2005年马山县房地产市场调查报告及评估

马山县房地产市场调查报告及评估2005年1月15日1目录一、前言……………………3-4二、马山印象………………5三、房地产市场现状………6-10四、商业环境分析…………11-14五、投资前景预测…………15六、评估结论………………16-172一、前言供投资者参考。年1月11日至1月132004年1月份至2005年1月份；本次市调采用深度访谈的形式进行，采样标本涉及到公务员、餐馆老板、美容院20多位从事各行业的人员。由于受访人员面广、访谈度深，因此，调查所采集的资料较为真实，分析也会较为准确。访谈不同的采样标本，目的是为了了解所需的不同层面的资料：态和生活习惯；餐馆老板：大多集中于汽车站一带，他们的顾客以本地有一定消费能力的人群以及外地人为主，主要了解当地的消费习惯和餐馆的经营状况，从而分析当地的经济状况；3房地产开发商：主要了解客户的组成及当前马山县房地产政策和走势；更了解马山；旅社工作人员：他们多为本地人，对马山县很了解，同时也能打听到顾客来源；商业状况；商铺铺主：从铺主的出租情况、租金等方面了解商业发展前景及未来商业区走势。4二、马山印象本次市场调查人员是初次到马山县，所得到的调查资料来进行的市场分析会更为客观；马山县城实质上属于一个小盆地，四周均被高山围绕，平地面积狭小，土地资源较为有限；由于地势的限制，人口的增加；马山县城常驻人口为3.3万人左右,人口达不到一定规模，此地的商业就很难有起色，对于马山这样会举步为艰。的指标之一。马山县城区道路多为101520因此还没有形成较为密集的商业带。5三、房地产市场现状2004年马山县土地局出让了三宗地皮，分别为同富新城、江滨新城和原酒厂地块，加上2003年建设局下设一区是全县唯一销售商品房的项目。四个项目销售情况如图所示：85%50%已销售量

10%96%0%20%40%60%80%100%同富新城20亩江滨新城280块酒厂地块40亩敢浪小区64套6同富新城：地块于2004年12月18日获得（地价：280万元，支付2005年1月6日开盘（距获得地块之日仅1922亩，划分地皮后出售，开发商负责建起地基，然后交付给客538m×13m12万至152005年1月13日止已销售了51块地皮，销售业绩是当地最好的；购地皮可以按揭，但只能按揭50%，按揭期限最长为10年；此项目的宣传物料极为简单：横幅、沙盘、几幅效果图和一些复印资料。销售人员仅有三名，一名是经理，两名置业顾问，其中一名为兼职。19天就能达到销售地块出让前，土地局已有通告，居民基本上知道此事；开盘当天就售出40多块地皮这一骄人业绩的蒂造者为一名了位置，所以开盘就出现了抢购热潮。7由此可见当地人非常注重风水，为了证实这一点，我们对多个采样标本人物进行了调查，他们对“同富新城”的认知率为100%，并有相当一部分人知道有风水先生到地块看风水的事，风水大师的话无人质疑。江滨新城：占地约120亩，分两期开发，一期于2004年12月底开盘，共77块地皮，截至2005年1月12日止，已销售了272005年1月15210280多块地皮，规格为10万元至14万元不等，可按揭40%；15000的广场和一座体育馆。宣传物料：售楼部、宣传单页、价格表、规划图、横幅；销售人员：每天仅一人值班；8“江滨新城”开盘20天来共销售了27块地，属于正常的销售进度，但与“同富新城”相比又似乎有些反常；2035%的时酒厂地块：40110年7半；规格为8m×12m，售价约为10万元/块；信息；在调查中，对此项目认知的人不多，因此具体资料不详；我们推测，地块可能有纠纷，所以推广有障碍。9敢浪小区：年16454580104㎡至137敢浪小区605802在当地人心里，只有占有地皮才是永恒不变的，才是真正属于自己的不动产一旦政府政策变动就有可能被收回去，所以心里不踏实。类似这样的想法在马山县几乎所有人都有，不过据了解，从2005年开始停止宅基地的出让，开始以公开拍卖200520062006年底至2007发展潜力有限！10四、商业环境分析4.1商业现状建材、发廊以及一些杂货店；这里每三天一轮的“赶墟日”人们都聚集于此；来赶墟的多为农民和周边乡镇的人，他们所需用品。经常有整天不“发市”的情况。为100%。26地段不错，临街，人流较多，租金也较高。以下为马山县各条商业路段租金比较：路段面积租金（年）同富路45㎡10000元江滨路40㎡7000元新兴街65㎡6000元汽车站50㎡11000元其他路段50㎡4000元马山县城最高的临街商铺租金也仅为每月20元/㎡，其他绝大多数商铺每月更低至5元/㎡，由此可反映出马者继续经营，也就是说真正有盈利的经营者不到一半。因为县城中清一色都是天地楼，所以几乎所有街道两旁都由独立的商铺组成，商铺总数估计不下2000个，供应量远远大于这个仅有3万多人口的小县城对商铺的需求量，这些商铺经营的商品自然是供大于求了，内需不足，竞争又过大，这也是大部分店主不赚钱和租金偏低的原因之一。124.2生活（消费）习惯要的收入来源之一，仅靠这些拉动当地消费是较为困难的；我们对服装店、美容院和餐馆进行了调查，每到节日，的人，还有另一部分特殊的顾客——私彩的“庄家”和“码仔”们。于私彩赌博，将严重影响经济的发展。目前，玩私彩已成为当地彩民每天必做的事，有的以此为娱乐，打发时间；为单一、枯燥。134.3购买力的客户抢购地皮的事情来看，当地不乏有钱人。的客户是这批少数的有钱人。14五、投资前景预测◆马山县四面临山，土地资源少，可供开发的土地不多，影响城市扩建及人口增长；◆设施建设；生活环境和消费环境短期内不会有太大改善；◆私彩活动猖獗，如没有很好的打击力度，将严重的影响当地的经济；◆政府没有出台任何优惠的招商引资政策，这是影响当地经济发展的最根本原因；◆人们对当地的经济普遍不看好，居民总体收入偏低；◆房地产业处于刚刚起步阶段，做短线投资有利可图。不具备长期投资的基本条件投资价值！15六、评估结论短期内，可以考虑房地产投资，但建议不要有经营性质（无论是开发商经营还是业主经营）的物业。现对《马山县商贸城（步行街）方案三》平面图及规划提出调整建议：1、将中央位置的综合楼取消，增加两排15m进深的天地楼，这两排建筑中间规划一条18米的通道；2、对目标客户进行细分，挖掘更多能买得起单门面天地楼的客户，所以将项目划分为单门面的地皮，增加目标客户数量，建议划分规格为4m×12m至15m，整个地块可划分为120块地皮左右；3、预计今年上半年土地局还将继续允许宅基地的开发，所以我们提供两个销售方案供投资者参考：一是直接划分地皮销售，这样操作简单，可以在半年内完成一个项目的开发，投入小，资金回笼快；二是建天地楼进行销售，项目运作周期需要大概一年的时间。16方案一：销售地皮销售额：65000元/块×120块=780万元地价：18万（估）/亩×21亩=378万其他费用：100万元销售利润=销售额-地价-其他费用=302万元销售周期3-5个月，销售利润率为39%，预计启动资金为200万元即