PPT国内商业地产基础知识培训（158P）

国内商业地产基础知识培训众所周知,零售业态总体来说经历了四次大的革命，即百货商店、连锁超市、购物中心和无店铺销售。这种业态的演进不是偶然的或无根据的，而是零售业适应社会经济和文化技术发展的产物。如百货商店的出现是适应西方工业革命大量生产大量销售和城市化进程的要求而产生的，连锁超市是适应商业降低成本、方便顾客的要求产生的，购物中心则是城市空洞化、居住郊区化的必然映，而无店铺销售则是电子技术和信息技术在流通领城的延伸。应该说，零售业态的每次创新都更好地满足了消费者的利益和需求，更好地推动了工业生产的发展。

1.行业介绍1.1零售业的演变史从零售业的发展史看，商业零售业态主要受到消费需求和工业生产两股力量的制约。在供给力量大于消费力量的卖方市场下，谁适应工业生产的要求，谁就能生存发展,此时的流通业只是“桥梁"和“渠道"作用。然而在买方市场下,尤其是在今天人们的物质需求已获得相对满足,供给日愈过剩的情况下,虽然“供给决定需求"仍具意义,但消费者已成为主宰市场的绝对力量,只有那些胜任消费需求的企业才有生命力。此时的零售业已不仅仅是“桥梁"和“渠道",而是起着先导作用，即一方面开发需求,另一方面引导生产。谁能更好地发挥这种作用，谁就能获得发展,这是我们认识当今零售业必须具有的概念。同时,对待目前西方眼花缭乱的零售业态,我们也不能盲目照搬。不同的国家和地区有着不同的生产力发展水平、消费习惯和心理,即便是同样的业态在不同的国家和地区也表现出不同的发展方式、速度和结果。发展一个地方的零售业,必须与当地的地情相结合。而且,一种业态之所以能够成功和确立,必有其内在的规律和特征。把握精髓,为我所用,才是明智的抉择。机构类型快速成长期从出现发展到成熟所经历的时间（年）目前处于期生命周期中的阶段杂货店1800-1840100衰退期/已消失单一专业店1820-1840100成熟期百货商店1860-194080成熟期邮购店1915-195050成熟期联销店1920-193050成熟期折扣店1955-197520成熟期方便超级市场1935-196535成熟期/衰退期购物中心1950-196540成熟期联营店1930-195040成熟期快餐店1960-197515成熟期高级专卖店1975-198510成长期仓储式零售1970-198010成熟期计算机控制的商店1980-19855成熟期电子化超级市场1980-19855成熟期厂商低于零售价销售（直销）1980-？？成长后期大型商厦1985-？？成长期仓储式销售俱乐部1985-？？成长后期美式大型超级市场1986-？？成长期电子化购物1990-？？成长期1.2零售业的发展趋势

随着社会生产力的发展、科学技术的进步、人们消费心理的个性化，社会产品的种类和数量越来越多。为了使这些产品在适当的时间通过适当的方式到达目标人群的手中，商业——这一行业作为连接生产领域和消费领域的流通环节，其自身的形式在不断更新，销售方式也在不断变革。这些变化首先直接作用于商品流通的最终环节——零售业，那么零售业也就必然成为流通环节中竞争最激烈的一环。综观世界零售业总的历史发展趋势来看，６０年代，零售业界采取综合型营运，因此，百货公司、大型综合零售势力高涨；７０年代，零售业则进入专业化的发展阶段，专门店、连锁店、超市、便利店、自助家庭用品中心等业态相继发展；进入８０年代，大型购物中心等在世界商业发达国家范围内兴起；而９０年代末则朝经营业态细分化发展，单品店、生活题材馆、无店铺销售、郊外大型专门店、产地直销及家庭购物等新型零售业态纷纷兴起。就以我国所地处的亚洲来看，近几年来随着经济的快速飞跃发展，其零售业也发生着翻天覆地的变化，主要体现在以下几方面：国际零售业发展趋势趋势一：零售业市场高度集中化、规模化

从市场份额上来看，零售业近几年来在亚洲出现了相当的集中度，少数大的零售商掌握当地市场，占有垄断意义的市场份额。换言之，亚太地区的零售业从产业经济学的角度考虑，其根据市场份额计算的市场绝对集中度指标CRn已经处于一个相当高度。1997年香港地区前5名零售商销售额(CR5)已经达到总销售额的70%，同期新加坡和台湾的CR5都超过35%，这种情况有可能与地区的区域面积有关，但从这3个国家和地区零售业的发展水平来看，零售业市场的高度集中是亚太地区零售业发展的必然趋势。再来看一看衡量一国零售业规模水平的重要指标——平均每间零售店覆盖的消费者数目：1996年日本的单店覆盖人数高居亚太地区各国首位，达到1560人，基本上是同时期中国覆盖量250人的6倍强。众所周知，日本的零售购物环境在全球享有盛名，这与其零售商业的规模是分不开的。趋势二：传统零售形式优势逐渐减弱，新型零售形式蓬勃发展

首先，总体上亚太地区传统零售业形式在各个国家和地区仍占有主导地位，传统零售店数量全部超过当地零售店总数的50%。1996年统计数据显示，在亚洲各国中，中国传统食杂零售店（非自动型超市、便利店)数量的相应比例最高，为99.8%；最低的新加坡相应数据也超过半数，为68%。其次，虽然传统零售业仍占相当大的份额，不可忽视的是以自动超市、便利店为代表的新兴零售店正在兴起。从1996年香港超市、便利店数变化的相关统计数据来看，1992年到1996年超市、便利店分别增长了25%和26%,同期的传统食杂店比原来减少了19个百分点。可以看出，传统零售业正逐步为新型零售店所取代，其优势正在逐步减弱。国内商业地产基础

知识培训趋势三：大型、超大型量贩店及货仓商店迅猛增加

近年来，亚洲各国及地区大型、超大型量贩店和货仓商店的数量不断增加。根据有关数据，到1997年，台湾、泰国及韩国的大型、超大型量贩店、货仓商店的数量依次为亚太地区的前3位，其中台湾及泰国为69家，韩国为60家。以台湾为例，从1976年的1家到1997年的69家，平均每年就有六七家大型量贩店、货仓商店开张，考虑到台湾当地零售业市场的饱和度，这样的发展速度只能用“迅猛”来形容。趋势四：跨国企业的拓展

