结论-营改增(1)0706(1)课件

国华置业营改增业务梳理和应对措施▶写字楼及商业▶销售▶成本▶综合数据北京国华置业有限公司增值税税率：11%较为确定过渡期政策：不考虑基于无过渡期政策做出应对方案。若出台过渡期政策，利好。0营改增重点研究问题和政策主要因素营改增政策主要因素营改增重点研究问题增值税问题实质：现金流问题开发工程合同增值税（我司的预付税金-中间阶段）；租赁合同增值税（客户的预付税金-中间阶段）；销售房屋合同增值税（客户最终税金-最终阶段）我们研究的重点：过渡期中如何应对营改增冲击；未来营改增中的业务调整以前业务的收尾，现有业务的保护措施，未来业务的调整。1写字楼及商业基本应对措施针对新合同（新签+续约）直接考虑营改增对租金涨幅的影响,最低报价=价格体系租金-营业税+增值税；最高报价=价格体系租金+增值税。针对老合同（尚在执行期，预测覆盖营改增，可实现双方共赢）换签合同，（原合同租金-营业税+增值税）<新报价<（原合同租金+增值税）经调研，我司含增值税涨幅不低于8.78%（见后说明）。另：所有合同中均增加营改增相应条款含税报价、写明税率及税票种类，已经参照平安不动产和凯德条款请中伦律所拟定。补充应对措施对于低增值税率客户（如餐饮业）、非增值税一般纳税人，或者不愿意上调租金客户，考虑分拆合同租金30%至华贸商业公司，列服务费收入。经与写字楼一期协调合并调研结论：不利：租户因审批困难，反对对原合同分拆；有利：因全行业营改增，且租金增值税为租户中间环节预付税金，营改增对客户有利，多可接受新的增值税情况下的租金报价。调研及结论2销售基本应对措施1、鉴于房屋销售环节为最终纳税环节，直接将增值税金转嫁到消费者。2、拆分售房合同，降低税负。3、根据购房者不同，选择1、2或1+2，适度转嫁到消费者。分拆售房合同本该收取的房款以其他低税率应税项目的名义收取，如由润隆公司额外收取经纪服务费，实际上是对消费者涨价。针对一般纳税人的购房者参考“写字楼及商业”部分应对措施。

政策类型对价收取净收益税金备注现有政策5.60%

100.00

94.40

5.60

不同税率影响（含过渡期）11%

104.78

94.40

10.38

9%

102.90

94.40

8.50税负8%

101.95

94.40

7.55税负6%

100.06

94.40

5.66

给予税金补贴,

老立项老办法，新项目新办法

新办法参考以上过渡政策2销售是否需要打折促销1、增值税金与营业税金之间的差额（11%-5%），可以作为销售折扣。2、提前在营业税期间销售获得的税金优惠<>在未来增值税阶段可能获得房价增长。3、根据项目不同情况考虑是否提前促销。项目建议华贸城未来房价可能上涨惠州华贸中心建议尝试促销上海未来房价可能上涨润秦未来房价可能上涨润海建议尝试促销泉州建议尝试促销2销售举例说明营业税下：收现总额

100.00名义收入

100.00营业税

5.00附加

0.60实际收入

94.40增值税下：收现总额

106.19105.87100.00名义含税收入

106.19105.87100.00增值税

10.52

10.249.91名义收入

95.6795.6390.09附加

1.261.231.19实际收入

94.4094.4088.90说明1：若拟维持实际收入不变，我方收现总额需增加6.19%说明2：若收取价外服务费使得实际收入不变，收现总额需增加5.87%（其中房款100，价外服务费5.87）说明3：若无法向消费者转移增值税，则我方实际收入下降5.83%3成本基本应对措施至少维持实际成本不涨（供应商实际收入不涨）供应商扣除营业税、增值税影响后的收入不涨；我方实际成本降低、实际付现金额增加。所有合同中均增加营改增相应条款要求供应方价税分离、写明税率及税票种类。现有合同已经有保护性条款（见后）。工程进度情况工程量已经确认，尚未结算。开发中需确认部分，尚未结算。未开发部分。销售物业（华贸城、惠州住宅、泉州、上海、润秦、润海、莲蓬）（含喜来登酒店，在统一公司平台下），我司销售可抵增值税超过成本增值税进项。按照扣除营业税后的工程造价确认，待营改增后开增值票；按照扣除营业税后的工程造价确认，待营改增后开增值票；双方议价，议价基础是扣除营业税后的工程造价（考虑施工企业增值税负而不是税率）；润鑫商城（非销售物业；出租与建造固定资产被抵不明确；用于非应税项目）按照营业税开票，先预付税金，未来逐步结算。

3成本举例说明说明1：上表以华贸城五期所有合同为例，分别放置在营业税和增值税下做测算说明2：基础假设为供应商实际收入不涨说明3：土地价款不做考虑华贸城五期合同测算结果：

营业税下：

成本总金额

199,493,265.05元需付现金额

199,493,265.05元

增值税下：

成本总金额

191,608,866.97元增值税金额

21,994,670.72元需付现金额

213,603,537.69元成本降低：

7,884,398.08元成本降幅：3.9522%

付现金额增加：

14,110,272.64元付现金额增幅：7.0731%

4综合数据基础数据及调研各项目公司合同情况摸底汇总（万元）公司已完成产值工程进度已完成产值尚未付款金额剩余待售货值预计至2015.9.30还要发生产值预计2015.9.30还能完成回款惠州润鑫41,281.59

100.00123.940.000.000.00惠州润丰77,492.57

100.002,229.9222,906.280.00300.00惠州润和158,060.30

87.1316,191.13325,585.5422,874.5636,460.00惠州华贸中心小计276,834.45

92.2218,545.00348,491.8222,874.5636,760.00秦皇岛润海润滨67,284.68

91.8015,380.6195,254.855,848.3725,607.00秦皇岛润秦莲蓬111,707.88

92.8412,930.63111,563.754,986.1520,757.16上海揽海89,851.12

93.0018,940.1560,133.103,577.5131,496.40华贸城46,735.89

73.308,369.05124,023.225,590.4122,000.00泉州18,302.71

55.832,906.06104,949.33723.905,000.00结论1除泉州外，现有合同的工程进度均已接近尾声。结论2根据业务计划预测，预计至9.30的回款均可覆盖至9.30发生的产值。结论3现有待售业态货值较大，很难出现进项税额无法全额抵扣的情况。结论4根据结论3得出，如果在成本金额不变的情况下，建筑企业要么按产值开营业税票，要么营改增后配合我方销售适当晚开增票。经营改增小组与总包召开营改增座谈会，总包预计其税负会上升，增值税负相当于8%左右的营业税；经营部和施工单位观点：以产值为界，只要是营改增时点前已完成的产值，则对房、建双方仅存在付款、开票等义务，不涉及金额洽商。营改增后的产值定价应双方洽商，共担税负。5其他总包合同现有保护性条款总承包方须负责任何当地或国家企业所得税……及任何当地现行的附加税、临时征收的任何有关修订和中国政府可能征收的各种新税。新增保护性条款内控部已有草案附件链接：附件1调研-项目合同情况摸底汇总.xlsx附件2测算-华贸城五期结算台帐.xlsx附件3