如何建立规范化设计管理体系课件

如何建立规范化设计管理体系设计是房地产企业的核心之一，尤其是由以往的资源竞争转向能力竞争的未来房地产市场，设计管理能力显得尤为重要。

房地产设计管理的战略与策略

1、房地产设计管理的范畴与定义

定义：在房地产开发项目的前期策划和设计过程中，引入成熟的项目管理方法，对项目策划和设计过程进行科学决策、资源优化及质量和成本控制。

范畴：一般来说，设计管理的职责范围包括设计单位的选定、对设计进度进行跟踪管理、设计图纸的审查、严格控制设计变更，从而实现对地产开发项目三大目标（投资、进度和质量）的控制。

2、设计管理的战略与策略

战略-规划

中国古代常称战略为谋、韬略、方略等，比喻决定全局的策略。

策略-措施

可以实现目标的方案集合。

战略和策略的构成要素主要有：

战略目标——战略行动所要达到的预期结果

战略方针——指导全局的方针

战略力量——战略的物质基础和支柱

战略措施——切实可行的方法和步骤

GemdaleCorporation

3、战略地图某地产公司2007-2011战略重心快速滚动开发战略重心从各环节缩短项目开发周期，特别是拿地后到开盘预售的周期，加快资金回笼和周转速度，以提高总资产周转率，促进最终战略目标实现。一城多项目运作在已进入城市和市场扎根挖洞，做大做强，使具规模经济，扩大市场影响力，提高运营管理效率，降低营业管理费用率，以提高人均效能和销售净利率，促进最终战略目标实现。战略目标建立区域产品和工作价值标准，包括专业标准、专业协作标准、流程标准，打造支撑“有效率、有质量地持续快速增长”的公司三年战略目标的技术管理平台和团队。设计管理部2007-2010三年发展规划战略方针深圳公司作为区域化总部，设计管理部的工作职责也将走向区域化管理之路。根据集团战略目标，实现开发效率提升计划将是设计专业走向区域化管理的必由之路。设计管理部2007-2010三年发展规划战略措施一、内部组织与管控改进二、产品开发研究并应用三、外部资源整合战略规划GemdaleCorporation设计管理部2007-2010三年发展规划一、内部组织与管控改进1、组织架构优化2、流程标准化3、业务流程管理评估4、人力资源专业梯队建设战略执行路径二、产产品开开发研研究并并应用用1、区域域公司司到城城市公公司的的技术术标准准的制制定和和固化化2、标准准化技技术成成果的的固化化及应应用3、以能能实际际推动动项目目进展展为目目标的的产品品标准准化研研究战略略执执行行路路径径三、、外外部部资资源源整整合合1、区区域域公公司司战战略略采采购购2、设设计计、、材材料料供供应应商商整整合合3、积积极极拓拓展展新新的的优优秀秀供供应应商商资资源源4、尝尝试试建建立立长长期期合合作作、、协协同同发发展展的的供供应应商商产产业业链链战略略执执行行路路径径设计计管管理理的的关关键键控控制制点点GemdaleCorporation一、、设设计计管管理理的的两两个个层层面面策略略：实践践：：项目目设设计计中中的的管管理理（（设设计计中中的的管管理理））置设设计计于于企企业业整整体体策策略略之之中中（（管管理理中中的的设设计计））GemdaleCorporation二、、策策略略设设计计管管理理配合合企企业业战战略略的的计计划划制制定定设计计管管理理体体系系建建设设对设设计计实实践践的的支支持持监监控控评评估估资源源的的平平衡衡与与整整合合提高高综综合合效效益益。。。。。。。。。1＋1>2GemdaleCorporation三、、实实践践设设计计管管理理业务务流流程程的的改改进进组组织织架架构构及及管管理理分分工工团团队队组组织织多多个个目目标标之之间间的的权权衡衡与与取取舍舍。。。。。。。。。GemdaleCorporation四、、项项目目设设计计管管理理者者发现现与与策策划划能能力力控控制制设设计计进进度度与与质质量量能能力力。。。。。GemdaleCorporation五、、设设计计管管理理的的关关键键控控制制点点价值值链链前前端端（（产品品定定位位和和概概念念设设计计））价值值链链中中端端（（实施施方方案案设设计计））价值值链链后后端端（（设计计变变更更率率、、招招标标延延误误率率））GemdaleCorporation四个个关关键键环环节节设计计任任务务书书设计计过过程程控控制制设计计成成果果评评审审设计计变变更更控控制制标准准化化设设计计管管理理体体系系的的建建立立体系建立立的组成成要素与与核心内内容一、明确设计计管理职职责二二、流程程管理三三、计计划管理理

四、一、明确确设计管管理职责责1、设计管理理部的管管理职责责2、设计管管理部组组织与架架构上的的优化3、各职能部部门在项项目开发发管理中中的协作作职责GemdaleCorporation项目制设设计管理理设计部的的项目架构构将建筑师师下到项项目上，，由项目目公司/部门统一一管理职能制设设计管理理将建筑师师统一在在设计管管理部，，由职能能部门进进行统一一管理，，并设立立设计总总监管理理岗位2、组织与与架构优优化某地产设设计管理理部2009年组织架架构3、各职能能部门在在项目开开发管理理中的协协作职责责3、各职能能部门在在项目开开发管理理中的职职责市场