20世纪90年代以来，欧美从事零售业的大型跨国企业由于种种原因，加大了在亚洲市场的开拓力度。以家乐福为例，由于法国国内市场已经饱和，竞争激烈，法国政府为了保护传统的中小零售企业，制定了严格限制开设大型零售商店的法规，规定凡是投建大型零售商店面积超过300平方米（上限为1000平方米）的大型零售商店，都要经过由7人组成的商业设施委员会审批。全法大型超市的投建由1995年的12家锐减为1996年的7家、1997年的6家，1998年甚至1家也没批准投建。海外销售正逐渐成为家乐福总体销售额的主要来源。另一方面，为了与美国的沃尔玛抗衡，开拓并抓住广阔的亚洲市场，也是家乐福等一批欧洲跨国零售企业拓展亚太市场的目的所在。国内零售业发发展趋势中国作为亚太太地区的重要要组成部分，，其零售业与与其他国家和和地区有着一一定的差距，，但由于地域域上相同的人人文背景，中中国零售业的的发展方向不不会背离整个个亚太地区的的总体趋势。。事实上，中中国的一些前前沿城市，已已经在零售商商业的形式方方面积极创新新，努力求变变。零售业业态革革命已露端倪倪零售业态呈现现多样化。表表现在业态形形式已突破往往昔传统业态态(百货店)一统天下格局局，而出现多多种新的业态态。不仅地处处沿海发达城城市各种新兴兴业态：超市市、连锁店、、仓储店、折折扣店、专业业店、专卖店店等纷纷介入入零售业战场场，既使在地地处中西部内内陆不发达地地区的城市，，也有些商家家将带领其新新型部队投入入零售业的战战斗。传统业态市场场定位呈现多多元化。表现现在传统业态态——百货店自身已已一改往昔““购物不讲环环境、经营不不求特色、商商品不分档次次”的无市场场细分、无市市场定位的状状态，而出现现市场定位的的多元化倾向向。零售业态空间间摆布呈现合合理化趋向。。表现在各种种零售业态在在空间上的摆摆布已一改往往昔城市中心心的状态，而而出现“边缘缘崛起”、区区域性零售分分中心与市中中心并存、选选购品经营在在城市或区域域性商业中心心、便利品经经营在邻近居居民集中居住住区设点的迹迹象。营销理念的消消费者本位化化。零售业业业态革命的本本质在于营销销理念的革命命性变革。具具体地说在于于以消费者为为本位理念的的真正确立。。这是零售界界对市场大势势由卖方市场场转向买方市市场这个特定定社会经济环环境顺天应势势的反映。未来发展：：一个零售售业业态革革命轰轰烈烈烈的时代代新兴业态的的竞争将更更加激烈，，经过一阶阶段的市场场争夺后将将会出现优优者存留劣劣者败退的的景象。前前面说过，，基于种种种理由，国国内众多资资本十分看看好购物中中心、超市市、连锁店店等新兴业业态，这必必然会出现现未来国内内资本对此此块阵地大大争夺的战战况。而国国外资本面面对这个96O万平方公里里的神秘待待开发国土土、占世界界人口近l／4的广阔市场场空间，相相信，随着着国内市场场与国际市市场的对接接，外资进进入我国零零售业新兴兴业态发展展的势头将将更加凶猛猛。凭着他他们的财大大势壮，尤尤其是颇为为丰富的实实战经验，，必将形成成对国内竞竞争者的强强大威胁。。有理由相相信，未来来新兴业态态的竞争将将更加激烈烈。基于对现实实的认知，，依据对事事物发展规规律分析析与与展望，我我们可以清清晰地预期期到：又一新兴业业态——购物中心将将会迅猛发发展。今天天购物中心心模式己在在世界各地地发达国家家被广泛采采用。在有有些发达国国家，它已已是一个国国家经济发发展中的必必不可少的的重要组成成部分。我我们认为为，未来在在我国经济济成长壮大大的过程中中，购物中中心必将会会在零售行行业中占据据十分重要要的地位。。这是因为为：随着我我国经济的的成长壮大大，居民消消费水平的的提高，休休闲与购物物相结合的的“一站终终点”的消消费需求必必将迅速增增长。而这这正是购物物中心迅猛猛发展的重重要支撑点点。大中城城市商业物物业的发展展呈现强劲劲之势。目目前一些有有眼光和相相当实力的的大房地产产商在介入入商业物业业的开发时时，已在逐逐渐引入购购物中心经经营和管理理模式。而而购物中心心的建设如如果没有有有实力的房房地产商及及具有相当当管理水平平的专业商商业经营公公司的介入入是难以想想象的。传统百货店店的生存将将更加艰难难。从全球球视角看，，百货店在在历经其几几十年的辉辉煌后，已已开始进入入它的衰退退期。这当当然主要源源于随着社社会经济的的成长壮大大而与此伴伴随的各种种更富有市市场竞争力力与营运效效率的新型型零售业态态的兴起、、发展，我我们相信这这一趋势在在未来中国国也将呈现现。目前我我国百货店店尤其是大大多国有大大中型百货货店已逐渐渐感到生存存的压力，，但这仅仅仅还是开始始，未来的的生存将更更加艰难。。撇开其它它因素不论论，单就新新型零售业业态迅猛而而有质量的的发展就足足以对其产产生强大的的威胁；“三超”趋趋势大批量的一一次性购买买和小批量量的频繁购购买对于现现代中国家家庭来说显显得同等重重要，以超超市、大卖卖场为代表表的零售商商店的规模模化正好迎迎合了这一一需求的变变化。现在，上海海外资大型型零售商店店已有80余家，年销销售额占上上海商业年年销售总额额的8%，且有继续续增加的趋趋势。这些些欧洲零售售商在上海海开设大型型零售商店店，形成了了“超大、、超全、超超值”的““三超”趋趋势。A.超大从全国各地地区近几年年开办的外外资大型超超市、大卖卖场来看，，占地面积积超过5000平方米、结结构为多层层的不在少少数，且有有继续增加加的趋势。。包括华联联、联华和和农工商在在内的国有有连锁超市市也纷纷开开设大卖场场，虽然在在购物环境境及管理上上与一批外外资大型超超市有一定定的差距，，但规模化化的趋势是是不变的。。B.超全其一，商品品品类的齐齐全。小到到家庭用的的日常用品品，大到大大件的家用用电器，在在如今的大大卖场中都都有提供。。