核发发《房地产交交易监证证证明书书》(4)转移过户户发展商会会同您(委托代办办需出具具经公证证的委托托书)携带《房地产权权属证明明书》、《房地产交交易监证证证明书书》等证件。。到楼盘盘所在地地的房地地产登记记所办理理过户手手续，由由原经办办人立案案收件办办理。(5)缮证发证证经审批同同意发证证的商品品房，由由楼盘所所在地的的房地产产登记所所缮写《房地产证证》经校对无无误后，，由发证证人员通通知产权权人前来来领取(委托代办办，由开开发商统统一领取取，再分分发给住住户)。11/15/20221.5.2要缴纳的的税费要缴纳的的税费有有八种。。(1)房屋买契契税：交交纳售售价的3%。(2)契约印花花税：交交纳售价价的0.03%。(3)交易印花花税：交交纳售价价的0.05%，在办理理交易过过户时缴缴纳。(4)权证综合合费：约约售价的的0.2%，含产权权和土地地使用登登记费、、产权勘勘丈费及及文件费费等。(5)交易监证证费：交交纳售价价的0.3%，在办理理交易过过户时缴缴纳。(6)契约公证证费：一一次性性或分期期付款的的购房者者交售价价的0.15%，采用银银行按揭揭付款的的交售价价的0.3%。前种付付款方式式可自愿愿公证。。(7)抵押登记记费：采采用银行行按揭付付款的交交售价的的0.07%。(8)按揭手续续费：采采用银银行按揭揭付款的的依按揭揭确定。。由银行行负责向向客户收收取。11/15/2022§2挑选楼盘盘2.3考察住宅宅的细节节2.2看楼重点点2.1现房与期期房11/15/20222.1现房与期期房商品房按按交房时时间来分分，分为为现房和和期房2.1.1期房的选选择(1)优点(2)缺点(1)优点(2)缺点2.1.2现房的选择择11/15/2022①先期订订购，户型型、位置利利于选择。。由于订的的是未竣工工的房子，，销售工作作刚刚展开开，开发商商所能提供供的所有房房屋都有，，朝向好的的户型也在在其中，购购房者就有有了大量的的选择余地地。②价格都都能给予较较大的优惠惠，一般为为１０％左左右，或者者更多。房房地产开发发商对于一一个房屋的的开发一般般需要一至至两年的时时间，甚至至更长。为为了及时收收回资金，，对销售期期房持极大大的欢迎态态度。③付款轻轻松，随施施工进度而而付，一般般分为三次次。首次付付款时间为为开工时，，付定金和和首期房款款，一般仅仅付１万元元的定金和和总房款的的2０％左右；；第二次时时间是工程程进行一半半时，约付付款额为总总房款的６６０％；第第三次付款款时间为房房屋已经交交工或即将将投放使用用时，购房房者付完全全款，同时时房地产商商将房屋交交给购房者者。④工程质质量可以看看到，随时时监督，提提出意见。。从付完定定金的那一一刻起，购购房者就可可随时去看看工程进度度，对于墙墙体、地板板、隐蔽电电路等建好好以后不易易看到的情情况，这时时都一览无无余。⑤房型设设计上的优优势，相对对而言，期期房大多避避开了当前前市场上现现房的设计计弱点。⑥升值的的优势。买买期房如果果买得合理理、适当，，其升值潜潜力比现房房要大。在在一些尚未未形成规模模的地带，，当时的期期房售价较较低，随着着开发住宅宅的增多，，形成了一一定的规模模，各种相相关条件得得以改善后后，房价也也会相应上上涨，买期期房者可以以从中品味味到升值的的乐趣。11/15/2022①根据图图纸买房，，看不到实实物。看到到的仅仅是是欲购房屋屋的户型图图、整个物物业的效果果图，而非非实物。②有关面面积、户型型、装修标标准难以判判断。虽然然房地产商商为描绘了了一幅美丽丽的图画，，但是具体体怎样还是是不要看最最后拿到的的实物。③开发商商情况难把把握。若开开发商在物物业建设过过程中因实实力不足、、缺乏必要要的资金，，使工程停停顿，那么么购房者就就会蒙受巨巨大的损失失。④市场行行情与价格格涨跌难以以预测。⑤看到的的仅仅是样样板房而已已，与用户户最终的房房屋会有所所差距的。。期房的缺点11/15/2022①房子就就在眼前，，直观。随随时都可以以进入房子子去看一看看，选中了了买下便可可。②入住便便利。③房屋价价格基本稳稳定，不会会再有大的的变动，购购房时只需需与周围地地区、同类类型房屋价价格相比便便可。④既有房房屋的宣传传材料，又又可以实物物一一对照照。⑤家庭计计划便于安安排。买房房子是家中中的大事，，或为了改改变居住环环境，或为为了工作关关系等等，，都要以到到房子为第第一步，而而要想拿到到房子仅需需付完房款款便可。