产业新城项目定位与城市发展战略研究

xxx新城产业定位

与城市发展战略研究2今日汇报议程项目进程汇报基于现状提出问题跳出现状外的案例研究新城发展战略与策略功能分区与分期策略3本次研究的范围是：

xxx新城三组团108平方公里、规划人口90万xxx新城构成：①空港组团：包括空港工业区、空港物流园区、后沙峪镇以及天竺镇的一部分规模：34平方公里规划人口：28万人②中心组团：包括仁和镇、马坡镇以及牛栏山镇规模：62平方公里规划人口：52万人③河东新区：包括北小营镇和南彩镇规模：12平方公里规划人口：10万人资料来源：《北京城市总体规划2004-2020》1234我们的工作是为xxx新城制定以产业为核心的城市发展战略与策略，使之成为具有示范性作用的新城建设典范从到PLANNING规划师北京xxx——新城建设新的里程碑ShunyiNewTown:BestPracticeinChina52005/06/162005/07/16xxx区宏观经济背景研究区域（xxx）城市意向区域产业、土地及房地产市场现状区域内投资者及消费者访谈新城三组团目标人口和消费分布？新城的发展优势何在？xxx新城区产业存在的问题和可调整的方向？新城三组团发展的潜力如何？国内外新城发展模式研究相关产业带动区域发展案例研究相关产业的产业发展规律和产业发展环境研究xxx新城发展的核心驱动因素是什么？与通州和亦庄是否有不同？xxx新城的主导产业发展面临的区域竞争和国际环境如何？产业本身的发展规律何在？xxx的几大优势（机场、会展）对区域发展的带动作用体现在哪里新城发展核心驱动因素产业发展战略与策略新城发展目标体系价值定位与功能分区分期开发策略2005/08/102005/08/20通过国内外相关城市/地区的案例研究与分析，寻找产业发展规律、新城发展的核心驱动因素和规律制定以产业为核心的xxx新城的发展战略与策略，明确新城价值定位与功能分区，制定分期推进策略基础研究案例研究发展战略与策略本项目充分结合新城的建设目标和国际上类似地区的发展经验，从xxx新城三组团的现状诊断入手，制定整体可持续发展战略研究结论案例的适用性分析结合案例制定以产业为核心的城市发展战略与策略针对人口、产业、消费、土地利用四个方面对xxx新城的现状进行调研与研究，明确现实与理想之间的差距，寻找可能的发展方向6进行的研究国内外案例研究投资者与消费者访谈实地调研与踏勘围绕上述问题，工作小组在过去两个月的时间里进行了大量调查和研究调研内容：交通可达性城市意向产业分布和发展现状自然资源、重大设施建成区现状调研区域：天竺别墅区后沙峪镇中心区空港工业区空港物流园区林河工业区汽车基地马坡、牛栏山镇南彩镇北小营镇镇园区政府官员10位重点企业主管21位燕京啤酒汇源果汁现代汽车松下电子华大基因

……地产销售经理14位投资者深度访谈8位万科集团鲁能集团北大君仕集团……消费者深度访谈80位新城案例12个Letchworth（英国）筑波科学城(日本）哥伦比亚新城（美国）多摩新城（日本）沙田新市镇（香港）

……会展案例6个汽车城案例2个空港城案例3个汉诺威（德国）斯图加特（德国）底特律（美国）菲尔法克斯（美国）……新城现状研究人口结构研究消费者消费特征研究土地利用现状研究房地产市场研究产业发展研究主导产业产业链研究主导产业区域比较研究主导产业国际转移趋势重大机遇影响研究空港对周边区域影响会展对周边区域影响案例相关研究新城发展模式研究7今日汇报议程项目进程汇报基于现状提出问题跳出现状外的案例研究新城发展战略与策略功能分区与分期策略8良好的区位和资源条件、强大的产业基础使xxx具有了成功建设新城的天赋条件2004年北京市工业总产值排名前五位的区县2004年北京市工业总产值增长率排名前五位的区县2004年北京市人均可支配收入排名前六位的区县（单位：万元）顺义温榆河新国展空港工业区机场高速首都机场汽车基地潮白河9疏散中心城区的人口与功能、集聚新的产业是北京总规中定义的新城建设目标，也是我们研究的起点和依据新城规划目标：新城是承担疏解中心城人口和功能、集聚新的产业，带动区域发展的规模化城市地区。新城应建设成为相对独立、功能完善、环境优美、交通便捷、公共服务设施发达的健康新城。xxx新城规划人口规模为90万人（2020年），同时预留达到百万人口规模的发展空间。

