山东某项目营销提案报告

XXXX项目提案报告１·地块资源如何规划土地的未来项目区位素质东南新区,XX以南的远景势力范围——项目位于XX以东南的新商贸中心、教育中心及以XX铝业为代表的制造业中心。区域居住热点尚未形成，市场认同需要一定时间。本案：所处位置较为偏远，周边配套上不齐全，除交通尚可外，其他均很难吸引眼球。周边并无直接竞争楼盘。XX花园：我项目在市郊唯一在售楼盘，虽相距较远，但在市场项目较少的情况下，有一定的可比性、竞争性。XX黄山新汽车站XX建材城XX铝业XX路（东西向）项目环境素质项目所在片区属于尚待开发的区域，相对以XX中心区域无特色的环境及景观优势，但可借助项目自身规划可以弥补这一缺憾。项目配套素质项目周边基本上没有什么生活配套。目前在建的东城客运站还未投入使用，公交系统尚不完善，与老城区联系只有3路公交车线路。开发商品牌素质XX置业的强力导向。从品牌营建的角度上，XX置业在已开发的两个项目形成了一定的市场口碑。因此为本项目开发运营奠定市场基础。2·重新定义土地XXX区·大墅天下市场的选择目前市场处于起步阶段，市场供应量小，产品种类单一，以多层住宅为主，市场均价2400元/㎡左右。现在县城在售项目有4处，城区楼盘以“都市花园”为代表，均价2700元/㎡。城郊楼盘以“XX花园”为主，均价：多层2340元/㎡，小高层2310元㎡。而高档住宅市场目前尚是个空白点。普通物业高档物业×在市场容量小，市场竞争激烈的情况下，本项目不具备优势。从项目地块基本素质分析，与成熟片区及中心城区相比有一定的差距，因此若以同类产品推出，无法在市场上形成强势的竞争优势。高档物业在市场尚是个空白点。本项目可以通过自身素质的提升，打造高档物业居住群，可以迅速抢占市场空白点，形成极强的竞争优势。因此从市场的选择法则分析，本项目打造高档低密度物业可行性强。目标客群的选择XX房产市场主要消费群特征如下：进城购房者占60%左右，县城购房者占30%，其他为10%左右。由于市场尚未推出高档住宅，目前消费市场主要集中在中低阶层消费群。金字塔中上层客群尚未突显，因此潜力巨大。普通物业高档物业×普通住宅消费群大，市场可选择性也强。本项目区位、周边配套、交通不够成熟，导致其工作及生活成本大，因此不太符合普通住宅购房群的基本居住生活的需求。高消费群的主要特征为：收入高，有车有房，不满足目前的居住环境及居住空间，不喜欢在闹市中居住，对空间的私密感要求较强，同时对居住环境及品质要求也高。本项目与老城区有一定距离，交通便利，自然环境较好，若通过社区品质的营建，打造高档物业群，则能迎合这部分消费群，建立项目良好的“人和”基础。开发价值的选择由于我公司未掌握该地块地价拍卖的一手资料，因此尚无法对项目的资金收益状况做出详细分析。目前只能做以下做简要的物业开发价值分析。普通物业高档物业×通过我们对在售楼盘价格的调查，普通住宅物业的均价为2400元左右。城区以“都市花园”为代表，均价2700元。本项目若开发普通住宅，价格上升空间较小。虽XX市场目前尚无高尚物业案例。开发高档项目，特别是双拼、联排别墅，由于其品质决定，价格空间大，上升力强，可以突破目前市场价格，因此开发价值相对大，较普通住宅开发利润更高。由此我我们有有了清清晰的的项目目定位位做什么么？定位不不是对对产品品本身身做实实质改改变而而是对对市场场的发发现！！好的定定位容容易形形成竞竞争优优势但但其本本身不不是竞竞争优优势！！项目综合合开发发定位位XXX区——高档低低密度度住宅宅物业业：双双拼、、联排排别墅墅、小高层层、高高层、、多层层花园园洋房房复合合行住住宅项项目。。