现房的优点11/15/2022①选择余余地较少。。楼层、房房型较好的的房屋往往往被先到者者买走。②价格较较高，难以以优惠。③隐蔽工工程难以看看到。房屋屋的墙体、、上下水设设备、房屋屋电路走向向只有经过过较长的使使用期后才才会知道。。现房的缺点11/15/20222.2看楼重点⑴看位置置⑵看配套套⑶看绿化化⑷看布局局⑸看开发发团队⑹看价格格⑺看朝向向⑻看通风风⑼看户型型⑽看设备备⑾看节能能⑿看隔音音⒀看私密密性⒁看年限限⒂看面积积⒃看分摊摊⒄看物业业管理11/15/2022房地产作为为不动产，，所处位置置对其使用用和保值、、增值起着着决定性的的作用。房房产能否升升值，所在在的区位是是一个非常常重要的因因素。看一一个区位的的潜力不仅仅要看现状状，还要看看发展。11/15/2022居住区内配配套公建是是否方便合合理，是衡衡量居住区区质量的重重要标准之之一。住宅配套的的公共设施施主要包括括：①学校：：幼托、小小学、中学学。②商业配配套：菜市市场、粮油油店、日杂杂店、理发发店、超市市、银行、、邮局、医医院、公用用电房、垃垃圾站等。。③管理机机构：街道道办事处、、居委会、、派出所等等。④其他；；文化娱乐乐设施、会会所等。11/15/2022居住环境有有一个重要要的硬性指指标——绿地率，，指的是是居住区区用地范范围内各各类绿地地的总和和占居住住区总用用地的百百分比。。值得注注意的是是：“绿绿地率””与“绿绿化履盖盖率”是是两个不不同的概概念，绿绿地不包包括阳台台和屋顶顶绿化，，有些开开发商会会故意混混淆这两两个概念念。由于于居住区区绿地在在遮阳、、防风防防尘、杀杀菌消毒毒等方面面起着重重要作用用，所以以有关规规范规定定：新建建居住区区绿地率率不应低低于３００％。11/15/2022建筑容积积率是居居住区规规划设计计方案中中主要技技术经济济指标之之一。建筑容积积率和居居住建筑筑容积率率的概念念不同，，前者包包括了用用地范围围内的建建筑面积积，而总总用地一一样。容积率高高，说明明居住区区用地内内房子建建的多，，人口密密度大。。容积率率过高，，会出现现楼房高高、道路路窄、绿绿地少的的情形，，将极大大地影响响居住区区的生活活环境。。容积率的的高低，，只是一一个简单单的指标标，有些些项目虽虽然看上上去容积积率不高高，但是是为了增增大中庭庭园林或或是闪避避地下车车库，而而使得楼楼座拥挤挤一隅也也是不可可取的。。11/15/2022看价格的的比较时时，首先先要弄清清每个项项目报的的价格到到底是什什么价，，有的是是“开盘盘价”，，即最底底价；有有的是““均价””；有的的是“最最高限价价”；有有的是整整套价格格、有的的是套内内建筑面面积价格格……最主要的的是应弄弄清（或或换算））所选房房屋的实实际价格格，因为为这几个个房价出出入很大大。房屋屋出售时时是“毛毛坯房””、“初初装修””还是““精装修修”，也也会对房房屋的价价格有影影响，比比较房价价时应考考虑这一一因素。。11/15/2022如果住宅宅有南北北两个朝朝向，夏夏季能有有穿堂风风，比住住宅中所所有居室室都朝南南，但没没有穿堂堂风的要要好。所所以一般般来说，，板楼的的通风效效果好于于塔楼。。目前北北京楼市市中还有有“塔联联板”和和更紧密密结合的的“塔混混板”出出现，在在选择时时，购房房者要仔仔细区别别哪些户户型是板板楼的，，哪些户户型是塔塔楼的。。此外还还要注意意住宅楼楼是否处处在开敞敞的空间间，住宅宅区的楼楼房布局局是否有有利于在在夏季引引进主导导风，保保证风路路畅通。。一些多多层或板板楼，从从户型设设计上看看通风情情况良好好，但由由于围合合过紧，，或是背背倚高大大建筑物物，致使使实际上上无风光光顾。11/15/2022⑽看设备住宅设备备包括管管道、抽抽水马桶桶、洗浴浴设备、、燃气设设备、暖暖气设备备等等。。主要应应注意选选择这些些设备质质量是否否精良、、安装是是否到位位，是否否有方便便、实用用、高科科技的趋趋势。另外，在在选择住住房的时时候，也也应当注注意配套套设备技技术的成成熟度，，即是否否被广泛泛使用，，是否经经过市场场检验。。一些开开发商为为制造卖卖点，盲盲目使用用不成熟熟的高科科技产品品，最终终有可能能造成用用户的使使用不便便或是高高额支出出。⑾看节能住宅应采采取冬季季保温和和夏隔热热、防热热及节约约采暖和和空调能能耗的措措施。屋屋顶和西西向外窗窗应采取取隔热措措施。