——《北京市城市总体规划2004-2020》10对城市的研究我们界定为“人在一定的空间内进行生产和消费”，并从这四个方面对xxx的现状进行研究，寻找现实与理想之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较优势产业就业土地：土地利用性质土地利用强度地价峰值可利用土地量人口：人口总量人口就业结构人口素质消费：消费力消费结构消费地点11以工工业业为为主主的的第第二二产产业业是是xxx区区经经济济增增长长的的主主要要来来源源，，其其中中汽汽车车制制造造业业和和电电子子信信息息制制造造业业是是绝绝对对的的支支柱柱产产业业2004年xxx第第二二产产业业与与第第三三产产业业之之比比为为1：0.57。第第二二产产业业中中工工业业拉拉动动GDP增长长11.3个百百分分点点，，第第三三产产业业拉拉动动GDP增长长7.8个百百分分点点。。资料料来来源源：：xxx统统计计信信息息网网、、世世联联计计算算2004年汽汽车车制制造造业业、、电电子子信信息息设设备备制制造造业业的的产产值值占占到到xxx工工业业总总产产值值的的70%以上上，，是是xxx工工业业的的支支柱柱产产业业12xxx的的电电子子信信息息产产业业和和汽汽车车产产业业均均处处于于各各自自产产业业链链的的低低端端加加工工制制造造环环节节，，产产品品附附加加值值低低产业业链链利润润90年代代之之前前90年代代之之后后汽车车工工业业产产业业链链电子子信信息息产产业业链链工艺艺研研发发芯片片设设计计零部部件件制制造造电子子通通讯讯设设备备制制造造整机机制制造造信息息传传输输服服务务计算算机机服服务务业业科技技交交流流推推广广软件件业业2004年xxx电电子子信信息息产产业业、、汽汽车车制制造造业业的的工工业业增增加加值值率率都都低低于于全全国国平平均均水水平平，，说说明明这这两两个个产产业业的的大大多多数数企企业业都都从从事事低低附附加加值值的的工工作作，，产产业业链链条条比比较较短短。。2002年全全球球汽汽车车零零部部件件销销售售行行业业、、汽汽车车整整车车销销售售行行业业的的投投资资现现金金回回报报率率别别为为13%和10%，远远高高于于汽汽车车制制造造业业的的5%，说说明明制制造造行行业业的的利利润润已已经经很很低低，，下下游游产产业业成成为为了了新新的的利利润润增增长长点点。。营销销服务务金融融整车车组组装装制制造造研发发零部部件件资料料来来源源：：xxx统统计计信信息息网网、、中中国国统统计计局局网网站站、、新新财财富富网网站站13xxx电电子子信信息息制制造造业业、、汽汽车车制制造造业业在在环环渤渤海海经经济济圈圈中中并并无无比比较较优优势势，，天天津津滨滨海海新新区区的的建建设设进进一一步步加加强强了了这这种种趋趋势势面积：2270平方公里人口：107万GDP：977亿元工业总产值：：3030.8亿元外贸出口额：：89亿美元主导产业：电电子通讯制造造、石油开采采与加工、海海洋化工、现现代冶金、机机械制造（含含汽车）、生生物制药、食食品加工优势资源：储储量丰富的石石油、天然气气资源；天津津港；北方航航空货运中心心；全国领先先的电子信息息制造工业；；1199平方公里可开开发建设空地地。面积：108平方公里人口：30万GDP：222.2亿元工业总产值：：612.7亿元外贸出口额：：22.5亿美元主导产业：电电子通讯制造造、汽车及零零配件制造优势资源：年年客流量3500万人次的首都都机场；展览览面积达20万平方米的新新国际展览中中心。xxx区两大大支柱产业--汽车制造业、、电子信息制制造业在北京京占有比较重重要的地位，，总产值分别别占全市的1/3、1/5。但在环渤海海地区没有明明显优势，尤尤其电子信息息制造业产值值仅为天津滨滨海新区的1/6。天津滨海新区区xxx新城资料来源：xxx统计信信息网、天津津滨海新区网网站14以加工制造为为主的产业结结构决定了xxx的产业业发展现状具具有劳动力素素质低、土地地附加值低的的特点低附加值加工工制造业占主主导吸纳就业人口口数量不足劳动力素质低低土地附加值低低xxx区目前前制造业从业业人口2.94万人，制造业业用地1.1万亩，亩均劳劳动力2.7人。如果将所所有8.8万亩未建设用用地都作为制制造业用地也也仅能带来26万人。目前xxx区区本科以上学学历人口比例例仅为3%。中关村科技技园区学士以以上学历人数数占33%，硕士以上占占6.7%。2004年xxx汽车车制造业亩产产出537万元，电子信信息制造业亩亩产出502万元；而上地地信息产业基基地亩产高达达2433万元。资料来源：xxx统计信信息网、中关关村管委会网网站15与第二产业相相比，xxx的第三产业业所占比重小小，发展速度度慢，以社会会服务业为主主、结构不合合理xxx区第三三产业结构不不合理：以传传统服务业为为主；信息传传输、计算机机服务和软件件业、金融保保险业等生产产服务业所占占比重很小，，且有下降趋趋势。资料来源：xxx统计信信息网16xxx工业对对个别外资企企业依赖性过过强，但同时时作为跨国公公司制造业输输入地xxx又具有很大大的可替代性性2004年xxx外资资企业，完成成工业总产值值521.2亿元，销售收收入505.48亿元，利润总总额33.64亿元，分别占占全区工业的的85.1%、85.4%和87.2%。外资企业已已经占据工业业经济的主导导地位。时间1915年左右1970年代1985年-2000年2000年以后产业转移主要内容输出工业制成品；进口初级原材料转移资源密集类产品劳动资本密集型产业以生产服务业为主的现代服务业输入地选择KPI原材料丰富，价格低劳动力、土地成本低廉；市场需求；政府政策丰富的科技、人才资源；良好工业基础；良好基础设施国际产业转移移特征随着国内经济济发展，国际际产业转移规规模扩大，发发展中国家尤尤其是东南亚亚国家的激烈烈竞争，我国国传统的劳动动力资源优势势已不再显著著，而且东南南亚国家实行行的更为开放放和优惠的政政策是我国的的政策优势也也逐步丧失。。在国内，北京京及东部地区区的劳动力成成本和土地成成本大大高于于中西部地区区，使原有的的比较优势弱弱化资料来源：xxx统计信信息网17机场扩建和新新国展建设是是xxx新城城产业发展的的重大机遇，，更是环渤海海区域内绝无无仅有的优势势资源首都国际机场扩建前（2002年）扩建后年客流量（万人次）27006000年货邮吞吐量（万吨）67320年起降架次（万次）24.250航站楼面积（万平方米）3570名称北京会展现状（2003年）新国展展馆面积24万平方米20万平方米收入18.3亿元20亿元带动GDP73.9亿元160-200亿元参观人数922.2万人次1000万人次从业人数1万2万首都国际机场场是国内航线线最丰富、覆覆盖面最广、、航班最密集集、运量最大大的航空港。。扩建后将跻跻身世界十大大机场之列，，成为东北亚亚的航空枢纽纽，首都经济济的发动机，，更会为xxx新城的发发展和经济增增长带来巨大大推动作用。。北京已经是中中国的“会展之都”，“九五”期间共举办各各类展览会1251个，占全国展展览会的50%。新国展的落落成将是xxx新城发展展现代服务业业的重要契机机。空港和会展是是xxx新城城所具有的核核心优势资源源18对城市的研究究我们界定为为“人在一定定的空间内进进行生产和消消费”，并从从这四个方面面对xxx的的现状进行研研究，寻找现现实与理想之之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较较优势产业就业土地：土地利用性质质土地利用强度度地价峰值可利用土地量量人口：人口总量人口就业结构构人口素质消费：消费力消费结构消费地点19建成区中居住住用地和工业业用地的比例例过高，挤压压了商业、医医疗、教育等等公共设施用用地，影响了了城市职能的的发挥空港片区中心片区空港片区仁和镇马坡牛栏山