本项目目规模模较大大，总总建面面积11万多平平方米米，相相对三三、四四级城城市，，必须须采用用高配配中两两级产产品类类型进进行综综合开开发。。建议：：本项项目首首期开开发应应以别别墅类类型产产品为为主，，提升升项目目档次次，制制造区区域热热点，，通过过别墅墅产品品带动动高层层、小小高层层及多多层花花园洋洋房产产品开开发，，化解解开发发风险险。产品定位位真工豪豪宅·大墅天天下【依据据本项项目的的市场场定位位，本本项目目的主主要消消费目目标客客群为为经二二、三三次置置业者者，针针对他他们的的购房房需求求及特特征，，及我我们项项目的的区域域特征征———得风风藏水水，风风情欧欧洲，，我们们提出出真工工豪宅宅的整整体规规划思思路，，营造造以“大墅墅天下下”为主题题的规规划建建筑思思想，，创造造市场场轰动动。【根据据本项项目的的特定定环境境，提提出的的真工工豪宅宅建筑筑理念念，通通过超超前的的户型型设计计，区区隔市市场，，以获获取最最大市市场。。【““大大墅墅天天下下””，，主主要要是是指指项项目目的的形形象象及及别别墅墅定定位位，，即即我我们们将将面面对对得得客客群群对对我我们们项项目目的的要要求求及及认认同同感感。。项目形形象象定定位位XXX区·尊贵贵大大墅墅项目营营销销主主题题定定位位XXX区·大墅墅天天下下项目名名称称定定位位XX世家借用用欧欧洲洲古古典典建建筑筑文文明明，，塑塑造造具具有有欧欧洲洲血血统统的的现现代代建建筑筑———欧洲洲，，近近代代文文明明的的策策源源地地，，一一朵朵强强调调科科学学与与艺艺术术的的文文明明之之花花。。纯纯正正生生活活与与质质感感艺艺术术的的有有机机结结合合，，大大气气、、尊尊贵贵、、浪浪漫漫，，所所有有的的表表象象，，从从细细部部到到宏宏观观，，从从绅绅士士的的优优雅雅到到伯伯爵爵的的浪浪漫漫，，贵贵族族的的气气息息四四处处蔓蔓延延，，扩扩张张别墅产产品品开开发发之之优优势势建设设周周期期短短，，资资金金回回笼笼快快前期期投投资资少少开发发相相对对灵灵活活高利利润润（（30%以上上））容易易制制造造市市场场轰轰动动竞争争优优势势明明显显依据据市市场场分分析析和和项项目目环环境境分分析析，，本案案开开发发别别墅墅较较开开发发其其它它产产品品更更有有优优势势。。别墅产产品品开开发发之之弱弱点点但开开发发别别墅墅项项目目也也存存在在以以下下弱弱点点。◎开发发别别墅墅具具有有对对土土地地价价值值绝绝对对贬贬损损性性———但本本案案地地块块相相对对较较偏偏，，地地价价相相对对中中心心区区较较便便宜宜。。◎项目目的的辐辐射射区区域域是是否否有有足足够够的的市市场场容容量量支支持持别别墅墅销销售售———XX整体消消费费市市场场较较小小，，但但目目前前高高档档别别墅墅项项目目尚空空缺缺。。◎房产产泡泡沫沫下下的的别别墅墅商商机机———这个个问问题题本本案案不不存存在在，，因因为XX的房地产市市场属于发展展初期，，现在还还不存在在房产泡泡沫。◎别墅的创创新高风风险性与与别墅定定位的弹弹性不足足的问题题——只要着准准市场，，科学定定位，适适度创新新，一定定会创造XX房地产奇迹迹.3·项目定位可可塑性项目品质可可以塑造造可以塑造XX第一双景观观豪宅。借黄山山风水之之势打造造外围景景观资源源。利用XX丰富的水资资源打造造以水为为主题的的社区园园林景观观。通过大社社区配套套、物业业服务及及现代尊尊贵欧式式建筑的的优势打打造高尚尚生活区区。