学府物业管理实施预案

64/64学府春天物业治理方案目录一、四川华神物业治理有限公司简介…………2差不多情况…………………2公司简介…………………2托管物业…………………3二、我们的优势…………………4三、学府春项目分析……………5四、物业治理构想………………6五、物业治理目标………………9六、实现目标的保证措施………13七、学府春治理处治理职责……………………29附：费用测算表…………………34一、四川华神物业治理有限公司简介1、差不多情况名称四川华神物业治理有限公司法人代表注册地点成都市高新区桂溪工业园注册资本300万元办公地点十二桥路37号新1号华神大厦3楼电话87750664物业治理面积及类型总治理面积约20万平方米，其中：住宅小区约3万平米、写字楼约6万平米、工厂物业约10万平米企业资质临时企业人才结构总数本科大专中专以上其他人员1585526833工程师会计师建设部颁发的物业治理经理上岗资格的治理人员2225组织机构综合治理部品质部市场拓展部经营治理部财务部机电维修中心保洁服务中心备注2、公司简介华神集团是以医药和生物工程产品为支柱，集制药、新型建材、生物工程技术及农业新技术应用研究、开发、生产、经营一体化的高科技产业集团。被国家科委认定为国家重点科技企业和四川省首批技术创新试点企业。拥有一家上市公司（股票代码：000790）和药业、生物医药科技、农业新技术、房地产开发、钢构、化学建材、装饰、园林景观、物业治理等公司和三个生产基地。四川华神物业治理有限公司隶属华神集团，注册资金300万元，按四川省物业治理二级资质申报注册，于2002年12月组建成立，由于政策性限制，目前申报登记为四川省物业治理企业临时资质。其前身为成都华神集团物业治理部，从95年开始经营物业治理业务。公司以治理住宅小区和综合写字楼以及工厂物业为主，先后承接了康桥雅舍小区、华神公寓楼、四川丝绸大厦、成都中医药大学科技综合楼、太升丝绸大厦、华神药业生产基地等物业，已接管物业的总治理面积近20万平方米。华神物业秉承华神集团“人才高素养、产品高质量、经济高效益”的企业理念，把引进人才、培养人才放在公司进展的首要位置。造就了一批理论扎实、经验丰富的治理技术人员队伍，目前职员队伍稳定，储备充足，士气高涨。华神物业始终把为业主提供中意服务作为企业的生存之本，进展之源。并响亮地提出了物业治理“全身心、全过程、全方位、全天候、全透明”的五全服务模式，努力追求“承接一个项目，塑造一个精品”的企业目标。华神物业锐意进取，积极参与市场竞争，因为她明白，只有不断进取，才会不断成长。并相信随着国家物业治理条例和物业治理服务行业标准的出台以及物业治理逐步进入招投标市场，竞争更加透明和公正，她的成长空间将更加宽敞。华神物业更明白肩上的责任。社区作为社会的细胞，物业治理服务的好坏，不仅会阻碍业主的正常生活，甚至会阻碍一方的安定团结。她始终牢记着一句话：“扑下身子抓落实”（华神集团董事长年初寄语）。落实，厚重而朴实，业主的物业需要呵护，业主的文化生活需要呵护，业主的安全需要呵护，社区的环境需要呵护……在她的身上，没有耀眼的光环，只有业主的确信和赞许的目光。3、托管物业华神物业凭借自身实力，成立之初就接管了康桥雅舍小区、华神药业生产基地、成都中医药大学科技综合楼等几个项目。康桥雅舍：小区位于成都市高新区紫荆南路56号，建筑面积近两万平方米，康桥雅舍是西南地区首创国家级博士定居点的精雅小园。园区整体设计合理，环境优美，配套齐全。区内设有会所，儿童游乐园、健身房等。园区实行全封闭式的安全保卫体系，外围墙安装了红外线安全设施，园内每户均安装有安保系统。康桥雅舍前期治理由于物业治理单位定位不准确，一度使小区物业治理服务质量与小区物业档次存在较大差距，业主颇有微词。我公司接手康桥雅舍后，针对小区特点推出了“全身心、全过程、全方位、全天候、全透明”的五全服务。短短半年时刻，物业治理服务质量得到大幅度的提升，业主中意率达到了95﹪，治理费收缴率达到100﹪。华神科技工业园：位于成都市双流西南航空港长城路，与双流机场邻近，工业园占地110亩，厂区内有综合楼、办公楼、质检楼、仓库、车间等，是华神集团药业的重要生产基地。华神物业从2002年开始进驻华神科技工业园后，针对工业厂区物流频繁和GMP质量要求，重新划分了客货分流通道、进货出货专用通道，通过合理规划，使园区交通井然有序，同时重点加强了24小时保安服务和草坪养护，园区环境得到了进一步改善，华神科技工业园获得了省市县多次表彰，物业治理服务受到了开发区委员会和业主一致确信。华神公寓：地处于青羊区光华村。占地面积达6000平方米，绿化面积占45﹪，是成都华神集团的一个职员宿舍的高档公寓。华神物业进驻该物业后，实行24小时巡检，包括安全，房屋治理，设备维修，保洁，一次性全面检查服务。我们的服务获得了业主赞扬，治理费的收缴率达100﹪。华神动保生产基地：处于成都市锦江区琉璃场杨柳村工业区。占地面积80余亩。是华神集团动物保健制品生产基地。厂区建设时华神物业就参与了物业治理顾问，使物业的使用更加合理。后前物业治理着重加强了基础物业服务，现在厂区内清洁整齐，厂房保持常新，各车间作业有序。房屋完好率达100﹪，全年无治安责任事故，客户（工人）中意率100﹪。华神钢构生产基地：坐落在郫县境内，占地300亩，是大型的钢构生产基地。该物业的操作是打算化较为注重的一个，华神物业在钢构生产基地的治理工作，采取了新的模式，一切以业主为主，尽力配合业主的需要。成都中医药大学科技综合楼：地处蜀都大道十二桥路，同一环路相交，与成都中医药大学为邻，是成都市中心的多层中高档写字楼，建筑面积11000多平方米。华神物业进驻后，针对写字楼商务办公环境特点，配套提供了商务网络、快餐、商务法律支援、会议室、绿化摆放、鲜花等一系列的服务，并响亮的提出了15分钟快速响应服务。客户中意率达到98﹪以上，房屋出租率达87％。……二、我们的优势人才优势：现有各类治理人员28名，其中，物业治理经理及治理员共25名（持证），工程技术类专业人员8名（助工以上），会计师2名，消防安全治理员4名（持证）。治理优势：公司严格按照ISO9001：2000国际质量体系进行质量治理，专业化规范化作业作为治理服务质量的有效保证，公司品质部的一系列操纵手段为此提供了有力地支撑；公司人性化治理手段和健全的人才激励机制为稳定的服务质量提供了坚实的人文基础。资金优势：凭借华神集团雄厚的资金实力，不仅为华神物业提供了强大的进展后劲，也为托管物业的有效治理服务提供了物质基础。地域优势：四川华神物业治理有限公司地处成都市十二桥路37号新1号华神科技大厦。与学府春只有几分钟车程，便于治理；由于有效半径短，还有利于内部资源共享，其中包括人力资源、设备以及技术资源等，降低治理服务成本；有利于服务过程的有效操纵，确保稳定的物业治理服务质量。三、学府春项目分析1、物业概况学府春小区位于成都市青羊区光华村，毗邻四川省行政治理学院、四川省党校、西南财经大学以及水木光华大型住宅社区。总建筑面积约为30000平方米（含部分商铺）。小区共有3栋电梯公寓，小区设计有一个地下停车场。