居住区工业区现状34.0％49.3％国标20-30％15-25％城市建设用地结构

图例居住区工业区公共服务区未建成区村庄县城区域名称建成区(ha)未建成区(ha)工业用地居住用地其他用地空港片区2614614382812仁和镇1712.3676.7156.91054.2马坡35.7131.646.181096.4牛栏山126.9200.883.0889.3总计2135.91470.1724.085851.9各组团用地性性质分布各片区土地利利用现状20现状整体的开开发强度偏低低造成了土地地资源的浪费费，并影响到到未来的发展展空间xxx新城现状人口口居住密度约约为148人/公顷，按此密密度计算新城城j仅能容纳50万人左右的居居住人口国际机构研究究成果表明：：可持续发展展的城市密度度梯度２５００－４９４人人／公顷，xxx新城目目前的居住人人口密度远达达不到这种水水平区域人/ha来源

新的城市高密度低层住宅——赫特福德郡256

城市推广计划

霍尔姆——曼切斯特的规划320

霍尔姆开发

低密度——阿伯克龙比2471944年伦敦大规划

中等密度——阿伯克龙比3361944年伦敦大规划

高密度——阿伯克龙比4941944年伦敦大规划

中心区可达到的城市密度370“地球之友”1970年代的冬青树街416

利维特.博恩斯坦协会1990年代的冬青树街376

利维特.博恩斯坦协会

可持续的城市密度275“地球之友”

可持续城市邻里社区（最大值）494URBED资料来源：《可持续的城市市邻里社区〉xxx新城商商品住宅项目目容积率分布布21未来发展的可可利用土地中中的80％以上，位于于距离中心城城区较远的两两个组团：中中心组团和河河东新区规模*（公顷）所占比例（％）空港片区149421.1中心片区297152.4河东新区120026.4总计5665100*河东新区1200公顷新城规划划用地，均认认为是可调用用地空港片区中心片区各组团土地利利用现状xxx新城可可利用土地分分布22对城市的研究究我们界定为为“人在一定定的空间内进进行生产和消消费”，并从从这四个方面面对xxx的的现状进行研研究，寻找现现实与理想之之间的差距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业：产业结构产业链产业区域比较较优势产业就业土地：土地利用性质质土地利用强度度地价峰值可利用土地量量人口：人口总量人口就业结构构人口素质消费：消费力消费结构消费地点23从整体上看xxx新城现现状人口与规规划人口之间间存在55万巨大缺口，，且现状人口口近一半从事事加工制造业业，人口素质质低现状人口与规规划人口的存存在54.6万缺口近一半的常驻驻人口在从事事加工制造业业，大学以上上学历者不足足常驻人口的的6％在业人口行业业分布*在业人口受教教育水平6万人22万人7.4万人35.4万人90万人54.6万人现状和2020年规划人口数数注：*在业人人口是指15岁及15岁以上，从事事社会劳动并并取得报酬或或经营收入的的人口资料来源：xxx统计信信息网空港片区中心片区河东新区现状总计规划总计24空港片区吸引引了部分高素素质外来人口口，但从整体体上看，xxx的外来人人口以加工制制造业工人为为主，外来人人口素质较低低空港片区的外外来人口的收收入状况呈现现沙漏形分布布，中产阶级级的量相对较较少；高素素质的外来人人群多数不在在区域内就业业xxx外来人人口年龄构成成以青壮年人人口为主，文文化素质也普普遍较低，，受过高等教教育的人只占占3%空港片区外来来人口的收入入分布空港片区外来来人口的教育育程度分布xxx区外来来人口的年龄龄分布资料来源：xxx统计信信息网；世联联调研xxx区外来来人口的教育育程度分布25尽管拥有良良好的资源源条件，但但高水准的的生活配套套和公共服服务的缺乏乏已经成为为阻止郊区区化高素质质人口大规规模进入的的主要障碍碍京顺路不好好，一般走走京承高速速，教育和和交通问题题最吸引业业主的是万万科的品牌牌和安静环环境，但但是商场少少，配套设设施不齐全全万科业主每天上班，，走机场高高速或者京京承费用太太高，但京京顺路太堵堵;市政基础设设施比较差差,购物（包括括日常消费费品）一般般在城里，，一周去城城里的超市市一次万科业主教育配套是是最大的问问题。周边边的两所私私立学校力力迈和京华华口碑差，，孩子目前前在北大附附小上学，，那么小的的孩子只能能住校，因因此现在想想搬走，很很多邻居也也因为同样样的原因搬搬走了万科业主私私营企业业主万科、裕翔翔社区较成成熟，与市市区比环境境好，密度度低；不利利因素是交交通问题和和市政配套套设施如学学校、医院院、超市、、大型文体体设施等，，整体环境境应该改善善基础设施施，水电气气通信等，，政府应该该牵头做好好基础工作作。莫奈花园销销售人员xxx目前前郊区化高高素质人口口仅占全区区总人口的的0.7%。而这些人人基本都居居住在万科科城市花园园当中。xxx良好好的资源条条件是吸引引其进入的的主要动因因。万科城市花花园以来，，再无同类类项目的出出现，万科科城市花园园的房屋价价格近年来来也一直在在贬值。根根据访谈结结果，交通通不便、配配套设施匮匮乏是组织织高素质人人群大规模模进入的主主要原因。。26高档住宅的的开发使得得空港片区区成为了北北京最具特特色的外籍籍人士聚集集区，国际际化的生活活氛围逐步步成熟并开开始向外辐辐射这里有德国乡村城市的味道，如果有地铁就和德国很相似了。