市场环境可可以塑造造本项目可可通过项项目品质质的营造造，塑造XX高端住宅典典范，形形成市场场差异化竞争优优势，同同时利用用有效的的市场推推广，带带动和激激活整个个市场，，促进住住宅价格上扬扬。区域热点可可以塑造造目前XX以南尚处在在开发阶阶段，本本项目的的启动，，对完全全可以打打造富人人区形象，从从而上升升整体区区域居住住形象。项目价值可可以塑造造本项目运运用高配配中的开开发模式式，在做做满容积积率的情情况下，，一方面通通过高端端产品影影响价格格杠杆，，提高开开发价值值，另一一方面通通过高端端产品品品质及其配套套带动中中端产品品的开发发，从而而达到整整体价值值完美的的提升。。项目品牌可可以塑造造欧洲世家家运做成成功，将将大大推推动项目目品牌的的延伸，，形成市市场良好好口碑，，同时对XX置业品牌也也起着质质的推动动作用，，为XX置业今后开开发提供供宝贵的的市场口碑资源源。４·定位支撑点点富人需要要什么？？如何重重规划中中突出重重围，提提升项目目价值？？奢华是富富豪的天天性，为适应富富豪品位位，提高项目目档次及及创新产产品必须在项项目中增增加内容容建筑风格建议议新欧洲简简约主义义风格。。体现本项项目尊贵贵气息，，与主题题定位相相吻合。。园林风格建建议禅意枯山山水景观观。利用项目目东高西西低地势势，结合合枯山水水园林规规划，体体现简约细腻腻的空间间肌理，，让社区区更充满满生活味味。中庭花园建建议在小区的的中心人人为地创创造一个个下沉式式景观休休闲花园园。作为为小区的的公共空空间，并并把绿地地、各项项景观小小品延伸伸至各个个建筑组组团，作作为小区区的半私私密空间间，借此此提升整整个小区区的档次次和业主主的居住住品质、、品位。。十大景观主主题建议议绅士高尔尔夫、荷荷兰风车车、东方方生活馆馆、禅意意枯山水水、SPA泳池山风听竹竹、林海海雾语、、壁瀑流流泉、儿儿童欢乐乐园、梦梦幻琴岛岛道路系统建建议人车分流流——小区道路路：流线型尽尽端式道道路提升升环境质质量。车道：合理运用用有限的的土地资资源，车车道断面面7米宽，采采用6米车行加加1米人行的的方式，，同时沿沿途设有有不同的的景观开开放点，，在道路路交叉的的地方，，设置主主题绿化化岛。步行道：：减少视觉觉干扰，，方便住住户休憩憩。绿化化带内小小路采用用生态绿绿砖形式式，路间间设置庭庭台、廊廊架、座座椅，形形成小区区的休闲闲漫步场场所。入户大门建建议区主入口口的位置置，包括括主入口口的绿化化内容、、形式与与风格，，都要力力求突出出小区的的主题，，体现本本案鲜明明的主题题和个性性。主入口的的色调及及造型也也应配合合本案主主题，采采用典雅雅、清新新的风格格，选用用中档偏偏上的材材料建造造。以以下所列列举的主主入口设设计，有有其值得得借鉴的的几个共共通点：：其位置置的选择择设在小小区外侧侧的主要要道路上上，以利利于小区区与外界界的交通通连接；；其主入入口在外外观造型型、建筑筑用料、、色调处处理手法法等方面面迎合和和突显小小区的主主题。绿地系统建建议小区景观观主要由由一个大大组团、、几个小小组团和和内部的的绿化带带及小区区外缘交交界的““线”组组成，从从入户大大门，到到每个组组合点形形成景观观亮点。。以人工工溪流流为主主线，，以竹竹林为为主要要景观观元素素，配配以喷喷泉、、玻璃璃雨幕幕、假假山、、乔木木、小小乔木木、灌灌木、、绿草草、鹅鹅卵石石等。。溪间间设汀汀步，，便于于儿童童戏水水游戏戏，环环以廊廊架，，并以以大树树遮荫荫，营营造自自然中中的家家庭活活动室室。中中庭广广场乃乃至几几个小小组团团设置置背景景音乐乐。