2、业主委员会业主委员会在社区治理中发挥着重要作用。学府春业主委员会委员们不仅熟知物业治理法规，并对物业治理规范运作有相当认识，这为物业治理公司的进驻提供了良好的合作氛围和运作环境。能与如此的团队合作，共同营造学府春社区文化是我公司的至高荣幸。3、安全防范及车辆治理学府春有两道大门，其中一号门为机动车和行人通道进出通道，二号门为消防通道（据观看未开放）。从观看的情况看，小区存在一些安全隐患。第一，行车标识牌、标线数量有限，设置不尽合理；第二，地下停车场标识不明显，容易发生擦挂；第三，路面停车没有归位，有乱停乱放的现象。4、房屋及公共设施设备小区房屋外观朴实、简约。但进入社区，发觉存在一些不足。第一，主通道没有小区导识图；第二，社区公共活动场地小，而且没有充分利用，业主生活显得单调。由于开发商没有提供公共设施设备清单，仅就实地了解的情况看，公共设施设备日常养护不到位。如停车场部分车位护栏被车辆撞坏；庭院灯具部分锈蚀；设备运行情况不详。5、环境卫生小区的环境卫生与物业不专门和谐，存在卫生死角；主通道几个单元一楼顶面有蜘蛛网等；垃圾桶周围有残留垃圾；铺面食店存在一定程度的油烟和噪音扰民现象。6、园林绿化学府春的绿化规划采纳分点布局，中庭花园和通道旁边的绿地构成了学府春的园林绿化景观。要紧有少量花卉、草坪和小树木。目前，草坪的养护标准仅能达到4级要求；花卉植物的长势一般，养护不够及时，修剪不到位，部分植物干枯。7、社区文化建设仅从观看的情况看，业主对社区的各种活动有着广泛的需求，渴望邻里之间互相交流，互相了解。但目前活动空间较小同时缺乏合理规划，参与社区活动的业主不多，活动项目比较单一，没有涉及到不同年龄层次的业主，包括儿童和成人。还处于封闭、自发性状态，缺乏系统的组织。四、物业治理构想针对学府春前期物业治理过程中存在的问题，结合我公司对小区物业治理的经验和学府春实际，提出如下治理构想：（一）社区建设模式学府春地处财大校园居住圈，学术氛围浓厚。因此，本公司拟以“文化交流建社区，物业服务创品牌”打造学府春居住环境。第一、以社区文体活动为切入点，充分利用双休日、节假日和民族传统节日有组织的开展丰富多彩的文体活动，包括老年健身活动，私家车自驾游、“六一”儿童文体晚会等；第二、在社区业主中聘请乐于公益活动的退休教师等成立以学术交流为主的社区协会，开展社区宣传以及书法、绘画、灯谜、故事会、时政演讲等竞赛，丰富社区文化氛围；第三、利用宣传栏和增设具有浓厚文化氛围的警示语路牌、标牌营造社区外围文化环境；第四、物业治理服务注重营造尊老爱幼、安定祥和的社区氛围。（二）社区治理模式社区治理坚持物管与业主自治相结合，齐抓共管，共建社区。为此，针对学府春社区，物业治理服务采取如下图所示的治理模式：学府春业主委员会四川华神物业治理有限公司学府春业主委员会四川华神物业治理有限公司学府春治理处学府春治理处综合组设备维修组保安班保洁绿化组综合组设备维修组保安班保洁绿化组代收代缴服务精神文明建设社区公共事务内部行政治理小区保洁清运除四害消杀绿化养护环境整治房屋修缮治理设备治理设备运行业主小修安全防范综合治理车辆治理消防治理代收代缴服务精神文明建设社区公共事务内部行政治理小区保洁清运除四害消杀绿化养护环境整治房屋修缮治理设备治理设备运行业主小修安全防范综合治理车辆治理消防治理从上图能够看出，治理处在公司的领导下，在学府春业主委员会和全体业主的指导和监督下，实行我公司总经理领导下的主任负责制。治理处主任下面设治理员、班组长，班组长下面为作业职员。其编制力求精干，人员力求一专多能。总经理（三）社区服务质量操纵体系总经理质控小组治理者代表质控小组治理者代表管理物业治理处各物业治理处服物业治理处各物业治理处业主信息务务业主信息流程评估A综合治理部B品质部C工程主管D安全主管E保洁绿化主管F财务部G行政主管H经营治理部（四）人力资源配置职务姓名性不岗位证书从事物管年限要紧业绩主任男部门经理证6年参与公司质量手册编写，参与康桥雅舍移交，并牵头推行“五全服务”模式，积存了相当的小区物业治理经验治理员女部门经理证半年成都理工大学物业治理专业毕业，理论基础扎实，朴实、沉稳，在康桥雅舍实习了半年，对小区治理和“五全服务”模式有较深理解保安班长男高中4担任保安班长三年，对安全防范、保安治理有相当经验保安队员6人男1-3保安学校毕业，部分为转退，在公司服务最短的半年以上综合维修工1人男水电工操作证7对综合楼、小区供配电，设备小修经验丰富，善于处理设备故障，在公司服务7年保洁工3人0.5-2在公司最短服务半年以上，熟知操作程序绿化工1人女园林职中毕业1在公司服务1年，对园林景观再造，养护有相当经验考虑到学府春物业治理费标准，人力资源配置力求从紧，以降低治理成本。不足部分通过公司人力资源整合来弥补。其中，设施设备检修及房屋修缮治理、绿化综合整治通过公司综合治理部统一调配。（五）保安岗位设置1、保安班长：1人，全面负责小区安全治理，并协助门岗值勤；2、固定岗（门岗）：3人，三班倒，负责车辆和行人出入治理；3、巡逻岗：3人，负责小区内部包括消防通道的定点不定时巡逻。（六）社区环境整治1、安全：按小区特点，按ISO9000质量治理体系确定巡逻路线，定点不定时巡逻。将小区安全置于监控范围内；2、小区设施（要紧是一楼架空，后改为商用房的部分）征求业主意见后，要么拆除，要么改建为小区活动室（会所）；3、商铺小食店油烟及噪音：督促商家整改，达到排放标准；并进一步协调商铺业主逐步引导出租，以达到住户楼下无小食店的局面；4、针对绿化存在的问题，补栽植物和补种草坪，加强修剪和养护；5、车辆治理：利用二号门临围墙一面，规划自行车停车棚；将三号楼一楼架空部分作为活动场地；地下停车场增加标线和标识牌，引导车辆进出，减少擦挂；地面规划一部分车位，使地面车辆有序停放。（七）财务治理1、加强财务治理，每半年向业主公开收支帐目，同意业主监督；2、加强维修基金治理，维修基金的使用始终置于业主委员会的监控之下；3、所有收费项目提早公示业主，杜绝任何乱收费现象。五、物业治理目标半年内达到社区环境协调统一，房屋外观整洁美观；设施设备运行良好；实现封闭式治理，无治安消防责任事故；环境卫生整洁美观；绿化景观规划合理，治理有序，长势良好；社区精神文明建设全面展开，社区活动丰富多彩，初步实现“文化交流建社区，物业服务创品牌”的目标；特色物业治理服务逐步开展，为业主分忧解难；优美、温馨、文明的小区环境初步形成。1、房屋及维修治理目标（1）严格执行业主公约，建立健全房屋附着物治理制度，杜绝各种有损观瞻和违反有关法规和业主公约的私搭乱建行为；（2）制定房屋年度维修保养打算，承担房屋保修期外的小修；及时报请业主委员会房屋大中修打算，并严格按照公开、公正、公平的原则聘请专业公司进行大中修；保修期内出现的房屋质量问题，及时督促开发商进行整改；（3）建立巡检制度，月检/季检覆盖率100%；（4）建立健全房屋装修治理制度，并严格操纵装修全过程，决不同意违规操作，对小区负责，对业主负责；（5）业主/租赁户的装修方案审批率100%，过程监视及合格验收率100%。