裕祥花园德国居民这里很舒适、安全、友好；喜欢中式烹饪培训；一般一周购物一次

波兰主妇这里环境很好，每周末来日翔广场购物。香江别墅美国夫妇天竺、温榆榆河地区是是北京最早早最成熟的的高档别墅墅区，吸引引了大批外外国使馆人人员、外企企高管的进进入，逐渐渐形成了北北京最具国国际色彩的的居住区。。宁静、和谐谐、具有北北美街镇风风情的日翔翔广场成为为周边居住住的外籍人人士的汇聚聚地。并且且对喜欢这这种生活氛氛围的高素素质人群产产生了强烈烈的吸引作作用。27已经生活在在这里的高高素质人群群普遍对xxx缺乏乏认知和归归属感，因因此对区域域的发展未未能有进一一步的贡献献和推动xxx高素素质郊区化化居住区没没有形成规规模，造成成区域发展展不匀质，，从而导致致能够吸引引高水平就就地消费的的配套设施施匮乏。配套设施的的匮乏，造造成高素质质人群就业业与消费均均在区域外外进行，对对xxx缺缺乏认知和和归属感，，进而对区区域经济社社会的发展展没有起到到应有的作作用。已经在此居居住十年，，喜欢周边边的环境。。喜欢万科科社区的融融洽与交流流，从来没没去过xxx老城区区。万科业主中中法夫妇妇万科城市花花园现在贬贬值的重要要原因是由由于规模不不够，周边边区域人口口复杂导致致同质消费费减弱，从从而导致整整体配套的的弱化。万科公司王王先生交通，商业业，医疗设设施不好，，一般到市市区购物，，不到xxx老城，，因为档次次低，服务务质量不够够。日常用用品也要到到望京的超超市买。一一周进城1－2次。。裕祥祥花花园园业业主主退退休休干干部部平时时买买菜菜在在后后沙沙峪峪菜菜场场，，外外出出吃吃饭饭去去日日祥祥广广场场，，在在附附近近没没有有太太多多其其它它消消费费，，没没去去过过xxx老老城城。。万科科业业主主月家庭支出日常消费耐用品消费休闲娱乐消费子女教育消费主动郊区化的中产阶级5000-1万元北京城区北京城区北京城区北京城区被动郊区化的城市平民1000-2000元区域内北京城区区域内北京城区空港港片片区区现现状状人人口口消消费费特特征征调调研研节节选选28对城城市市的的研研究究我我们们界界定定为为““人人在在一一定定的的空空间间内内进进行行生生产产和和消消费费””，，并并从从这这四四个个方方面面对对xxx的的现现状状进进行行研研究究，，寻寻找找现现实实与与理理想想之之间间的的差差距距空间/土地Space/Land生活/消费Living/Consuming生产/产业Production/Industry产业业：：产业业结结构构产业业链链产业业区区域域比比较较优优势势产业业就就业业土地地：：土地地利利用用性性质质土地地利利用用强强度度地价价峰峰值值可利利用用土土地地量量人口口：：人口口总总量量人口口就就业业结结构构人口口素素质质消费费：：消费费力力消费费结结构构消费费地地点点29在新新城城人人群群的的消消费费中中，，中中高高档档消消费费一一般般在在北北京京市市区区发发生生，，而而中中低低档档消消费费在在本本地地形形成成一一个个相相对对独独立立的的消消费费圈圈空港港片片区区消消费费特特:征空空港港片片区区匮匮乏乏的的服服务务业业，，使使得得区区域域内内的的50%以上上的的消消费费被被北北京京市市区区和和xxx老老城城区区分分流流，，收收入入较较高高的的人人在在城城区区消消费费，，收收入入低低的的人人在在老老城城消消费费中心心片片区区及及河河东东新新区区消消费费特特征征:中档档和和中中低低档档购购物物场场所所基基本本满满足足居居民民消消费费需需求求，，使使县县城城成成为为一一个个相相对对独独立立的的消消费费圈圈月家庭支出日常消费耐用品消费休闲娱乐消费子女教育消费别墅区的高收入人群〉1万元区域内北京城区区域内区域内主动郊区化的中产阶级5000-1万元北京城区北京城区北京城区北京城区被动郊区化城市平民1000-2000元区域内北京城区区域内北京城区机场及工业区中等收入人群1000-2000元区域内xxx老城区xxx老城区xxx老城区工业区外来劳工〈500元区域内————区域内当地农民〈500元区域内区域内区域内区域内构成成：：原原住住民民或或外外来来人人口口职业业：：70％以以上上为为产产业业工工人人和和批批发发零零售售等等经经商人人员员年龄龄：：30-50岁为为主主收入入：：800-2000元/月商业业消消费费：：消消费费支支出出的的60-70％用用于于吃吃穿穿住住;消费一一般般在在县县城城完完成成，，到到市市里里消消费费的的频频率率和次次数数较较少少娱乐乐消消费费：：消消费费力力低低，，一一般般局局限限于于县县城城，，偶偶尔去去市市里里，，或或密密云云消消费费消消费费构成成：：原原住住民民为为主主职业业：：务务农农＋＋少少量量务务工工收入入：：600-1000元商业业消消费费：：乡乡镇镇只只能能满满足足油油盐盐酱酱醋醋等等最最基本本的的生生活活需需求求，，其其他他形形式式的的消消费基基本本上上去去老老县县城城消消费费娱乐乐消消费费：：很很少少仁和和镇镇居居民民马坡坡，，牛牛栏栏山山，，南南彩彩，，北北小小营营居居民民30xxx的的消消费费旺旺盛盛，，但但消消费费结结构构不不合合理理，，休休闲闲娱娱乐乐场场所所较较少少2003年xxx区区社社会会消消费费品品零零售售额额50.4亿元元，，在在北北京京郊郊区区各各区区县县中中仅仅次次于于房房山山区区衣食食住住等等基基本本生生活活品品支支出出比比重重较较大大，，娱娱乐乐休休闲闲等等高高档档消消费费购购买买比比重重很很小小区内内娱娱乐乐消消费费地地———公园园xxx公公园园；；卧卧龙龙公公园园和和怡怡园园公公园园。。