水系建议议小区可可引进进天然然水源源，借借东高高西低低地形形，人人工造造水，，贯穿穿整个个社区区——若隐若若现，，或急急或缓缓，斗斗折蛇蛇行：：或与与会所所绿池池相接接，或或与青青石、、丛植植形成成组团，或或成儿儿童的的游乐乐园。。水是财财，是是灵运运的象象征，，是智智者的的胸怀怀！水是静静，是是万物物之源源，是是园林林的眼眼睛！！标识系统统建议议标识系系统在在布点点与造造型上上都要要体现现对居居民无无微不不至的的关怀怀。标识系系统的的组成成：小小区入入口标标志、、小区区地图图、小小区组组团标标志、、小区区门牌牌、减速标标志等等。回家，，回家家，沿沿着贵贵族的的路径径，归归来照明系统统建议议丰富细细腻的的照明明系统统使小小区在在暮色色里融融入温温馨暖暖人的的氛围围。道路照照明：：庭院院灯、、草坪坪灯。。宅前前照明明：廊廊门灯灯、泛泛光灯灯。花花园照照明：：草坪坪灯、、泛光光灯、、水下下灯。。会所所照明明：泛泛光灯灯、草草坪灯灯、庭庭院灯灯。绿绿化照照明：：草坪坪灯、、泛光光灯ＳＰＡＡ泳池建建议人工打打造温温泉，，利用用水的的物理理、化化学性性质，，以各各种方方式作作用于于人体体——起到缓缓解压压力、、释放放心身身，促促进新新陈代代谢、、锻炼炼机体体的作作用会所建议议会所设设商务务中心心、会会客厅厅、健健身俱俱乐部部、维维也纳纳餐厅厅、茶茶艺馆馆数码影影院、、图书书室、、儿童童活动动室、、水疗疗美容容中心心、金金融服服务中中心等等。生活服务务商业业街建建议小区周周围没没有完完善的的生活活配套套，购购物环环境较较差，，因此此建议议在小小区一一侧规规划一一个半半开放放式商商业街街，白白天也也可对对外经经营，，晚上上只对对内。。而小小区内内部的的生活活区采采用封封闭式式管理理，在在为小小区提提供生生活便便利的的同时时，不不影响响小区区的生生活：：净菜菜市场场、小小超市市、美美容美美发、、医务务室（（小药药店））、玩玩具店店、餐餐饮等等教育系统统建议议本项目目周边边教育育设施施相对对较弱弱，因因此建建议在在小区区建一一个小小型幼幼儿园园，而而小学学采用用与当当地知知名小学合合作的的方式式———本项项目业业主的的子女女可在在当地地最好好的学学校读读书。。体育系统统建议议体育公公园。。建议议小区区内部部规划划公园园式的的运动动场所所：网网球场场、羽羽毛球球场与与园林林结合合；高高儿夫夫练习习场，，不仅仅让体体育场场所有有运动动功能能，而而且成成为小小区一一景。。对外交通通系统统及停停车场场建议议小区离离中心心城区区有一一段距距离，，公交交车只只有３３路，，因此此建议议开通通巴士士路线线2到3条，一一方面面穿梭梭小区区与城城区各各网点点的连连接，，另一一方面面在销销售时时期也也可以以作为为看房房的接接送车车，不不仅可可以提提升小小区形形象，，也可可以为为业主主带来来方便便，增增强购购房者者的置置业信信心。。为了了方便便部分分业主主和来来客的的汽车车，建建议规规划个个小型型停车车场，，同时时建议议购置置2至3台电瓶瓶车，，销售售时做做看房房引导导车，，别墅墅交付付后为为访客客接送送车。。物业管理理建议议良好的的物业业管理理对本本项目目档次次及品品质的的提升升，同同时也也区分分目前前高端端市场场，更更好地地促进进本项项目销销售，，因此此建议议聘请请国内内知名名的物物业管管理公公司（（国内内甲级级物业业管理理企业业）为为小区区服务务。