其二，品品类摆放的的科学性。。商品种类类的增长，，对货架的的摆放提出出了更高的的要求，单单是“分区区分块”对对于消费者者在面积庞庞大的卖场场中迅速找找到所需商商品是远远远不够的。。科学的摆摆放、详细细的导购标标识、专门门的导购平平面图成为为当前大型型零售超市市的重要组组成部分。。其三，各各类相关的的服务。如如今上海的的各个大型型超市、大大卖场，都都为消费者者提供方便便的餐饮娱娱乐休闲服服务，给消消费者的购购物行为带带来了相当当的便利。。C.超值大型超市、、大卖场由由于进货渠渠道的特点点，价格上上的优势很很容易展现现在消费者者面前，但但进货渠道道的同质性性，价格上上的优势又又不足以区区别于同一一市场上的的其他企业业。在目前前竞争激烈烈的上海零零售业市场场，怎样使使附加的各各种服务超超值化，成成为新的趋趋势之一。。定期的、、直接到消消费者手中中的DM，顾客的会会员化，甚甚至于固定定的免费班班车接送，，各种各样样的超值化化服务在使使自己的企企业覆盖更更大的地理理面积的同同时，也覆覆盖了更为为重要、更更为广阔的的消费者的的心理面积积。专业性零售售商业的特特色化与连连锁化随着生活水水平的提高高，为了满满足不断细细分的消费费者需求，，零售行业业中出现专专门从事某某一类产品品零售的商商店是不可可避免的。。上海地区区的专业零零售商业正正走着一条条专业化、、特色化、、服务连锁锁化发展的的道路。以眼镜配制制行业为例例，日资““巴黎三城城”凭着自自己的专业业性，美资资“美式眼眼镜城”凭凭借其快速速便捷的特特色化服务务成为其中中的佼佼者者，以他们们为代表的的一批外资资零售商几几乎都以连连锁店的形形式覆盖了了上海地区区相当大的的范围。针针对外资资零售企业业在该领域域的挑战，，以吴良材材公司为代代表的上海海当地的专专业零售商商也正在积积极开拓一一条连锁特特色化经营营的道路。。吴良材公公司在保持持公司“以以卖带修””的专业特特色服务的的同时，发发展连锁经经营形式。。目前吴良良材公司在在上海拥有有14家连锁分店店，这一数数量还将不不断增加，，其连锁特特色化经营营也已取得得了一定的的成果。主题化商圈圈的建立如今，中国国各地区传传统的零售售商业形式式——百货商店正正受着各方方面，尤其其是大型超超市、大卖卖场的冲击击。单个百百货商店很很难在这样样的环境下下谋求发展展。相应的，如如果将地处处相同街道道相近相连连的几家百百货商店圈圈起，赋与与其一定的的主题，配配以相应的的文化氛围围，形成““商业圈””，做到商商业街道的的品牌化，，其连带效效应对上海海地区的零零售商业无无疑是积极极有效的。。例如，南南京路步行行街是以““中华商业业第一街””为主题，，配以良好好的购物环环境，以旅旅游功能为为主，带动动了整个圈圈内的各个个零售百货货店的销售售增长；四四川北路将将其地理区区域内的专专业特色店店进行串联联，形成专专业特色一一条街，把把价格优势势作为整个个商圈的强强势推出；；又如淮海海路商业一一条街以高高档次、高高价位为特特色，是时时尚购物的的第一选择择。2商圈圈介介绍绍2.1商圈圈含含义义商圈圈，，是是指指商商店店以以其其所所在在地地点点为为中中心心，，沿沿着着一一定定的的方方向向和和距距离离扩扩展展，，吸吸引引顾顾客客的的辐辐射射范范围围，，简简单单地地说说，，也也就就是是来来店店顾顾客客所所居居住住的的区区域域范范围围。。无无论论大大商商场场还还是是小小商商店店，，它它们们的的销销售售总总是是有有一一定定的的地地理理范范围围。。这这个个地地理理范范围围就就是是以以商商场场为为中中心心，，向向四四周周辐辐射射至至可可能能来来店店购购买买的的消消费费者者所所居居住住的的地地点点。。零售商店的的销售活动动范围通常常都有一定定的地理界界限，也即即有相对稳稳定的商圈圈。不同的的商店由于于所在地区区、经营规规模、经营营方式、经经营品种、、经营条件件的不同，，使得商圈圈规模、商商圈形态存存在很大差差别。同样样一个零售售商店在不不同的经营营时期受到到不同的因因素的干扰扰和影响，，其商圈也也并不是一一成不变的的，商圈规规模时大时时小。商圈分析是是百货商店店选址的一一重大步骤骤，也是重重要的基础础工作。商商场在选址址时，首先先要明确商商圈范围，，了解服务务对象，确确定经营范范围，评估估经营效益益，然后确确定大致地地点和商店店规模。2.2商圈的构成成商圈大致由由三部分组组成，即主主圈、次圈圈、边圈。。主圈主圈即主要要商圈，也也称第一商商圈，是指指最接近商商店的区域域。在主要要商圈内，，消费者去去商店购物物最为方便便，一般情情况下，百百货商店65%左右的顾客客来自主要要商圈。在在主商圈内内，顾客在在人口中的的密度较高高，每个顾顾客的平均均购货额也也最高，这这一商圈很很少与其他他类型商店店的商圈发发生重叠，，否则就易易出现过度度竞争。一一般来说，，小型商店店的核心商商圈在0.8公里之内，，顾客步行行来店在10分钟以内；；大型商场场的核心商商圈在5公里以内，，无论使用用何种交通通工具来店店，不超过过20分钟。次圈次圈即次要要商圈，也也称第二商商圈，是指指位于主要要商圈外围围的次要区区域。在这这一区域内内，顾客较较为分散，，但消费者者来店购买买商品也较较为方便，，在次要商商圈内聚集集着百货商商店25%左右的顾客客。一般来来说，小型型商店的次次要商圈在在1.5公里之内，，顾客步行行来店在20分钟以内；；大型商场场的次要商商圈在8公里以内，，无论使用用何种交通通工具来店店，平均不不超过40分钟。边圈边圈即边缘缘商圈，也也称第三商商圈，是指指位于次要要商圈以外外的区域。。在边缘商商圈内，散散居着百货货商店约10%左右的顾客客，在这个个区域的消消费者来商商店购买商商品中不太太方便。一一般来说，，小型商店店的边缘商商圈在1.5公里以外，，顾客步行行来店在20分钟以上；；大型商场场的边缘商商圈在8公里以外，，无论使用用何种交通通工具来店店平均在40分钟以上。。