娱娱乐乐消消费费基基本本符符合合““娱娱乐乐＝＝公公园园””这这一一等等式式通过过60多位位居居民民访访谈谈表表明明，，85%的居居民民认认为为：：本地地的的娱娱乐乐的的地地方方很很少少，，大大部部分分体体育育场场馆馆不不向向公公众众开开放放，，公公园园是是他他们们日日常常休休闲闲娱娱乐乐的的唯唯一一场场所所。。2003年xxx城镇镇居民消费结结构数据来源：北北京统计年鉴鉴；xxx区区统计年鉴，，访谈2003年北京郊区各各区县社会消消费品零售额额24.561.850.436.241.418.420.026.729.946.410203040506070门头沟区房山区通州区xxx区昌平区大兴区平谷区怀柔区密云县延庆县31支柱产业是加工制造业，缺乏区域比较优势，且产业附加值低，劳动力素质低作为跨国企业的加工制造基地具有很大的可替代性第三产业比重低，发展慢，结构不合理机场和国展为区域经济发展提供了在整个环渤海经济圈中不可替代的优势和契机产业居住、工业用地比例过高挤压公共设施用地影响城市职能发挥现状开发强度偏低影响未来发展空间可利用土地大多位于距离中心市区相对较远的组团中用地现状与规划人口之间存在巨大的缺口，且现状人口整体素质偏低缺乏高水准的生活配套和公共服务阻止了高素质郊区化人口的大规模进入已经生活在这里的高素质人群当地就业率低，对xxx缺乏归属感局部形成的国际化生活氛围已经成为整个北京的特色地区并具有对外辐射性人口高消费力人群当地消费率低当地已经形成了一个相对封闭的中低档消费圈，且以满足基本生活消费为主，教育、医疗、休闲娱乐等高层次消费设施相对缺乏消费当未来大部分分的可利用土土地都位于距距离北京城区区相对较远的的区域，当轻轻轨的建设还还未提上日程程，xxx新新城发展的驱驱动因素到底底何在？与其其他两个重点点新城又有什什么不同？机场和国展在在xxx的经经济和产业发发展中到底将将扮演何种角角色？当继续以现代代制造业为支支柱产业已明明显无法实现现新城的建设设目标，xxx究竟可以以又应该发展展什么样的主主导产业以实实现疏散人口口、置换人口口的新城规划划目标？如何吸引高素素质人口的大大规模进入，，同时促进他他们的就地就就业和就业消消费，从而实实现产业发展展和人口置换换之间相互促促进的良性循循环？什么样的用地地比例、用地地布局和开发发强度能够在在土地存量并并不宽裕的情情况下容纳未未来的产业和和人口，在发发展经济的同同时保持地区区固有的环境境资源的吸引引力，并保障障未来的可持持续发展？新城发展模式式与核心驱动动因素研究重大机遇影响响研究产业定位与产产业发展策略略人口发展策略略土地利用策略略32今日汇报议程程项目进程汇报报基于现状提出出问题跳出现状外的的案例研究新城发展战略略与策略功能分区与分分期策略33筑波科学城WelwynGardenCityColumbia多摩新镇初步考虑案例例Letchworth，英国WelwynGardenCity，英国PortSunlight，英国GrandeCache，加拿大筑波科学城，，日本Radburn，美国Columbia，美国千里新城，日日本多摩新镇，日日本沙田新市镇，，香港Canberra，澳洲Brasilia，巴西着重分析了其其中五个韦林花园城，英国筑波科学城，，日本哥伦比亚新城城，美国多摩新镇，日日本堪培拉，澳大大利亚田园新城公司城/产业新城城市郊区化发发展的边缘新新城公共交通导向向发展的新城城行政中心新城城Canberra资料来源：文文献检索、世世联分析案例研究Part1:————新城开发模式式的5个案例研究34韦林花园城是是霍华德“田田园城市”规规划思想的集集中体现，是是田园化城镇镇的杰出代表表WelwynGardenCity：位置和规模：：－位于Colchester、Hertford及St.Albans这三个小城之之间，距离伦敦西北36km－占地970公顷－规划人口5万人用地功能组合合：－工业占25％，居住占40%，商业服务占10%，公共绿地/公园占25%主要特点：－规模较小，，密度较低，，多为多层建建筑－城市四周有有永久性农地地围绕－按邻里单位位进行规划建建设，绿地相相隔－规划采用了了更为规则、、几何的方式式－强调城市田田园风貌和美美学景观设计计1伦敦WelwynGardenCityMimram流域36km35田园城市在城城市环境不断断恶化的工业业革命时代获获得了成功，，但随着汽车车时代和城市市郊区化的到到来，田园城城市的理想再再难实现内在核心驱动动因素工业革命造成成了城市的环环境不断恶化化，人们都在在向往和追求求田园般城市市的美好生活活毗邻大城市伦伦敦，一次世世界大战后英英国城市均面面临着住房紧紧缺的问题，，居住需求急急剧上升田园新城发展展模式的关键键成功因素邻近大城市，，制造业和工工业从内城迁迁至田园城市市交通方式基于于铁路与步行行城市规模较小小，人口数量量少，避免了了大城市的通通病城市四周必须须要有永久性性的绿地和农农地围绕采取的关键举举措控制城市规模模和人口数量量，如需扩延延则再建一座座田园新城田园城市选址址的用地范围围内必须含有有一定数量的的农地和绿地地城市土地归公公众所有，由由委员会受托托管理最大限度的吸吸引私人企业业和政府机构构来田园城市市投资，以提提供足够的就就业机会136筑波科学城依依靠教育科研研产业的驱动动，经过40多年的发展已已成为国际知知名的R&D中心城市筑波科学城：：位置和规模：：－距离东京都都东北约60km－用地2696公顷－规划总人口口35万人（至2030年）用地功能组合合：－科研教育用用地占54％，居住占25%，商业服务占4%，道路公园占占17%主要特点：－46家科研教育机机构迁入筑波波新城，研究领域有教育育、建设、科科学与工程、、生物工程等－私有研究机机构纷纷进入入工业园和周周边郊区，行业涉涉及医药、化化工、电子、、机械、建