营销部营销设计配合过程中，主动与设计进行互动沟通。设计管理部营销输入条件变更频率、调整幅度合理、有效。设计管理部与设计工作的搭接程序合理，并能及时有效确定相关事项。设计管理部高效处理销售类投诉。品牌客服部销售数据录入准确、更新及时。财务管理部主动沟通交房、装修标准、景观展示区等目标成本偏差，并予以高效处理。成本管理部新项目拓展时，按要求提供市场信息，有效沟通项目定位结果。项目开发部3、各职能能部门在在项目开开发管理理中的职职责设计

管理部重大设计变更及时知会营销、成本、开发、工程和客服等。相关部门用设计语言优化营销有效的输入条件过程中，保持与营销的有效沟通。市场营销部施工图纸及其它成本相关文件能够满足合理的工程计量、成本测算和招标要求。成本管理部成本控制能够满足各阶段的成本测算要求。成本管理部各阶段设计图纸在满足公司利益要求的前提下符合报建规范，积极配合报建的政府沟通工作。项目开发部设计缺陷落实情况反馈及投诉处理配合。品牌客服部二、流程程管理1、流程优优化的目目标1）无论是专专业流程程还是管管理流程程，我们们始终应应该关注注的是优优化流程程带来的的管理效效率和效效益。2）流程执执行度是是关键。。2、流程优优化的原原则：突出主线线流程强调配合合服务理清专业业职责明确阶段段成果例如：设设计管理理阶段主线流程程：方案设计计－扩初初设计－－施工图图设计主线部门门：设计部配合部门门：集团、营营销、成成本、工工程、开开发、物物业主线输入入：设计任务务书以及及阶段性性成果的的集团、、营销、、成本、工工程、报报建、物物业等方方面的意意见主线输出出：实施方案案设计（（方案设设计、扩扩初设计计、部品材料清清单……）成果、、施工图图最终成成果3、设计管理理业务流流程优化化的关注注点识别设计计管理流流程中的的关键流程程节点作为优化化的突破破点概念规划划设计、、方案设设计、扩扩初设计计、施工工图设计计、销售售示范区区设计……关键流程：对流程价值产生重要影响的流程。关键流程识别方法：目标分析法产品质量及时交付方案设计销售管理关键成功因素KSF设计关键流程KP概念规划设计扩初设计施工图设计销售示范区设计设计质量4、流程中中需要关关注上下下游之间间的协作作标准：：设设计与营营销设设计与成成本设设计与工工程设设计与开开发报建建三、计划划管理（略）四、规范化的的文件、、技术及及产品标标准1、设计文文件的管管理及模模板建立立2、各阶段设设计文件件深度标标准3、各阶段段设计文文件评审审标准2、各阶段段设计文文件深度度标准设计指引引

设计计合同统一技术术标准概概念规规划、实实施方案案、施工工图设计计深度新新技术术应用交交楼标标准3、各阶阶段设设计文文件评评审标标准概念、、方案案设计计评审审表施施工工图审审查细细则设设计计缺陷陷反馈馈五、设计管管理过过程中中的成成本管管理1、建立成成本管管理理理念及及管理理节点点2、设计计过程程中的的成本本管理理监控控3、客户户价值工工程1、建立成成本管管理理理念及及管理理节点点成本管管理理理念是是什么么？成成本管管理节节点如如何划划分？？戴尔直销（降低营销成本）西南航空减掉不必要的服务（减法价值工程）沃尔玛缩短供应链（减少供应商成本）丰田拧干毛巾的最后一滴水利润=价格-成本（成本反逼法、精益化成本控制）宜家先设计产品价格（成本反逼法）帕尔迪细分客户，指导产品设计。从成本投入的匹配度着手，反对设计师过分追求完美而忽视成本和效率的作风，主张保留客户的喜好，去除那些增加成本但没有价值的设计环节。（成本差异化战略）大和房屋工业化生产，作业成本控制方法、精益成本控制理念富力占领产业链是控制成本最好的方法其他行行业、、其他他公司司的成成本管管理理理念可供选选择的的成本本竞争争理念念：1、成本本领先先：企业通通过有有效途途径降降低成成本，，使企企业的的全部成成本低于竞争对对手的成本本，甚甚至是是在同同行业业中最最低的的成本本，从从而获获取竞竞争优优势的的一种种战略略2、差异异化竞竞争：：是指为为使企企业产产品与与竞争争对手手产品品有明明显的的区别别，形形成与与众不不同的的特点点而采采取的的一种种战略略。这这种战战略的的核心心是取取得某某种对对顾客客有价价值的的独特特性3、集中中化竞竞争：：指企业业或事事业部部的经经营活活动集集中于于某一一特定定的购购买者者集团团、产品线线的某一一部分分或某某一地地域市市场上上的一一种战战略。。成本理理念依依附于于经营营理念念毋毋庸置置疑企企业业的成成本管管理理理念离离不开开企企业的的愿景景和企企业的的战略略目标标在规划划指标标方面面对造造价敏敏感度度高的的方面面还包包括：：销面比比例中中不可可销售售部分分：架架空空层面面积比比例；；地地下室室的面面积比比例、、层数数、高高度等等；建建筑筑层高高与总总高度度；转转换换层的的设置置与否否与高高度等等；物物业业配比比形式式等3、客户价值工工程价值工程是是20世纪40年代发