商业项目市场分析及项目定位提案

致:深圳XX房地产有限公司1商业部分创造最大化产品价值2定位过程

如何挖掘最大化的产品价值3成果体系第一部分：CCTI模式——搜寻价值第二部分：价值论证——挖掘价值第三部分：设计提示——体现价值第四部分：补充论证——提升价值4本案四大难题面临四大难题商业部分5难题NO.1商业面积如何确定?6

难题NO.2

商业形态如何确定?7难题NO.3怎样布置商业?8难题NO.4怎么和住宅全盘考虑?9解决方案商业部分10价值提升价值点一：：商业规模模的黄金分分割价值点二：：最大限度度挖掘街铺铺的商业价价值价值点三：：主力店对对商业步行行街人流的的支撑六大价值点点的提升11六大价值点点的提升价值点四：：商业景观观核的磁极极效应（广广场）价值点五：：商业建筑筑屋顶价值值的挖掘价值点六：：商业人流流和居住人人流的有效效分离12第一一部部分分ＣＣＣＴＴＩＩ模模式式→→搜搜寻寻价价值值13第一一章章:CCTI运营营模模式式下下的的定定位位推推导导14项目目运运营营定定位位推推导导成成果果脉脉络络市场态势T自身资源条件I市场竞争环境C消费者需求C项目定位体系的展开客户定位价格定位产品定位形象定位15CCTI定位位推推导导思思路路市场场态态势势：：即宏宏观观状状态态和和趋趋势势，，研研究究分分析析商商业业地地产产宏宏观观态态势势，，在在宏宏观观上上找找到到足足够够的的信信息息支支持持。。消费费者者：：要真真正正做做到到““以以人人为为本本””，，对对消消费费者者的的研研究究非非常常重重要要。。消消费费者者调调研研的的关关键键是是发发现现真真实实及及潜潜在在需需求求，，寻寻找找打打动动消消费费者者的的价价值值点点。。竞争争环环境境：：了解解市市场场现现有有竞竞争争者者情情况况及及特特征征，，把把握握项项目目未未来来市市场场竞竞争争环环境境和和竞竞争争对对手手，，作作出出对对应应的的竞竞争争战战略略。。自身身资资源源：：项目目地地块块优优劣劣势势、、项项目目自自身身状状况况、、企企业业自自身身优优势势以以及及企企业业能能够够控控制制的的一一切切用用于于项项目目的的资资源源，，以以及及结结合合项项目目自自身身资资源源的的SWOT分析析。。市场态势（Trend）消费者（Consumer）竞争环境（Competitor）

自身资源（Itemself）16要真真正正做做到到““以以人人为为本本””，，对对消消费费者者的的研研究究非非常常重重要要。。针针对对性性消消费费者者研研究究的的关关键键是是发发现现真真实实及及潜潜在在需需求求，，寻寻找找打打动动消消费费者者的的价价值值点点。。C:消费费者者（（Consumer）———客户户分分析析17

投资者调研18投资资者者调调查查投资资者者投投资资商商业业时时考考虑虑因因素素项目目的的开开发发商商实实力力开开发发商商是是否否曾曾有有操操作作商商铺铺的的经经验验；；将来来的的商商业业经经营营管管理理公公司司和和物物业业管管理理公公司司；；项目目价价值值情情况况：：售售价价(元/平方方米米)及租租价价(元/平方方米米)；周周围围商商铺铺售售价价(元/平方方米米)及周周围围商商铺铺租租价价(元/平方方米米)商铺铺使使用用率率；；如果果商商铺铺的的位位置置面面向向开开阔阔的的使使用用空空间间，，客客户户流流又又比比较较简简单单合合理理的的话话，，就就能能更更有有效效提提高高商商铺铺的的受受欢欢迎迎程程度度。。做坎坎式式街街铺铺能能增增加加行行人人道道面面积积19投资资者者调调查查有没没有有自自主主权权，，自自主主权权越越高高，，收收益益越越单单纯纯；；商铺铺是是不不是是统统一一管管理理，，商商铺铺面面积积是是否否可可以以自自由由分分割割；；在商商业业经经营营不不好好的的情情况况下下，，自自己己独独立立经经营营的的可可行行性性有有多多大大。。一楼楼的的商商铺铺往往往往最最好好租租，，租租金金也也高高，，特特别别是是临临街街的的铺铺位位，，即即使使整整个个商商业业经经营营不不好好，，还还可可以以独独立立经经营营，，对对投投资资者者也也最最有有保保障障。。从销销售售上上考考虑虑尽尽可可能能多多做做街街铺铺20投资资者者调调查查项目目所所在在位位置置及及边边情情况况特特别别是是交交通通情情况况和和人人流流情情况况及及商商业业氛氛围围、、适适宜宜经经营营的的业业态态等等项目目定定位位及及以以后后经经营营情情况况的的预预期期。。准准确确的的市市场场定定位位则则可可以以保保证证以以后后的的经经营营和和实实现现投投资资收收益益。。商铺铺所所在在区区域域的的市市政政规规划划内内容容。。商铺铺实实际际还还有有使使用用年年限限。。是否否售售后后包包租租及及返返租租比比例例和和年年限限是否引入第三三方责任担保保。有独立经营可可能的街铺最最受投资者欢欢迎21投资者语录前山铺位升值值潜力大----专业投资客阿阿文轻轨经过前山山对前山商业业会产生很大大影响----澳门专业投资资客潘总自己做建材的的,不愿意总租别别人的铺----永丰天花总汇汇老板罗总做装修在前山山区域买铺开开公司业务更更好做----靓家居陶总铺位离圆明新新园近,在这买个铺做做生意养老休休闲.舒服!----兰铺花园永永春天新茗茶茶吴丽珠总经经理前山商业越来来越引起投资资者关注本地做生意的的投资自营者者多22买铺考虑因素素分析投资者最看重重位置和人流流量项目周边人流流量大是很大大的优势23买铺考虑因素素分析65%购铺总价在30-100万之间，建议议铺位面积不不宜过大24买铺考虑因素素分析97%的投资者不考考虑二层及以以上铺位建议商业层数数不宜过高25买铺考虑因素素分析83%不能接受购铺铺单价在2万以上26买铺考虑因素素分析54%的接受内铺，，做内铺的可可销售性大27买铺考虑因素素分析27%的客户考虑买买前山越来越多的投投资者关注前前山市场28观点提炼客户希望层高高达到6米进深比例在1:4之内一楼商铺以及及街铺客户较较容易接受投资者对前山山商业信心增增强多数客户能承承受50-100万之间的商铺铺二层以上铺位位不受欢迎29