——植栽园园艺管管理、、道路路维护护与管管理、、会所所管理理与服服务、、便民民设施施与服服务；；——特殊救救护服服务、、老年年看护护服务务、幼幼儿护护理服服务、、宠物物饲养养服务务、物物业租租赁服服务、、钟点点工清清洁服服务、、日常常修理理服务务、送送洗衣衣物服服务、、叫车车定车车服务务、代代购车车机票票、邮邮政上上门服服务、、基本本商业业服务务。智能化建议住宅智能化化系统采用家居自自动化系统统，使高尚尚住户的舒舒适生活通通过一个遥遥控器悠闲闲地控制在在手中。智能化户式式中央空调调系统分质供水——直饮水系统统家庭中央供供热水系统统垃圾站小区内规划划要求设置置垃圾中转转站一座，，要求不影影响生活区区的环境，，并按环境境小品进行行设计。户型规划建议议双拼别墅分分布在景观观相对较好好的区域，，联排其次次，花园洋洋房及小高高层高层再再次围绕园林组组团进行分分布阳光、健康康、现代，，充满个性性与景观园林林相互衬托托“三大一小小”：大起起居室、大大厨房、大大卫生间、、小卧室。。关于户型配配比建议，，我司需对对消费市场场做准备的的判研方能能确定。户型亮点设计计建议玄关兼具““换鞋场所所”和“住住家门面””两项重要要功能，因因此必须规规划成机能能性和个性性化空间。。玄关，是是由“禅学学入门”引引申为“正正面入门””。基于安安全性和方方便性考量量，衔接泥泥土和门廊廊的高度有有逐渐降低低的趋势，，设计高低低差时，最最高不要超超过20—30㎝，最低不低低于6—7㎝。由于玄关关位置左右右了通往每每个房间的的动线，因因此必须做做整体规划划后才能决决定。气派双玄关关、精神门门廊户型亮点设计计建议客厅是门面面，是主人人身份和文文化的象征征，不仅空空间要大，，视野开阔阔，光线充充足，而且且景观要好好，建议观观景窗采用用落地玻璃璃，或配备备观景台（（露台或阳阳台），室室内外环境境相互渗透透。豪华挑高大大客厅户型亮点设计计建议起居室一般般是供一家家人休息和和聊天的场场所，可以以设在二楼楼或三楼，，光线要好好（连接阳阳台或露台台的门采用用对开四折折塑钢玻璃璃门，光线线足，可与与家人在起起居室里赏赏景、聊天天……）温馨起居室室户型亮点设计计建议主卧配带宽宽大卫生间间和更衣室室或化妆间间，位于二二楼或三楼楼，并配有有超大露台台——景观、朝向向好至上美居——主卧户型亮点设计计建议拥有个人专专属的书房房是每个人人的梦想。但是，对于于使用者和和其使用目目的，必须须仔细考量量之后再加加以规划。。户型要求通风好、采光佳、景观优，视线开阔阔。阳光书房户型亮点设计计建议楼梯主要采采用现代、、简约的风风格。为了了引进更多多阳光，建建议在楼梯梯附近开个个天窗，让让阳光渗透透房间和客客厅的每个个角落。（（考虑动线线）楼梯、走道道与天窗户型亮点设计计建议厨房采用开开放式或半半开放式，，位于一楼楼错层，与与餐厅相连连，面积要要宽敞，光光线好。独栋别墅建建议规划中中西餐厨房房，提升升品位。美味味厨厨房房、、美美色色餐餐厅厅户型亮亮点点设设计计建建议议玄关关门门外外或或地地下下室室设设佣佣人人房房，，配配置置卫卫生生间间，，即即不不干干扰扰主主人人的的私私密密生生活活，，也也不不影影响响主主人人喜喜爱爱干干净净的的生生活活习习惯惯；；同同时时设设置置储储藏藏室室，，根根据据换换季季需需要要而而存存放放物物品品，，保保持持室室内内清清洁洁。。卫卫生生间间洁洁净净明明亮亮，，尽尽量量离离卧卧室室较较近近，，便便于于家家人人或或客客人人解解忧忧。。建建议议每每个个楼楼层层都都至至少少设设置置一一个个卫卫生生间间，，且且在在卫卫生生间间里里入入口口分分割割一一个个盥盥洗洗区区。。佣人人房房、、储储藏藏室室、、卫卫浴浴间间户型亮亮点点设设计计建建议议汽车车，，见见证证现现代代文文明明，，成成为为无无数数贵贵族族的的新新宠宠。。