某项目二期住宅及商业街规划建议课件

1福安韩阳煌都项目二期住宅及商业街规划建议厦门名相2019.4.151福安韩阳煌都项目厦门名相目录第一部分市场简析第二部分商业街铺建议第三部分住宅户型建议

目录第一部分市场简析市区房地产1市场简析市区房地产1市场简析4富春香樟苑荣宏外滩中环1号瑞景-名仕城水岸明珠本案天马山庄城东板块以新阳路为轴心，西侧与市中心相接，北至城郊，南至天马山，城区建设比较成熟，配套相对完善，板块素质较好。但可开发地块稀缺，多为本地农民自建房，目前在售本项目。城南板块位于富春溪与南湖片区，水景资源丰富，市政配套完善，板块素质较高，几个项目体量较大品质也较高，已经形成水景豪宅聚集区，目前在售有荣宏外滩、水岸明珠、中环1号、富春香樟苑这几个项目。城北板块位于新华路片区，学院氛围好，市政配套完善，目前在售有闽东世纪城这个项目。市区近期在售楼盘分布图天润国际丽水东方闽东世纪城金瑞广场福安在售项目分布图4富春香樟苑荣宏外滩中环1号瑞景-名仕城水岸明珠本案天马山5部分住宅效果图荣宏外滩富春香樟苑5部分住宅效果图荣宏外滩富春香樟苑6市区城市综合体分布图富春溪城市综合体阳泉城市综合体秦溪洋城市综合体包括溪北洋组团打造成会展、酒店、商住区富春香樟苑、天润国际、宝龙城市广场韩阳煌都、金瑞商业广场随着房地产开发加快，新区逐渐形成三大城市综合体；6市区城市综合体分布图富春溪城市综合体阳泉城市综合体秦溪洋城7楼盘名称占地总体量住宅商业规划金瑞商业广场1.24万㎡16.84万㎡（计容12.37万㎡）6.3万㎡6万㎡6万平方米的商业广场和3座高层住宅，大润发进驻。总建筑面积168383平方米，计容建筑面积123732平方米（其中：住宅建筑面积37440平方米、公寓建筑面积25173平方米、地上商业建筑面积39391平方米、地下商业建筑面积19228平方米、社区配套用房建筑面积2500平方米），不计容建筑面积44651平方宝龙城市广场5.23万㎡24.30万㎡——