商圈在受各各种因素的的影响，其其范围和形形态状是会会经常变化化的，一般般情况下，，商圈形态态表现多为为各种不规规则的多角角型，为便便于研究分分析，一般般将商圈抽抽象地视为为以商店为为中心向外外辐射的圆圆心圈型。。边圈2.3商圈分析商圈分析是是指对商圈圈的构成、、特点和影影响商圈规规模变化的的各种因素素进行综合合性的研究究。对商场场来讲，商商圈分析有有重要的意意义。它有有助于企业业合进选择择店址，在在符合设址址原则的条条件下，确确定适宜的的设址地点点；有助于于企业制定定市场开拓拓目标，明明确哪些是是本商场的的基本顾客客群和潜在在顾客群，，不断扩大大商圈范围围；有助于于企业有效效地进行市市场竞争，，在掌握商商圈范围内内客流来源源和客流类类型的基础础上，开展展有针对性性的营销。。商圈分析的的必要性商圈分析是是百货商店店旱灾行合合理选址的的基础工作作商场在选择择店址时，，总是力求求以较大的的目标市场场，来吸引引更多的目目标顾客，，这首先就就需要经营营者明确商商圈范围，，了解商圈圈内人口的的分布状况况以及市场场、非市场场因素的有有关资料，，在此基础础上，进行行经营效益益的评估，，衡量店址址的使用价价值，按照照设址的基基本原则，，选定适宜宜的地点，，使商圈、、店址、、、经营条件件协调融合合，创造经经营优势。。商圈分析是是百货商店店制定竞争争经营策略略的基础本本前提在日趋激烈烈的市场竞竞争环境中中，价格竞竞争手段仅仅仅是一方方面，同时时也是很有有限的，百百货商店在在竞争中为为取得优势势，已广泛泛地采取非非价格竞争争手段，诸诸如改善商商店形象，，进行企业业形象设计计与策划，，完善售后后服务等等等。这些都都需要经营营者通过商商圈分析，，掌握客流流来源和客客流类型，，了解顾客客的不同需需求特点，，采取竞争争性的经营营策略，投投顾客之所所好，赢得得顾客信赖赖，也即赢赢得竞争优优势。商圈分析是是百货商店店制定市场场开拓战略略的重要条条件一家百货商商店的经营营方针、策策略的制定定或调整，，总要立足足于商圈内内各种环境境因素的现现状及其发发展趋势。。通过商圈圈分析，可可以帮助经经营者明确确哪些是本本店的基本本顾客群，，哪些是潜潜在顾客群群，力求在在保持基本本顾客群的的同时，着着力吸引潜潜在顾客群群，制定市市场开拓战战略，不断断延伸经营营触角，扩扩大商圈范范围，提高高市场占有有率。商圈分析是是百货商店店减少资金金占用的重重要手段百货商店经经营的一大大特点是流流动资金占占用多，要要求资金周周转速度快快。百货商商店的经营营规模受到到商圈规模模的制约，，商圈规模模又会随着着经营环境境的变化而而变化，当当商圈规模模缩小时，，而百货商商店的经营营规模仍维维持原状，，就有可能能导致企业业的一部分分流动资金金的占压，，影响资金金周转速度度，降低资资金利润率率。商圈分析应应考虑的因因素人口数量及及特点包括居住人人口数量、、工作人口口数量、过过往人口数数量、居民民户数和企企事业单位位数，及相相应人口年年龄、性别别、职业和和收入水平平构成等。。建设状况包括公共交交通、供电电状况、通通讯设备、、金融机构构等对于百百货商店营营销的方便便程度。社会因素分析地区建建设规划、、公共设施施（公园、、公共体育育场所、影影剧院、展展览馆），，以及本地地区的人文文等，是否否有利于百百货商店的的发展。商业发展潜潜力包括购买潜潜力和现有有商场的经经营状况。。这两个因因素是对百百货商店影影响的最直直接因素。。在对商业业发展潜力力进行分析析时，应计计算该地区区的商圈饱饱和度，以以了解这个个地区内同同行业是过过多还是不不足。在商商圈饱和度度低的地区区建店，其其成功的可可能性必然然超过商圈圈饱和度高高的地区。。影响商圈大大小的因素素百货商店的的自身的特特点百货商店的的商圈不仅仅有别开其其他商场和和商店的商商圈，而且且即使同是是百货商店店，坐落于于同一地区区，由于其其各自不同同的特点，，商圈范围围也有所区区别。造成成这种区别别的因素有有：商店的的形象和信信誉，服务务质量的优优劣，商品品经营的特特色，价位位的高低，，以及物质质设施的差差异等。经经营同类商商品的两个个商店即便便同处一个个地区的同同一条街道道，其对顾顾客的吸引引力也会有有所差异，，相应地，，商圈规模模也不一致致。那些经经营灵活，，商品齐全全，服务周周到，在消消费者中树树立了良好好形象的商商店，高圈圈规模相对对地会较其其他同行业业商店大。。百货商店的的经营规模模百货商店因因其经营规规模不同，，商圈大小小也不相同同。一般来来说，商店店的经营规规模大、种种类品种多多，吸引顾顾客的范围围也大。但但因为规模模越大，品品种就越多多，销售的的辐射区域域就越广，，商圈的半半径就越大大。应该指指出的是，，商圈总是是有限度的的，不会无无限扩张。。百货商店店的经营营商品种种类百货商店店的商圈圈在小因因其经营营的商品品种类而而异即百百货商店店的商品品经营种种类对其其商圈大大小有重重要影响响。一般般情况下下，以经经营日常常生活用用品为主主的百货货商店，，其商圈圈大多以以主要商商圈（第第一商圈圈）为主主，而以以经营高高档大件件耐用消消费品为为主的百百货商店店，其商商圈的边边缘部分分可扩展展到12公里左右右。交通运输输情况交通地理理条件是是影响商商圈规模模的又一一个主要要因素。。位于交交通便利利地区的的商店，，商圈规规模会因因此扩大大，反之之则限制制了商圈圈的延伸伸。自然然的各人人为的地地理障碍碍，如山山脉、河河流、铁铁路以及及高速公公路，会会无情地地截断商商圈的界界限，成成为商圈圈规模扩扩大的巨巨大障碍碍。所在在百货商商店在界界定商圈圈和进行行商圈分分析时，，要考虑虑到影响响顾客来来店的交交通条件件，如街街道通达达程度、、公共汽汽车运行行状况、、交通设设施和管管理措施施等因素素，尽量量扩大商商圈，使使百货商商店有更更宽的服服务面和和更广的的服务群群。