按按建筑热热工分区区，北京京地处寒寒冷地区区，北向向窗户也也不宜过过大，并并应尽量量提高窗窗户的密密封性。。住宅外外墙应有有保温、、隔热性性能，如如外围护护墙较薄薄时，应应加保温温构造。。11/15/2022⑿看隔隔音噪声对人人的危害害是多方方面的，，它不仅仅干扰人人们的生生活、休休息，还还会引起起多种疾疾病。《住宅设计计规范》规定，卧卧室、起起居室的的允许噪噪声级白白天应小小于５００分贝，，夜间应应小于或或等于４４０分贝贝。购房房者虽然然大多无无法准确确测量，，但是应应当注意意：住宅宅应与居居住区中中的噪声声源如学学校、农农贸市场场等保持持一定的的距离；；临街的的住宅为为了尽量量减少交交通噪声声应有绿绿化屏幕幕、分户户墙；楼楼板应有有合乎标标准的隔隔声性能能，一般般情况下下，住宅宅内的居居室、卧卧室不能能紧邻电电梯布置置以防噪噪音干扰扰。⒀看私密性性住宅之间间的距离离除考虑虑日照、、通风等等因素外外，还必必须考虑虑视线的的干扰。。一般情情况下，，人与人人之间的的距离２２４米内内能辨别别对方，，１２米米内能看看清对方方容貌。。为避免免视线干干扰，多多层住宅宅居室与与居室之之间的距距离以不不小于２２４米为为宜，高高层住宅宅的侧向向间距宜宜大于２２０米。。此外，，若设计计考虑不不周，塔塔式住宅宅侧面窗窗与正面面窗往往往形成““通视”现象，，选择住住宅时应应予以注注意。11/15/202211/15/2022⒃看分分摊商品房的的销售面面积＝套套内建筑筑面积＋＋分摊的的公用建建筑面积积；套内内建筑面面积＝套套内使用用面积＋＋套内墙墙体面积积＋阳台台建筑面面积。套套内建筑筑面积比比较直观观，分摊摊的公共共面积则则可能会会有出入入。分摊摊的公共共建筑面面积包括括公共走走廊、门门厅、楼楼梯间、、电梯间间、候梯梯厅等。。购房者者买房时时，一定定要注意意公摊面面积是否否合理，，一般多多层住宅宅的公摊摊面积较较少，高高层住宅宅由于公公共交通通面积大大，公摊摊面积较较多。同同样使用用面积的的住宅，，公摊面面积小，，说明设设计经济济合理，，购房者者能得到到较大的的私有空空间。但但值得注注意的是是：分摊摊面积也也并不是是越小越越好，比比如楼道道过于狭狭窄，肯肯定会减减少居住住者的舒舒适度。。11/15/2022⒄看物业业管理理买房时时，购购房者者一定定要问问问，，物业业公司司是否否进入入了项项目，，何时时进入入项目目。一一般来来说，，物业业公司司介入入项目目越早早，买买房者者受益益越大大。在商品品房预预售阶阶段，，由于于房屋屋末竣竣工交交付使使用。。对物物业管管理情情况无无法了了解，，这时时只能能通过过其他他方面面来了了解该该商品品房的的物业业管理理状况况。①询询问日日后管管理的的物业业管理理公司司名称称、情情况。。②询询问与与物业业管理理有关关的硬硬件设设施是是否到到位。。比如如可以以询问问是否否配备备有物物业管管理用用房，，面积积有多多大，，住宅宅小区区是实实行全全封闭闭式管管理还还是半半封闭闭式管管理，，是否否配备备有监监视器器等。。③收收费水水平。。与其其他同同类小小区相相对比比。物物业管管理收收费的的项目目和金金额高高不高高。一些开开发商商将低低物业业收费费作为为卖点点实在在没有有什么么可信信度，，因为为物业业收费费与开开发商商根本本没有有什么么太大大关系系。项项目开开发、、销售售完毕毕，开开发商商就拔拔营起起寨、、拍拍拍屁股股走人人了，，住户户将来来长期期面对对的是是物业业管理理公司司，物物业管管理是是一种种长期期的经经营行行为，，如果果物业业收费费无法法维持持日常常开销销，或或是没没有利利润，，物业业公司司也不不肯干干。11/15/2022选择住住宅的的朝向向①客客厅的的朝向向：客客厅是是一套套住房房中使使用频频率最最高、、使用用人数数最多多的房房间。。故它它的空空间质质量尤尤为重重要。。挑选选住宅宅商品品房的的客厅厅，以以朝南南最佳佳。其其他朝朝向的的优劣劣顺序序大致致为东东南、、东、、西南南、北北、西西。②卧卧室的的朝向向：一一套房房内，，消费费者应应以主主卧室室朝向向好或或多数数卧室室朝向向好为为评判判标淮淮。卧卧室也也以南南向为为佳，，但最最好不不要靠靠外墙墙。卧卧室朝朝向为为东南南、东东、东东北也也可，，最好好不选选朝西西的卧卧室。。朝北北的卧卧室不不要太太多。。有一一间尚尚可，，因北北向卧卧室冬冬天寒寒风呼呼啸，，但是是。夏夏天北北向的的房间间却是是十分分凉快快。