2、共用设备治理目标（1）供电系统A、建立健全安全用电治理制度及停电应急处理措施；B、与供电部门保持良好关系，提早做好应急预备；C、每月对配电箱、每季度对配电设备及其线路进行一次维护保养，每半年对配电设备及其线路进行一次小修；D、建立巡检制度，月检/季检覆盖率100%，完好率100%，检修及时率100%，检修一次合格率≥98%，安全运行率100%，设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%。（2）供电系统A、建立健全弱电治理制度及事故应急处理措施；B、设备运行记录保存半年以上；C、每周对弱点系统进行一次维护保养；D、建立巡检制度，月检/季检覆盖率100%，完好率100%，检修及时率100%，检修一次合格率≥95%，安全运行率100%。（3）消防系统A、消防中心24小时值班，值班记录保存半年以上；B、消防知识宣传教育和消防演习每年两次；C、建立健全消防设备维修保养打算，确保设备正常启用；D、房屋装修严格审查，杜绝易燃材料进入小区和电线私拉乱接等火灾隐患；E、制定突发火灾应急处理预案，疏散示意图，引路标志完好，消防通道畅通；F、建立消防设施巡检制度，月检/季检覆盖率100%，完好率100%，安全运行率100%，重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%，设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%。G、年度无火灾事故发生。（4）给排水系统A、设备、阀门、管道工作正常，排水系统通畅，建立台帐，清晰点位；B、制定事故应急处理预案；C、宣传节约用水；D、制定给排水系统维修保养打算，并按打算严格实施；E、建立巡查制度，月检/季检覆盖率100%，完好率98%，检修及时率100%，检修一次合格率100%，安全运行率100%，设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%。F、年度内无人为损坏。（5）供气系统A、积极宣传安全用气、节约用气知识；B、建立巡检制度，月检/季检覆盖率100%，完好率100%，设施设备标识标牌正确率100%，完好率98%；C、年度内无人为损坏。（6）电梯治理A、建立维修养护制度；B、托付专业电梯维保公司进行年度保养；C、建立巡检制度，月检/季检覆盖率100%，完好率100%，安全运行率100%。3、共用设施治理目标（1）道灯、庭院灯、草坪灯完好率100％；（2）儿童游乐设施无安全隐患，完好率100％；（3）道路通畅，路面平坦。4、业主报修（1）急修：随叫随到，两小时有结果；（2）小修：及时到位，一天内有结果。5、保安及车辆治理目标（1）安全治理A、封闭式治理，建立外来人员登记制度，杜绝安全隐患；B、24小时值班巡逻，固定岗与游动岗相结合，实行点面操纵，不放过任何安全死角；C、加强投递治理，推行代订代送服务。保安代送投递，杜绝送货员进入社区；D、业主废旧物品回收，须在指定地点处理，回收人员不再进入社区；E、制定安全防范措施及安全治理制度，进行安全知识宣传；F、在危及人身安全的地点设立警示标志；G、限时巡逻(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)覆盖率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%；F、年度内无治安责任事故。（2）车辆治理A、增加导向标线、标志，转弯处设立警示标牌；B、更换半地下停车场车位牌，提高档次，增加行车标志；C、建立业主车辆档案，凭小区专用车牌停车；D、外来车辆进行登记治理，凭证进出；E、重新规划自行车停车场，集中停放，统一治理，凭证进出。6、环境卫生治理目标（1）清洁卫生划片包干，责任到人；（2）清洁卫生执行学府春小区卫生标准（详见25—27页）；（3）环境治理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%；（4）环境卫生日检查合格率≥95%。7、绿化治理目标（1）依照植物生长特性和季节变化制定年度养护打算，分解到夏秋季和冬春季分段执行；（2）保持植物生长茂盛，修剪整齐美观，无虫害达到二级标准；（3）绿化检查合格率≥95%；小区绿化年成活率≥95%。8、精神文明建设（1）充分利用双休日、节假日和民族传统节日有组织的开展丰富多彩的文体活动，包括老年健身活动，私家车自驾游、“六一”儿童文体晚会等；（2）聘请乐于公益活动的退休教师成立以学术交流为主的社区协会，开展社区宣传以及书法、绘画、灯谜、故事会、时政演讲等竞赛，丰富社区文化氛围；（3）利用宣传栏和增设具有浓厚文化氛围的警示语路牌、标牌营造社区外围文化环境；（4）物业治理服务注重营造尊老爱幼、安定祥和的社区氛围；（5）业主中意率95％以上。9、特色物业治理服务（1）通过我公司保洁服务中心和机电维修中心逐步在社区内开展家政服务，包括家庭保洁、家电维修服务；（2）开展有偿代订代送服务；（3）开展业主空置房代租代售服务。10、业主投诉（1）业主有效投诉处理回复率100%；