经营者调研30租赁商铺时考考虑的因素地理位置交通条件行人道、街道道情况，过往往车辆的数量量及类型，道道路宽窄城市规划、城城市设施消费者因素人口数及住户户数一定的范围内内竞争店的数数量/客流状况估计通过店前前的行人最少少流量做坎式街铺能能增加行人道道面积31租赁商铺时考考虑的因素道路状况城市的商业属属性包括商店数、、职工数、营营业面积销售售额等场地条件包括店铺面积积、形状、倾倾斜度、高低低、方位、日日照条件、道道路衔接状况况等租金必要的的停车车条件件、顾顾客停停车场场地及及进货货空间间租金和和其它它相关关投资资的最最高限限额做坎式式街铺铺能增增加停停车位位32租赁商商铺时时考虑虑的因因素街铺优势：：时间间自由由，自自己管管理，，灵活活性大大，便便宜接接触人人机会会多劣势：：不安安全，，离住住的地地方远远内街商商铺同同样有有街铺铺的优优势特别是是住宅宅区的的街铺铺更受受欢迎迎33租赁商商铺时时考虑虑的因因素30%喜欢成成行成成市。。商业业羊群群效应应明显显建议商商业宜宜形成成规模模34租赁商商铺时时考虑虑的因因素仅9%接受10000元以上上月租租，铺铺位面面积不不宜过过大35经营者者特征征描述述经营者者年龄龄多在在30-50之间，，有一一定的的从商商经验验。经营者者85%为外来来人，，来珠珠海时时间3年以上上，对对经营营的项项目前前期都都做过过市场场分析析，对对自己己的经经营比比较有有信心心。对经营营的场场地比比较看看重，，选择择前都都会到到现场场考察察。经营者者文化化水平平不高高，但但对市市场情情况敏敏感，，有一一定的的从商商经验验。经营者者信息息灵通通，对对珠海海的商商业咨咨讯知知道和和传播播较快快，多多为亲亲朋介介绍和和报刊刊传播播经营者者重视视商业业管理理，自自我宣宣传自自我管管理能能力差差，但但意识识和要要求强强烈。。开发商商品牌牌号召召力影影响大大36

消费者调研37调查分分析前XX大厦旁旁十字字路口口人流流车流流统计计(2207年1月4日晚5时55分至6时)人流110人/分;车流30辆/分(平均值值)嘉园至至十四四村(2207年1月4日晚6时30分至6时三十十五分分)人流200人/分(据当地地人介介绍,工厂上上下班班时间间----早上6.00左右，，下午午5-6时人流流更多多,6米宽的的桥上上经常常堵塞塞)项目周周边人人流多多,但消费费力水水平低低38调查分分析消费者者93%喜欢去去超市市购物物消费者75%选择购物时时注重品种种齐全、质质量好消费者68%购物时喜欢欢购物环境境好超市为当地地人所喜爱爱品种齐全的的商业中心心可以满足足大部分人人的需求68%的人购物会会受环境影影响做中高档的的商业中心心有市场39调查分析消费者84%对前山购物物环境感到到不满意或或一般消费者92%感觉该片区区缺少休闲闲公园消费者88%感觉该片区区缺少体育育配套设施施84%对购物环境境不满意提提供了市场场机会休闲、运动动公园在当当地很有需需求做休闲、运运动购物于于一体的购购物场所有有市场40调查分析消费者78%会去前山以以外区域购购物不外出者多多为老人外出者人流流分散于珠珠海其它各各商圈本地商业竞竞争力不强强78%的年青人时尚需求当当地无法满满足当地现无区区域性商业业中心区域性时尚尚商业有市市场41调查分析消费者消费费习惯分析析品种全、质质量好、服服务好、的的城市商业业有市场42观点提炼投资客比较较看好前山山商业地产产市场经营者对于于商业规划划布局有着着一定的要要求消费者对前前山商市场场业有一定定的需求43C:竞争者（（Competitor）——市场竞争特特征分析了解市场现现有竞争状状况及特征征，把握项项目未来市市场竞争环环境和竞争争对手，作作出对应的的竞争战略略。44现有竞争者者位置图旺嘉购物广广场本项目益源百货惠发百货谊一商业街街调查范围工业强街现有竞争者者都离项目目有200米左右同位置者商商业竞争力力差项目周边多多为建材配配套商业45现有竞争者者统计以项目周边边一公里为为调查范围围，北起人人民西路，，南至金鸡鸡路口，东东至三台石石路，西至至嘉园。翠微明珠南南路东侧，，自发形成成了机电、、机械以及及化工设备备等工业物物资产品销销售一条龙龙服务，形形成了具有有一定规模模的粗放型型准专业市市场。商业业态混混杂、机电电市场将随随前山工业业变迁而改改变业种购物中心传统市场酒店住宿娱乐中心服装鞋帽家电卖场建材家居数量312211220业种社区超市快餐食店士多商行IT通讯生活服务机电数量6591435828046项目概要：：项目位于明明珠南路与与翠微西路路交汇处，，华业酒店店底座。商商业体量18000平方，广场场面积100平方左右。。规划为独独立商业体体与临街商商铺结合的的方式。业业态主要为为超市、零零售业。