③厨厨房要要防止止由于于朝向向不好好、外外面风风压太太大。。引起起油烟烟的““倒贯贯”或或风将将油烟烟引人人其他他房间间。因因此，，厨房房以不不选北北向为为宜。。④卫卫生间间只要要能直直接采采光、、通风风就行行。因因其使使用是是间断断的和和短时时间的的，但但最好好还是是避免免选择择西向向的卫卫生间间。另附““八种种朝向向的房房间按按其优优劣排排序””11/15/2022排序朝向优缺点分值1南朝向带阳台，要风得风，要雨得雨。房间中的极品1002南朝向，冷热适度，众望所归903东朝向带阳台，温暖而惬意，容易让人接受704西朝向带阳台，同上655北朝向带阳台，凉爽有余，热量不足456东朝向，阳光充足，仅此而已307北朝向，凉爽的夏日与阴冷的冬季108西朝向，夏日午后的暴晒成为人们的噩梦

11/15/2022住宅设设计是是否合合理合理的的住宅宅设计计包括括平面面功能能分区区的合合理性性、房房间面面积分分配的的合理理性、、通风风透气气性能能、采采光性性能、、厨房房洁具具布置置合理理性、、管线线配合合合理理性、、储藏藏空间间合理理性和和超前前性等等。Ⅰ从整栋栋来看看Ⅱ从房间间内部部看11/15/2022(1)分摊面面积少少，实实用率率高。。业内内人士士认为为，多多层住住宅得得房率率在83％～87％之间间比较较适当当，小小高层层在77％～82％之间间较适适当，，高层层在72％～76％之间间较适适当；；(2)水电表表及煤煤气表表集中中在室室外，，方便便日后后管理理维修修；(3)电梯足足够用用。每每部部电梯梯服务务60-90户，如如一层层八户户则配配三部部电梯梯；(4)电梯间间通风风采光光。这这里是是交通通中心心。人人流多多，使使用频频繁，，因此此应有有一个个较合合适的的候梯梯空间间，应应有直直接对对外采采光和和通风风的窗窗户，，这也也有利利于消消防排排烟；；(5)车位充充足。。一般般住宅宅5户配一一车位位。豪豪宅2-3户配一一车位位。Ⅰ从整栋栋来看看11/15/2022主要要是是户户型型的的选选择择，，评评价价户户型型时时，，可可考考虑虑以以下下几几个个方方面面：：⑴活活动动区区与与休休息息区区明明确确分分开开，，休休息息区区相相对对集集中中；；⑵尽尽量量减减少少在在活活动动区区内内墙墙上上开开门门，，使使完完整整墙墙面面更更多多；；⑶相相互互联联系系方方便便；；⑷房房屋屋位位置置合合理理，，进进门门有有小小门门厅厅过过渡渡；；⑸厅厅最最好好朝朝南南向向或或景景观观向向；；⑹厅厅平平面面避避免免不不可可利利用用的的锐锐角角室室向向；；⑺大大厅厅与与分分户户门门之之内内室室设设半半过过渡渡性性空空间间；；⑻在在厅厅内内墙墙上上忌忌多多处处开开门门妨妨碍碍厅厅的的使使用用，，忌忌门门与与门门相相对对开开；；⑼厅厅、、卧卧室室均均有有良良好好的的朝朝向向和和穿穿堂堂风风，，无无暗暗房房；；⑽居居室室、、主主卧卧室室远远离离电电梯梯间间或或楼楼梯梯；；⑾厨厨房房间间外外最最好好能能配配以以阳阳台台，，既既可可通通风风，，又又可可弥弥补补厨厨房房使使用用面面积积和和临临时时使使用用功功能能的的不不足足；；⑿食食寝寝分分离离、、居居寝寝分分离离；；Ⅱ从房房间间内内部部看看11/15/2022⒀入入口口处处最最好好有有玄玄关关；；⒁餐餐厅厅与与客客厅厅分分开开，，客客厅厅是是家家庭庭的的团团聚聚，，待待客客的的空空间间。。是是温温馨馨家家庭庭的的象象征征，，它它应应该该宽宽敞敞、、通通风风，，有有较较好好的的朝朝向向和和视视野野；；⒂餐餐厅厅与与起起居居室室空空间间上上相相互互贯贯通通，，形形成成自自然然通通风风；；⒃卫卫生生间间不不宜宜离离主主卧卧室室太太远远，，更更不不要要穿穿越越客客厅厅；；⒄洗洗手手间间与与厨厨房房不不同同门门；；⒅阳阳台台安安全全可可靠靠，，透透视视性性强强，，最最好好做做落落地地玻玻璃璃门门；；⒆对于装装修的设计计，家具、、电器的摆摆设考虑周周全，一步步到位，电电线布线合合理，插座座够用；⒇用电容容量要留有有一定的余余地。为家家庭电气化化、自动化化、信息化化创造条件件。应留有有空调器、、热水器的的安装位置置。共用电电视天线，，电话插座座等都应该该考虑周到到。户型评鉴11/15/20222.3考察住宅的的细节（1）地面（2）墙体和墙墙面（3）门和窗(4)设备（5）顶棚（6）装修（7）电气（8）水、卫卫、消防设设施（9）配套设施施11/15/2022（1）考察地面面①末装修修地面。