竞争对手手的地理理位置相互竞争争的商店店之间距距离越大大，它们们各自的的商圈也也越大。。如潜在在顾客居居于两家家同行业业商店之之间，各各自在商商店分别别会吸引引一部分分潜在顾顾客，造造成客流流分散，，商圈都都会因此此而缩小小。但有有此相互互竞争的的商店毗毗邻而设设，顾客客因有较较多的比比较选择择机会而而被吸引引过来，，则商圈圈反而会会因竞争争而扩大大。根据据有关专专家的研研究，两两家同类类型的百百货同商商店相距距在1.5公里以外，，8公里以内，，对顾客的的争夺是激激烈的，两两家商店的的商圈都会会缩小，只只有少部分分的共同商商圈。两家家同类型的的百货商店店距离婚公公里以外，，随着距离离的扩大，，竞争程度度会逐渐减减弱，以至至形成各自自的商圈。。百货商店的的促销情况况百货商店的的商圈大小小固然要受受到一系列列客观因素素的影响和和制约，但但它决不是是固定不变变的，百货货商店经营营者的主观观努力也会会影响商圈圈的变化，，如百货商商店通过广广告宣传，，开展公关关活动，以以及广泛的的人员推销销与营业推推广活动不不断扩大知知名度、影影响力，吸吸引更多的的边际商圈圈顾客慕名名光顾，随随之商店的的商圈规模模会骤然扩扩张。消费者的流流动性随着消费者者流动性的的增长，光光顾商店的的顾客来源源会更为广广泛，边缘缘商圈会因因此而扩大大，商店的的整个商圈圈规模3零售业态的的介绍3.1业态概念零售是指把把商品或随随商品而提提供的服务务直接出售售给最终消消费者的销销售活动。。从事零售售活动的基基本单位和和具体场所所是商店，，而商店依依据销售形形式不同又又区分出不不同的经营营形态，即即零售业态态。近年来来，受国际际商业发展展趋势的影影响，零售售商店的业业态形式发发生了很大大的变革，，并且出现现多样化和和细分化趋趋势，尽管管当前世界界各国对零零售业态的的定义由于于侧重点不不同而有所所区别，但但通常认为为，业态是是零售店向向确定的顾顾客群提供供确定的商商品和服务务的具体形形态，业态态是零售活活动的具体体形式。通通俗理解，，业态就是是指零售店店卖给谁、、卖什么和和如何卖的的具体经营营形式。目前，我国国理论界对对零售业态态的研究滞滞后于现实实，不仅理理论界自身身对零售业业态的认识识还存在较较大分歧，，而且与国国内商业主主管部门对对业态的规规范意见也也不尽一致致。但不管管理论上如如何争论，，实际上，，各种新兴兴业态自九九十年代初初引入以来来发展势头头强劲，超超级市场、、专业店、、专卖店、、便利店等等如雨后春春笋，对我我国传统百百货商店这这一单一业业态形式和和众多单体体店（独立立商店）构构成强大冲冲击之势。。1998年，政府统统计系统中中的贸易统统计年报开开始增设零零售业态统统计，作为为试行表，，考虑到目目前各种业业态的发育育程度，以以及国家国国内贸易局局关于零售售业态分类类规范管理理的指导意意见，按照照科学性与与可操作性性相结合的的原则，我我们在界定定零售业态态时采取了了大多数专专家学者的的意见，即即：零售业业态是指零零售企业为为满足不同同的消费需需求而形成成的不同的的经营形态态。这一概概念包括了了两方面的的含义：其其一，确定定的目标市市场；其二二，具体的的经营策略略，包括：：选址、规规模、商品品策略、价价格策略、、商店设施施、服务方方式等。3.2业态分类国际上零售业业态的一般分分类对于零售业态态的分类，目目前国际上主主要依据零售售店的选址、、规模、目标标顾客、商品品结构、店堂堂设施、经营营方式、营业业时间、服务务功能、价格格策略等确定定。美国把零零售店区分为为：百货店、、超级市场、、折扣店、一一般商品店、、服装专卖店店、仓库俱乐乐部、药店、、方便店、杂杂货店等九类类；日本对零零售业态的分分类与美国基基本相同，但但增加了自动动售货机、邮邮购以及无店店铺销售形式式。当然，同同一个大类的的业态，还可可以进一步细细分为更为具具体的业态形形式，比如超超级市场可以以再细分为食食品超市和综综合超市，这这要依据不同同的研究内容容而定。事实实上，由于国国际资本的介介入，当一种种新型的零售售业态被引进进时，客观上上也引进了国国际规范和标标准，因此许许多国家对零零售业态的分分类是基本一一致的，可以以进行多国间间的比较和沟沟通。我国零售业态态的统计分类类尽管国际上对对零售业态的的分类已比较较完善，但在在我国进行业业态统计时还还必须考虑我我国的具体情情况。1998年初研究和设设计我国零售售商业业态统统计时，主要要考虑了两方方面的因素：：一是我国零零售各业态的的发展水平和和所处的生命命周期。从八八十年代中期期开始的商品品流通体制改改革，促使旧旧式百货店、、粮油店、副副食店、肉菜菜店等逐步衰衰落，代之而而起的是处于于成熟期的大大型百货店；；处于增长期期的中小型超超级市场、专专业店、专卖卖店、便利店店等；处于创创新期的仓储储式商场、邮邮购、电视导导购和直销。。而上述各业业态又由于我我国地区经济济发展的不平平衡，在引进进和发展上不不同步，比如如上海在1991年组建了“联联华”超市公公司，出现了了中小型超级级市场新业态态；1994年出现了便利利店；1995年出现了电视视导购和直销销；1996年出现了大型型仓储式超市市（大卖场）），而1994年以后真正规规范的连锁超超市才在中西西部地区出现现；当上海的的便利店已发发展到1998年的2000家左右时，中中西部地区对对此业态还相相当陌生。二二是统计上的的可操作性。。现行零售贸贸易统计是对对零售行为主主体进行统计计，而一些新新兴业态尚不不具备这一条条件，如邮购购零售业务，，在我国已有有２－３年的的发展历史，，主要集中在在服饰制造行行业，通过邮邮寄方式出售售其产品，统统计操作就十十分困难，无无论是统计出出售方还是购购买方均不易易实施，因此此，统计归类类时要考虑大大部分地区的的业态发育情情况和统计实实践性。