设等等领域－70%以上的雇员从从事教育科研研工作Tokyo60KM237产业新城的形形成与实现是是与政府的决决策和大力投投入密不可分分的内在核心驱动动因素日本政府决策策促进学术新新城建设，以以满足国家经经济发展对于于教育科研和和高端人才的的大量需求毗邻大城市东东京，直接产产生大量高端端技术人才和和科研技术的的需求产业新城城发展模模式的关关键成功功因素政府主导导开发建建设，投投入资金金用于城城市公建建和市政政配套设设施建设设政府主导导迁入大大量国立立、公有有科研教教育机构构，主动动形成产产业积聚聚日本政府府约40%的预算科科研经费费都集中中在筑波波新城交通便捷捷采取的关关键举措措政府决策策成立学学术新城城建设促促进指挥挥部政府陆续续迁入大大量国家家级研究究机构73年建立筑筑波大学学多条交通通特快轨轨道专线线陆续建建成吸引私营营部门机机构投资资部分商商业、金金融设施施建设，，兴建信信息交流流中心、、酒店与与物流配配送系统统238哥伦比亚亚新城是是美国大大城市郊郊区化快快速发展展下所形形成的全全美最知知名的新新城哥伦比亚亚新城：：位置和规规模：－距离华华盛顿中中心约48km，距离巴巴尔的摩24km－占地5600公顷－规划总总人口11万人用地功能能组合：：－居住、、商业服服务设施施用地为为主，绿绿地公园用地地占到23%主要特点点：－邻近核核心城市市，公路路交通网网发达－新城建建设按照照邻里单单位结构构组成－公共配配套设施施完善－60％以上的的人在本本地居住住和工作作，本地企业提提供了大大量的工工作机会会48KM24KM高速公路路网339汽车的普普及与便便捷的交交通路网网是推动动城市郊郊区化发发展建立立边缘新新城的内内在核心心驱动因因素内在核心心驱动因因素汽车普及及率高便捷的公公路交通通路网城市的郊郊区化发发展边缘新城城发展模模式的关关键成功功因素城市郊区区化快速速发展带带来城市市人口郊郊区化、、产业郊郊区化和和中产阶阶级的郊郊区化二、三产产业的发发展实现现了居民民的本地地就业位于大城城市边缘缘交通便捷捷，公路路交通路路网发达达采取的关关键举措措建设发达达便捷的的交通高高速路网网完善教育育、商业业、娱乐乐等生活活配套设设施在城市边边缘建立立工业园园区发展展工业，，提供本本地就业业机会鼓励发展展第三产产业服务务业，使使得人们们尽可能能的在本本地工作作、本地地生活消消费340多摩新城城是在交交通引导导开发模模式下发发展起来来的日本本最大的的新镇，，同时也也是一座座典型的的“卧城城”多摩新城城：位置和规规模：－位于东东京都中中心西南南约25-40km，距离横滨市市西北约约25km－规划占占地面积积约3016公顷，包包括了东京都的的多摩市市、稻城城市、八八王子市市和町田市市－规划总总人口约约37.3万人用地功能能组合：：－居住用用地占47％、道路路占15.9％，商业用地占占3.7％，公共共服务设设施用地地占22.1％，绿地地公园占占到11.3%主要特点点：－邻近核核心城市市，轨道道交通系系统发达达－城市建建设沿轨轨道沿线线及站点点附近开开发－典型的的卧城，，没有产产业发展展京王电铁铁多摩新城城东京都心心小田急电电铁441多摩新城城是在交交通引导导开发模模式下发发展起来来的日本本最大的的新镇，，同时也也是一座座典型的的“卧城城”多摩新城城：位置和规规模：－位于东东京都中中心西南南约25-40km，距离横滨市市西北约约25km－规划占占地面积积约3016公顷，包包括了东京都的的多摩市市、稻城城市、八八王子市市和町田市市－规划总总人口约约37.3万人用地功能能组合：：－居住用用地占47％、道路路占15.9％，商业用地占占3.7％，公共共服务设设施用地地占22.1％，绿地地公园占占到11.3%主要特点点：－邻近核核心城市市，轨道道交通系系统发达达－城市建建设沿轨轨道沿线线及站点点附近开开发－典型的的卧城，，没有产产业发展展京王电铁铁多摩新城城东京都心心小田急电电铁442堪培拉是是澳大利利亚政府府主导规规划建设设的首都都堪培拉：：位置和规规模：－距离悉悉尼和墨墨尔本1小时飞行行距离；；－规划占占地面积积约6平方公里里用地功能能组合：：－主要为为政府办办公大楼楼，居住住区和零零售商业较少少主要特点点：－中央和和市政府府以及各各政党总总部所在在地－许多国国立机构构，如国国立图书书馆、大大学－众多的的地标性性建筑和和纪念碑碑，如议议会大厦、澳澳大利亚亚战争纪纪念馆等等543堪培拉行行政中心心新城是是在政府府全面参参与下创创建的内在在核核心心驱驱动动因因素素需要要解解决决悉悉尼尼和和墨墨尔尔本本两两个个城城市市争争夺夺国国都都的的问问题题议会会的的决决策策行政政中中心心新新城城发发展展模模式式的的关关键键成成功功因因素素地理理位位置置优优越越政府府的的大大量量资资金金投投入入主要要政政府府机机构构的的所所在在地地高质质量量办办公公楼楼由由政政府府机机构构占占用用，，其其中中一一些些是是地地标标性性建建筑筑采取取的的关关键键举举措措议会会通通过过迁迁都都立立法法，，使使堪堪培培拉拉即即刻刻成成为为主主要要城城市市政府府出出资资建建造造办办公公楼楼并并聘聘请请建建筑筑师师设设计计和和建建造造地地标标性性建建筑筑在完完成成大大楼楼建建设设前前，，政政府府已已完完成成道道路路和和其其他他基基础础设设施施的的建建设设544根据据案案例例我我们们总总结结了了新新城城开开发发的的5种主主要要模模式式，，并并找找到到了了每每种种模模式式的的核核心心驱驱动动因因素素和和关关键键成成功功因因素素之之所所在在新城城发发展展模模式式田园园城城市市公司司城城/产业业城城边缘缘新新城城TOD新城城行政政中中心心新新城城核心心驱驱动动因因素素关键键成成功功因因素