以以地面光整整、起伏小小为宜。可可在室内地地面上薄铺铺一层水。。以水不向向任何一方方聚集为好好，若水向向一面聚集集，说明地地面有倾斜斜。②对于已已经装修的的地面，如如由地面砖砖可看灰缝缝大小是否否均匀。可可看地面砖砖拼接线的的曲、直程程度。还要要看地面砖砖的水平程程度，也可可用水试试试。另外，，要看每块块地面砖是是否粘牢。。具体办法法是用一木木棒轻敲地地面砖，如如出现空声声响，说明明下面水泥泥砂浆未抹抹均匀或用用量不够。。③对于厨厨房、卫生生间的地面面，要检查查其防漏性性能。可向向屋内注水水，看下层层是否漏水水。11/15/2022（2）墙体和墙墙面①墙在建建筑中承担担承重、隔隔声、隔热热、保温的的功能。可可将房门关关闭，在一一间房内制制造较大噪噪声。看相相邻房间的的噪声，嗓嗓声越小越越好。②可检检查墙角，，墙体转角角线以直为为好。可用用三角尺测测重墙角直直角的准确确度及均匀匀度。以均均匀度高的的为优。③墙面与与地面的交交接处应有有踢脚，踢踢脚的材料料可用磨石石、瓷砖。。但硬度应应高于墙面面，表面应应光整。便便于清洗。。踢脚的高高度以12-15厘米为宜。。色彩最好好与地面同同。可看踢踢脚是否平平整。是否否在一个平平面上。④不同等等级的建筑筑，其墙面面处理也不不同。墙墙面处理方方式有：抹抹灰、喷塑塑、贴墙纸纸、贴墙布布等，。对对于抹灰，，从侧面看看墙上的印印迹是否均均匀。若墙墙面上留有有较大、较较粗的颗粒粒或印迹大大。说明粉粉刷质量低低。对于喷喷塑，要看看墙面的整整体性，色色点大小均均匀的为为好。墙纸纸、墙布上上要不留气气泡。纸与与纸、布与与布的交接接处以平整整为好。⑤外墙不不得渗水，，特别是下下雨天要注注意观察，，看有无明明显的水印印和霉点；；⑥外墙不不得有较大大面积的空空鼓、开裂裂。11/15/2022（3）门和窗①门开启启是否自如如，门是是否由于下下陷而与地地面摩擦，，或由于膨膨胀而关闭闭不严。②门锁应应活动自如如。③窗扇开开启应灵活活，玻璃与与窗框的附附着应牢固固，可用手手摇动窗框框。以玻璃璃不发生震震荡为好。。11/15/2022(4)设备一般住宅楼楼的设备有有给排水管管道、燃气气管道、电电灯头、插插座等。①可检测测给水管、、排水管是是否通畅。。管道是否否已有锈迹迹。②燃气管管是否接通通，灯头、、插座是否否有电。③对于空空调，可先先设置温度度然后到建建筑内各部部分实测温温度，检验验其吻合程程度。对于各设备备的性能。。应根据建建筑设计和和设备说明明书，逐一一检查。（5）顶棚住宅的顶棚棚构造一般般较简单，，可检查吊吊棚是否结结实，上下下取物是否否方便。顶顶棚上的灯灯具是否完完好。各送送风口是否否均有风。。11/15/2022（6）装修①钢、木木门窗应安安装平正牢牢固，无翘翘曲变形，，开关灵活活，零配件件装配齐全全，位置准准确，钢门门窗缝隙严严密，木门门窗缝隙适适宜。②进户门门不得使用用胶合板制制作，门锁锁应安装牢牢固，底层层外窗、楼楼层公共走走道窗、进进户门均应应装设铁栅栅栏。③木装修修工程应表表面光洁，，线条顺直直，对缝严严密，不露露钉帽。与与基层必须须钉牢。④门窗玻玻璃应表面面平整，油油灰饱满，，粘贴牢固固。⑤抹抹灰灰应应表表面面平平整整，，不不应应有有空空鼓鼓、、裂裂缝缝和和起起泡泡等等缺缺陷陷。。⑥饰饰面面砖砖应应表表面面洁洁净净，，粘粘贴贴牢牢固固，，阴阴阳阳角角与与线线脚脚顺顺直直，，无无缺缺棱棱掉掉角角。。⑦油油漆漆、、刷刷浆浆应应色色泽泽一一致致，，表表面面不不应应有有脱脱皮皮、、漏漏刷刷现现象象。。11/15/2022（7）电电气气①电电气气线线路路安安装装应应平平整整、、牢牢固固、、顺顺直直。。过过墙墙应应有有导导管管。。导导管管连连接接必必须须紧紧密密，，铝铝导导线线连连接接不不得得采采用用绞绞接接或或绑绑接接。。采采用用管管子子配配线线时时，，连连接接点点必必须须紧紧密密、、可可靠靠，，使使管管路路在在结结构构上上和和电电气气连连成成整整体体并并有有可可靠靠的的接接地地。。②应应按按套套(单元元)安装装电电表表或或预预留留表表位位。。并并有有接接地地装装置置。。③照照明明器器具具等等低低压压电电器器安安装装支支架架必必须须牢牢固固，，部部件件齐齐全全，，接接触触良良好好，，位位置置正正确确。。④各各种种避避雷雷装装置置的的所所有有连连接接点点必必须须牢牢固固可可靠靠。。⑤电电梯梯应应能能准准确确启启动动运运行行。。