按照照我国零售业业态发展的客客观进程，在在国际通行的的业态分类总总体框架下进进行必要的合合并，把零售售业态分为四四大类进行统统计，即：百货商店、超超级市场、专专业（专卖））店和其他。。百货商店是指在一个建建筑物内，集集中了若干专专业的商品部部并向顾客提提供多种类、、多品种商品品及服务的综综合性零售形形态。其基本本特征是：①①商品结构以以经营服装、、纺织品、家家庭用品、食食品和娱乐品品为主，种类类齐全；②以以柜台销售为为主，明码标标价；③注重重店堂装修及及橱窗展示。。这里的百货商商店，不是指指国民经济行行业分类中的的“日用百货货零售业”，，而是指经营营多品种、多多门类的综合合性商店，包包括大中小型型综合经营的的商店。超级市场是指采取自选选销售方式，，以销售大众众化生活用品品为主，满足足顾客一次性性购买多种商商品及服务的的综合性零售售形态，其基基本特征为：：①商品结构构以经营食品品、副食品、、日用生活品品、服装衣料料、文具、家家用电器等购购买频率较高高的商品为主主；②采取自自选销售方式式，明码标价价；③结算设设在出口处统统一进行。这表明超级市市场首先是自自助服务的零零售商店，毛毛利低、销量量高，以经营营生活必需品品为主，种类类繁多。统计计时将各种类类型的超级市市场、仓储式式商场和会员员式超市列入入该类专业（专卖））店是指专门经营营某类商品或或某种品牌的的系列商品，，满足消费者者对某类（种种）商品多样样性需求的零零售形态。其其基本特征为为：①商品结结构专业性较较强，各种不不同的规格、、品种及品牌牌汇集，选择择余地大；②②销售人员有有较强的专业业知识，能为为消费者提供供充分服务；；③采取定价价销售和开架架面售方式。。将专业店和专专卖店归为一一类统计仅仅仅是为了统计计操作上的方方便，其实专专业店与专卖卖店有本质的的区别，前者者专门经营某某种或某类商商品，如时装装店、鞋店、、食品店、药药店、书店、、电器店、珠珠宝店等；后后者则专门经经营某种品牌牌的系列商品品，如海尔电电器专卖店、、李宁牌体育育用品专卖店店、格力空调调专卖店、苹苹果牌休闲装装专卖店等。。其他业态指上述未包括括的其他业态态形式（如便便利店、折扣扣商店、杂货货店、邮购商商店等）。关关于连锁店和和购物中心问问题需要说明的是是，在零售业业态分类中，，我们排除了了连锁店和购购物中心这两两种形式，这这是因为：连连锁店是西西方国家零售售商业普遍采采用的一种有有效的组织经经营方式。一一个多世纪以以来先后出现现的百货店、、超级市场、、方便店、折折扣商店等都都是独立于其其他类型的零零售业态，而而连锁店则不不同，既有便便利店连锁，，也有超市连连锁，专业店店连锁等。随随着市场细分分化趋势的加加剧，不仅在在零售商业，，在餐饮业、、服务业也都都广泛存在着着连锁经营的的形式，如我我国目前发展展较快的超级级市场和品牌牌专卖店，一一般都采取连连锁经营方式式；又如台湾湾除在上述行行业实行连锁锁之外，还在在旅馆业、电电脑资讯业、、外语及才艺艺补习班等行行业都实行连连锁经营。一一般而言，连连锁商店是指指在核心企业业或总店的领领导下，由众众多小规模的的、分散的、、经营同类商商品或服务的的零售企业，，通过规范化化经营，以实实现规模效益益的经济联合合组织形式。。连锁商店应应由若干个分分店组成，其其特征是：①①经营同类商商品；②使用用统一商号；；③统一采购购配送，采购购与销售相分分离。3.3购物中心也不不能作为独立立的零售业态态。购物中心是一一组零售商店店及有关的商商业设施的群群体组合，其其间有百货商商店、超级市市场、专业店店、品牌专卖卖店、美容美美发店、彩扩扩店、饭店、、快餐厅、游游戏厅、小影影视厅、画廊廊等，集购物物、休闲、娱娱乐、美食和和其他服务功功能于一体，，建筑面积较较大，有些建建筑面积达10-50万平方方米，，与商商业街街和我我国大大型商商品交交易市市场类类似，，属于于商业业集聚聚组织织形态态。其其特点点是：：①众众多业业主共共同组组成一一个市市场或或商场场；②②自主主经营营，自自由定定价，，不受受购物物中心心制约约；③③购物物中心心的管管理机机构大大多为为物业业管理理，自自营商商业部部分很很少。。连锁店店和购购物中中心不不作为为零售售业态态分组组，并并不意意味着着对它它们不不进行行统计计。实实际上上，大大多数数新型型业态态店都都选择择连锁锁经营营方式式以降降低成成本、、增强强竞争争力，，故把把连锁锁作为为一种种经营营方式式单独独列入入统计计报表表中；；而对对购物物中心心，目目前的的统计计方式式是将将其视视为商商品交交易市市场，，由购购物中中心的的管理理机构构或工工商所所负责责统计计上报报。3.4业态特特点百货店店概念在一个个大建建筑物物内，，根据据不同同商品品部门门设销销售区区，开开展各各自的的进货货、管管理、、运营营的零零售业业态。。特点采取柜柜台销销售与与自选选（开开架））销售售相结结合方方式。。商品结结构为为种类类齐全全、少少批量量、高高毛利利，以以经营营男、、女、、儿童童服装装、服服饰、、衣料料、家家庭用用品为为主。。采取定定价销销售，，可以以退货货，有有导购购、餐餐饮、、娱乐乐场所所等服服务项项目和和设施施，服服务功功能齐齐全选址在在城市市繁华华区、、交通通要道道。商圈范范围大大，一一般以以流动动人口口为主主要销销售对对象。。商店规规模大大，在在5000平方米米以商店设设施豪豪华，，店堂堂典雅雅、明明快。。目标顾顾客为为中高高档消消费者者和追追求时时尚的的年轻轻人。。超级市市场概念采取自自选销销售方方式、、以销销售生生鲜商商品、、食品品和向向顾客客提供供日常常必需需品为为主要要目的的的零零售业业态。。特点采取自自选销销售方方式，，出入入口分分设，，结算算在出出口处处的收收银机机处统统一进进行。。商品构构成以以购买买频率率高的的商品品为主主，经经营的的商品品应以以肉类类、禽禽蛋、、水果果、水水产品品、冷冷冻食食品、、副食食调料料、粮粮油及及其制制品、、奶及及奶制制品、、熟食食品以以及日日用必必需品品为主主。