民营物业管理企业路在何方

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民营物业管理企业路在何方？市场经济是动态的、立体的、变数极大，具有挑战性、同时发展迅速而又纷纭复杂。所

以，在目前物业管理市场机制并不完善，竞争机会并不平等的现实情况下，民营物业管理企

业的生存状况很不乐观。从理论上分析，物业管理市场的现状既不是一个完全竞争的市场。

也不是所谓的垄断竞争市场，甚至可以说物业管理市场并没有真正形成。因为，现存市场的

大部分份额由那些依附于开发商的物业管理企业所分享。在物业管理市场中叱咤风云的大型

物业管理企业，几乎其背后都有大型开发商的影子。不仅大型开发商如此，一些中、小型的

开发商也同出一辙。尽管政府一直在加大物业管理市场化的力度，也出现了一些市场机会，

同时也涌现出了一批市场化的物业管理企业，但相对于具有开发商背景的物业管理企业，市

场机会并不是真正平等的。深入分析我们就会看到，开发商将物业交给自己投资的物业管理公司管理，会出现一些

利益上的相关性。同时我们也应看到，这毕竟是对那些不良开发商而言的。而对于一些负责

任的、诚信度好的开发商来说，为了在激烈的市场竞争中获得先机，会从业主的居住需求出

发，对自己开发的物业赋予一些具有生命力的设计思路和企业理念，同时希望物业管理公司

能够很好地理解这些企业理念并承传和培育这种生命力，使业主们能真正地享受到这些开发

理念带给他们的益处。在物业管理方面，当其企业理念与巨大的收益冲突时，部分开发商往

往选择后者，这就造成了大多数的民营物业管理企业不得不在夹缝中求生存的现实。在这样

的市场氛围中民营物业管理企业如何求得生存和发展，是大部分民营物业管理企业的决策者

反复思考的问题。在物业管理市场中，民营经济尽管存在着市场机制不够完善的问题，但仍然具有广阔的

发展前景，市场潜力巨大。民营物业管理公司因其准确的市场定位，而具有机制新、体制灵

活、能适应市场多方需求的特点。规模小的住宅分散在不同城市、不同区域。这种小区，很

适合民营物业管理公司管理。开发商开发的一两栋楼房，建筑面积在一两万平米左右的小区，

将其推向物业管理市场时，也较适合民营物业管理公司接管。在目前行业分工越来越细的情

况下，写字楼、办公楼、大厦、餐饮、商店、工业厂房、学校、医院、车站等不同类型物业，

将多半委托专业的物业管理公司管理，根据不同的物业要求，要求具有不同特长的民营物业

管理公司进驻，在国内经济发达的大城市物业管理日趋饱和的情况下，可向中小城市渗透，

通过参与和竞争等手段，融入于物业管理市场体系中。物业管理企业的竞争之道（一）竞争的精神：参与市场竞争，在市场竞争中战胜对手是民营物业管理企业必须具备的基本素质。尤其

是在目前市场机制并不完善的市场形势下，没有主动参与竞争的决心，没有竞争的意识，民

营物业管理企业就无法生存。（二）竞争的素质与手段：在市场竞争的形势下，所产生的必然结果是优胜劣汰，不具备竞争的实力就没有企业的

生存。因此民营物业管理企业一定要清醒地认识市场、进行清晰的市场定位。大型物业管理

企业拥有规模、资金和人力资源等优势地位，但这只是对整体而言。在局部或具体某个项目

上就不一定具有相对的优势。民营物业管理企业因有全新的管理体制、较低的管理成本、更

为灵活的机制，反而具有一些延伸优势。（三）参与竞争的准备：将人才视为资本的当今，物业管理行业的人才优势也显得尤为突出。21世纪的建筑群

正逐步与国际潮流接轨，相适应的物业管理行业也正朝着国际惯例靠拢。新技术、新设备、

新手段在物业管理中的应用令人目不暇接。创新的管理方法，尤其是网络化、智能化的设备

应用，需要大量的管理和专业技术人员，所以，人才上的准备是民营物业管理企业参与市场

竞争的必备条件。（四）民营物业管理企业的生存发展之道：总结一下就是“小”、“特”、“新”、“好”四个字。所谓“小”是指将目标锁定在那些被

大型物业管理企业忽视的小型社区和小型开发商开发的项目上。小型的社区和小型开发商楼

盘不大，大型企业往往不屑于进入。而民营物业管理企业则有其管理成本相对较低的优势，

若能够在整合资源和降低管理成本方面下功夫，在为小区业主提供他们最需要的物业管理服

务方面做得更为出色，民营物业管理企业在小型社区不仅可以立足，还能够获得发展。“特”

是指与一般工业、住宅和写字楼物业不同的，诸如医院、学校、车站、码头或有特殊要求的

高科技工业厂房等物业。如果民营物业管理企业在某些方面具备专长，就是企业所具有的特

殊优势，可有意识地增强和扩展这方面优势，为业主提供其他企业无法和不能低成本提供的

服务，这也是民营物业管理企业能够在物业管理市场竞争中的制胜之道。“新”是指不断开

拓物业管理的新市场、拓展物业管理的新服务。物业管理服务市场虽有规模大小、服务深度

的区别，但不应只把眼光放在数量的增长上，在现有的物业管理服务中多为业主提供他们最

迫切需要的服务，这是物业管理市场内涵的扩大。相对于数量性的外延扩大，不仅对企业的

服务质量的提高、品牌的创建有好处，同时也使广大业主获得更多的实惠。“好”是指当你

接到了物业，应竭尽全力做到“好”。做企业如做人一样，口碑不好对一个企业来讲是极具

杀伤力的。经营道德是一种延续性强并且产生巨大经济效益的生产力，职业道德是企业可持

续发展的精髓。政府可以做些什么？（一）大力推进物业管理市场化进程大力发展民营经济是形成多种经济成分并存，推动物业管理市场发展的必由之路。将物

业管理推向市场的关键环节就是推行物业管理招投标。否则，大力推进物业管理市场就是一

句空话。然而，推行招投标的关键是政府行政主管部门。因此，必需由政府制定相应的物业

管理招投标规则。在公平、公正的基本原则的前提下，按照国际同行的市场化运行规则和科

学透明的程序，有效地避免招投标过程中暗箱操作，为民营企业营造参与市场竞争的环境。通过物业管理招标可以打破谁开发、谁垄断的陈旧模式，使物业开发和物业管理分离。

目前开发商自己开发，自己管理，只是一种暂时的存在形式，随着行业自身健康发展，开发

商会认识到，分离是最好的，有利于开友商良性循环发展。推行物业管理市场化进程，必须完善物业管理法律法规体系。房地产法规、物业管理立

法是政府部门的重点工作，要摆在突出的位置，加强立法宣传，加大执法力度。（二）协调好开发商、物业管理商和业主及非业主使用人各方关系增强“谁受益、谁交费”的物业管理消费意识。以社会化、专业化、市场化为特征的物

业管理，既是物业管理企业提供专业化管理、收取服务费用的经营性活动，又是业主花钱买

服务的住房消费行为。物业管理企业应该规范收费行为，业主也有义务缴纳与所得到的服务

相应的物业管理费用。要强化物业管理中的合同意识。业主与物业管理企业之间是通过签订合同建立的平等民

事关系，双方按照合同，各自享有约定的权利，并履行约定的义务，管理事项、管理质量、

管理费用等都应该在合同中明确，如果发生纠纷，应当按照合同约定违约条款的解决办法或

通过司法