随随着着经经济济的的发发展展，，私私人人汽汽车车将将会会大大幅幅度度增增加加。。爱爱车车，，更更要要护护车车————半地下下车车库库，，为为爱爱车车提提供供一一个个避避免免日日晒晒雨雨打打的的美美丽丽之之屋屋爱车车之之屋屋户型亮亮点点设设计计建建议议阳台台面面宽宽要要大大，，最最好好做做到到3米，，围围栏栏采采用用玻玻璃璃或或黑黑铁铁框框，，为为便便于于采采光光和和观观景景。。同同时时规规划划一一个个工工作作阳阳台台，，用用于于放放洗洗衣衣机机或或晒晒洗洗。。为为了了塑塑造造绿绿意意，，可可放放花花盆盆或或种种植植花花草草。。露露台台也也要要宽宽敞敞，，便便于于观观景景。。同同时时可可考考虑虑规规划划前前庭庭后后院院，，作作为为赠赠送送面面积积。。宽敞敞阳阳台台、、露露台台、、私私家家花花园园户型亮亮点点设设计计建建议议对于于业业主主的的家家庭庭成成员员、、生生活活习习惯惯，，以以及及土土地地面面积积、、地地形形，，建建筑筑法法则则与与周周边边环环境境等等问问题题做做全全面面考考量量之之后后，，方方能能规规划划空空间间布布局局。。而而符符合合这这些些条条件件的的限限制制，，个个人人生生活活的的需需求求和和可可以以随随未未来来变变化化而而自自由由调调整整的的设设计计，，才才能能称称得得上上是是理理想想的的空空间间布布局局。。补充5·包装策略包装乃是对产产品的终极表表现，好的包包装不仅促进进销售，更能能提升项目价价值空间。文本包装保存价值最高高，广告持续续性最强，影影响力持久●塑造高尚气气质●以大幅图片片渲染氛围、、刺激购买情情绪●将本案业主主雕琢成中产产阶级精英●诱引投资欲欲望“0”丢弃率楼书：：媒介包装常规的模式只只能营造常规规的市场，只只有创造特别别有实效的又又充分符合项项目本身特点点的媒介方阵阵，充分为项项目传播造势势。欧洲世家的势势力范围网际在线活体体楼书适应网路高速速发展，专门门针对青年一一代，声、光光、色、影、、文字俱全的的一种创新宣宣传道具，具具有普通宣传传物料难以比比拟的感染力力和视听冲击击力。现场包装装修风格：浪漫地中海风风情，以自然然柔和的淡色色为主，墙面面、地面多用用石材纹理点点缀。这种风风格主要是把把过去传统西西班牙式建筑筑与装饰做得得比较现代化化，同时融入入绚丽多姿的的文化。设置各种指示示牌（运用富富有内涵、具具有诗意的语语言命名），，勾勒未来家家园的基本面面貌；例如：主导导视牌、区域域总瞰、道路路导视、园林林景点、道路路名称设置私人洽谈谈区：充分尊重业主主权益（分各各类不同的私私密接待区））；样板房区：建议在销售现现场规划样板板房，强化挑挑空展示。销售现场包装装——会所式销售中中心。提升项项目档次，配配合情景营销销及活动营销销7·营销推广产品总体推广思思路（1）本项目作为XX唯一的别墅项目目，其规模化化的社区规划划既是利益点点，同时亦容容易成为项目目销售的障碍碍。（2）个性化装修修与家私选择择推荐服务，，对购买者是是一种成本上上的诱惑，将将此利益最大大化发挥，利利于销售市场场的成熟。（3）同时意向型型客户的口碑碑传播将很快快影响其圈层层的评价，本本项目将很快快成为XX高档社区的代表表，对于尚无无可选择心存存犹豫的买家家来讲，鲜明明的个性特色色、销售热潮潮的一波接一一波，将直接接促进潜在客客户群的购买买。（4）利用会所式式售楼处的诱诱人利益点，，将“大墅天天下”务实、、富于挑战的的精神实质达达到发挥的顶顶点。