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集大型超市、时尚百货、影院、KTV、餐饮于一体的商业广场富春香樟苑3.98万㎡14.36万㎡13.36万㎡1万㎡12层5栋18层3栋31层2栋天润国际3.96万㎡19.16万㎡11.61㎡8万㎡打造为集五星级酒店、高端写字楼等物业类型为一体的商务居住综合韩阳煌都12万㎡31万㎡29万㎡2万㎡打造福安最大城市综合体合计26万㎡96万㎡79万㎡17万㎡市区部分楼盘情况一览表7楼盘名称占地总体量住宅商业规划金瑞商业广场1.24万㎡168市区商圈分布图秦溪洋商圈城北城阳商圈老城区商圈坂中商圈阳头商圈随着新城区建设脚步加快，老城区商圈逐步延伸，逐渐形成了五大商圈的商业雏形；8市区商圈分布图秦溪洋商圈城北城阳商圈老城区坂中商圈阳头商圈9市区主要商圈情况一览表类别阳头商圈老城区商圈坂中商圈城北城阳商圈秦溪洋商圈区域鹤祥路、中兴街、解放路、富春大道新华路、冠后路秦溪路业态分布酒吧、KTV娱乐、酒楼、茶叶、酒业、餐饮时尚购物、精品服饰、餐饮、德龙超市酒店、旅社、福联商场建材、家居、五金、永辉超市兴福兴超市、酒店（旅社）、汽车专卖店、机电租金鹤祥路：50-80元/㎡；中兴街西段：80--120元/㎡；东段：70-80元/㎡30-60元/㎡新华路：40-70元/㎡；秦溪路：40-60元/㎡售价鹤祥路：3-5万/㎡中兴街西段：4-8万/㎡；东段：3-5万/㎡——冠后路1.5-2.5万/㎡凯兴小区：0.8-2万/㎡实景9市区主要商圈情况一览表类别阳头商圈老城区商圈坂中商圈城北城商业部分2商业街铺建议商业部分2商业街铺建议11商业价值最大化满足本项目社区，为其提供日常生活配套的服务；打造韩阳煌都城市综合体服务于“秦溪洋商圈”商业、娱乐餐饮、金融、商贸客户；首家进入东部的秦溪洋商圈城市综合体；业态种类组合能够充分满足该片区的商业需求，做到便捷、实用、易于投资、有前瞻性。商业部分的定位方向其核心问题：商业的辐射半径，所服务的目标客户群是谁？片区的发展方向及客户群的需求构成项目整体商业规划！11商业价值最大化商业部分的定位方向其核心问题：商业的辐射半12商业规划思路建议——打造休闲公园商业首家“公园环抱”式购物商业街时尚女装、休闲运动城、品牌手机专卖店高档商务礼品店、特色餐饮一条街社区配套服务项目主要有美容美发、银行、中介、药店、诊所、摄影冲印店、书店、水果屋、西饼屋等针对商务人士饮食、休闲、健身为主的生活潮流空间：养身、健身会所、肯德基、咖啡吧、西餐厅、牛排馆高档汽车俱乐部、美容SPA、健身及休闲书吧等休闲一体化办公生活。投资型特色商务酒店；高档大酒楼，宴请会所；商场商业街铺区域的日渐完善及扩充住宅项目的逐渐入住区域居住氛围的提升高尚住宅项目完善商业配套满足区域商业需求独特休闲的购物街主要考虑到福安现在商圈状况、本项目周边临金瑞广场（大润发进驻等大商业）、以及本项目所在区位的自然独特的公园景观，特建议本案的商业要具有与比邻商圈互补又能在全市有特色的业态街区；12商业规划思路建议——打造休闲公园商业首家“公园环抱”式购13高档汽车俱乐部、酒楼、银行、酒店公寓大堂、购物广场（永辉）休闲健身（SPA美容、瑜伽、足浴推拿）、网吧咖啡馆、私房菜、酒吧、精品、服饰、美容美发、摄影馆、首家“公园环抱”式购物商业街小区商业部分整体业态分布图13高档汽车俱乐部、酒楼、银行、酒店公寓大堂、购物广场（永辉14小区商场裙楼建议：放弃原来的隔间商业模式，在面积不变，格局打通做成通透式商场使用商业街建议：由原来的五层商铺改成两层商铺+街墅（两层半）小区商业部分布局设计建议14小区商场裙楼建议：放弃原来的隔间商业模式，在面积不变，格151#楼布局及建议1#楼业态建议：一楼：高档汽车俱乐部、酒楼、银行、酒店公寓大堂、购物中心二、三楼：肯德基、咖啡吧、西餐厅、休闲健身（SPA美容、瑜伽、足浴推拿）、休闲一体化办公生活。打通成片使用，便于招商及提升商业档次在每层的商业布局中，除主力店和相对集中功能区域外，通常采用混业经营原则，使消费者体验到“逛街”和随机购物的乐趣。在动线安排方面，弧型动线可以使人们的视野更具延伸性，店铺可视性强，每个店的可视率更高大堂入口酒店配套、精品、咖啡购物中心、酒楼、KTV151#楼布局及建议1#楼业态建议：打通成片使用，便于招商及16酒店式公寓大堂效果图购物商场内部示意图大型购物超市效果图汽车高档服务会所效果图1#楼商场业态效果图16酒店式公寓大堂效果图购物商场内部示意图大型购物超市效果图17一二层平面图业态建议：7.8米挑高，一层4.8米、二楼3米时尚女装、休闲运动城、品牌手机专卖店高档商务礼品店、特色餐饮一条街；社区配套服务项目主要有美容美发、银行、中介、药店、诊所、摄影冲印店、书店、水果屋、西饼屋等商业街布局及建议外立面：通透式玻璃幕墙+干挂石材结构17一二层平面图业态建议：7.8米挑高，一层4.8米、二楼318打造具有生活感染力的休闲购物公园…18打造具有生活感染力的休闲购物公园…19打造具有生活感染力的休闲购物公园…19打造具有生活感染力的休闲购物公园…20商业街建筑形态建议：街墅类型参考厦门莲花尚院街墅底商两层商业+三层别墅