营业时时间每每天在在11H左右，，可采采取连连锁经经营方方式，，有一一定的的停车车场地地。选址在居居民区、、交通要要道、商商业区。。商圈范围围较窄，，以居民民为主要要销售对对象。商店面积积在5000平方米以以上目标顾客客以居民民为主。。大型综合合超市概念采取自选选销售方方式，以以销售大大众化实实用品为为主，并并将超级级市场和和折扣商商店的经经营优势势合为一一体的、、满足顾顾客一次次性购全全的零售售业态。。特点采取自选选销售方方式和连连锁经营营方式商品构成成为衣、、食、用用品齐全全，重视视本企业业的品牌牌开发。。设有与商商店营业业面积相相适应的的停车场场。目标顾客客为购物物频率高高的居民民。商圈范围围较大。。商店营业业面积一一般在2500平方米以以上。选址在城城乡结合合部、住住宅区、、交通要要道。便利店(方便店)概念满足顾客客便利性性需求为为主要目目的的零零售业态态。特点以开架自自选为主主，结算算在进口口(或出口)处的收银银机处统统进行，，可采取取连锁经经营方式式。商品结构构特点明明显，有有即时消消费性、、小容量量、应急急性等。。营业时间间长，一一般在16h以上，甚甚至24h，终年无无休日。。选址在居居民住宅宅区、主主干线公公路边以以及车站站、医院院、娱乐乐场所、、机关、、团体、、企事业业所在地地。商圈范围围窄小，，一般设设定在居居民徒步步购物5—7min到达的范范围商店营业业面积在在100平方米左左右，营营业面积积利用率率高。店堂明快快、清洁洁、货架架丰满。。目标顾客客主要为为居民、、单身者者、年轻轻人。80％的顾客客为有目目的的购购买。经营实行行信息系系统化，，开展单单品管理理。便利店的的商品价价格略高高于一般般零售业业态的商商品价格。专业店概念经营某一一大类商商品为主主，并且且具备有有丰富专专业知识识的销售售人员和和提供适适当售后后服务的的零售业业态。特点采取定价价销售和和开架面面售，亦亦可开展展连锁经经营。商品结构构体现专专业性、、深度性性、品种种丰富，，可供选选择余地地大，以以某类商商品为主主，经营营的商品品具有自自己的特特色，一一般为高高利润。。从业人员员需具备备丰富的的专业知知识，可可以退货货。选址多样样化，多多数店设设在繁华华商业区区、商店店街或百百货店、、购物中中心内。。商圈范围围不定。。营业面积积根据主主营商品品特点而而定。目标市场场多为流流动顾客客。主要要满足消消费者对对某类商商品的选选择性需需求。专卖店概念专门经营营或授权权经营制制造商品品牌和中中间商品品牌的零零售业态态。特点采取定价价销售和和开架面面售，亦亦可开展展连锁经经营。商品结构构以企业业品牌为为主，销销售体现现量少、、质优、、高毛利利。注重品牌牌声誉、、从业人人员必须须具备丰丰富的专专业知识识，并提提供专业业性知识识服务。。选址在繁繁华商业业区、商商店街或或百货店店、购物物中心内内。商圈范围围不定。。目标顾客客以中青青年为主主。商店店的陈列列、照明明、包装装、广告告讲究。。购物中中心概念企业有有计划划地开开发、、拥有有、管管理运运营的的各类类零售售业态态、服服务设设施的的集合合体。。特点由发起起者有有计划划地开开设，，实行行商业业型公公司管管理，，中心心内设设商店店管理理委员员会，，开展展广告告宣传传等共共同活活动，，实行行统一一管理理。内部结结构由由百货货店或或超级级市场场作为为核心心店，，以及及各类类专业业店、、专卖卖店等等零售售业态态和餐餐饮、、娱乐乐设施施构成成。服务功功能齐齐全，，集零零售、、餐饮饮、娱娱乐为为一体体。根根据销销售面面积，，设相相应规规模的的停车车场。。选址为为中心心商业业区或或城乡乡结合合部的的交通通要道道。商圈根根据不不同经经营规规模、、经营营商品品而定定。设施豪豪华、、店堂堂典雅雅、宽宽敞明明亮，，实行行卖场场租赁赁制。。目标顾顾客，，以流流动顾顾客为为主。。根据选选址和和商圈圈不同同，购购物中中心可可分为为近邻邻型、、社区区型、、区域域型、、超区区域型型种类类。仓储商商店概念在大型型综合合超市市经营营的商商品基基础上上，筛筛选大大众化化实用用品销销售，，并实实行储储销一一体、、以提提供有有限服服务和和低价价格商商品为为主要要特征征的、、采取取自选选方式式销售售的零零售业业态。。特点选址在在公路路边、、交通通要道道和利利用闲闲置设设施。。主要的商圈圈人口为5—7万人。商店营业面面积大，一一般在4000m’以上。部分分商品部门门采取租赁赁制，把无无店名的专专业连锁卖卖场和供应应商引进店店内经营。。商品构成以以新开发上上市的商品品为主力商商品，自有有品牌占相相当部分，，主要是面面向广大的的工薪阶层层服务。作为价格策策略，每天天都以较低低价格销售售全部商品品。作为商品策策略，经营营同其他零零售业态能能进行价格格比较的、、知名度、、普及率都都较高的商商标商品或或价格一般般被众所周周知的商品品。商店设施简简单化。将将超市开发发的销售技技术和管理理理论、仓储商店的的价格影响响力、大型型综合超市市商品供应应计划的方方法及选址址理论等融融为一体，，灵活运用用。可实行连锁锁经营。设有一定规规模的停车车场。家居中心概念以与改善、、建设家庭庭居住环境境有关的装装饰、装修修等用品、、日用杂品品、技术及及服务为主主的、采取取自选方式式销售的零零售业态。。特点选址在城乡乡结合部、、公路边、、交通要道道或消费者者自有房产产比率较高高的地区。。商品构成主主要以房屋屋修缮和室室内装修、、装饰品、、园艺品、、宠物食品品、室内外外用品、洗洗涤剂及杂杂品等。作为经营策策略，发挥挥了廉价商商店的低价价格销售和和超级市场场的开架自自选销售等等优势。提供一站式式购足和一一条龙服务务。可采取连锁锁经营方式式。有一定的停停车场。4商业店铺专卖店开店店决策与店店型选择（一）开店店决策当今社会，，越来越多多的企业家家和个人都都有开店的的欲望，专专卖商店是是一个理想想的选择。。