（2）限时服务承诺实现率≥95%。六、实现目标的保证措施为确保上述治理服务目标得以实现，本公司除加强自身治理外，针对学府春小区推出“全身心、全方位、全透明、全过程、全天候”的五全服务模式，辅以专项治理制度和各工种、各岗位工作质量标准，通过有效的治理手段，实现目标，兑现承诺。（一）五全服务本公司致力于追求“承接一个项目，塑造一个精品”的企业目标。结合对学府春以“文化交流建社区，物业服务创品牌”的社区定位，借助在康桥雅舍小区取得的成功经验，拟在学府春推出“五全服务”模式：全身心：华神物业不仅全员参与社区建设，更注重引导全体业主共同营造社区氛围；全方位：服务不仅仅是物业治理，更是业主、物业人和社会三者之间的和谐相处；全透明：服务的内容是透明的，服务的过程是透明的；全过程：服务过程有始有终，服务结果让业主中意；全天候：24小时响应服务，以满足业主的需要为己任。（二）治理手段为顺利推行“五全服务”，公司将要紧从操纵过程入手，建立健全操纵手段，使其真正得以贯彻执行。1、前期以公司总经理助理牵头协调本公司与业委会和开发商的关系，理顺前期遗留问题和治理处内部治理体系，并初步完成社区文化建设构想。2、以公司综合治理部人事、安全、维修、保洁绿化工作口为龙头，为治理处提供技术和业务支撑，建立健全治理处各项工作程序，完善日检、周检、月检制度。3、公司品质部从质量治理入手，全面建立质量操纵体系，并提供质量治理业务指导，全面推行各工种服务质量操纵。4、辅以专项治理制度、岗位工作质量标准、职员行为规范，从而为全面推行“五全服务”铺平道路。（三）专项治理制度1、房屋二次装修治理制度（1）依照国家相关法律法规，物业治理对小区内的业主的房屋装修装饰进行专业治理；（2）业要紧对学府春的房屋进行装修，须先到治理处报批申请；列明装修装饰的具体方案，不得违反相关规定；（3）治理处在3个工作日内由专业人员审批，签署意见后发还业主；（4）审批意见必须依照国家法规，而且兼顾业主的合理要求；（5）业主的装修装饰行为受治理处监督；（6）装修装饰活动必须在规定时刻内进行，同时严格遵守国家有关规定；（7）一旦发觉违规的现象，治理处有权现场制止。开出整改通知书，业主必须及时整改，承担相应责任。（8）经会同治理处对装修工程验收合格后，业主方可入住。2、房屋外观治理规定遵守小区《业主公约》的相关条款。3、安全用电治理规定（1）各住户不得在户外私接线路；（2）在户内不得使用超过额定功率的电器；（3）业主外出，注意家里的电源开关关闭；（4）请勿将家庭电器放到儿童能够随意玩耍的地点；（5）注意用电安全，防止事故发生。4、停电应急处理措施（1）若因供电部门的缘故需要临时停电，治理处接到通知后10分钟内予以公告；（2）因不明缘故停电的，立即关闭相关设施电源，以保证安全；（3）启动后备设施，保证临时用电供应；（4）检查供电系统；（5）针对缘故进行处理；（6）不能立即恢复正常的，及时通知业主，敬请原谅；（7）以最快的速度修理完毕。5、消防治理制度（1）消防中心值班员必须熟练掌握消防中心各种设备的操作使用。并应熟悉其他消防设备的使用；（2）组织小区职员学习消防知识、熟悉和掌握各种消防设备的操作方法。组织职员进行消防设备的使用训练，使其成为合格的义务消防队员；（3）值班人员（包括治理人员）须定期检查防火设施和消防设备等，如有损坏和失效，应立即修理和更换；（4）利用宣传栏、图片展等形式让住户掌握防火设施和消防设备的使用，以备应急；（5）每日上班时检查天台、前后楼梯、走廊、消防通道等，防止堵塞情况发生；（6）教育和制止儿童不要玩火和燃放烟花爆竹等物品，幸免引起火警；（7）劝讲拜神的住户小心燃点香烛，并制止住户在走廊燃烧元宝、香纸等；（8）切勿将防火门打开，以免火警发生时，浓烟散播及火势蔓延；（9）如发觉住户户内有浓烟冒出或烧焦味，又无人开门时，如能及时扑灭，应尽快使用灭火器及消防设备扑灭，否则拨打“119”报案；（10）若发生火警，即拨打“119”报案，同时按动警铃，通知住户疏散，在安全的情况下，使用消防器材设法施救。6、突发火灾应急处理预案接到警报确认动员疏散无关人员救火接到警报确认动员疏散无关人员救火治理处主任（最高指挥）治理处主任（最高指挥）绿化清洁组安全班长治理员绿化清洁组安全班长治理员（疏散抢救报警）（调动消防力量救火）（后备消防员） 7、供、用水事故应急处理预案（1）接到事故警报，查找事故缘故；（2）关闭相关阀门，切断来源；（3）认真检查，进行维修处理；（4）处理完毕，调试；（5）清理工作现场；（6）将此次的事故详细记录，并向主任报告。8、小区安全防范措施（1）必须了解和掌握小区内各种保安设施的操作和效能。例如：对讲机、警钟、密码锁、闭路电视等。善用各种已有的设施，以免减弱防盗效果；（2）熟悉小区内各住户，记住住户姓名、年龄、家庭成员、职业及联系电话。此类资料须保密，不得泄露。（3）与业主和业委会保持紧密联络，以便就保安问题，经常交换意见及互通消息；（4）值班人员在交接班时应做好交接班记录，以备核查，令保安人员高度警惕；（5）礼貌地询问进入小区的来访客人，登记身份证或工作证。如有怀疑，应用对讲机与有关住户联络。如访客携带可疑物品时，更需提高警觉；（6）当值人员至少每4小时巡楼一次（但不固定时刻），以免坏人乘隙而入。巡楼时必须要有警觉性，特不注意楼梯、走廊、电表房及其他隐蔽地点、通道等，以确保无可疑人物匿藏小区内伺机作案。留意公共场所的暗角、水箱底是否预先藏备盗窃工具等；（7）如听到住户呼叫或发觉可疑人物，必须立即报警并封闭大门及其通道，以等待警方人员到场处理。切勿鲁莽采取行动；（8）若有案件发生，应采取下列步骤协助破案：①赶忙报案，并留在现场直至公安人员到达，遇到伤员（被害人、案犯）应立即抢救和监护。②切勿移动，也不同意他人移动、触摸、践踏现场物品，协助公安部门保留证据，方便调查工作。③切勿开动风扇、冷气机或其他电器用具，以免证据破坏。④禁止任何人在现场走动，以方便公安部门到现场调查。⑤向公安人员提供有关罪案详情，如案发通过，与本案有关人物外貌、衣着，有关车牌号及坏人逃走的方向。（9）切记治理人员只有一般市民的拘捕权，并无搜查权力。（10）详细记录各有关政府部门电话，以便需要时寻求协助。9、突发事件应急处理预案（1）业主与业主之间的纠纷，能够通过教育讲服的方法处理。让业主分清是非，处理情况应以大化小，合法合理为原则，尽量不要激化矛盾，若是达到违反《治安治理条例》或是触犯《刑法》的程度，则向公安机关报送处理。（2）打架斗殴处理：发觉后立即制止并通知最近的保安员前来协助，同时向公安机关报案；有人员受伤的，送医院。（歹徒受伤的，非致命伤能够帮他包扎一下），等到公安人员来到后移交处理。（3）盗窃事件处理：发觉正在作案的，应立即组织人员当场人赃俱获；会同业主或当事人一起押送公安机关；若业主（当事人）不在的应作纪录，由保安班长组织将其押送公安机关；只是发觉盗窃现场的，应赶忙通知当事人，同时按照当事人的意愿考虑是否报警，不论报警与否，必须记录在案，同时要求当事人签字。