区域内唯一一一家受欢欢迎的中档档购物广场场，业态不不完善旺嘉购物广广场现有竞争者者分析47惠发百货项目概要明珠南路西西侧，业态态以超市、、百货为主主。业种主主要为普通通零售业、、服务业，，及职业中中介等类型型。位于主主干道，紧紧靠公交车车站，人气气旺盛。现有竞争者者分析整体商业档档次较低48谊一商业街街项目概要位于翠微综综合市场，，面积2500平方，广场场面积较大大300平方左右，为为周边主要休休闲广场。入入驻有得一超超市、汇星购购物广场、中中国电信等主主力商户。现有竞争者分分析人气较旺盛，，档次低，客客户以工薪阶阶层为主49项目概要项目位于明珠珠北路东侧，，业态以超市市、服装城为为主。经营情情况较好，市市场人气旺盛盛。益源百货现有竞争者分分析档次偏低50竞争者总结分分析项目旁以旺嘉嘉百货、惠发发百货及益源源百货为中心心集中了餐饮饮、购物、休休闲等为一体体的消费圈旺嘉购物广场场是该区域唯唯一一家中档档次的购物场场所周边项目定位位多为低档，，消费层次较较该路段以满足足打工一族的的消费为主消费层次较低低，该路段各业态态相对较为分分散各竞争者综合合实力不强51前山现有区域域性商业分析析以逸仙路与三三台石路交叉叉处则可见生生活商业繁荣荣集中且与周周边建材商业业分界明显（以十字字路口为中心心分布）本项目本项目离该商商圈教远，不不会对本项目目定位产生太太大影响逸仙路商圈52区域商业主要要成员前山百货共共二层，每每层约1500平米；一楼主营通讯讯、银行、手手饰、服装，，二楼电器。其其中间杂还有有活力夜总会会、前山影院、书书店、洽和餐餐厅、前山市市场和一些街边边小吃摊档等等。瑞华服装城共共三层，，每层约3000平米，第一二二层为瑞华服服装城；第一一层主营服装装；第二层主主营服装鞋类类及美容；第第三层为百和和超市，主营营日用百货。。中档、综合竞竞争力不强，，对前山其它它区域辐射力力小53区域商业主要要成员翰林苑商业共共三层楼楼面，现只有有第一层营业业，都以街铺铺的形式经营营，约30-40平米/间，共约25间，其中一间间400平米的工商银银行正在装修修，营业中的的商铺主要经经营医药、美美容、通讯用用品、眼镜、、茶行、美容容美发用品批批发，以及两两家建材等。。经营情况一一般。二期商业家乐乐福进驻将大大幅度提高其其竞争力54区域商业主要要成员得一超级市场场每层约约2000平米，一楼超超市主营日用用百货；二楼楼服装电器。。星海百货共共两层，每每层约1500平米，主营服服装鞋类。汇益百货共共一层约1000平米主营服装装鞋类区域性商业中中心竞争力差差，离本项目目3公里左右55逸仙路商圈翠前路项目本项目潜在竞争者位位置主要潜在竞争争对手离项目目教远，离项项目近的二个个商业体量小小，永晟、金金福四期部分分以住宅部分分为主，商业业具体规划还还没出台明珠广场华润润万佳翰林苑家乐福永晟项目工业区金福四期56潜在商业项项目分析项目名称明珠商业广场规模建筑面积：50000平方米地理位置明珠路与金鸡路交汇开发商珠海市XX房产开发有限公司业态特征规划为百货商场、电器城、大型超市、娱乐城、服装城、网吧、书吧、休闲餐饮中心已进主要商户华润万家、国美电器工程进度工程完工，现正XX开业时间首层2007年1月28日开业，二、三、四层2007年4月开业备注沃尔玛、台湾的乐购、大福源以及新一佳、人人乐、易初莲花都曾对此地表示出浓厚的兴趣57潜在商业项项目分析项目名称翠前路商业项目规模建筑面积：15000平方米地理位置翠前路开发商珠海市XX发展有限公司业态特征购物、餐饮、休闲、娱乐综合商场工程进度2007年初动工开业时间2009年初开业备注发展商原为“珠海旧货调济市场”58潜在商业项项目分析项目名称翰林苑二期商业部分—卡都商业城（暂定名）规模商业建筑面积：162800平方米地理位置逸仙路开发商珠海市XX房产开发有限公司业态特征规划为综合商场、商业步行街、超市、餐饮、银行、邮局等。主要商户家乐福工程进度尚未动工开业时间未知备注珠海重点旧城改造项目之一。占地223113平方米，总建筑规模536960平方米。59翰林苑二期期商业部分分规划图商业步行街街专业类商品品龙头店购物休闲广广场大型商业中中心家乐富综合类商品品龙头店批发市场商业步行街街60观点提炼前山区域已已经开始进进驻大型商商业巨头，，如华润万万家、家乐乐福等。前山区域商商业发展迅迅速，项目目周边商业业中高档区区域性商业业缺乏。61T:市场态势（Trend）>>仅表达有效效信息即宏观状态态和趋势，，研究分析析前山的商商业宏观态态势，在宏宏观上找到到足够的信信息支持。。62宏观市场分分析微观市场分分析市场分析珠海商业市市场态势前山商业市市场态势63宏观市场分分析一系列房地地产市场政政策使全国国对房地产产住宅市场场加强管理理，更多资资金进商业业地产。《关于规范房房地产市场场外资准入入和管理意意见》有利于外资资在国内长长线投资商商业地产市市场。商业地产发发展前景看看好64珠海商业市场态势65珠海交通在在改变路通、财通通66珠海商业在在改变珠海GDP每年正以10个百分点的的速度增长长工业的发展展，大大带带动了人流流、物流的的增长珠海临近澳澳门，珠港港澳合作的的进一步深深入发展港珠澳大桥桥方案出台台轻轨等交通通设施不断断地完善商业建设成成为热点珠海商机大大增67珠海商业市市场分析珠海商业地地产呈环状状排开，分分布较为零零散且相对对独立，各各商圈彼此此之间的辐辐射影响作作用并不明明显，拱北北商圈和吉吉大商圈为为珠海主要要两大商圈圈，辐射力力较远；前山商圈教教为特殊，，主要经营营家具建材材等专业市市场，辐射射力相对较较大。