因为专卖卖商店规模模小、投入入资金少，，又可以展展现开店人人的风格。。事实上，，目前世界界上的许多多零售业巨巨子都是从从小专卖店店起家的。。但是，开专专卖店并非非一定成功功的，现实实生活中失失败者屡见见不鲜。因因此，在决决定设立专专卖商店时时，一定要要了解专卖卖商店经营营的难处。。能克服这这些困难，，才是办好好专卖商店店的基础；；如果无力力克服这些些困难，最最好放弃开开办专卖商商店。1）专卖商店店竞争激烈烈。专卖商商店无论规规模大小都都会有成功功的机会，，并且能施施展经营者者的才能，，实现自我我价值。因因此，开办办专卖商店店的企业和和个人为数数众多。专专卖店与其其他种类商商店之间的的竞争十分分激烈，寻寻求新的机机会很不容容易，所以以按照自己己的理念去去经营很可可能会碰壁壁，这就需需要创办人人的心理承承受力强，，驾驭市场场的能力超超凡。专卖卖商店发展展的弹性很很大，最热热门的商店店可能是一一家专卖商商店，最萧萧条的也可可能是专卖卖商店。假假如你设立立一家专卖卖商店，就就要抱定背背水一战的的信念，只只能前进，，不能后退退。幻想轻轻轻松松地地经营它，，绝对不会会成功。若若试图也辞辞掉公职，，办个商店店，以享受受自由的心心情来经营营，只可能能众失败。。2）经营者需要要专业知识。。专卖商店的的特色是专业业性强，因此此经营者必须须对所经营的的商品有丰富富的了解。这这不仅能保证证所买进的货货物品质优良良，而且能向向顾客提供高高层次和周到到的服务。纵纵观世界上一一些成功的专专卖商店，经经营者都是专专家。在巴黎黎，书店的经经营者是饱读读读书的学者者，古董店的的老板大多是是古董鉴赏家家，服装店经经理是服装设设计师，集邮邮社的创办人人常是集邮家家。有人说：：专卖商店能能否办得起来来，关键在于于资金；专卖卖商店能否办办好，关键在在于经营者的的专业知识。。这是有一定定的道理的。。3）资金要有保保障。开店需需要钱，开办办何种专卖店店，需要多少少钱，须事先先知晓。例如如在北京开办办一家美容院院至少要投资资５万元；开开办一家服装装店至少要投投资２０万元元。当然，地地域不同，规规模不同，商商品等级不同同，会需要不不同资金的投投入。例如：：在日本开设设一家３０平平方米大的茶茶艺馆，必须须准备保证金金４００万日日元，内部装装潢费４０００万日元，开开店预备资金金２００万日日元，合计为为１０００万万日元。如果创办者能能独立负担全全部资金投入入最为理想；；如果资金不不足，就要考考虑借款。借借到与否、风风险大小与自自己的承受风风险实力如何何，都要有所所估算。有人人常因为资金金不足，致使使开店的理想想成为泡影，，或只好缩小小专卖商店的的规模。在决定是否开开办专卖商店店时，对以上上的利弊得失失要进行具体体分析，不可可瞻前顾后，，也切勿草率率行事。（二）店型选选择当人们决定要要开个专卖店店后，马上就就面临着开什什么类型专卖卖店的问题。。虽然各种专专卖商店有着着共同的特性性，但也有差差异，有时差差异会对专卖卖店的发展有有重要的影响响，因此企业业或个人都应应根据具体情情况进行选择择。１．店型选择择的影响因素素专卖商店种类类繁多，特点点各异，选择择时就考虑以以下影响因素素。（1）资金。资金金数目是店型型选择的重要要影响因素，，资金雄厚的的企业和个人人，可选择高高档路线的专专卖商店。如如服装店、化化妆品店、电电器店、首饰饰店等。这些些商店要求装装饰豪华、高高雅，商品价价格较高，当当然利润也较较大。如果仅仅是小本经营营，可选择较较大众化的专专卖商店，如如食品店、冷冷饮店、花店店、咖啡店等等。（２）竞争。。竞争源于市市场的供需状状况，在选择择专卖商店店店型时，应避避免进入竞争争异常激烈的的领域，开辟辟新市场更利利于生存和发发展。目前服服装店、食品品店、家具店店都是市场竞竞争激烈区域域，而化妆品品店、花店、、洗衣店等还还有很大的市市场潜力。单单品经营和独独家风格，是是躲避过度竞竞争的理想选选择。日本有有一家玻璃器器皿商店，经经营各种类型型、大小不等等、用途各异异的玻璃器皿皿，生意鼎盛盛。上海有一一家专门销售售各种瓶塞的的商店，独一一无二的商品品组合使其取取得了市场竞竞争的优势。。（３）专业知知识。专卖商商店的经营不不同于一般商商品，它需要要店主有较高高的专业知识识水准，因为为到专卖商店店购买的顾客客常常需要得得到科学性的的购买建议。。如果没有相相应的专业知知识，就应放放弃经营该种种店型。试想想：作为一个个服装店经营营者，如果缺缺乏对服装潮潮流的敏感，，审美观不强强，他能将这这家服装专卖卖店经营好吗吗？（４）市场潜潜力。随着社社会的发展，，人们的消费费观变化迅速速，在选择店店型时，应看看准那些市场场潜力较大的的行业。服装装业发展忽高高忽低，市场场潜力大，但但风险也大；；食品业难有有高潮，但人人人得吃饭，，故市场平稳稳，市场潜力力较大；保健健用品、休闲闲用品等行业业有不可估量量的市场潜力力。２．店店型选选择的的过程程店型选选择的的过程程，实实际上上是对对店型型特征征分析析和对对影响响因素素研究究的过过程。。但在在实际际生活活中，，不少少人却却忽视视了这这些，，他们们在决决定开开店时时直接接想的的就是是开个个服装装店、、鞋店店或食食品店店等，，尔后后再进进行可可行性性研究究，这这是不不科学学的。。开店人人之所所以有有开店店的愿愿望，，大多多已具具备了了一定定数量量的资资金。。在资资金角角保障障的前前提下下，店店型选选择应应从市市场调调查入入手，，看看看消费费需求求有何何新变变化，，就可可以考考虑这这一店店型，，接下下来再再进行行自身身的可可行性性分析析。包包括：：能否否有足足够的的资金金支撑撑；能能否购购到较较高级级的舶舶来品品；能能否聘聘请到到通晓晓该类类商品品经营营与使使用的的专家家；在在顾客客能接接受的的价格格范围围内能能否获获得理理想的的利润润。如如果得得出肯肯定的的结论论，就就可