（4）醉酒生事或精神患者：劝阻或阻拦进入辖区，如是辖区内原有的患者，应通知其家人领回；不认识的从不处进来，则不能让其进入，同时通知派出所来处理；若对方已有危害社会安全的行为，能够将其操纵，同时注意爱护自己和他人的安全。（5）抢劫事件处理：①在执勤过程中有公开使用暴力的，胁迫或其他手段危害到公司或业主、他人人身财产安全的，应机智处理，制止犯罪。并报告上级处理；②在地下室和楼道内发生的，应通知其他人员前来围捕，期间应监控事件进展，注意罪犯的人数、衣着特征及所用器具等；③爱护案发觉场，不要让无关人员进入现场，劝散围观群众；如无固定现场或无法将劫匪留在原处的，应将物件等爱护起来，待公安机关处理。（6）拾获遗失物品：①住户交来的拾获物应一一登记在案；②职员在执勤过程中拾获遗失物品的，交治理处处理；③不得拾物不交或少交，私用；④如遇到不明物品应慎重检查；（7）遇到执勤中不听劝阻的：①处理问题先敬礼，态度和气；②讲清晰问题所在的缘故，请对方配合；③对方无理纠缠的，应设法弄清晰对方的单位、姓名等，向上级汇报；④发生纠纷，执勤人员不得同业主争吵；（8）火灾事件处理：①发生火灾或接到火警电话，应立即出动；②通知辖区义务消防员集合；③到达现场要平复，不要慌乱，保持联系通畅，不要乱喊乱叫；④分工合作，协同作业，爱护业主人身安全为第一要务；⑤汇报公司领导；⑥有必要的，电梯停止运行，有自动消防系统的，赶忙启动；⑦注意灾后的善后工作；⑧确认事件——疏散相关人员——自己能够扑灭的组织人员作业——不能的，应尽力操纵事态，不让其蔓延，同时报警。（9）业主家中发生刑事案件和治安案件、灾难的：①执勤人员接到报告或者巡视看到的，赶忙向上级主管报告，同时到案发觉场操纵事件接着；②爱护现场，疏散人员抢救伤者，制止事件接着扩大；③向周围人了解情况的发生事件的通过；④公安机关到场后，汇报情况，协助工作。（10）业主、行人等突发疾病的：①赶忙通知上级主管；②业主或行人若是晕倒的，应将其带到阴凉处等待救援；若对方属于外伤的，则协助对方到椅子上坐下，作简单包扎或等候救援，安慰对方，缓解痛苦和焦急情绪；③属于1.4米以下儿童的将其带到治理处办公室处理；④对方要求不上医院，或是确实伤得不重的能够送其回家，若是外来人员的妥善安置；⑤对方为女性的，应要求旁边的女性协助救援，尽可能不要单独行动，并在报告中另外讲明。确无人支援的，可在对方无力行动、晕倒或被同意的情况下，横抱或扶手臂、肩膀送至医护处。（11）发生触电、被困电梯、溺水等事故的：①一旦确定事故发生，立即向上级呼救，报告情况；②发生触电的，赶忙画出警戒圈，禁止他人接近。用绝缘物挑开电线。将当事人带离现场急救；③发生被捆电梯的，确定轿箱停的楼层，并现场看守，防止他人乱按按钮。与电梯内的人取得联系，安慰被困者。救援人员到达后，协助解困；④发生溺水事故的，多在游泳池，故在此必须具备救生员。（12）发生其他事故的：发生其他不在此处讲明的事故，请立即向上级呼救，尽可能的爱护现场，阻止事态蔓延。爱护人员的安全为第一要务。10、车辆治理制度（1）保安员必须认真执行停车场治理规定，礼貌待人，热情服务，保证车辆安全，维护良好的行车秩序；（2）车辆进小区后，必须按指定位置停车，排列整齐，不得堵塞交通。保安员须认真核查车型、车牌号，幸免出现差错；（3）了解和掌握车主的车型、车牌号、姓名、年龄、职业、工作单位、居住楼层、座号等等，以便识不；（4）严禁载有易燃、易爆和有毒、有害物品的车辆进场停放，以免发生意外。如有车辆违反此规定进场，应立即令其开出车场，立即报告治理处或公安机关进行处理。（5）车管员交接班时必须认真交接。（6）值班期间发觉可疑情况，立即报告班长或治理处办公室，并注意其事态进展。交接班时须叮嘱接班人注意，并记录在交接登记簿上，同时日期必须记录在登记簿上，以备查。（7）车管员必须认真执行收费制度，坚持原则，不得徇私舞弊。假如有收费不开票或乱收费、不收费等等行为，一经发觉，严肃处理。（8）保持停车场内清洁卫生。11、小区公共环境治理规定（1）小区内不准损坏和攀折花木，不准在树木上敲打，拉绳子晾衣服；（2）不准在绿地内设置广告招牌、堆放物品；（3）不准在绿地内乱扔垃圾，跨越护栏，不准行人车辆践踏通过绿地；（4）不准损坏绿化的爱护设施，建筑小品等，凡人为造成损坏的，应照价赔偿，情节严峻的，交由公安机关处理；（5）住户不得将垃圾桶或垃圾袋置于走廊、楼梯等公用地点，以免阻碍卫生和堵塞通道，请放入通往楼梯门旁的垃圾桶内；（6）住户浇花时要小心，勿将水淋到阳台不处，以免阻碍下层和行人。（7）住户不得阻碍他人的正常生活，如冷气机滴水或发出大量热气或噪音时，须从速修理，以免阻碍邻居和市容卫生。（8）不得高空抛物。12、业主投诉处理制度（1）凡因工作不当，造成损失及不良阻碍的、有损公司的外在形象，并引致业主不满而向公司反映的行为，均视为投诉；（2）业主的投诉方式分为当面投诉、来函投诉、来电投诉和其他投诉四种。依照投诉的性质又可分为一般投诉和专门投诉或紧急投诉两种；（3）业主的投诉处理分为投诉、受理、处理、回复四个过程；（4）当业主投诉时，投诉人均应以热情服务态度予以受理，不能对投诉置之不理；（5）受理人在受理业主投诉时，应依照其投诉性质的不同采取相应的处理方式；①一般投诉：受理人应将业主的投诉转到相关的责任部门，由所属部门的负责人依照投诉的具体情况，进行核实和确认，并在进行详细了解以后及时做好登记，向上级领导汇报，提出处理意见。经上经领导批准后再按实际情况分不通知相应部门予以处理；②专门投诉或紧急投诉：受理人在通知相关责任部门处理的同时应将业主的投诉立即反映给上级领导，由上级领导进行处理；③非工作时刻的投诉：非工作时刻投诉的责任人为当值值班人员，接到投诉后，要做好登记，联系相关部门予以解决处理；（6）业主的投诉处理要及时。一般投诉的处理一般不超过1个工作日，专门投诉的处理一般不超过3个工作日；（7）各部门负责人在处理投诉过程中，应公正廉明，认真负责；（8）各部门负责人员处理完投诉后，应及时将处理情况反馈给公司，以便予以确认统计；（9）当投诉的问题提到解决后，各相关部门应依照业主的投诉方式分不给予不同的回复；或走访投诉人，或回函投诉人，或打电话给投诉人，或按其投诉形式给予相应的回复；（10）整个投诉处理完毕，公司对投诉的材料应分不进行整理和归档，以备查用。（11）在每个月末，公司对所负责区域内当月的投诉处理材料进行全面的统计，并作出质量分析。13、档案资料治理（1）治理处治理员专职负责治理处所有文件(通知、规定、公函、总结、报告、通报、会议纪要等)及资料(技术图纸、讲明书、手册、声像、职员档案、市府法规、车辆档案等)的收集、存档和保管工作，做到资料系统、准确、完整。