推广基调以生活智者与与潮流领先者者的姿态进行行阔系列建筑筑社区实用性性的解剖；生生活舒适性的的概括：自然然化、网络化化、智能化、、与世界同步步的富豪居住住先进性标榜榜；经济效益益与尊宠感受受的双重需要要概述。胸有成竹产品品创造者的诉诉说推广主题①CLD：对区域空间间上升力解构构②富人区：对对项目价值的的解构③大墅：对产产品形态的解解构XXX区·大墅天下媒体策略在广告初期力力争实现有效效到达率的最最大化，广泛泛告之目标客客户群本项目目的优良品质质和独特个性性；广告媒体以报报刊和户外路路牌、电视为为主，网络和和直邮快递、、短信为辅；；报刊平面广告告采取硬性广广告和软性文文章相互配合合的形式；软性广告偏重重理性诉求，，尽可能传达达更多的项目目信息。宣传策略鉴于本项目的的目标客户群群非平常百姓姓，所以广告告宣传策略与与其他项目的的推广应有所所不同。我们们认为其项目目名称、优越越的社区景观观、高尚的社社区配套、建建筑及装修格格调及配套设设施都颇具卖卖点。因此建议：以以形象广告、、软新闻和公公关活动并举举的宣传策略略。通过攻势势强大的“新新闻报道”及及活动宣传，，令本项目成成为目标客户户群们的论点点谈资，同时时通过奇道营营销方式，从从侧面上打通通官方消费群群、企事业高高层领导（上上层关系的捕捕捉与培育）），从上至下下地撬动市场场，四两拨千千斤。公关策略（1）名人、名名品发布会及及酒会建议利用会所所式售楼处的的条件，与当当地社会名流流及品牌企业业在此召开新新闻发布会或或酒会双方共共同邀请各自自会员参加，，达到聚集人人气、借助对对方品牌优势势提升项目品品质的效果，，还可以借助助此机会起到到增加销售范范围的作用。。与杂志社达成成协议，专刊刊专栏对本项项目及XX置置业品牌进行行宣传，定期期出书刊。（2）定期（（节假日如圣圣诞节、复活活节、狂欢节节、春节、元元旦等）组织织业主、准业业主联谊酒会会。（3）在高档档餐厅、酒吧吧推广，选择择人均消费200元以上上的高档餐饮饮或者高级咖咖啡厅、酒吧吧进行联合促促销。（6）在长途途车站宣传：：（7）分类SP活动（别别墅的要求要要有一定的不不同性，要结结合项目的特特点和地理位位置，要有大大气和创意，，要有针对性性，例如：别别墅的名人效效益活动，某某人的采访（（现场）等；；作为高档项目目，公关活动动起着至关重重要的作用。。我公司将各类类活动进行归归类，具体活活动安排如下下：营销策略★正合奇胜胜，主动出击击在进行常规推推广的同时，，充分利用各各方面的销售售网络，以““主动式营销销”的模式，，主动出击，，加快项目的的销售速度。。★锁定目标标，优化资源源针对项目目标标客户，有针针对性的制定定相关的营销销推广策略，，集中优势资资源，加强宣宣传推广的力力度和效果。。★区区域联联动，，扩大大市场场统筹兼兼顾当当地的的市场场和客客户的的需求求，扩扩大市市场层层面，，吸引引目标标客户户，加加快销销售速速度。。★条条件成成熟，，速战战速决决在条件件成熟熟之时时，选选择合合适的的时机机将项项目推推出市市场，，力求求一炮炮而红红，实实现快快速销销售，，快速速回收收资金金的目目的。。销售阶段段划分分前期炒做阶段（08年3月-5月）认购阶段（VIP限量发售）（08年6月-7月）正式发售阶段（在期间强档销售）（08年8月-11月）热销阶段（08年12月-09年4月）市场消化期（09年5月-8月）尾盘阶段（09年8月-12月）总推广费用的50%总推广费用的30%总推广费用的20%（一期期）8·价格策略略定价策略略具体价价位依依据建建筑成成本、、配套套成本本等因因素再再作讨讨论。。