选选层层、、平平层层、、停停层层，，嗓嗓声声和和震震动动声声不不得得超超过过规规定定值值。。制制动动器器、、限限递递器器、、报报警警器器及及其其他他安安全全设设备备应应动动作作灵灵敏敏可可靠靠。。⑥对对电电视视信信号号有有屏屏蔽蔽影影响响的的住住宅宅，，电电视视信信号号微微弱弱或或被被高高层层建建筑筑遮遮挡挡使使及及射射波波复复杂杂地地区区的的住住宅宅，，应应设设置置电电视视共共用用天天线线。。⑦配配置置有有空空调调机机、、洗洗衣衣机机、、电电冰冰箱箱、、电电子子热热水水器器、、电电子子燃燃气气灶灶、、电电子子监监控控报报警警系系统统的的高高级级住住宅宅，，应应检检查查所所配配电电器器设设备备能能否否正正常常运运行行，，各各类类管管线线是是否否安安全全可可靠靠。。⑧配配置置有有电电话话的的住住宅宅，，应应检检查查电电活活线线路路是是否否如如期期开开通通，，接接听听效效果果是是否否和和谐谐，，电电话话费费用用是是否否已已经经清清缴缴完完毕毕。。11/15/2022（8）水水、、卫卫、、消消防防设设施施①进进出出水水管管道道应应安安装装牢牢固固，，控控制制部部件件启启闭闭灵灵活活、、无无滴滴漏漏。。②应应按按套套(单元元)安装装水水表表或或预预留留表表位位。。③高高位位水水箱箱进进水水管管与与水水箱箱检检查查口口的的设设置置应应便便于于检检修修。。④卫卫生生间间、、厨厨房房内内的的排排污污管管应应分分设设，，出出户户管管长长不不宜宜超超过过8米。。并并不不应应使使用用陶陶瓷瓷管管、、塑塑料料管管。。地地漏漏、、排排污污管管接接口口、、检检查查口口不不得得渗渗漏漏，，管管道道排排水水必必须须流流畅畅。。⑤卫生器具具应质量良好好，接口不得得渗漏。安装装应平正、牢牢固、部件齐齐全、制动灵灵活。⑥顶水泵安安装应平稳，，运行时无较较大震动。⑦消防设施施必须齐全，，并且有消防防部门检验合合格签证。11/15/2022（9）配套设施①户外阴沟沟、阳沟不得得有断裂、积积水现象。②房屋入口口处必须修室室外道路，并并与主干道相相通，路面不不应有积水、、空鼓和断裂裂现象。③房屋应按按单元设置信信报箱，其规规格、位置须须符合邮电部部门的有关规规定。④挂物钩、、晒衣架应安安装牢固。⑤烟道、通通风道、垃圾圾道应畅通，，无阻塞物。。⑥单体住宅宅工程必须做做到工完料净净场地清，临临时设施及过过渡用房拆除除清理完毕。。⑦室外地面面平整，室内内外高差合理理。11/15/2022§3签订购房合同同3.3建设部和国家家工商局商品品房购销合同同范本3.2房屋买卖合同同成立的条件件3.1签约前应做的的事204条购房补充条条款11/15/20223.1签约前应做的的事为提高消费者者购房的安全全性，即使签签订了《订购书》，也不要急于于签约付款。。而应在《订购书》的有效期内抓抓紧时间通过过以下步骤了了解发展商及及其出售的商商品房，然然后再诀定是是否应该签约约。(1)从建委、国土土房管局等政政府有关主管管部门的咨询询机构或消费费看委员会等等渠道了解发发展商的信誉誉；(2)根据发展商提提供的各种资资料(如售楼书、图图纸等)现场实地查勘勘；(3)向发展商索看看房地产主管管机关核发的的《预售商品房许许可证》并到房地产交交易所或国土土房管局市场场处核对文号号及其相应事事实；(4)如果属于现房房，可以向发发展商索看质质监站颁发的的《质量检验证书书》(5)研究发展商提提供的契约条条款。了解各各种付款办法法及其优惠措措施，了解售售后服务及质质量保修办法法。了解发展展商在交易登登记监证、权权属转移登记记发证上的义义务。11/15/20223.2房屋买卖合同同成立的条件件必须满足以下下条件，所制制定的房屋买买卖合同才能能成立：①合同双方方都必须具有有相应的民事事行为能力。。②售房者和和购房者所签签订的房屋买买卖合同必须须是双方共同同的意愿表示示。房屋买卖卖合同应读是是双方在平等等的基础上，，共同协商的的结果，而不不应该仅仅体体现一方的要要求。一般开开发商都事先先起草好了一一份房屋买卖卖合同，购房房者有权要求求修改合同中中的不合理条条款或对合同同中未明确规规定的事项签签订一个补充充协议。根据据法律规定，，合同的任何何一方都不能能以欺诈、胁胁迫的手段或或乘人之危，，使对方在违违背真实意愿愿的情况下签签订合同。③合同的内内容不得违反反法律和行政政法规。④合同不得得违反国家利利益和社会公公共利益。