（2）保密级文件由治理处主任妥善保管，不得散播其内容，未经公司领导批准，任何人不得翻阅、复印、或带离办公室。

（3）文件资料存档时要进行合理分类，做到标识清晰，查找方便，并注明保存期限。

（4）定期检查存档文件，过期的文件资料，经治理处领导批准后，做销毁处理。

（5）治理处购置的重要设备到货时，会同有关部门，检查验收讲明等材料，并及时归档。

（6）治理处各项活动拍摄的照片、声像材料，必须在活动结束后一周内整理完整，注明时刻、地点、来宾姓名、活动内容，交资料室保存。

（7）政府往来文件、公司下发的文件须按类不及时存档，保证资料的完整性。

（8）治理处内部发文须由资料员对格式、方法等方面进行审核，编发文号，并在电脑内保存后，交部门经理批准，方可按规定发送，同时发文原件由资料室存档。

（9）文件、资料的借阅须按公司有关文件的规定执行，由资料员负责完善借阅手续。（四）岗位工作质量标准1、治理员岗位工作质量标准（1）经常在小区巡视，每天许多于一小时。

（2）工作时刻佩戴工作证，微笑服务，礼貌用语。

（3）检查小区环境卫生的打扫，安排。督促、检查保洁人员的工作。

（4）检查门卫人员有无把关不严，配合保安人员检查区内可疑人员。

（5）检查绿化是否完好，发觉并纠正践踏绿地、采花折枝等不良行为。

（6）检查公共设施是否损坏。

（7）检查墙壁有无乱贴乱画现象。

（8）及时跟踪检查住户装修情况是否有违规行为。

（9）检查楼梯通道是否畅通、有无堆放杂物现象

（10）检查车辆停放秩序，治理区内交通秩序。

（11）检查营业房有无占道经营。

（12）制止、讲服、纠正住户及外来人员的不良行为。

（13）接待、安排、处理住户来访或投诉。

（14）记好工作笔记和填写有关记录。

（15）完成上级交办的各项临时任务。

2、保安班长岗位工作质量标准（1）了解园区内的具体情况，知悉辖区的安全重点。（2）每周安排安全班工作，认真检查各岗位和安保设施，遇到错误及时纠正。（3）引导业主遵守相关的规定，为服务打好基础。（4）做好内部职员的思想工作，提高职员的工作积极性。（5）按照质量体系要求，保证各项安全记录，完整有效。（6）配合相关部门对消防设施进行检修。3、门岗工作质量标准（1）着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平坦，目测衣物无污、无油、无破损；（2）仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发只是耳、只是领，目视无不舒适感；（3）每班次交接应完成全套交接岗动作，作到熟练、准确、动作到位；（4）站立时，姿态端正，两手自然下垂至裤边两侧，两腿微微并拢，两腿间距不得超过两肩间距；（5）对住户及来访者笑容可掬、亲切、耐心；（6）器械佩带整齐有序，目视感受协调、自然；（7）短时刻内熟知、熟记辖区内住户及其车辆（包括车号）；（8）对住户要用规范用语问好；（9）认真作好来客登记工作，并及时与巡逻岗人员保持联络；（10）遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》处理；（11）指挥车辆进出时，动作统一、规范、不僵硬，目视无不舒适感；（12）熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；（13）不得与各工作人员在当岗期间谈天、讲笑、打闹（正常工作需要除外）；（14）下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；（15）按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。4、监控中心工作质量标准（1）监控中心须24小时值班；（2）监控系统运行记录完整，有效；（3）监控中心保持清洁，物品摆放有序。空气流通，设备运转正常；（4）监控值班员的交接完整，图象文件的保存符合规定；（5）监控中心随时与其它岗位保持联系，实现工作互动。5、巡逻保安工作质量标准（1）着装整齐、统一，帽不歪戴、衣扣扣好、衣物平坦，目测衣物无污、无油、无破损；（2）仪容、仪表洁净、端庄，不留胡须，发只是耳、只是领，目视无不舒适感；（3）器械佩带、物品配备齐全、整齐；（4）白天巡逻园区许多于3次；夜间巡逻园区不间断、楼内许多于3次；（5）认真作好巡逻记录，对各种不安全隐患、工程设施、设备及清洁卫生情况应及时处置并详细记录后上报；（6）巡逻过程中，遇到住户应打招呼，主动问好，若接到住户投诉或建议，应认真记录及时上报；（7）对重点区域和部位（如监测死角、设备房）做重点监测跟踪和记录工作；（8）巡逻过程中，遇到可疑人员，可进行跟踪、盘查直至带回保安办公室盘问；（9）与保安办公室及各楼门岗保持紧密联系，及时汇报相关情况；（10）接客户电话报案后，10分钟内到达现场；遇见住户本人报案，10分钟内到达现场；（11）熟知各种器械使用方法，熟练掌握使用技巧；（12）熟练使用各种消防器械，掌握使用要领；（13）园区内巡逻注意行走姿势、姿态，且保持统一、一致，目视且形象感要好；（14）遇紧急情况发生时，按《紧急事件处理程序》办；（15）下班换岗后，在公共区域均需保持衣帽工整及步伐形态整齐要求；（16）按规定责任路线巡视检查，登楼至高，徒步下楼，呈S型巡视。6、综合维修职员作质量标准（1）对水泵房、水箱间、配电室、污水泵房等设备间清洁卫生及设备设施日常巡检的监督与实施；对小区内雨水、供水、供电、污水主管网/道的疏通和清理；