风格选取与高层协调20商业街建筑形态建议：街墅类型参考厦门莲花尚院街墅底商两层21车库店面电梯街墅沿街规划路别墅入口1F2F3F4F5F1.5M14M1.5M4.8M3M室外梯商业街剖面结构示意图21车库店面电梯街墅沿街规划路别墅入口1F2F3F4F5F122商业街别墅鸟瞰图12米占3间店面A单元A单元车库8米14米B单元B单元车库入户门11米双拼别墅电梯井外走廊（1.5米宽）200-260㎡1-3层联排别墅，使用面积300㎡（不含花园）卖点：商墅，大空间利用，独享私家花园，自带入户电梯，赠送车库，迎合部分住宅客户需求我们取3-5层部分，做成别墅群22商业街别墅鸟瞰图12米占3间店面A单元A单元8米14米B23商业街面积配比及效益测算方案对比经济效益测算测算依据效果分析五层商业街铺总体街铺面积*街铺均价=15260*10000=1.5亿元五层街铺均价按10000元/㎡计由于本区域位于新区开发，加上2层以上商铺本身就是比较难以去化且价格上不去，这样会延长去化时间，开发周期拉长；两层街铺+街墅商业面积5200*1.8万=0.936亿元别墅7200*1万单价=0.72亿合计：1.65亿元两层街铺均价按18000元/㎡计别墅均价按10000元/㎡计本案位于公园周边居住环境好，以及区域没有高档住宅，本案定位街墅可以很大程度提升本案价值，商铺两层也便于去化，缩短开发周期，尽快回收资金商业街+街墅户型：总建9200㎡32套200-250㎡空中街墅，计7200㎡；两层街墅暂定为52间计5200㎡（1楼进深14米*面宽4米；2楼进深14米*面宽4米）23商业街面积配比及效益测算方案对比经济效益测算测算依据效果住宅部分3住宅户型建议住宅部分3住宅户型建议25二期住宅户型建议一：户型产品配置1#3#5#7#9#中庭景观和沿湖景观都是本案的主要卖点，从景观和阳光照射上都是最佳位置，建议规划为本案的豪宅部分，中间部分做本案85—125㎡的主力户型，其中1#楼三角后半部分做单身公寓，其余的做办公、酒店公寓。西边角户型为130-150㎡可看到沿湖景观的位置，增加豪宅的附加值东边角户型为130-150㎡可看到小区中庭，安静，景观视野度佳建议做豪宅中间部分建议做85-125㎡的主力户型写字楼SOHO酒店公寓住宅挑高25二期住宅户型建议一：户型产品配置1#3#5#7#9#中庭26二期住宅户型建议二：户型格局设计一期客户对户型反映情况及对户型分析：本项目一期的户型存在有以下缺点：1、暗卫，洗手间不采光、不通风；2、户型不方正，布局不合理。（1）房型好的住宅设计应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。好的住宅布局在社交、功能、私人空间上应该有效分隔。一般说来，客厅、餐厅、厨房是住宅中的动区，应近入户门设置；卧室是静区，应比较深入；卫生间设在动区与静区之间，以方便使用。

（2）房型好的住宅采光口与地面比例不应小于1∶7；房间宽度不应小于3.3米；主卧室宽度不宜小于3米，面积应大于12平方米，次卧室的面积应在10平方米左右；餐厅应是明间，宽度不宜小于2.4米；厨房净宽度应在1.5米左右，宜带一服务阳台；带浴缸的卫生间净宽度不得小于1.6米，如为淋浴则净宽度不得小于1.2米。另外，房型设计还应考虑住房的“时期消费”特点，即针对不同的家庭结构、不同的年龄层次，设计出合适的住宅生活空间。

（3）一套住宅应具备六大基本功能，即起居、饮食、洗浴、就寝、储藏、工作学习，这些功能根据其开放程度可以大体分为公、私两区；根据其活动特点可以分为动、静两区。（4）伴随市场环境越来越不明朗，本案在户型设计上建议增加赠送面积，可赠送入户花园，提高附加值。（5）1#楼的布局为写字楼SOHO、酒店公寓（单身公寓）、住宅(挑高户型）三种26二期住宅户型建议二：户型格局设计一期客户对户型反映情况及27附：户型建议平面图27附：户型建议平面图28附：户型建议平面图28附：户型建议平面图参考户型一:29评价：时尚灵动自由组合，纯南向阳光卧室，景观落地阳台采光良好，格局合理，灵动空间，交通面积小，卧室正面朝阳，生活充满灿烂阳光卧室分布合理，充分保证主人生活的私密性空间布局紧凑，分寸必用，利用率高灵动空间设计，广阔观景视野参考户型一:29评价：30参考户型二:评价：二房生活，阳台