68珠海商业市市场分析市级商业中中心2个吉大商圈：：吉大景山山路一带；；拱北商圈：：拱北迎宾宾路与莲花花路一带。。区级商业中中心2个位于金湾新新城区内的的金湾区商商业中心;位于井岸的的斗门区商商业中心。。居住区级商商业中心16个主城区7个，分布于于香洲香埠埠路、香洲洲南坑、香香洲兴业路路西侧、拱拱北夏湾;前山逸仙路路与前山大大道交叉地地带、南屏旧区区、南湾大大道西侧的的湾仔区；；金湾次中心心城1个，位于红红旗；斗门次中心心城1个，位于白白蕉；唐家湾新城城2个，分别位位于原金鼎鼎镇区与唐唐家镇区；；横琴新城1个；三灶新城2个，分别位位于原三灶灶与三灶东东部新区；；港区组团1个，位于南南水；平沙1个。69珠海海商商业业市市场场分分析析施工工面面积积下下降降，，竣竣工工、、销销售售面面积积上上升升；；空置置率率下下降降；；商商业业日日趋趋成成熟熟。。70吉大大片片区区的的改改造造规规划划建立立吉吉大大旅旅游游商商务务区区城城市市中中心心广广场场，，珠珠海海百百货货广广场场以以东东、、石石景景山山以以南南、、海海滨滨公公园园以以西西约约１１００公公顷顷的的区区域域，，将将集集ＣＣＩＩＴＴＹＹＭＭＡＡＬＬＬＬ大大型型购购物物中中心心、、大大型型中中心心广广场场于于一一体体，，成成为为未未来来的的珠珠海海ＲＲＢＢＤＤ（（旅旅游游商商务务区区））。。将将拆拆除除国国贸贸海海天天城城，，整整合合该该地地段段各各种种资资源源，，利利用用独独有有的的自自然然禀禀赋赋，，显显山山露露水水，，打打造造山山、、海海、、城城、、公公园园融融为为一一体体的的全全国国少少有有的的城城市市中中心心广广场场。。珠珠海海宾宾馆馆将将打打造造风风格格独独特特的的情情景景化化高高档档商商业业街街区区。。市民民集集会会活活动动的的观观礼礼区区位位于于九九洲洲城城博博物物馆馆门门前前；；水水滴滴状状螺螺旋旋上上升升的的特特区区建建设设纪纪念念馆馆造造型型独独特特，，将将集集中中展展示示珠珠海海２２００年年规规划划建建设设成成就就；；大大型型音音乐乐喷喷泉泉蔚蔚为为壮壮观观；；主主题题雕雕塑塑显显示示珠珠海海活活跃跃进进取取的的珠珠海海精精神神；；购购物物休休憩憩区区组组合合各各种种方方式式的的水水景景观观，，创创造造各各种种亲亲水水、、观观水水空空间间，，增增添添购购物物乐乐趣趣，，同同时时也也是是生生态态设设计计的的理理念念；；露露天天剧剧场场区区可可坐坐在在露露天天剧剧场场和和大大台台阶阶上上观观赏赏广广场场大大屏屏幕幕的的精精彩彩节节目目；；此此外外还还有有下下沉沉的的商商业业步步行行街街等等。。形形成成大大的的步步行行系系统统，，把把交交通通弱弱化化到到地地下下。。将构构成成一一个个珠珠海海市市最最高高档档、、极极富富活活力力、、开开放放的的珠海海ＲＲＢＢＤＤ（（旅旅游游商商务务区区））71绿景景地地块块的的规规划划将建建成成文文化化购购物物公公园园72珠海海和和大大福福商商业业连连锁锁有有限限公公司司（（原原名名为为珠珠海海和和大大福福百百货货发发展展有有限限公公司司））从事事百百货货商商品品流流通通的的大大型型零零售售连连锁锁企企业业，，利利用用毗毗邻邻港港澳澳，，以以““城城市市品品牌牌带带动动企企业业品品牌牌的的提提升升””发发展展战战略略，，先先后后在在珠珠海海、、河河源源、、中中山山、、梅梅州州等等城城市市开开设设了了19家不不同同业业态态的的直直营营门门店店和和物物流流配配送送中中心心，，逐逐步步由由区区域域市市场场向向全全国国扩扩张张。。2000年8月--------------公司成成立暨暨珠海海市南南屏店店开业业2000年12月------------珠海市市吉大大店开开业2001年9月--------------珠海市市香洲洲店开开业2002年2月--------------珠海市市新香香洲区区香华华店、、前山区区翠微微店开开业2002年5月至12月------河源市市河源源店、、龙川川店、、南门门店开开业2003年11月------------河源市市大同同店开开业2003年12月------------梅州市市五华华购物物广场场2004年------------------珠海市市吉大大区园园林店店、拱拱北店店、南南屏区区环屏屏店、、斗门区区白蕉蕉店、、斗门门区井井岸店店、金金湾区区平沙沙店开开业2004年8月--------------公司总总部新新办公公行政政大楼楼、配配送中中心落落成2004年11月------------中山市市坦洲洲店开开业2005年1月--------------河源市市源城城购物物广场场开业业本土商商业巨巨头扩扩张历历程73本土土商商业业巨巨头头扩扩张张历历程程泰锋锋电电器器（（珠珠海海市市泰泰锋锋电电业业有有限限公公司司））经营营理理念念———珠海海人人的的泰泰锋锋，，服服务务珠珠海海更更专专注注1997年--------公司司成成立立1998年--------珠海海首首家家大大型型电电器器商商场场—泰锋锋电电视视音音响响商商场场开开业业1999年--------泰锋锋电电器器主主题题广广场场—拱北北总总店店开开业业2000年-------泰锋锋空