（2）对用户的保修，响应时刻达到公司的要求，到用户家中作业，遵守服务规范和职员守则；（3）按公司有关规定监督、协助和指导本组职员及时为住户提供服务，确保维修质量并采取有效措施改进服务；

（4）对发生的停水停电等突发性事件，在20分钟内通知治理处值班员，并协助通知业主；第一时刻赶到现场处理，不能立即处理完毕的，提出做临时处理的意见；（5）对小区内的重大设施设备的大中修，全程跟进。（6）设备图纸、档案资料齐全，治理完善，可随时查阅。（7）设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时刻达到95%以上。7、保洁绿化组长工作质量标准（1）依照实际情况，打算安排小区的保洁、绿化养护工作，不得推迟；（2）按照公司质量体系的要求，做好作业记录，及时总结；（3）针对关于保洁、绿化的投诉处理，做解释并做好整改措施；（4）处理关于小区内综合环境的事务，保证小区不受干扰；（5）学习先进保洁、绿化技术，并及时推广。8、保洁工工作质量标准分类序号项目标准检验方法清洁频率室外部分1道路和人行道无明显泥沙，污垢，每100㎡内烟头、纸屑不超过5个；无1cm上的石子抽查3处，取平均值每天保洁，每3小时循环1次；楼道口每小时循环1次2散水坡和排水沟每三天清洁一次，每天保洁，不得有杂物青苔等。楼旁的排水沟畅通，管道接口处不得有有色污垢抽查30﹪，取平均值每天保洁巡逻1次以上3停车场、门卫岗亭和自行车场地面无杂物，纸屑，油污，门窗玻璃无尘灰，车棚上无垃圾，蜘蛛网。地面是水泥地面的，脚踩不得有灰尘印。瓷砖地面不得有水渍脚印。目检，每区抽查3处每天清洁1次，随机保洁，车棚顶每3天清扫1次4绿化带清洁：无明显大片树叶，纸屑，垃圾胶袋等杂物，地上无2cm以上的石子，房屋阳台下每100㎡烟头棉签等杂物在5个以下。树木不得有枯枝残叶绿化：植物摆设按照规划，显得生机勃勃。有美化效果。附带起到去除污染作用。带内无杂草，定时松土，草坪平坦目视，每区抽查3处，取平均值保证每天保洁3次以上5垃圾道和垃圾箱，垃圾中转站每日必须清运一次以上，周围无污垢，无积水，清运后及时冲洗，消杀，离地和箱1米无异味，周围无蚊虫卵孳生。外观整洁，周围无漏拣垃圾每个责任区清洁后检查垃圾道日清运1次，垃圾箱2次，垃圾中转站日清运1次，必须及时消杀，周围无蚊虫孳生。6管区内娱乐场所，会所地面无垃圾纸屑，设施无污染，墙面无乱图画每天目视检查每天保洁，每2小时循环1次，每周清洁2次7污、雨水井和沙井保证排水畅通，无外溢，井内无垃圾油污，井口盖无污染目视，每责任区抽检30﹪沙井每周1次以上，污、雨水井每月3次以上8宣传栏、雕饰保持原样，无乱图画乱张贴，无明显积尘目视检查宣传栏每月清洁5次，雕饰等每月2次以上10标识牌、路灯无积尘，无乱张贴无污渍。放置正确，不斜歪目视检查室外标识牌6次/月，室内1次/天，路灯2次/月11化粪池进出畅通，无污水外溢，无蚊虫孳生平常目视，每3月消杀一次平常半年打开检查一次12楼道梯级、自行车和走廊地面无杂物，明显纸屑，污渍，每个单元梯级烟头不超过2个；走廊不同意有烟头，纸屑痰迹等，大理石地面打蜡抛光后有光泽；地毯无明显灰尘，无污渍目视，抽查每责任区2个单元，抽查走廊50㎡3处，取平均值清洁每天1次以上，拖抹每天1次以上，大厦清扫3次/天；大理石打蜡2个月1次，抛光每周1次，地毯吸尘每周2次，清洗每月1次室内部分13卫生间卫生间内无异味，地面干爽无污渍、杂物，换气扇面无沉积灰尘。便器内洁净无脏物，便位内的垃圾桶专用装手纸等物，天面无蛛网，小便器内放置卫生球。洗手池洁净，洗手液等物齐备；内外的标识牌齐备，必须有男女标识牌抽查30﹪的地点每天清洁1－2次，每周喷空气清新剂1－－2次。14办公室以及会议室地面洁净，无污渍，纸屑杂物，办公桌，座椅，沙发，文件柜等摆放有序。装饰植物保持常绿。桌面文件，电话，电脑杯子等有序摆放。窗户明净，公司铭牌等洁爽。灯饰里外洁净检查所有每天保证清洁1次，摆设植物浇水养护及时15公共过道及大厅、内墙地面洁净，无斑痕，光滑。无水渍脏物，干爽。墙壁无破损，乱涂乱画。大的灯饰等物保持光洁，整体协调抽检每天清洁2次，保洁6次以上。大厅随时保持洁净16设备房和消防箱等地面无油污，无异味，墙壁整洁抽检每天清洁1次9、绿化工工作质量标准（1）按打算对植物进行修剪，施肥，除草，除虫等养护。（2）保证园区内植物长势旺盛，无枯枝枯叶等现象。（3）工作严格按照工作程序进行，养护及时率为98﹪，覆盖率为98﹪。（4）正确使用绿化设施，减少损耗，保证达到相关专业要求。（5）对园区内的各种违反公共环境规定的行为进行劝阻，同时登记在案。（五）职员行为规范1、职员守则（1）治理人员须保持制服整齐清洁，仪表端庄，精神饱满。（2）对待住户、访客、同事和各阶层人士，均应以礼相待，保持彼此间良好关系。（3）必须严格遵守轮值时刻，按时上、下班（交接班），不得无故迟到、早退，遇有专门情况需请假时，应事先取得部门主管同意，而部门主管请假则需获得公司总经理同意。（4）治理人员不得在当值时刻内为个不住户做职责以外及对私人服务的工作。（5）治理人员不得参与楼宇买卖或租赁事务，若业主、住户提出要求，应请其直接向公司询问。（6）部门主管应该执行公司各项指示，并定期召开该部门的各级职员的会议，向公司做定期的工作汇报。职员须服从部门主管工作调配及岗位编排。（7）不准损坏公司信誉和对公司有欺诈及不老实行为。（8）不得假借公司名义或利用职权对外做有损公司声誉或利益的行为。（9）不得向业主、住户或公司业务有关的任何人士收受或索取任何形式的礼物、赏钞票。（10）所有公物不得用于私人方面，不得有意疏忽损坏公司财物，对各公物如有损坏，须负责赔偿。（11）遇到火灾、大风等意外情况，各职员必须依时当值，坚守岗位，并按照公司的统一调配进行扑灭，补救工作。（12）必须遵守和执行公司所发出的一切通告办事。2、服务规范（1）服务态度：文明礼让、态度和气、语气亲切、表达清晰。（2）服务用语：您好！请进；请坐；请讲；对不起；请稍等；让您久等了；请慢走；有事多联系；感谢；请留步；再见；请您消消气，有话慢慢讲；欢迎您监督关心；打搅了。（3）服务礼仪：着装整齐洁净、佩戴服务标志、态度热情诚恳、行为文明大方。（4）服务、作业时仪表保持整洁，穿着洁净的工作服，佩戴服务胸卡；不留与身份不符的发型，不戴与服务无关的装饰品；并给予来者以中意或理解的答复。接待办事人员，热情迎送，主动打招呼；用心做好记录，并给予来者以中意或理解的答复。（5）入户服务先按门铃或轻敲门，征得同意再进门；办完事后礼貌地离去。（6）服务对象有意见、态度不行时，耐心解释讲明，以礼待人，不讲伤感情和不文明语言。（7）职业纪律：遵纪守法、勤政廉洁、办事公道、高效服务。（8）自觉执行有关法律法规，依法行政、依先法治理，不得擅自主张、各行其是。（9）爱岗敬业、提高办事效率，不得有冷、硬、拖、卡和其它刁难行为。（10）坚持原则，秉公办事，不得以职务之便谋取私利，不得以任何形式吃、拿、卡、要。（11）多办实事，为住户排忧解难，不乱收费、不收馈赠，不向住户提无理要求。（12）干活保障安全，不得损坏住户物品；文明施工不扰民，活完料净脚下清。七、学府春治理处治理职责（一）治理处主任1、代表公司负责治理处的全面工作。2、负责治理处的物业接管验收和策划治理方案，并组织实施。3、负责治理处经营治理工作及治理处内的各种费用收缴工作，确保收支平衡及部门持续稳定进展，积极完成公司下达的年度经营指标。4、认真执行国家的有关政策、法规以及公司制定下达的各项工作方针、打算，并制定治理处的各项差不多工作的打算和组织实施、检查。5、负责治理处的职员技能培训和考核工作，负责治理处操作职员的工作指导，考评和辞退。6、负责小区社区文化活动打算的实施。7、完成公司交办的以及质量体系规定的其他工作。（二）治理员1、在治理处主任领导下，协助开展治理处内部治理事务及住户沟通、来访接待等工作，协助主任组织实施各经营治理工作，完成各项经营治理目标；2、具体负责治理处的费用收缴工作；3、依照治理处主任的打算具体负责社区文化活动的实施；4、负责接待到小区检查、指导工作的各级领导、业务部门和外地参观考察、来人来文的接待、传递的治理工作；5、负责维修、家政服务的统筹安排；6、负责治理处的房屋巡检，基础治理工作的日检和错误纠正；7、负责主持治理处的周工作总结会议，并记录文件；8、负责治理处的相关的资料治理，行政等往来公文的起草。（三）保安班长1、严格遵守公司制定的劳动纪律及其他各项规章制度；

