某商业广场物业运营成本测算

精选优质文档-----倾情为你奉上精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业专心---专注---专业精选优质文档-----倾情为你奉上专心---专注---专业某商业广场物业运营成本测算

根据商业广场经营业态不同的具体情况，在进行物业运营成本测算中将整个项目分成三种业态分别测算，一为百货超市；二为统一经营商场；三为功能配套门市。

一、超市：

18#楼规划用来作为超市项目，经营面积约为3

000

m²，主要以租赁形式引进专业连锁店，以合作业户自己经营管理为主，运营成本业户自行承担，同时由于该类经营在设施配套上有特殊需要，设施投入方式等需要在今后合作洽谈时具体约定，所以在此不与考虑（在18#楼招商方案中已论述）。在物业管理费的收取方式和金额上，需根据顺开公司下属物业公司的收费标准，同时结合租金水平同时考虑。

二、统一经营商场：

16#、16#A、17#

楼，建筑面积约17

000

m²，实际经营面积约为12

400m²

。

16#A楼的一层和二楼的一部分与17#东侧的一部分作为功能配套，以门市形式出租，独立经营，其余部分作为统一经营商场（见功能布局图）。统一经营商场建筑面积约为15

270

m²

，经营面积为11

140

m²，柜位面积为

7

270

m²。

（一）电费：

1、

照明用电：商场的照明主要是基本照明和二次照明。二次照明需供应商按实际用电量缴纳，不作考虑。基本照明部分，根据经验，负荷按20W/m²（经营面积）设计可满足要求，通过合理管理，平均负荷可降低至18W/m²，营业时间按每天12小时，则商场照明年耗电量为：

18W/m²×12h×30×12×11140

m²÷1000=866

244

KWh

（公式：参照行业标准18W/m²×12h营业时间×30天×12个月×商场建筑面积）÷1000W

2、

空调用电：根据华北地区的气候特点和商场的经营要求，商场的空调制冷集中在5月—

9月五个月时间，供热集中在11月至3月五个月时间，其它两个月通风即可。供暖时也需考虑通风负荷。

华北地区空调的设计耗电负荷应为50W/m²左右，如果管理严格，则制冷阶段平均负荷只是设计负荷的70%，为35W/m²。则制冷阶段的每平方米耗电量为：

35W/m²×12h×30×5=63

000

W/m²=63

KWh/m²

通风负荷按3W/m²计算，则通风每平方米耗电量为：

3W/m²×12h×30×7=7

560

W/m²=7.56

KWh/m²

则商场空调平均每平方米年耗电量为：

63+7.56=70.56

KWh

则商场空调年耗电量为：

70.56×11140=786

038

KWh

3、电梯用电：百货商场共设8部扶梯和1部货梯，每部电梯的功率为7.5KW，平均运行负荷按50%计算，则年用电量为：

7.5KW×0.5×9×12h×30×12=145

800

KWh

则商场年总耗电量为：

866

244+786

038+145

800=1

798

082

KWh

北京地区的商业用电电费为0.8元/KWh，则商场年电费为：

0.8元/KWh×1

798

082

KWh

=1

438

466元

（二）水费：

商场的用水主要包括生活用水和空调冷却用水，生活用水每天50吨，空调用水每天120吨，则商场平均月用水量约为：

50×30×12+120×30×5=36

000

北京地区的商业用电电费为4.4，则商场每月电费为：

4.4元/吨×36

000吨=158

400元

（三）物业管理人员工资：

经理1人：3500元/月

主管3人：2000×3=6000元/月

一级职员2人：1200×2=2

400元/月

二级职员19人：1000×19=19

000元/月

三级职员5人：900×5=4500元/月

员工26人：700×26=18200元/月

工人8人：500×8=4000元/月

人员工资共：57600元/月

年工资总额及保险：57600×12×（1+32.5%）=元

（四）年设备、设施维修、保养材料费：元

（五）年空调水处理费每月约为：30000元

（六）年工具、工装等装备费：12000元

（七）年保洁耗材费；24000元

（八）年外围物业管理费：72000元(由顺开物业公司承担的垃圾清运、外墙清洗、生活水池清理、店外绿化、智能化管理等)。

（九）取暖费：

由于供热方式未确定，现只能进行预估，根据北京地区的供热情况，采取集中供热，每年的取暖费为24元/m²，是费用最低的取暖方式，采用电锅炉取暖是费用最高的方式，每年费用约为55元/m²，我们可预估每年取暖费为40元/m²，则商场每月取暖费为：

40×15270=610

800元

（十）房屋建筑保险费：100

000元

※

商场部分每年物业运营成本为：

1

438

466+158

400+915

840+120

000+30

000+12

000+24

000

+72

000+610

800+100

000=348.2万元

※

商场部分每月物业运营成本为：

348.2÷12=29万元

※

商场部分每平方米(柜位面积)月物业运营成本为：

290

000÷7

270=39.9元/月m²

三、门市：

门市部分建筑面积为1

730

m²，经营面积为1

260

m²。因为门市是独立经营，所以用电用水可单独装表，按实际用量代收水电费，这里不做考虑。应收的费用为：

1、空调用电费：

按经营面积

（63+7.56）÷12×0.8=4.71元/月m²

按建筑面积

4.71×1

260÷1

730=3.43元/月m²

2、空调用水费：

按经营面积

120×30×5×4.4÷12÷12

400=0.54元/月m²

按建筑面积

0.54×1

260÷1

730=0.4元/月m²

3、取暖费：

按建筑面积

40÷12=3.33元/月m²

按经营面积

3.33×1

730÷1

260=4.58元/月m²

4、外围物业管理费：

按建筑面积

1元/月m²

按经营面积