空调调厨厨房房电电器器广广场场—前山山分分店店开开业业2003年-------新一一佳佳平平价价商商场场开开业业2004年-------泰锋锋数数码码家家电电广广场场（（位位于于吉吉大大海海天天城城））开开业业华南区最最大型的的家电卖卖场，泰泰锋电器器旗舰店店开业2005年-------公司总部部移师至至珠海第第一家自自有物业业的家电电办公卖卖场成为山水水平板电电视在珠珠海的独独家代理理商74本土商业业巨头扩扩张历程程珠海又一一家超市市商业有有限公司司前身是珠珠海新七七星百货货（珠海海的首家家超市））2004年10月-----公司成立立2004年12月-----拱北店开开业（营营业面积积：6000平方米））2006年1月------香洲店开开业（营营业面积积：4500平方米））2005年9月------吉大店开开业（营营业面积积：20000平方米））75本土商业业巨头扩扩张历程程珠海市扬扬名（集集团）有有限公司司是一家以以房地产产开发为为龙头，，集百货货、旅业业、餐饮饮业等行行业为一一体的多多元化综综合性的的大型民民营企业业集团。。拥有扬扬名房产产开发有有限公司司、扬名名酒店、、扬名百百货、扬扬名物业业等全资资及控股股下属企企业共9家。2002年12月----扬名广场场一期开开业2005年--------吉之岛进驻扬扬名广场一期期2005年7月-----扬名广场一期期商铺启动销销售2007年--------扬名广场二期期动工二期落成后的的扬名广场将将集大型品牌牌百货、大型型超市吉之岛岛、国际连锁锁餐饮业巨头头麦当劳、星星级影视城、、超级儿童反反斗城、五星星级酒店、ＫＫＴＶ、主题题风味食街、、书城等各种种消费形态于于一体，形成成真正的休闲闲、娱乐、购购物一体化的的商业城。76本土商业巨头头扩张历程珠海市免税企企业集团有限限公司成立于八十年年代，是以口口岸免税品供供应服务为龙龙头，集百货货零售、商业业物业经营管管理、国内外外贸易、仓储储物流为一体体的集团式企企业。拥有关外免税税店公司、新新恒基发展有有限公司、国国营外币免税税商场、（珠珠澳跨境工业业区）大鹏仓仓储物流有限限公司、大鹏鹏贸易有限公公司、恒超发发展有限公司司等境内外企企业。关外免税店公公司地处中国第二二大陆路口岸岸——拱北口岸，负负责经营拱北北、九洲、湾湾仔、横琴、、万山等口岸岸免税店。各各口岸免税店店主要经营国国际著名的香香烟、洋酒、、巧克力、香香水、化妆品品、精品、食食品和港澳特特色商品等近近30000种。珠海国营外币币免税商场位于珠海吉大大商业中心，，以经营国内内外中、高档档商品为主。。为集购物、、饮食、娱乐乐、休闲为一一体的大型““ShoppingMall”。77建材巨头逐鹿鹿珠海建材巨头逐鹿鹿珠海世界第三、欧欧洲第一的国国际大型建材材超市连锁企企业——百安居于2006年１１月１８８日悄然试业业（营业面积积达面积９００００多平方方米），曾言言“欲做珠海海建材市场占占有率第一””。珠海本土建材材巨头——世邦国际装饰饰广场4号厅在正式动动工，并推出出“旗舰家居SHOPPINGMALL总代理大本营营”的定位。。在前山结合1、2、3号厅打出“17万平方米，连连绵2公里家居航母母”的口号。。78外来商业巨头头抢滩珠海已进驻：79各巨头抢摊前前山明珠广场场沃尔玛2006年沃尔玛全全球高级副副总裁、亚亚洲区总裁裁兼首席执执行官钟浩浩威曾来前山考察。并未未停止进入入珠海的努努力，本市市XX局也正在积积极协助沃沃尔玛寻找找新的位置置。吉大、、拱北、前前山等处的的商业旺地地，都有可可能成为沃沃尔玛未来来的选择。。华润万家2001年进驻珠海海，所开拱拱北店有效效吸引了澳澳门的客源源。2003年又开设凤凤凰北店，，2006年又开新香香洲店，现现前山店即即将开业。。华润万家家表示，计计划用2－3年时间，在在珠海达到到7间店，相关关计划已在在进行中。。华润万家胜胜出；沃尔尔玛寻机进进驻；台湾湾的乐购、、大福源以以及新一佳佳、人人乐乐、易初莲莲花表示强强烈进入意意向。80外来商业巨巨头抢滩珠珠海易初莲花加快寻址步步伐前山明珠商商业广场的的XX，除引起了了华润万家家、沃尔玛玛的高度关关注，也引引起了易初初莲花的极极大兴趣。。虽其并未未参与最终终的抢夺战战，但现易易初莲花方方高层已连连同珠海市市XX局，加紧于于珠海寻址址，加快抢抢摊珠海步步伐。家乐福登陆前山家乐福在城城市广场成成功经营后后，又于2006年签订进驻驻翰林苑二二期商业部部分——卡都商业城城（暂定名名）的意向向协议，继继签约进驻驻明珠商业业广场的华华润万家之之后，成功功抢摊前山山。其将与与华润万家家前山店于于一公里半半径范围内内近距离对对垒。现在的前山山正吸引着着各大商业业巨头的兴兴趣81外来商业巨巨头抢滩珠珠海国美、苏宁宁加快布局局国美电器2006年5月1日在珠海的的首家店面面隆重登场场。苏宁电器2006年11月27日宣布珠海海凤凰北店店将于12月16日开业，其其并宣布：：苏宁将在在一年时间间里，占据据珠海家电电市场35％－40％的份额，，未来将在在珠海开5－6家店。国美电器11月28日宣称“珠珠海家电即即将迈入国国美时代””。国美在在珠海的第第二家店面面，国美旗旗舰拱北店店将于12月2日开业。而而国美在在珠海目标标是占据家家电市场的的一半份额额，同时在在珠海有更更长远的战战略计划。。