如果房屋买卖卖合同违反上上述四项条件件，那么该合合同就为无效效合同(或部分无效合合同)。无效合同从从订立之日起起，就没有法法律约束力。。确认合同部部分无效的，，如果不影晌晌其余部分的的效力，其余余部分仍然有有效。房屋买买卖合同的无无效，由人民民法院或仲裁裁机构确认。。11/15/2022§4楼宇按揭4.7贷款的期限、、利率和额度度4.6购房抵押贷款款合同的基本本内容4.5申请按揭贷款款的程序4.4申请按揭贷款款应提供的资资料4.3按揭贷款应具具备的条件4.2个人住房抵押押贷款的种类类4.1定义11/15/2022楼宇按揭贷款款是抵押贷款款的一种，是是指借款人在在向房地产开开发公司购买买房产时，自自己先交楼价价款的一部分分(作为定金)，其余部分由由银行贷款垫垫付，在银行行贷款垫付期期间，房产的的权益属于银银行所有，当当借款人还清清全部贷款本本息时，该房房产的权益才才移至借款人人。4.1定义在我国，称为为个人住房抵抵押贷款。当事人有房屋屋购买者、房房屋出卖者和和银行三方，，存在着房屋屋购买者与房房屋出卖者之之间的房屋买买卖关系。房房屋购买者与与银行之间的的借贷关系以以及房屋出卖卖者与银行之之间的协作关关系。11/15/2022开发商银行购房者、贷款人①合作协协议②购房合合同③贷款协协议④房款⑤交房⑥还款11/15/20224.2个人住房房抵押贷贷款的种种类个人住房房贷款可可分为自自营性住住房贷款款(亦称商业业性住房房贷款)和委托住住房贷款款(亦称政策策性住房房贷款、、公积金金贷款)。另外，还还有个人人住房组组合贷款款。所谓谓个人住住房组合合贷款，，是委托托住房贷贷款和银银行自营营性住房房贷款的的结合，，即当借借款人申申请的房房改资金金管理机机构委托托银行提提供的委委托住房房贷款不不足以购购买住房房时，银银行用自自筹资金金发放自自营性住住房贷款款，以解解决借款款人购买买住房所所需的资资金。11/15/20224.3按揭贷款款应具备备的条件件申请按揭揭贷款的的对象一一般是年年满18周岁具有有完全民民事行为为能力的的当地居居住的自自然人，，且同时时具备如如下条件件：(1)具有城镇镇常住户户口或有有效居留留身份；；(2)具有稳定定的职业业和经济济收入，，信用良良好，有有偿还贷贷款本息息的能力力；(3)具有购买买住房的的合同或或协议(购买外销销住房的的合同或或协议须须办理公公证)；(4)不享受购购房补贴贴的以不不低于所所购住房房全部价价款的30％作为住住房的首首期付款款，享受受购房补补贴的以以个人承承担部分分的30％作为购购房的首首期付款款；(5)有贷款银银行认可可的资产产作为抵抵押或质质押，或或有足够够代偿能能力的单单位或个个人作为为保证人人：(6)贷款人规规定的其其他条件件。11/15/20224.4申请按揭揭贷款应应提供的的资料申请按揭揭贷款应应提供如如下资料料：1.《《贷款申请请表》(可向指定定银行信信贷部索索取)；2.与开发商商签订的的购房合合同；3.已支付订订金或首首朝购房房款的收收据；4.申请人有有效身份份证明文文件，如如身份证证、户口口簿或居居留证等等；5.申请人的的职业证证明。如如工作证证等；6.申请人个个人收入入和家庭庭收入状状况的有有关证明明，如已已缴交个个人所得得税或家家庭财产产税的税税单、最最近六个个月银行行往来对对账单、、存折和和定期存存款单以以及有关关投资收收益的证证明文件件等；7.申请人最最近住址址或通讯讯地址的的证明，，如私人人电话费费单、电电费单等等；8.申请人的的其他物物业及财财产证明明，如私私人汽车车所有权权证等。。以上材料料，除《贷款申请请表》外，均需需提交原原件及复复印件各各一份。。11/15/20224.5申请按揭揭贷款的的程序4.5.1贷款申请请与受理理4.5.4贷款使用用与偿还还4.5.3贷款的发发放4.5.2贷款调查查与审批批11/15/2022(1)自营性住房房贷款的申申请与受理理。申请银银行自营性性住房贷款款，借款人人应直接向向银行的房房地产信贷贷业务部门门提出借款款申请；房房地产信贷贷业务部门门在收到借借款申请及及符合要求求的资料之之日起，在在二周内向向借款人作作出正式答答复。(2)委托住房贷贷款的申请请与受理。。委托住房房贷款由借借款人向房房改资金管管理机构提提出贷款申申请，房改改资金管理理机构对贷贷款进行初初审。初审审合格后，，房改资金金管理机构构将贷款资资料移送受受托银行调调查。