同时时依据据位置置、景景观、、视线线等因因素实实现定定价差差异化化。小区部部分配配套没没作好好（开开盘））：元元/平方米米小区规规划建建设基基本成成型：：元元/平方米米小区别别墅成成型（（进入入现房房）阶阶段：：元元/平方米米推广战略略大纲纲一先一一后,1条主线线2个启动动3场战役役.3个运动动4个车轮轮.4季巡礼礼五种S6大推广广组合合拳先宏观观，后后微观观。即先从从宏观观上进进行区区域推推广，，之后后再在在微观观上推推销本本案，，达到到最优优化的的推广广效果果。本案须须先推推广本本区域域，进进而从从认知知过渡渡到认认同，，并发发生兴兴趣，，逐步步引导导其居居住理理念。。三个实施步步骤第一步：：推广别别墅生活活再推广广本项目目第二步：：推广区区域再推推广本项项目第三步：：推广XX再推广本本项目围绕一条主主线近水楼台台先得月月项目亲水水,再加上本本项目打打造的高高尚建筑筑。完全全可以赋赋予本项项目“大大墅天下下”的概概念.两个启动：：置业专列列，启动动教育XX“置业特快快专列””——把它作为为“运营营新生活活”的具具象表现现形式.首先推广广社区自自身品牌牌，以此此作为贯贯穿各推推广阶段段的线索索，使各各阶段首首尾呼应应，在消消费者心心智中形形成统一一的印象象.启动教育育——联合知名名学校。。采取联合合方式，，业主小小孩可跨跨片区就就读知名名学校，，以教育育提升项项目附加加值。打响三个战战役：品牌战役役、性价价比战役役、异地地战役品牌战役役2008年，XX继续在攀攀登地产产的高峰峰；XX热爆XX，欧洲世世家面世世；XX欧洲世家家在“XX系列”基基础上实实现质的的飞跃；；欧洲世家家必将实实现XX城市生活活品质代代表；欧洲世家家将直接接促动XX后续项目目开发及及品牌可可持续发发展；“性价比””战役：：三个主主场媒体诉求求业务解说说现场展示示“性价比”促使购买买联络感情情稳固业主主吸引关注注反复循环环促使购买买稳固业主主带新客户户异地战役役：拓宽宽渠道异地营销销，拓宽宽客户群群目的1：充分挖挖掘项目目核心客客户，确确保形象象目的2：延伸客客户区域域，加快快销售进进程目的3：形成品品牌竞争争我们要将将项目放放到城区区及城区区之外总总体市场场，充分分挖掘我我们的目目标端客客户群，，我们不不但要卖好，还要卖快！所以，，欧洲世家家必须要要走出城城区，走走向全XX结合三个运运动：运动政府府、运动动媒体、、开盘活活动运动政府府：舆论论倾斜以城市运运营商的的身份，，建设别别墅第1城，促进进XX城市发展展为由，，取得政府府支持，，邀请政政府机关关领导人人员引导导社会舆舆论，为为本案美美言，扩大项目目号召力力。运动媒体体：造势势造市以XX的号召力力及良好好的人脉脉资源、、政府关关系，整整合XX范围内主主流媒体体，邀请请记者对对欧洲世世家项目目大动态态予以新新闻发布布，进行行渲染报报道，营营造陆空空式的宣宣传阵势势，赢取取良好社社会声誉誉、舆论论和极大大关注。。开盘活动动：全面面启动项项目改变以往往开盘单单打报纸纸广告的的陈旧模模式，出出其不意意，创新新推广，，通过引入入“欧洲洲世家生生活秀””，在市市民中形形成轰动动效应，，除了让让客户了解和和认知本本楼盘，，更可吸吸引看房房者蜂拥拥而至，，强力促促销。四个车轮启启动专列列新生活宣宣言XX品牌调查查置业绿色色通道新年贺岁岁XX品牌形象象广告以互动方方式增强强人们对对XX的了解新年贺岁岁广告新春答谢谢、绿色色通道开开通仪式式四季活动动巡礼春健康绿色色系列活活动夏激情、凉凉爽如健身节节、清凉凉荫……秋成熟、收收获的季季节，展展示型活活动…