年内争取取开设3到5家店铺，近近期总投资资将近2亿元，扩张张8家店铺，并并将网络拓拓展到珠海海西区，进进军农村的的二三级市市场。国美电器2006年决定进驻驻前山明珠珠百货广场场82外来商业巨巨头抢滩珠珠海外来商业巨巨头抢滩珠珠海来源于他们们对于珠海海今天以及及未来市场场环境的认认可。珠海GDP每年正以10个百分点的的速度增长长。尤其是工业业的发展，，大大带动动了人流、、物流的增增长；再加加上珠海地地理位置与与澳门临近近的优势，，近年珠海海与港澳合合作的进一一步深入发发展以及交交通设施不不断地完善善，珠海的的商机大增增。前山一带包包括外来人人口有30万人，饱饱含无限商商机。商业巨头抢抢滩前山给给我们带来来了积极信信号同时也带给给本项目很很多的机会会83珠海商业地地产总论商业地产发发展空间逐逐步扩大，，后势较为为乐观珠海商业资资本的竞争争越来越激激烈本地一些支支柱企业进进入商业地地产开发浪浪潮，外地地商业巨头头大举进军军珠海在很很大程度上上推动了珠珠海商业的的迅猛发展展，也促进进了商业地地产的升级级。珠海商业地地产进入调调整期从2004开始的，珠珠海商业市市场出现众众多利好消消息，带动动了商业发发展。交通布局的的变化将为为珠海带来来人流和商商机港珠澳大桥桥、珠三角角城市轻轨轨年底动开开、广珠铁铁路复工、、粤西高速速通车、珠珠三角高速速公路网以以及珠海城城市新规划划确定区域域中心城市市地位等，，交通布局局的变化直直接推动城城市经济的的快速发展展，为珠海海带来周边边地区大量量的人流和和物流，为为商业地产产的发展带带来新的商商机。个别商业项项目的旺销销促进了投投资者的投投资热情迎宾广场、、米兰丽都都等创造了了良好的销销售业绩，，提升市场场投资信心心。84珠海商业地地产总论商业物业质质素普遍不不高纯粹意义上上的商业地地产项目较较少主要要分分布布在在拱拱北北万万佳佳百百货货、、吉吉大大国国贸贸海海天天城城、、百百货货广广场场、、免免税税商商场场以以及及香香洲洲的的茂茂业业百百货货、、扬扬名名广广场场少少数数几几个个地地方方，，大大量量的的还还是是表表现现在在住住宅宅小小区区的的底底层层商商铺铺和和临临街街商商铺铺上上规规模模偏偏小小，，形形成成不不了了大大的的商商业业氛氛围围，，只只能能作作为为社社区区性性服服务务商商业业物物业业。。主题题、、定定位位、、特特色色鲜鲜明明的的商商业业地地产产项项目目较较少少开发发理理念念不不高高，，经经营营管管理理不不科科学学，，商商业业档档次次较较低低、、业业态态分分散散、、布布局局零零乱乱、、缺缺乏乏主主题题商商业业地地产产，，不不能能强强烈烈吸吸引引客客户户尤尤其其是是周周边边城城市市客客户户前前来来购购物物消消费费，，辐辐射射能能力力较较弱弱。。业幅幅射射力力较较窄窄，，经经营营局局限限在在本本地地市市场场项目目规规模模小小，，缺缺乏乏完完善善的的集集购购物物、、餐餐饮饮、、休休闲闲、、娱娱乐乐等等为为一一体体的的大大型型商商业业地地产产项项目目，，经经营营能能力力差差、、扩扩张张能能力力弱弱，，竞竞争争力力不不强强，，与与现现代代化化的的商商业业地地产产的的要要求求还还有有较较大大的的差差距距。。商业业业业态态向向多多元元化化发发展展新兴兴零零售售业业态态的的迅迅猛猛发发展展，，如如各各类类超超市市、、购购物物中中心心、、便便利利店店、、仓仓储储式式商商店店、、一一站站式式购购物物等等满满足足了了城城乡乡居居民民不不同同层层次次的的需需要要。。85珠海商业地产产总论底层临街小面面积商铺是目目前销售最为为理想的商业业物业临街商铺销售售情况持续向向好临街商铺销售售价格并没有有影响其商铺铺的销售速度度，而且销售售进度整体要要好于非临街街的商铺。。底层商铺的销销售速度较快快底层商铺的销销售速度大大大快于二层、、三层商铺的的销售进度。。二层、三层层的商铺销售售率普遍偏低低，出现大量量空置率，甚甚至有滞销的的情况。商铺的价格是是层层递减一般来说二层层商铺价格相相当于一层价价格的60%左右，三层价价格相当于二二层价格的60%，三层以上上的商铺从收收益上来看，，甚至已经低低于同楼层住住宅的水平。。小面积商业更更受置业者关关注就目前的商业业项目的市场场存量单位的的面积来看，，大部分难以以消化的铺位位均在100㎡以上，60平以下的商铺铺为市场的供供求主力。86珠海商业地产产总论商业地产的开开发及经营水水平较低商业项目开发发的专业度不不高大部分开发商商缺乏整体的的商业规划概概念，缺乏对对于商业规划划中的人流、、物流、车流等商商业配套综合合因素考虑。。开发商倾向于于急于销售商商铺持续性经营观观念比较薄弱弱，推广中引引诱式的空头头承诺较多，，对投资者较较负责任的投资保保障条款少和和风险共担意意识薄弱。商业物业传统统营销色彩浓浓郁大多数的商业业物业基本依依赖于市场自自然消化法则则，造成了位位置好的、临临街的商铺市场消消化速度较快快，其它物业业滞销。商业特色定位位不明晰项目依然存在在重规模，轻轻定位；重概概念，轻执行行的弊端，主主要表现为后后期XX没有引导性，，还停留在自自发层面。87珠海商业地产产总论社区商业很不不成熟，发展展机会明显住宅社区的底底商是珠海投投资者较为青青睐的商业形形态，然而多多数发展商都都存在急于““脱手”的心心态，因此，，多数社区（（甚至是早期期的大型社区区）的底商都都没有经过细细致的规划（（为了快速消消化，一般的的规划就是划划小商铺的单单位面积），，基本上都没没有根据社区区居民的特征征规划业态业业种布局，更更没有采取有有针对性的XX工作。