素典型型代代表表案案例例工业业革革命命造造成成城城市市环环境境恶恶化化城市市居居住住需需求求急急剧剧上上升升政府府决决策策市场场对对于于产产业业的的需需求求汽车车普普及及和和便便捷捷的的交交通通路路网网城市市郊郊区区化化大城城市市中中心心城城区区人人口口高高度度恶恶性性膨膨胀胀政府府决决策策政府府决决策策，，发发展展新新区区域域交通通方方式式基基于于铁铁路路与与步步行行控制制城城市市规规模模、、规规模模较较小小政府府主主导导开开发发、、投投入入大大量量资资金金政府府强强制制或或引引导导产产业业积积聚聚位于于大大城城市市边边缘缘;;建设设快快速速的的交交通通路路网网产业业郊郊区区化化带带动动的的二二、、三三产产业业的的快快速速发发展展，，解解决决了了职职住住平平衡衡问问题题兴建建连连接接大大城城市市的的轨轨道道交交通通系系统统轨道道沿沿线线有有大大量量的的建建设设用用地地可可供供房房地地产产开开发发政府府主主导导开开发发、、投投入入大大量量资资金金主要政府机构构所在地WelwynGardenCity筑波科学城哥伦比亚新城城多摩新城堪培拉45案例研究Part2:————汽车产业带动动城市发展的的2个案例研究底特律（Detroit）：－始建于1701年并于1815年正式设立为为城市，因汽车车制造业而闻闻名全球－占地218.5平方公里，2004年人口91万－除了汽车制制造，底特律律地区主要的的工业还包括：机床床附件生产、、内燃机制造造、钢铁锻造、金金属切削刀具具加工等斯图加特（Stuttgart）：－斯图加特市占占地面积207平方公里，2004年人口59万－斯图加特地地区由市区和和周边的5个州级县构成，占占地面积3654平方公里，，2004年人口266万－2004年德研究机构构推出德国主主要城市排名中，斯图图加特在生活活水准，经济济活力和综合排名名均列前三46案例研究Part2:————汽车产业带动动城市发展的的2个案例研究底特律（Detroit）：－始建于1701年并于1815年正式设立为为城市，因汽车车制造业而闻闻名全球－占地218.5平方公里，2004年人口91万－除了汽车制制造，底特律律地区主要的的工业还包括：机床床附件生产、、内燃机制造造、钢铁锻造、金金属切削刀具具加工等斯图加特（Stuttgart）：－斯图加特市占占地面积207平方公里，2004年人口59万－斯图加特地地区由市区和和周边的5个州级县构成，占占地面积3654平方公里，，2004年人口266万－2004年德研究机构构推出德国主主要城市排名中，斯图图加特在生活活水准，经济济活力和综合排名名均列前三47底特律的发展展告诉我们：：汽车制造业业的产业聚集集所吸纳的人人口数随科技技的进步在缩缩减，而人口口的整体素质质仍就不高12000年底特律人口口种族构成2000年底特律教育育水平构成数据来源：U.S.CensusBureau,decennialcensusofpopulation,1900to20001920年由于汽车工工业的发展，，包括在国外外出生的居民民在内，城市市人口迅速增增长到几乎200万，但随着科科技的发展制制造人口在流流失，在92到02年的十年中制制造业工人就就减少了近1万人加工制造业带带来人口结构构较低，81%是黑人，大学学以上学历不不超过10％（万人）48加工制造业的的发展带动了了第三产业的的迅速膨胀，，但制造业带带动下形成的的第三产业以以中低档社会会服务业为主主长期来看，就业人口从制造业向商业和个人服务业转移是每个大城市发展的必然趋势。在2000年，在美国100个大城市中，每个城市几乎都有过半的居民在从事和工业相关的各种服务业.—《DetroitinFocus:AProfilefromCensus2000》不同产业职工工数比例变化化趋势（1950-1990）第三产业（服务业）35%76%20%第二产业（制造业）46%第一产业（农业）19%4%1950年1990年从1950年到1990年的40年的时间里，，底特律制造造业职工人口口占从职工数数的比率从原原来46％迅速减到了了20％1990年，在服务业业从业人员中中，80％以上的员工工从事的是以以满足日常生生活需求的中中低档服务业业，金融等行行业的员工只只占到6％149汽车展览业为为底特律第三三产业的发展展注入新的生生机，服务业业的档次也得得到迅速提升升1989年耗资两亿两两千五百万美美元的科博Cobo会议展览中心心扩建工程完完工在1992-2002年的10年中，咨询业业是膨胀最快快行业之一，，职工人数从从6000人迅速增长到到13800人，增长了130％1在底特律Cobo中心举举办的为期两两周的北美国国际汽车展已已成为底特律律每年经济活活动中最大的的盛事之一。2002年北美汽车展展的参观人数数达到70万人,创纪录的产生生5.09亿美元的收入入。在过去的的6年里，汽车展展已给地区经经济带来了26亿美元的丰厚厚收入。数据来源：TheDtroitRegion:business&industrytrends50在产业业结构构的转转变中中，制制造业业始终终没有有退出出历史史的舞舞台，，至今今它仍仍就吸吸纳了了底特特律近近1/5的就业业人口口，成成为城城市经经济持持续发发展的的基石石经过了了一个个世纪纪的发发展，，时至至今日日，汽汽车制制造仍仍旧是是底特特律最最大的的产业业，从从业人人数达达到16.4万1随着新科技的不断涌现，汽车工业也在变革。底特律地区正演变为汽车业的“研发中心”，因此依旧保持着“世界汽车城”的称号。有超过20万人工作于底特律地区135个研发中心和科研机构，但是底特律的汽车产量在美国依然居第一位，在2002年108万辆小汽车和110万辆货车从密歇根的生产线上产出。