受托托银行对购购买行为的的合法性、、担保条件件、偿还能能力等方而而提出调查查意见，交交房改资金金管理机构构复审，房房改资金管管理机构根根据受托银银行的意见见审批贷款款，并与受受托银行签签订委托合合同，签发发委托贷款款合同。受受托银行与与借款人办办理有关手手续。4.5.1贷款申请与与受理11/15/2022贷款银行受受理后，应应及时安排排力量对借借款申请进进行凋查和和初审，重重点内容如如下：(1)借款人的身身份和资格格；(2)借款人提供供资料的真真实性及合合法性等；；(3)贷款用途；；(4)借款人的偿偿还能力；；(5)借款人的担担保和保险险情况。贷前调查和和初审，要要对借款申申请及其有有关资料的的真实性和和正确性负负责。信贷管理部部门负责对对房地产信信贷业务部部门报送的的贷款调查查和初审意意见进行复复审，提出出贷款审批批意见。4.5.2贷款调查与与审批11/15/2022(1)个人住房贷贷款批准后后，房地产产信贷业务务部门应尽尽快通知借借款人签订订借款合同同，办理用用款、抵押押、法律公公证和登记记、保险等等手续，缴缴付各有关关费用。(2)在办理贷款款手续时，，为保证有有关资料和和贷款手续续的合法性性，可委托托律师事务务所代办有有关贷款手手续和承办办有关法律律事宜。主要法律事事宜包括：：抵押房产产的合法性性验证、借借款人身份份及收入资资料验证、、抵押借款款合同审核核、抵押登登记查验以以及今后的的贷款催收收等。4.5.3贷款的发放放11/15/2022借款申请获获得批推后后，贷款人人应通知借借款人在指指定的时间间到贷款银银行办理有有关个人住住房贷款用用款手续，，并在贷款款银行开立立存款账户户。还款方式和和还本付息息计划应在在借款合同同中规定。。贷款期限限在1年以内(含1年)的，到期一一次偿清贷贷款本息。。贷款期限限在1年以上的，，借款人应应按月并自自使用贷款款后第二个个月开始偿偿付贷款本本息。偿还还贷款本息息的方式可可选择等额额本息月均均还款法、、等额本金金还款法等等4.5.4贷款使用与与偿还比较11/15/2022借款人应出出具授权书书，授权贷贷款银行可可于约定的的还款日主主动在借款款人在该行行开立的存存款账户中中扣收。如如采取单位位代扣还款款，可以签签订委托代代扣协议。。提前还款。。借款人在在抵押贷款款合同生效效一年后，，若有足够够的资金来来源．可以以提前部分分或全部还还款，但必必须在还款款前向贷款款人提交书书面申请。。逾期贷款的的处理。对对借款逾期期的，贷款款人应根据据实际逾期期金额和实实际逾期天天数按照人人民银行规规定的逾期期贷款利率率收取利息息。如借款款人连续3个月或累计计6期未能按期期如数还款款的，贷款款人应向担担保人追偿偿或处分抵抵押物，清清偿全部贷贷款本息。。11/15/20224.6购房抵押贷贷款合同的的基本内容容一份完整的的购房抵押押借款合同同通常有以以下几部分分组成：①总则：：概述签签约三方(抵押人、抵抵押权人与与售房单位位)的基本情况况；②贷款：：明确规规定贷款币币种、金额额、期限与与月利率；；③还款：：对供款款方式、还还款方式以以及提前还还款等问题题作具体规规定；④房产抵抵押与保险险：详细细说明了购购房抵押登登记手续的的办理程序序以及对所所购房产进进行保险的的有关事项项；⑤违约处处分：对对抵押人的的违约情形形和抵押物物(房产)的处分方式式作了详细细规定；⑥抵押人人之责任：：详述了了在按揭办办理和供款款过程中，，购房者应应履行的基基本责任；；⑦担保：：详述了了在按揭办办理和供款款过程中，，开发商应应履行的基基本责任；；⑧其他：：对按揭费费用的处理理以及合同同公证等事事项作进一一步的规定定。11/15/202211/15/2022§5入住验收5.1入住时间5.5验收结果的的处理5.4验收的具体体项目和相相应要求5.3验收房屋程程序5.2入住的基本本程序11/15/2022如果是现房房，一般在在签约后一一个月内可可办理入任任手续；如如果是期房房，入任时时间则由工工程进度等等各方面因因素来诀定定，一般为为3一5年。具体的人住住时间。以以发展商发发出的《房屋交付使使用通知书书》上注明的时时间为准。。必须在通通知单上注注明的时间间内(一般为50天)到楼楼盘盘现现场场办办理理入入住住手手续续。。按按常常规规。。发发展展商商向向移移交交房房屋屋钥钥匙匙的的当当天天被被视视为为实实际际交交房房日日，，如如在在约约定定时时间间内内没没有有办办理理相相关关手手续续，，则