很多社区都缺缺乏银行、超超市等基本的的便民型商业业，社区居民民一般都在核核心及次核心心的商圈采购购物品，社区区生活的便利利性明显不足足。88前山商业市场态势89前山概况1987年前山正式建建镇，2001年8月“撤镇改街街”。辖区面面积53平方公里，常常住人口17.8万人，其中户户藉人口4.8万余人，辖21个社区居委会会。前山属地工业业产值约206亿元，国内生生产总值约68亿元，街道所所属国民生产产总值14亿元，税收2.3亿元。随着南屏、横横琴及西区的的开发渐入高高潮，城区西西扩，珠海的的城市轴线已已向西延伸，，前山已居珠珠海城市几何何中心，区位位优势日益凸凸显。为珠海极具发发展潜力的地地区90前山商业市场场分析前山商业主要要分建材商业业和非建材商商业。前山商圈以前前山市场为核核心，以世邦邦装饰广场为为龙头，已经经发展成为珠珠海著名的建建材商圈。已已经成为华南南地区首屈一一指的建材商商圈，以世邦邦为核心的丽丽晶灯饰、永永晟家居城、、浩益花园临临街商铺、富富康苑临街商商铺、翰林苑苑商业中心等等几个商业项项目一层的出出租率均达100%。轻轨对前山影影响明显，明明珠商业广场场华润万家和国美进驻；家乐福进驻翰林苑二二期等利好消消息对前山商商业发展将起起重要作用.前山其它商业业发展起点低低，但速度快快91前山交通前山路线1路、5路、6路、8路、15路、16路、18路、31路、99路、40路、60路、55路、22路、23路、602路、609路及观光巴士士的2号线路；可以以直接到达珠珠海市区的各各个区域以及及西区的各个个地方。广珠城际轻轨轨已全面开工工，明珠段及及前山港段已已施工。项目前翠微西西路改建完成成逸仙路正在拓拓宽，改造新开通的18路车经过本项目目92前山的二小时时经济圈931.4公里明珠段轻轨本项目明珠段轻轨到到本项目的距距离大约为1.4公里广珠轻轨轻轨的拱北站站修好后可以以方便广州、、中山、澳门门等客户到达达珠海的各个个区域，从而而可能为本项项目带来大量量的人流。为本项目带来来大量的人流流94广珠轻轨设计方案中，，由于注重各各个区域的协协调发展，将将极可能诞生生一个新的城城市区域商业业中心；沿线区域呈带带状发展，可可能促进带状状城市格局的的出现；沿线站站点带带来人人流聚聚集，，会促促进各各个站站点区区域的的发展展，形形成多多个城城市公公共节节点；；使得周周边区区域汇汇聚了了大量量人气气与商商气，，大幅幅提升升了前前山地地块的的价值值，也也极大大加速速了区区域配配套设设施的的建设设和发发展，，提升升了前前山的的区域域地位位，加加速了了前山山商业业的发发展进进程。。广珠轻轻轨建建设提提升前前山交交通地地位、、商业业价值值95前山商商业发发展利利好建材业业蓬勃勃发展展，带带动商商业地地产升升级。。前山建建材产产业的的蓬勃勃发展展，拉拉动了了周边边商业业地产产租金金上涨涨，价价格上上扬，，催生生了该该地域域的商商业地地产开开发繁繁荣兴兴盛，，造就就了商商圈规规模迅迅速扩扩大。。明珠路路及105国道改改造工工程的的全面面开工工、城城际轻轻轨的的建设设，特特别是是明珠珠站的的设置置，将将加速速前山山明珠珠路配配套设设施的的建设设。明珠站站点不不仅成成为珠珠海主主城区区的重重要公公共交交通枢枢纽，，更成成为珠珠海与与周边边城市市轨道道的衔衔接枢枢纽，，这一一切将将为明明珠路路带来来庞大大的人人流和和无限限的商商机。。前山商商业必必然升升级96商业巨巨头向向前山山看齐齐明珠商商业广广场引引众巨巨头目目光沃尔玛玛、华华润万万家、、台湾湾的乐乐购、、大福福源以以及新新一佳佳、人人人乐乐、易易初莲莲花都都对此此项目目表示示出浓浓厚的的兴趣趣。华润万万家、、国美美竞争争胜出出，强强势进进住前前山明明珠商商业广广场家乐福福签订订进驻驻前山山翰林林苑二二期商商业项项目意意向97观点提提炼华润万万佳、、家乐乐福、、国美美电器器进入入前山山商业业市场场，为为前山山商业业发展展注入入新的的活力力。前山商商业地地产市市场发发展态态势良良好，，将随随着轻轻轨的的建设设迎来来新的的契机机。华润万万佳、、家乐乐福、、国美美电器器进入入前山山商业业市场场，不不但为为前山山商业业发展展注入入新的的活力力，同同时意意味前前山商商业已已摆脱脱中、、低端端路线线的窠窠臼，，迈向向针对对中高高端客客户发发展的的新篇篇章。。98对项目目开发发前进进行SWOT分析，，明确确自身身的优优略，，对项项目定定位起起到相相当的的指导导作用用I:自身资资源（（Itemself）99地块周周边情情况拱北本项目目新香洲洲中山十十四村村工业强强街A地块：：翠微西西路于于翠前前北路路交交交叉处处B地块：：翠微东东路于于翠前前北路路交交交叉处处工业区AB100地块周周边情情况珠海工工业区区集中中在前前山项目周周边的的工业业区为为翠景工工业区区周边企企业主主要有有三美电电机天大药药业翠景工工业区区图101A地块B地块区域N地块情情况翠微西路翠前路A地块原为厂厂房用地，，现正处于于拆迁中。。整个地块块较为方正正平整，B地块周边有有几栋工业业厂房，可可正常使用用。102周边情况A地块废旧工工厂拆迁现现场紧邻A地块北面住住宅区A地块拆迁现现场及西侧侧民宅B地块厂房排洪渠103邻东西走向主干道翠微西路隔街与泰然花园、电力项目相望商业价值大，可做商业中心B地块南侧临翠前南路邻街道可以做街铺