——TheDetroitRegion：automotiveindustry51成功结结合高高新技技术产产业来来完善善和提提升传传统加加工制制造业业产业业链是是斯图图加特特经济济得到到快速速发展展的关关键2传统产产业和和新型型产业业结合合汽车AudiDaimlerChryslerPorscheNeoplanBoschEvoBusBehrValeoZFGETRAGJ.Eberspächer机械MahleDürrPutzmeisterStihlTrumpfVoithFestoKärcherSchuler电子AlcatelSELABBBoschSiemens信息SAPHewlettPackardIBM雄厚的的高科科技产产业高科技技产业业的人人口比比例排排名斯图加特卡尔斯鲁厄法兹蒂宾根弗莱堡阿尔萨斯Source：Eurostat2001工业研发费用及研发占总费用的比率城市花费（亿欧元）比率%巴-符州86.625.8巴伐利亚州75.722.5北莱茵威斯特法伦州50.014.9斯图加特地区47.814.2柏林14.14.2Source:Stifterverbandissenschaftssatistik强大的的高科科技科科研力力量是是斯图图加特特地区区经济济持续续活跃跃的动动力源源泉和和根本本传统产产业和和新型型产产业结结合，，一方方面提提升了了产业业结构构，使使之更更具竞竞争力力；另另一方方面，，产研研结合合，使使得高高新技技术能能够以以最短短的途途径转转换为为生产产力，，转化化为产产品23.9420.7619.7019.5317.1515.4452斯图加加特实实现产产业链链完善善和提提升的的三大大关键键举措措举措1：高新技技术产产业作作为主主导产产业的的配套套产业业引进进。在斯图图加特特96%以上的的企业业是少少于100人的中中小型型配套套企业业举措2：设置较较高的的进入入门槛槛。斯图加加特的的中小小企业业大多多在某行行业或或某领领域全全球有有名。。举措3：设立专专门的的机构构加强强企业业间的的合作作。在斯图图加特特地区区，分分布着着16个CompetenceCenter，管理理和鼓鼓励产产业链链上各各企业业间的的合作作及创创新在斯图图加特特地区区，有有96％以上上的企企业属属于中中小企企业，，但是是它们们大多多是在在某行行业或或某领领域全全球有有名。。从斯斯图加加特地地区销销售出出的制制造业业产品品有50％是在在本地地区外外或国国外生生产的的。——Facts&figures:verbanRegionStuttgarCompetenceCenter的目标标：联系特特定科科技领领域和和特定定行业业具有有一一定知知识技技能的的公司司提供专专业的的技术术服务务联系区区域网网络成成员，，特别别是在在科技技领域域介绍，，沟通通和促促进改改革性性的，，指导导性的的项目目实现在在知识识，理理论，，实践践方方面的的信息息转换换为会员员，合合作者者及参参与公公司提提供优优良的的条件件保持和和提高高区域域的招招商能能力推动和和支持持相互互间的的合作作创建新新的，，现代代的，，有吸吸引力力的工工作岗岗位保持地地区性性的专专门技技术253底特律律和斯斯图加加特对对汽车车产业业链的的成长长采取取了两两种截截然不不同的的方式式，也也造就就了两两个现现状迥迥异的的城市市底特律律汽车车产业业链的的成长长过程程斯图加加特产产业链链的成成长过过程在汽车车制造造业的的基础础上，，随着着科技技的发发展逐逐步演演变为为汽车制制造和和汽车车研发发中心心在汽车车制造造的基基础上上，把把新兴兴的电电子信信息等等高科科技企企