2、熟悉和遵守国家有关安全的法规法律，熟练掌握各种保安用具的特性和使用方法，能熟练处理各种突发事件和应付各种危险状况；3、掌握所管辖的物业差不多情况，能够依照辖区特点，设定岗位地点、巡逻线路和巡逻频率；协助治理处主任制定辖区安全防范方案；4、在治理处主任和安全主管的指导下具体负责物业内门岗，巡逻岗等的作业监督，发生不可预见的事故，第一时刻赶到现场指挥；5、协助治理处主任处理安全投诉和安全隐患整改；6、负责安全班的职员的日常治理、业务考核，安全教育和物业知识的培训，并对培训效果进行考核，以促进安全治理员业务素养的不断提高。7、负责所有涉及本专业的技术服务工作并承担相应责任；完成日常使用的专业技术资料的搜集、治理工作；8、负责本治理处的安全业务统计；和安全班的值班记录整理，工作的总结。安全班的业务培训；9、关注队友的思想状况，努力提高全体的素养水平，以身作则，作业中随时纠正错误；（四）保安队员1、对保安班长负责，按时完成班长交办的各项任务；

2、严格遵守公司制定的劳动纪律及治理处各项规章制度；

3、负责在保安班长的安排下使用小区门禁系统，监控系统、对讲系统，消防报警系统，保证物业的安全。监控人员的进出，和管区内的人员安全的举动；4、负责小区门岗的执勤，登记来访者和大件物品的出入检查。防止物品随意流失和危险品进入本小区；5、巡逻小区内部，保证不受人为的破坏，遇到业主求救，立即支援；

6、在中控室监视整个辖区的情况，预防玩火、爬墙、打架、小偷小摸、抢劫等情况发生，同时禁止有损害业主利益的情况发生；7、认真作业，遇到情况作记录，受权限和手段等因素阻碍不能立即处理的通知班长和其他队友来处理；8、指挥车辆有序进出，有序停放，防止车辆被破坏和盗窃；

9、负责在班长的统一安排下对消防系统和设备定期试运行工作，同时做消防演习，保证有事能够立即行动；10、一旦发生火灾或其他事故必须立即集合，在指挥下到现场作业；

11、负责协助班长向治理处提交管辖范围内安全设备、设施的更新、改造方案，并在领导的安排下负责具体实施项目整改；12、努力学习安全保卫的技术，提高自身的素养，以更好的业务水