A地块东侧邻翠前北路可以做街铺B地块西侧A地块南侧邻翠微西路周边人均消费力低商业价值一般，可做街铺地块商业价价值分析104项目自身情情况分析项目SWOT分析优势S（strength）劣势W（weakness）机会O（opportunity）威胁T（Threat）105项目SWOT分析项目小区整整体规模大大(34万平),档次高周边小区多多－－华电电地块、泰泰然花园、、石鸣苑、、华业香庄庄、永晟集集团地块、、美林雅筑筑、翠竹苑苑、嘉园、、文伟地块块交通发达人流量大区域发展商品牌牌优势优势S（strength）：106项目SWOT分析周边环境脏脏乱差周边消费力力水平底，，多为中低低收入人群群排洪渠对项项目商业街街影响大劣势W（weakness）107项目SWOT分析周边非建材材商业配套套少，其它它商业发展展空间巨大大轻轨站离项项目近三台石路改改造完成逸仙路改造造即将完成成周边住宅商商业配套规规划规不完完善、规模模偏小前山现有商商业档次普普遍不高前山消费者者高档消费费需求明显显机会O（opportunity）：108项目SWOT分析区域竞争争加剧，，其它商圈圈分流消消费明显显，金额额巨大市场其他他商业项项目上市市速度快快于本项项目威胁T（Threat）：109价值极点点与竞争者者相同的的：>>轻轨带来来的利好好；>>便利的交交通网络络；>>前山区域域的“变变”；独特优势势：>>XX的品牌效效应；>>XX超前的产产品设计计理念；；>>项目规模模大，利利于营造造区域商商业；110CCTI推导模式式下发展展战略初初判CCTI发展战略略初判消费者需需求研判判Consumer市场竞争争分析Competitor市场态势势Trend自身资源源条件评评析Itemself区域商业业不集中中，非建建材商业业竞争力力差。市市场中高高端需求求满足不不了，区区域市场场中高端端消费者者较隐性性，区域域商业中中心缺位位区域市场场产品同同质化现现象明显显、档次次雷同，，区域市市场竞争争近期将将加剧前山的商商业发展展潜力巨巨大，区区域性中中高档次次商业缺缺位发展商品品牌优势势明显，，项目地地块位置置将是近近年内市市场关注注焦点，，项目定定位中高高端区域域性商业业时机和和条件成成熟锁定适配配项目优优势的开开发方向向：区域性城城市化时时尚MAL111第二章:CCTI运营模式式下的定定位体系系展开112类似商业分析113五洲花城城（世派派街）老香洲于于新香洲洲交界处处依托建筑筑面积100万平方米米的大型型住宅社社区总规划面面积10万㎡。首首期开发发面积4万㎡倾力打造造“特许许经营品品牌街””。一层已售售超过90%；二楼已已售80%利用新香香洲的崛崛起，顺顺利销售售114城市风景景新香洲城城市风景景（华润润万家））新香洲也也曾是个个新兴的的城区，，随着城城市化进进程的加加快，周周边人气气日旺，，中端需需求量增增加；城市风景景项目在在规划之之初就和和华润万万家达成成协议，，对商业业进行整整体规划划周边租租金平均均可达120元/㎡。华润万万家的总总体平均均租金达达40元/㎡；现在整体体经营很很好，超超市人流流量大，，街铺全全部出租租；利用城市市扩展机机会，成成功成为为区域性性的商业业中心115做区域性性商业条条件成熟熟轻轨对前前山的商商业发展展将带来来关键性性的影响响轻轨明珠珠站将给给项目周周边带来来巨大人人流和物物流105国道改建建完成将将解决项项目周边边交通堵堵车问题题三台石路路的改造造完成及及18路车通车车解决了了项目周周边和市市内各区区域的联联系（从从华发新新城经过过明珠广广场、、、项目地地、世邦邦家具世世界、家家乐福、、新香洲洲、老香香洲到中中大五院院）逸仙路的的拓宽将将增强项项对目周周边区域域的辐射射力珠海城市市化进程程加快前前山区域域的发展展项目及周周边楼盘盘（华电地块块、泰然然花园、、石鸣苑苑、华业业香庄、、永晟集集团地块块、美林林雅筑、、翠竹苑苑、嘉园园、文伟伟地块））的出现将将带来大大量中端端人群的的需求116市场调查查资料项目周边边商业情情况：业态杂乱乱商业形态态不统一一消费人群群大轻轨和城城市的发发展带来来机会区域性城市化化商业中心缺缺位区域性城市化化时尚MALL类似项目参考根据调研资料料对项目推导导117客户定位街铺周边生意客户户/澳门投资客商业中心中小型投资客客户坎式街廊周边生意客户户/自经营客户118形象定位品牌的/值得投资信赖赖的/运作成熟的新型的/经营持久的/增值能力强的的统一管理的/形象统一的有主力名店的的/有广场的/形成双面街的的填补片区消费费空白的中高端住户支支撑消费的复合商业街廊廊119产品定位街铺沿商业价值面面中等体量商业业中心路口交汇处/商业磁极点坎式街廊形成住区与商商业的割断面面>>规划形态符合合商业面积/形象面/销售价值要求求;120业态定位日常消费所需需的/新生活品质的的改变前山传统统生活消费的的非传统建材类类的>>如精品超市/特色餐饮/特色服饰/特色生活馆/特色休闲特色运动/特色娱乐等城城市化生活业业态;121档次定定位中高档档的/城市化化的/时尚化化的区域性性生活购购物消消费场场>>前山前前景规规划/消费人人群需需求/XX品牌/地块特特征符合塑塑造区区域性性生活活购物物消费费场的的基本本机会会要素素；122经营模模式定定位租售结结合/以售为为主主力店店以租租待售售统一展展示/引导XX/统一管管理的的>>